养老专题上实城开_朱家角项目前期策划阶段性汇报方案

1、1 上实城开/ 上海青浦 此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制 克而瑞（中国）/上海事业部 CRIC CHINA/201011Phase1-FINreportCRIC CHINA/201011Phase1-FINreport 2 3 养生需求日益旺盛，健康投资不断增加； 中国呈老龄化趋势，老龄人口多，增长快； 421家庭催生老年住宅的产生和发展； 上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。 根据胡润2010年至尚 优品中国千万富豪品 牌报告 中，我们了解 ，全世界的富豪们都十分 关注健康的生活方式。 CRIC观点/三个判断 4 在上海，亚健康人群不断增长

2、。特别是上海的高收入人群， 健康状况十分严峻。调查显示，高收入人群中，“生物年龄 ”超龄趋势明显加快，平均超过“日历年龄”10年左右。 据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比 例惊人，达到75%，已成为与与艾滋病并列的健康大 敌。而根据最新的中国城市健康状况大调查的数据显 示，中国589个城市中的亚健康人群已达76%。 数据来源：世界卫生组织、中国城市健康状况大调查 养生需求日益旺盛，健康投资不断增加。 5 中国老龄化人口发展趋势 世界老龄化人口发展趋势亿人 亿人 早在2002年，在全世界186个国家和地区中， 有68个已进入“老年型”。目前，世界每10 个人口中有1个老年人，预计到2

3、050年，每5 个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有 1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年 增长2.38个百分点。 摘自2002年世界人口老龄化动态 目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人， 占总人口的11.03%，占到世界老年人口的 1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年 人占总人口的比例从7提升到14，发达 国家大多用了45年以上的时间。中国只用27 年就可以完成这个历程。 摘自2006年中国人口老龄化发展趋势 预测研究报告 世界人口呈老龄化趋势，中国老龄人口多、增长速度快。 6 421家庭催生老年住宅的产生和发展。 爷爷、奶奶、外公、外婆 爸爸、妈

4、妈 宝宝 -家庭 三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇 们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个 孩子和四位父母，时间精力严重不足； 老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦， 需要群体活动和空间平台 分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和 居住观念正发生根本性改变； 国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现 社会效益和个人经济效益的双丰收。 7 项目地址收费 黄浦老 年公寓 长沙路 149弄 900-1200元/月/ 人 黄浦千 鹤老年 公寓 昌里路 120号 1340元/月/人 （包伙食） 1500-1700元/ 间 卢湾金 色港湾 开平路 110

5、1800元/间/人/ 月（包伙食） 大华老 人福利 院 中春路 262号 600元/人/月 亲和源 会员制社区 众仁老年公寓 绿地21城 孝贤坊 为老年人量身定做物业类型 人性化的规划设计 多彩的体育运动 社区委员会组织俱乐部活动 老人设置专业、完善的配套设施 早期现在未来 上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。上海老年公寓仍走养老院性质的路 线，国外流行的健康型养老社区仍不多见。 8 上海的朱家角 长三角的朱家角 国际的朱家角 2001APEC会议 元首指定旅游点 2010年世博会 官方指定度假地 传统观光旅游阶段 旅游全面升级阶段 观光、休闲、度假、 居住综合发展阶段 朱家角发展朱家角发展“

6、四四段论段论” 国际宜居的朱家 角 国际花园宜居城市 都市水乡、宜居典范 未来的目标 CRIC观点/三个判断 9 交通发展带加强了朱家角对周边客源的吸纳能力。 江苏省 浙江省 大虹桥 规划区 30分钟车程 30分钟即可到达虹桥枢纽，大 虹桥枢纽规划落地，带动朱家角 地区联动发展。成为服务长三角 地区的大型综合交通枢纽。 虹桥商务区坐落于上海市中心城西侧，沪 宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综 合交通枢纽布局设置。 枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、 5号线、17号线、20号线经过，形成三横 二纵布局结构，其中20号线终点停靠东方 绿洲。 M20 沪青平公路 沪杭高速 珠 溪 路 复 兴

7、 路 淀湖大道 绿舟路 淀浦河 10 朱家角具备发展养生养老地产的自然资源和配套规划。 大观 园 东方绿舟 青浦博物馆 朱家角古镇 陈云纪念馆 太阳岛旅游度假 区 国际高尔夫乡村俱 乐部 11 5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流； 上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出； 出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。 CRIC观点/三个判断 12 5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流。社会福利制度为休闲养生提供 了时间保证，同时对于休闲养生提出了更高要求，生态旅游结合度假的生活 方式成为潮流。 工作制度的改变为人们提供了享受长假的可能 近些年来， 我国的休闲假期也不断加长，居

8、民基本与欧美发达国家 居民一样享受同样多的节假日数（114天）。 居民寿命延长客观上增加了休闲时间 社会保险制度、福 利制度的不断完善，社会文明程度提高，生命科学的发 展，使人的寿命不断处长，人生的后20-25年基本处于休 闲的状态中，用于休闲消费的支出。 在发达国家，目前观光旅游只占整个旅游市场的30%， 休闲度假和户外运动则占了70%以上的份额。 随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目 的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休 闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有 较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅 增加。 我国公民一生中有1/3还多的光阴将在闲

9、 暇中度过，这些为我国的度假休闲地产 的发展提供了时间保证。 玩得高兴又有益身心的休闲度假需求模式成为 消费主流。 13 养老需求 养生需求 无需求 数据来源：2008上海年鉴 中老年高端客户是最具潜力和可行性的客户，他们越来越关注健康和生活品质。 上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出 区域 老年人口 （万人） 户籍人口 （万人） 占比 上海300.57139121.61% 全国老龄化程度约为11% 世界 老龄化程度最高国家水平约为23- 25% 严重老龄化是上海目前面临的最严峻挑 战，已接近世界人口老龄化最高的国家 水平（如日本和瑞典），比全国接近高 一倍。专家预测，到2030年上海老年

10、人 口将达到500-600万的峰值。 14 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中一部分人，成为了国家经济体 制改革的第一批受影响者，55-65岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们是社会的中坚力量，经历实力较为雄厚，并不渴求财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之 后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫。 出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强。 15 基于以上三点判断， 对于本项目公寓客户和产品的发展， 我们提出两个观点 16 第一：“鸡蛋不能放在一个篮子里”。 CRIC观点/观点一 主观上，公寓类客户 不能完全依赖区域内 升级需求消化；导入

11、外围客户是必然，也 是差异化竞争的必要 动作。 客观上，朱家角郊区 区位特质、板块水乡 环境等因素，有开发 养生、养老主题社区 的有利条件。 占据半壁江山的公寓类物业，客户群注定不能单一。 为什 么要 有养 老客 群？ 17 第二：“要养老客群，但非养老社区定位”。 抓住养老客户，但不能窄化项目整体主题。 5+2度假 养生 改善 投资 养老 CRIC观点/观点二 18 这次，我们着重分析解决三个问题 1 8 CRIC观点 1、本案的养老客户地图和图像？ 2、 如何抓了养老客层，而又不会窄化项目的主题？ 3、 他们需要什么样的产品和配套？ 19 PART 1 20 1 养老客户分类及筛选 老 年

12、 型 阶 段 年 轻 型 阶 段 长 寿 型 阶 段 p55-70岁 这类型老人老人生活能够自理，社区需要有基本配套给老人提供生活方便。老人可以关门生 活，不受外界干扰，也可以到社区的各服务机构参加活动。 p70-80岁 这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施。室内 设计要转为无障碍设计，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器要增设扶手携动，地板防滑要再次加 固，增设专门的家政服务人员为此类老人提供日常必须服务。 p80岁以上 这类型老人需要特别护理，住宅除具备上面两个阶段住宅设计的大部分功能外，还需要增设治疗、 护理、康复以及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室

13、内要给护理人员留下足够的护理空间，要设 有同整栋楼安全警报系统相连的紧急呼救措施，以应付突发情况。总之，需要服务、医疗、护理设 施为一体，老人在这里能得到全方位的护理。 从老年客群细分的需求出发，结合社区调性，建议只选择以高知识、高收入阶层的， 具有稳定经济来源的55-70年龄段，年轻型老人为项目主力养老客群。 21 1 项目公寓物业的客户定位细分 客户 类型 客户 细分 购买目的来源地 物业需求特点 产品特性总价(万)物业与配套 度假 5+2 度假/占有型长期 投资 上海/长三角 u舒适一房、两房70-110平米 u大面积公共空间（客厅） u观景效果突出大面积落地窗 100-170 u优质景

14、观； u人性化的物业管理 提供管家服务 改善居住升级改善上海 u舒适两房、三房110-140平米 u大面积公共空间（客厅） u观景效果突出大面积落地窗 170-200 u优质景观 u人性化的物业管理 提供管家服务 u生活配套便利 养老 候鸟式养老/父母养老上海 u舒适型的2R或者3R u距离配套较近 u合适的价格 u70-110平米 100-170 u人性化的物业管理 提供管家服务 u项目总规划以及规 模 u相对完善的配套 全天候养老居住区域/上海 u投资前景和区位稀缺 u面积区间：70-110平米 u户型设计实用 100-170 u相对完善配套 u户型相对舒适 投资纯投资客出售型投资上海 u

15、非常明朗的投资前景和合适的 收益率 u面积区间：70-110平方米 u处于距离中心区较近区域 100-170 u商业和生活配套 u项目总规划以及规 模 22 发展初期 发展成熟期 社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其 理念更多是父母子女52周末休闲、全家 养生的度假地。 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施， 但同时以养生的需求诉求点为线索，在规划 上导入度假概念实现养生和养老功能的重叠， 但养生的概念强于养老。 时间轴 理念特点 核心诉求 客户占比 时间轴 社区发展成型，是上海乃至长三角地区的退休人士 向往的养老生活居所。 前期养生概念成功植入带来大量客户，辅以市场引 导，主打以养老的需

16、求诉求点为线索，在功能配套 上更多植入养老概念，实现养生向养老功能的过度， 但养生概念并不消失。 1 项目公寓物业的客群构成比例及演变 23 1 具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”是老年社区的发展趋势。 功能 需求 生活休闲功能 居住功能 文化娱乐功能 服务功能 商业功能 其他功能 注重空间的无障碍设计，满足入住 老人基本的生活居住需要 提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公 共间 提供老人增进友谊、交流的空间 提供老人追求进步、提升自我的空间 提供老人渴望年轻，享受童真的空间 24小时为入住老人进行保健、医疗、 理疗、康复的全面护理 保障老人享受周到细致的服务，各种 紧急情况下

17、的应急处理等 满足基本的购物、日用品采够等需求 满足到此度假、陪伴老人的家人需求 单间公寓 套房 别墅 生态公园 户外健身区 棋牌室、茶室、健身房 种植园、图书室歌舞厅 医疗室 护理室 紧急呼叫 日常护理 代办服务 餐厅、超市 洗衣店、美发店 儿童托管中心 医疗护理功能 养老客群的需求特征/功能需求 24 养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是社区内的环境、物业的价值，以及步行 可达的便利小型生活、医疗所等设施；另一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值。 养老型客户需求特征： 认可项目社区内环境 和园林设计； 对私家庭院的面积要 求比较高； 对社区配套的完善性 要求较高，希望涉及日 常生活

18、的配套设施能齐 全：医疗站、便利超市、 社区巴士； 区域配套：三甲级的哮 喘专科医院 1 养老客群的需求特征/产品偏好 根据cric专业团队对于老年社区市调发现，老年人注重的社区便利配套包括： 1、专业老年大学 （ ） 2、老年俱乐部 （ ） 3、老年活动室 （ ） 4、老年茶室 （ ） 5、家庭敬老室 （ ） 6、社区医疗中心 （ ） 7、老年法律咨询室 （ ） 8、老年互助服务社 （ ） 9、老年医疗培训讲座室 （ ） 10、老年食堂 （ ） 11、老年浴室 （ ） 12、安老服务机构 （ ） 13、减少台阶，增加坡道设计 （ ） 14、园区增设紧急呼叫按钮 （ ） 15、公共设施和主要景

19、观节点设置扶手 （ ） 16、社区道路设计实现防滑处理 （ ） 17、提供各种室外健身场所 （ ） 18、实现无死角园区智能化监控设计 （ ） 19、楼体安装电梯 （ ） 20 、专业的智能化设备 （ ） . 养老客户置业关键驱动因素排序 25 PART 2 26 2 6 n“养生的产品，会给人一种积极、 悠闲和健康的感觉，而养老的产品， 会让人联想到悲伤和落寞。“ n“如果我要去度假的话，我会选择 生态环境好的地方一家人去，如果 那是一个养老的地方，我们不会去 的，不想跟老年人混在一起。“ n“这个地方就是看山，能玩的地方 不多，一般2天就可以玩完了，只是 空气质量比较好，所以从大概念来 看

20、，养生比旅游或养老更能落实， 更可信。“ n“如果做养老，会让项目贬值，也 卖不起高价，可能连销售都成问题。 “ 客户如是说 养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概 念所跨的年龄段要大于养老。 功能主题上强化，生活主题上弱化。以避免对整盘主题形成排斥，和对营销 诉求的局限。需要提出一个兼容宽泛的主题概念！ 青年 中年 老年 养生概念 养老概念 2 定位的策略 27 通过研究，我们发现“度假客户”和“养老客户”需求概念上的共同利益因 子是 “健康管理健康管理” 2 主题概念的提炼 健康/疗养管理模式 （尚未危害身体） 健康/康复管理模式 （已经危害身体） 模式定义以自然疗法为核心，旨在 促进身

21、体、心理和生活方 式的平衡，达致身心健康 以物理科技疗法和激素疗 法为核心，结合自然疗法， 旨在促进慢性病、衰老、 运动创伤等的身体康复 主要应用领域减压、排毒、抗衰老 肥胖、皮肤和身体护理 慢性病、运动创伤 癌症、体检、抗衰老、美 容缩身 需求主体中青年群体（白领、管理 者、企业主） 中老年群体（教授、商人、 企业领导） 建议主题为。 28 结合健康管理的需求，打造一个郊区特色养生概念社区，完善特色功能性配 套和产品元素，市场接受程度较高。 2 主题概念的提炼 朱家角良好的环境基础，是本项目成为养 生型社区的强大支撑。 养生社区的概念挺好的，可以考虑买来投资， 可以买来给父母养老使用，自己也

22、可以去旅 游度假。 度假可以考虑，但是要有吸引人的东西，有 东西可以让人留下来住个几天，比如可以发 呆的地方，可以放松的项目，比如引进泰国 的SPA等。如果配套好的话，父母可以送过 去住一两个月，时间长了我觉得他们住不下 去。 养生度假结合特色旅游功能比较容易为 不同年龄段客户所接受。 29 公 寓 物 业 的 阶 段 主 题 差 异 根据整体开发过程中客群结构的变化，在主题上循序渐进，分三个步骤营销 传到，具体为： 2 主题概念的演变 30 朱家角世界级高尚乐龄社区 集养生休闲、健康管理一体的近郊风情小镇 2 主题定位 全新退休乐龄生活的领跑者 31 PART 3 32 33 3 产品策划/

23、三个打造的原则 建造高标准老年公寓、老年社区，满足当地/近郊中高 收入老年群体对居住的需求； 度假产品与老年公寓的同区而建，子女在周末/节假日 前来度假，同时可探望长辈，可成为本案物业类型的 结合点。 多样化交流空间，定制的无障碍设计、户型设计、环 境设计等人性化的规划设计 34 打造的 老年社 区KPI 指标 硬件 设施 软件 设施 空气新鲜、环境优美、交通便利、安静 空间结构：紧凑、通风、明亮、防火 室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设（紧急 通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征 建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来 医

24、疗:独立的医院 娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保 证老人户外活动的需要 休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安 全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所 无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等 住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人 车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感 通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务 及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及 时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主

25、动提供紧急帮 助 区位环境 单体设计 配套设施 室外环境 专业服务 物业管理 3 产品策划/养老社区KPI指标 35 老年住宅应当配备的基础设施明细表 3 产品策划/规划设计要求 36 配套设施 a健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。 b小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下： 护理室：护理与日常监护活动基地。 机能回复训练室。 医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。 住宅选址与场地设计 规划的先决条件：选择环境质量良好、交通便捷的场地。 a靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 b场地内的合理规划与设计： 尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交

26、流、人际交流的公共交往空间和环境； 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求； 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。 老年公寓的建筑设计 1、空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。 2、设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。 3、体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。 3 产品建议/规划设计要点 37 38 老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性。 u老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的其理念更多是父母

27、 子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配 套将大大增加项目吸引力。 u根据老年人需求打造核心的功能体系和设施但同时以温馨亲情 的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到 社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的 社区转变： 多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节； 完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统； 丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能； 方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施； 精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉。 中国人有很强的家庭观念，落 叶归根，与子孙辈一起共享天 伦之乐是许多老人的心愿。与 美国不同

28、，中国老年人有很强 烈的对亲情和家庭的情感需求。 社 区 定 位 3 产品策划/社区功能配套 39 老年公寓区域设置相应配套：健康服务中心、社区食堂、社区文体中心、社区门诊、（老年 护理院） 如物业管理可行，建议单独设置全护理型公寓，由物业方协同医院共同经营 公寓阅览区 社区食堂 休闲按摩中心乒乓房 医疗配套设施康复中心 3 产品策划/社区功能配套 40 多样化交流空间，定制的无障碍设计、户型设计、环境设计等人性化的规划设计。 无障碍设计： 针对老年人的特殊设计 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道； 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆； 户内紧急呼叫与电子安防系统； 居室充分考虑朝向、采光和通风

29、； 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手； 插座、开关都相应地降低高度； 感应门锁替代旋转式钥匙； 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性。 户型设计各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅； 中国传统观念子女与父母同住；大户型多 卧室； 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。 环境设计方便交流： 大型会所成为老年人相互交流活动的主要 空间； 园林设计强调可交互性：在园林区里都开 辟了小型平台作为随机性的交流空间。 3 产品策划/社区功能配套 41 开敞空间、康体中心等完善的配套服务设施是老年社区必备的要求。 康体中心： 室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、 舞蹈房、室内跑道、温泉，均针

30、对老年人特别设计； 开敞空间： 通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小 型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园； 社区医院、社区农庄、老年大学。 室内游泳池 医护中心 健身活动室 3 产品策划/社区功能配套 42 精致的社区水系和绿化景观，宜居生态居住环境。 水系丰富 高密度绿化 清新空气 悦目花卉 舒适环境 生态居住 3 产品策划/社区功能配套 43 44 老年公寓房型设计 卫生间特别宽大，方 便轮椅以及老人和护 理人员同时进出 阳台空间大进深， 进深不小于1.5米 采用超大净宽走道、 宽大移门、母子门， 入户门净宽不小于 900mm，套内门净 宽不小于800mm 经过调查，上了年纪

31、 的老年人很多喜欢分 床睡，因此有了一房 双床 可摆放双床的卧室 超大入户玄关 浴室内有扶手、紧急救助按 钮、坐凳，能够应付各种突 发情况 杭州 绿城蓝庭颐养公寓 74平米一房67平米一房 3 产品策划/房型设计 45 老年公寓房型设计 北京 澳洲康都乐龄公寓 5号楼标准层B户型 70.35平米一房 向阳扇形结构，能够扩大 阳光采集面。 大阳光室，给老人休闲娱 乐的活动空间 卧室移门设计，让有轮椅 的老人能够进出方便。 一切地面消除高差；浴缸 上沿、马桶离地距离450 毫米，以方便老年人坐用； 浴缸、马桶旁的位置可安 装防滑扶手 卫生间设计 3 产品策划/房型设计 46 室内的门、走道都极为宽

32、 敞，方便老年人及护理人 员出入 北京 澳洲康都乐龄公寓 老年公寓房型设计 户型属于楼层的边套，有 较好的视野，在面向外的 方向均有阳台或大飘窗 5号楼标准层A户型 105.85平米二房 卫生间防护设施设计 3 产品策划/房型设计 47 居室功能齐备，分主次卧 空间，主卧有配套独立卫 生间，在享受完善服务的 同时，仍可感到居家般的 自由 北京 将府庄园老年公寓（全租赁） 老年公寓房型设计 长租居家型公寓 116平米二房 每个房间内部都有独立 呼叫系统； 配备医用电梯 餐厅、客厅 宽敞卧室，卫生间套房设计或就近布置 卫生间防护设施设计 楼道公共部位防护设施设计 3 产品策划/房型设计 48 1. 楼梯踏步尺寸 对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm