设备管理手册77405

1、设备管理手册目录WI/SBOOO Fan tasiaA/0 1/4 编号 标题 页码 版号/状态 001 设备管理组织机构图 1 A/0 002 工程维修主管职责 1 A/0 003 工程维修领班职责 1 A/0 004 维修技工职责 1 A/0 005 设备管理规程 12 A/0 006 设备保修期管理办法 1 A/0 007 水电过户审批制度 2 A/0 008 配电房管理制度 1 A/0 009 发电机房管理制度 1 A/0 010 水泵房管理制度 1 A/0 011 空调制冷设备房管理制度 1 A/0 012 中控/消防中心管理制度 1 A/0 013 电气维修规定 1 A/0 014

2、 临时用电管理规定 1 A/0 015 用水、供水管理规定 1 A/0 016 电梯管理规定 1 A/0 017 测量设备管理规定 2 A/O 018 供配电设备设施安全操作规定 1 A/0 019 供配电设备设施运行管理规定 2 A/0 020 供配电设备设施维修保养规定 2 A/0 021 给排水设备设施操作规定 1 A/O 022 给排水设备设施运行管理规定 2 A/O 023 给排水设备设施维修保养规定 3 A/0 024 二次供水管理规定 2 A/O 025 柴油发电机操作规疋 1 A/O 026 柴油发电机运行管理规定 2 A/O 027 柴油发电机维修保养规定 2 A/0 028

3、 电梯运行管理规定 2 A/O 设备管理手册目录 WI/SBOOO Fan tasiaA/0 2/4 编号 标题 页码 版号/状态 029 电梯日常维修保养规定 3 A/O 030 电梯故障维修规定 2 A/O 031 电梯困人救援规定 1 A/O 032 中央空调操作规定 1 A/O 033 中央空调运行管理规定 2 A/O 034 中央空调维修保养规定 3 A/0 035 消防系统维修保养规定 2 A/O 036 弱电系统维修规定 2 A/O 037 现场安装/维修规定 5 A/0 038 公共设备大的故障维修程序 1 A/O 039 设备更新、技术改造程序 1 A/O 040 风机维修保

4、养规定 1 A/O 041 车库收费系统保养规定 1 A/0 042 库房管理制度 1 A/0 QR-001SB 故障转呈单 1 A/O QR-002SB 外委维修保养申请表 1 A/O QR-003SB 设备停用/封存/报废申请表 1 A/O QR-004SB 设备维修记录 1 A/O QR-005SB 操作票 1 A/O QR-006SB 米购设备验收表 1 A/O QR-007SB 低压配电设备设施例保记录表 1 A/O QR-007SB-1 低压配电设备设施一级保记录表 1 A/O QR-007SB-2 低压配电设备设施二级保记录表 1 A/O QR-008SB 测量设备限制使用记录

5、1 A/O QR-009SB 测量设备统计表 1 A/O QR-010SB 测量设备校准动态记录 1 A/O QR-011SB 配电房运行记录 1 A/O QR-012SB 给排水设备设施例保记录表 2 A/O QR-012SB-1 给排水设备设施一级保记录表 3 A/O QR-012SB-2 给排水设备设施二级保记录表 3 A/O QR-013SB 中央空调维修例保记录表 2 A/O QR-013SB- 1 中央空调维修一级保养记录表 3 A/O 设备管理手册目录 WI/SBOOO Fan tasiaA/0 3/4 编号 标题 页码 版号/状态 QR-013SB- 2 中央空调维修二级保养记

6、录表 3 A/O QR-014SB 水泵房巡查记录 1 A/O QR-015SB -事故报告 1 A/O QR-016SB -年电梯周检杳表 1 A/0 QR-016SB-1 -年扶梯周检查表 1 A/0 QR-017SB 水池（箱）清洗消毒记录表 1 A/O QR-018SB 发电机运行记录表 1 A/0 QR-019SB 电梯运行记录 1 A/O QR-020SB 中央空调系统运行记录 1 A/O QR-021SB 值班记录 1 A/0 QR-022SB 车库收费系统月保养记录表 1 A/O QR-022SB-1 车库收费系统一级保养记录表 1 A/O QR-022SB-2 车库收费系统二

7、级保养记录表 1 A/O QR-023SB 消防系统月检查保养记录表 1 A/O QR-024SB 消防系统年（季）检查保养记录表 1 A/O QR-025SB 用户维修服务单 1 A/O QR-026SB 公共维修派工单 1 A/O QR-027SB 柴油发电机月保养记录表 1 A/O QR-028SB III级设备保养检查记录表 1 A/O QR-029SB 机电设备统计表 1 A/O QR-030SB 设备年度保养计划 1 A/O QR-031SB 水池(箱)加药记录表 1 A/O QR-032SB ()年用水分布情况表 1 A/0 QR-033SB ()年用电分布情况布表 1 A/0

8、QR-034SB 维修供方监控评价表 2 A/O QR-035SB 设备完好率统计表 1 A/O QR-036SB 年用水分析图表 1 A/O QR-036SB-1 年用电分析图表 1 A/O QR-037SB 风机例保记录表 1 A/O QR-037SB-1 风机一级保记录表 1 A/O 设备管理手册目录 WI/SBOOO Fan tasiaA/0 4/4 编号 标题 页码 版号/状态 QR-037SB-2 风机二级保记录表 1 A/O QR-038SB 监控设备月保养记录表 1 A/0 QR-039SB 消防水泵例保记录表 2 A/0 QR-039SB-1 消防水泵一级保养记录表 3 A/

9、0 QR-039SB-2 消防水泵二级保养记录表 3 A/0 QR-040SB 机电设备评价表 1 A/0 QR-041SB 柜式空调机组保养记录 1 A/0 QR-042SB 公共机电设备验收单 1 A/0 QR-043SB 计量器具检疋计划 1 A/0 设备管理组织机构 WI/SB001 Fan tasiaA/0 1/1 工程维修主管职责 WI/SB002 Fa ntasiaA/0 1/1 1、在分公司经理领导下，负责机电安装、维修工程的全面管理工作。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教

10、育，建立安全制度，防 止发生安全事故。 4、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常 运行。 5、负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。 6、负责组织对分公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。 7、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。 8分析水、电的使用分布情况，降低资源的消耗，并将分析统计情况分别记录于-年用 水分析图表、-年用电分析图表、()年用水分布情况表、() 年用电分布情况表中。 9、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。 10、相关文件与记录 QR-036SB -年用水分析图表 QR-03

11、6SB-1-年用电分析图表 QR-032SB ()年用水分布情况表 QR-033SB ()年用电分布情况表 工程维修领班职责 WI/SB003 Fan tasia A/0 1/1 1、承上启下，团结组织全班员工操作维修所辖楼宇内全部建筑、机电设备。 2、每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。 3、以身作则，技术精益求精，作好全班带头人；发动全班人员共同克服工作 中的困难，解决问题。 4、制定维修材料月采购计划/月工作计划，报维修主管审核，分公司审批。 5、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各 项记录。 6、作好全班员工的思想工作，提倡“无私奉献”的工作精

12、神。 7、遵章守纪，认真负责，严把质量关。 8、做好维修保养计划并监督检查实施，确保设备处于良好状态。 9、督促维修技工做好维修服务工作，填好各种表格。不断提高维修服务满意 率。 工程维修技工职责 WI/SB004 Fan tasiaA/0 1/1 1、直接向工程部领班负责，确保整个辖区供水、供电正常。 2、参加供水、供电公司抄表。 3、熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。 4、每日巡视供电、供水系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向相关人员汇报并 及时处理。 5、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。 6、负责公共设施设备及水、电

13、维修。 7、参加抄客户水、电表。 8严格遵守安全技术操作规定并按有关制度办事。 9、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。 10、负责处理业主（业主及客户）水电报修项目。 11、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作。每月对公共用水、用电量进行统计， 如有异常，进行分析并进行解决。 12、每天作好值班记录并填写于值班记录中，准确认真填好各种有关表格。 13、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。 14、相关文件与记录 QR-021SB 值班记录 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasiaA/0 1/12 1. 0目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的

14、公共设备满足服务要求。 2. 0适用范围 公司管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱 电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3. 0定义 3. 1日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机 械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3. 2 一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换； 对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备 除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主

15、要 阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3. 3二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振 动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上 油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐 压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风 道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更 换。 3. 4中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量 磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，

16、使设备能正常运转到下 一次修理。 3. 5大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修 理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 设备管理规程 WI/SB-005 Fa ntasiaA/0 2/12 3. 6 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或 污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3. 7事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3. 8状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4. 0设备分类 根据设备对业主服务的重

17、要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、 电气控制柜）： I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中 央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 U级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、 气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC 现场控制器。 川级设备：除I、U级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电 箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、 清洁、保安通讯设备等。 5. 0设备管理模式 采用计划预修制（三

18、级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大 修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 5. 1对于符合磨损规律的I、U级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水 机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养 护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。 5. 2对于I、U级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报 警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。 5. 3对于川级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在川级设备保养、检查 记录表内。 6. 0

19、职责 6 . 1分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。 WI/SB005 Fa ntasiaA/0 3/12 维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组 织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维 修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。 6. 2人力资源与行政部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。 6. 3分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同 委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公 共

20、机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、 评定供方。 7. 0设备前期管理 7. 1前期介入 设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的 验收，分公司应参与。 7. 2设备的接管验收 7.2.1 设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组成验收组，会 同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达 不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的 接管凭证由分公司对地产商办理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。I、U级设 备由分公司组织专家及分公司技工一同检验

21、，川级设备由分公司检验，填写验收单报 人力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一份作为交接 凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商收取并办理接收手续。对 于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料 清单，全部资料收齐后，在人力资源与行政部办理清单签字、盖章手续。资料由分公 司专人保管。 7.2.2 当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手 续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，分公司须向发 展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费 单提交公司人力资

22、源与行政部审核。审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户 事宜，分公司负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书 等对外合同会签手续。 Fan tasia WI/SB005 A/1 4/12 7. 3设备的编号 设备编号由以下四部分组成： 第一部分表示设备的类别：用数字0 1 99表示； 第二部分表示单位的名称：用分公司前两字的第一个字母表示。 第三部分表示单位设备序号：用数字1 .2.3 表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、U、川表示； 例： 03XN 1( I ) 电梯喜年中心1号梯 I级管理设备 7. 4设备的建帐 分公司给所管物业的全部设备编号，并填写机电设

23、备统计表。 7. 5设备质量缺陷整改 新入伙的分公司，机电设备接管后，由分公司委托专业公司对设备质量缺陷进行三个 月整改，整改达到企业标准后，由公司组织验收，通过后，再与供方签订公共机电 设备维修保养合同。 7. 6设备标识管理 7.6.1 设备标牌 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，分公司可要求进行质量缺 陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。 7.6.2 设备的颜色 设备的颜色由各分公司自行统一。 7.6.3 设备状态标识 重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等)，报废、封存的设备 须标识。 7.6.4 设备标识牌由公司统

24、一设计。 8. 0设备使用管理 8. 1物业公共设备的操作使用权归分公司，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作 设备须征得分公司同意。 8. 2分公司维修技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本分公司 WI/SB005 Fa ntasiaA/0 5/12 管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好 运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。 8. 3分公司维修技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作 是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。 8. 4重要设备（如变压器、中

25、央空调等）的投入、报停须经分公司经理批准。 9. 0设备维修保养管理 9. 1 计划 9.1.1 维修保养计划 9.1.1.1供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报分公司，保养周期、级 别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。分公司审核、调整 后，与分公司保养范围内的设备年度保养计划汇总，于每年12月下旬报公司相关 领导审批，审批后的设备保养计划分公司、专业公司各保留一份。 9.1.1.2 设备中修、大修、更新改造计划由分公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 报总经理审批。 9.1.2检定计划 9.1.2.1 电梯检定计划由分公司制定。 9.1.2.2 计

26、量器具检定计划由分公司制定。 9. 2实施 9.2.1 有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共机电设备维 修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，分公司维 修技工负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 9.2.2 发现设备故障（不属于维修技工负责维修范围内的故障维修），维修技工应用故 障 转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给分公司答复，确定 维修时间。一时无法解决的问题应给分公司书面说明，承诺修复时间。对于重大维修， 分公司应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其 它专业公司委托维修时，供方负责人应

27、先填写外委维修申请表，维修费用在 两千元以下的，由分公司经理批准维修；维修费用在两千元以上的，经分公司经理同 意，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由分公司填写-外委维 修申请表按上述程序办理审批。 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasia A/0 6/12 关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备 事故），须按应急程序进行抢修。分公司首先应电话通知总经理，并立即组织抢修， 恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规定序 补办审批手续。 923设备中修、大修、更新改造工程由分公司选择供方（招标或指定合格的供方）

28、，组织 订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关技工（相关分公司技术技工、 分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。 9. 3 检查 9.3.1 维修保养检查 9.3.1.1 维修技工日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记 录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（I、U、川级设 备）“日常维护保养”计划执行情况由分公司经理检查。 9.3.1.2 设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属I、U级设备由人力资源与行政部组 织检定并备案；属川级设备由分公司检定，所有设备检定记录分公司都应备案。 9.3.1.3 设备中修、大修、更新改造工程竣

29、工验收由人力资源与行政部组织验收。 9.3.2 设备的检定 9.3.2.1 对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。 932.2 有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定 期检定，分公司须保护好计量表、柜上的铅封。 10. 0设备安全管理 10. 1 持证上岗与安全检查 从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上 岗。公司人力资源与行政部每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单 位对安全隐患进行整改。 10. 2安全事故处理程序 当分公司发生设备安全事故后，须立即通知人力资源与行政部。在调查

30、技工未赶到现 场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。分公司须组织技工抢修，保证对业主的 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasiaA/0 7/12 服务。事后分公司须向人力资源与行政部提交设备安全事故报告, 人力资源与行政部 根据分公司的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告， 并提出处理意 见。 11. 0设备封存及报废管理 11. 1设备封存 拟封存的I、U级设备由分公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。 封存地点应保持干燥、干净、安全。分公司应定期检查。封存的设备， 应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。 11. 2设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的

31、设备，由维修技工填写一设备停用/封存/报废审 批表，价值在五百元以下的，由分公司经理批准报废；价值在五百元以上的，经分 公司经理同意后，报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封 存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录上 写明。报废的设备及报废件，分公司应妥善保管，并统一填写一设备停用/封存/ 报废审批表。 12. 0组织对供方的控制 12. 1供方的选取： I类提供零星设备维修的维修方 U类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商 12. 2新供方评价 零星维修及日常养护须外委由分公司按供方初审记录初审内容要求进行评价。符 合要求者拟定为合格供方

32、，列入分公司合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改 造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀约合格 的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。 凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录， 由总经理审批通过后，列入合格供方名单。 12. 3供方选择 工程/采购价款在2000元以下的，由分公司选定 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasiaA/0 8/12 工程/采购价款在2000元以上的，由分公司从合格供方中初选 23家符合条件者报人 力资源与行政部审核，人力资源与行政部审核后确定一家报总经理批准并

33、办理合同会 签手续。 中修、大修更新改造等工程由分公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决 策，确定中标单位。 12. 4供方的评价 供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由分公司进行评价，人 力资源与行政部审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。分包 中修、大修、更新改造工程的供方按维修供方监控评价表进行评价。未发生的条 款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入 合 格供方名单，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合 格供应商名单上去掉。 12. 5供方档案 分公司应建立并保存设备中修、大修、更新改

34、造工程的合格供方档案，档案内容包括： 评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立例保、一保、二 保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。 12. 6工程质量监督及验收 对I类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或约定及有关维修标 准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维 修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认不免除供方对不合格维修 进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在检 查表中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。大中修、 更新改造工程由公司派有关工程

35、师进行现场监督。工程竣工后，由供方、分公司、公 司共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否 满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评 标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规 范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。 验收合格后，由三方在公共机电设备验收单签字盖章后，凭工程结算协议书 才能结清工程款。 设备管理规程 WI/SB005 Fa ntasiaA/0 9/12 13. 0设备技术档案资料管理 13. 1设备技术资料 设备技术资料管理按本文7.2条执行，资

36、料的借阅必须办理相关手续。 13. 2质量记录 13.2.1 设备运行记录、巡查记录、值班记录由分公司填写保存。分公司实施保养、维修的设 备，由分公司维修技工填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、 维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文 9.3.1.1、9.3.1.2条执行。分公司 维修技工对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。 14. 0设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐 14 . 1申请 根据小区正常运作或维修需要，由分公司填写购置设备申请报告。购置总价在五百元 以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在五百元以上的，经分公司经理同意后， 报

37、分公司审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总 经理批准购置。购置的设备，分公司均应建档。 14. 2采购 采购技工应对所采购设备的用途、 基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具 使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、 使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。 14. 3验证 对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由分公司维修技工会同有关技术技工验证， 填写采购设备验收表；分公司方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采 购记录中登记。 14 . 4对于临时和紧急维修所需物品的采购，维修技工必须做到先验证

38、后使用，加强现场验 证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生 日期，并按要求的标识标明。 14. 5 入库建帐：建帐规定同7.4。 15 . 0设备完好率 设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100% 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasiaA/0 10/12 公式中的设备均指I、u级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标 就视为完好。每年年底由分公司维修技工对所管设备进行一次检查，填写机电设备评价 表对检查结果按公式进行统计计算，并将设备完好率统计表于12月15日之前报分公 司。 15. 1维修及时率 用户维修服务及时维修宗数 维

39、修及时率=X 100% 用户维修服务总宗数 每年年底分公司汇总统计用户维修服务单计算维修及时率，分公司审查核实。用 户维修服务单中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则 该宗维修视为不及时。 15. 2维修合格率 用户维修服务合格维修宗数 维修合格率= X 100 % 用户维修服务总宗数 上门维修结束后须由客户在用户维修服务单上对维修服务合格签名认可，若业主 对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。 16. 0相关文件及记录 QR- 001SB故障转呈单QR-040SB机电设备评价表 QR- 002SB外委维修申请表QR 035SB设备完好率统计表 QR-004

40、SB设备维修记录 QF 003SB设备停用/封存/报废审批表 QR- 006SB采购设备验收表 QF 028SB川级设备保养、检查记录表 QR- 029SB机电设备统计表 QR- 030SB设备保养计划表 QR- 01仆W工程竣工验收证明 QR- 012FW工程结算协议书 QR-034SB维修供方监控评价表 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasiaA/0 11/12 设备代码及分类 代码 设备类别名称 01 水泵 02 风机 03 电梯 04 发电机 05 变压器 06 空调（冷水机组、冷却塔、风机盘管、新风空调等） 07 消防设备（包括控制联动柜报警控制器（屏）.防火卷帘门巡检箱.

41、气体自动灭火系 统） 08 公用天线、对讲报警系统（包括对讲主机、视频监视器等）防盗监视系统 09 电气柜（箱）（包括高压开关柜低压配电柜控制柜（箱）照明配电箱电表箱等） 10 维修机具（包括水电、电梯等的维修机具） 11 食堂设备 12 清洁设备 13 交通设备（包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等） 14 保安通讯设备（包括手持式对讲机） 15 办公设备 16 自动抄表系统 17 BA系统 设备管理规程 WI/SB005 Fan tasia A/0 12/12 物业代码及分类 小区代码 喜年中心 字母符号 XN 设备保养、中修、大修周期 序号 设备类别 名称 日常维护 保养周期 一级保 养

42、周期 二级保 养周期 中修 周期 大修周 期 01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 03 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年 04 03 电梯 半月 每半年 每年 三年 六年 05 04 发电机 每月 每季 每年 五年 八年 06 05 干式变压器 每季 每年 / / / 07 06 空冷水机组 半月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火灾报警系统 每月 每季 每年 / / 09 07 气体灭火系统 每月 每季 每年 / / 10 07 消防联动控制柜 每月 每季 每年 / / 11 08 公共天线系统 每月 每半年

43、每年 / / 12 08 对讲报警系统 每月 每季 每年 / / 13 08 防盗监视系统 每月 每季 每年 / / 14 09 低压配电柜 半月 半年 每年 / / 15 09 咼压开关柜 每月 每年 / / / 16 17 BA系统 每月 每季 每年 / / 注：逢高级保养的，低级保养可以不再做 对川级设备，采用事后维修，每年进行一次保养 WI/SB006 Fan tasiaA/0 1/1 设备保修期管理办法 1 . 0国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：供热 与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装， 为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合格之

44、日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保 修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已 满者，应建议发展商适当延长保修期。 2 . 0物业设备接管时，分公司、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别 是电梯）保修的内容、范围、期限，分公司维护的内容、范围，保修款支 付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务 单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需 分公司自己（或委托专业公司）做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。 0设备保修期时间内， 分公司宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可 委托其做日常

45、维护、 级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委 托，工作应以清洁、 防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬 件部分。机电设备、 电梯故障维修，分公司应督促保修单位解决 4. 0保修期结束，保修单位结算保修金时，分公司须在结算申请书上如实填写 使用方意见，并报管理者代表审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公 司有权拒绝签字。 水电过户审批制度 WI/SB 007 Fan tasiaA/0 1/2 用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严 格遵守审批制度。 1 . 0 用电、用水由发展商过户到分公司必须满足以下条件： 1 . 1 各项政府验收通过，物业接管验

46、收、房屋设备验收合格，计量装置符合 要求。 1 . 2 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。 1 . 3 水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者， 就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。 1 . 4 以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。 1 . 5 原用电用水户结清已发生的水电费。 2 . 0 水电过户由分公司负责审核并办理合同会签手续。分公司须向发展商索 要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、 水费单提交公司人力资源与行政部，审核通过后，由分公司具体办理过 户、抄表到户事宜，未经审核分公司不得自行办理。 WI/SB

47、007 Fan tasiaA/0 2/2 水电过户审批制度 水电过户、抄表到户办理流程 配电房管理制度 WI/SB 008 Fan tasiaA/0 1/1 为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制 定配电房管理制度。 1.0 配电房全部机电设备由维修技工负责管理和值班，停送电由值班技工 操作，无关技工禁止进入配电房。 2.0 配电设备由维修技工负责管理和值班，配电设备的停送电由值班维修 技工操作，非值班维修技工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操 作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必 须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关

48、状 态须作好警示、标识。 3.0 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无 尘，室内温度控制在40 C以下，墙壁配挂温度计。 4.0 建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问 题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。 5.0 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。 6.0 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正 常使用。 7.0 相关文件与记录 QR005SB操作票 发电机房管理制度 WI/SB009 Fan tasiaA/0 1/1 1. 0 非公司领导或维修技工须经分公司经理同意后，在值班维修技工的陪同 下

49、方可进入发电机房，其它技工不得随意进入。平时机房门应加锁。 2 . 0 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。 3. 0 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。 4.0 配电房值班维修技工必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电 机运行时，应派专人值班。 5. 0 每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。 6. 0 发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。非值班或维修技 工不得操作。 7. 0 机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。 8 . 0 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。 9. 0 发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市

50、电意外停电，导致发 电机运行，发生意外伤害。 水泵房管理制度 WI/SB010 Fan tasiaA/0 1/1 水泵房是提供业主及客户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常 工作直接影响到业主及客户人身财产安全。为及时向业主及客户提供合格生活 用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 1.0 值班维修技工应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有 无渗漏水。 2.0经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正 常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自 动位置。 3.0生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试 机

51、一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。 4.0泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。 5.0 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的维修技工管理；透气管应用纱 布包扎，以防杂物掉入水池中。 6.0按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。 7.0保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。 空调制冷设备房管理制度 WI/SB011 Fan tasiaA/0 1/1 空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下 规定： 1 . 0空调制冷机房的全部设备，必须由指定的维修技工管理操作，非维修技工禁止操作。 2 . 0无关人员必须经分

52、公司经理许可，方能进入制冷机设备房。 3 . 0室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。 4 . 0做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应 及时处理并上报。 5 . 0须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确 保机组运行在节能状态，费用不超标。 6 . 0定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。 7 . 0定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。 8 . 0调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。 9 . 0控制冷却塔托盘的水位，避免溢水。 10 . 0空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每

53、周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次, 制冷冷水机组每月清洁一次。 中控室/消防中心管理制度 WI/SB012 Fa ntasiaA/0 1/1 中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到小区的各项安全。为 保障业主人身、财产安全，特制定本制度。 1.0 中控室/消防中心实行24小时值班制度。 2.0 各种相关制度、规定、流程、应急电话等须上墙。 3.0 值班护卫员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、 仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。 4.0 火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置

54、 于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值护卫员发现报警信号后，须立 刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号 为误报时，及时将设备复位。 5.0 防盗监视系统的录象带，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门禁、红外防盗系 统报警记录等按下列时间进行保存、 更新：纸张记录须妥善保管一年；录象带信息保存 七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业技工检查后，无用者删除。 6.0中控室/消防中心设备应由维修专业技工进行维修保养。使用者应在使用界面内进行操 作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术技工对系统进行调试、 维修、系统升

55、级时必须征得分公司同意、登记，且分公司维修技工在场情况下，方可进 行，无关技工不得操作中控室/消防中心设备。 7.0 办理业主装修申请时，分公司须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状 况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付 系统维修恢复费。 8. 0对监控设备维修技工每月要进行一次保养 9. 0相关文件与记录 QR 038SB监控设备月保养记录表 电气维修规定 WI/SB013 Fa ntasiaA/0 1/1 为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规 范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定： 1 . 0

56、 必须严格遵守执行国家电气安全操作规定，维修技工做到培训后持证上 岗，以保证工作万无一失。 2 . 0 供方（或维修技工）对于小区内配置的电气设备，按计划定期保养及维 修。重大电气设备的检修计划，要由分公司把关审查并派专人参加。 3. 0 维修和保养电气设备时，维修技工要采取相应的安全技术措施，分公司 对作业技工必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的 发生。 4. 0 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监 护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后 验电，并悬挂标识牌，操作技工必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作 业。 5. 0 维修后

57、的电气设备及线路，要经专职技工检查无误并拆除所有的安全措 施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路 上进行工作。 6. 0 本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。 WI/SB014 Fan tasiaA/0 1/1 临时用电管理规定 为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保小区电源线 路安全和电气设施设备安全运行，维护小区业主及客户正常的工作秩序和生活 秩序，特制订本规定。 1 . 0 分公司对小区进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量， 必须限定在不影响小区供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维 修技工在报修缮计划时，必须同时上报用

58、电设备详细资料，经分公司批 准后，才能组织施工。 2 . 0 临时用电必须符合消防和安全用电要求。 3. 0 凡进入小区内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器 材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关， 配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插 座，并在分公司专业技工指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 4. 0 进入小区的临时施工技工使用的电动设备和工具，必须在分公司规定时 间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响业主和邻里 的正常休息。 5. 0 分公司专业技工有权对违章操作的技工和电动设备工具进行检查，有权 制止违章电动设

59、备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告分公司， 停止施工。 用水、供水管理规定 WI/SB015 Fan tasiaA/0 1/1 为保证向业主及客户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到 节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下： 1 . 0 由分公司指派一名责任心强、作风正派、身体健康的维修技工负责对楼 宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2 . 0 在非限水季节（以市政府通知为准），分公司应尽力保证随时向供水。 在确实需要临时停水时，应先通知业主及客户。 3. 0 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水质 必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每

60、年5-10月每个月加药三次（每 10天一次）；1-4月及11-12月每个月加药二次。 4. 0 维修技工在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象， 水池的水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向分公司报告，由分公 司组织技工进行抢修，杜绝浪费。 5. 0 随时向业主及客户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节 约用水意识。 6. 0 本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。 7. 0 相关文件与记录 QR- 031SB水池（箱）加药记录表 电梯管理规定 Fan tasia WI/SB016 A/0 1/1 为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定： 一、