中原07月深圳龙华上油松河道改造项目市场研究及策略思考

1、page1 龙华上油松河道改造项目市场研究及策略思考龙华上油松河道改造项目市场研究及策略思考 深圳事业一部 07.2011 page2 企业目标企业目标 目标理解目标理解富基公司及上油松项目之目标富基公司及上油松项目之目标 page3 地块地理位置地块地理位置/ /技术指标技术指标 项目地理位置：项目地理位置： 龙华工业东路与油松路交汇处 / 西面接近万众城商圈/往东可上 梅观高速 项目由两块地组成，项目由两块地组成，占地占地=s1+s2=s1+s2 s1s1经济技术指标：经济技术指标： 占地面积：9630 用地性质：商业+办分 容积率：约3 s2s2经济技术指标：经济技术指标： 占地面积：1

2、3250 用地性质：住宅 容积率：约3 项目容积率具有一定的弹性，具体需根据市场容量适度调整，最终总筑面积约10万左右 s1 s2 page4 page5 我司将从以下六大方面对项目提供解决方案，方案将包含以下内容：我司将从以下六大方面对项目提供解决方案，方案将包含以下内容： page6 油松项目市场研究及策略思考油松项目市场研究及策略思考 contents 目目 录录 part 1 未来未来2-3年市场预判及策略年市场预判及策略 part 2城市及区域规划研究城市及区域规划研究 part 3区域前景及竞争分析区域前景及竞争分析 part 4项目市场发展策略思考项目市场发展策略思考 page7

3、 截至2010年3月，20个重点城市中已有北京、 上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先 后突破历史最高水平。 虽然2010年2月涨速有所回落，但3月起房 地产仍在快速上涨。与2009年初相比，深圳、深圳、 北京、厦门、南昌等北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨个城市住宅成交均价涨 幅超过幅超过30%-70%以上以上。 二手房12个主要城市涨幅均在20%以上。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网 20092009下半年及下半年及20102010年第一季度，中国各地房价快速上升，深圳、北京、上年第一季度，中国各地房价快速上升，

4、深圳、北京、上 海、广州等主要城市突破历史新高海、广州等主要城市突破历史新高 page8 从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家 据央视新闻网报道： 2009年底，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套 26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米； 日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币 192万元，每平方米约为2.4万元。 反观国内，北京2010年3月四环以内70%以上楼盘售价达到售价达到4 4万元万元/ /平方米平方米；而深圳市近 几个月的

5、成交均价在均价在2000020000元元/ /平方米左右平方米左右。 中原观点：中原观点：考虑到购买力水平以及我国住房只有考虑到购买力水平以及我国住房只有7070年的土地使用权，再考虑到美国、年的土地使用权，再考虑到美国、 日本的人均收入超过我国数十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已日本的人均收入超过我国数十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已 处于高位。处于高位。 结论：预计结论：预计20102010下半年国内一线城市面临的调控风较大。下半年国内一线城市面临的调控风较大。 page9 未来几年全国宏观房地产市场发展观测未来几年全国宏观房地产市场发展观测 销售

6、时间销售时间20092009年下半年年下半年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年 政策环境政策环境 预期预期 存在通胀的威 胁，持续拉升 楼价 通胀后的降温 政策将使房价 涨速放缓；或 房价于高位震 荡 货币政策退出， 先成交量下跃； 房价随之下跃， 下半年房价趋于 回稳 楼市震荡上行 结论一：结论一：20102010年上半年价格过快上涨，通胀明显，引致降温调控；下半年致年上半年价格过快上涨，通胀明显，引致降温调控；下半年致20112011 年上半年房价将有所回调！年上半年房价将有所回调！ 基于目前的宏观数据思考基于目前的宏观数据思考 结论二：中国经

7、济数据利好，珠三角产业调整步入好转，深港同城深化带动结论二：中国经济数据利好，珠三角产业调整步入好转，深港同城深化带动 宏观大势：宏观大势：20112011年下半年起市场见底回调年下半年起市场见底回调 宏观大宏观大 势研究势研究 结论三：结论三：2012-20132012-2013后市中国经济持续走好下，深圳压抑已久的需求持续放大同时供后市中国经济持续走好下，深圳压抑已久的需求持续放大同时供 给积压过后大量释放给积压过后大量释放 宏观大势：宏观大势：2012-20132012-2013市场供需放大，楼市震荡上行。市场供需放大，楼市震荡上行。 详见附件一详见附件一全国房地产大势分析全国房地产大势

8、分析 page10 整体开发节奏把控策略建议整体开发节奏把控策略建议 20102010年年20112011年年 20102010年年 方案论方案论 论及规论及规 划划 20112011 年项目年项目 建设期建设期 及营销及营销 前期铺前期铺 垫垫 20122012年年 底前结底前结 束销售束销售 20122012年年20132013年年 20122012 年上半年上半 年项目年项目 入市入市 备注：以上时间节点建议根据宏观经济判断制定备注：以上时间节点建议根据宏观经济判断制定, ,仅供决策参考仅供决策参考. . 项目前期阶段项目前期阶段 项目营销行阶段项目营销行阶段 中原观点中原观点: : 项

9、目尽量避开项目尽量避开20112011年的市场相对底点，在年的市场相对底点，在 2012 2012上半年市场回稳时入市较好。上半年市场回稳时入市较好。 page11 油松项目市场研究及策略思考油松项目市场研究及策略思考 contents 目目 录录 part 1 房地产未来房地产未来2-3年市场预判及策略年市场预判及策略 part 2城市及区域规划研究城市及区域规划研究 part 3区域前景及竞争分析区域前景及竞争分析 part 4项目市场发展策略思考项目市场发展策略思考 page12 1.1 1.1 南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展 南北贯通、西联

10、东拓南北贯通、西联东拓主要是从区域空间 结构的角度出发； 中心强化、两翼伸展中心强化、两翼伸展主要是从城市内部 空间发展的角度出发。 南北贯通南北贯通为进一步贯通与南部香港、北部为进一步贯通与南部香港、北部 广州、东莞等城市的联系；广州、东莞等城市的联系； 东拓西联东拓西联是指加强与珠江西岸乃至西南各是指加强与珠江西岸乃至西南各 省的社会和经济的联系、以及加强与惠州省的社会和经济的联系、以及加强与惠州 和粤东北等东部地区的联系和粤东北等东部地区的联系； 中心强化中心强化是指强化福田、罗湖等中心区； 两翼伸展两翼伸展是为协调中北部发展，协调发展 的组团式城市空间结构。 深圳市规划解读深圳市规划解

11、读 资料来源：资料来源：深圳市中部综合组团分区规划（深圳市中部综合组团分区规划（2005-2020）深圳深圳2030城市发展策略城市发展策略 page13 1.2 1.2 深港共建国际都深港共建国际都 会会 特区在城市发展战略中提出，未来的深特区在城市发展战略中提出，未来的深 圳要强调深港合作，将深圳定位圳要强调深港合作，将深圳定位“国际国际 化先锋城市化先锋城市”,并并“与香港共同发展的国与香港共同发展的国 际都会际都会”。 在当前的形势下，深圳与香港都处于一 个调整时期，双方更应进行优势互补， 携手谋求共同发展。以往的深港合作已 取得惊人的成效，特别是在基础设施和 产业协调发展等方面，今后

12、将要加强和 香港在高端制造业、现代服务业以及其 他领域的合作。 page14 深圳是推进粤港合作的桥头堡，深港 合作应是粤港合作的先锋。加快深港经 济一体化，构建城市的综合创新体系， 深化制度合作，真正成为珠三角的龙头 城市。 深港合作共建国际金融中心、国际创新深港合作共建国际金融中心、国际创新 中心和国际航运中心，未来的深圳做到中心和国际航运中心，未来的深圳做到 有自己的特色，总得来说深圳就是北京有自己的特色，总得来说深圳就是北京 的大气的大气+上海的精细上海的精细+香港的文明香港的文明 “深港一体化深港一体化”将提高深圳城市价值的预期，特将提高深圳城市价值的预期，特 别是在深港仍存在较大的

13、房价差时。别是在深港仍存在较大的房价差时。 page15 规划期内，新增建设 用地90平方公里。其 中，新供应建设用地 75平方公里，消化村、 存量用地15平方平方 公里。 实施基本生态控制线 内的建设用地清退工 作。 2.1 2.1 特区实施特区实施“两增一减两增一减”策略，实现用地结构优化策略，实现用地结构优化 通过城市更新改造提供 新的增长空间。规划期内， 更新改造35至45平方公 里。 加强旧工业区升级改加强旧工业区升级改 造。积极引导中心城区和造。积极引导中心城区和 重要干道沿线旧工业区的重要干道沿线旧工业区的 功能置换，有计划有步骤功能置换，有计划有步骤 地推进城中村改造，以城地推

14、进城中村改造，以城 市更新促进用地结构调整。市更新促进用地结构调整。 page16 2.2 2.2 深圳特区对工业发展方面计划深圳特区对工业发展方面计划 加强市区级重点工业 园区的建设。近期重点建 设市高新区、大工业区、 光明高新区、龙华观澜 坂雪岗高新区、宝龙 碧岭高新区、观澜汽车电 子工业园区和坝光精细化 工园区。工业用地供应向 重点园区倾斜，原则上不 安排零散工业用地开发。 page17 2 2. .3 3 交通方面交通方面 完成广深港客运专线广深段、杭福完成广深港客运专线广深段、杭福 深客运专线厦深段等深客运专线厦深段等“两站两线两站两线”建建 设；推进沿江高速公路等其它区域性设；推进

15、沿江高速公路等其它区域性 交通设施建设，加强与东莞、惠州等交通设施建设，加强与东莞、惠州等 地干线路网的对接；地干线路网的对接； 实施机场飞行区和航站区扩建工程， 推进盐田港集装箱码头扩建工程、盐 田港西港区扩建工程和东港区一期工 程，大铲湾集装箱码头一、二期工程 和蛇口集装箱码头三期工程，以及铜 鼓航道工程，促进机场、港口与香港 的联动发展； 完成西部通道口岸、福田口岸的建 设，推动莲塘口岸、南澳旅游口岸的 建设；加强珠江跨江通道、大外环 （东莞境内部分）等大型区域交通设 施建设的前期研究与协调。 推进大容量轨道交通建设。推进大容量轨道交通建设。完成轨道1号线、 4号线二期工程和3号线的建设

16、，推进轨道2号 线、5号线的建设，规划期末建成轨道总里程 140公里；开展轨道6号线（西北方向城际 线）、12号线（东北方向城际线）、8号线的 前期研究，控制沿线用地；加强轨道交通与常 规公交的衔接，以轨道站点为核心建设一批换 乘枢纽。 强化常规公交基础设施建设。 page18 page19 龙华新城龙华新城法定图则适用范围：龙坂大道以 南，梅龙大道以西，南坪快速以北，龙华和平 路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制 线所围合的地区，总用地面积10.3平方公里。 土地利用以农业、村民住宅及产业用地为主。 以梅龙路一分为二，东侧为旧城地区，西侧为东侧为旧城地区，西侧为 原城市主要储备用地。原城

17、市主要储备用地。 由龙华镇、观澜镇、坂雪岗片区组 成的中部服务组团即是未来的龙华新城， 它位于深圳市中部地区，梅林关以北， 北接龙华老中心区,南临福田中心区，与 “深圳轴线”相接。是香港、深圳、东 莞走廊的重要组成部分。 1.1.龙华新城核心区龙华新城核心区 1.1 1.1 龙华新城概况龙华新城概况 龙华区域规划研究龙华区域规划研究 2.2.龙华旧城核心区龙华旧城核心区 page20 这次城市规划项目公示，对于龙华片区整 体发展进程来说，有着定位飞跃的意义。 2010年，随着龙华新客站、广深港高铁、 地铁4号线、彩田路穿山隧道的建设和陆续投 入运营，作为距离cbd最近的城市副中心、深 圳城际枢

18、纽的龙华新城，这一地区的重要性愈 发突出。 规划定位规划定位龙华新城将会形成以大型龙华新城将会形成以大型 交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区 ( (副都心副都心) )。 发展目标发展目标据2009年月中旬公示的 龙华新城核心地区城市规划法定图则草 案，确立的城市发展目标是： 建设具有特色与竞争力的城市地区，建设具有特色与竞争力的城市地区， 形成充满活力，并具有良好城市形象的形成充满活力，并具有良好城市形象的 新城市副中心。新城市副中心。 1.2 1.2 新城规划定位新城规划定位 page21 规划期末居住人口规模约31万人，规划建设用地约13.5平方公里。 本

19、地区的空间形象定位包括：（1）综合交通换乘枢纽（2）综合性服务新城 （3）生态化的城市空间（4）充满活力的城市街道。 1.3 1.3 规划构思规划构思 交通枢纽：交通枢纽：深圳新 客站地区为新城的 核心功能中心，主 要承担区域交通枢 纽、商业服务、商 业办公等城市级服 务设施。 生态新城：生态新城：新城绿地系 统主要由拓展区的中央 绿谷、东西向指状绿地 及油松河沿岸绿带组成 的网络状绿地系统。规 划在新客站周边形成绿 环联系中央绿谷及油松 河绿带。 市中心区功能拓展区：市中心区功能拓展区： 规划的各类大型公共设 施用地及居住社区配套 各项生活性配套设施， 主要分布在二线拓展区 内中央绿谷沿线和

20、油松 河沿线等区域。 page22 龙华新城的规划目标是通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源 的投入，推进该地区全面的规划和建设。 （1 1）高速公路及快速系统）高速公路及快速系统规划区对外联系的主要有三条： 1.4 1.4 交通枢纽交通枢纽 梅观高速路：梅观高速路：规划区内为 南北向，在规划区东侧接梅 林海关向北，接机荷高速公 路，并与莞深高速对接，是 深圳北上至东莞的重要交通 干线。 福龙快速路：福龙快速路：南接南坪快 速路与香蜜湖路，北接外环 路、机荷高速公路与龙大路， 是深圳新客站重要的南北向 快速疏解通道。 南坪快速路：南坪快速路：在规划区为 东西走向，成为与特区内联 系的主要便捷通

21、道。 团中部的梅观高速公路、 机荷高速公路既使规划区与特 区连为一个整体，拉近了与香 港、机场的联系，又对组团内 部空间起到了分割作用。 page23 从地铁、轨道、铁路等规划线路看，交 通组织密集区域在“二拓核心区”和“交通 枢纽区”。 轨道交通号线、号线、号线将与 国家高速客运网中的京广深客运专线、杭福 深客运专线、广深港客运专线相连，成为港 深城市群与华南地区乃至整个中国内陆城市 相连的重要客运枢纽带。 （2 2）轨道交通：）轨道交通： 城际轨道号线城际轨道号线预计在年开通，形成 新城核心区-二线拓展区的以轨道四号线为骨干 的交通结构。 结合新客站建设，完成轨道轨道5号线号线建设及平南铁

22、 路的改造，加强新城在深圳市“第二圈层”内部 的横向联系。 远景完善轨道轨道6号线号线的建设，将加强新城与大浪、 石岩等片区的联系，强化新城的枢纽地位。 page24 1.5 1.5 问题与策略问题与策略 未来的龙华东部新城地区将面临着很多需要直接面对的问题：未来的龙华东部新城地区将面临着很多需要直接面对的问题： 1 1、功能优化策略、功能优化策略 2 2、土地开发策略、土地开发策略 3 3、环境塑造策略、环境塑造策略 4 4、交通支持策略、交通支持策略 5 5、形象塑造策略、形象塑造策略 基于对以上存在问题的分析，目前，龙华 新城的发展存在以下几方面的挑战： 土地资源急需协调整合； 基础和公

23、共配套设施落后； 工业用地改造动力不足； 与特区内道路联系不便。 再次，东部民治地区现状 环境较差，工业用地较多， 环境改造难度较大。 首先，龙华二线扩展区已 经不是一张“白纸”，大 部分的土地已经出让，给 未来新城建设形成统一的 空间形象造成一定难度； 其次，在对外交通条件提 升的同时，广深港快线、 沿海铁路等高速铁路线对 城市产生切割和影响； 发展策略发展策略 page25 2.2.龙华旧城核心区龙华旧城核心区 龙华旧城核心区位于宝安区龙华街道 西北部、大浪街道东南部，即历史上的龙 华镇老中心所在地。 整个规划区范围由龙观路、梅龙路、布龙 路和东环二路围合而成，总用地面积7.15 平方公里

24、。 辖区有景龙、龙园、龙华、龙胜、上塘、 三联、油松等居委会，总人口50余万人， 以外来人口居多。 2.1 2.1 旧城概况旧城概况 规划现状带状布局纵深不足，难担区域商业中心重任。 经过多年的建设，现已基本建成，建成区用地占规划区总占地面积的93，用地性质 以居住、工业为主，属于特区外比较成熟、稳定的地区。 但是，目前的龙华商业中心还是沿着人民路“一层皮”式带状布局，纵深不足，随着 轨道四号线的建设，以及轨道站点周边地区工业区的改造，需要进一步加强龙华商业中心 区的建设，使之成为服务于中部综合组团的区域性中心。 page26 2.2 2.2 旧城规划定位旧城规划定位 规划定位旧工业区华丽变身

25、，打造商贸旧工业区华丽变身，打造商贸 服务中心服务中心 规划区未来将通过城市更新改造、延续城市 结构、优化用地布局、增加配套设施，将 7.15平方公里的核心地区建设成中部综合组 团高档商贸服务中心和人民路商业繁华街区， 使其向现代化、国际化城区迈进。 围绕“水、塔、 轴、心”为代表 的城市特征，规 划将塑造龙华旧 城核心地区城市 特色和形象。 page27 2.3 2.3 规划构思规划构思 规划构思功能置换和产业升级， 拓展城市发展空间 对于需要进行产业升级的工业用地， 保留现状产业用地的合理建设规模， 适度提高工业用地的开发强度，节 约、集约使用土地，促进和引导产 业升级。 对于需要进行功能

26、置换的工业用地， 实施“退二进三”战略，将工业用 地转化为土地使用效率更高的居住、 商业等； 据统计，通过规划新增了通过规划新增了1010多座公共卫生、文化、体育活动中心等公共设施。多座公共卫生、文化、体育活动中心等公共设施。 同时，为了引导和鼓励使用公共交通，解决停车难的问题，规划还在轨道站点同时，为了引导和鼓励使用公共交通，解决停车难的问题，规划还在轨道站点 附近、大型商业中心等人流密集活动区规划布局了附近、大型商业中心等人流密集活动区规划布局了4 4处独立占地的公交首末站、处独立占地的公交首末站、 6 6处独立占地的社会停车场。处独立占地的社会停车场。 page28 油松片区油松片区区域

27、状况 总人口约12万人，户籍人口约7000人，原 居民约680人，外来人口居多;社区内设有 一站四居；共五个工业区。 2008年，社区股份合作公司总收入约2502 万元,利润528万元；下辖4个社区股份公司 总收入4154万元，利润1313万元；年人均 集体分配16681元左右；人平年收入6.9万元。 油松片区位于龙华街道辖区的东侧，北靠清湖，东 望坂雪岗，南接民治，西邻景龙。为梅龙路、布龙 公路、清龙路和梅观高速公路所围合的区域总用地 面积为588.94公顷。 龙华油松片区法定图则分析龙华油松片区法定图则分析 page29 油松片区油松片区产业规划 1 大力发展高新产业 ，同时为其提供必要的

28、生活配套功能 ，与周边中心区形成良好衔接， 补充必要的商业、现代服务业等功能，将油松地区规划成为一个集高新产业、居住、商业集高新产业、居住、商业 与生活于一体的现代繁华小都城与生活于一体的现代繁华小都城。 片区目前主要以模具、电子、以及从事印刷、包装材料、五金配件传统产业主。低经济、低效 益、污染环境-三个字“脏、乱，差” 。 现现 状状 未未 来来 现状现状 未来未来 page30 油松片区油松片区产业规划2 规划中的综合体育 活动中心，总面积 7665.62平方米 本 案 富士康 周边规划7 7万平方米的商业用地和1 1万 平方米的体育休息用地，为在这里生 活的人带来生活的方便，消除工作带

29、 来的疲劳，身心健康，社会和谐。 东环一路 油松路 政府将加大沿街旧村改造力度，整治旧 工业区，通过城市整容吸引大型商贸服 务业进驻。 本案地处工 业和商业、 住宅分离线 上，揽两边揽两边 资源，与工资源，与工 业区隔油俊业区隔油俊 路，减少工路，减少工 业区带来的业区带来的 噪音噪音。 政府规划目标政府规划目标：加强功能上从属于华为富 士康高新工业功能区与龙华坂田商贸功能 生活区，在空间上提升处于观澜坂田产业 轴的核心位置 规划工业区与住宅、商业功能的合 里分离，互不干扰，却互相影响。 在民治大道与工业东路的城市商业轴线 上，规划建设大型的商业服务、居住、 公共设施等，以东环一路与油松路作为

30、 地区内部的十字轴线上，在道路两侧沿 线布置重要的公共配套设施和商业服务 设施，打造油松新商圈。 工业东路 民治大道 油俊路 油松新商圈 规划后工业区 page31 油松片区油松片区交通配套 密集交通系统，为这里的工业运输、生 活出行带来便利，未来将会带来更多的 高新技术企业加盟，增强从属于华为 富士康高新工业功能，给这片区带来经给这片区带来经 济发展。济发展。 本 案 布龙路 梅观 高速 地铁 四号 平 南 铁 路 地铁 16号 龙环 一路 工业 东路 梅观高速梅观高速公路南接梅林海关经皇岗路延伸 到亚洲最大的陆路口岸皇岗口岸，北 与莞深高速公路相通，在中部清湖立交桥 与机荷高速公路十字交叉

31、相连，向东可以 前往惠州、汕头、向西可直达深圳宝安国 际机场；是香港与内地货物运输的主要陆 路通道 布龙路布龙路采用城市一级主干道标准，主路为 双向八车道，设计时速为60公里。局部路 段两侧加设集散车道，标准断面路幅宽70 米。东与梅观高速、青平高速、南坪快线 东段交叉连接，西与石龙路、龙观路相接， 使龙华与布吉、石岩、观澜、松岗等区域 连接 page32 油松片区油松片区生活及商业配套 周边配套比较完善，购物广场、酒店，主要以中低挡、小规模为主，缺乏休闲娱乐场所 本案本案 北北 南南 西西 东东 page33 油松片区油松片区教育配套 教育成就未来，好的教育体系，可以营造良好的居住环境，提高

32、公民素质，带动周边商业可持续 发展，提升片区的价值。 教育用地 政府加大教育投入，应对未来片区人口的增 长，将会有更多的小孩来这里学习。 规划新增了所教育机构、处 文体设施、座医疗机构等 本案 page34 油松项目市场研究及策略思考油松项目市场研究及策略思考 contents 目目 录录 part 1 房地产未来房地产未来2-3年市场预判及策略年市场预判及策略 part 2城市及区域规划研究城市及区域规划研究 part 4 part 3区域前景及竞争分析区域前景及竞争分析 part 4项目市场发展策略思考项目市场发展策略思考 page35 龙华发展前景及市场机会龙华发展前景及市场机会 中部综

33、合组中部综合组 团团 龙华龙华 观澜观澜 布吉布吉 规划功能规划功能：具有三重性。 首先是福田中心区的延伸和生活配套区； 其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用； 三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相成的。 n定位为中部综合 服务组团中心； n是先进工业和高 新技术产业发展 基地； n商贸、房地产发 达现代化城区； n宝安陆路口岸物 流中心 n深圳中心区的生 活配套基地 福田后花园福田后花园深圳后花园深圳后花园城市次中心城市次中心 龙华的规划定位：龙华的规划定位： page36 cbdcbd商务的商务的“住宅需求倍律住宅需求倍律” 按照世界银行的测算，1 1平米写字楼要

34、带动平米写字楼要带动15-2015-20平平 米住宅需求米住宅需求，中国人多地少取其下限，cbd与中心 西区写字楼面积合计600600万平米万平米，由此而带来的住宅 需求为90009000万平米万平米，而深圳整个福田区目前包括 商品住宅、写字楼、村民房、商业等的建筑总量只建筑总量只 有有1 1亿左右亿左右，cbd住宅需求之甚可见一斑。 至至2011年底年底，已入伙商务写，已入伙商务写 字楼约有字楼约有670万平米万平米万平米万平米 （未包括深交所），商业入（未包括深交所），商业入 伙约有伙约有40万。万。 2010-2011年市场供给年市场供给 142.48万平米住宅，仍无法万平米住宅，仍无法

35、 满足中心区与日倍增的住宅满足中心区与日倍增的住宅 需求。需求。 未来福田cbd及cbd一级辐射区住宅供应仍存在较大缺口 page37 未来龙华和龙岗中心城供应量最大，为全市主流供应未来龙华和龙岗中心城供应量最大，为全市主流供应 宝安宝安中心区开始退出全市主流客户的视野宝安宝安中心区开始退出全市主流客户的视野 沙井沙井 32万万 龙岗中心城龙岗中心城 400万万 南山南山 300万万 布吉布吉 70万万 松岗松岗 60万万 光明光明 21万万 宝安宝安 新区新区 182万万 石岩石岩 6万万 观澜观澜 68万万 平湖平湖 25万万 葵涌葵涌 50万万 坪山坪山 56万万 400400万以上万以

36、上 100-400100-400万万 100100万以下万以下 横岗横岗 30万万 罗湖罗湖 70万万 盐田盐田 20万万 福田福田 40万万 龙华龙华 580580万万 关内除南山外的其他区域基本以旧改项目为主关内除南山外的其他区域基本以旧改项目为主 cbd人口外溢，城市北拓 page38 福田中心区福田中心区 未来中心区未来中心区1515万商务工作人口寻找适当的万商务工作人口寻找适当的 居住场所居住场所 中心区及周边区域居住物业无法承载中心中心区及周边区域居住物业无法承载中心 区新增商务人口的居住需求区新增商务人口的居住需求 关内住宅供应稀缺关内住宅供应稀缺 中心区的居住需求向中心区中心区

37、的居住需求向中心区 周边区域扩散周边区域扩散 中心区的居住需求向龙华二线拓展区 进一步扩展 龙华二线拓展区龙华二线拓展区 人口外拓人口外拓 page39 20112011年，龙华新客站建成后，直接带动二线拓展区功能多元化发展。龙华年，龙华新客站建成后，直接带动二线拓展区功能多元化发展。龙华 不再仅仅是不再仅仅是“居住后花园居住后花园”。 依靠客运铁路， 聚集国内中小企业 及地方政府办事处、 酒店、商务公寓等 火车站周边会聚 集餐饮、超市、药 店、旅游特色零售、 银行、批发性商业、 公共服务等商业形 态。 城市居住复合地区城市居住复合地区 文化娱乐地区文化娱乐地区 休闲集会地区休闲集会地区 城市

38、居住复合地区城市居住复合地区 龙华新客站龙华新客站 page40 城 龙华 新城 cbdcbd功能北拓功能北拓 产业人口支撑产业人口支撑 地铁地铁4 4号线号线 交通瓶颈打破交通瓶颈打破 新客运站新客运站 区域功能多元化区域功能多元化 新城市副中心 由人口被动迁移，到人口主动迁移由人口被动迁移，到人口主动迁移：住在龙：住在龙 华，不再是不得已的选择，而是大势所趋；华，不再是不得已的选择，而是大势所趋； 关外、郊区关外、郊区20分钟分钟cbd圈层圈层 通勤区通勤区高尚居住服务基地高尚居住服务基地 边缘化边缘化中心化中心化 龙华新城蜕变 cld 龙华未来 趋势1 改善型置业需求放大改善型置业需求放

39、大：以福田区标准打造的：以福田区标准打造的 龙华新城将不仅吸引首次置业、首改置业群龙华新城将不仅吸引首次置业、首改置业群 体，还将涵盖更广泛的城市中坚力量；体，还将涵盖更广泛的城市中坚力量； 趋势2 通勤特质弱化，城市化特质凸显通勤特质弱化，城市化特质凸显：不仅仅解：不仅仅解 决简单的居住问题，成为高尚居住服务基地，决简单的居住问题，成为高尚居住服务基地， 与与cbd呈城市双核心化发展；呈城市双核心化发展； 趋势3 page41 今天的龙今天的龙 华列强环华列强环 视，硝烟视，硝烟 弥漫弥漫 万科万科 龙华二龙华二 线拓展线拓展 区区 佳兆业佳兆业 金地金地 莱蒙鹏源莱蒙鹏源 星河星河 金光华

40、金光华中航中航 潜龙潜龙 鹏润达鹏润达 花样年花样年 龙华区域竞争分析龙华区域竞争分析 page42 楼楼 盘盘 分分 布布 图图 page43 龙坂未来近龙坂未来近300300万万平方米市场供应，平方米市场供应， 谁主浮沉？谁主浮沉？ page44 在售项目未来供应分析在售项目未来供应分析 片区片区发展商发展商项目项目/地块地块容积率容积率建面建面 总套数总套数 (户 户) 产品面积区间及套数比产品面积区间及套数比 分户型套分户型套 数数 预计时间预计时间 二线拓二线拓 展区展区 万科万科 万科金域华府 二期 2.89672 75平米两房、89平米小三房、 143平米四房 2009年12月

41、潜龙地产潜龙地产 潜龙曼海宁花 园 122018 68-90平米两房、小三房2009年12月 金地金地 金地上塘道一 期 2.88.5953 854（剩 余约480 套） 45平米1房，5.4%46 2009年8月 62平米小两房，7.0%60 78平米大两房，24.7%211 85平米小复式，19.0%163 89平米小三房，41.0%350 140平米四房，2.8%；24 金地金地金地上塘道二期37-2010年中 坂坂田 田 佳兆业上品雅苑3.27151600套90/70限制16002009年8月 深圳市金光华 实业(集团)有限 公司 金光华龙岸223.7 1452 （剩余 约1000 套

42、） 85平米两房，约12.6%；448 2009年底 120-130平米三房，约46%；480 145-170平米四房，约30%352 200平米左右的th，约11.4%172 深圳兆丰房地 产有限公司 溪山三期27.5424 119平米三房,约14%；60 2009年12月 144-147平米大三房,约50%；210 167-171平米四房,约31%；131 194平米五房，约5%23 深圳市万科房 地产有限公司 万科第五园五 期二批、里程 1.555.2484 89平米三房（里程）432 2009年11月110-120平米三房 52 144平米的四房 万科 万科第五园6、 7期 - 大户三

43、房和四房-2010年初 弓村御园3.24241152三房、四房为主11522010年9月 page45 潜在供应量潜在供应量 项目项目/地块地块推出时间推出时间占地占地 (万万)建面建面(万）万）预测主要产品预测主要产品 中航龙华项目10年底5.424.7未知 星河腾辉11年8.726商业+公寓+拼合中大户型 鹏润达项目11年3.112.2项目以2房和小3房为主 合正龙华项目11年4.9612.9未知 绿景81812年7.8 22，9未知 龙华金光华花园12年19.9244.25未知 n由于由于0808年市场预测不乐观，工程进度普遍放缓，而今年上半年的回暖行情令部分开发商年市场预测不乐观，工程

44、进度普遍放缓，而今年上半年的回暖行情令部分开发商 措手不及，临时加快工程进度，使下半年市场供应量上涨。由于地方政府追求土地收入，措手不及，临时加快工程进度，使下半年市场供应量上涨。由于地方政府追求土地收入， 寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地下一阶段各地 土地供给的力度应会进一步加大。土地供给的力度应会进一步加大。 n预计未来预计未来3 3年龙华年龙华+ +坂田区域住宅供应量将达坂田区域住宅供应量将达300300万万, , n平均年开发量平均年开发量100100万万左右左右,8000-

45、10000,8000-10000套住宅套住宅. . n根据社科院根据社科院住房绿皮书住房绿皮书预测，预测， 20102010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态 势。势。 page46 油松项目市场研究及策略思考油松项目市场研究及策略思考 contents 目目 录录 part 1 房地产未来房地产未来2-3年市场预判及策略年市场预判及策略 part 2城市及区域规划研究城市及区域规划研究 part 4项目市场发展策略思考项目市场发展策略思考 part 3区域前景及竞争分析区域前景及竞争分析 page47 二线拓展区群雄逐鹿 一线品牌一线品牌 万科

46、金地 莱蒙鹏源 二线品牌二线品牌 佳兆业 星河 金光华 绿景 中航 本土及其他发展商本土及其他发展商 潜龙 鹏润达 龙华经济发展公司 项目未来竞争环境分析项目未来竞争环境分析 page48 销售时间销售时间20092009年年1212月月20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年 政策环境预政策环境预 期期 平稳、缓慢的上行 存在通胀的威胁， 可能持续拉升楼 价 通胀后的降温政 策将使房价涨速 放缓，甚至可能 下跌 楼市震荡上行 片区环境片区环境 商业、教育、交通 仍不便利 商业、教育、交 通仍不便利 新客站落成，4号 线通车，新区大 道通车 沃尔玛开业、

47、民塘路通车 周边环境逐渐成熟 竞争竞争 环境环境 龙华龙华 华府2期曼海宁3月南区中航星河民乐 上塘道1期3、4、7栋上塘道2期鹏润达绿景 11年入市楼盘储客 期 合正 水榭一期水榭二期水榭三期/御园2期11年入市项目尾盘 坂田坂田 溪山3期第五园6期、7期金光华新项目金光华新项目 龙岸2期高层御园1期年中推出 第五园4期3栋；5期1 栋 龙岸3期 上品 市场竞争环境市场竞争环境 以“版块间竞争为 主”；片区内部竞争片区内部竞争 较小较小 区外竞争加剧，“群雄逐鹿” 项目面临的竞争环境项目面临的竞争环境 page49 本项目面临的挑战本项目面临的挑战 挑战一：挑战一：市场不确定性。中国楼市受政

48、策影响大，政策的可持续性不强，市场不确定性。中国楼市受政策影响大，政策的可持续性不强， 在外围环境多变的情况下，在外围环境多变的情况下，4-54-5年内市场具有较多不确定性；年内市场具有较多不确定性； 挑战二：挑战二：区域内供应量持续增大，是深圳市未来新房集中供应区域之一，区域内供应量持续增大，是深圳市未来新房集中供应区域之一， 在在4-54-5年的开发周期中，受到外界竞争的压力较大；年的开发周期中，受到外界竞争的压力较大； 挑战四：挑战四：油松区域内基础设施建设速度慢，法定图则出台迟，落实时间不油松区域内基础设施建设速度慢，法定图则出台迟，落实时间不 确定，会给销售带来一定的阻力；确定，会给

49、销售带来一定的阻力； 挑战三：挑战三：虽然龙华新城前景美好，但项目位于油松片区属于传统工业区，区虽然龙华新城前景美好，但项目位于油松片区属于传统工业区，区 域形象一般，客户群体也有较大差异；且项目周边稀少具有竞争力的核心资域形象一般，客户群体也有较大差异；且项目周边稀少具有竞争力的核心资 源，对项目的市场定位及产品定位带来较大压力；源，对项目的市场定位及产品定位带来较大压力； page50 项目之应对策略：项目之应对策略： 稳健的开发策略稳健的开发策略考虑到大市环境复杂，建议采取的策略应该更加考虑到大市环境复杂，建议采取的策略应该更加 的稳健，不盲目以二线拓展区大盘作坐标系，以差异化定位应对市

50、场环的稳健，不盲目以二线拓展区大盘作坐标系，以差异化定位应对市场环 境的变化；境的变化； 差异化的竞争策略差异化的竞争策略区域内标杆大盘大部分产品面积区间为区域内标杆大盘大部分产品面积区间为110160110160 为主，为主，产品偏豪宅化产品偏豪宅化，项目应以公寓类产品如酒店式公寓、商务公寓等个性，项目应以公寓类产品如酒店式公寓、商务公寓等个性 鲜明的产品建立竞争优势；对油松同区内则以定制商业及公寓产品的综合优鲜明的产品建立竞争优势；对油松同区内则以定制商业及公寓产品的综合优 势，与竞争对手形成差异化竞争，树立自身的江湖地位；势，与竞争对手形成差异化竞争，树立自身的江湖地位； 可持续发展的策

51、略可持续发展的策略引入产品设计创新、赠送面积、科技智能住宅、节引入产品设计创新、赠送面积、科技智能住宅、节 能生态等概念，有效整合项目自身的竞争力，打造区域内高端公寓项目品牌，能生态等概念，有效整合项目自身的竞争力，打造区域内高端公寓项目品牌， 实现区域内有影响力标杆的目标；实现区域内有影响力标杆的目标； page51 中原与您一起实现梦想！中原与您一起实现梦想！ thanksthanks！ 现在是交流时间！现在是交流时间！ page52 1 全国房地产发展大势分析全国房地产发展大势分析 2 深圳深圳2010年市场发展判断年市场发展判断 3 区域典型项目调查区域典型项目调查 附件：附件： pa

52、ge53 中国经济复苏确认，但消费复苏缓慢，经济结构存在问题。中国经济复苏确认，但消费复苏缓慢，经济结构存在问题。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 page54 截至2009年11月，20个重点城市中已 有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆 等12个城市先后突破历史最高水平。 虽然2010年2月涨速有所回落，但3月 起房地产仍在快速上涨。与2009年初相比， 深圳、北京、厦门、南昌等深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅个城市住宅 成交均价涨幅超过成交均价涨幅超过30%-70%以上以上。 二手房12个主要城市涨幅均

53、在20%以 上。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网 2009下半年及下半年及2010年第一季度，中国各地房价快速上升，深圳、北京、上海、广年第一季度，中国各地房价快速上升，深圳、北京、上海、广 州等主要城市突破历史新高州等主要城市突破历史新高 page55 从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家 据央视新闻网报道： 2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价 为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米； 日本东京市区

54、一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元， 折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。 反观国内，北京2010年四环以内70%以上楼盘售价达到4万元/平方米；而深 圳市近几个月的成交均价在20000元/平方米左右。 中原观点中原观点：考虑到购买力水平以及我国住房只有考虑到购买力水平以及我国住房只有7070年的土地使用权，再考虑到年的土地使用权，再考虑到 美国、日本的人均收入超过我国数十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线美国、日本的人均收入超过我国数十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线 城市房价实际上已处于高位。城市房价实际上已处于高位。 因此预计因此预计2010201

55、0下半年国内一线城市面临的调控风较大。政府可能会出哪些调下半年国内一线城市面临的调控风较大。政府可能会出哪些调 控措施？控措施？ page56 从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家 据央视新闻网报道： 2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价 为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米； 日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元， 折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。 反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到3万元/平方米

56、；而深 圳市近几个月的成交均价在20000元/平方米左右。 中原观点中原观点：考虑到购买力水平以及我国住房只有考虑到购买力水平以及我国住房只有7070年的土地使用权，再考虑到年的土地使用权，再考虑到 美国、日本的人均收入超过我国数十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线美国、日本的人均收入超过我国数十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线 城市房价实际上已处于高位。城市房价实际上已处于高位。 因此预计因此预计20102010下半年国内一线城市面临的调控风较大。政府可能会出哪些调下半年国内一线城市面临的调控风较大。政府可能会出哪些调 控措施？控措施？ page57 近年相关调控政策回顾近年相关调控政

57、策回顾 06年政府调控政策主要是对05年所出台政策的执行，来抑制愈加严重的市场投资需求， 同时注重改善中低收入人群的住房现状。但并没有从根本上解决市场中因供求错位造 成的供不应求问题,相反前期被抑制需求的释放却助长了价格的非理性上涨。 法律法规法律法规金融政策金融政策土地政策土地政策税收政策税收政策 影响供给 短期 7月， 长期 2月，公布力促房地产健康发展的六项措施 4月，关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康 发展的意见，即“深八条” 6月,出台”国六条”实施细则,如90/70政策 4月28日起上调金融 机构贷款基准利率 0.27个百分点，存款 利率不变 6月，加强土地管 理，推进节约集约

58、 用地的意见 7月，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 8月19日起上调金融 机构存贷款基准利率 0.27个百分点 影响需求 短期 8月, 10月，发布了关于调 整我市营业税、契税、 个人所得税中“普通 住房”执行标准的通 知 长期 6月，关于调整住房结构稳定住房价格的意见 page58 2007年是一个沸腾的宏观调控年，上半年房价不正常的上涨促使政府加大政策实施力度，金融 政策也较之前更加紧缩。直到直到“927927政策政策”出台，房地产的泡沫现象才在一定程度上得到抑制，出台，房地产的泡沫现象才在一定程度上得到抑制， 房市由此急转直下。房市由此急转直下。 1月3月4月5月6月7月8月9月

59、 2007年度实施计划, 主要包括商品住宅用地、 政策性用地、旧城改造 项目以及商业用地市政 建设等土地供应情况. 深圳市 闲置土地 处置工作 方案 关于承受 装修房屋契 税计税价格 问题的批复 关于开 展房地产 市场秩序 专项整治 的通知 广东省 物价局新 建商品房 交易价格 行为规则 关于 进一步 规范我 市商品 房销售 行为的 通知 关于进 一步加强、 规范外商 直接投资 房地产业 审批和监 管的通知 关于规 范境外机 构和境外 个人购买 商品房的 通知 2月 金融机 构一年期 存款基准 利率上调 0.27个百 分点 关于在我市 出让商品住宅 用地中安排建 设一定比例政 策性住房的实 施

60、意见 国务院关于 解决城市低收 入家庭住房困 难的若干意见 进一步落实国 六条的90/70规 定 中华人民共 和国物权法 中国银中国银 行业监督行业监督 管理委员管理委员 会关于加会关于加 强商业性强商业性 房地产信房地产信 贷管理的贷管理的 通知通知 招标拍 卖挂牌出 让国有建 设用地使 用权规定 金融政策 土地政策 法律法规 page59 措施性质出台措施 法律法规4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。 金融政策 1月25日 人民币存 款准备金 率由14.5% 调至15% 2月4日，央行 公布经济适 用住房开发贷 款管理办法 3月25日人 民币存款准 备金率由 15%