新加坡邻里中心项目定位（32页）

1、1 邻里中心定位邻里中心定位 2 项目邻里 中心定位 邻里中心研究 项目基地条件分析 新加坡邻里中心研究 国内邻里中心研究 成都邻里中心研究结合地缘特征 成功经验 研究总体思路 3 第一部分 邻里中心研究 4 邻里中心概念 n概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五 商业业态，即社区商业业态。“邻里中心”是指邻里单位中的公共中 心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。“邻里中心”这个 概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。 n规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含67 个邻里组团，每个邻里组团拥有48幢住宅，约10002000

2、户。 n功能：邻里中心包含了一个商业服务中心，以组团内居民的日常服务 活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。日常的生活服 务可在小区内解决，而商务活动主要集中于中心商务区cbd，可以避 免发展中国家cbd过于拥挤及商业衰落的情况。 5 新加坡邻里中心研究1 n概念：新加坡的邻里中心是指分布于政府组屋区内，为居 民提供生活配套服务的设施，主要功能为商用产业，其实 质是购物中心。 n规划及布局：新加坡建屋发展局为10001200套住户配套 建设一个邻区商店，为60008000套住户配套建设一个邻 里中心，为4000060000套住户配套建设一个新镇中心。 商店对组屋的比例为1.27平方米

3、对1单位组屋。 6 新加坡邻里中心研究2 新加坡邻里中心发展历程 初期邻里中心的建设并无规划标准，店屋主要是分配给受迁置计划影 响的店主，许多商店都建在组屋楼下，类似于成都的街铺。 1960年后期，政府已有明确城市商业规划，并根据镇中心、邻里中心 与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。 1989年开始，在组屋区划出地段让发展商投标兴建购物与娱乐中心， 这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁，发展商的开发更好的迎合民 众的需求。 1991年开始，建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心， 新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生 活质量，提高了城市的环境质量。建屋发展

4、局还对邻里中心选址、与 屋的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了相应的规划。 7 新加坡邻里中心研究3 商业分级新镇中心邻里中心邻里中心邻区商店 配置标准 4000060000套 住户，1.27m2对1 单位组屋配置 6000600080008000套住户套住户, ,按按 1.271.27m m2 2对对1 1单位组屋配置单位组屋配置 10001200套 住户，按 1.27m2对1单位 组屋配置 商品档次高档商品中档商品中档商品 生活必须品 必备功能 娱乐设施、银行、 邮政局、超级市 场、百货公司及 高档商品、商店、 餐馆、快餐店 诊疗所及牙医、诊疗所及牙医、 面包店、面包店、 文具

5、店、中西药行、托儿所、文具店、中西药行、托儿所、 服装店、眼镜店、理发店、服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐家庭用品、书局、家庭娱乐 中心。典型的邻里中心包含中心。典型的邻里中心包含 3535个商店、个商店、2 2个食阁、个食阁、1 1个超个超 级市场、级市场、1 1个菜市场、个菜市场、1 12 2 台自动提款机。台自动提款机。 普通日用商店 和餐厅 8 中国邻里中心研究1 中国邻里中心发展历程及发展趋势中国邻里中心发展历程及发展趋势 n发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上， 由苏州工业园区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发， 并通过多年实践已

6、摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管 理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、 教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了中国第一 个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。 n现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不 成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的 配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市 已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升 和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城 市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里

7、 中心”。 n发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。 9 邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借 鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务形态，也是国内最早最成 功的邻里中心。苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的 综合性社区商业服务业为发展主线，并按照邻里中心规划先行原则， 在园区内规划了17个邻里中心，目前已成功运营了四个综合性商业服 务中心：邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦 和邻里中心师惠大厦。 中国邻里中心 典型案例一苏州工业园区1 师惠大厦 贵都大厦 湖东大厦 10 中国邻里中心 典型案例一苏州工业园区2 n服务

8、理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府 满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 n物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 n配置标准：按万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一 般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/ 千人配置。 n业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能 为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 n运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越 到“现场管

9、理加物业管理”。 n销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 n招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引 经营者。 11 中国邻里中心 典型案例一苏州工业园区3 n四大邻里中心比较研究 楼盘名新城大厦贵都大厦师惠大厦湖东大厦 总建筑面积21600m2 11000 m212300 m2 30000 m2 服务人口2万人 层 数4层4层 特色业种 健身俱乐 部、小吃 街 3-4f为写 字楼 邻里假日酒 店、新型菜 场、特色餐 饮 家电零售、家装配 套、 汽车展销、 7000 m2美食大楼、 2500 m2菜场；商业、 金融和中介服务三 条街 停车场6000m235

10、00m2 12 中国邻里中心 典型案例二上海联洋社区1 上海联洋社区总建 筑面积250万m2，社 区配套服务面积为 30万m2，其中商业面 积占10万m2。联洋邻 里中心设有大型综 合商业中心 （shopping mall）， 占地50920m2，总建 筑面积71300m2。 13 中国邻里中心 典型案例二上海联洋社区2 n物业形态：街区商业及综合型大厦，层数三层。 n配置标准：面积按1400m2/千人配置。 n业态定位：以核心shopping mall为中心，主力店有联华生鲜超市、4000m2意 大利商品展示中心、1.7万m2laya俱乐部及1300m2室内溜冰馆。 n招商优惠政策：由于租赁

11、情况不佳，推出了局部两年免租等极大的优惠条件 n经营情况：较为冷清，还有近2/3的商业面积未租赁。 n失败原因： 商业的通道及进出口设计不合理，通道宽度太窄（仅5米），自行 车库规划位置不合理，阻碍行人通行。 开发进度失败：联洋社区邻里中心开发时间超前于住宅开发进度，造成了大 面积空置现象。商业的开发进度应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的 实际情况适时控制。 14 成都邻里中心研究 成都目前还没有真正的邻里中心，类似于邻里中心的社区基础商业主 要分布于以下几种物业： n街区商业：规划条件限制了开发商在开发住宅用地时必须有商业配套， 以此来保证居民的基本生活。街区商业有着易分割、独立性强、自

12、主 性强、易管理、易销售等优势，已成为了开发商追求盈利及资金迅速 回笼的最常用的商业开发模式，也是成都最主要的基础商业的物业形 态。由于商业街大多缺乏统一管理及规划，业主自主性强，导致了成 都的基础商业配置不齐全，且十分零散局面。 n会所：是小区居民交流、活动、休闲的社区公共场所，以方便业主为 出发点，是社区基础配套之一，由于规模及服务人口的限制，无法为 小区居民提供完整的社区服务，有60%以上会所目前处于亏损状态。 15 成都邻里中心 典型案例一罗马假日广场 n罗马假日广场位于成都市一环路南段与高升桥东路交汇处。 该商业物业是成都市最早推出的邻里购物中心，一经推出， 便火爆发售。但是，由于街

13、区划分的短视，虽然好又多有 旺盛的人流，但临街的商铺却不能很好地利用这一资源， 使得现有的商铺经营状况惨淡。 16 成都邻里中心 典型案例二玉林生活广场 n玉林生活广场是集餐饮、娱乐、休闲、购物与办公为一体 的欧式风情的超大街区式邻里型购物中心。在开发之时， 玉林生活广场定位是玉林社区唯一的一个高档次邻里型购 物中心概念，改变传统的小门面经营模式，服务社区邻里 生活。但实际的情况确是成为餐饮娱乐的强势口岸。 17 对本案邻里中心的启发 n核心优势：邻里中心是一个区域或组团的基础商业，解决了新兴住区 基础配套的难题，优化了住区与商业矛盾，还能带动地价的迅速攀升。 n配置标准：邻里中心大多按人口配

14、置，通常按6000-8000户或2万人组 团配置一个邻里中心，沿海城市的邻里中心面积配置标准为1000- 1500m2/千人，由于成都经济、人均收入及消费均不及沿海城市，成都 的面积配置标准应在此基础上略微降低，建议按850m2/千人配置,辐射 直径为0.5-1.5公里。 n物业形态：综合型大厦或内街外廊建筑，层数不超过四层，应注重人 流导入及交通动线规划。 n功能定位：应结合商业、文化、体育、卫生、教育于一体，并以80% 服务业为主（其中40-50%为餐饮业）。 n开发进度：应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时 控制，避免出现上海联洋社区邻里中心大面积空置现象。 18 对本案邻

15、里中心的启发 n邻里中心必备功能： 19 对本案邻里中心的启发 n运营模式：已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房 屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管 理的区域性、综合型商业服务新业态。以三权分离为核心，导入功能 定位及城市规划理念，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到 “现场管理加物业管理”。 n招商模式：主要针对品牌连锁商家。以低租金及优惠招商政策吸引商 家。 n销售模式：结合成都地缘特征，建议本案邻里中心可以采用包租（承 诺投资回报）+旗舰带动型的销售模式。 20 第二部分 项目邻里中心定位 21 项目邻里中心开发目的 n成为住区基本配套，以满足社

16、区居民日常生活为主 n提升住区品质，解决居住环境与商业的矛盾 n将本案的商业做强，让商业价值最大化 22 项目邻里中心区位 邻里中心邻里中心 邻里中心邻里中心 23 项目邻里中心控规 邻里中心邻里中心 邻里中心邻里中心 用地性质：公共服务设施用地 用地面积：4264 容积率：1.8 限高：24米 密度：35% 绿化率：30% ltf：社区服务中心、公厕 用地性质：公共服务设施用地 用地面积：3978 容积率：1.8 限高：24米 密度：35% 绿化率：30% ltf：社区服务中心、公厕 用地性质：农贸市场 用地面积：3167 容积率：2.0 限高：24米 密度：45% 绿化率：20% 用地性质

17、：农贸市场 用地面积：3296 容积率：2.0 限高：24米 密度：45% 绿化率：20% 24 项目邻里中心商圈范围定位 n核心商圈：以服务本案住区为主，辐射范围约0.5公里以 内，服务人口约2.5万人。 n次级商圈：以服务区域住区居民为主，特别以高新西区居 民为主，辐射范围为1公里以内，服务人口约3万人。 25 项目邻里中心规模定位 n地块可实现的最大规模：27761.6m2（按最大容积率计算） n市场需求规模：沿海城市的邻里中心面积配置标准为 1000-1500m2/千人，由于成都经济、人均收入及消费均不 及沿海城市，成都的面积配置标准应在此基础上略微降低， 建议按850m2/千人配置，

18、本区域内居住人口按三万人计算， 邻里中心面积应在2.55万平米左右。 26 项目邻里中心业态定位1 n社区商业基本业态 购购 物物 服饰、家具店、家居饰品店、装饰材料店、灯具店、五金 店、水族用品店、花店等 休闲娱乐休闲娱乐 ktv、网吧、健身房、咖啡店、茶楼、水吧、酒吧、洗浴中 心、保健中心等 餐餐 饮饮 特色餐饮店（如咖哩专卖），快餐店（面馆，品牌快餐）， 连锁早餐店、名小吃店（龙抄手、钟水饺）等 社区服务社区服务 美容美发店，配钥匙、装琐、刻印，汽车美容店，租车行， 各种培训中心（如计算机培训中心），外语教学处，牙科 诊所，中医诊所，药店，彩扩店，干洗店，音像租赁店， 水电维修，打字、复

19、印店等 27 项目邻里中心业态定位2 n邻里中心12项必备基本功能 28 项目邻里中心业态定位3 n档次定位：中档商品为主。 n本案邻里中心业态定位（以12项必备功能为核心） 主营业态主营业态经营内容经营内容规规 模模品牌商家品牌商家 超市副食品、日杂用品1000-2000 新一佳、红旗、 互惠等 菜市场 蔬菜、肉类、禽蛋、 水产，粮油、干货、 水果、冷冻食品 1500-2000 医疗卫生 诊所、中西药店、 牙医 100-200 同仁堂、德仁堂、 唐牙科等 银行 银行1-3家或提款机 2个 200-300 建行、中国银行、 工行等 文化用品 书店、文具用品店、 音像制品店（vcd租 赁店） 150-200 新华书店、文轩 书店等 29 项目邻里中心业态定位4 主营业态主营业态经营内容经营内容规规 模模品牌商家品牌商家 邮政 快递、汇款、包裹、 信件、鲜花等 50-100 m2 中国邮政、宅急 送等 维修店 换锁、配钥匙、刻印、 鞋子修理店、家居维 修店等 10-50 5-10