物业管理怎样规范---谢家瑾答央视记者问

1、物业管理怎样规范-谢家瑾答央视记者问 物业公司与业主是平等的合同关系 记者（以下简称记）：谢司长，请问什么是物业管理？ 谢家谨（以下简称谢）：物业管理是物业管理企业接受业主委托，依照合同约定 对物业和相关的附属设施进行维修养护，并对它周围的环境和公共秩序进行管 理，并且对业主提供一系列相关服务，这样一种活动就叫物业管理。 记：您认为物业公司和业主之间产生的一些纠纷其主要的原因是什么呢？ 谢：主要的原因有三个方面。一是现在法制不健全，物业管理公司和业主各方的 权责利益不太清楚，同时他们签订的合同可能也不是非常健全， 所以出了问题很 难处理；二是物业管理公司的行为不规范， 一些物业管理公司只收费不

2、服务， 或 者是多收费少服务，这些问题不同程度地存在，侵害了消费者也就是业主的权益； 三是业上的物业管理消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主希望得 到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，这样物业管理的收费和物 业管理的服务质价不相符，给物业管理也带来很多困难，这是当前产生物业管理 矛盾的主要原因。 记：付多少费享受多少服务，这方面国家有没有相关的规定。 谢：主要是通过合同来约定，但有些城市就有一个指导价，比如上海物业管理分 成三档，第一档次的物业管理大概是一块钱一平方米/每月，这是比较高档的物 业管理；第二档是七毛钱，第三档是四毛五分钱，不同的物业管理费，所得到的 物管服务

3、的广度和深度就不同。业主可以根据这个指导价来选择，根据自己的支 付能力来和物业管理公司谈大概需要什么样的物业管理。双方通过协商定下来。 记：有些业主交了钱却没有得到等值的服务， 这也是一个质价不相符的问题，作 为物业管理的主管部门，在这方面有没有什么具体的措施? 谢：要加大物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程，通过物业管理企 业对物业管理项目的招投标，来选择业主信得过、能够提供质价相符的物业管理 公司，就是品牌的物业管理企业。然后签订好合同，通过合同来明确约定我付多 少钱你必须给我提供什么样的服务，如果我付了钱，你不给我提供等值的服务， 那么我通过合同来追究你的责任。相反，如果说物业管

4、理公司提供了等值的服务， 业主没有按时交费，那么物业管理公司也可以通过合同来追究业主的责任。我觉 得这主要是通过合同约束的关系。 记：现在有关房地产和物业管理收费的官司， 一打就是几个月甚至是半年，您觉 得这是什么原因？ 谢：一个是法律方面的原因，另外一个原因就是合同。业主和物业管理公司双方 都要增强合同意识，按合同约定，该承担哪些责任，不承担哪些责任，包括业主 也是一样，交了多少费用，该得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果互 相之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可以通过法律途径去解决。 开发与物管应分业经营、相互制约 记：现在很多物业管理公司都和房地产商捆绑在一起， 好多物业公司就是开发商

5、的下属，所以很多人认为物业管理公司入不敷出、 亏本。主要是因为它的利润转 移到了房地产开发商那儿去，您觉得这种说法对吗？ 谢：这种说法有一定的道理。物业管理应该是住宅小区建设完成， 投入使用以后 的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来 进行管理的。这种模式延续到现在，大概在社会上还有三分之一以上的物业管理 是通过这种体制来进行管理的。 现在很多物业管理公司代开发商受过， 开发建设过程中遗留下来的很多问题， 包 括打广告时配套的一些有利条件。还有就是开发商在建设过程中，有质量的问题， 渗漏的问题，都遗留到物业管理阶段才暴露出来。本来物业公司和开发商应该是 有一个制

6、约的关系，但是由于很多物业管理公司是开发商的子公司， 在开发商还 没有完全具备条件的时候，就要物业管理公司进去管，所以物业公司在验收和接 管过程中，就不能很好地为业主把好关，带来了后续管理上的一些问题。 出现问 题以后，物业公司也不方便去追究他的上级开发商的责任。 国家十五计划发展纲要中，已经明确地提出，规范发展物业管理业，鼓励房 地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。 像深圳的一些开发商，自己不再 组建物业管理公司了，就从社会上选聘。聘请那些经过实践被业主认可的， 被业 主喜欢的品牌的物业管理公司，来进行专业化的管理。实际上，分业经营以后， 互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公

7、司，就能很好地对今后入住 的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程， 为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。 即将颁布的物业管理条例中非常重要的一点，就是不光要明确物业管理公司 和业主的权责利益，而且还要追溯到前面。要明确开发商在物业管理当中的权利、 责任和义务，他要代替业主选择物业管理公司， 可以跟物业公司签合同，但合同 不能超过三年。三年的时候业主基本上都入住了， 而且通过三年，业主也能够看 到开发商为他选择的物业管理公司管得好， 还是不好，收费合理还是不合理，如 果管得好，收费合理，三年以后，业主委员会可以继续留用这个物业管理公司。 如果管得不好，

8、或者收费不合理，那么业主委员会可以在合同期满之后重新选择 自己满意的物业管理公司，重新签订物业管理合同，这是今后物业管理的发展方 向。 收费与服务应该相符 记：除了业主和物业公司签订合同是一种法律手段以外，那么作为国家来说，在 管理这一方面，是不是也有一些相关的法律？国家在这方面的执法情况怎么样？ 谢：对于收费，关键是高档的商住楼，主要通过市场价，就是双方平等协商。那 么业主在买房的时候，一定要看一下开发公司打的广告，我们现在要求开发商在 卖房的时候，必须明示，你代业主选择的物业管理公司是哪一家，这是第一；第 二要明示你下一步的物业管理收费的价格， 每平方米多少钱。业主在买房的时候 必须了解开

9、发商所选择的物业管理公司，我接不接受。和公司签订的物业管理合 同，我能不能认同。 我能认同就买这个房子，我不能认同，就不买。这是一个很重要的方面。 记：业主入住以后，如果收费与服务大相径庭的话，是否必须等到三年以后才能 解决？ 谢：不是。因为开发商和物业管理公司签的物业管理合同是买房合同的附件，他 也有一个前期合同，所以业主和物业管理公司实际上也签了一个合同。如果不满 意，就要把合同找出来，看这个物业管理公司是不是按照当时的约定来提供服务 的。如果他没有按照合同的约定和按合同提供服务， 那么业主可以跟物业管理公 司交涉，甚至还可以把他告到法庭上， 法庭也可以判物业管理公司违约， 业主也 可以提

10、前解除这种合约，重新选聘物业管理公司。但是如果基本上是按照合同执 行的话，你就要等合同期满了以后，再重新选聘物业管理公司。所以业主签订物 业管理合同的时候，合同意识要非常强，必须写得非常清楚。 物业管理条例可望年内出台 记：看来合同在物业公司和业主之间是非常重要的。那么国家是不是也应该有这 方面的法规呢？ 谢：物业管理条例估计今年能够出台，物业管理条例对于房地产开发企业、 物业管理公司和业主，涉及到的还有水电气暖等等其他一些方面的法律关系， 都 有非常明确的法律条文，还有包括质价相符的物业管理服务，收费和缴费这种双 方的权利责任等。这个条例出来以后，对于物业管理的依法运营，对于更好地解 决目前

11、物业管理中出现的诸多的法律纠纷， 推行物业管理的规范发展，都会起到 非常重要的作用。 目前国务院法制力正在抓紧认证和修改，由国务院颁发。 物业公司应该社会化、专业化、经营型 记：您觉得未来我们国家的物业管理，应该是一个什么样的发展趋势？ 谢：中国的物业管理就是走社会化、专业化、经营型的物业管理发展道路。社会 化就是整个的住宅小区里住了多个业主， 产权多元化的格局形成，那么多个业主 一起出钱，通过在社会上选聘一个物业管理公司， 代自己作这么一个管家；专业 化就是由专业性的物业管理公司来提供专业化的管理和专业性的服务；那么经营 型就是业主和物业管理公司之间是一个经济关系， 是一个法律合同关系，那么

12、物 业管理是一个有偿的管理和有偿的服务。业主要花钱买服务，物收管理公司得到 的物业管理费后，必须提供质价相符的服务，这是我们今后物业管理的发展方向。 物业公司论“资”收费 记：您讲的专业化，是不是必须具有一定的专业资格和资质， 才能经营物业管理。 谢：对。因为物业管理要对公用设施设备进行维修和养护，它要进行保养，还要 专门承担清洁的任务，另外还要有住宅区的保安，每一项工作都是非常专业性的， 所以它必须要有资质，要有专门的管理人员和相应的操作服务人员。 所以对它的 资质层的管理还是比较严格的。 记：国家在这方面是否有监督的机构，是不是也会有级别的呢？ 谢：目前是分三级资质，三个类型。建设部主要管

13、一级资质的物业管理企业。现 在全国有40个物业管理一级资质企业，对一级的要求是非常严格的，要有多少 年的物业管理的经验，物业管理的面积要达到多少， 在管理的整个总数当中，有 80%曾经获得国家的优秀物业管理项目的表彰， 要有一些专门的各方面的管理人 记：有资质考核的话，对业主来说绝对是很好的，比方说选择一级的，他会有什 么样的能力，我们应该付什么样的钱，都有依据的，对不对？ 谢：除了看他资质的条件之外，更多的应该看它的物业管理的效果， 现在业主都 很精明，他在选择物业管理公司前，他会组织对前来投标的物业管理公司管理的 项目到现场去作一些调查。另外关键还是他在社会上的信誉，这个物业管理他做 得好

14、，他在社会上的信誉就高，大多数业主会认可。实际上，信誉好的物业管理 公司也为他今后的发展创造了条件。 收费与服务不符导致亏损 记：物业管理市场化了，可能就会存在一个盈利和亏损的问题， 您是否了解目前 我国的物业公司，亏损的多，还是盈利的多？ 谢：像深圳这些经济比较发达的，物业管理起步比较早的地方，现在肯定是盈利 的。物业管理公司不光是盈利，而且还是一个比较好的行业，竞争非常激烈。为 了得到一个物业管理的项目，物业管理公司肯定会使出浑身的解数来， 而且要把 现在的物业管理做得更好，从而去拓展更大的市场。但是在物业管理起步比较慢 的这些城市，目前应该说有很多物业管理企业是亏损的。 记：那您觉得亏损的主要原因是什么呢？ 谢：主要是物业管理收费和它提供的服务不能相符。业主希望得到非常好的物业 管理，但是目前一方面是支付能力有限； 另一方面就是他的消费意识，他可能想 得到更好的服务，但是不愿意付出那么多钱。正因为这样，可能大家都拿一块钱 标准的物业管理来衡量，我现在可能只付了两毛钱，可能有些地方只付了一毛钱 两毛钱或者三毛钱的缴费。却拿一块钱的标准来衡量我这个物业管理公司管得好 不好，我觉得这当中就有一个认识上的错位。 物业管理公司是一个企业，必