东方知音项目评估

1、沈阳豫园房地产开发有限公司 2006年 1 月 目录 、尸、 前言 一、项目概况2 二、项目进度计划执行和完成情况 9 三、项目质量控制 14 四、项目成本计划控制情况 29 五、安全生产、文明施工实施方面 33 六、项目部的经验和教训总结 36 七、对承包商、供应商的综合评估及理由 54 八、其他 67 结束语 73 、八 、， 前言 东方知音项目于 2001年 10月 22日正式开工， 2004年 1月 5日 全部交付使用。分二期开发，其中一期于 2002年 12月 30日交付， 二期于 2002年 7月 15日正式开工， 2004年 1 月 5日交付， 2004年 6 月 2 日获得二期

2、大产证，销售率达到 %，具备了后评估的条件。通 过本项目的操作， 有必要总结一下经验教训， 对后续项目开发有着重 要意义。 这次项目后评估工作在集团项目管理部指导下完成， 由于首次尝 试整个项目的评估， 尤其是一期的原始资料比较欠缺， 很多偏差分析 无从着手， 整体上弱化了对管理上的标准化与量化的要求。 非常希望 集团领导和相关部门能够对本报告提出宝贵意见。 、项目概况 、项目的基本情况： 东方知音北临荻柴浜、东临金桥路、南接博山东路、西靠枣庄路 小区主入口：博山东路 811 弄 小区次入口：枣庄路 211 号 发展商： 复地集团上海新远房地产开发有限公司 营销企划： 复地集团上海策源置业顾问

3、有限公司 景观设计： 泛亚易道 设计单位： 机械工业部第二设计研究院上海分院 施工单位： 杭州萧山第二建筑工程有限公司（后更名为浙江国 泰建设集团有限公司） 上海锦惠建筑工程有限公司 工程监理： 上海复远建设监理有限公司 物业管理： 上海复瑞物业管理有限公司 项目部主要人员： 、主要技术经济指标: 一期 一期总用地面积 65820M2 道路用地 8600M2 一期总建筑面积 94894.22M2 居住建筑面积毛密度 其1地上建筑面积 91266M 居住建筑面积净密度 中地下建筑面积 3628M 人口毛密度 412 人/ha 一期建筑占地面积 15856M 人口净密度 587 人/ha: 一期住

4、宅建筑面积 85554MT 自行车库 1505M 一期住宅总户数 778户 汽车停车位 174个 容积率 其地面汽车停车位 75个 集中绿化率 15. 2% 中地下汽车停车位 99个 绿化面积 33568MT 会所 1705M 绿化系数 % 商业、物业 2451M 二期 二期总用地面积 49800M2 绿化面积 19679M 二期总建筑面积 80830.75M2 绿化系数 % 廿出地上建筑面积 其中 75903.8M2 道路用地面积 8340M 其1地下建筑面积J 4927M2 自行车库 1438M 二期建筑占地面积: 2 8109.41M 地下汽车库（兼人防） 2 3492.02M 二期住宅

5、建筑面积 2 75903.8M 汽车停车位 181个 二期住宅总户数 686户 甘十地面汽车停车位 83个 容积率 其地下汽车停车位 98个 集中绿化率 % 总用地面积 11.594ha 100% 其中 一期用地面积 6.614ha % 二期用地面积 4.98ha % 住宅建筑用地面积 7.358ha % 公共建筑用地面积 0.675ha % 道路用地面积 1.694ha % 公共绿地面积 1.867ha 16% 总绿化系数 % 总用地平衡表 一期总户型分配表 二期户型分配情况 、二期主要绿化指标 一期 二期 总用地面积 65820M 49800M? 绿地面积: 33568MT1 2 1967

6、9.45M 集中绿化面积 10000M 2 8665.13M 绿化率 2 %IM % 集中绿化率 %M % 人均绿地面积 12.3M2 7.72M2 一、二期面积汇总 总建筑面积 2 175724.97M 地上自行车库面积 2 1504.57M 多层住宅面积 122034.95M2 地下自行车库面积 （兼人防） 549.79M2 小咼层住宅面积 39423.16M2 半地下室自行车库面 积 885.12M2 商场会所面积 4207.29M2 地上面积汇总 167162.43M2 地下车库（可售） 2 1785.41M 地下面积汇总 2 7640.80M 地下车库（兼人防） 2 5334.68M

7、 住宅面积汇总 2 161500.89M 三、建材装修标准: 结构：沉降控制复合桩基桩*22米，纯桩基桩*22米，小高层 纯桩基桩*26m，多层采用砖混合结构。楼屋面采用现浇 钢筋混凝土板，底层设架空板，每层设置圈梁及构造柱。 小高层采用短肢钢筋混凝土框剪结构，楼屋面采用现浇钢 筋混凝土。 外墙：多层采用涂料饰面，小高层采用涂料饰面，局部采用面砖 饰面。 屋顶屋面：铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。 门窗：入户大门采用防盗子母门，外窗及阳台门采用彩色 铝合金材料，二期沿金桥路的27#31#房及36#房东 单元采用双层玻璃，内门客户自理。 地面：室内地坪采用水泥砂浆找平。 内墙：客厅、餐

8、厅、卧室砂浆抹平，腻子批嵌。 阳台：金属栏杆及玻璃挡板。 电梯： 二菱电梯，七层住宅载重量550kg，十 层住宅载 重量 630kg. 门厅： 每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采用 地砖。 公用部位楼梯： 地面铺设防滑地砖。 供水： 变频供水，无屋面水箱。 电视接受系统： 预留二个有线电视终端（除一室一厅一个外） 。 通信系统： 每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络 线路。 水、电、煤： 一并配套到位：一户一表（电表容量： 4KW8KW） 煤气： 管道铺设到户。 车位： 355 个，其中一期 174 个，二期 181 个。 空调： 预留空调位置、搁板及空调滴水管。 智能化：

9、信息宽带网络系统， 小区背景音乐及紧急广播系统、 一卡通车辆管理及门禁系统、 物业管理平台子系 统 保安系统： 24 小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系 统、小区周边红外线报警系统、闭路电视监控子系 统、楼宇可视对讲系统。 四、会所设施： 底层设有跑步机、 体操房（健身房）、咖吧。二层设有桌球房、 美容室、棋牌室、羽毛球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐项目。 会所由上海星之健身俱乐部有限公司管理经营。 五、智能化： 1、信息通信系统： 信息宽带网络系统：采用FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼, 五类线到户。 2、CATV有线电视系统。 3、安全防范系统： 周界防越报警系统：采用总线制

10、，设置红外线总线制报警器。 电子巡更系统：采用离线式巡更系统，显示巡更时间、地点。 电视监控系统： 小区所有出入口、 车库内及主要公共场所设置摄 像机，并带有报警联动功能。 4、可视对讲系统： 总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。 5、管理系统： （1）背景音响紧急广播系统： 在小区公共场所，绿化带设置音响。 （2）小区一卡通系统：地下车库管理和 IC 卡门禁管理。 （3）智能化系统管理中心：安保中心和物业管理中心。 六、前期配套开发管理概况 前期与配套方面主要工作有三块：一是 3100m2 的接待中心 （该建筑为代建项目）；二是万m2的一期住宅项目；三是二期万 m2住宅项目。 二

11、、项目进度计划执行和完成情况 在项目时间管理上，项目部认真做好各项进度计划 , 组织各项活 动的实施，并在项目开展过程中及时跟踪、调整，采取相应的进度措 施，根据预定的计划在前期、配套及现场施工等方面得到严格控制， 使整个项目的计划执行达到了预期的目标。 一、进度节点计划执行情况 二、考核节点执行完成情况 除二期交付许可证节点比计划延期 14 天外，其余节点均能按 计划完成。 三、其他节点执行完成情况 一期 方案审批延期 34 天 建设用地规划许可证延期 15 天 配套延期 31 天 结算延期 271 天 其余节点均基本按计划完成 二期 方案审批延期 13 天 建设用地规划许可证延期 15 天

12、 配套延误 26天，景观延期 29 天 档案验收延期 16 天 大产证、结算延期 其余节点均按计划完或提前完成 四、 1、二期交付许可证延期主要原因是完成二期超面积规划补证，补签 土地出让合同和补缴出让金等事项。我们的执行思路是：保证公 司的总体利益，利用良好的政府部门关系，有计划、有步骤实施 各项任务，最终于 2003年 12月 19日取得新建住宅交付使用许可 证； 2、一、二期方案审批延期主要原因为建筑面积超标等原因经几次送 审后才给予批准。根据此情况，项目部根据方案报批及扩初报批 分别由区计划发展局及市建委审批的情况，将扩初报批与方案报 批同步进行，节约了办证的时间，保证了开工的日期；

13、3、一、二期建设用地规划许可证延期主要原因是土地出让金费用交 付的延误，考虑公司资金流转，所做的技术调整，此工期延误对 整个项目影响不大； 4、配套、绿化节点延期主要原因为： （1）对配套垄断项目施工工期估算太乐观， 主要为供电箱变基础 的施工工期及设备吊装对路面要求高， 与景观绿化搭接要求 考虑不够完善； （2）一期会所装潢方案的延期， 使消防施工延期 （后会所作为甩 项）验收； （3）对配套验收手续历时估计不够。 根据此情况项目部积极采取 措施，压缩后续办证的时间 （主要为档案验收及交付使用许 可证的办理），保证了交付的时间要求； 5、结算节点延期主要原因是有计划安排延期； 6、二期大产证

14、延期主要原因为补地价问题。 五、进度总体评估、经验及教训 东方知音项目时间管理上形成了较为可靠的管理体系和制 度，使项目运作顺畅，各项活动能基本按计划有序的开展。 通过项目团队的共同努力，项目的进度编制、跟踪调整和控 制等方面都得到了较好的成果，项目重要节点能够按时和提前完 成，项目时间管理基本达到了预定的目标。 1、项目部根据实际情况编制了控制计划，把工作内容细分，为项目 工作安排及各种工作交叉做好了积极的准备，为工作的开展提供 了依据。 在实施过程中及时跟踪及调整计划， 出现偏差及时采取有 效措施加以改进，形成了计划控制的管理体系。 2、方案报批及扩初报批分别由区计划发展局及市建委审批，这

15、两项 工作经过努力可平行进行，节约了办证的时间，保证了开工的日 期。 3、在工程开工方面，桩基施工安排在施工许可证之前进行（并作好 风险的评估及公关工作） ，保证项目开盘时间， 积极配合了销售的 工作。 4、施工图的审图工作虽然已经下了较大的功夫，但仍存在设计上的 疏忽和漏洞，影响了工程的进度；从另一方面反映在方案及扩初 的审核阶段工作仍不够仔细，产品定位方面工作也不够细致。项 目部在方案及扩初阶段参与力度不够， 另外各专业的配合要紧密； 产品定位要提前完成，定位深度要加深。 5、开工前项目部和施工单位拟订现场施工管理制度，对施工进度控 制要求及措施进行了明确的描述， 便于施工过程中的管理和控

16、制。 6、项目部根据实际情况，分阶段对计划进行控制，找出关键线路进 行重点控制，避免产生大的偏差。 （1）开盘前着重控制结构的封顶时间， 为配合销售开盘， 保证资 金回笼。在一期结构施工阶段，项目部着重抓 915#楼的结 构施工进度， 一方面在例会中与施工单位进行沟通， 强调该 进度的重要性， 要求其采取一切有效措施， 完成进度， 并进 行跟踪；另一方面， 在工程隐蔽验收方面要求监理单位在验 收时间上给予施工单位的支持，实行 24 小时监理，为进度 的实施提供方便。 （2）结构封顶时间的控制， 出现偏差及时调整、 补救。 由于施工 单位抢 915#楼的封顶，一期 13#楼未能按计划完成封顶，

17、根据此情况项目部加强了对施工该单体进度的管理力度， 要 求施工单位增加人员， 投入相应的资金， 对施工人员和资金 到位情况检查、 跟踪，并采取进度罚款等措施， 在后期初装 修施工过程中要求施工单位增加人员投入，各楼层同时作 业，通过项目团队的努力，追回工期。 （3）结构封顶阶段抓紧甲方分包队伍进场的准备工作， 协调分包 单位按总包进度计划及时进场施工，不影响总包进度安排。 （4）配套绿化施工阶段， 加强施工图的审核， 形成综合配套集成 图，避免各工种之间相互矛盾， 施工打架等现象。 配套施工 过程中协调工作较繁重，周末安排值班及时解决问题。 7、加强设计方案效果的确定工作，考虑好效果和造价的矛

18、盾平衡 所占用的时间。绿化施工图、围墙施工图、空调挡板样式以及标 示牌的设计方面都存在反复修改、调整，并对施工工期造成一定 的影响。 8、加强对甲方指定分包单位的管理及与总包、监理的协调工作， 分包单位进度计划要跟总包密切配合，经总包、监理及甲方共同 审定后按计划施工，强调分包单位必须服从总包管理，并形成制 度。 9、加强集团招投标的配合及跟踪，能尽早开始的招标项目部尽早 安排开始，给施工备料及进场预留空间。 10、为配套施工尽早提供工作面， 给配套验收及项目部不能掌控的 工作预留时间。 六、项目部根据现场的实际情况， 定期和不定期审核工程进度的控制 情况，及时了解实际进度，为后续工序的展开做

19、阶段性评估。 三、项目质量控制 一、质量计划： 1、根据合同规定， 一期 A 标段的工程质量目标为优良率 80%，B 标段 的工程质量目标为 100%的优良率，同时争创无渗漏小区；二期由 于质检部门取消优良率， A、B 标段工程质量目标为 100%的合格率， 争创无渗漏小区。 2、质量验收标准和依据： 工程项目施工图纸技术说明 （包括设计交 底、会审纪要），国家标准建设监理规范 、建设部工程建设 监理规范、建设部建筑安装工程质量检验评定标准和建筑 安装工程施工验收规范 ，施工单位编制的经其总工程师批准并经 业主、监理单位审查同意的施工组织设计等作为质量管理的标准 和依据。 3、项目部配备相应的

20、土建、水、电工程师为质量管理人员并委托监 理单位进行质量管理。组织设计、施工和监理单位认真进行设计 交底和图纸会审，施工中按照国家的有关工程建设法律法规、技 术标准，对工程质量进行检查，工程竣工后，及时组织有关部门 进行竣工验收。另外，项目部制定了工程施工管理制度 （）， 对违反工程施工管理制度中质量管理条款的现象进行处罚， 以此作为管理手段，督促施工单位提高工程质量。 4、监理单位对施工组织设计进行审查，要求施工单位按审查意见进 行修改、补充，并督促施工单位认真组织实施，作好轴线控制、 材料验收、隐蔽验收等各阶段的验收工作。通过现场巡视、旁站、 平行检查等手段，对施工质量进行监督，协调处理存

21、在的实际问 题，及时发出各项指令，督促其质保体系的正常运做和工程的正 常开展。 5、施工单位执行实施 ISO-9002 质量保证体系， 实行项目经理、 生产 经理和项目工程师质量负责制，以项目工程师为质量主管，质量 员为日常工程质量负责人的项目管理体系。根据工程达优良的目 标，制定各级岗位质量责任制，全面提高全体施工人员的质量意 识及创优信念。对有影响质量和施工难度的问题预先与业主、监 理沟通，取得共识，为创优工程打下良好的基础。 6、前期物业的介入，对施工过程进行验收，对房屋功能性的问题进 行预验收，针对部分质量、安全、功能性使用问题及时反馈项目 部，由项目部协调监理公司对施工单位有目的性的

22、整改，以改善 存在的各种问题，做好在控制质量方面的信息循环，减少质量通 病。 二、质量保证措施： 1、建筑结构工程质量保证措施。 项目部通过现场巡视、检查，通过监理的现场监督，实时检 查，结合施工总分包单位的管理，对现场施工过程进行全方位、 全过程的质量控制，协调各方关系，并及时处理各方反馈信息。 结合本工程的特点共分：桩基工程、钢筋工程、模板工程、砼工 程、砖墙工程、防水工程。 （1）桩基工程 施工前认真审核施工图纸，分析地质勘察报告。审查施工单 位人员资质、设备情况，对操作工人分别检查上岗证，并要求施 工单位项目管理人员加强操作工人的技术交底工作。严格控制材 料质量，由于本工程所采用的桩均

23、为成品桩，在成品桩进场时， 对产品的出厂合格证、 强度报告等资料进行抽检验收 （回弹强度、 外观检查等），发现不合格的产品进行标识、监督退场。另外，对 现场焊接的角钢、焊条等辅助材料按规范进行严格检查，确保将 合格材料使用到工程上。 对桩基控制轴线、桩位进行验证。检查和校核施工单位引进 场内的标高、水准点及角桩，对每个桩位进行复查，依据设计图 纸轴线坐标进行核对。对压桩质量进行检查，对接桩隐蔽工程进 行验收。在压桩施工中要求监理单位采取旁站观察和验收工作， 对桩的垂直度、标高、接桩的焊缝质量进行认真检查、验收，并 且检查压桩的施工记录，要求操作工人认真填写送桩深度及压力 值。当出现桩项压碎而未

24、送到设计深度及桩压不下去时，与设计 单位联系进行相应处理，确保压桩的施工质量，在基坑开挖后， 从低应变动测结果看， 90%以上均为一类桩，其余为二类桩，未出 现三类桩。 （2）钢筋工程 首先要求施工单位进场的钢筋必须持有质保书，做好自检工 作，通过现场监理对批进场的钢筋进行复检，合格后方可投入使 用。钢筋施工时严格按照设计图纸进行操作，做到规格尺寸、位 置正确绑扎牢固， 并且必须确保钢筋保护层厚度， 水泥垫块到位， 搭接长度符合规定。浇捣砼时专人看护。以上各点项目部随时安 排抽检， 监理全方位进行监督验收， 以确保钢筋工程的施工质量。 （3）模板工程 本工程的支模系统中，模板全部采用组合模板和

25、胶合格板， 搁栅采用钢管和方木。对于柱和高度较大的梁加侧撑，以保证其 垂直度和稳定性。模板拼缝严格控制。在混凝土浇捣前要求施工 单位进行技术复核，内容包括标高、轴线、截面尺寸、垂直度、 平整度、支模架强度、刚度、稳定性等。避免混凝土在浇筑时直 接冲击模板，砼厚度较厚的采用分层浇筑的原则，使模板系统受 力均匀，以免采集中荷载而变形，胀膜。 （4）砼工程 由于工程进度要求， 要求施工单位结构全部采用商品混凝土。 项目部人员通过现场巡视、 检查、监理信息反馈等手段进行监督， 协调存在的实际问题。在混凝土的浇捣控制上，对浇捣时振捣、 下料进行控制，保证浇捣质量。砼浇捣后，督促施工单位及时做 好砼养护工

26、作，冬季施工时，砼必须按要求掺加外加剂。在拆模 控制中，要求施工单位按规范规定的时间及强度达到后方可拆模。 楼板的结构厚度是结构工程的控制要点，现场经实测检查，板厚 均达到了设计要求。 （5）砖墙工程 在砖墙砌筑控制中，重点检查拉结筋的设置位置及长度，砌 体的灰缝特别是头缝的饱满度。砖砌体分项经实测、观感均达到 了预定的质量目标。 （6）防水工程 该分项涉及面较广，包括屋面、外墙、门窗，本工程还涉及 到地下车库的防水等。屋面防水涉及到屋面结构的防水，首先必 须保证屋面结构不渗水，这是关键的一项，该分项质量控制在砼 工程中已介绍。其次是采用防水卷材的铺贴的质量控制。该防水 层的施工严格控制其施工

27、的条件，天沟、水落口、屋脊、搭头等 节点必须仔细操作，且须增加附加层等。结合监理的现场控制、 监督，保证了防水层的施工质量。 地下车库防水控制，集中加强墙板砼的抗渗措施，项目部协 同设计单位，集团相关部门对地下室的设计加以优化，采用优质 的材料，并加强对施工过程的质量控制，对施工中施工单位各主 要环节加以控制，确保墙板抗渗不漏。同时要求监理公司针对墙 板模板支撑、墙板钢筋的绑扎、拆模及特殊部位的细部做法加以 监控，另外地下室外墙设防水涂层，也保证了防水的效果。 到目前为止未发现防水层有渗水现象。 2、基坑围护方案及施工 由于涉及到地下车库与周边建筑物较近，地下车库基坑围护 采用普通的土钉墙施工

28、方案。 结合机械施工方式进行大开挖，为防止超挖，导致桩基受到 破坏，要求施工单位严格控制挖土标高及不同标高交界的位置尺 寸，最后 300 厚人工铲土，严禁虚土回填。在开挖过程中，项目 部将此作为关键环节来控制。开挖初期，由于配合清土的人员偏 少，加之夜间挖土期间照明不够，基坑虽未超挖，但桩顶不同程 度受到破坏。为此，项目部督促施工单位拿出具体措施，增加清 土人员，并派专人管理对照桩位图在桩的位置用白灰标示，使得 桩得到了有效保护。 3、一般装饰工程 结合工程特点，项目部对装饰工程进行技术交底，协调监理 公司对墙面抹灰、天棚抹灰、墙面贴面砖、楼地面水泥砂浆、砼 地面面层、涂料、木材面与金属面油漆

29、等各部分分开进行质量控 制，再加上装饰阶段的施工内容又涉及到门窗工程、屋面工程、 给排水和煤气、建筑电气安装等分部工程以及室外道路、绿化等 独立单位工程，该阶段特点是工作面大、控制点多，分部分项工 程相互穿插进行，针对这些特点在实施质量保证时，采取了一系 列的措施，并在措施落实中做了大量的工作，为装饰阶段各分部 分项按质完成打下了坚实的基础。 装饰工程上，坚持要求施工单位做到样板先行，在样板房做 好后，由项目部、设计部、监理单位验收确认的样板标准后，施 工单位才能进行大面积的装饰工程施工。在混凝土外墙螺杆补洞 时，要求施工单位先出方案，在监理审核同意后方可实施，事后 须经过监理的检查验收。楼地

30、面工程大面积尚好，但还是有局部 有空鼓和起砂现象。 在各分部、分项工程中，要求施工单位做好必要的功能性试 验，如暗敷水管的气密性试验；排水管的通球试验；天然气管的 气密性试验；卫生间、厨房间楼、屋面的泼水、渗水试验；电气 的绝缘、接地、避雷测试；卫生间地坪及洁具盛水试验；排水管 道通球试验；通水、通电试验均按照有关规定做了抽查。通过这 些试验查出存在质量问题的部位，并进行修复，减少了成品的质 量隐患。 对隐蔽部位设置停止点进行专门的质量检查验收。 例如： 门窗工程中，外框安装好后，对固定件、密封胶及下槛的填嵌等 进行了隐蔽验收；屋面工程中为了控制质量，对屋面各工序进行 隐蔽验收，验收通过后，方

31、可进入下一道工序施工。 对易产生质量通病的环节设置见证点，在日常的巡视中重点 进行检查。例如，在楼地面工程中，重点检查基层清理及扫浆处 理情况，厨卫间重点检查管道穿楼板处止水环的施工质量，并做 盛水试验。 4、门厅、电梯厅等公共部位及样板房、精装饰工程 单元门采用铝合金玻璃防盗门，防盗门采用 IC 卡门禁系统， 可视访客系统，公用部位地坪，电梯门套采用墙地砖铺贴，再加 上公用部位设备箱的合理布置，使得公用部位既整洁又美观。结 合上述特点，以公用部位扶梯栏杆、地砖、墙面粉刷、涂料、特 别是电梯门套的施工质量为重点，加强过程控制，结合物业的前 期配合检查，杜绝了各种质量隐患。但通过一段时间的使用，

32、由 于电梯开关门的震动因素电梯门套面砖还是有不少空鼓和部分脱 落。 样板房工程。一、二期共有五套样板房，总的质量管理控制 从以下几点着手： （1）做好样板房整个管理控制的整体规划， 使每个环节、 步骤按 预定的计划目标进行。 （2）做好产品定位及选用各种材料的标准确认。 3）施工图设计细化， 做到效果与现场统一， 设计与施工图融合 （4）选择好综合能力强的施工单位。 （5）控制施工队进场前后的各环节，划分明确的施工界面。 （6）加强协调验收。 （7）协调物业日常管理。 通过以上各相关步骤，使东方知音苑的样板房的效果与质量 保持在较高的水平。 5、安装工程： 整个现场安装工程共分六个阶段： 第一

33、阶段： 图纸设计审核深化，这阶段是整个安装质量关键阶段，好的 设计方案、完整的设计施工图，齐全的产品定位，为下阶段安装 施工创造必要的条件。 第二阶段： 施工进场前准备，包括施工单位的人力、物力、设备配备、 施工方案、质量控制方案的编制，要求施工单位、监理单位对施 工图进行消化，及时安排施工单位、监理单位进行设计交底。彻 底解决图纸上存在的设计、功能性问题，并针对部分关键步骤进 行进场前施工交底。 第三阶段： 安装施工配合，在结构施工阶段，安装工程主要表现为配合 施工，是与土建结构施工交叉进行。主要工作内容为管线预留、 结构洞预留、配件预埋及部分隐蔽工程的施工。在这一阶段的质 量控制，主要在隐

34、蔽工程的过程质量控制、协调监理部门对各隐 蔽工程的分部分项检查， 做好施工记录， 在关键部位如基础接地， 监理部门对每个焊接点，每个接地引上点全数检查，项目进行抽 查，并及时委托防雷检测中心进行接地检测，以达到规范标准， 保证施工质量。 第四阶段： 安装施工，安装在这一阶段工作面全面铺开。严格要求施工 单位按规范施工，特别在布线中的联接，开关的接线，线槽内的 导线敷设，灯具安装，线槽施工，配电箱、柜电表箱的安装以及 全面避雷带的施工。加强现场抽检，进行观感验收，使安装工程 的质量达到标准。 第五阶段： 调试，对设备全面进行系统调试、检测及功能性试验。特别 对地坪的盛水试验，屋面的盛水试验，管道

35、的试压，电线的绝缘 测试，防雷的接地电阻测试等。 第六阶段： 交付使用及物业接收。加强物业对交付使用前的验收，在各 方面使安装工程能够完全的交付业主使用。 6、门窗工程： （1）彩铝门窗的技术要求要符合国家标准， 如：抗风压性能， 抗 空气渗透性能， 抗雨水渗透性能。 彩铝门窗的附件及玻璃密 封条与框边防水硅胶均须是合格产品， 并有质保书及相应的 试验资料。 (2)铝门窗的安装注意点：严格的标高尺寸，连接件固定牢固、 不松动，彩铝门窗与洞口的间隙， 采用防水材料分层填塞密 实，缝隙表面8mn深的槽口，嵌封防水材料。门窗扇安装应 在室内外装修基本完成后进行，最后进行玻璃安装。 (3) 通过监理公

36、司、施工单位的密切配合，除一期A标配件较差 外门窗工程在一、 二期中施工质量较好， 维修率控制在预定 的范围内。 7、消防工程： 一、二期消防工程主要涉及到四个地下车库， 三个地下自行 车库，小高层的室内消火栓及路面上的消火栓。消防系统的控制 方式为局域报警，喷淋联动和公用部位室内消火栓联动。结合消 防系统的特点，有目的的针对管道的施工质量进行检查，对系统 联动进行复检，对消防起泵，报警及最远端起泵前后压力进行监 测，以达到消防局检测要求，确保消防系统在正常报警情况下达 到设计要求。 在工程实施过程中，严格遵循标准化、模块化、灵活性、可 靠性、可扩充性和经济性的原则。管线系统敷设在工程督导人员

37、 的严格指导和监督下进行。在管线系统施工完工后，按标准对整 个管线系统进行系统化的测试验收。 8、电梯工程： 一、二期多层、小高层共设有 86台三菱HOPE电梯，其中7 层 71 台， 11 层 15 台。由于电梯属于特殊设备，对电梯井道的要 求也比较特殊， 项目部协同监理先行对电梯井结构施工加以控制， 以满足电梯安装的需求。在电梯设备安装施工中，要求三菱公司 总部专职质量部门不定期进行检查， 督促电梯施工队按规范施工。 同时在电梯安装完毕后，三菱公司安排专职调试小组进行电梯调 试，并在电梯质检部门验收前先出具三菱公司的验收报告。同时 在电梯安装调试结束后，根据国家特种设备验收规范邀请市特种

38、设备质量监督部门进行验收。 9、智能化工程： 按上海市智能住宅小区功能配置试点大纲基本配置所规 定的标准结合对小区的在公共服务设施方面建立了集中的社区综 合安保防范体系，以及完善的综合物业管理和提供全方位的信息 服务功能， 实现小区的高度安全性、 舒适性和通讯网络的便捷性。 10、水、电、煤、通信等配套工程 上水、电力、天然气均由政府相关配套部门进行施工，通信、 有线电视也由相关专业配套单位实施。 上水配套工程施工步骤：管线定位、排管（阀门）、开T （市 政管道）、冲洗、试压、接短管、装水表、室外消火栓、清洗、开 通。 电力配套工程施工步骤：箱变现场定位、箱变基础施工、电 力排管、电缆施工、箱

39、变吊装、电缆并头、测试、送电。 天然气配套工程施工步骤：管线定位、排管、调压站施工、 试压、内外管嵌接、通气。 通信、有线电视同我方签订施工合同后施工，不作展开。 在上述配套工程施工中，同各相关专业配套单位紧密合作， 协调各专业公司施工单位关系，在保证配套进度的同时，提高了 施工质量。同时项目部要确保上述配套单位进场前的场地条件。 如场地平整、脚手架落地、雨污水总管施工完成，道路基本成型 等。按我方的配套综合管线图进行施工。 11、小区景观、绿化工程 东方知音小区景观绿化工程主要有中央水景、喷泉、小溪、 景观小品、绿化植物组成及压花道路组成。 绿化工程是小区总体的主要题材之一，由于绿化植物本身

40、是 活的有机体，随着一年四季的变化，即使在同一地点也会表现出 不同的景色，形成各异的情趣。结合本工程的特点要求绿化施工 单位对小区景观设计及绿化设计出的效果加以深化，明确小区绿 化工程的各项主体及分项工程，了解施工地段的地上、地下的土 质结构，制定相应的施工组织计划。在苗木准备时，根据设计提 出对苗木的规格树型的要求外，选择长势健旺、无病虫害、无机 械损伤、树形端正、根须发达的苗木，而且应该是在育苗期内经 过翻栽， 根系集中在树蔸的苗木。 起苗时间和栽植时间紧密配合， 做到随起随栽。挖种植穴时，保护根系充分舒展，种植穴挖好后， 保证坑内土质的质地。在定植前苗木必须经过修剪，保证树木成 活。在定

41、植后应加以支撑， 树木定植后 24 小时内必须浇第一遍水， 水要浇透，使泥土充分回收水分，根系与土紧密结合，以利根系 发育。 道路铺地工程作为园林空间的一个重要界面，不仅满足使用 者的功能，也是小区总体一个部分，道路铺地工程重点在于控制 好施工面的标高，并注意与园林其它设施的有关环境相协调。施 工中，要求施工单位对路面基层加以处理，路面面层的铺贴，做 到精细，更要加强施工质量。 小区园林建筑的小品工程。是小区构图中心和视觉中心，满 足小区绿化景观的选景要求，并使其与小区环境密切结合，与周 围环境融成一体的建筑。因此，在各种情况下，要求设计与施工 效果都应将功能与小区景观恰当地、 巧妙地结合起来

42、， 统一构思， 以体现不同环境中各具特色的景观小品。 总结以上几点，东方知音一、二期小区景观绿化工程施工基 本体现了景观设计的意图，使得小品、绿化、道路有机结合，营 造了一个自然、美观、现代化的居住空间。 12、产品成品质量保护措施 项目开发过程中，产品成品保护涉及到施工全过程。例：基 坑挖土时应保护桩基的挖土。结构过程中，土建对安装管线的保 护措施、装饰阶段、对门窗的保护措施。收尾阶段，对各成品的 保护措施，还包括，对样板房装修过程中的保护措施及开放后的 维护措施。各专业配套管线交叉施工时，相互的管线施工保护措 施。电梯安装调试完毕后，在交付物业使用前，在电梯桥厢安装 桥厢保护板，以保护电梯

43、桥厢在业主装修（搬运材料、家具）过 程中对油漆、设备的损坏。 13、入住后的投诉和反映 东方知音一、二期交付使用后，业主总体反映比较好。从规 划上、总体环境、房屋质量、销售前后的服务及物业管理得到众 多业主认可。 客户入住后，对小区的投诉主要集中以下几方面： （1）小区规划配套 a）小区箱式变压器的设置。 由于小区一、 二期设置了箱式变 压器，特别是一期箱式变压器箱体较庞大， 运行时有一定 的噪音。 虽然已在箱变周边种植了绿化进行优化， 但业主 对箱变还是有投诉。 b）在销售合同中没有将排风口画入总平面图，产生两个投 诉。 c）会所的锅炉房及空调外机的布置、 篮球场的设置及健身设 施的设置产生

44、噪音而引起客户投诉。 （ 2）房屋施工质量 房屋质量集中反映在进户门、外墙面的龟裂、彩铝门窗的 配件，阳台栏杆及一些细节的地方。 进户门安装好后， 在成品保护方面还需要加强， 有部分投诉。 墙面，一期的外墙面细微裂缝较普遍，分析其主要原因在于 粉刷用料材质方面的问题，在施工过程没有控制好。在二期外墙 粉刷施工过程中，结合一期的教训，在面层做好后，再用细砂浆 在表面细刮一层，同时加强养护。二期外墙粉刷质量有了较大的 改进。 阳台栏杆设计上采用铁栏杆，防锈采用刷二度普通防锈漆加 面漆的工艺。使用一段时间后出现大面积返锈现象，建议采取其 他防锈工艺或改用其他材料，以减少栏杆生锈引起的投诉。 电梯门套

45、， 房屋正式使用一段时间后， 电梯门套大面积空鼓， 个别门套面砖脱落。经与集团相关部门协调后，统一做电梯门套 保护框，以解决砖脱落。建议设计重新评估该设计方案或改用其 他面层材料和做法，以彻底解决门套面砖脱落问题。 （3）物业管理 在业主入住后，业主投诉主要表现在物业的装修管理、安保 服务的管理、物业的日常管理。 14、政府部门对小区的竣工质量综合评定 一期 26 个单体，一次性验收合格，其中 1#4#、11#13#、8#、 9#22#房、 1#2#车库，验收为优良，面积优良率 %。 一期工程分为二标段，其中A标优良率%与合同优良率差% B标优良率64%与合同优良率差36%因承包商在竞标时，为

46、了 能拿到工程项目，在投标承诺时，承诺了一些做不到的事情。虽 然一期的优良率达到 %，还是达不到合同的约定。 二期 16 个单体，一次性验收合格，由于验收标准的改革，取 消了优良等级，因此全部工程均为合格。 四、项目成本计划控制情况 一、财务状况分析： 成本明细及销售利润明细（） 东方知音二期预算执行情况（） 现金流量表（） 黄山一期开发时， 公司无详细开发成本预算细目 ，故一期 不作详细分析，只作二期成本对比分析。 二、黄山二期项目已成功交付使用，各项费用发生基本确定，现根据 集团审算部初步结算价（尚未审计）对成本管理作如下评估，以 利吸取经验教训，为今后工作创造良好条件与借鉴之用： 成本执

47、行情况分析 成本分析共分为六个方面： 1、土地费； 2、前期费； 3、基础 设施费； 4、建筑安装工程费； 5、配套设施费； 6、开发间接费。 目前除建筑安装工程未经审计最终确定外，其它费用性情已基本 结束，各部门费用实际金额与控制金额对比详见附表二。 由成本对比表反映出黄山二期实际成本比预算成本超支元， 总成本超支 %，扣除为了配合上市需要的技术处理成本。 如会所元， 财务费用元，预留不可预测费和其他元，除建筑安装工程费外， 其它费用均有不同程度节支，实际比预算成本节约元，占 %。 总体上说黄山二期成本管理是在控制之中的，下面就各项实 际金额与控制金额差额作简要分析(详见东方知音二期预算执行

48、 情况表)。 (a) 土地费： 实际金额比控制金额节约元， 占控制额的 %，比项费用基本符 合预算值。 ( b) 前 期费： 前期费用比控制成本节支元， 占控制成本的 %。主要是规划设 计费、可研、三通一平、质检验收费节支万元之多，如规划设计 费中的应上交墙体办费用，通过项目部努力，最后免缴，节支 60 万元左右；招标管理费、配套征询费二项费用未发生，节支 25 万 元之多，其中招标管理费万元，包含在总包合同中由总包负责， 配套征询万元，通过沟通，获得免缴。另外，其他费用中节余了 35 万，主要为工程保险费 10 万元，经综合考虑未保险。总之通 过努力对前期的控制达到很好效果。 (c) 基础设

49、施费： 基础设施费支出比预算成本节支元， 占控制额 %，总体控制较 好，如供水、供气、环保的费用通过少报建筑面积等技术手段节 支 48 万元之多。 (d) 建安工程费： 建安费用超支元， 超支 %，主要集中在建筑结构工程和装饰工 程二个方面。结构工程超 226 万元左右，主要原因是我们编制预 算低估了房屋钢筋的含量，预算时含钢量按多 层52kg/m2，小高层88kg/m2，小高层带人防按105kg/m2计，实际 情况是多层55kg/m2，小高层108/m2到119kg/m2之间（部分带地 下室和人防），这样引起差价就在 200万元左右， 钢含量在翻样前 是不确定的，我们原来的工程量预算也是准确

50、的。但含钢量的差 异引起的差价是很大的， 提醒我们必须对含钢量的控制是事前的， 设计上必须优化，一旦施工图出来就很难挽回损失。一般装饰工 程超支 43 万元主要是门窗面积误差引起，超 %左右，消防超万元 占约 10%，是后来配合消防局要求增加部分设施和增加防火封堵 等原来图纸上没有的工程造成，因此在设计图纸审图时，应加强 行业标准方面的审图工作。建安费用如不考虑含钢量引导起的超 支，原来成本预算也是较准确的。 另外维修基金在做控制预算时， 由于经验不足，少算了万元。因此项目部在这方面的计算要多加 咨询以免超预算。另外为配合上市需要财务在成本结算时在其他 和不可预见费中预留了 329 万作为不可

51、预测费，如未产生可以结 转为利润（该费用在预算时未考虑，如不考虑预留费用建安费用 超支%）。 （e）公共配套设施费： 比预算超支万， 占控制预算的 %，主要原因是会所的建安费用 690 万由于上市需要由一期打入二期成本内（在二期成本控制预 算中未考虑）。 （ f ）开发间接费： 开发间接费节支元，占控制成本 %，此项费用控制良好。 (g)财务费用： 由于上市需要万元的其他项目贷款利息放在本项目(实际未 发生)。 五、项目安全生产、文明施工实施方面 贯彻“安全为了生产，生产必须安全”的方针，为了使本项目在 各阶段实施过程中顺利进行， 杜绝事故的发生， 实现安全标化达标的 管理目标。项目部要求各总

52、、分包施工队伍严格遵照国家建设部建 设工程施工现场管理规定 、上海市建筑工程局制订的施工现场标 准化管理规定、上海市府颁发的施工现场文明生产管理规定和 上海建设工程工地卫生管理若干规定 等法规、规程的要求执行并 实施。制定具体的安全生产措施， 并把安全生产措施编制入施工组织 设计中，确保安全生产。 一、施工现场安全管理 1、要求施工单位完善现场安全组织和安全生产责任制。项目经理是 安全生产的第一责任者，设置质安管理部，并要求设置专职安全 员。 2、安全教育与检查：结合施工进展情况，要求施工单位开展经常性 安全教育，安全领导小组每月组织一次不同课题讲座。项目部组 织监理单位、施工总分包单位进行定

53、期（每二周一次）安全检查。 对某些专业性较强的分项组织专业人员进行不定期抽查。对某些 季节性及节假日前后要求施工单位项目经理亲自组织相关人员进 行认真检查、落实防患及整改措施。 3、安全技术管理：督促施工单位做好安全技术方案，技术措施的编 制和交底工作。各项安全设施如脚手架、井架、安全网、施工用 电、洞口、临边等的搭设及其围护设置完成后，必须组织验收， 合格后方能使用。各项安全设施，防护装置需临时拆除或必须经 有关手续后方可拆移，并采取其它的防范措施。对脚手架、井架 等危险性较大的设施必须有拆除方案并报监理和项目部审批后按 拆除的相关规定进行，并有安全监护，制定危险区域，设立警告 标志。 4、

54、场地要求：要求施工单位做好工地四周的围墙、施工道路，做好 生活、施工给排水，做好相应的施工标识，危险部位必须悬挂规 定标牌。 二、主要分项工程安全防护 为了进一步加强安全生产管理贯彻“安全第一、预防为主” 的方针，达到“强化管理，职责分明，严肃法规，消灭违章”的 要求，为此项目部要求施工单位在施工过程中做好各项安全技术 措施，特别在以下几方面予以经常性的检查监督： 1、基坑支护和模板工程 2、现场消防安全 3、脚手井架、搭机吊装 4、现场安全用电 5、“三宝”、“四口”高空作业 6、安全防护、防盗设施等。 在主体工程中要求施工单位做好现场安全标记及安全标语， 还要强调在过程中的监控，脚手架的搭

55、设、井等的搭设、临边的 围护，钢筋的运输绑扎，模板的运输及安装拆除，砼浇捣，砌墙 架子的搭设。装饰阶段要求现场在外墙涂料时，架体要做四排一 隔离。对现场施工用电加强以下方面检查：总配箱接地；施工井 架、脚手架接地；建立用电安全检测制度；定人、定时安全用电 设备维护制度；成立安全用电，防火领导小组，健全防火检查制 度。但在一期的铝合金门窗维修过程中，仍出现了安全事故。说 明项目部在安全防护和安全操作规程的管理上还存在不足，没有 做到警钟常鸣。但在二期安全管理中得到明显的改善，圆满完成 安全生产管理任务。 三、文明施工 为了切实有效地抓好施工现场文明卫生，要求施工单位严格 遵照上海市人民政府颁发的

56、施工现场文明生产管理规定及上 海市建设建设工地卫生管理若干规定要求，执行并实施，并结 合集团公司及项目部的部分规定，制定文明生产管理计划及文明 生产管理目标，落实文明生产管理保证措施。 在实际操作过程中，项目部结合现场的施工特点，制订现场 安全、文明施工的检查制度，每隔二星期结合施工单位进行现场 的安全、文明施工进行自检互检，现场考评、总结，及时落实专 人整改。 在工程施工中一、二期总包单位分别荣获文明工地及市标化 工地。为集团公司在品牌形象上做了良好宣传。 六、项目部的经验和教训总结 经过东方知音项目的操作积累了一部分经验， 同时也存在一些不 足，通过总结， 可以使我们在以后的项目开发中扬长

57、避短，下面将万 盛综合楼在实际操作中的一些心得体会总结如下。 我们的经验： 一、严格计划编制，执行和追踪是项目按时完成的关键 项目部运用现代项目管理知识，认真做好各项进度计划，组 织各项活动的实施，并在项目开发过程中及时追踪、调整，采用 相应的进度措施，根据预定的计划在前期配套及现场施工方面严 格控制，使整个项目运作的计划执行在前期、配套及现场施工方 面严格控制，使整个项目的计划执行达到了预期的目标。 根据不同时期的条件和资料和政策的调整和销售的需要对计 划进行调整，做好风险分析和公关，使项目的计划与实际进度较 为吻合， 考核节点除二期交付许可证的节点比计划延期 14 天，其 余节点均能按计划

58、完成。 二、浦东新区是集团全资开发的第一个项目，我们迅速与有关政府 部门建议良好的公共关系，尽早做好前期证照的申请，为项目的 开发和入住做好准备。 项目部在 2001年 4月 19日获得可研批复， 同年 12 月 10日取得预售许可证，仅用了 8 个月时间，很好地完 成了集团对工期的目标任务。 三、我们与浦东新区金杨街道建立良好关系，使新远公司享受最大 的税收返回政策街道根据我公司对金杨街道财政所作出的实 际贡献额度，除我公司已享受新区有关优惠政策的部分以外，另 给予 70%的补贴。后注册的策通公司也享受同等待遇。通过街道 协调，范总也当选为浦东新区人大代表。 四、东方知音二期规划批准面积为

59、71000用，实际面积为75900m2, 共超面积4900用，通过与新区规划局的沟通，仅缴纳罚金人民币 万元。 五、东方知音在项目实践过程中，培养了一批骨干。如安君竞聘松 江香堤苑项目经理成功，陆志宏提升为项目经理，王莘昌提升至 南京盛唐担任总经理助理一职。 六、防渗漏防裂缝方面的总结 渗漏水是一个系统工程，从设计、施工工艺、原材料、环境 以及操作工人等，项目部对以上各方面加以综合考虑，以至整个 东方知音工程中渗漏率较小。 1 、设计方面： 项目部组织设计单位，针对各渗漏部位要求设计院在材料的 选用、几何尺寸、节点处理等方面加以重点处理和细化并控制沉 降，在设计阶段力争把渗漏隐患降至最低。在二

60、期设计前，项目 部牵头组织设计单位、设计管理部，针对一期交房后出现的问题 提出 48 条设计调整建议， 让设计院按照投诉情况对选材、 几何尺 寸、节点处理等方面加以重点处理和细化，把容易产生的投诉在 源头上加以改进和杜绝。 2、材料方面： 在设计确定防水材料的同时，要求监理公司对各种材料进行 严格的取样、验收及试验。对材料的品种、规格、性能、使用年 限等要求进行控制，外地材料进行许可证检查。 3、施工工艺及环境 项目部在施工工艺方面组织设计管理部、监理公司、总包单 位针对各易渗漏部位的操作工艺、细部做法进行讨论，确定行之 有效的方案，如外墙头缝的饱满度，厨卫、阳台的地坪及穿层管 的施工工艺等，