伟业山海关古建商业街项目营销策划全案报告135PPT

1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 造城攻略造城攻略 打造打造体验式仿古商业旗舰体验式仿古商业旗舰 挖掘挖掘山海关焕新历史渊源山海关焕新历史渊源 成就成就宏越综合品牌魅力宏越综合品牌魅力 升腾升腾以商业运营拉动山海关古城新形象及城市经济以商业运营拉动山海关古城新形象及城市经济 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版

2、！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第三章：客户定位与锁定第三章：客户定位与锁定 提报内容陈列提报内容陈列 第四章：营销执行策略第四章：营销执行策略 第二章：阶段性运作策略与执行第二章：阶段性运作策略与执行第一章：市场定位第一章：市场定位 项目资料扫描项目资料扫描 纵向对比纵向对比区域市场简读区域市场简读 衡向对比衡向对比跳开市场看全局跳开市场看全局 市场定位市场定位 前期到访意向客户总结分析前期到访意向客户总结分析 客户动态构成及描述客户动态构成及描述 价格定位（定价步骤、定价依据）价格定位（定价步骤、定价

3、依据） 推盘次序推盘次序 销售计划销售计划 开盘销售保障开盘销售保障 第一张牌第一张牌城市运营城市运营 第二张牌第二张牌品牌拉动品牌品牌拉动品牌 第三张牌第三张牌借势奥运扩大战果借势奥运扩大战果 第四张牌第四张牌续写古城商业传奇续写古城商业传奇 第五张牌第五张牌资源重组，形象再塑资源重组，形象再塑 第六张牌第六张牌精彩收官精彩收官 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第一章第一章 市场定位市场定位 由于本案规模大，操作周期长，商业地位高，由于本案规模大，操作周期长，商业地

4、位高， 且区域内无同类可比项目，且区域内无同类可比项目， 因此项目的定位的推导过程不能沿用常规模式，因此项目的定位的推导过程不能沿用常规模式， 应从全国选取典型成功案例，应从全国选取典型成功案例， 从而寻找自身区隔于其他项目、同时体现项目长期规划价值的真正定位。从而寻找自身区隔于其他项目、同时体现项目长期规划价值的真正定位。 我们现在在哪里我们现在在哪里? 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一、项目简况扫描一、项目简况扫描 【基本资料【基本资料】 开开 发发 商：河北建

5、投集团商：河北建投集团宏越开发公司宏越开发公司 占占 地：地：240240亩亩 总建规模：总建规模：1212万平米万平米 南北长度：南北长度：10791079米米 项目类型：古建商业街项目类型：古建商业街 建筑形态：仿明清古建建筑形态：仿明清古建 拟定业态：古典酒楼、餐饮、旅游商品、拟定业态：古典酒楼、餐饮、旅游商品、 情景情景inninn、酒吧、高端会所、酒吧、高端会所、 演艺坊、拓展中心、关文化演艺坊、拓展中心、关文化 博物馆、办公博物馆、办公 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69

6、031789 二、纵向对比二、纵向对比区域市场简读区域市场简读 北 京 秦皇岛 天 津 唐山 【经济圈概念【经济圈概念】 大北京态势大北京态势环渤海，津京冀环渤海，津京冀大经济圈将拉动山海关未来几年迅大经济圈将拉动山海关未来几年迅 速发展，城市化进程及需求对山海关经济有巨大的速发展，城市化进程及需求对山海关经济有巨大的 促进作用；促进作用； 秦秦 皇皇 岛岛现代化港口与旅游城市，现代化港口与旅游城市，秦皇岛的旅游资源将更多秦皇岛的旅游资源将更多 的客户分流至山海关，带动本地旅游经济增长。的客户分流至山海关，带动本地旅游经济增长。 【奥运利好【奥运利好】 奥运秦皇岛奥运秦皇岛20082008年第

7、年第2929届奥运会足球比赛分赛区，届奥运会足球比赛分赛区，热赛的有机热赛的有机 引入将引发世界目光汇聚秦皇岛，继而引起对古城引入将引发世界目光汇聚秦皇岛，继而引起对古城 的关注，加之大赛之际正执项目热销旺季，将成为的关注，加之大赛之际正执项目热销旺季，将成为 把古城推向世界的一个重要契机。把古城推向世界的一个重要契机。 【商业契机【商业契机】 区域内经济发展呈上升趋势，区域内商业已不能满足市场需求，区域内经济发展呈上升趋势，区域内商业已不能满足市场需求， 旅旅 游产业虽有利推动地方经济，但相对而言经济效应尚未完全释放。游产业虽有利推动地方经济，但相对而言经济效应尚未完全释放。 目前古城内部商

8、业已不能满足市民日益膨胀的购物需求，商业聚集性目前古城内部商业已不能满足市民日益膨胀的购物需求，商业聚集性 尚未体现。尚未体现。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 功能定位：功能定位： 西部：未来行政中心、体育产业区、文化西部：未来行政中心、体育产业区、文化 教育区、经济开发区教育区、经济开发区 中部：海港区：中心商务区中部：海港区：中心商务区 东部：东部工业区东部：东部工业区 二、纵向对比二、纵向对比区域市场简读区域市场简读 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策

9、划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 【双重使命【双重使命】 强化品牌：将宏越品牌扎实在山海关及秦皇岛，通过古城项目的运营达到强化建投品牌的作用，树立自身企业价值强化品牌：将宏越品牌扎实在山海关及秦皇岛，通过古城项目的运营达到强化建投品牌的作用，树立自身企业价值 城市运营：城市运营带动项目运作，以山海关为圆点，以商业为核心，以秦皇岛为半径拉动一方经济城市运营：城市运营带动项目运作，以山海关为圆点，以商业为核心，以秦皇岛为半径拉动一方经济 【自身升值【自身升值】 园林景观：以关文化、长城文化、军事文化、民俗文化、历史

10、文化作为项目园林景观表现内容，更具内涵的主题园林景观：以关文化、长城文化、军事文化、民俗文化、历史文化作为项目园林景观表现内容，更具内涵的主题 表现，情景合一凸现山海关独具魅力的人文内涵；表现，情景合一凸现山海关独具魅力的人文内涵； 商业物管：引入实力雄厚的现代商业物管公司，保证山海关商业良性运转，为后期商业价值的提升提供有力保障商业物管：引入实力雄厚的现代商业物管公司，保证山海关商业良性运转，为后期商业价值的提升提供有力保障 顶尖团队：实力雄厚观念超前的开发团队和专业化极强的各方知名团队强强联手，品牌实力作证山海关未来发展。顶尖团队：实力雄厚观念超前的开发团队和专业化极强的各方知名团队强强联

11、手，品牌实力作证山海关未来发展。 【全局观念【全局观念】 定定 位：以旅游地产为核心，以历史文化为主线，以明清古建为风格的大体量复合型商业定位，充分契合古城位：以旅游地产为核心，以历史文化为主线，以明清古建为风格的大体量复合型商业定位，充分契合古城 气质；古今对撞的形象定位将气质；古今对撞的形象定位将600600年历史的山海关古城推向国际化舞台；年历史的山海关古城推向国际化舞台； 规规 划：划：“金十字金十字”的商业布局，充分考虑东南西北四条大街不同特征及固有消费习惯，将餐饮、演艺、酒吧、的商业布局，充分考虑东南西北四条大街不同特征及固有消费习惯，将餐饮、演艺、酒吧、 情景情景inninn、现

12、代商业、旅游商品等十余种业态合理排布，实现、现代商业、旅游商品等十余种业态合理排布，实现“不夜城不夜城”，弱化，弱化“季节因素季节因素”抗性，充分抗性，充分 体现十字大街商业价值；体现十字大街商业价值； 运运 作：租售并举、形象先行、以租养售的运作模式，将放眼全局挖掘前期面市物业的预期价值，实现十字街作：租售并举、形象先行、以租养售的运作模式，将放眼全局挖掘前期面市物业的预期价值，实现十字街 综合商业利益最大化！综合商业利益最大化！ 二、纵向对比二、纵向对比区域市场简读区域市场简读 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 07

13、55-83513598 qq:69031789 三、衡向比较三、衡向比较跳出市场看全局跳出市场看全局 对比 项目 规模 投资 额 建筑 类型 经营 业态 景观 特性 开发 团队 特色成熟度 商业 管理 城市 历史 周边 景观 地域 文化 丽江 4平方公 里 纳西 族传 统组院 餐厅、咖啡店、 酒吧；民俗、 工艺品及服装 的商店；各种 旅店、客栈等 纳西族特色 古建体验式 园林，千年 古镇、街道 与玉龙雪山 水系环绕 自然形成、自 发建造 1.千年古镇 2.少数民族 3.茶马古道 4.特色民居 5.三眼井 6.个性商业 7.四方街 成熟度 极高 古城管理 公司 始建于南 宋800年历 史 玉龙雪

14、山、 泸沽湖、梅 里雪山、虎 跳峡等自然 景观资源丰 富 历代均为滇西 北的政治、军 事重镇和纳西、 汉、藏等各民 族经济文化交 往的枢纽 束河 2万纳西 餐厅、咖啡店、 酒吧；民俗、 工艺品及服装 的商店；各种 旅店、客栈等 纳西族特色 古建体验式 园林，千年 古镇、街道 与玉龙雪山 水系环绕 鼎业旅业集团 1、千年商贸古镇 2、茶马驿站 3、束河古村落 4、餐饮、商铺、 酒店 凭借丽江进行 招商推广，成 熟度较高 开发商自 建商业管 理公司 南宋1000 多年历史， 丽江纳西 文化发源 地 玉龙雪山、 泸沽湖、梅 里雪山、虎 跳峡等自然 景观资源丰 富 历代均为滇西 北的政治、军 事重镇和

15、纳西、 汉、藏等各民 族经济文化交 往的枢纽 芙蓉 园 占地 1000亩， 其中水 域面积 300亩， 13亿 仿唐代 古建 演艺 茶社 展示 会议 餐饮 住宿 小商品 盛唐风貌古 建大型皇家 园林式文化 主题公园 政府投资兴建 中国工程院院 士担纲总规划 和建筑设计， 日本园林大师 秋山宽一主持 园林设计 1.精细度极高的 唐代皇家古建及 园林 2. 120米宽水幕 激光电影 3.唐风及特色焰 火表演 4.五感主题公园 对外开放一年 半 政府 3100年历 史；13朝 古都 碑林、大雁 塔、兴庆宫、 始皇陵等人 文景观资源 丰富 大门文化外交 文化茶文化 仕 途文化女性文 化宗教文化诗 歌文

16、化歌舞文 化帝王文化民 间文化科技文 化饮食（酒） 文化 山海 关 12万平 米 2.5亿美 元 明清 古建 复合型 文化体验式 主题园林 建投宏越、伟 业、华特等专 业团队 1.山、海、关 2.金十字商业矩 阵 3.保留建筑 尚未 营业 未定 600年历史、 清兵入关 之要隘、 唯一以皇 为名的城 市 一关、姜女 庙、角山、 老龙头等景 观资源丰富 长城文化、军 事文化、历史 文化、民族文 化、民俗文化 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 优势优势劣势劣势 机会机会威胁

17、威胁 极具特色的商业形态，竞争优势鲜明 丰富的业态规划对区域需求有效补充 12万平米的超大规模，引发世界级的关注热度 以山海关为依托，浓郁的文化氛围 可达性极好的交通优势，客户来源广泛 周边旅游资源丰富，具备一定的吸纳能力 政府支持及开发商品牌实力为商业信誉加分 各顶尖团队的配合，提升项目附加值 季节因素干扰十分明显，销售难度大 建筑工艺复杂，施工周期较长，整体形象 形成周期较长 开发成本大，后期销售价格需要更多支撑 商业预售性较差，前期的“续势”养铺”惯 例加大前期销售回款压力 超大规模商业体量加大较大推广成本与力度 季节性消费将成为未来商业运营的攻关课题 销售周期与形象树立在时间上存在矛盾

18、。 大背景经济圈拉动山海关经济发展 奥运会的举办为山海关商业带来新的契机 政府的大力扶植，为后期资源整合提供条件 秦皇岛房地产的蓬勃发展，外来人口带动商业需求 沿海城市的国际化特征日益增强 本土商业配套的严重匮乏为古城繁荣提供机会 未来发展性提供物业升值的机会。 销售周期长，经营风险相对较大 规划前期诸多未知因素，增大项目操作难度 前期原驻商户的抵触情绪需要加大安抚力度 大片待建“腹地”的规划将影响古城未来的运营 成本大，售价高，商户进驻经营成本较现状高 四、四、swot分析分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075

19、5-83513598 qq:69031789 区块优势：区块优势： 位置：大北京、环渤海经济圈的核心位置；位置：大北京、环渤海经济圈的核心位置； 交通：海陆空立体交通网络，可达性极强；交通：海陆空立体交通网络，可达性极强； 环渤海及奥运契机推动城市化进程发展，需求加剧。环渤海及奥运契机推动城市化进程发展，需求加剧。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 人文优势：人文优势： 历史：千年古文明的历史关城；历史：千年古文明的历史关城； 文化：关文化、商道文化、大院文化、萨满文化

20、的文化：关文化、商道文化、大院文化、萨满文化的 起源与传承。及大量的人文、民俗典故深化起源与传承。及大量的人文、民俗典故深化 项目的内涵与可观赏性；项目的内涵与可观赏性； 景观资源：第一关、姜女庙、长城、老龙头景观资源：第一关、姜女庙、长城、老龙头 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 规划优势：规划优势： 业态：满足吃、喝、玩、乐、住、憩、娱的一站式业态：满足吃、喝、玩、乐、住、憩、娱的一站式 复合型业态；复合型业态； 规模：规模：12万平米超大规模，积聚气势的商业大城；

21、万平米超大规模，积聚气势的商业大城； 风格：极具特色的明清古建与文化主题园林。风格：极具特色的明清古建与文化主题园林。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 团队优势：团队优势： 开发企业：实力与基底雄厚的国资企业、理念先进、品牌与信誉开发企业：实力与基底雄厚的国资企业、理念先进、品牌与信誉 度强；度强； 自有资源：建投集团下辖的多家旅游、商贸、酒店、餐饮等自有资源：建投集团下辖的多家旅游、商贸、酒店、餐饮等 大型品牌企业能为本项目的前期运营提供优质保障；大型品牌企业能为本

22、项目的前期运营提供优质保障； 优秀团队：建筑及景观设计、规划顾问及营销、广告设计等国内优秀团队：建筑及景观设计、规划顾问及营销、广告设计等国内 权威知名团队合力铸造；权威知名团队合力铸造； 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 客户组成：前期定位阶段调研客户272组、来访客户52组、商户深访76组 共计：272+52+76=400组 数据整理内容：在购买过程中对本项目的敏感因素调查 敏感因素分析敏感因素分析 五、核心价值挖掘五、核心价值挖掘 2009年房地产营销策划大全移动

23、硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 城市发展城市发展景观 规模 开发商 历史 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 商管商管 园林团队 古建 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 定位升级定位升级 面向大北京、京津冀的旅游休闲配套服务基地面向大北京、京津冀的旅游休

24、闲配套服务基地 我们要去哪里？我们要去哪里？ 市场定位市场定位 中国首席体验式关文化明清风情旅游商业街中国首席体验式关文化明清风情旅游商业街 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 我们如何去到那里? 定位实现系统定位实现系统 造城攻略造城攻略 第二章第二章 运营策略篇运营策略篇 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第一张牌：城市运营第一张牌：城市运营项

25、目运作的开篇项目运作的开篇 （2006.12-2007.5） 阶段目标 品牌：高调唱响城市运营。 营销：前期预热，引起关注 一个伟大的造城运动从现在开始一个伟大的造城运动从现在开始 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 王者归来王者归来 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略一：执行策略一：文化重塑，城市复兴文化重塑，城市复兴 深入挖掘山海关60

26、0年的文化积淀，利用新古城的开发理念重新诠释并发扬山海关 综合人文内涵，结合规划业态重现古城昔日繁华。 商道文化：强化旅游商业、驿馆的古朴形象，融入古代商道的历史价值 大院文化：充分还原“保留建筑”的原始风貌，结合大院文化及民俗文化展 示昔 日古城的居住及生活画面 萨满文化：凸现古城多民族融合的特有气质，引入民族符号鲜明的手工商业 关 道：打造繁华氛围，再现古城旅游集散地的昔日繁华 人文典故：大量搜集民间关于吴三桂、陈圆圆、戚继光、等历史人物的野史 典故，编撰相关文化书籍，由古至今将故事进行到底。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资

27、料免费下载qq:69031789 执行策略二：主题活动执行策略二：主题活动 政府论坛 主题：继承发展 再创辉煌 时间：2006年11月下旬至12月中旬 地点：秦皇岛市政府会议厅 主办单位：秦皇岛市政府 协办单位：河北建投宏越房地产有限公司 活动目的：将“项目运营”拔升为“城市运营”，借政府的号召力度强调山海关及古城发展的 未来性，提升项目市场形象，从而达到强化信心的目的。以媒体报导的力度强 化市场公信力。 活动简述：以“打造全新山海关”为主题，“古城保护及可持续发展”为核心， 将山海关的城市境况及未来价值进行全面展现，届时邀请各城市规划 专家、经济学家、文物保护及

28、历史文化研究专家及相关市场研发人员 到场，并现场由各大新闻媒体进行跟踪报道，同时亦与各类相关网站 进以全程播报。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 民俗庙会 主题：重现古城风貌 弘扬民俗文化山海古城首届民俗庙会 时间：2007年1月至春节前的周末 地点：第一关文化广场 主办单位：国际节庆协会（ifea）中国 北京节庆文化发展中心 协办单位：河北建投宏越房地产有限公司 活动目的：通过传统的新年庙会的形式，全面展现山海古城的民族特色，初步塑造项目特色，提 前营造开街场景。以

29、游玩的客户作为载体，进行口碑传播。 活动简述：利用新年降至的喜悦气氛，将山海关古城悠远深厚的历史文化进以巧妙敬献，通过特 色小吃、曲艺杂耍、民间手工品等富有民俗文化的情景消费进行招揽大量人群的 参与 互动，形成热闹与文化并进，历史与时尚共现的欢庆场面。届时由各新闻媒体跟 踪报道。 执行策略二：主题活动执行策略二：主题活动 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 寻根活动 主题：你在何方寻找古城知情人 时间：2007年14月 主办单位：河北建投宏越房地产有限公司 协办单位：河北

30、人民出版社 活动目的：此阶段为项目首开区的预热期，通过此次活动的开展，深入挖掘古城的历史文化，扩 大项目知名度，配合一定的销售策略，推动项目销售工作的展开，并为开盘进 行充分 的预热准备与客户积累。 活动简述：配合寻根古城一书，搜集山海关鲜为人知的历史典故及经典文献，通过翻版历史 镜头，于城门处招贴“告示”，吸引城内外人士关注，为活动蓄势之时扩大项 目知名度。 为鼓励知情人参与活动，凡其所叙述事件经核实录入书中后，在其购买或租赁 商铺之 时均给予一定的优惠政策或优先选购权，以此推动销售的有效开展。届时通过 报广与 网络将“告示“全新告知。 执行策略二：主题活动执行策略二：主题活动 2009年房

31、地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略三：售楼处、样板开放，增强直观感受 1、建议售楼处的位置位于高档会所，引入茶的文化和氛围，作为售楼处的主要调性， 前期用东侧的古典酒楼吸引人气，增加来访客户的停留时间。 2、另外关于样板间的问题，除了情景体验街中街里做样板间外，建议在3号地块临街 的位置增加做一个样板组团，为日后的类居住销售提供保证。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq

32、:69031789 执行策略四：制造商业气氛，用热销场面提升项目价值执行策略四：制造商业气氛，用热销场面提升项目价值 用回迁商户进行托市 回迁客户是项目的前期目标客户之一，既要 考虑地块价值同时也应结合工程进度来考虑 安置回迁客户的地块，西大街的工程进度相 对较快，而且有部分相对较为独立的地块，所以项目组通过和顾问公司开会一致建议将回迁地块 选择在西大街的培训拓展用地和婚庆产业用地的西侧。 培训拓展用地靠近西门，在先期实现销售并且开始经营时可以让经西门进入的客户充分感受到商 业街的商业气氛。婚庆产业用地的兼容性较强，而且中部保留的慈愍庵破坏了地块的完整性，使 得商业价值很难有大幅的提升，回迁客

33、户的进入，能在先期通过商业经营提高地块的商业价值。 回迁客户大部分为本地的原住居民，经营的商业在本地具有一定的品牌效应，通过他们的品牌经 营可以起到托市的作用，也可以为良好的口碑宣传打下基础。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 用类居住产品聚集人气 执行策略四：制造商业气氛，用热销场面提升项目价值执行策略四：制造商业气氛，用热销场面提升项目价值 受宏观政策“别墅禁批”及“70%90平米限制”的调控，北 京市及周边地区的低密度类居住用地及未来供应紧缺。 本项目有较好的自然

34、景观及旅游、人文资源优势，且“古建 四合院”的独特建筑形式，将会吸引大量意向客户。 在物业管理方面可以考虑与商业街的商业管理公司进行统一 调配，分组管理，可以分出一个类居住管理组，进行管理， 并收取不同的物业费用。也可以在类居住部分安装红外探头、 周界防范等安防设施。 类居住的预售性高于商业，且销售引导期较商业产品短，因 此，建议在首开区设计允许的范围内增设类居住产品，有利 于前期销售速度的提升，保证现金流，降低开发风险。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略五：

35、发布户外、引发关注执行策略五：发布户外、引发关注 正式开盘前，在重要的路口路段，设置户外广告牌，利 用广告的色调及版式传达项目形象及气质，暗示项目的 商业价值及升值潜力。但广告主题并不直接表达项目销 售信息，从而引起好奇，使意向客户产生打电话到售楼 处了解咨询的兴趣。以在开盘前获得更多关注，积累更 多意向客户。 路路 关关 零 道道 南南 城城 城城 路路 新新 西西关 关 孟家店孟家店 关关 城城 东东 南南 海海 西西 路路 关关 东东 开开 西西 路路 一 二二 国国 路路 街街 大大 落地看板 灯箱 长幅落地看板 交通指示牌 京沈高速香 河段 京沈高速津 唐段 京沈高速沈 阳段 京沈高

36、速 北戴河段 北京京石高速与六 环交汇处及部分商 贸集中区附近 第一阶段户外形象示意 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 透过古城及一关历史、文化、人文价值的深挖，通过前期的运营手段，将山海关的 的城市印象重新印记在更广泛市场； 炒热“大北京概念”，加强其与山海关的联动关系，加深前期关注客户信心； 通过主题活动及政府相关部门的配合提升项目公信度。 推广手段 报纸软文 活动 春节庙会 看板 交通指示牌 户外 擎天柱 寻找知情人 政府论坛 网络 电台 营销策略 2009年房地

37、产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 阶段目标 品牌：利用品牌联动，提升古城形象及开发商品牌 营销：整合推广，海量蓄客 品牌运营品牌运营 璀璨开城璀璨开城 第二张牌：品牌拉动品牌第二张牌：品牌拉动品牌 （2007.6-12） 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 品牌群聚品牌群聚 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量

38、房地产资料免费下载qq:69031789 建投集团 基础 产业 基础 设施 高科技产业 政策性投资 政府投资主体 山海关古城 政府 资源 品牌 资源 资金支持 旅游 资源 综合体管理经验 执行策略一：建投优势资源支撑执行策略一：建投优势资源支撑 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 将自持部分的商业，如部分宾馆、古典酒楼、高端会所等先行启动 ，在旅游旺季来 临之时具备接待功能、将建投旗下品牌先行注入古城，实现品牌拉动的第一步。 执行策略二：自持

39、带动发展执行策略二：自持带动发展 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 用自持的商业托市，营造商业的成熟氛围，增 强前期意向商户的信心，提升项目的美誉度。 红月山庄： 操作：作为托市的标杆性商业先行入市，最终作为自有产 业沉淀 经营：自养、自营赚取经营利润 关文化博物馆及演艺坊： 操作：通过经营，提升物业价值，后期作为自有产业沉淀 经营： a.联合政府共同经营，或交由政府相关部门独立 经营，与一关及部分具有参观价值 的保留建筑联票展示， 演艺坊可以用来做一些符合民俗的传统表

40、演剧目，还可以 用来展示现代的娱乐节目增加门票收入， b.也可以低租金租给文化部门，由其独立经营 单独售票，抽取少量门票收入 明、清复古宾馆与古典酒楼： 操作：作为托市的标杆性商业先行入市，先期自营，提升 物业价值，后期再实现销售 经营： a.开发商以自己的资源优势先期自养自营，拉动商 业租金，后期高价销售 b.以较低的租金吸纳秦皇岛知名品牌的大型连锁品 牌店进驻经营，租金逐年涨幅，后期将租约转化为销售 高端会所： 操作：先期作为项目的接待中心承担展示及签约功能，后 期待整体氛围成熟后再以较高的价格进行销售 经营：前期展示，无需自营 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！

41、货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略三：执行策略三： 站在站在“品牌品牌”的肩上，利用旅游旺季，与旅行社进行联的肩上，利用旅游旺季，与旅行社进行联 动动 加强关城周边景区的有效联动，利用开 发商的现有资源康辉旅行社和其它的旅 行社，进行定向旅游引导，让更多的游客来 山海关，让更多的游客在山海关延长观光时 间，增加在山海关消费的机会，迅速提高山 海关的商业价值。 让古城成为周边景点旅游 的中转站，游客可以在城里解决除了景点参 观的其他功能，提高古城的商业氛围。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到

42、验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略四：执行策略四： 品牌带动更多品牌，扩大品牌战果品牌带动更多品牌，扩大品牌战果 针对京津冀、秦皇岛知名品牌商户进行定向招商，一是可以丰富项目前期配套，二 是可以通过此类集客户力商户的进驻加深关注客户信心，引导其在前期产生购买或租赁。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略五：开盘活动，引爆市场执行策略五：开盘活动，引爆市场 寻找古城首发仪式 主题：寻找古城首发仪式

43、暨山海关古建商业街开盘仪式 时间：2007年5月 地点：钟鼓楼 主办单位：河北建投宏越房地产有限公司 协办单位：秦皇岛市旅游局、秦皇岛市文化局 活动目的：以寻找古城首发仪式作为项目开盘活动的主线，突出古城及本项目的文化内 涵，突出古城的气质；通过来访客户对项目的了解，扩大项目的口碑宣传半 径，也 为“城市运营”做铺垫。通过此书及系列活动的推动，将古城的历史人文及 文化底蕴 更深层次的推广传播出去，并成为今后更广阔范围的旅游人群慕名寻迹的主 要线索 和旅游目的。 活动简述：配合古建商业街的盛大开盘，以寻根为历史踪迹，将历史文化与山海文化以全新的 商业胜景全面展现，在促动古城商业经济持续发展的同时

44、，以寻找古城 为契机 将古城历史文化给予发扬弘大。届时该书的部分内容于网络发布，以促进更 多互 动，使其成为山海关对外宣传的首刊精例。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略六：主题活动执行策略六：主题活动 摇滚音乐节 主题：“一关饕餮夜” 时间：2007年8月 地点：天下第一关 主办单位：秦皇岛政府 协办单位：河北建投宏越房地产有限公司 活动目的：借活动的宣传力度，顺势宣传项目。一方面聚集大量的游客，增大消费机会，另一 方面提升整个古城的人气，传递项目信息。 活动

45、简介：配合山海关的旅游旺季，通过邀请国内外知名的音乐人，吸引广泛热爱音乐的人来 此狂欢，初步传递项目的国际化氛围，让古典与时尚碰撞，历史与现代共融。 届时 可以与北京、上海等大城市的票务公司联合发售门票，还可以将门票作为销 售优惠 赠予已购客户。活动期间将邀请各大知名媒体跟踪报道，扩大山海关知名度 的同 时，也起到了宣传项目的作用。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略七：媒体叠加反复刺激执行策略七：媒体叠加反复刺激 靠营销并非靠广告靠营销并非靠广告 配合户外广告

46、，选择中国移动手机配合户外广告，选择中国移动手机 号段进行短信群发、海报派发、宣号段进行短信群发、海报派发、宣 传资料直投、电台广播广告等直效传资料直投、电台广播广告等直效 行销工作，使得客户可以从多种渠行销工作，使得客户可以从多种渠 道了解到项目信息，加深产品形象，道了解到项目信息，加深产品形象， 从而达到吸引其到售楼处进行参观从而达到吸引其到售楼处进行参观 的目的。的目的。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 营销策略 通过项目品牌塑造，有效积累前期客户，扩大项目的知

47、名度，贴近市场，制定有效的销售 说辞。 通过自持拉动租售、同时树立开发商品牌形象，继而利用自有资源联动进行形象升级。 在开盘时期以一种空前的形式引爆市场，利用立体的媒体攻势迅速建立项目市场龙头地位 通过主题活动及政府相关部门的配合提升项目知名度，树立开发商的品牌。 推广手段 报纸 软文 活动 寻找古城首发仪式 看板 交通指示牌 户外 擎天柱 摇滚音乐节 电台 网络 硬广 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第三张牌：借势奥运第三张牌：借势奥运 扩大战果扩大战果 （2008

48、.1-10） 阶段目标 品牌：以较为成熟的市场形象及商业形象、占据不可复制的领先地位 营销：刺激并加速准客户购买决策，以老带新增加客户量 喜迎奥运喜迎奥运 新古城乍现山海关新古城乍现山海关 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 营销策略 推广手段 报纸软文 活动 历史情景剧开机 看板 交通指示牌 户外 擎天柱 关文化艺术节 dm直投 网络 通过各种载体、渠道让更多人慕名来到山海关进行寻根、探游及休闲体验。 对项目的各个方面进行深入诠释，增强市场公信度。 借助奥运契机和旅游旺

49、季，加大宣传力度，组织前期已购客户举办联谊活动，提升项目美誉度 进行互动式及定向性的宣传推广，开拓客户资源。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略一：执行策略一： 让电视带上让电视带上“一关一关”的梦想，让更多人产生向往的梦想，让更多人产生向往 电视专题片（情景历史剧）开机庆典电视专题片（情景历史剧）开机庆典 主题：主题：穿越历史，感知生命文化穿越历史，感知生命文化 时间：时间：2008年年5月月 地点：地点：第一关文化广场第一关文化广场 主办单位：主办单位：秦皇

50、岛市旅游局、秦皇岛市广播电视局秦皇岛市旅游局、秦皇岛市广播电视局 协办单位：协办单位：河北建投宏越房地产有限公司河北建投宏越房地产有限公司 活动目的：活动目的：通过电视宣传片（情景历史剧）的拍摄，加大宣传力度，扩大宣传范围，吸引更多通过电视宣传片（情景历史剧）的拍摄，加大宣传力度，扩大宣传范围，吸引更多 的国际友人，初步营造项目的国际化氛围的国际友人，初步营造项目的国际化氛围 活动简述：活动简述：结合东西大街的全面开街，以电视专题的形式将古城风貌与新商业文化进以全程报结合东西大街的全面开街，以电视专题的形式将古城风貌与新商业文化进以全程报 道，充分的将现代与历史交融与共，将古城风范以科技形式有

51、效展现。道，充分的将现代与历史交融与共，将古城风范以科技形式有效展现。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略二：主题活动执行策略二：主题活动 第一届关文化节活动庆典第一届关文化节活动庆典 主题：主题：“xxx”首届关城文化节（由各大企业冠名）首届关城文化节（由各大企业冠名） 时间：时间：2008年年9月月 地点：地点：第一关文化广场第一关文化广场 主办单位：主办单位：国际节庆协会（国际节庆协会（ifea）中国中国 北京节庆文化发展中心北京节庆文化发展中心 协办单位

52、：协办单位：河北建投宏越房地产有限公司河北建投宏越房地产有限公司 活动目的：活动目的：将文化、历史、民俗、现代、国际化逐步体现，将城市气质全面体现，实现将文化、历史、民俗、现代、国际化逐步体现，将城市气质全面体现，实现“城市城市 运营运营”的宏伟目标，让本项目在大背景的实现下持续发展。的宏伟目标，让本项目在大背景的实现下持续发展。 活动简述：活动简述：结合四条大街的全面开街，通过邀请国内外文化艺术大师，以舞蹈，音乐，歌剧，结合四条大街的全面开街，通过邀请国内外文化艺术大师，以舞蹈，音乐，歌剧， 影视，展览等系列式艺术活动，同时兼以影视，展览等系列式艺术活动，同时兼以 “关关”的历史文化典故与独

53、特的的历史文化典故与独特的 历史艺术历史艺术 进以全面绽放，在具有国际化展示的同时塑造山海关独有的民俗历史文化，进以全面绽放，在具有国际化展示的同时塑造山海关独有的民俗历史文化， 借以吸借以吸 引国内外游客，扩大国际知名度。引国内外游客，扩大国际知名度。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略三：口口相传以老带新，让更多的人帮我们宣传执行策略三：口口相传以老带新，让更多的人帮我们宣传 老客户带新客户老客户带新客户 “客户带客户”手段在地产销售过程中屡试不爽，在每次营

54、销活动当中“折扣让利”， “获奖”总是最易于被市场所接受，互动式营销要抓住市场的趋利心态，让尽可能多 的人乐于参与本项目的营销推广工作，让我们的产品成为人际交流过程的一部分，吸 引更多的人对项目进行口碑传播。本案目标客户群范围大，类型多，利用口碑传播可 以降低推广成本，提高项目的市场美誉度。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 第四张牌：续写古城商业传奇第四张牌：续写古城商业传奇 （2008.11-09.5） 阶段目标 品牌：增强品牌的市场公信度 营销：利用市场口碑吸引更

55、多的客户，支撑项目价格的稳步提升。 奥运热度褪去的思考奥运热度褪去的思考 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 营销策略 推广手段 报纸软文 活动 历史情景剧开机 看板 交通指示牌 户外 擎天柱 关文化艺术节 外地巡展 网络 完成首开区的大部分销售及大部分的租赁工作，同时进行南北大街的商业销售工作。 以活动营销为主，配合户外及软文投放，重点宣传项目卖点，多点引爆。 进行适度的调价，传递项目的升值趋势，提升投资客户的信心。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备

56、资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略一：主题活动执行策略一：主题活动 中国国际旅游交易会 时间：2008年11月 地点：昆明/上海 主办单位：中国国家旅游局 协办单位：当地人民政府 活动目的：配合商业街的全面竣工，将项目在各专业旅游展会上全新亮相，逐步实现“项目运 营”向“城市运营”的升级。 活动简述： citm亚洲地区最大的专业旅游展，中国国际旅游交易会每年举办一次，分别在 上海和昆明交替举办。作为亚洲地区最大的专业旅游交易会，其有来自世界 各地 以及中国的31个省市自治区和香港、澳门特别行政区的旅游机构及所属地

57、 区的旅 行社、饭店、航空公司以及同旅游业有关的企业。交易会组委会还将邀请众 多国 内外新闻媒体参加，对交易会进行全方位、多层次，广泛深入地报道。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略一：主题活动执行策略一：主题活动 城市旅游推介活动 主题：“走进山海关” 时间：2009年3-5月 地点：北京、沈阳、哈尔滨 主办单位：秦皇岛旅游局 协办单位：河北建投宏越房地产有限公司 活动目的：经过前期大量的推广工作的铺垫，在古城商业街较为成熟的阶段，根据客户来源的 变化，将推广

58、的范围逐步放大，将古城作为城市文化发源地，在各大城市进 行推 广，提升城市的知名度。 活动简介：通过政府的强大号召力，在各大目标客户的所在城市进行城市整体形象的推广，在 吸引意向客户的同时，吸引更多的旅游客户，带动山海关的旅游发展，有效 解决季 节性消费的问题，增强前期商户的信心。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 利用当地婚庆产业稀缺的特点，结合山海关的特殊景观资源，如孟姜女庙、“山盟 海誓”等，可以代表爱情的一切美好事物，联合商户举办相关的民俗婚庆活动,大力发展 婚

59、庆产业。 执行策略二：执行策略二： 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略三：春节客户关怀行动执行策略三：春节客户关怀行动 1、利用新春佳节之际，对之前认购的客户进行彩信问候，举办年底的 客户答谢活动，对在次阶段购房的客户给予礼品赠送，同时配合价格 小幅上调，挤压积累客户成交： 2、对承租的商户进行评选，树立模范商户，提高商业经营氛围，规范 商业管理。对模范商户进行奖励， 提高商户的素质。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 执行策略四：加强租售联动执行策略四：加强租售联动 1、“带着租约去销售”，可以把租赁的不确定性和风险事先控制，最大限度地完善商铺的 “投资保证性”； 2、招商工作是重中之重，应以地缘性商户作为目标客群，进行重点招商，保证项目的人 气和商业氛围，以此增强投资客户的投资信心。 3、商铺的产权持有者多数为商铺投资人，对投资回报的数额、投资过程的风险控制有着 很高的要求，故而销售市场需要一段时间的培育，期间要重点