上海嘉定半岛大厦投标方案EGO时尚广场整合策划报告（160P）

1、嘉定半岛大厦投标方案嘉定半岛大厦投标方案 ego时尚广场整合策划报告时尚广场整合策划报告 不单是一个项目 政府线 新城市中心/城市商业增长代表 推动城市经济发展/政绩表现 招商线 区位优势投资首选平台 投资回报率/永续性事业 终端线 新嘉定人个性生活多元式体验形商业模型 生活多元需求/品质生活满足 目标层 优势、形象概念 利益表现 政府机构支持投资客群认同 终端客群关注 项目自身价值 而是一个价值综合体 ego lifestyle time 个性生活时代 ego. t 终端客群核心价值挖掘 ego. t 新嘉定人的 ego life style ego. t tomtom，1212岁岁 ego

2、. t amy，32岁岁 ego. t mrs wu，55岁岁 ego. t 新财富阶层（别墅客户）新财富阶层（别墅客户） 区域来源：区域来源： 嘉定区域为主、部分上海市区客嘉定区域为主、部分上海市区客 年龄特征和置业需求特征：年龄特征和置业需求特征： 30-4530-45岁，多为改善居住环境岁，多为改善居住环境 家庭结构：家庭结构： 3 3口之家为主口之家为主 中产阶层（公寓客户）中产阶层（公寓客户） 他们是 区域来源：嘉定、普陀、长宁区等区域来源：嘉定、普陀、长宁区等 1111号线连接区域等号线连接区域等 外区客占一定比例外区客占一定比例 年龄特征和置业需求特征：年龄特征和置业需求特征：

3、28-3528-35岁青年置业为主（西上海白领首次置业）岁青年置业为主（西上海白领首次置业） 家庭结构：家庭结构：2 2口之家为主口之家为主 ego. t 新财富阶层（别墅主力客） 他们是嘉定周边制造业的私营业主或者 是国家机关的公务员 他们都属于中产靠前，并向新贵跨进的富裕族 但并不属于顶富一族 所以他们需要最高的“性价比” 他们理想的置业得到满足时，个性需求开始膨胀他们理想的置业得到满足时，个性需求开始膨胀 他们想跻身于“贵族”的行列 他们需要一个代表自己的“门面” 他们不随波逐流，却追求属于自身圈层内的个性标签却追求属于自身圈层内的个性标签 ego. t 中产阶层（公寓主力客） 他们奔波

4、在西上海 与时间争分夺秒，与打卡时间打伏击战 他们一般都受过高等教育 有比较稳定的职业和较为丰厚的收入来源 他们在压力中存在，居家生活给他们动力 他们选择的是一流品牌的二线产品他们选择的是一流品牌的二线产品 这不仅是他们的服饰标准这不仅是他们的服饰标准 也是他们选择一切生活用品的通用标准也是他们选择一切生活用品的通用标准 他们个人的消费享乐方面他们个人的消费享乐方面 非常重视物质的非常重视物质的“质感质感” 他们争做第一，追求品味他们争做第一，追求品味 ego. t 定位关键词 个性 时尚 新潮 experience economy time 体验经济时代 experience. t 项目核心

5、价值挖掘 experience. t 项目分析1新城核心 p项目概况 项目位于嘉罗公路（宝嘉公路）368号，处于嘉罗公路西南东北走 向段。 p项目四至 西面“嘉华山庄”，西南面嘉定区海关 南面蓝宫大酒店、嘉宝花园 北面迎园新村一六坊 p地块及周边点评 地块呈等腰梯形状，形状规整，地块出口正对嘉罗公路（四车道）， 对面为嘉华山庄别墅区，嘉罗公路此段车人流较少，环境较幽静， 北面为仓场路（四车道），车流量较大，沿街主要为迎园新村的沿 街商铺，车人流较多 环城路环城路 嘉定老城区嘉定老城区 嘉宝公路嘉宝公路 博乐南路博乐南路 仓场路仓场路 本案本案 嘉罗公路嘉罗公路 地块现状 experience.

6、 t 项目分析2政务中心 p概述 项目所处位置为新老城区交界处，该区域主要以居民区以及行政办事处为主， 行政机构大楼19个 p博乐路 ; 宁波体验式商业业态的培育和发展宁波体验式商业业态的培育和发展国际化要看和义国际化要看和义 大道，回归历史要看郁家巷大道，回归历史要看郁家巷 排除排除 医药及医药类用品医药及医药类用品 汽车及汽车类商品汽车及汽车类商品 论证论证 服饰服饰 vs vs 家居家居 experience. t 定位方向2服饰在嘉定城区商业经营业种构成中的表现 清河清河 城中路城中路 塔城路塔城路 博乐路博乐路 经营业种经营业种品牌名称品牌名称 服饰 新感觉服饰、古柏服饰、名流服饰、

7、森马服饰、361运动装 备、海澜之家、metersbonwe、零点坊服饰、fascivating 服饰、doro、老人头、卓斐服饰、gen、t.en、凤凰羊毛 衫、金伯利、登云专卖、geox、陌上臣、真维斯 experience. t 定位方向2服饰消费者调研 消费地倾向 消费支出倾向 消费档次倾向 消费关注点 倾向于沿街商铺 购物 倾向于中档品牌 消费支出较低 需求 关注多样 experience. t 定位方向2服饰主题商业经营状况 基本信息基本信息 地地位置：位置：仓场351号 开发商：开发商：上海高新房地产开发有限公司 总建面积：总建面积：12,000平方米 主题定位：主题定位：品牌服

8、饰折扣商场（） 单套面积：单套面积：30-50平方米 复华购物广场复华购物广场 目前状态：目前状态：整体空置 经营评价：经营评价： 项目所处区域居民小区集中，社区商业特征明显 项目周边交通动线及人流不支持服饰类商场 定位忽视了目前嘉定居民对服饰购买多倾向于沿 街商铺的消费习惯 experience. t 定位方向2服饰主题于本项目的适应度 项目项目适应度评价评分 消费需求居民倾向于“逛街”形式购买服饰类商品 位置地段非人流集聚地段 经营面积服饰专卖店街铺经营面积多数在30平方米以下 经营收益区域消费频次偏低，单次购买额偏低，未来收益较低 较低 experience. t 定位方向3嘉定城区家居

9、主题商业现状 业态开始升级，第二次业态整合过程中的市场重组尚不完善业态开始升级，第二次业态整合过程中的市场重组尚不完善 第一阶段 上海装修市场：位于新老城区交界处，嘉 定汽车站斜对面，地理位置优越 发展历程：市场97年开业至今12年，由于 区域市场家具装饰类市场仅此一家，市场 火爆长期处于满租状态 现状：08年由于区域新开业了欧亚美装饰 城，市场开始转冷 第二阶段 欧亚美建材家具：位于新城区沪宜公路3588号，主 干道较拥挤 发展历程：市场08年11月开业，定位中高档次，吸 引了包括科勒厨卫、诺贝尔瓷砖、德尔地板、欧派 家具、红苹果家具等100多家中高档厨卫、家具店 的入驻，提升了区域的消费档

10、次 现状：由于宣传力度较差，市场目前人气一般，但 租户看重其潜在的价值，处于满租状态 experience. t 定位方向3嘉定新城家居主题商业趋势预测 阶段阶段项目项目优势优势劣势劣势档次档次定位定位 第一阶段（起步） 上海 装饰市场 发展时间较长，知 名度较高，城区核 心位置 定位档次低，市 场物业老化，形 象差，主干道拥 挤 低层次消 费 满足基本装修采购 第二阶段（提升） 欧亚美 建材家具城 定位层次较高，商 场品质感较强 主干道拥挤，市 场宣传力度较差 中高档 满足嘉定居民高品质 硬装修材料和中高档 家具采购 第三阶段（优化） ？ 是不是本项是不是本项 目目 商场式专业市场定 位层次

11、高，临靠区 域政府机构形象好 主干道狭窄且人 流量不足 个性化 中高档 满足个性化高品质软 装材料和家居饰品采 购 experience. t 定位方向3嘉定家居主题商户生存状况调查 区域中心，商业成 熟，高租金 新老城区交界处，商 业氛围差，租金较低 新老城区交界处，成熟商业街， 发展时间长，中高租金 服饰、餐饮 装潢设计、装 饰家居材料 中介、杂货店 城中路、塔城路 塔城东路、新中路 仓场路 经营业种商铺面积租金元/.天数量 装潢材料10-402.5-343 装潢设计40-1003-427 其他20-804-1086 塔城东路、新成路塔城东路、新成路 项目名称商铺面积租金元/.天出租率 上

12、海装饰市 场 30-602-395% 欧亚美40-902.5-4100% 永心-美笛 龙 40-602-3100% 区域家居主题专业市场区域家居主题专业市场/商场商场 装潢设计、家居建材类商家租金承受力在装潢设计、家居建材类商家租金承受力在2-4元元/-天，专业市场和主题商场满租以及优质地段沿街商铺租天，专业市场和主题商场满租以及优质地段沿街商铺租 金高企，金高企， 该类客户处于尴尬地步，对于优质主题商场的商铺需求强烈该类客户处于尴尬地步，对于优质主题商场的商铺需求强烈 10-17元/-天 2.5-42.5-4元元/ /- -天天 6-8元/-天 装饰及建材类、装潢设计类租户租金沿街商铺已和主

13、题市装饰及建材类、装潢设计类租户租金沿街商铺已和主题市 场场/商场租金齐平，该类客户对于专业市场商铺需求旺盛商场租金齐平，该类客户对于专业市场商铺需求旺盛 在商业氛围较差的地段，市场租金承受力在在商业氛围较差的地段，市场租金承受力在2-42-4元元/ /- -天天 之间之间 experience. t 定位方向3嘉定家居主题商户需求趋势 客户访谈客户访谈2 2 公司公司广东星艺装饰（全国广东星艺装饰（全国400400余家直属分公司）余家直属分公司） 区域塔城东路 访谈人：张振（门店经理） q：你们这边生意好吗？ a：生意非常好，近阶段业务量很大 q：为什么近阶段生意好？ a：区域周边很多楼盘交

14、房，装修量大 q：贵公司是否近阶段打算扩张？ a：有这个打算，但是现在市场好，找不到门面出租 q：假设未来一年内有个大型专业市场，你们是否有兴趣入住？ a：当然有啊，现在就急着找店面准备扩张 q：那您对于市场未来前景怎么看？ a：非常看好，因为明年会有很多大盘交房（处于交房高峰期），业务量会很大，所以未来3年我非常看好区域装修市场。 市场声音：未来装修及装饰市场潜在需求量大，该类公司将大规模扩张及进驻本区域市场声音：未来装修及装饰市场潜在需求量大，该类公司将大规模扩张及进驻本区域 experience. t 定位方向3嘉定家居主题商户需求趋势 客户访谈客户访谈2 2 公司公司高超装潢高超装潢

15、区域塔城东路 访谈人：李经理（门店经理） q:1、关于目前装潢公司的业务量情况？ a：今年业务量较去年好多了，房产行情好装修的业务量就多，装潢公司跟房产走势极其相关，经历了金融危机后，现在业务量比 较好，今天公司的几组工作人员都到不同的地方去测量了，在我们周边的装修公司还是相对比较多的，但大家的生意都不错，只是 有些门面整得比较好的公司，比一般的公司业务量要稍微好一些。 q：塔城路上商铺租金售价情况？ a：总体还可以，房地产开发的量大，买房子的人多，那么装修的生意也比较好做，今年总体形势比较好，所以生意也好做，业务 量也大，估计未来的房地产形势继续向好，未来5年至少可以延续现在的业务量。 q：

16、是否愿意到一个规模比较大、档次形象比较高的商场去经营？ a：会考虑过去那边开店，但前提是要租金和价格比较合适，另外市场服务要好，形成市场氛围。 市场声音：市场需求与房地产市场成正比，未来市场声音：市场需求与房地产市场成正比，未来5年内市场看好年内市场看好 experience. t 定位方向3家居主题商业未来需求预测1 嘉定做为上海现阶段最主要的房地产开发区域，住宅市场发展迅速，成为新的市场热点区域； 嘉定家居主题商业发展面临绝佳市场机遇 p供求比， 相对于08年供大于求，09年嘉定公寓供求逆转,供应量:成交量达到1:1.32。 p供应量，09年1-10月供应较08同比多成交10.3万平方米，

17、增幅达13%； p成交量，09年1-10月成交较08年1-10月增量59万平方米，达到119万平方米,增幅达98%; p价格走势：在经历08年下半年成交价格下滑后,进入09年价格保持平稳增长，目前嘉定公寓整体成交价约为12000元/,嘉定别墅 整体成交价约为18000元/ 。 experience. t 定位方向3家居主题商业未来需求预测1 嘉定城区又是嘉定住宅供应的主力 experience. t 定位方向3家居主题商业未来需求预测1 区域辐射嘉定新城区、老城区、安亭、南翔四个区域 区域 可售面 积 可售 套数 2010年后 交房已售 面积 2010年后 交房已售 套数 第一 区域 区域周边

18、（老城 区及新老城区交 界处） 21898121563269053492 第二 区域 项目辐射区域60908960537794598208 总计8280708209110636411700 未来3年内，项目辐射区域内住宅交房套数将达到 1.4 万套，按照每户 8 万元的平均装修标准计算区 域基本装修需求超过11亿元 experience. t 定位方向3家居主题商业未来需求预测2 根据现有土地供应情况预计，项目辐射区域住宅潜在供应量超过440万平方米，按照目前推盘 节奏测算，上述潜在供应释放时间至少持续5年，考虑交房时间推后23年计算，区域家居主 题商业将持续78年的黄金发展期； 按照每平方米

19、1000元基础装修投入计算，家居主题商业年均基本市场需求保持在5亿元以上； 嘉定城区土地储备量、供应量集中，对本项目而言，区位优势明显，发展潜力巨大。 experience. t 定位方向3家居主题商业未来需求预测3 随着轨道交通随着轨道交通1111号线即将开通，嘉定房地产市场将进入崭新号线即将开通，嘉定房地产市场将进入崭新 的发展阶段，特别是对市区客户的导入会更为有利的发展阶段，特别是对市区客户的导入会更为有利 experience. t 定位方向3家居主题商业未来需求预测3 中高端客群的大量导入，直接带动了房价的提升，项目辐射区域的住宅均价均已突破万元； experience. t 定位方

20、向3家居主题商业未来需求预测3 年轻化高收入改善型 客层群体年轻化、高收入的特征以及改善型置业动机明显，必然带动提升型（个性化、时尚化、 潮流化、品牌化）的家居需求。 experience. t 定位方向3区域家居主题商业项目表现1 地址开业时间营业面积 面积分 割 面宽进深 成交情况租金出租率 沪宜公路31583188 号 1997年5月18日2500030-604-12米4-5米1-2单每天/铺2-3元-天-95% 经营商品类型 装饰装潢、卫生洁具、厨房设备、墙地瓷砖、灯具灯饰、玻璃及其制品、建筑艺术、家具、门窗、五金配 件和建筑基础材料 上海装饰市场上海装饰市场市场老化，定位层次低，逐渐

21、为市场淘汰市场老化，定位层次低，逐渐为市场淘汰 处于嘉定汽车站斜对面，地理位置优越地理位置优越，集仓库，办公，商铺为一体 市场发展时间长，知名度高知名度高，市场年久老化， 经营商品档次较低经营商品档次较低，随着区域市场中高档次装饰市场的出现，逐渐被市场淘汰，经营现况较冷淡经营现况较冷淡，市场部分租户开 始撤离 仓库仓库 仓库 市场商铺市场商铺 经营现状经营现状市场平面图市场平面图外景外景 experience. t 永心永心- -美笛龙美笛龙定位家具，与定位家具，与“欧亚美欧亚美”形成产品互补，中低端定位，市场整体品质感较差，人气不足形成产品互补，中低端定位，市场整体品质感较差，人气不足 地址

22、开业时间营业面积面积分割面宽进深 人流情况租金出租率 沪宜公路3588号 2006年10月1日1500040-604-8米4-5米1-2单每天/铺2-3元/天/100% 业态家具、儿童家具、办公家具 1f:品牌沙发、软床餐桌椅、影视柜茶几、红木家具 2f:精品板式家具、精品松木家具、精品儿童家具 3f:办公家具、精品卧房家具 1f 2f 3f 主营家具，紧靠主营家具，紧靠“欧亚美嘉定建材实木家具广场欧亚美嘉定建材实木家具广场”，与其形成产品互补，但由于定位中低端，市场物业品质感较差，与其形成产品互补，但由于定位中低端，市场物业品质感较差， 现阶段人气较差，较低的租金成为其最大的市场竞争优势现阶

23、段人气较差，较低的租金成为其最大的市场竞争优势 定位方向3区域家居主题商业项目表现2 experience. t 定位方向3区域家居主题商业项目表现3 地址开业时间营业面积面积分割面宽进深 人流情况租金出租率 沪宜公路3588号 2008年11月28日2200040-904-12米4-8米1-2单每天/铺2.5-4元/100% 业态 陶瓷卫浴、卫浴五金、艺术画廊/地板、橱柜、木门、五金锁具、灯具、艺术玻璃、涂料、楼梯、铁艺/软体 家具、板式家具餐台桌、家居饰品/豪华实木家具、红木家具新古典家具、办公家具、布艺 欧亚美嘉定建材实木家具广场欧亚美嘉定建材实木家具广场商场式家居装饰市场，定位中高端，

24、提升区域家居主题商业品质商场式家居装饰市场，定位中高端，提升区域家居主题商业品质 1f:陶瓷卫浴、卫浴五金、艺术画廊 2f:地板、橱柜、木门、五金锁具、灯具、 艺术玻璃、涂料、楼梯、铁艺等 3f:软体家具、板式家具餐台桌、家居饰品 4f:豪华实木家具、红木家具新古典家具、 办公家具、布艺等 1f 2f 3f 4f平面图平面图 处于新老城区交界处，沿沪宜公路处于新老城区交界处，沿沪宜公路, ,商场式家具建材装饰市场商场式家具建材装饰市场; ; 定位中高档次，提升区域家居主题商业市场；入住商家因对后市看好，即便开业一年业绩不佳，但多数愿意继续定位中高档次，提升区域家居主题商业市场；入住商家因对后市

25、看好，即便开业一年业绩不佳，但多数愿意继续 在商场内经营在商场内经营 外景 内部内部 experience. t 定位方向4家居主题商业的市场机会点1 低低 高高 档次档次/ /个性化个性化 家居五金产品家居五金产品基础装修材料基础装修材料家具家电产品家具家电产品软装及居家饰品软装及居家饰品 家居产品类型家居产品类型 上海装饰市场 欧亚美建材家具广场 永心-美迪龙 沿街品牌店 experience. t 他们是：他们是：个性独立、追求时尚，喜欢用一些新奇事物标榜自己有自 己的品位，在意居住的舒适感和设计元素 他们的共同特征（对于室内装修） n内部装修需要时尚不失温馨的风格 n受过高等教育，有自

26、己的爱好 n标新立异，追逐时尚、品位 n热衷于diy，自己设计，彰显自我个性 n钟情于饰品摆设，局部细节设计喜好新 奇又品质感的事物 n有想法但是没有时间，喜欢逛集中式主 题商场 n喜欢品牌，对于品牌有特殊的偏好 新房导入居住人口以中高收入的中青年为主，受过高等教育，时尚追求潮流，对于艺术有一定的鉴赏品味新房导入居住人口以中高收入的中青年为主，受过高等教育，时尚追求潮流，对于艺术有一定的鉴赏品味 定位方向4家居主题商业的市场机会点2 experience. t 定位方向4家居主题商业的市场机会点3 伴随着居家市场的不断成熟，居 家软装饰市场日益显现其巨大的 市场潜力。 上海已经进入 “重软饰重

27、软饰 轻装修轻装修” 的时代！ 软装饰优点软装饰优点： 在家居设计中善用一些装饰而不是一味地侧重装修，可以 1、花小钱做出大效果 2、减少日后家居设计因样式过时要翻新 时造成的损失 3、使人们能够随时跟上潮流，随心所欲地改变居家风格 营造出各种生活风格。 experience. t 嘉定居民的软装需求已经放量，但由于市场供应少，需求份额基本为其他渠道分流嘉定居民的软装需求已经放量，但由于市场供应少，需求份额基本为其他渠道分流 定位方向4家居主题商业的市场机会点4 上海10%嘉定15%嘉定居民软装产品购买去向 上海市区40% 其他郊区25% 外地15% 网上购物10% 本地购买10% exper

28、ience. t 定位方向4家居主题商业的市场机会点5 产品家具厨具（中高档）灯饰（中高档）工艺品墙纸壁画（中高档）窗帘 特点高成本低利润低成本高利润低成本高利润低成本高利润低成本高利润低成本高利润 市场一般利润率3-10%40%以上80%500%以上400%以上/ 商铺面积100以上50-10050-10020-6020-6080-150 市场承租力一般强强强强强 区域市场占有率饱和缺失缺失缺失缺失饱和 中高档厨具、壁纸墙纸、工艺饰品中高档厨具、壁纸墙纸、工艺饰品 呈缺失状态，低成本高利润，该类呈缺失状态，低成本高利润，该类 租户承租能力看好，远高于家具类租户承租能力看好，远高于家具类 产品

29、的市场利润也使得我们对于其产品的市场利润也使得我们对于其 租金非常期待租金非常期待 软装市场利润大，租户承租能力强软装市场利润大，租户承租能力强 区域市场饱和，整体租金2-4元/-天 区域市场占有率较低，产品定位较低，中高档产品市场空白 中高档厨具中高档厨具 家具100%占有率市场饱和，租金租金2-4元元/-天天 灯饰（中高档） 工艺饰品工艺饰品 墙纸壁画（中高档）墙纸壁画（中高档） 地毯窗帘 0%100%市场占有率市场占有率 曹安轻纺市场发展成熟，市场竞争力不强 装饰市场业态发展不平衡，“市场大楼”倾倒，区域装饰市场有待完 善 租金必大于租金必大于 2-4元元/天天 experience.

30、t 定位方向3软装家饰主题于本项目的适应度 项目项目适应度评价评分 消费需求居民倾向于“集中比较”形式购买软装家饰类商品 位置地段购买目的性极强，并非需要人流集聚地段 经营面积软装家饰专卖店经营面积多数在3050平方米 经营收益区域需求旺盛，购买频次高 高 experience. t 项目定位1承载新嘉定人的个性生活梦想 ego时尚广场时尚广场 致力于提高新嘉定人的生活品质、引导其生活方式、倡导个性化致力于提高新嘉定人的生活品质、引导其生活方式、倡导个性化 生活品味，成为其生活中的伙伴，成为其私人的享受生活艺术的生活品味，成为其生活中的伙伴，成为其私人的享受生活艺术的 专家顾问。专家顾问。 e

31、xperience. t 项目定位2主题定位 egoego时尚广场时尚广场 个性、时尚、新潮软装家饰一站式购物中心个性、时尚、新潮软装家饰一站式购物中心 experience. t 项目定位3形象定位 egoego时尚广场时尚广场 享受个性生活艺术的专家享受个性生活艺术的专家 experience. t 项目定位4功能定位 egoego时尚广场时尚广场 个性生活展示、销售、体验、服务空间个性生活展示、销售、体验、服务空间 experience. t 项目定位5业态定位1（特色） 三口之家美满生活的品质需求：个性精品三口之家美满生活的品质需求：个性精品 二人世界浪漫生活的温馨需求：婚庆花艺二人世

32、界浪漫生活的温馨需求：婚庆花艺 未来一代创意生活的起点需求：儿童天地未来一代创意生活的起点需求：儿童天地 experience. t 项目定位5业态定位2（配比） experience. t 项目定位6功能布局 地下车库 时尚生活天地 新新生活天地 个性生活天地 experience. t 项目定位7时尚生活天地 品牌店 时尚配套 精品软装 精品饰品 创意 diy experience. t 项目定位7时尚生活天地 品牌店商户推荐 simply life、lz生活经艳、琉璃工房等 时尚配套商户推荐 银行：浙商、宁波、杭州商业、厦门国际银行等 咖啡：星巴克、costa等 休闲餐饮：季诺、棒约翰、

33、dq、爱茜茜里、哈根达斯等 experience. t 精品软装和精品饰品 地毯地毯/ /墙布墙布/ /桌布桌布 床上用品床上用品( (抱枕等抱枕等) ) 照明灯饰照明灯饰 工艺品工艺品 创意家居装饰创意家居装饰户外运动户外运动/ /旅游生活用品旅游生活用品 厨卫装饰厨卫装饰 首饰挂件首饰挂件 油画雕塑相框电影海报油画雕塑相框电影海报 月历月历/ /其他艺术品其他艺术品 experience. t 创意diy 创意创意diy 互动互动参与参与 唐卡手工绘制唐卡手工绘制 油画定制油画定制 （肖像（肖像/ /宠物宠物/ /景物景物/ /抽象油画等定制）抽象油画等定制） 各类工艺品各类工艺品/ /饰

34、品饰品/ /民间手工定制民间手工定制/ /动漫动漫 衍生产品定制衍生产品定制/ /各类各类t t恤、杯子、相框、恤、杯子、相框、 挂坠、鼠标垫、拼图等自选图案个性挂坠、鼠标垫、拼图等自选图案个性 化烫印化烫印 瓷器陶器定制瓷器陶器定制 experience. t 项目定位8个性生活天地 居家软装 居家用品 experience. t 居家软装产品 地毯地毯/ /墙布墙布 床上用品床上用品 花艺花艺 首饰挂件首饰挂件 油画油画/ /画框画框 旅游旅游/ /户外装备户外装备 厨卫用品厨卫用品 照明灯饰照明灯饰 居家软装产品居家软装产品 分类分类 experience. t 地毯/墙布等 exper

35、ience. t 居家用品产品陶瓷/玻璃制品 生活日用瓷生活日用瓷 工艺陈设陶瓷工艺陈设陶瓷( (中式中式) ) 手工陶瓷作坊手工陶瓷作坊 工艺陈设陶瓷工艺陈设陶瓷( (西式西式) ) 陶瓷陶瓷/玻璃玻璃 制品制品 experience. t 居家用品产品绘画摆设等 experience. t 项目定位9新新生活天地 儿童天地 婚庆天地 灯饰广场 experience. t 儿童天地 experience. t 婚庆天地 experience. t 灯饰广场 experience. t 项目定位10时尚loft（4f） 客户建议 家居装潢设计公司 室内环境设计公司 商业环境设计公司 创意设计师

36、 experience. t 项目定位11精装修小户型公寓（5-17f主推方案） 无独立卫生间房源 建议改造方案 利用“同层排水”技术 进行改造 experience. t 项目定位11精装修小户型公寓（5-17f主推方案） 精品房源精品房源大师设计标签大师设计标签 特别推出几套房间，其由国内外知名室内装修设计特别推出几套房间，其由国内外知名室内装修设计 大师精心设计，从产品细节、空间格局、功能分区大师精心设计，从产品细节、空间格局、功能分区 都能反映大师的创意设计理念，将私属性的个性口都能反映大师的创意设计理念，将私属性的个性口 味发挥到极致；创造公寓部分的楼王产品。味发挥到极致；创造公寓部

37、分的楼王产品。 experience. t 项目定位11精装修小户型公寓（5-17f主推方案） 主题呼应主题呼应个性家居产品应用个性家居产品应用 个性洁具 敞开式浴室 experience. t 项目定位11精装修小户型公寓（5-17f主推方案） 主题呼应主题呼应个性家居产品应用个性家居产品应用 个性家饰 细节之处见精致 灵动空间 激发无限创意 惬意布置 尽享闲逸生活 experience. t 项目定位11精装修小户型公寓（5-17f备选方案） 精装公寓 + 小户型办公 evaluation time 投资增值时代 e-value. t 四位一体价值链 e-value. t 四位一体价值链

38、e-value. t 消费者价值ego生活体验 时尚生活创意生活 潮流生活艺术生活 e-value. t 商户价值高营业收益 产品厨具（中高档）灯饰（中高档）工艺品墙纸壁画（中高档） 特点低成本高利润低成本高利润低成本高利润低成本高利润 市场一般利润率40%以上80%500%以上400%以上 l 200家商家集聚 l 每年1亿元营业额 l 平均营业利润率60% l 户均营业收益30万元 积极吸引消费者进来消费，扩大营业额 开辟浙江产地直接进货渠道，降低进货成本 积极寻求政府优惠扶持，减免税费 e-value. t 开发商价值市场售价评估（商业） 市场比较法（市场比较法（70%） 因素权重本案天

39、林商业广场大卫国际大厦绿地嘉创国际弘基诚建休闲广场 位置、交通0.150.1588.588.58 配套0.10.17.587.588 项目规模0.050.05887.57.58.5 人流量0.10.17.57.5888 周边人口0.10.18.5888.58 面宽、进深0.050.05887.588 停车位0.10.188.587.58 户型分割0.150.158.58.57.588.5 工程进度0.050.057.5887.58 发展商品牌0.050.0588888 营销手段0.10.198888 得分100%100%8.18.157.8258.0258.1 参考度20%5%45%30% 销

40、售均价(元/)1520415204194751947515780157801364513645 市场比较法 预计入市价格=13000元/平方米 刨除每个参考项目35年68%售后返租溢价因素影响，综合评估本案商业开发商实得价为： e-value. t 开发商价值市场售价评估（公寓及办公） 因素权重本案泰宸汇金商务楼大卫国际大厦平正大厦绿地嘉创国际 位置0.150.158888.58 配套0.10.17.57.57.588.5 项目规模0.050.0587.57.588.5 外观0.10.197.5888.5 公共部位0.10.18.587.588.5 设施设备创新0.050.0587.57.58

41、8.5 停车位0.10.1888.58.59 户型设计0.150.158.5887.58 工程进度0.050.057.5887.58 发展商品牌0.050.0588888 营销手段0.10.198888 得分100%100%8.257.857.98.0258.3 参考度20%40%20%20% 销售均价(元/)11638116388743874311408114081535915359 市场比较法 预计入市价格=11500元/平方米 e-value. t 开发商价值市场售价评估（整体均价） 项目组成面积均价整体均价 考虑上市后35% 的可能增长率 商业16500平方米13000元/平方米 12

42、100元/平方米 1250012800元/ 平方米 公寓及办公26476平方米11500元/平方米 e-value. t 投资客价值租金预计 项目组成楼层类比标准租金预计回报率 商业 1f1 45 元/平方米/天 78%2f0.65 2.63.2 元/平方米/天 3f0.5 22.5 元/平方米/天 公寓及办公26476平方米 1.82.2元 元/平方米/天 67% e-value. t 消费者引导 软性宣传ego生活手册 消费者互动ego会员卡、ego主题活动 e-value. t 招商组织 招商部经理（人） 招商主管（人） （大客户） 招商主管（人） （中小客户） 招商助理 (1人） 招商

43、人员 （人） 招商人员 （人） 驻场招商接待人员 （人） 招商团队架构建议 e-value. t 招商渠道建议 招商组织 a：上海各软装主题商场/市场的招商客户资源； b：开发商、代理商关系资源积累的招商客户资源； c：分散在嘉定及周边区域各街区零散的单个经营客户； d：参加相关专业展会收集的客户资源；5 e：通过招商宣传资料和招商活动吸引的客户；5 f：其他 e-value. t 销售执行 异地销售驱动的整合营销 卖点梳理卖点梳理 面对嘉定新城每年 增加的约5亿元的 巨大家居市场定位 的时尚家居产业促 进平台。 嘉定新老城区交汇 处，新城建设以及 人口的导入带来巨 大市场潜力，交通 便利。

44、多功能商住办展示 复合体 区位 优势 定位 优势 产品 优势 3050的小面积 虚拟分割销售，利 于小额投资客进入 销售 优势 巨大财富巨大财富：新城核心，潜力无限：新城核心，潜力无限 升值空间升值空间：城市觉醒，繁华升级：城市觉醒，繁华升级 egoego旗舰旗舰：潮流首选，时尚地标：潮流首选，时尚地标 是什么将两位不同时代的伟人联系在一起？ 是民族？ 还是历史？ 什么是才是这两位相隔千年的伟人的共同点？ 是国籍？ 还是信仰？ 大迂回！大迂回！ 营销策略营销策略 由外而内，迂回包抄由外而内，迂回包抄 渠道渠道：针对投资客户多渠道行销，配 合品牌活动邀请客户 形象：形象：在嘉定本地建立良好的项目

45、形 象，形成口碑效应 筑城渠道：筑城渠道：全国逾20个分销代理点 户外阵地：户外阵地：沪嘉高速沿线、嘉定城区高炮、 周边道旗 网络阵地：网络阵地：项目官方宣传网站，便于外地客 户浏览查阅 现场阵地：现场阵地：现场销售中心、样板示范单位等 行业协会：行业协会：建筑装饰室内设计协会、上海市 内设计协会等 银行渠道：银行渠道：银行客户经理合作团队等 客户定位客户定位 客户来源： 1.由筑诚各分销单位带来的外地投资客户 2.各地区代理机构带来的投资客户 3.由于项目热销而带来的上海地区投资客户 客户特征： 1.认同本项目的产业发展规划 2.认同本项目未来升值潜力 3.有投资意愿，喜欢跟风投资 客户背景

46、： 经常在全国各地进行房地产投资，有雄厚的经济实力， 专业的购房客户，通常来自江浙地区 投资客 黑龙江黑龙江 内蒙古内蒙古 山西山西 湖南湖南 南京南京 温州温州 上海上海 egoego意为：个性时尚意为：个性时尚 项目最终消费群体多为项目最终消费群体多为7070、8080购房者，个性、时尚、潮流的定位契合购房者，个性、时尚、潮流的定位契合 本案最终消费者的生活理念。本案最终消费者的生活理念。 以中规中矩的的方框为以中规中矩的的方框为logologo外围，配合以色彩鲜明的主体内容，寓外围，配合以色彩鲜明的主体内容，寓 意意“小空间，大生活小空间，大生活”的家居装饰本质。的家居装饰本质。 以对比

47、鲜明的红色以及黄色为项目以对比鲜明的红色以及黄色为项目logologo的主色调，辩识性以及可记的主色调，辩识性以及可记 忆性强，且多样的色彩与本案所推崇的商业氛围贴合，并有利于后期销忆性强，且多样的色彩与本案所推崇的商业氛围贴合，并有利于后期销 售物料以及各种项目包装的延伸。售物料以及各种项目包装的延伸。 logologo 推荐推荐 整个整个logologo以以egoego为主体，易于理解便于传播，整体简洁明快的风格，为主体，易于理解便于传播，整体简洁明快的风格， 更突出项目的家居展示意味更突出项目的家居展示意味 线条的变化以对比强烈的红黄两色拼贴，两暖色象征企业不断发展的线条的变化以对比强烈

48、的红黄两色拼贴，两暖色象征企业不断发展的 趋势和锐意进取的精神趋势和锐意进取的精神 logologo 推荐推荐 logologo 推荐推荐 整个整个logologo通过通过4 4种色彩对比展现时尚、个性、人性化的形象种色彩对比展现时尚、个性、人性化的形象 空间空间 logologo下方用抽象的沙发形象表现整个广场的主题定位下方用抽象的沙发形象表现整个广场的主题定位时时 尚家居饰品尚家居饰品 整个整个logologo体现的是活泼的时尚个性，符合现代年轻一代消费体现的是活泼的时尚个性，符合现代年轻一代消费 者的审美情趣者的审美情趣 logologo 推荐推荐 如何在刚刚觉醒如何在刚刚觉醒 的新城占

49、有一席的新城占有一席 之地？之地？ 销售的问题：销售的问题：如何在尽可能短的时间里快速回笼资金？ 招商的问题：招商的问题：如何平衡招商与销售之间的关系？ 推广的问题：推广的问题：如何在严控费用的情况下获得良好项目形象？ 销售方式销售方式 焦点焦点 租售并举租售并举 销售手段销售手段 销控原则销控原则 有效增加自有资金投资，同时强效锁定客户有效增加自有资金投资，同时强效锁定客户 项目启动初期（工地包装完成）即开始全面的客户蓄水活动，利用外地客 户对嘉定本地楼盘价格以及销售情况的信息不对称，着重树立项目的形象 以及区域性价比，并在第一时间将意向客户转变为购买客户。 贷款贷款 资金资金 自有自有 资

50、金资金 广告投入低广告投入低 客户锁定精准客户锁定精准 销售手段销售手段 焦点焦点 租售并举租售并举 销售手段销售手段 销控原则销控原则 有效锁定客户，增强购买意愿以及最终成交率有效锁定客户，增强购买意愿以及最终成交率 项目启动初期（工地包装完成）即开始全面的客户蓄水活动，利用外地 客户对嘉定本地楼盘价格以及销售情况的信息不对称，着重树立项目的 形象以及区域性价比，并在第一时间将意向客户转变为认购客户。 上海上海 地区地区 嘉定嘉定 地区地区 外地外地 客户客户 核心客户 重要客户 游离客户 操作简单操作简单 广告投入低广告投入低 销售手段销售手段 焦点焦点 租售并举租售并举 销售手段销售手段

51、 销控原则销控原则 全面推出，分片保留。全面推出，分片保留。 按“金角银边”原 则，可预留几套铺 皇之皇，采用特殊 的销售方式销售， 如拍卖，以抬高价 值，抹杀价格理性。 原则三原则三 预留足够的优质铺 位，分批推出。在 公开发售前预留充 分的优质铺位，公 开发售后分批推出， 确保每次活动均有 优质铺位放出时分 批放出，每次放号 均会制造一轮抢铺 高潮。 原则二原则二 认筹期间限量推出 铺位（如只推30 套），解筹当日引 起客户的抢铺火爆 场面，再根据认筹 情况加推部分铺位。 原则一原则一 销控原则销控原则 焦点焦点 租售并举租售并举 销售手段销售手段 销控原则销控原则 租售并举租售并举 售后

52、返租，增强项目信心及性价比售后返租，增强项目信心及性价比 商业项目从初期到稳定期需要3-5年的发展时间。依据本案实际情况，3 年的返租期限较为合适，一般商业项目投资回报率为6%10%，本案可 暂定投资回报率为8%。 经营面积与销售面积分离，降低投资门槛经营面积与销售面积分离，降低投资门槛 商业部分进行小面积产权分割，依据以往项目经验面积3050是最受 投资者欢迎的面积范围。 焦点焦点 租售并举租售并举 销售手段销售手段 销控原则销控原则 以招商推动销售，以销售促进招商，以租带售，实行返租销 售，成立专业的管理公司，统一招商，统一经营管理，制定 高额投资回报率，合理的返租年限，招商要贯穿在整个项

53、目 的开发运营始终。 租赁销售 租售并举租售并举 以租促售，合理返租以租促售，合理返租 焦点焦点 租售并举租售并举 销售手段销售手段 销控原则销控原则 招商方式招商方式 1 2 3 4 与政府联动的 大型招商活动 看得见的 招商团队 factor 3 适时的招商& 销售活动联合 招售招售 结合结合 及时的招商 完成信息发布 1 2 3 4 与政府联动的 大型招商活动 看得见的 招商团队 factor 3 适时的招商& 销售活动联合 招售招售 结合结合 及时的招商 完成信息发布 有实力的异域行业巨头、商会嘉定投资考察有实力的异域行业巨头、商会嘉定投资考察 利用一定的资源，邀请或吸引例如浙江商会、

54、宜家家居等有实力的个 人或企业对嘉定的投资情况，特别是本案进行考察，扩大项目影响力。 招商先行，活动造势招商先行，活动造势 1 2 3 4 与政府联动的 大型招商活动 看得见的 招商团队 factor 3 适时的招商& 销售活动联合 招售招售 结合结合 及时的招商 完成信息发布 销售中心直接命名为销售中心直接命名为“招商销售中心招商销售中心” 简单直接表明项目招商团队的运作 在售楼中心明显位置设立招商接待处、招商洽谈区在售楼中心明显位置设立招商接待处、招商洽谈区 让进入客户看到项目的招商活动进行有条不紊进行，增强客户对项目后期 运营的信心，增加购买欲望 有条不紊的招商工作展现有条不紊的招商工作

55、展现 销售中心销售中心“egoego时尚广场招商工作月报时尚广场招商工作月报”定期发布定期发布 于销售中心设置报刊架等，放置“ego时尚广场招商工作月报”内容以本阶 段完成或即将完成的招商任务为主，供客户随意取阅。 短信、短信、dmdm等招商完成信息及时更新发布等招商完成信息及时更新发布 定期发送项目招商工作进程信息 及时到位的招商成果发布及时到位的招商成果发布 1 2 3 4 与政府联动的 大型招商活动 看得见的 招商团队 factor 3 适时的招商& 销售活动联合 招售招售 结合结合 及时的招商 完成信息发布 1 2 3 4 与政府联动的 大型招商活动 看得见的 招商团队 factor

56、3 适时的招商& 销售活动联合 招售招售 结合结合 及时的招商 完成信息发布 售楼处大型招商活动时邀约客户进行签约售楼处大型招商活动时邀约客户进行签约 项目有大型招商活动：如品牌签约仪式等进行阶段，推出一定的优惠 或其他相关销售政策，把握时机完成销售。 招商活动带动销售气氛，促进销售招商活动带动销售气氛，促进销售 推广方式推广方式 焦点焦点 a b c d 推广集中紧凑推广集中紧凑 诉求重点清晰诉求重点清晰 现场氛围营造现场氛围营造 活动带动销售活动带动销售 焦点焦点 a b c d 推广集推广集 中紧凑中紧凑 诉求重诉求重 点清晰点清晰 现场氛现场氛 围营造围营造 活动带活动带 动销售动销售

57、 高炮高炮 l立于嘉定主干道两边，贯穿于整个项目推广始终，配合项立于嘉定主干道两边，贯穿于整个项目推广始终，配合项 目各结点对项目整体形象进行打造。目各结点对项目整体形象进行打造。 dmdm l最有效的平面推广手段，直销、直白的宣传项目的主要最有效的平面推广手段，直销、直白的宣传项目的主要 卖点以及优势，是本案最关键的销售道具卖点以及优势，是本案最关键的销售道具 现场现场 l项目本身形象最重要的宣传阵地，最直接的提升项目的整项目本身形象最重要的宣传阵地，最直接的提升项目的整 体形象以及知名度体形象以及知名度 严控费用，最少投入最大效果严控费用，最少投入最大效果 b b、诉求点清晰、诉求点清晰

58、投资门槛，投资回报，品牌商家支撑，投资前景投资门槛，投资回报，品牌商家支撑，投资前景 焦点焦点 a b c d 推广集推广集 中紧凑中紧凑 诉求重诉求重 点清晰点清晰 现场氛现场氛 围营造围营造 活动带活动带 动销售动销售 投投 资资 前前 景景 好好 品品 牌牌 商商 家家 支支 撑撑 投资回报高投资回报高 投资门槛低投资门槛低 品牌旗舰 时尚商业 焦点焦点 a b c d 推广集推广集 中紧凑中紧凑 诉求重诉求重 点清晰点清晰 现场氛现场氛 围营造围营造 活动带活动带 动销售动销售 “用住宅价格投资新城淘金旺铺用住宅价格投资新城淘金旺铺” 表明商铺的价位与住宅相当，投资门槛较低，适合大众

59、消费者投资。 “首付首付8万元起，占领新城投资旺地万元起，占领新城投资旺地” 20万元即可投资商铺，如此低的投资门槛也是吸引广大 中小投资者的一大亮点，在营销广告诉求上起到了非常 大的推动作用。 投资门槛低投资门槛低 b b、诉求点清晰、诉求点清晰 投资回报高投资回报高 “租金回报租金回报1：6” 住宅价格与商铺价格相当，但商铺的租金回 报要远高于住宅，达到住宅投资收益的n倍 ，该广告语直截了当让投资者一目了然的了 解到了该项目投资收益高的广告信息。 “投资回报一览表投资回报一览表” 利用表格形式将本项目的年投资回报金额最 直观的展现在客户面前，数字量化表达有利 于加深印象。 焦点焦点 a b

60、 c d 推广集推广集 中紧凑中紧凑 诉求重诉求重 点清晰点清晰 现场氛现场氛 围营造围营造 活动带活动带 动销售动销售 品牌店支撑品牌店支撑 焦点焦点 a b c d 推广集推广集 中紧凑中紧凑 诉求重诉求重 点清晰点清晰 现场氛现场氛 围营造围营造 活动带活动带 动销售动销售 “紧跟精品品牌，财富有保障紧跟精品品牌，财富有保障” “与品牌商家一起，共同兴旺与品牌商家一起，共同兴旺” 突显品牌店对于整个项目的带动作用，如利 用“lz 生活经艳抢滩ego时尚广场”等知 名品牌店的进驻，提升了整体项目的商业价 值，也给投资者和商家增加了的投资信心。 品牌旗舰 时尚商业 投资前景好投资前景好 嘉定