云南旅游(景洪)旺地地产投资分析研究报告

1、0 0 景洪西双版纳 商业旅游地产分析报告 2010年11月 西双版纳万达项目 市场调研及产品初步建议 2 2 第一部分 地块分析 第二部分 外部环境分析 第三部分 房地产市场分析 第四部分 项目定位 3 3 区位区位 属性属性 项目位于噶栋片区，原定位为景洪工业园区，位置相对偏远，市场认知度低项目位于噶栋片区，原定位为景洪工业园区，位置相对偏远，市场认知度低 ，目前仅有一条路可以到达噶栋片区，但不能到达项目所在地。，目前仅有一条路可以到达噶栋片区，但不能到达项目所在地。 项目位于噶栋片区，原定位为景洪工业园区， 位置相对偏远，市场认知度低。 目前仅有一条路可以到达噶栋片区，但不能到 达项目所

2、在地。 项目为飞机降落必经区域，有明显噪音污染。项目为飞机降落必经区域，有明显噪音污染。 项目地块位置图项目地块位置图 嘎栋片区嘎栋片区 旅游度假区旅游度假区 高档居住中心高档居住中心 城中心片区城中心片区 商业行政中心商业行政中心 本项目 机场机场 城中心片区城中心片区 商业行政中心商业行政中心 7km7km 10km10km7.5km7.5km 唯一可以通向噶栋片区的路唯一可以通向噶栋片区的路 4 4 区位区位 属性属性 地块处于两山丘之间，南侧临近流沙河，自然条件优越。地块处于两山丘之间，南侧临近流沙河，自然条件优越。 地块处于两山丘之间，南侧临近流沙河，自然条 件优越。 项目地块位置图

3、项目地块位置图 嘎栋片区嘎栋片区 旅游度假区旅游度假区 高档居住中心高档居住中心 城中心片区城中心片区 商业行政中心商业行政中心 本项目 机场机场 澜沧江澜沧江 流沙河流沙河 本地块本地块 山山 丘丘 山山 丘丘 城中心片区城中心片区 商业行政中心商业行政中心 5 5 地块地块 属性属性 地块内部地势平坦，内部有大量植被。地块内部地势平坦，内部有大量植被。 n占地面积22.4万平米； n建筑面积33.6万平米； n容积率1.5； n限高40米； n地块内有大量植被； n地块内部地势平坦。 6 6 地块发地块发 展机会展机会 项目地块做传统住宅产品存在较大风险，应该寻找其他突破，充分发挥项目项目

4、地块做传统住宅产品存在较大风险，应该寻找其他突破，充分发挥项目 优越的自然条件这一优势。优越的自然条件这一优势。 地块位置相对偏远，市场认知度低，短期内开发面向当 地居民的住宅产品存在较大的去化压力。 项目位于西双版纳，且项目地块处于两山丘之间，南侧 临近流沙河，自然条件优越，可以考虑旅游产品。 区位属性 地块属性 项目体量为33.6万平米，达到景洪年成交量54%，项 目面向本地客户存在较大的消化风险。 项目体量 7 7 第一部分 地块分析 第二部分 外部环境分析 第三部分 房地产市场分析 第四部分 项目定位 8 8 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 城市城市 概况概况 西双版纳常年

5、温暖，四季如春，依靠热带雨林的自然景观和少数民族风情成西双版纳常年温暖，四季如春，依靠热带雨林的自然景观和少数民族风情成 为西南乃至全国热点旅游城市。为西南乃至全国热点旅游城市。 n西双版纳常年温暖，四季如春，依靠热带雨林的自然景 观和少数民族风情成为西南乃至全国热点旅游城市。 n西双版纳是云南面向东南亚、南亚的重要通道和对外开 放的窗口，战略地位十分重要。 n自治州辖景洪市、勐海、勐腊1市2县，国土面积2万平 方公里，常州人口107万人。有傣、哈尼、拉祜、彝、基 诺、布朗、瑶、回等少数民族，其人口占总人口71%，建 有7个民族乡。 n西双版纳是名副其实的植物王国和动物王国，境内热带 雨林自然

6、保护区360万亩。在这些密林里，蕴藏着2万多 种植物资源，其中高等植物有5000多种，约占全国的1/6。 9 9 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 交通交通 状况状况 拥有海陆空拥有海陆空4 4个国家一类口岸，具备成为全国以及东南亚旅游目的地的机会个国家一类口岸，具备成为全国以及东南亚旅游目的地的机会 和可能性。和可能性。 n西双版纳机场：景洪机场是省内仅次 于昆明的第二大航空口岸。已开辟了至 昆明、大理、丽江、上海、天津、曼谷、 重庆等多条航线。 n景洪港： 国家一类水口岸，年货物吞 吐量10万吨，客运量40万人次，已开辟 了景洪至缅甸清迈、老挝万象等地的国 际水运航线 。 n打洛

7、口岸：国家一类口岸，对缅的重 要边境旅游口岸。 n磨憨 口岸：中老两国唯一的国家一类 陆路口岸，昆曼公路从该口岸出境，经 老挝至泰国清莱府与泰国公路相连，直 达曼谷。 1010 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 经济发展经济发展 gdpgdp 西双版纳西双版纳gdpgdp保持平稳增长，保持平稳增长，20092009年实现年实现gdp139gdp139亿元。亿元。 ngdp：近年来西双版纳以10%以上的增长速 度保持平稳增长，2009年实现gdp总量139亿 元，增长率达到了12.8%。 n2010年1-9月份实现gdp102亿元，增长率 依然维持在10%（10.2%）以上。 n人均g

8、dp：2009年西双版纳人均gdp为 12920元，环比2008年增长12.2%，增长速度 较快，基本与gdp增长速度持平。 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 1111 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 经济发展经济发展 产业结构产业结构 旅游产业是西双版纳的支柱产业，旅游产业是西双版纳的支柱产业，20092009年旅游业收入占年旅游业收入占gdpgdp比重高达比重高达 36.3%36.3%，未来依然有较大增长空间。，未来依然有较大增长空间。 n产业结构：西双版纳产业结构不断优化， 一产比例逐步下降，二产、三产比例逐步

9、 上升，产业结构逐步向“三、二、一”的 结构转变。 n支柱产业：旅游与文化、林业、电力、畜 牧业与绿特食品加工业、云麻、傣药南药。 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 旅游旅游西双版纳西双版纳三亚三亚杭州杭州大连大连青岛青岛全国全国 gdp（亿元）139 175 5099 4418 4890 335353 旅游收入（亿元）50 104 803 480 489 13884 旅游占gdp比重（%）36.3 59.3 15.8 10.9 10.0 4.1 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 n旅游业：2009年西双版纳实现旅游收入50 亿元，占gdp比重达到36.3%，远

10、高于全国 平均水平（4.1%）。 n从各旅游城市对比来看，西双版纳旅游业 比重较高，是典型的旅游城市，对比三亚来 看，西双版纳旅游业依然有较大发展空间。 1212 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 经济发展经济发展 收支水平收支水平 近年来收支水平不断提高，近年来收支水平不断提高，20092009年城市居民人均可支配收入年城市居民人均可支配收入1222512225元，人元，人 均消费性支出均消费性支出95609560元，占到人均可支配收入近元，占到人均可支配收入近8 8成，消费水平较高。成，消费水平较高。 n人均可支配收入：近年来城市人均可支配 收入不断上涨，年均增长率高于10%，

11、2009年人均可支配收入达到12225元，环比 2008年增长10.9%。 n人均消费性支出：2009年城市人口人均消费 性支出9560元，环比2008年增长19.3%，增速 较快。从人均消费性支出占人均可支配收入的 比例来看，西双版纳近8成，消费比例较高。 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 1313 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 经济发展经济发展 其他其他 20092009年以来固定资产投资大幅增长，年均增长年以来固定资产投资大幅增长，年均增长3030个百分点。个百分点。 社会消费品零售总额平稳增长，消费需求逐步

12、扩大，商业市场逐步繁荣。社会消费品零售总额平稳增长，消费需求逐步扩大，商业市场逐步繁荣。 n固定资产投资：2009年以来，固定资产 投资大幅增长，增长率达到30%左右， 2010年1-9月份完成固定资产投资65亿元， 环比去年同期增长25%。 n社会消费品零售总额：近年来社会消费 品零售总额以年均18%的增长速度平稳增 长，2010年1-9月份实现社会消费品零售总 额39亿元。 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 1414 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 旅游旅游 状况状况 西双版纳是国家级重点风景名胜区，西双版纳是国

13、家级重点风景名胜区， 民族文化、民族风情、热带雨林、观民族文化、民族风情、热带雨林、观 赏植物、野生动物等自然和人文景观融为一体赏植物、野生动物等自然和人文景观融为一体 。 n傣族园：保存最完好的五个傣族自然 村寨，占地面积3.36平方公里。 n森林公园：融汇独特的原始森林自然 风光和迷人的民族风情。园内有热带沟 谷雨林，孔雀繁殖基地、猴子驯养基地、 大型民族风情演艺场、爱伲寨等十大景 区五十多个景点 。 n望天树：40-70多米高的望天树，架设 在望天树上的“空中走廊” 。 n民族风情园：将西双版纳珍贵的热带 植物和浓郁的民族风情溶为一体，是西 双版纳景观的一个缩影 。 1515 第二部分第

14、二部分 外部环境分析外部环境分析 旅游旅游 状况状况 旅游业快速发展，旅游业快速发展，20102010年年1-91-9月份接待游客月份接待游客646646万人次，实现旅游收入万人次，实现旅游收入5555亿亿 元，环比元，环比20092009年同期增长年同期增长32.2%32.2%。 n接待游客人次：2009年接待国内外游 客首次突破700万人次，其中海外游客 占到2.2个百分点。2010年1-9月份已接 待游客646万人次。 n旅游收入：近年来旅游收入大幅增长，4年 间从27亿元增长到50亿元，几乎实现旅游收 入翻倍增长。 n2010年1-9月份实现旅游收入55亿元，环比 去年同期增长32.2

15、%，旅游市场增长强劲。 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 旅游旅游 20062006 年年 20072007 年年 20082008 年年 20092009 年年 20102010年年1-91-9 月月 接待游客次数（万）359.7503624.3701.3645.8 接待游客次数增长率（%）27.339.824.112.317.5 海外游客次数（万）2.96.811.315.212.6 海外游客增长率（%）-7.514065.834.244.1 国内游客次数（万）356.8478.8590.1686.1605.7 国内游客增长

16、率（%）27.738.123.216.317 海外游客占比（%）0.8 1.4 1.8 2.2 2.0 1616 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 旅游旅游 状况状况 西双版纳酒店整体档次偏低，市场缺口较大（尤其是西双版纳酒店整体档次偏低，市场缺口较大（尤其是5 5星级高端酒店），一星级高端酒店），一 定程度上限制了旅游业发展，未来酒店及旅游市场具有较大发展空间。定程度上限制了旅游业发展，未来酒店及旅游市场具有较大发展空间。 数据来源：西双版纳旅游局局数据来源：西双版纳旅游局局 酒店名称酒店名称星级标准星级标准 客房数（间）客房数（间）床位床位 套套标标单单合计合计总数总数 金地大酒

17、店待五1828887393523 新傣园酒店待五21491181130 菩提岛度假酒店有限公司待五32864654 傣园酒店四1113520166302 观光酒店四513116152283 景兰大酒店有限公司四212343168291 活发大酒店有限公司四1813227177312 20092009年西双版纳四星级以上酒店列表年西双版纳四星级以上酒店列表 n酒店档次：2009年西双版纳拥有四 星级以上酒店7个，还没有真正意义 的五星级酒店。酒店整体档次不高、 设施落后，一定程度上限制了旅游业 的发展。 类别类别西双版纳西双版纳三亚三亚 接待过夜游客次数（万）326637 五星级酒店数量3（待评

18、）10+15（待评） 四星级酒店数量421 三星级酒店数量1425 星级酒店总数41187 星级酒店客房总数481929612 星级酒店床位总数886257210 n酒店及旅游发展空间：从西双版纳和三亚整体星级酒店对比 来看，西双版纳接待过夜游客总数差不多为三亚的1/2，但星 级酒店数量级客房总数与三亚有较大差距，仅相当于三亚的 1/6，目前西双版纳酒店缺口比较大，未来酒店及旅游市场仍 有较大发展空间。 1717 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 城市城市 规划规划 景洪规划为景洪规划为6 6个片区，本项目位于嘎栋片区。个片区，本项目位于嘎栋片区。 本项目 嘎栋片区嘎栋片区 嘎洒片区

19、嘎洒片区 中心城区中心城区 江北片区江北片区 曼弄枫片区曼弄枫片区 勐泐故宫片区勐泐故宫片区 著名旅游城镇，景洪市 区的卫星城，服务于景 洪城区和曼弄枫片区 景洪市行政、商业、商 务、文化中心 原景洪工业区，目前有 啤酒厂和木材厂，未来 规划为商业、旅游中心 原景洪工业区，目前有 啤酒厂和木材厂，未来 规划为商业、旅游中心 旅游度假风景区，大佛寺 位于片区内，区域内部生 态环境好，宜居性强，未 来全市高端项目聚集地。 西双版纳旅游度假区 的二期，以民族文化 旅游为特色 1818 第二部分第二部分 外部环境分析外部环境分析 小结小结西双版纳房地产发展外部环境小结西双版纳房地产发展外部环境小结 西

20、双版纳是西南乃至全国热点旅游城市，具备成为全国 以及东南亚旅游目的地的条件。 旅游产业是西双版纳的支柱产业，2009年旅游业收入 占gdp比重高达36.3%，未来依然有较大增长空间。 西双版纳旅游业快速发展，年接待游客人数突破700万 人次，相当于本地人口（107万）7倍。 产业结构 城市属性 旅游发展 gdp、人均可支配收入、人均消费性支出、固定资产投 资等指标持续增长，经济发展状况良好。 经济发展 1919 第一部分 地块分析 第二部分 外部环境分析 第三部分 房地产市场分析 第四部分 项目定位 2020 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 房地产开房地产开 发投资发投资 西双

21、版纳房地产还处于启动期，未来具有较大增长空间，西双版纳房地产还处于启动期，未来具有较大增长空间，20092009年以来房地年以来房地 产开发投资增长较快，产开发投资增长较快，20102010年年1-91-9月份同比增长月份同比增长33%33%。 n房地产发展阶段：西双版纳2009年人均gdp12920 元，折合不到2000美元，房地产目前还处于初级阶段， 未来具有较大增长空间。 房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均gdpgdp关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准 发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期 快速发展快速发展 期期 稳定发展稳定发展 期期 人均gdp （美元） 1000 3

22、000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征生存需求 生存、改 善需求兼 有 改善需求 为主 改善需求 为主 发展特征发展特征 单纯数量 型，发展 较慢 平稳发展 以数量为 主，数量 与质量并 重 快速发展 以质量为 主，数量 与质量并 重 缓慢发展 综合发展 型 n房地产开发投资：2009年以来，房地产开发投资 增长较快，2010年1-9月份完成房地产开发投资 16.6亿元，相比2009年同期增长33%。 西双版纳西双版纳2006-20102006-2010年房地产开发投资增长情况年房地产开发投资增长情况 数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局 2121

23、第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 西双版纳西双版纳 市场规模市场规模 20092009年西双版纳施工面积年西双版纳施工面积247247万平，竣工面积万平，竣工面积5858万平，销售面积万平，销售面积8080万平（万平（ 其中景洪市其中景洪市6262万平）。万平）。 n施工面积：2007以来，房地产施工面积增 长较快，2008年、2009年分别实现增长 69%和31%。2009年施工面积247万平米。 西双版纳西双版纳2007-20092007-2009年房地产施工面积及增长情况年房地产施工面积及增长情况 n竣工面积：2007以来，房地产竣工面积增 长较快，年均增长50%以上，20

24、09年房地 产竣工面积为58万平米。 房地产数据房地产数据20072007年年 20082008 年年20092009年年 20102010年年1-91-9 月月 房地产开发投资（亿）7.21619.116.6 增长率（%）-5.8123.419.233 房地产施工面积（万平）111.3 187.7 246.7- 增长率（%）44.268.631.4 - 房地产竣工面积（万平）24.9 45.657.5- 增长率（%）59.8 82.926.1 - 商品房销售面积（万平）47.7 78.579.856.5 增长率（%）64.61.7 15 n销售面积：自2008年销售面积出现大幅上涨后，近 两

25、年商品房销售面积增长区域缓和，2009年销售面积 80万平米（其中景洪市62万平米），2010年1-9月份 实现销售面积57万平米。 n供求对比（销竣比）：2007以来市场整体 处于供不应求局面，近两年供不应求的局面 不断缓解，但依然处于供不应求的局面， 2009年销峻比为1.4. 2222 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 景洪市景洪市 市场规模市场规模 20092009年景洪市实现销售年景洪市实现销售6262万平米，其中住宅万平米，其中住宅5252万平米，占比万平米，占比83.6%83.6%，户均，户均 面积面积106106平米。平米。 n各物业销售情况：2009年景洪 市住

26、宅产品销售52万平米 （4872套），占总体销量的 83.6%，户均面积106平米。 20092009年景洪市总体销售情况年景洪市总体销售情况 n景洪总体市场规模：2009年销 售5715套，累计62万平米，销 售均价为2532元/平米。 20092009年景洪市年景洪市 均价（元均价（元/ /平平) ) 销量（套）销量（套） 销售面积（平）销售面积（平） 销售金额（万元）销售金额（万元） 一季度一季度 2207 953 107649 23762 二季度二季度 2028 2207 224135 45463 上半年上半年 2086 3160 331784 69226 三季度三季度 2912 13

27、94 155634 45319 四季度四季度 2644 1140 121865 32219 下半年下半年 3023 2561 288338 87179 全年全年 2532 5715 619298 156806 20092009年景洪年景洪 市市 成交套成交套 数数 成交面积（平）成交面积（平） 成交金额（万元）成交金额（万元） 成交均价（元成交均价（元/ /平）平） 办公用房办公用房 36092 1540 2528 车库车库 1923522 987 2802 其他其他 3210327 9614 9310 商业用房商业用房 61681398 37504 4608 住宅住宅 4872517958

28、107161 2069 20092009年景洪市各物业类型销售情况年景洪市各物业类型销售情况 2323 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 住宅产品住宅产品 销售情况销售情况 20102010年月均销售年月均销售674674套，套，6785167851平米，环比平米，环比20092009年出现较大增长，户均面年出现较大增长，户均面 积略有下降，销售价格仅微涨积略有下降，销售价格仅微涨2%2%，为，为21012101元元/ /平米。平米。 n户均面积：2010年1-9月 份住宅产品户均面积为101 平米，较2009年的户均106 平米有所下降。 20102010年景洪市月度销售情况及

29、月均去化速度年景洪市月度销售情况及月均去化速度 n月均销售量：2010年1-9月住宅产品月 均销售674套，67851平米，相比2009年 的月均406套，43163平米有较大增长， 月均套数增长66%，月均销量增长57%。 类别 2010- 1 2010-2 2010- 3 2010-4 2010- 5 2010-62010-72010-8 2010- 9 2009年 月均数据 2010年 月均数据 套数631 480 545 519 608 860 1147 893 385 406 674 销售面积 （平米） 69307 37769 41715 52859 56777 85559 1130

30、86 110241 43349 43163 67851 销售金额 （万元） 12749 8653 9381 12351 14690 23845 20408 17310 8923 8930 14257 销售价格 （元/平） 1839 2291 2249 2337 2587 2787 1805 1570 2058 2069 2101 n销售价格：2010年1-9月份 住宅产品销售均价为2101元/ 平米，相比2009年的2069元/ 平米，仅上涨2%。 2424 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 住宅产品住宅产品 市场容量市场容量 根据景洪市人口结构分析，预计根据景洪市人口结构分析，

31、预计20102010年住宅市场容量在年住宅市场容量在7575万平米左右。万平米左右。 自住需求 投资需求 15.9万（非农人口）0.054%（年度增加结婚人口 比例）28.88（人均住宅建筑面积） =2.48万平 首套（婚房驱动） 二次置业（改善） 外来人口驱动置业 投资度假需求置业 15.9万（非农人口）0.75（人均住宅建筑面积增 加幅度）=11.9万平 备注：考虑到本地人均住宅面积达到备注：考虑到本地人均住宅面积达到28.828.8平，总体平，总体 处于较高水平，这一需求会逐步减小。处于较高水平，这一需求会逐步减小。 1828（年均增加外来人口）28.88（人均住宅建 筑面积）=5.28

32、万平 52万（年均销售面积）40%（目前投资需求比 例）20%（预计投资需求增长率）=4.16万 当前市场销量： 2009年实现销售 52万平米 预计增加容量： 23.8万平米 住宅市场容量 预估： 75.8万平米 注：本预测模型中未考虑父母遗留给子女房产，预估数据一般略大于市场真是容量。 2525 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 住宅产品住宅产品 产品特点产品特点 景洪市住宅主要以多层和高层为主，主流面积区间是景洪市住宅主要以多层和高层为主，主流面积区间是30-6030-60平米的投资度假平米的投资度假 产品和产品和90-14490-144平米的自住产品。平米的自住产品。 n

33、户型面积：景洪市住宅主流面 积段是30-60平米的投资度假产 品和90-144平米的自住产品。 住宅产品分建筑形式销售情况住宅产品分建筑形式销售情况 n建筑形式：景洪市住宅主要以 多层和高层为主，小高层比例较 低。 住宅产品分面积段销售情况住宅产品分面积段销售情况 面积段 2009年2010年1-9月 套数套比套数套比 30以下 142829.3%1505 25.6% 30-60 60-9055611.4%851 14.5% 90-144216844.5%2556 43.4% 144以上72014.8%977 16.6% 合计4872100%5889 100% 建筑形式 2009年2010年1

34、-9月 套数套比套数套比 低层2565.3%751.3% 多层239049.1%313853.3% 小高层681.4%450.8% 高层215844.3%263144.7% 合计4872100%5889100% 2626 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 市场市场 格局格局 景洪目前在售项目集中在城中心片区和曼弄枫片区，本项目所在噶栋片区整景洪目前在售项目集中在城中心片区和曼弄枫片区，本项目所在噶栋片区整 体还处于未开发状态。体还处于未开发状态。 嘎栋片区嘎栋片区 江北片区江北片区 曼弄枫片区曼弄枫片区 大佛寺大佛寺 机场机场 合顺景苑合顺景苑 鑫源银座鑫源银座 金象盛景金象盛景

35、 花伴里花伴里 中景明城中景明城 江南名苑江南名苑 西双拾贰城西双拾贰城 滨海国际滨海国际 冠嘉冠城冠嘉冠城 雨林畅享雨林畅享岭秀映像岭秀映像 本项目 城中心片区城中心片区 9 9号公馆号公馆 2727 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 竞争竞争 分析分析 城中心多为高层、小高层，户型分为城中心多为高层、小高层，户型分为40-8040-80平投资性产品和平投资性产品和100-150100-150平的自平的自 主性产品，曼弄枫片区则多为别墅产品，面积普遍在主性产品，曼弄枫片区则多为别墅产品，面积普遍在200200平以上。平以上。 项目名称所在区域建筑面积建筑形式开盘时间主力户型 正

36、元雨林畅享曼弄枫16.17双拼、花园洋房、叠拼2009年12月花园洋房120-150，叠拼250，双拼250-300 岭秀映象曼弄枫5.9别墅2007年10月280-335 西双拾贰城城中心46高层、小高层2008年10月40-90平投资产品、130-150平三居 滨港国际城中心19多层2010年3月48-86平度假公寓和190-200平四房 冠嘉冠城城中心20别墅、高层2010年9月30-40平公寓，94-140平三居，联排230-250 中景名城城中心6.1高层2008年5月30-97平 合顺景苑城中心5多层2009年12月100-120平 金象盛景城中心1.9高层未开盘42-142平 花

37、伴里城中心19高层、小高层2009年1月105-130平 鑫源银座城中心2.2高层、小高层2010年3月80-200平 9号公馆江北4.3高层、小高层2010年9月80-140平两居、三居 2828 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 销售销售 情况情况 在售项目大多处于尾盘，销售价格在在售项目大多处于尾盘，销售价格在30003000元元/ /平米左右，月均销售平米左右，月均销售3434套。套。 项目名称所在区域 建筑面积 套数开盘时间 销售价格累计销售率月均去化速度销售周期 （万平）（元/平）（面积）（套数）（月） 雨林畅享曼弄枫16.2146（对外） 2009年12 月 300

38、0-4800（别墅 ）70%9 11 岭秀映象曼弄枫5.9149 2007年10 月4000（别墅）94%4 36 西双拾贰城城中心46900（一期） 2008年10 月3300 96%36 24 滨港国际城中心19200（一期）2010年3月3150 80%18 9 冠嘉冠城城中心20200（当期）2010年9月3000 70%47 3 中景名城城中心6.15502008年5月3200 60%11 29 合顺景苑城中心5400 2009年12 月2800 92%33 11 金象盛景城中心1.9200未开盘待定0%- 花伴里城中心1920002009年1月2900 96%87 22 鑫源银座城

39、中心2.22002010年3月2700-328098%22 9 9号公馆江北4.34642010年9月2800 50%77 3 合计34 2929 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 客户客户 结构结构 本地客户与外地客户占比为本地客户与外地客户占比为6 6：4 4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。 市内客户：市内客户：60% 客户特征：客户特征：机关公务员、事业单位 职工、私营业主、商贸业主及部分 工薪阶层。 购房目的：购房目的：自住为主（80%），兼 顾部分投资客户。 外省客户：外省客户：21%21% 客户特征：客户特征：北方（东北、北

40、京为 主）、重庆、湖南等。 购房目的：购房目的：度假（避寒）、投资。 省内各地州：省内各地州：17%17% 客户特征：客户特征：经营茶叶、玉石、橡胶、 药品的生意人。 购房目的：购房目的：投资。 周边乡镇：周边乡镇：2%2% 客户特征：客户特征：橡胶园、茶叶园及经营水 果的农场主。 购房目的：购房目的：自住兼投资。 本地购房客户分析本地购房客户分析 3030 西双西双 拾贰城拾贰城 西双版纳标杆项目，主打西双版纳标杆项目，主打40-9040-90平米的投资产品和平米的投资产品和130-150130-150平的三居产品，平的三居产品， 兼顾投资和自住需求，项目市场度较高。兼顾投资和自住需求，项目

41、市场度较高。 项目平面图项目平面图项目实景图项目实景图 4040平左右单身公寓平左右单身公寓130130平米三居平米三居 项目西双拾贰城西双拾贰城 所在区域城中心片区 具体位置西双版纳景洪市新大桥南侧 建筑形式高层、小高层高层、小高层 建筑面积46万平米 容积率1.1 总户数900 开盘时间2008年10月 主力户型40-9040-90平投资产品、平投资产品、130-150130-150平三居平三居 销售价格3300元/平米 销售情况 仅剩30套左右，多位40平单身公寓 和198以上大户型 开发商云南浩宇实业(集团)有限公司 客户情况 本地公务员、公司中高层管理人员、本地公务员、公司中高层管理

42、人员、 云南及周边省份投资客户云南及周边省份投资客户 n 项目点评：项目点评： 项目为西双版纳标杆项目，为25层的江景住 宅项目，周边配套齐全，产品兼顾投资和自 住，市场认可度较高。 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 3131 冠嘉冠嘉 冠城冠城 城中心边缘城中心边缘2020万平米的纯居住大盘，项目宜居性强，产品多以万平米的纯居住大盘，项目宜居性强，产品多以94-14094-140平米平米 的三居产品为主力户型，并配置的三居产品为主力户型，并配置6060套双拼、联排别墅。套双拼、联排别墅。 项目平面图项目平面图项目效果图项目效果图 132132平三居平三居130130平米三居平米

43、三居 项目冠嘉冠城冠嘉冠城 所在区域城中心片区 具体位置西双版纳景洪市勐海路南国帝景旁 建筑形式高层、别墅高层、别墅 建筑面积20万平米 容积率2.7 总户数1600 开盘时间2010年9月 主力户型 住宅住宅30-4030-40平公寓、平公寓、94-14094-140平三居平三居， 联排联排230-250230-250平平 销售价格住宅3000元/平，别墅4800元/平 销售情况新开3栋，200套左右，销售70%左右 开发商西双版纳冠嘉地产开发有限公司 客户情况 本地中高端自住客户，外地投资、度本地中高端自住客户，外地投资、度 假、避寒客户（北方客户居多）假、避寒客户（北方客户居多） n 项

44、目点评：项目点评： 项目毗邻流沙河，临近机场，为近郊的20万 平米居住大盘，宜居性强。项目住宅主力户 型为94-140平米三居，满足自住、度假需求， 别墅面积介于230-250平米。 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 3232 潜在潜在 供应供应 市场未来供应量较大，且供应区域比较分散，世纪金源项目对本项目形成一市场未来供应量较大，且供应区域比较分散，世纪金源项目对本项目形成一 定竞争力。定竞争力。 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 编号编号 用地性质用地性质 挂牌时间挂牌时间 土地面积（平）土地面积（平） 容积率容积率 可售面积（平）可售面积（平） a-16商业商

45、业2010.95733.02.514332.5 a-17商业商业2010.95756.92.514392.3 a-18商业商业2010.946666.81.884000.2 a-19商业商业2010.93955.02.59887.5 a-20住宅2009.125926.71.810668.1 b-1商业商业2009.45927.02.514817.6 b-2住宅2009.915285.11.624456.1 b-3住宅2008.1213150.11.519725.1 b-4住宅2008.125758.01.58637.0 b-5住宅2009.47839.01.814110.3 b-6商业商业2

46、010.333304.82.583261.9 b-7住宅2010.315333.71.827600.7 b-8住宅2010.95024.01.78540.8 b-9住宅2009.8696666.41.1766333.0 从近两年成交但未形成供应的土地来看，住宅与商业成 交86.6万平，折合建筑规模110万平。其中嘎栋片区商 业12.2万，住宅3.3万平。 本项目本项目 a16a19 a20 b5 b8 b7 b2 b6 b9 b4b3 b1 其中世纪金源圈地4148.8亩；总建筑面积61.29万平方 米，建设康体中心、滨湖休闲生态区、五星级酒店，为 本项目未来主要竞争对手。 世纪金世纪金 源项

47、目源项目 商业商业住宅住宅 3333 小结小结西双版纳房地产市场小结西双版纳房地产市场小结 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 西双版纳整体市场供不应求，2009年竣工面积58万平， 销售面积80万平（景洪占比近8成，62万平米）。 景洪目前在售项目集中在城中心片区和曼弄枫片区，本 项目所在噶栋片区还处于未开发状态。 供需规模 市场格局 在售项目大多处于尾盘，销售价格在3000元/平米左右， 月均销售34套。 销售情况 本地客户与外地客户占比为6：4，省外客户多来自于北 方、重庆、湖南等。 客户结构 城中心多为高层、小高层，产品主打40-80平和100- 150平，曼弄枫片区则多为

48、200平以上别墅产品。 产品表现 3434 第一部分 地块分析 第二部分 外部环境分析 第三部分 房地产市场分析 第四部分 项目定位 3535 项目类型项目类型 城市城市 属性属性 本土本土 市场市场 地块地块 情况情况 基本规律基本规律 案例研究案例研究 市场定位市场定位 功能类型功能类型 客户特点客户特点 产品定位产品定位 档次风格档次风格 建筑形式建筑形式 户型及配比户型及配比 商业商业 车位车位 销售价格销售价格 结合：规划条件结合：规划条件 结合：相似案例结合：相似案例 市场比较法市场比较法 万达品牌溢价万达品牌溢价 第四部分第四部分 项目定位项目定位定位思路定位思路 开发顺序开发顺

49、序 3636 第四部分第四部分 项目定位项目定位项目类型项目类型 地块条件地块条件 规模：占地22.4公顷，建筑面积33.6万平，体量较大； 位置：地块区位较偏，短时间内不会被本地居民认可； 特色：旅游资源、山地景观资源丰富。 城市属性城市属性 热点旅游城市，旅游资源丰富、旅游收入比重较高、年 接待游客超过700万人次。 本地市场处于启动期，发展平缓，市场容量有限； 本地居民住房条件较好，多有住房，首次及改善性需求 较弱； 在售项目目前以本地客户为主，但近年来外地度假、投 资类客户明显增加。 本项目将依托旅游资源、本项目将依托旅游资源、 面向外地客户、打造高面向外地客户、打造高 端旅游住宅地产

50、端旅游住宅地产 本土市场本土市场 项目类型项目类型 以旅游资源为依托、面向外地客户、打造中高端新建型与资源依附型相结合以旅游资源为依托、面向外地客户、打造中高端新建型与资源依附型相结合 的旅游住宅地产。的旅游住宅地产。 3737 项目类型项目类型 以旅游资源为依托、面向外地客户、打造中高端新建型与资源依附型相结合以旅游资源为依托、面向外地客户、打造中高端新建型与资源依附型相结合 的旅游住宅地产。的旅游住宅地产。 民族山寨民族山寨 住宅住宅 主题公园主题公园 高尔夫球场高尔夫球场 度假酒店度假酒店 商业商业 热带雨林热带雨林 动物王国动物王国 山水景观山水景观 总体上旅游住宅地产可分为以下两类：

51、总体上旅游住宅地产可分为以下两类： 新建型（创业型）新建型（创业型） 策划开发一个或多个旅游景区作为整个经营模式的核 心，在旅游景区周边设置住宅地产，借助景区所带动 的消费流实现经济效益。 典型的代表就是深圳华侨城、杭州宋城，通过策划开 发世界之窗、欢乐谷、宋城等主题公园，实现后续住 宅地产项目系列建设升值的。 资源依附型资源依附型 寻求现有旅游景区周边建设的住宅地产项目，享受现 成景区的经济辐射效应。 典型代表：北京香山别墅群、广州南湖国家级旅游度 假区周边的住宅区等。 本项目位于西双版纳自治州，区域内良好的景观条件本项目位于西双版纳自治州，区域内良好的景观条件 与丰富的旅游资源为本项目开发

52、提供了优越的条件。与丰富的旅游资源为本项目开发提供了优越的条件。 与此同时，项目规划打造西南最大旅游项目，必将建与此同时，项目规划打造西南最大旅游项目，必将建 立独特经营模式方能支撑如此规模旅游项目。立独特经营模式方能支撑如此规模旅游项目。 第四部分第四部分 项目定位项目定位项目类型项目类型 3838 旅游住宅地旅游住宅地 产特点产特点 定位高端、高品质高价格、以销售为主、投资价值明显。定位高端、高品质高价格、以销售为主、投资价值明显。 旅游住宅地产有以下共同特点：旅游住宅地产有以下共同特点： 定位高端性定位高端性 相对于普通的社区环境来说，旅游住宅地产所依托的旅游 休闲环境是一种社会稀缺资源

53、。因此经营者往往会采用中 高端定位的开发方式来发挥这一稀缺资源的最大效用，同 时定位上的高端性又可以提升地产项目的稀缺性。 因此，本项目住宅市场可定位于中高端客户。因此，本项目住宅市场可定位于中高端客户。 产品品质高、价格贵产品品质高、价格贵 旅游地产以旅游景观资源为依托，集旅游度假与居住功能 于一体，为了充分利用旅游景观、达到资源价值最大化利 用，较高的产品品质已成为必然选择。 与此同时，同类型住宅项目中，旅游住宅高品质、高端客 户决定项目的高价格。 因此本项目价格策略可考虑高溢价率的基础上低开高走。因此本项目价格策略可考虑高溢价率的基础上低开高走。 正外部效应明显（带动周边土地价值提升）正

54、外部效应明显（带动周边土地价值提升） 旅游景区开发促进区域休闲环境的形成，休闲环境培育 新的市场需求，市场需求增加引发了地产项目成功。 美国城市土地研究所的有关研究表明，主题公园可带动 地价上涨3-4 倍；1991 年华侨城开业后住宅售价比 1990年上升了130%。 以上表明，旅游住宅地产具有较大的投资价值和较高的以上表明，旅游住宅地产具有较大的投资价值和较高的 利润空间，因此本项目可规划一定规模投资产品。利润空间，因此本项目可规划一定规模投资产品。 经营短期性（退出机制以销售为主）经营短期性（退出机制以销售为主） 与普通住宅产业相同，旅游住宅地产也多采用销售模 式，优质项目2-3年便能完成

55、投资回收过程。 本项目住宅部分特别是启动区优先考虑销售。本项目住宅部分特别是启动区优先考虑销售。 第四部分第四部分 项目定位项目定位市场定位市场定位 3939 参考案例参考案例 雅居乐清水湾 三亚陵水县郊区低密度海景大盘，产品类型丰富、客户遍布全国。三亚陵水县郊区低密度海景大盘，产品类型丰富、客户遍布全国。 项目雅居乐清水湾雅居乐清水湾 所在区域海南陵水县 建筑形式别墅、小高层、高层 建筑面积900万平米 容积率0.90.9 开盘时间 2009年3月推出金色果岭和蔚蓝海岸组 团，2009年10月推出翰海银滩组团 装修情况精装修 产品及户型 金色果岭：171栋别墅（独栋、联排、 双拼、四拼）共计

56、254套；2栋高层共 计144套。 蔚蓝海岸：28栋（8-11）小高层住宅 ，共847套。 翰海银滩：115栋别墅，18-28f塔式住 宅。 客户情况 全国各地旅游度假、投资客户，部分 国际客户。 项目启示：项目启示： 项目开盘价格相对较低，有竞争力。项目开盘价格相对较低，有竞争力。开盘时度假公寓均价为8000元/平方米，别墅 15000/平方米，与周边三亚的项目相比，价格十分诱人。 项目推广全面、客户认知度高。项目推广全面、客户认知度高。从项目推出时起，楼盘的宣传就遍及祖国南北， 并在各地建立的分销机构。 项目产品类型全面。项目产品类型全面。如能够看海的瀚海银滩组团，既有洋房，又有别墅，而且

57、都 是一线海景。 第四部分第四部分 项目定位项目定位市场定位市场定位 金色果岭位于清水湾旅游度假区 的入口段，该地块南北走向，东 临36米的景观大道，四面均为高 尔夫球场，空间开阔、环境十分 优美 蔚蓝海岸位于项目的中 前段，为项目前段主要 的商业配套区，南面是 高尔夫球场，东面为卫 星观测站 翰海银滩南面为一线海景， 西侧为新加坡六星级莱佛士 酒店，东侧为顶级游艇码头 区，坐拥一线南中国无敌海 景，尽显尊崇地位 4040 参考案例参考案例 海南富力湾 三亚陵水县海景高端项目，产品以别墅为主、客户面向全国。三亚陵水县海景高端项目，产品以别墅为主、客户面向全国。 项目富力湾富力湾 所在区域海南陵

58、水县香水湾 建筑形式别墅、洋房、酒店式公寓 建筑面积40万平米 容积率0.240.24 开盘时间2008年8月 装修情况精装修 产品及户型 酒店海景公寓（层），以以 66-77单间公寓和140-146的一房二厅 为主力户型 情景洋房，4栋4层4联排式，约170 188平 联排别墅237-249平 独栋别墅平 客户情况全国各地旅游度假、投资客户 项目组成：项目组成： 北区：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。 中区：中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、精品酒店、中心商业街(青年旅馆、 美食商业街、休闲会所、医疗会所)、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公 寓、湖

59、景别墅群。 南区：南区：山体别墅群 、五星级酒店。 第四部分第四部分 项目定位项目定位市场定位市场定位 北区北区 中区中区 南区南区 案例启示：案例启示： 首期精装公寓、洋房、别墅一并推向市场，面向度假、投资客户； 商业街后期迅速招商，提升项目整体配套水平； 在首期示范区和商业街配套成熟的情况下，推出高端产品海景独栋和沙滩独栋 4141 功能类型功能类型旅游度假、投资、养生、居住四大功能。旅游度假、投资、养生、居住四大功能。 从旅游住宅地产特点及参考案例来看：从旅游住宅地产特点及参考案例来看：本项目适合打造面向全 国、以中小户型为主、集度假、养老、投资为一体的高端项目。 从西双版纳及景洪旅游资

60、源分析：从西双版纳及景洪旅游资源分析：市区四面环山，山地景观与 热带雨林资源丰富，旅游、观光特质明显。 从西双版纳房地产市场特点分析：从西双版纳房地产市场特点分析：市场刚刚启动、容量有限， 本地客户不缺房，本项目体量较大，适合外向型发展。 从西双版纳及景洪城市特色分析：从西双版纳及景洪城市特色分析：无工业污染、天然氧吧，傣 族、哈尼族等少数民族文化，具体度假、养生、休闲特质。 从项目自身要素分析：从项目自身要素分析：与市区较近，地块三面环山，周边环境 较好、空气清新、交通畅达，适合当地人居住。 高端高端 生态生态 自然自然 度假度假 投资投资 养生养生 休闲休闲 第四部分第四部分 项目定位项目