深圳绿景·新美域价格制定说明(汇报)38p

1、绿景绿景新美域新美域价格制定说明价格制定说明 o区分打分体系。区分打分体系。 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理；针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理； o树立标杆。树立标杆。 景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充 当本项目和区域内的价格标杆；当本项目和区域内的价格标杆； o增大极差。增大极差。 适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性 的增加差值；的增加差值； o打破均衡。打破均衡。 设少量低价单位，使入市价格更

2、有冲击力，形成市场影响之后，设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后， 价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售；价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售； 制定策略制定策略 汇报总纲：汇报总纲： o 定价策略定价策略 o 定价标准说明定价标准说明 o 基准价基准价/平面差垂直差制定平面差垂直差制定 o 价格表形成价格表形成 o 特殊跳差说明特殊跳差说明 酒店酒店 u.项目户型分布项目户型分布 金地工业区金地工业区 红树湾红树湾 高尔夫高尔夫 福福 强强 路路 新新 洲洲 三三 街街 山景山景 绿景花园一期绿景花园一期 u.项目周边环境项目周边环境 楼体楼体 低低 层层中中 层层 高

3、高 层层 景观优势弱景观优势弱 u.高层价值曲线高层价值曲线 远景远景 园景园景 定价思路： o 一、一、a-b 与与 c-d-e分别打分；分别打分； o 二、园景户型与远景户型分别打分；二、园景户型与远景户型分别打分； o 三、内、外采用不同层差；三、内、外采用不同层差； o 四、特殊户型跳差处理；四、特殊户型跳差处理； 1。权重。权重&极差制定极差制定 权重权重/极差制定极差制定 因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例 产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同

4、东南东南 南南 东东 西南西南 东北东北 北北 西北西北 西西 4.55.02.03.02.53.51.5 分项打分分项打分 2、景观、景观 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景 观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考景观分值参考 :观景面观景面+视角系数视角系数+景观景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体 情况按权重叠加。 园林景观部分园林景观少量园林景观 无园景无遮挡少量园景部分遮挡无园景有遮挡 5.0 最佳园林景观 4.5 4.03.5 3.0 2.0-2.51.5 分项打分分项打分 3、噪音、噪音 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要

5、影 响因素： 噪音分值参考噪音分值参考 : 道路噪音道路噪音+噪音辐射度噪音辐射度+其他噪音影响其他噪音影响 临主路（福强/三街）不临主路受主路辐射远离主路 2.02.5-3.0 受主路少量辐射 3.5 4.0 4.5 * 主路为车辆主要途径道路主路为车辆主要途径道路 分项打分分项打分 深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故 以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否 通透和被遮挡。 分项打分分项打分 5、采光、采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为 主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引 入 遮光度：遮光度： 分项打分分项打分 6、户型、户型 本项目的

6、户型具有整体均好性，因此，实用 性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。 a b栋c e栋 均好户型3.0均好户型3.5 送凸窗户型3.5带转角凸窗4.0 带转角凸窗/工人 房 4.0带转角圆弧凸窗/ 工人房 4.5 分项打分分项打分 7、面积、面积 本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并 根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减。 一房 44.1246.35 5.0 二房 63.3967.2969.8872.9977.3378.65 4.53.53.0 三房 92.99101.61110.07112.24116.05 4.54.03.5 四房 131.16134.07

7、4.5 另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整 分项打分分项打分 特殊分值特殊分值 体现稀缺性 a/b栋03、07单位，平面差额外上调200元 a/c/d/e栋统一基准价； b栋考虑实用率 因素，基准价降低30元 2 2。水平差制定。水平差制定 金地工业区金地工业区 红树湾红树湾 高尔夫高尔夫 福福 强强 路路 新新 洲洲 三三 街街 山景山景 绿景花园一期绿景花园一期 金地工业区金地工业区 红树湾红树湾 高尔夫高尔夫 福福 强强 路路 新新 洲洲 三三 街街 山景山景 绿景花园一期绿景花园一期 n 南向南向 北向北向 东南向东南向 西

8、南向西南向 a 栋栋 b 栋栋 1 1房房1 1厅厅 a03西南向，较安静， 9层以下被一期遮挡 a07东南向，较嘈杂 b103西南向，景观视野窄，被a栋遮挡较多 b107/b207正南向，通风、视野好，噪音明显，户型结构最佳 b203东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观 *13层以上除b203均可看海景 a03b203a07b103b207b107 2 2房房1 1厅厅（内圈） a01西北向，可看一期绿化，次卧可看园林 a08东南向，采光通风好，高层拥有双景观，较吵 a09东北向，安静，房间都可看园林，为2房中最小面积 *全部带双阳台，02可看海景 b1/b2 01北向，处于园林中心

9、位置，次卧较遮挡，采光影响 b102北向，房间全部朝园林 b202北向，受部分酒店影响 b1/b2 08北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响 * b1/b2 01、08带双阳台 a01b202b208b108b102a08b201b101a09 2 2房房2 2厅厅（外圈） a02西向，较安静， 9层以下被一期遮挡，可看一期绿化 a05/06西南向，临路，噪音明显 b105/06/b206西北向/西南向，临路，视野开阔，靠近红 绿灯噪音影响大 b205西南向，为外圈较安静单位，视野开阔 * b205无海景，a栋天井比b栋略窄，影响厨房采光，可看山景 a05a06a02b106b105b

10、205b206 44.1244.12 46.35 46.35 43.6743.67 72.99 63.3963.39 78.6578.64 67.2967.29 70.03 70.03 72.97 77.3377.33 72.57 72.57 69.8869.88 1房房 起价单位a03：朝向最差，无景观，受遮挡 最佳单位b107：朝向最佳，视野开阔无遮挡，户性结构最佳 2房（内）房（内） 起价单位a01：朝向略势，主景观面正对一期，为内圈园林景观最弱单位 最佳单位a07：朝向优势，主景观面正对园林，为内圈园林景观最佳单位，通风采光好 2房（外）房（外） 起价单位a05：临路噪音明显，最大面积

11、2房，户型无明显优势，天井窄厨房采光受阻 最佳单位b206：朝向优势，视野开阔无遮挡，双景观面，为外圈最小面积单位 n c栋栋 d栋栋 e栋栋 2 2房房2 2厅厅 d02西南向，视野稍受遮挡，看园林 d06东南向，视野开阔度劣于d02 d06d02 3 3房房2 2厅厅（内圈） d01/e02东南向/西南向，可看园林，但视野较受阻 d05/06东南向，园林景观面充足 e03西南向，园林景观面充足，视野开阔 e02d01e03d05d06 4 4房房2 2厅厅 d03西南向，园林视野开阔，带工人房 d05东南向，园林视野略微差于03，带工人房 e05西南向，带落地弧形凸窗（唯一性） d05e0

12、5d03 3 3房房2 2厅厅（外圈） c02/03西南向，低层受一期遮挡，高层海景面充裕 02客厅受03部分遮挡，03带工人房 d01/07北向，低层遮挡严重，高层视野逐渐开阔 01遮挡程度高于07 e01/06东南向，低层景观稍差，视野度逐渐开阔，可看山景 06带工人房 d01d07e01e06c02c03 76.0276.0276.0276.02 102.16102.16 112.24112.24112.33112.33 101.61101.61 111.7111.7 134.07134.07134.07134.07 131.16131.16 110.07110.07 116.05116

13、.05 92.9992.9992.9992.99 109.48109.48 115.43115.43 2房房 起价单位d06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻 最佳单位d02：园林景观及视野度优于06 3房（内）房（内） 起价单位e02：朝向劣势，遮挡严重，视野度差 最佳单位c06：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔 3房（外）房（外） 起价单位d01：朝向劣势，受凯欣园遮挡非常严重 最佳单位c03：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房 4房房 起价单位d05：园林景观面窄，受酒店影响，视野受阻 最佳单位d03：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房 n a a、b

14、b栋栋 起价单位：起价单位：a/0a/0 顶价单位：顶价单位：a/09 a/09 c c、d d、e e栋栋 起价单位：起价单位：d/01d/01 顶价单位：顶价单位：c/06c/06 3。垂直差（层差）制定。垂直差（层差）制定 低层内外差值最大 内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差 中层内外差值逐渐减小 外圈跳差增加，内圈为基本跳差 高层内外差值最小 内外圈均为最小层差 层差制定策略层差制定策略 制定标准制定标准 因内外圈景观差异，内外层差各成体系 外圈景观跳差在基准依实际情况跳差上另外增加 制定方法制定方法 内圈 极差制定 因园林景观差异，ab栋（1290）极差低于cde栋（1

15、520） 层差值幅度制定 低层为园林景观最佳层数，随高度逐渐减弱 高中低 跳差制定 cde栋30层越过ab栋/酒店，增加100跳差 制定方法制定方法 外圈 极差制定 景观变化大，根据ab栋与cde栋差别及客户群差别 ab栋（1680）c栋（2070）de（1970） 幅度制定 低层无景观资源，为基本层差；中层景观变化明显，层差拉大，高层无 特殊变化，逐渐拉小层差 中高低 跳差制定 13层视野开阔度明显增加，小幅跳差，15层景观优势明显突出，大幅 跳差 整体层差体系整体层差体系 1290 1520内圈 内圈 1680 2070 1970 外圈外圈 a栋特殊跳差处理 02/03 9层起层起越过花园

16、一期遮挡，增加200跳差 08客厅正对园林，内景观优势明显，414采用内圈跳差，1529采用 外圈跳差 d栋05与e05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。 特殊制定说明特殊制定说明 3。价目表形成（附件）。价目表形成（附件） 4。实价表分析。实价表分析&垂直差值垂直差值 价格分析价格分析 楼楼层层 0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 70 08 80 09 9 4 458675300540051505183555059836150 5 559675400550052505283565060836250 6 6606754305530528053

17、13568061836350 7 761675460556053105343571062836450 8 862475510561053605393576063636530 9 963275690574054405473584064436610 1 10 064075870587055205553592065236690 1 11 164575990599056405673604065736740 1 12 265076070607057205753612066236790 1 13 365576150615058005833620066736840 1 14 4660762306230588

18、05913628067236890 1 15 566576380638060306063643068736940 1 16 667076460646061106143651069536990 1 17 767576540654061906223659070337040 1 18 868076620662062706303667071137090 1 19 968576700670063506383675071937140 2 20 068876780678064306463683072737170 2 21 169176860686065106543691073537200 2 22 2694

19、76910691065606593696074037230 2 23 369776960696066106643701074537260 2 24 470077010701066606693706075037290 2 25 570377060706067106743711075537320 2 26 670677090709067406773714075837350 2 27 770977120712067706803717076137380 2 28 871277150715068006833720076437410 2 29 9715771807180683068637230767374

20、40 楼楼层层0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 70 08 8 4 46070588755035470545357035920 5 56170598756035570555358036020 6 66270608756335600558358336120 7 76370618756635630561358636220 8 86450626757135680566359136300 9 96530634757935760574359936380 1 10 06610642758735840582360736460 1 11 166606477599359605

21、94361936510 1 12 26710652760736040602362736560 1 13 36760657761536120610363536610 1 14 46810662762336200618364336660 1 15 56860667763836350633365836710 1 16 66910672764636430641366636760 1 17 76960677765436510649367436810 1 18 87010682766236590657368236860 1 19 97060687767036670665369036910 2 20 070

22、90690767836750673369836940 2 21 17120693768636830681370636970 2 22 27150696769136880686371137000 2 23 37180699769636930691371637030 2 24 47210702770136980696372137060 2 25 57240705770637030701372637090 2 26 67270708770937060704372937120 2 27 77300711771237090707373237150 2 28 87330714771537120710373

23、537180 2 29 97360717771837150713373837210 楼层楼层0101020203030505060607070808 4 46053580354035587565356706203 5 56153590355035687575357706283 6 66253600355335717578358006363 7 76353610355635747581358306443 8 86433618356135797586358806493 9 96513626356935877594359606543 10106593634357735957602360406593

24、11116643639358936077614361606643 12126693644359736157622362406693 13136743649360536237630363206743 14146793654361336317638364006793 15156843659362836467653365506843 16166893664363636547661366306893 17176943669364436627669367106923 18186993674365236707677367906953 19197043679366036787685368706983 202

25、07073682366836867693369507013 21217103685367636947701370307043 22227133688368136997706370807073 23237163691368637047711371307103 24247193694369137097716371807133 25257223697369637147721372307163 26267253700369937177724372607193 27277283703370237207727372907193 28287313706370537237730373207193 292973

26、43709370837267733373507193 a栋栋b2栋栋b1栋栋 500059996000699970007999 楼楼 层层0 01 10 02 20 03 30 05 50 06 6 4 458105550573065506650 5 559105630581066506750 6 660105660584067506850 7 761105690587068506950 8 861905750593069307030 9 962705810599070107110 1 10 063005870605070407140 1 11 163305930611070707170 1

27、12 263606010619071007200 1 13 363906090627071307230 1 14 464206170635071607260 1 15 564706320650072107310 1 16 665206420660072607360 1 17 765706520670073107410 1 18 866206620680073607460 1 19 966706720690074107510 2 20 067206820700074607560 2 21 167706900708075107610 2 22 268206980716075607660 2 23

28、368707060724076107710 2 24 469207140732076607760 2 25 569707220740077107810 2 26 670207270745077607860 2 27 770707320750078107910 2 28 871207370755078607960 2 29 971707420760079108010 3 30 072707470765080108110 3 31 172907520770080308130 3 32 273107570775080508150 3 33 373307620780080708170 楼楼层层0 01

29、 10 02 20 03 30 05 50 06 60 07 7 4 4515058906490629056905190 5 5523059906590639057905270 6 6526060906690649058905300 7 7529061906790659059905330 8 8534062706870662060705380 9 9539063506950665061505430 1 10 0544063806980668061805480 1 11 1549064107010671062105530 1 12 2557064407040674062405610 1 13 3

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