论商业综合体的招商租赁与运营实施讲解

1、主讲人：潘# 201年8月 招商租赁与运营实施招商租赁与运营实施 招商租赁与运营实施招商租赁与运营实施 目录 一、租赁合同与运营实施关系 二、整体招商定位的确认，商户经营品类及配比、 租赁坪效的评估，品牌落位、租赁价格的确定 三、招商大会、招商前准备工作、招商启动 四、租赁合同相关条款约定与运营关系 五、招商后期的交接 六、招商考核与奖惩 七、招商检讨 八、附件：物业合同、租赁合同、商场面积出租台账 一、租赁合同与运营实施关系一、租赁合同与运营实施关系 租赁合同的具体相关条款约定 1 1、直接影响后期运营费用的收缴 2、直接影响后期运营对商户的管理 3、有利于运营部跟进商户二装进度 4、运营参

2、与前期招商租赁合同的签署有利于后期运营工作的实 施 二、招商流程二、招商流程 二、整体招商定位 招商定位原则 （1）定位优先 （2）功能性选择 （3）经营品类、品 牌落位的相关性是确 保客流动线流畅、提 升总体销售收益的重 要途径 二、整体招商定位二、整体招商定位 招商定位原则 （4）综合考虑长期租金回报能力与短期租金回报能力 通常情况下,低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态 的客单相对较高,承受租金的能力也较强,但客流量有限。招商需要 在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡, 一般通过低毛利业态拉 动客流,用高毛利业态获取租金 1、商铺分割: 商业场所的商铺如何分 割，对其今后的销售和

3、 经营能否成功有着非常 重要的影响，它将直接 影响商铺使用率、租金 收益、人流动向组织和 业态组合，因此，为了 达到商铺分割的有效、 合理， 我们必须在充分 研究和熟悉项目的前提 下，遵循一定的科学原 则来进行商铺的分割 二、商户经营品类及配比二、商户经营品类及配比 2、商铺分割原则： （1）主题的原则：就是结合项目商铺整体定位的推广的主题， 按照该商铺的业态所要求的商业功能来进行分割 二、商户经营品类及配比二、商户经营品类及配比 (2)人性化的原则:分割出的商铺，要符合商户经营、使用的要 求;分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和 走路习惯 二、商户经营品类及配比二、商户经营品类及

4、配比 (3) 科学利用的原则:即在满足消防要求的前提下，尽可能的 充分利用有效空间面积，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。 提高使用率，降低公摊比例 二、商户经营品类及配比二、商户经营品类及配比 二、商户经营品类细分二、商户经营品类细分 1、根据项目的商 业规划设计方案， 结合商业地产的市 场调查数据分析商 户经营的落位 二、商户经营品类细分 2、根据商业综合体 自身的定位确定商 业业态的品类和每 一种业态在商业综 合体的分布及分配 比例的过程 二、租赁坪效的评估 如果商场空间没有被充分利用，则会造成简单经营面积 坪效的下降。最理想的情况就是在有效经营面积坪效较高的 情况下，把商场空间充分利用起

5、来 坪效=销售额经营面积 日均坪效=日均销售额经营面积 月均坪效=月均销售额经营面积 二、品牌落位、租赁价格的确定 1、明确租赁的面积、楼层、区位、租赁对象、租赁方式、 销售价格、租赁年限 2、明确商业项目需要自留的面积、楼层、区位以及自留用 途 3、确保商业项目的销售收益、租赁收益和自营收益，确保 商业项目的资金需求和投资回报方案，最大限度保障实现商 业项目的投资利益和发展目的 三、招商大会 1、发布时间 发布时间拟定 在招商大会前20天左右， 统计供应商信息，寄邮 资料并电话进行解释、 邀约 三、招商大会 2、召开目的 （1）通过集中推介会形式聚集商家资源，传递项目相关信息， 锁定一部分项

6、目意向商家 （2）通过各环节展示项目信息，提高商家的关注度和兴趣。 利用招商大会现场氛围，提高签约率，缩短与商户沟通、解 释时间，以及针对项目提出自身的硬件需求，以及对项目的 一些观点 三、招商大会 运营部：现场统筹配合，熟悉商家 企划部：现场企划方案及媒体邀约企划部：现场企划方案及媒体邀约 秩序维护部：现场秩序维护 综合管理部：后勤保障 三、招商前准备工作 1、招商资料 2、招商手册 3、招商落位图 4、品牌资源库整理 5、商铺租金坪效表 三、招商前准备工作三、招商前准备工作 6、租赁合同和物业协议 7、租赁意向书等法律文件的 准备 8、商铺合同审批流程 9、财务流程 10、商铺管理手册 三

7、、招商前准备工作三、招商前准备工作 招商工作分类 1、按经营品类划分：主力店、次主力店、餐饮、休闲娱 乐、服装、百货、配套便民 2、按招商小组划分：划分小组进行多业态招商 3、按楼层划分：按楼层落位图招商 三、招商启动三、招商启动 招商启动时间：根据项目完工时间提前一年或一年半进行 招商启动 招商启动载体：项目工程按预期完工 主力店签约：项目设计阶段进行主力店签约 1、通用条款和商务条款的约定 (1)通用条款：一般由主签方提出并确认，主签方占主导地 位，同时约定双方的权利和义务 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 1、通用条款和商务条款的约定 (2)商务条款：

8、商务条款更具体、指向性更强，需双方共同进行 完善。例如：租赁期限、租赁面积、租赁意向金等 四、租赁合同相关条款约定与运营实施 2、补充协议签订的约定 对主合同约定不明确、备忘方面的补充说明 如有与原合同冲突条款以最新签订的合同条款为主 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 3、租金、物业费的约定 （3）租赁合同中必须明确体现租金、物业费的收缴标准、起 租日期、缴纳时间约定，保障后期运营费用的收缴 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 4、物业协议收费标准和收费明

9、细的约定 （1）水电费 （2）空调使用费及中央空调的清洗费 （3）天然气使用费 （3）垃圾清运费 （4）抽油烟机、滤油器清洗费 （5）电梯使用 5、意向金、装修管理金的约定 明确商户意向金、装修管理金的缴纳时间和金额，确保商户按 时装修完毕 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 6、广告位使用和费用收取约定、广告位使用和费用收取约定 租赁合同中必须明确广告位出租使用说明，明确广告 位租赁期限和费用 西门入口 想唱就唱走廊背景墙 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 6、广告位使用和费用收取约定、广告位使用和费用收取约定 租赁合同中

10、必须明确广告位出租的使用说明，明确广 告位租赁期限和费用 横店影院logo 品牌宣传广告位 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 7、出租面积的约定 （1）套内建筑面积 （2）共有建筑面积 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 8、租赁期限的约定 租赁期限约定多长时间会比较符合经济优化性原则，明确合同 期限（合同有效期）、免租期、进场日期等 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 9、证照办理与后期运营工作衔接 （1）消防证件办理

11、（2）环境影响评价报告 10、开业率和出租率的约定 明确双方的责任，督促双方按时间节点完成工作 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 11、天然气使用及用电量的约定 明确商户公共事业费用的收缴，避免商户天然气不合理 使用 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 12、用电量提供和接驳点的约定 明确各商户用电量、电费交纳时间和电线接驳点的约定，避免 商户私自迁移、更动和擅自操作供电方的电度计量装置、电力 定量装置、线路或其他供电设施 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 四、租赁合同相关条款约定与运营实

12、施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 13、水电费的价格和票据约定 明确商户承担的水电费单价，水电费票据的约定， 避免商户水电费不合理使用 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 14、下水排污及下水过滤网的约定，排烟， 自备空调，地面防水处理的约定 明确规定下水排污及下水过滤网的维护和修理责任人。 明确商户整体落位图和机电设备的落位图 四、租赁合同相关条款约定与运营实施四、租赁合同相关条款约定与运营实施 15、商户撤场的约定 1、合同到期，商户撤场 2、合同未到期乙方要求提前终止合同 3、合同未到期甲方要求提前终止合同 五、招商后期的交接五、招商后期的交接 1、招商合同交接 2、招商落位图交接 3、运营费用收缴台账交接 4、人员分配交接 六、招商考核六、招商考核 1、按最初品类设计比例落位考核 2、按最初各品类层级进行考核 3、按最初先期约定商户租金标准