郑州金源世纪广场商业项目总体规划定位报告81页

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3、.1.1 区域界定原则 . - 5 - 1.1.2 研究区域界定 . - 6 - 1.1.3 区域市场总体特征分析 . - 6 - 1.2 区域商业市场供应分析. - 7 - 1.2.1 区域商业供应概况 . - 7 - 1.2.2 区域市场供应总量分析 . - 10 - 1.2.3 区域商业市场业态分析 . - 11 - 1.2.4 区域市场商业租金分析 . - 5 - 1.3 区域商业市场客群分析. - 18 - 1.3.1 投资客群分析 . - 18 - 1.3.2 经营客群分析 . - 19 - 1.3.3 消费者分析 . - 20 - 1.4 区域商业市场发展趋势分析. - 21 -

4、 1.4.1 区域规划发展走势 . - 21 - 1.4.2 区域商业发展走势 . - 22 - 1.4.3 区域人口发展走势 . - 22 - 2 项目定位 . - 23 - 2.1 项目定位考量因素. - 23 - 2.2 项目swot分析. - 25 - 2.2.1swot矩阵. - 25 - 2.2.2 优势分析 . - 26 - 2.2.3 劣势分析 . - 27 - 2.2.4 机会分析 . - 27 - 2.2.5 威胁分析 . - 27 - 2.3 项目发展战略定位. - 28 - -1- 河南中原房地产顾问有限公司 henangcentaline property consu

5、ltants ltd金源世纪广场总体规划报告书 2.4 项目市场定位. - 28 - 2.5 项目功能定位. - 30 - 2.6 项目档次定位. - 31 - 2.7 项目主题概念定位. - 31 - 2.8 项目经营方式定位. - 32 - 3 项目租售价格定位 . - 33 - 3.1 项目租赁价格定位. - 33 - 3.1.1 租金定位方法阐述 . - 33 - 3.1.2 本项目租金定位需要考虑的因素 . - 34 - 3.1.3 区域主要商业项目平均值范围确定 . - 34 - 3.1.4 本项目商业物业租金水平确定 . - 35 - 3.1.5 项目租金收入预测 . - 35

6、- 3.2 项目销售价格定位. - 36 - 3.2.1 销售模式定位 . - 36 - 3.2.2 价格体系及销售预测 . - 36 - 4 商业目标客户定位 . - 37 - 4.1 经营目标客户群体定位 . - 37 - 4.1.1 定位依据 . - 37 - 4.1.2 经营目标客户群体定位 . - 38 - 4.1.2.1 经营商户规模定位 . - 38 - 4.1.2.2 经营商户档次定位 . - 39 - 4.2 消费目标群体定位. - 39 - 4.2.1 定位依据 . - 39 - 4.2.2 目标消费群体定位 . - 41 - 4.2.2.1 核心消费群体定位 . - 41

7、 - 4.2.2.2 辅助消费群体定位 . - 41 - 4.2.2.3 外围辐射消费群体定位 . - 41 - 4.3 投资目标客户群体定位. - 42 - 5 项目总体规划方案 . - 42 - 5.1 项目总体规划依据. - 42 - -2- 河南中原房地产顾问有限公司 henangcentaline property consultants ltd金源世纪广场总体规划报告书 5.2 项目商业体量定位及规划布局. - 43 - 5.2.1：方案一单体商业+商业街. - 43 - 5.2.2：方案二单体商业+商业街+地下主力超市. - 45 - 5.3 项目商业规划概念设计. - 47 -

8、 5.3.1 空间布局建议 . - 48 - 5.3.2 商业项目平面设计建议 . - 49 - 5.3.3 公共空间设计建议 . - 50 - 第二部分高层公寓部分 1 本案自身情况介绍及swot分析 . - 51 - 1.1 本案自身情况介绍：. - 51 - 1.2 本案swot矩阵分析. - 52 - 1.2.1 s（strength）优势分析. - 53 - 1.2.2 w（weakness）劣势分析. - 54 - 1.2.3 o（opportunity）机会分析. - 55 - 1.2.4 t（threat）威胁分析. - 56 - 1.3 swot矩阵分析总结 . - 56 -

9、 1.3.1 发挥优势 . - 56 - 1.3.2 回避劣势 . - 56 - 1.3.3 挖掘机会 . - 57 - 1.3.4 规避威胁 . - 57 - 2 本案市场定位及依据 . - 58 - 2.1 本案的市场定位. - 58 - 2.2 市场定位依据. - 58 - 2.2.1 地块的用地性质影响 . - 58 - 2.2.2 区域市场的补缺者 . - 59 - 2.2.3 郑州投资型物业的购买潜力 . - 60 - 3 同类型物业市场案例分析 . - 61 - -3- 河南中原房地产顾问有限公司 henangcentaline property consultants ltd金

10、源世纪广场总体规划报告书 3.1 瑞贝卡国际酒店公寓. - 61 - 3.2 大河自助公寓（经营型酒店公寓）. - 62 - 3.3 loft首席 . - 62 - 3.4 西现代城. - 63 - 3.5 e立方 . - 64 - 3.6 二马路 64 号. - 64 - 3.7 建业置地广场. - 65 - 4 目标客户分析及本案客户定位 . - 66 - 4.1 郑州投资客户来源区域划分及分析. - 66 - 4.2 投资客户特征分析. - 67 - 4.3 本案客户定位. - 69 - 4.3.1 目标客户定位 . - 69 - 4.3.2 目标客户心态分析 . - 70 - 5 本案

11、产品定位 . - 71 - 5.1 本案高层部分物业形态定位 . - 71 - 5.2 功能和形象定位. - 71 - 5.3 物业体量配比. - 71 - 6 本案产品规划设计建议 . - 73 - 6.1 本案总体规划建议. - 73 - 6.1.1 总体布局 . - 73 - 6.1.2 景观设计 . - 73 - 6.1.3 道路规划 . - 73 - 6.2 本案建筑单体设计建议. - 75 - 6.2.1 建筑形态 . - 75 - 6.2.2 建筑风格 . - 76 - 6.3 本案套型面积配比和设计建议. - 77 - 6.3.1 套型面积及配比 . - 77 - 6.3.2

12、户型设计建议 . - 77 - 6.4 本案配套设施建议. - 79 - -4- 河南中原房地产顾问有限公司 henangcentaline property consultants ltd金源世纪广场总体规划报告书 1.区域商业市场分析区域商业市场分析 1.1 研究区域范围及总体特征 1.1.1 区域界定原则 考虑本项目各项自身特点和所在区域内商业市场的具体情况，在界定项目周边 市场的调研范围，应严格遵循以下基本原则： 商业发展规律原则 商业隶属于第三产业，商业物业是服务于局部范围内的人群消费。因此商业项 目对周边区域具有非常强的辐射能力。通常来讲，对于一般商业物业服务范围，总 体量达到 2

13、0000 的商业项目，其辐射范围在 2-3 公里以内，服务对象也能包含此 区域内常住人口和流动人口。体量超过 20000 以上的大型商业物业，辐射半径更 能达到 3-3.5 公里。因此，在具体界定本次区域商业市场调研范围时，应该灵活把 握这一规律，合理运用资源，有效的达到市场调研的目的。 综合大盘原则 本项目整体规划体量为 42 万平米，建设项目涵盖住宅、商业、高层公寓等多 种形态。从建筑体量和物业构成两个方面看，本项目属于大型综合物业。目前本区 域内达到此规模的综合物业相对稀缺，从全盘考虑，项目的后期入市对整个区域市 场会产生强势的冲击。因此在项目前期调研阶段，这种综合大盘的意识就必须融合

14、到每项工作环节中，以达到对整个操作过程的合理把握。 旧城改造项目原则 郑州区域发展水平差别明显，东西两地整体城市建设水平相差甚远。本项目所 处的中原区由于历史原因，经济发展水平相对滞后，区域整体形象有待提高。从本 项目所处地段来看，周边多为落后的待改造的老厂区和都市村庄等。作为中原区政 府立项的旧城改造项目，其规划目的在于通过项目的建成迅速提升区域整体环境。 从整个中原区的城市发展进程和相关产业崛起的宏观角度来看，本项目的顺利实施， 将对改善区域周边环境，促进区域经济发展个方面起到积极的作用。因此本次市场 调研过程中，要准确认识到项目的城市改造机能对未来整个区域所带来的影响，保 证后期工作目标

15、的顺利实施。 提升西郊形象原则 区域成熟的商业氛围需要相应的经济、人口、交通等各方面的长期培育。西 郊由于整体形象方面的问题，已经对经济发展、市政等方面产生了一定的负面影响。 -5- 河南中原房地产顾问有限公司 henangcentaline property consultants ltd金源世纪广场总体规划报告书 核心产业的缺乏，城市建设的滞后，让西郊处于一个非常尴尬的地位。从这个角度 来讲，在区域核心地段，构造地标性建筑，建设功能超前的大型综合项目将大幅度 的提升整个区域的形象，确立核心商业地位。 1.1.2 研究区域界定 在深入分析本项目的基本情况和未来各项不确定影响因素的基础上，结合

16、以上 几项原则。本次市场调研范围界定为：以金源世纪广场为中心，大约 2km 半径范围， 西至西环路，东至工人路，南至中原路、北至陇海铁路，范围大约 7 平方公里。主 要交通干线包括建设西路、中原路、棉纺西路、秦岭路、伏牛路、桐柏路、华山路、 文化宫路、工人路等。 1.1.3 区域市场总体特征分析 通过对整个区域的商业市场进行深入调研，结合区域内各方面具体情况进行通 盘分析发现，区域整体商业市场呈现以下特征： 社区商业为龙头，大型商业设施开始慢慢抬头 整个区域内社区较多，区域的商业主要是社区临街店铺，业态以餐饮、便民服 务为主，目的是满足周边居民的日常消费。但是随着西区建设的进行，大型商业设 施

17、在碧沙岗以外的区域已经开始慢慢浮出水面，例如桐柏路的家世界、建设西路的 美嘉美，整个西区的商业物业正在进行着升级改造，大型商业物业是未来商业发展 的主流，因此本项目顺应发展潮流，未来前景光明。 商业布局以点为主，未形成由点带面效应 从整个区域来看，目前主要以工人路、友爱路、建设西路、前进路、中原路几 个点在体量和商业氛围上具备一定的商业效应。但由于功能定位、辐射面积、商业 氛围等方面的原因，这几个商业点缺乏有效的商业联动。因此没有由点带面产生聚 敛效应，从而带动整个区域的商业发展。本项目的建成，将加速秦岭商圈的形成， 弥补碧沙商圈对西部的影响不足，与碧沙商圈遥相呼应，形成有效的商业联动，扩 大

18、西区商业整体影响力，达到点与面的有机结合。 整体商业档次偏低，物业结构处于调整上升之中 从整个区域的商业供应档次来看，本区域仍处在一个相对较低的水平。除桐柏 路、中原路有少量高档物业外，其他地区主要以低档沿街店面为主，经营水平参差 -6- 河南中原房地产顾问有限公司 henangcentaline property consultants ltd金源世纪广场总体规划报告书 不齐，经营产品也多属中低档产品，整体档次有待提高。此外建设西路部分商业物 业档次与所处地区形象极不协调，加上本身老城区在发展中遗留的各项问题和交通 系统的不完善已经严重延缓了建设西路商业的发展。但是，从目前整个研究区域的 商业物业构成分析，本区域内商业物业处在一个新老交替的时期，高档商业物业所 占整体比例正在逐步增加，一些落后的商业物业形势正在逐步消失，为本项目今后 的发展创造了一个良好的市场空间。 综上所述，目前项目所在区域的商业环境虽然仍以传统商业为主流，但是商业 综合品质正在逐步改善。近年来随着西郊改造，区域商业从业态形式、物业结构、 商业布局等各方面正在潜移默化中进行着新旧更迭的转换。加上政府的大力扶持、 国企工厂的搬离提供大量土地等众多利好因素，让本区域成为广大投资者关注的热 土。未来的将有更多的高素质人群来此