六安鸿盛金天地项目初步交流报告

1、六安鸿盛金天地项目初步交流报告六安鸿盛金天地项目初步交流报告 写在前面写在前面 p首先感谢贵司给我司参与关于首先感谢贵司给我司参与关于“鸿盛金天地鸿盛金天地”项目营销策划交流的机会。项目营销策划交流的机会。 p在初步接触项目后，我司专门成立了项目专案组，并多次组织人员对区域在初步接触项目后，我司专门成立了项目专案组，并多次组织人员对区域 市场进行了调查，力求从本土出发融汇先进的发展理念，以市场进行了调查，力求从本土出发融汇先进的发展理念，以“市场为导向市场为导向”， 从而完美的服务于项目。从而完美的服务于项目。 p本次报告主要建立在市场的基础上，针对项目总体定位等方向性问题进行本次报告主要建立

2、在市场的基础上，针对项目总体定位等方向性问题进行 整体营销的框架性思考，具体阶段性操作执行方案及部署有待于与贵司在整整体营销的框架性思考，具体阶段性操作执行方案及部署有待于与贵司在整 体战略层面达成共识后根据实际情况进行阶段性汇报；体战略层面达成共识后根据实际情况进行阶段性汇报； p住宅部分因未获得详细规划资料，也仅能从项目属性出发进行营销的战略住宅部分因未获得详细规划资料，也仅能从项目属性出发进行营销的战略 性研究。性研究。 项目小组市场调研收集了大量数据、进行了项目小组市场调研收集了大量数据、进行了2020多次访谈并结合案例进行了综合分析多次访谈并结合案例进行了综合分析 工作内容收集的数据

3、进行的访谈进行的分析 城市与片区宏观背景 研究 房地产市场研究 六安的城市背景与经济情况六安的城市背景与经济情况 六安的产业构成与发展状况六安的产业构成与发展状况 项目在整个城市中的区域地位项目在整个城市中的区域地位 项目所在区位的配套设施和交通项目所在区位的配套设施和交通 六安房地产市场总体格局与片区发展状况六安房地产市场总体格局与片区发展状况 六安市区现有的住宅、和商业的供给六安市区现有的住宅、和商业的供给/ /需求需求 4 4位业内人士位业内人士基准比较基准比较 市场环境机遇与挑战市场环境机遇与挑战 对目标客户群及购买能力、意愿对目标客户群及购买能力、意愿 的初步预测的初步预测 项目不同

4、功能物业适应性的排序项目不同功能物业适应性的排序 预测预测 消费者、经营者市场 研究 城市中主流购房群体区域消费特征城市中主流购房群体区域消费特征 片区房地产市场消费者特征分析片区房地产市场消费者特征分析 不同行业的区域内不同行业的区域内/ /外潜在的消费者外潜在的消费者 1515位商家位商家 5 5种功能物业，种功能物业，8 8种种 业态近业态近5050个项目的现个项目的现 场调研场调研 项目主流客户群判断项目主流客户群判断 项目主流消费者需求预测项目主流消费者需求预测 类似案例和经验类似案例的收集和分析类似案例的收集和分析 北雁操作类似项目的经验教训北雁操作类似项目的经验教训 北雁团队北雁

5、团队案例研究案例研究 关键成功要素分析关键成功要素分析 规避风险的关键举措规避风险的关键举措 假设和量化不同商用物业功能配比组合和特征不同商用物业功能配比组合和特征 整合其他分析的结果整合其他分析的结果 北雁团队北雁团队各种物业的关联性和总体定位各种物业的关联性和总体定位 项目商用物业的功能和业态组合项目商用物业的功能和业态组合 开发模式和经营模式开发模式和经营模式 此次提报是基于双方充分沟通及充分有效的市场调研上的 发展目标解析发展目标解析 问题点界定问题点界定 资源挖掘资源挖掘 案例借鉴案例借鉴 业态分析业态分析 业态定位业态定位 定位假设定位假设 商商 业业 发发 展展 战战 略略 项目

6、发展目标项目发展目标 项目分析项目分析项目发展定位项目发展定位项目营销构思项目营销构思 城市宏观分析城市宏观分析 市场分析市场分析 项目项目swot分析分析 整体营销构思整体营销构思 项目属性界定项目属性界定 住住 宅宅 发发 展展 战战 略略 客户定位客户定位 产品定位产品定位 形象定位形象定位 目标解析目标解析 限制条件解析限制条件解析 限制条件限制条件商业规划要求、拆迁进度、成本限制商业规划要求、拆迁进度、成本限制 寻找商业发展模式、提升住宅赢利模式寻找商业发展模式、提升住宅赢利模式 开发商目标开发商目标进军房地产行业的品牌开发战略进军房地产行业的品牌开发战略 关注现金流，快速开发、在规

7、避风险的前提下盈利关注现金流，快速开发、在规避风险的前提下盈利 销售速度最大化、利益最大化销售速度最大化、利益最大化 鸿盛地产品牌战略首个开发项目鸿盛地产品牌战略首个开发项目 项目价值的认知，项目价值的认知， 决定了项目发展的决定了项目发展的 方向，方向， 认识鸿盛认识鸿盛- -金天地金天地 项目，既要从城市项目，既要从城市 层面看所属区域的层面看所属区域的 共性，又要从项目共性，又要从项目 开发条件层面看项开发条件层面看项 目价值首先从城市目价值首先从城市 层面看区域在城市层面看区域在城市 发展中的地位发展中的地位. 项目认知项目认知 城市框架尚未完全城市框架尚未完全 拉开：拉开：六安市在向

8、六安市在向 东和向南发展的过东和向南发展的过 程中，受到人口和程中，受到人口和 城市规模的制约，城市规模的制约， 城市扩张集中在城城市扩张集中在城 南，城市大框架尚南，城市大框架尚 未完全拉开。未完全拉开。 中心中心 城区有较大提升空城区有较大提升空 间：间：在城市近期建在城市近期建 设规划中，旧城改设规划中，旧城改 造项目纷纷上马，造项目纷纷上马， 中心城市地位及城中心城市地位及城 市功能将进一步凸市功能将进一步凸 显显 中心城区发展空间广阔中心城区发展空间广阔 目前 城市层面城市层面区域分析区域分析 城市层面城市层面- -项目所属区域地位项目所属区域地位 本案本案 项目二地项目二地 块块

9、城南板块 西南板块西南板块 中心板块中心板块 城中区域划分：城中区域划分： 城北板块城北板块 格局：划分为城中区、城北区、城格局：划分为城中区、城北区、城 东区和城南区四个区。东区和城南区四个区。 城市发展方向：东拓南进。城市发展方向：东拓南进。 城北区：开发较早区域，处在老城城北区：开发较早区域，处在老城 区，学区好。区，学区好。 城中区：市中心老城区，商业中心城中区：市中心老城区，商业中心 区，面临着拆迁改造。区，面临着拆迁改造。 城南（西南）区：分解放南路及政城南（西南）区：分解放南路及政 务新区和磨子潭路，城市远期发展方向是务新区和磨子潭路，城市远期发展方向是 向东拓展，但就目前而言，

10、城中区的南部向东拓展，但就目前而言，城中区的南部 才是目前的开发热点，但是政务区到尾声。才是目前的开发热点，但是政务区到尾声。 解放南路、梅山南路、火车站周边解放南路、梅山南路、火车站周边 南部新城：热点发展区域，市政府的迁入南部新城：热点发展区域，市政府的迁入 和周边居住社区的入住，将成为六安的高和周边居住社区的入住，将成为六安的高 档居住新城档居住新城 城东区：城市东拓发展与市经开区城东区：城市东拓发展与市经开区 的大力建设，是以后发展的方向。目前发的大力建设，是以后发展的方向。目前发 展缓慢，规模较小，不成熟。展缓慢，规模较小，不成熟。 区域价值挖掘：区域价值挖掘： 近期发展热点区域，城

11、市发展引擎及新动力近期发展热点区域，城市发展引擎及新动力 本项目本项目 城区发展虽然拉开骨架，城区发展虽然拉开骨架， 但政务新区只是完善城但政务新区只是完善城 市功能，增强六安中心市功能，增强六安中心 城区核心竞争力的仍是城区核心竞争力的仍是 重点发展方向。重点发展方向。 东部开发区东部开发区 南部政务新区南部政务新区 老城区老城区 近期近期集中建设开发南部、东部 开发区以及西南城区西南城区。以市政公以市政公 用设施为先导，完善城市功能，用设施为先导，完善城市功能， 增强城市自我凝聚，自我发展增强城市自我凝聚，自我发展 的能力，的能力，为城市今后的可持续发 展提供坚实的基础。 六安城市总体规划

12、六安城市总体规划 重点发展区域规划分析重点发展区域规划分析 发展地区规划：中心区、 城北区、城东区、淠河西区 重点改造区域：重点改造区域：中心城区（主要城南中心城区（主要城南 即龙河路以南淠河以北）即龙河路以南淠河以北） 重点建设住宅区规划： 近期重点以解放路、梅山路、 磨子潭路、皋城路、人民路、 皖西路、淠河路等地区建设， 重点为旧城项目改造重点为旧城项目改造。 鸿盛鸿盛- -金天地金天地 也是老城区重点改造项目之一也是老城区重点改造项目之一 城中区城中区 交通规划分析交通规划分析 道路交通系统 建立以主 次干道为骨架，支路健全 的城市道路网络。整个城 市的路网形成六纵三横， 双环结合的主干

13、道格局， （六纵指：金寨路、磨子 潭路、解放北路-解放南路、 梅山北路-梅山南路、淠望 北路-淠望南路、经三北路- 经三南路；三横指：寿春 路、皋城西路-皋城中路-皋 城东路、大别山路皖西 西路-皖西东路；双环指： 安丰北路安丰南路佛 子岭路佛子岭西路；长 安北路长安南路）。 享有便利的交通路网及城市享有便利的交通路网及城市 公共交通体系公共交通体系 各区发展潜力分析各区发展潜力分析 城市未来发展潜力最城市未来发展潜力最 大的是：大的是：中心城区中心城区 城市逐渐向外围扩张，城市逐渐向外围扩张， 市区住宅土地供应愈市区住宅土地供应愈 加稀缺，中心区的土加稀缺，中心区的土 地稀缺性越来越高地稀缺

14、性越来越高 中心城区 中心商业区主要指老城区，是金融、保险、高档餐饮、购物、休闲娱乐最集中的区域，分布有商中心商业区主要指老城区，是金融、保险、高档餐饮、购物、休闲娱乐最集中的区域，分布有商 之都、金商都、时代广场、沃尔玛等大型购物中心，是六安居民主要的消费场所。之都、金商都、时代广场、沃尔玛等大型购物中心，是六安居民主要的消费场所。 项目所在的区域规划有项目所在的区域规划有3000亩商业用地，建成后，将成为六安乃至皖西地区最大的专业市场。目亩商业用地，建成后，将成为六安乃至皖西地区最大的专业市场。目 前，义乌小商品市场、顺达建材大市场已经开业，将近前，义乌小商品市场、顺达建材大市场已经开业，

15、将近20万方万方的光彩大市场二期也已交付，其余专的光彩大市场二期也已交付，其余专 业市场正在建设中，业市场正在建设中，但却及其缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等场所。但却及其缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等场所。 由于十分缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等商业配套，政务区大量消费客源流失至市区。由于十分缺乏餐饮、娱乐、休闲购物等商业配套，政务区大量消费客源流失至市区。 所在区域与周边商圈之联系所在区域与周边商圈之联系 中心商业区中心商业区 3000亩大型专亩大型专 业市场商业区业市场商业区 政务新区商业区政务新区商业区 火车站火车站 汽车站汽车站 国税局国税局 沃尔玛沃尔玛 时代广场时代广场 工商银行工商银行 人民

16、银行人民银行 百货大楼百货大楼 义乌小商品义乌小商品 批发市场批发市场 顺达大市场顺达大市场 光彩大市场光彩大市场 佛子岭路佛子岭路 解放路解放路 商之都商之都 本案本案 项目周边气氛项目周边气氛 磨子潭路 解放南路 本案现在地貌本案现在地貌 区检察院区检察院 区法院区法院 区人武部区人武部 区社区服务中区社区服务中 心心 区政府区政府 市三中市三中 公交站台公交站台 六安瓜片六安瓜片 格林超市格林超市 二院综合大楼二院综合大楼 市立医院市立医院 光彩大市场光彩大市场 凯旋名门凯旋名门 二院二院 项目的交通项目的交通便利度：便利度： 快捷、畅达快捷、畅达 中心市区 本案 龙河路 磨子潭路 市内

17、 市内 火车站 本案本案 公交车站台 火车站火车站 本案位于龙河路与磨子潭路 十字路口处，到市中心仅需 2至5分钟到火车站和客运总站 也仅需 6到10分钟 汽运总站汽运总站 磨子潭路 配套：休闲娱乐及餐饮等中低档消费配套：休闲娱乐及餐饮等中低档消费 配套快速发展配套快速发展 中国移动六佛路店 中国银行 天天酒楼 中国移动世纪通讯 摩托车电动车一条街 劲松饭店 二院 飞燕酒家 振江大酒店 乡政府 田七酒庄 战友土菜馆 中国联通六佛路店 红光大酒店 中国联通 南苑土菜馆 区农机管理局 中国移动 格林超市 六安瓜片总部 徽府茶行 王中王食府 市三中 浴场 义务批发市场 裕安医药 裕安大酒店 四星标准

18、 坤元大酒店四星 康乐洗浴中心 项目的区域内新建楼盘项目的区域内新建楼盘 凯旋名门的售楼案场 凯旋名门的主力 户型90110平 米 大唐美林湾总规沙盘 美林湾主力户型：90123 平米 小结：项目具备良好的开发背景和自身优势小结：项目具备良好的开发背景和自身优势 城市 近期经济发展向好，城市房地产投资力度加大，房地产处于快速发展提升 阶段； 居民消费力具备一定的可挖掘潜力； 周边县市产业发展，交通逐步完善，中心城区辐射功能逐步增强。 区域 区域是城市发展近期发展热点区域； 区域内专业市场云集，初具商业规模； 区域中高端楼盘聚集，具备一定的中高端消费力支撑 区域将发展成为城市新形象的展示窗口 未

19、来城市商业的重要组成 本体 城市竞争优势明显：区位优势、交通优势、资源优势、规模优势、功能复 合优势、稀缺优势 开发商优势 项目具备有发展成为城市标杆物业的优势条件 农业型三线城市的主城区边缘的中高档住宅开发农业型三线城市的主城区边缘的中高档住宅开发 p项目属性：项目属性： p区域属性：区域属性： 12万平米万平米 中等规模、地形方正 资源条件相对优资源条件相对优 越越 紧临区政府、医院和规划中的公园 商业规划商业规划其中2万平米为商业规划 项目位于三线的农业城项目位于三线的农业城 市市 六安是典型农业城市六安是典型农业城市,自然环境优美自然环境优美 地块地块 位于中心城区边缘位于中心城区边缘

20、 项目位于主城区，地段优越，周边配套项目位于主城区，地段优越，周边配套 完善完善 属于城市未来发展重点属于城市未来发展重点政府重点旧城改造项目政府重点旧城改造项目 对于三线城市而言，对于三线城市而言， 区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度 六安行政级官邸六安行政级官邸 市场分析市场分析 part一一 城市概况城市概况 part二二 房地产市场分析房地产市场分析 partpart一：一：六安城市概况六安城市概况 1 1、城市性质、城市性质 六安市的城市性质为：六安市的城市性质为： 大别山北麓中心城市，安徽省省会经济圈副中心城市，大别山北麓中心城市，

21、安徽省省会经济圈副中心城市， 区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之一，具有滨水园林特色的现代化城市。 2 2 、城市职能、城市职能 （1 1）大别山北麓的中心城市（）大别山北麓的中心城市（2 2）省会经济圈副中心城市（）省会经济圈副中心城市（3 3）区域性交通枢）区域性交通枢 纽（纽（4 4）安徽省加工制造业配套基地之一（）安徽省加工制造业配套基地之一（5 5）六安市域政治、经济、文化中心）六安市域政治、经济、文化中心 3 3 、规划期限近期：、规划期限近期：2008200820152015年中期：年中期：201

22、5201520202020年远期：年远期：2020202020302030年年 4 4、城市规模近期：至、城市规模近期：至20152015年城市人口规模为年城市人口规模为6868万，建设用地规模为万，建设用地规模为70 km270 km2；中期：至；中期：至20202020 年城市人口规模为年城市人口规模为8080万，建设用地规模为万，建设用地规模为82 km282 km2；远期：至；远期：至20302030年城市人口规模为年城市人口规模为120120万，建设万，建设 用地规模为用地规模为120 km2120 km2。 5 5、规划范围中心城区范围：北至合武高速，南至宁西铁路，东到三元河，西到

23、商景高速。包、规划范围中心城区范围：北至合武高速，南至宁西铁路，东到三元河，西到商景高速。包 括现状城区括现状城区1010个街道办事处和个街道办事处和1 1个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地，个乡范围、以及与之相接的三十铺镇、新安镇、城南镇的部分用地， 总面积约总面积约120km2120km2。 6 6、城市发展方向、城市发展方向“向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善向东主动推进，向北积极延伸，向西跨河拓展，向南逐步完善”，构建未，构建未 来六安中心城区的整体空间结构，将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结来六安中心城区的整体空间结构，

24、将城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，从空间结 构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。构上保障城市布局的合理性，为城市发展提供充足的空间。 7.7.规划空间布局结构本次规划城市整体结构为规划空间布局结构本次规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区一环两心、三轴四区 定位制造业定位制造业基地、依托省会经济基地、依托省会经济城市属性城市属性 六安依山襟淮，承东接西，区位六安依山襟淮，承东接西，区位 优越。东与省会合肥市相连，南优越。东与省会合肥市相连，南 与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，与安庆市接壤，西与信阳市毗邻， 北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而 望江

25、海，连鄂豫而衔中原，是大望江海，连鄂豫而衔中原，是大 别山沿淮经济区的中心城市。别山沿淮经济区的中心城市。 312、206、105国道、合武铁路、国道、合武铁路、 合九铁路、宁西铁路、动车组的合九铁路、宁西铁路、动车组的 开通、从而到合肥、南京、上海、开通、从而到合肥、南京、上海、 武汉大大宿短行程时间，淠淮航武汉大大宿短行程时间，淠淮航 道纵横全境，交通十分便捷。道纵横全境，交通十分便捷。 合肥西花园、合肥西花园、依附省会依附省会“经济圈经济圈”城市地位城市地位 经济快速发展主要得益于三产结构调整经济快速发展主要得益于三产结构调整 六安经济发展步伐近年加快， 07年gdp增长率居安徽第三 位

26、、仅次于合肥、芜湖 03年之前，六安属于典型的 农业城市，随着城市的发展， 工业及第三产业比重不断加 强，工业及第三产业的带动 是城市经济快速发展的主要 原因 城市经济城市经济 城市改造力度大促进房地产市场蓬勃、兴旺城市改造力度大促进房地产市场蓬勃、兴旺 六安城市建设力度逐年加大， 年平均拆迁量在 50 50 万平方米万平方米以 上 在大规模的城市建设背景下， 房地产市场逐年火热，房地产 投资年均增幅超过30%30%，房地 产快速发展 城市化进程城市化进程 居民消费力稳步提升，具备一定的可挖掘潜力居民消费力稳步提升，具备一定的可挖掘潜力 近年，六安居民收入水平不断提高。从07年起，六安人均可支

27、配收入 突破万元，居民消费力逐步增强 居民储蓄逐渐增加，但相比周边城市仍然较低，对大宗商品消费有阻 力，对其价格也较为敏感 单位：亿元单位：亿元合肥合肥安庆安庆巢湖巢湖六安六安芜湖芜湖 城乡居民储蓄存款城乡居民储蓄存款673.1673.1405.2405.2282282279.5279.5266.5266.5 城市人均消费城市人均消费 逐步完善的交通体系有效延伸中心城区辐射力逐步完善的交通体系有效延伸中心城区辐射力 六安为皖西地区的中心城市， 辖寿县、霍邱、舒城、金寨、 霍山五县 城市中心以105与312国道为 主要骨架，构建完善便利的 对外交通体系 六安城市中心城区对周边五 县市吸聚力较强，

28、将有效吸 引周边县市客户置业与消费 寿县 金寨 霍山 舒城 霍邱 市区市区 312国道国道 105国道国道 城市交通城市交通 08年经济表现年经济表现 全年房地产开发投资全年房地产开发投资39.639.6亿元，增长亿元，增长49.7%49.7%。全年施工房屋面积。全年施工房屋面积337.8337.8万平方米，增长万平方米，增长13.8%13.8%。其中，。其中， 新开工房屋面积新开工房屋面积163.9163.9万平方米，增长万平方米，增长4.9%4.9%。竣工房屋面积。竣工房屋面积139.0139.0万平方米，下降万平方米，下降9.4%9.4%；商品房屋销售；商品房屋销售 面积面积170.31

29、70.3万平方米，增长万平方米，增长11.5%11.5%；实现销售额；实现销售额36.136.1亿元，增长亿元，增长31.2%31.2%。按常住人口计算，人均生产总。按常住人口计算，人均生产总 值值87688768元（折合元（折合12831283美元），比上年增加美元），比上年增加15461546元。全员劳动生产率元。全员劳动生产率121521121521元元/ /人，增长人，增长37.7%37.7%。 类别类别gdpgdp人均人均gdp gdp 三产比例三产比例固定资产固定资产 投资投资 房地产投资房地产投资 社会消费品社会消费品 零售总额零售总额 指标(08)534亿元8768元25.5：

30、36.1： 38.4 256.2亿 元 38.8亿元43.6亿元 指标(07)439.83亿 元 7222元25.536.1 38.4 201.3亿 元 39.6亿元35.96亿元 与与0707年相比年相比 增长率增长率 21.4%21.4%21.4%21.4%27%27% % %21.2%21.2% 六安市各主要经济指标相比于六安市各主要经济指标相比于0707年都有较大幅度提高，房地产整体市场正处于快速年都有较大幅度提高，房地产整体市场正处于快速 发展阶段。六安房地产市场发展迅速，人民生活水平有所提高。但总量不大，人均工资发展阶段。六安房地产市场发展迅速，人民生活水平有所提高。但总量不大，人

31、均工资 仍处于较低水平。仍处于较低水平。 积极因素：积极因素： p 六安经济持续快速发展，房地产业已进入快速发展时期，发展前六安经济持续快速发展，房地产业已进入快速发展时期，发展前 景看好；景看好； p 六安市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛；六安市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛； 六安宏观经济小结六安宏观经济小结 消极因素：消极因素： p 居民收入、储蓄水平偏低，对住房等大件商品的消费能力有限，并对价居民收入、储蓄水平偏低，对住房等大件商品的消费能力有限，并对价 格比较敏感。格比较敏感。 partpart二：二：房地产市场房地产市场 n六安房地产整体市场状况六安房地

32、产整体市场状况 n住宅市场分析住宅市场分析 n商业市场分析商业市场分析 n案例分析案例分析 0909年成交态势年成交态势 单位：套单位：套 n09年六安房地产住宅市场在积极政策的刺激下，购买力得到了有效的释年六安房地产住宅市场在积极政策的刺激下，购买力得到了有效的释 放。放。上半年呈小幅增长的态势，下半年同比增长强劲。上半年呈小幅增长的态势，下半年同比增长强劲。 n09年商业市场随住宅市场表现同步，年商业市场随住宅市场表现同步，下半年增幅较大。下半年增幅较大。 0909年价格走势年价格走势 n09年住宅市场价格始终处于小幅增长的态势，结合成交态势分析，反应年住宅市场价格始终处于小幅增长的态势，

33、结合成交态势分析，反应09年年 六安住宅市场的火爆表现六安住宅市场的火爆表现； n09年商业市场价格收个案供应量的影响，价格处于较大的变动之中。年商业市场价格收个案供应量的影响，价格处于较大的变动之中。 partpart二：二：房地产市场房地产市场 n六安房地产整体市场状况六安房地产整体市场状况 n住宅市场分析住宅市场分析 n商业市场分析商业市场分析 n案例分析案例分析 根据调研，我们将六安目前的住宅市场分为了学区版块、主城区版块、经济根据调研，我们将六安目前的住宅市场分为了学区版块、主城区版块、经济 开发区版块、政务区开发区版块、政务区四个版块，四个版块，以下我们将根据版块划分对六安房地产市

34、场以下我们将根据版块划分对六安房地产市场 进行描述。进行描述。 政务区政务区 学区版块学区版块 主城区版块主城区版块 经开区版块经开区版块 六安住宅市场区域划分六安住宅市场区域划分 西南板块 楼盘名称楼盘名称滨河御景滨河御景六州首府六州首府阳光威尼斯阳光威尼斯豪门花园豪门花园徽商国贸公徽商国贸公 寓寓 建筑类型建筑类型高层高层小高层、小高层、 高层高层 多层、小高层、多层、小高层、 高层高层 多层、小高多层、小高 层层 多层、小高多层、小高 层、高层层、高层 07平均价格平均价格 元元 31003100320026003000 08平均价格平均价格 09平均价格平均价格 3500 3900 3

35、5503400 3850 3100 3400 3500 3800 主力房型主力房型120140 还还20套套 120140 顶层顶层13套套 120平方米左平方米左 右右 120130 一套一套 120140 二套二套 六州首府六州首府 人民路人民路 皖西路皖西路 鼓楼新天地鼓楼新天地 滨河御景滨河御景 银河花园银河花园 民惠苑民惠苑 阳光威尼斯阳光威尼斯 豪门花园豪门花园 解放路解放路 徽商国贸公寓徽商国贸公寓 六安市场梳理六安市场梳理中心版块，价格中心版块，价格高高，产品面积，产品面积大大 中心区产品以中心区产品以120120140140平方米的大房为主，平均平方米的大房为主，平均 价格达

36、价格达38003800元元/ /平方米，是六安价格最高的区域。平方米，是六安价格最高的区域。 相比相比0707年年0808年价格递增，在售楼盘价格涨幅普遍年价格递增，在售楼盘价格涨幅普遍 在在200200500500元元/ /平方米平方米/ 年。0909年基本售完。年基本售完。 新盘新盘统计： 金开花园金开花园四季清风苑四季清风苑浙东商贸城浙东商贸城江南世家江南世家- - 国际城国际城 高层高层2828层层 两座两座 高层高层 多层目前是多层目前是 回迁户回迁户 高层高层a a区售区售 完完1515万方商万方商 5.55.5万住万住8.58.5 万万b.c.db.c.d 高层。江高层。江 南世

37、家南世家 09.92609.926售售 90%90%（8 8万万 方）方） 一期一期5 5万多万多 方方 1010万多方万多方6060万方万方1616万方万方 未开未开未开未开住：住：38003800 内街内街1.41.4万外万外 街街1.851.85万万 均价：均价： 38503850元元 中央公园中央公园 高层，高层，0808年年 12.1312.13开盘开盘 27502750元元1 1期售期售 完完1 12 21414 3030万方万方 均价：均价： 37003700元元 主城区中心版块主城区中心版块 楼盘名称楼盘名称滨河御景滨河御景六州首府六州首府阳光威尼斯阳光威尼斯豪门花园豪门花园徽

38、商国贸公寓徽商国贸公寓鼓楼新天地鼓楼新天地 总建（单位总建（单位/万平万平 方米）方米） 1513.83015（二期）（二期）4012 建筑类型建筑类型高层高层小高层、高层小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层、高多层、小高层、高 层层 多层多层 平均价格元平均价格元/平方平方380036003400（一期）（一期） 3850（二期）（二期） 340038003200 主力户型主力户型120-140平方米三平方米三 房房 140-160平方米四平方米四 房房 110-130平方米三房平方米三房 120-140平方米三房、平方米三房、 四房四房 13

39、0-170平方米四平方米四 房房 100-120三房三房 可售货量可售货量/万万00一套一套00 开盘时间开盘时间06.4060705.100605 销售率销售率售完售完售完售完90%二期二期99.9%售完售完售完售完 六州首府六州首府 人民路人民路 皖西路皖西路 鼓楼新天地鼓楼新天地 滨河御景滨河御景 银河花园银河花园 民惠苑民惠苑 阳光威尼斯阳光威尼斯 豪门花园豪门花园 解放路解放路 徽商国贸公寓徽商国贸公寓 此区域楼盘平均价格约为此区域楼盘平均价格约为3800元元/平方米，销平方米，销 售情况较好，销售率约为售情况较好，销售率约为80%左右左右，在售楼盘以，在售楼盘以 高层和小高层为主，

40、高层和小高层为主，主力房型为主力房型为120-140平方米的平方米的 三房。三房。 30万方的阳光威尼斯、万方的阳光威尼斯、15万方的滨河花园二万方的滨河花园二 期，加之六州首府，豪门花园，徽商国贸公寓等期，加之六州首府，豪门花园，徽商国贸公寓等 楼盘量相续结束楼盘量相续结束。 目前六安正在大力进行旧城改造工程，但受目前六安正在大力进行旧城改造工程，但受 拆迁量大、费用高等因素影响，拆迁量大、费用高等因素影响，预计主城区未来预计主城区未来 供应量、价格都将逐渐提高。供应量、价格都将逐渐提高。 市区客源初步分析市区客源初步分析 p第一类客源：市区居民第一类客源：市区居民 特点：特点： 二次或三次

41、置业。二次或三次置业。 此类人群都为城市此类人群都为城市中、高端人群中、高端人群，对环境、配套、户型、采光等都有着很高的要求标准。，对环境、配套、户型、采光等都有着很高的要求标准。 其一般为当地其一般为当地公务员、公务员、在六安在六安做生意者、做生意者、在在旧城改造旧城改造影响下的影响下的 当地原居住人群当地原居住人群. p 第二类客源：周遍乡镇居民。第二类客源：周遍乡镇居民。 特点：特点： 大多为大多为外出做小生意者，外出做小生意者，有一定经济基础。有一定经济基础。 希望通过在市区购房进行从农村到乡镇的转变。希望通过在市区购房进行从农村到乡镇的转变。 大多为初次置业，大部分对所购物业关注点集

42、中于面积、区位、学区、单体性价比和未来大多为初次置业，大部分对所购物业关注点集中于面积、区位、学区、单体性价比和未来 区域发展空间等方面，对景观房的概念较为模糊区域发展空间等方面，对景观房的概念较为模糊 。 p 第三类客源：外来人员及投资者第三类客源：外来人员及投资者 特点：特点： 看重市区的繁华与生活的便利性。看重市区的繁华与生活的便利性。 随着主城区旧城改造力度的加大，比较看好此区域未来升值潜力。随着主城区旧城改造力度的加大，比较看好此区域未来升值潜力。 政务区版块政务区版块 楼盘分布：楼盘分布：政务区楼盘均集中分布于西至解放南路，东至梅山南路，南至政务区楼盘均集中分布于西至解放南路，东至

43、梅山南路，南至312国道，北至国道，北至 万佛路之间的区域中。集中了水云涧、和顺名都城、华邦锦绣华府、香格里拉花园、上城国万佛路之间的区域中。集中了水云涧、和顺名都城、华邦锦绣华府、香格里拉花园、上城国 际、龙湖山庄、天盈新城七个楼盘。际、龙湖山庄、天盈新城七个楼盘。 开发起始时间及规模：开发起始时间及规模：政务区内各楼盘规模均较大，除香格里拉花园外，其余楼盘规模政务区内各楼盘规模均较大，除香格里拉花园外，其余楼盘规模 均在均在25万平方米以上，万平方米以上，规模最大的楼盘为华邦锦绣华府，规模最大的楼盘为华邦锦绣华府，总建约总建约40万方。区域内第一个楼盘万方。区域内第一个楼盘 为天盈新城，开

44、发于为天盈新城，开发于04年，其次为年，其次为05年开发的和顺园，年开发的和顺园，其余楼盘开发时间均为其余楼盘开发时间均为06年。年。 楼盘分布及目前规模：规模较大，楼盘分布相对集中楼盘分布及目前规模：规模较大，楼盘分布相对集中 和顺名都城和顺名都城 水云涧水云涧 香格里拉花园香格里拉花园 天盈新城天盈新城 龙湖山庄龙湖山庄 上城国际上城国际 华邦锦绣华府华邦锦绣华府 解放路解放路 梅山路梅山路 万佛路万佛路 配套配套生活便利性不高，区域配套尚不完善生活便利性不高，区域配套尚不完善 项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏金融通项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施

45、并不齐全，特别缺乏金融通 讯、娱乐、餐饮及居民日常生活配套设施。讯、娱乐、餐饮及居民日常生活配套设施。 同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显 不足，区域整体成熟尚需一段时间。不足，区域整体成熟尚需一段时间。 由于意识到配套的不足，区域内六家开发商联合出资将城北小学及六安二中引由于意识到配套的不足，区域内六家开发商联合出资将城北小学及六安二中引 入，现天盈新城沿街商铺也已基本开业，但仍无法改变区域生活配套缺乏的局面。入，现天盈新城沿街商铺也已基本开业，但仍无法改变区域生活配套缺乏的局面。 沃尔特沃

46、尔特 大酒店大酒店 水上公园水上公园 解放路解放路 龙之都龙之都 大酒店大酒店 佛子岭路佛子岭路 火车站火车站 汽车站汽车站 城北小城北小 学分校学分校 皖西中学皖西中学 销售情况销售情况 目前销售情况目前销售情况 销售率：政务区平均销售率在销售率：政务区平均销售率在81%以上，销售速度较快，各楼盘基本在以上，销售速度较快，各楼盘基本在4-5个月个月便便 加推一次货量。加推一次货量。 销售速度与销售率相对较高销售速度与销售率相对较高 区域版块区域版块学区版块学区版块主城区版块主城区版块经开区版块经开区版块政务区版块政务区版块 销售率销售率80%以上以上90%以上以上60%左右左右95%左右左右

47、 不同区域销售率比较不同区域销售率比较 个盘销售率比较个盘销售率比较 楼盘名称楼盘名称水云涧水云涧天盈星城天盈星城华邦锦绣华府华邦锦绣华府香格里拉花香格里拉花 园园 上城国际上城国际和顺园和顺园 总建总建/万万11.83027.7152525 开发周期开发周期三期三期五期五期4期期9.26三期三期10底底三期三期三期三期 目前开发规目前开发规 模及进度模及进度 开发完开发完 毕毕 开发完毕开发完毕c区区三期三期三期三期三期三期11底开底开 可售货量可售货量00103基本无基本无3 恒生阳光城恒生阳光城 53万方万方 12底奠基底奠基 产品特征产品特征多层为主，多层为主，110-130平方米三房

48、为主力平方米三房为主力 楼盘名称楼盘名称水云涧水云涧天盈星城天盈星城华邦锦绣华府华邦锦绣华府香格里拉花园香格里拉花园上城国际上城国际和顺名都城和顺名都城 物业类型物业类型多层、小高多层、小高 层层 多层多层多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层别墅、多别墅、多 层层 别墅、多层、别墅、多层、 小高层小高层 主力房型主力房型100-130平平 方米两房、方米两房、 三房三房 100-130平平 方米两房、方米两房、 三房三房 100-120平方平方 米两房、三房米两房、三房 100-120平方平方 米两房、三房米两房、三房 100-120 平方米两平方米两 房、三房房、三房 100-1

49、20平平 方米两房、方米两房、 三房三房 产品创新产品创新基本无基本无基本无基本无客厅中空、入客厅中空、入 户花园户花园 较大房型有客较大房型有客 厅中空厅中空 基本无基本无基本无基本无 价格价格 （元（元/ ） 300026003900360036003700 2 m 政务新区客源初步分析政务新区客源初步分析 第一类客源：第一类客源：周边医院、学校等事业单位工作者，收入较高的工薪阶层、专周边医院、学校等事业单位工作者，收入较高的工薪阶层、专 业市场的做生意者业市场的做生意者 。 p特点：在当地属于中高收入人群特点：在当地属于中高收入人群 ，大多为一次或二次置业者，三次及三次以，大多为一次或二

50、次置业者，三次及三次以 上者较少。上者较少。 购房目的：自住。购房目的：自住。 第二类客源：第二类客源：公务员阶层、受旧城改造影响的购房者，周边乡镇居民。公务员阶层、受旧城改造影响的购房者，周边乡镇居民。 p特点：公务员阶层中以年轻公务员居多，所担任职务不高；原市区居民多为特点：公务员阶层中以年轻公务员居多，所担任职务不高；原市区居民多为 受主城楼盘区价格较高且基本售空，因旧城改造而在政务区购房。受主城楼盘区价格较高且基本售空，因旧城改造而在政务区购房。 购房目的：自住。购房目的：自住。 第三类客源：第三类客源：六安外来工作者、投资者。六安外来工作者、投资者。 这部分客源所占比例很少。这部分客

51、源所占比例很少。 学区版块学区版块 解放路解放路 上院上院 翰林苑翰林苑 星汇苑星汇苑 不夜城不夜城 状元坊状元坊 百花园百花园 光明路光明路 皋城路皋城路 六安一中六安一中 楼盘名称楼盘名称水木清华梧桐嘉苑星汇苑华安未来城阳光水岸 总建总建12万平方17万方13万方三期11万方47万方三期 平均价格元/预计3900多层3900高层精 装均价4100 3800高层，高一层 加10元 37004300洋房 精装房4100 主力户型三房100-120 两房80 100-120三房 两房80 90-100两房 100-128三房 100-130三房 一房53 140-260平方 四房洋房 可售货量1

52、2万平方13万方13万方12万方55席 精装房售完 开盘时间12底09.910年1.1008底0 销售率未售已建的100%预约金500套90%0 2 m 六安一中、轻工中学、城北小学、解放路小学、六安一中、轻工中学、城北小学、解放路小学、 汇文中学、皋成城中学是六安当地最好的高中、初汇文中学、皋成城中学是六安当地最好的高中、初 中、小学，由于学区好，加之区域供应量不大，区中、小学，由于学区好，加之区域供应量不大，区 域内销售情况均较好。域内销售情况均较好。 六安一中附近楼盘平均价格约六安一中附近楼盘平均价格约4000元元/平方米，平方米， 现在新开的楼盘现在新开的楼盘 在售楼盘在售楼盘以小高层

53、、高层为主，以小高层、高层为主，主力房型为主力房型为90- 120平方米的两房、三房为主。平方米的两房、三房为主。 区域在售楼盘基本满足，周边亦无其它在建项区域在售楼盘基本满足，周边亦无其它在建项 目，目，未来供应较为匮乏。未来供应较为匮乏。 城北小学城北小学 轻工中学轻工中学 金城华庭金城华庭 水木清华水木清华 梧桐家园梧桐家园 学区概念大行其道学区概念大行其道 学区客源初步分析学区客源初步分析 p一中附近客源较为特殊，主要分为两种：一中附近客源较为特殊，主要分为两种： 第一类客源：第一类客源： 考虑子女上学问题，看重此区域学区，用于自住的六安市区居民。考虑子女上学问题，看重此区域学区，用于

54、自住的六安市区居民。 第二类客源：第二类客源： 看重学区因素，买房用于租售的投资者。看重学区因素，买房用于租售的投资者。 此区域拥有较多投资者的原因主要为：此区域拥有较多投资者的原因主要为： 区域内的六安一中、轻工中学、城北小学均为六安当地最好的高中、初中、区域内的六安一中、轻工中学、城北小学均为六安当地最好的高中、初中、 小学，而六安一中又是面向全市招生，因此房屋租金回报率较高，年回报率可达小学，而六安一中又是面向全市招生，因此房屋租金回报率较高，年回报率可达 3%左右。左右。 尽管第二类客源不是此区域内的主要客源，但仍占有一定比例。尽管第二类客源不是此区域内的主要客源，但仍占有一定比例。

55、partpart二：二：房地产市场房地产市场 n六安房地产整体市场状况六安房地产整体市场状况 n住宅市场分析住宅市场分析 n商业市场分析商业市场分析 n案例分析案例分析 业态分布业态分布占比占比单店面积单店面积楼层布局楼层布局平均租金平均租金 餐饮、酒餐饮、酒 店店20.20%45-6045-601 1层单体或层单体或1-31-3层层35-4535-45 大型商场大型商场0.28%150015001-31-3层连体层连体 购物便利购物便利 店店1.55%20-3020-301 1层层25-4025-40 通讯器材通讯器材8.03%20-3020-301 1层层25-4025-40 服装店服装店

56、21.40%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体25-4025-40 鞋店鞋店12.30%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体25-4025-40 美容美发美容美发2.40%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体25-4025-40 娱乐娱乐ktvktv、 酒吧酒吧0.83%240-300240-3001 1层或层或2 2层连体层连体 窗帘布艺窗帘布艺1.20%20-3020-301 1层或层或1-21-2连体连体20-3020-30 文教店文教店0.95%20-3020-30一层一层20-3020-30 药品保健药品保健2.62%15-20

57、15-20一层一层25-3525-35 婚庆婚庆1.19%80-10080-1001 1层或层或1-21-2连体连体25-3525-35 家居用品家居用品2.38%150-200150-2001 1层或层或1-21-2连体连体25-3025-30 六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表 六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表 化妆用品化妆用品 店店2.38%35-4035-40一层一层25-3025-30 珠宝行珠宝行2.42%150-250150-250一层一层35-5035-50 眼镜、钟眼镜、钟 表表3.90%100-150100-150一层一层35-5035

58、-50 皮包、箱皮包、箱 包包2.90%20-3020-30一层一层20-3020-30 广告设计广告设计 公司公司1.90%30-5030-50一层或两层连体一层或两层连体25-3525-35 旅店、宾旅店、宾 馆馆4.50%150-200150-200整栋整栋 律师事务律师事务 所所0.40%40-6040-60一层一层15-2515-25 通信公司通信公司0.95%35-4535-45一层一层 保险证券保险证券0.23%150-250150-250一层或两层连体一层或两层连体 汽车美容汽车美容0.85%100-120100-120一层一层35-4535-45 药店药店1.28%80-12

59、080-120一层一层20-2520-25 事业公司事业公司0.90% 电动车电动车1.19%90-120一层一层35-45 电器商贸电器商贸0.60%450-600450-600一层或整栋一层或整栋 六安中心城区（皖西路地段）范围约有商家六安中心城区（皖西路地段）范围约有商家41004100家家 六安市场建材业态调查表六安市场建材业态调查表 六安市场商业业态调查分析表六安市场商业业态调查分析表 业态分布业态分布占比占比单店面积单店面积 楼层布局楼层布局 平均租金平均租金 橱柜橱柜20.70%20.70%120-150 120-150 一层一层 35-4535-45 卫浴卫浴20.10%20.

60、10%80-120 80-120 一层一层 35-4535-45 水暖水暖7.10%7.10%35-60 35-60 一层一层 20-3020-30 板材板材10.60%10.60%95-130 95-130 一层一层 15-2515-25 油漆油漆6.50%6.50%50-70 50-70 一层一层 15-2515-25 门门11.80%11.80%70-90 70-90 一层一层 20-3020-30 锁具锁具3.55%3.55%35-45 35-45 一层一层 15-2015-20 瓷砖瓷砖14.92%14.92%90-120 90-120 一层一层 25-3025-30 六安建材批发市