保利地产北京西山别墅项目产品建议

1、保利地产西山别墅项目产品建议 一、联排别墅的特点 二、联排别墅产品设计应注重的几个问题 三、联排别墅户型推荐及说明 户型一 说明：该户型总建面 365 平米，地下一层，地上二层，平均每层建面达到 121 平米， 面宽 8.7 米，进深 14.1 米，面宽进深比 3:5。 优点： 、该户型属于边单元户型，故带有西侧露台、窗井、侧窗等，加上南侧面积较 大的采光窗，且面宽进深比合理，整个户型采光非常充分； 、户内楼梯靠东侧墙壁，使玄关、客厅等活动空间得到自然分割，提高户型使 用率，这样的布局方便主人从房间的不同位置上下楼，较实用； 、户外停车，故地下一层主要作为贮藏和健身空间，设有工人房和卫生间、淋

2、 浴等地下接入上下水系统，这一点很多联排别墅都没有做到，保证地上两 层主人空间的相对独立，地下健身时使用卫生间也非常方便；增加西侧窗井， 保证地下采光和通风； 、首层分设南北入户门，双玄关，局部错层，家庭室垂拔，空间感和尊贵感得 到体现；中西厨分离，餐厅设置在西厨南侧，使用方便；家庭室临近南侧入 户门，客厅临近北侧入户门，方便客人停车后北侧入户直接引导进入客厅， 如是主人朋友则可进一步邀请进入家庭室，符合类别墅购买群体的生活及商 务习惯； 、三层休息区，与二层动静分离，保证主人私密性； 缺点： 、首层北侧入户门玄关直对大厅，有碍风水； 、三层布局显局促，主卧室没有步入式衣帽间，主卧室卫生间无法

3、放置浴缸， 明显设计考量不周； 户型二 说明：总建面约 240 平米，平层建面约 82 平米，地上三层，无地下室，面宽 5.7 米，进深 14.2 米，面宽进深比约 2:5； 优点： 、总面积合理，适于三代同居 、动静分离明显，保证主人活动私密性 、较多露台设计，通风效果良好； 缺点： 、面宽窄，进深大，采光不利；双玄关均无遮挡，风水大忌； 、中西厨分割不明显，且厨房开敞，不利于房间保洁； 、三层主卫不能放置浴缸； 、三层北露台必须同过书房进入，破坏书房安静功能； 、次卧面积小，储藏空间小 户型三、 说明：总建面约 300 平米，平层建面约 100 平米，地上三层，无地下室，面宽 7 米，进深

4、 14.2 米，面宽进深比约 1:2； 优点： 、东边单元户型，面宽进深合理，采光充分； 、动静分离明显，保证主人活动私密性，适于三代同居 、餐厅局部垂拔，增加空间感； 缺点： 、北侧入户门通过厨房，生活不便； 、三层主卫不能放置浴缸； 、南侧停车，相对减少庭院可利用面积 户型四、 说明：总建面约 300 平米，平层建面约 100 平米，地上三层，无地下室，面宽 7.2 米，进深 14.2 米，面宽进深比约 1:2； 优点： 、东边单元户型，面宽进深合理，采光充分； 、动静分离明显，保证主人活动私密性，适于三代同居 、餐厅局部垂拔，增加空间感；起居室错层，就餐会客区自然分割 、利用楼梯空间作储

5、藏空间，提高居住使用率 缺点： 、北侧入户门直对大堂，且玄关不易装饰，不利风水； 、主卫不能放置浴缸； 、次卧面积小 户型五、 说明：总建面约 450 平米，地下一层约 90 平米，地上一层建面约 140 平米，地上 二层建面约 100 平米，地上三层建面约 120 平米，标准层面宽 7.3 米，进深 18.4 米， 面宽进深比约 2:5； 优点： 、该户型属于东边单元户型，地下一层为健身空间，地上一层为会客、就餐区， 地上二、三层为休息区，各功能区间以楼层划分，区分明显，私密性较好； 、内庭院三层垂拔，空间感强； 缺点： 、每个楼层虽大体方正，但均出现过多棱角，给后期装修设计增加难度； 、地

6、下室刀把形状，楼梯位于局部中央，导致部分地下空间浪费； 、首层北玄关整队户内楼梯，有碍风水； 、首层楼梯南侧正对卫生间门，风水大忌； 、楼梯位置不合理，导致空间面积浪费很大； 、所有次卧室面积均过小，都在 10 平米左右； 、主卧室衣帽间必须穿过卫生间门才能到达，未考虑实际生活需要； 户型六、 说明：总建面 219.81 ，地上 219.81 平方米，地下 88.32 平方米，建筑形式为五联排； 首层面宽 6.5 米，二、三层面宽 7.5 米，标准层进深 14.5 米，面宽进深比 1:2； 优点： 、面宽进深合理，采光充分； 、空间布局新颖，从地下一层到地上三层，都有比较新颖的布局：地下一层健

7、 身空间设计吧台，工人房、贮藏间；地上二层设计次卧室、茶厅、休闲厅等，增 加生活情趣；地上三层主人卧室与更衣室、卫生间和书房连通，私密性非常好； 、圆形转角楼梯，规避楼梯直上直下的坡度； 缺点： 、北侧玄关需装饰； 、转角楼梯浪费一定面积； 户型七、 说明：建筑面积:地上:176.67 平方米，地下:86.91 平方米，面宽 6.6 米，五联排，进 深 11 米，面宽进深比 3:5； 优点： 、面宽进深合理，采光充分； 、地上面积控制合理，地总价联排别墅易于销售； 、空间布局新颖，功能空间区分合理； 、圆形转角楼梯，规避楼梯直上直下的坡度； 缺点： 、北侧玄关需装饰； 、首层及二层转角楼梯均正

8、对卫生间门； 、在平层面积较小的情况下，圆形转角楼梯浪费面积显得更加突出； 户型八、 说明：建筑面积地上:283.94 平方米，地下 118.54 平方米，米纳款 6.6 米，进深 11 米，面宽进深比 3:5； 优点： 、面宽进深合理，采光充分； 、空间布局新颖，功能空间区分合理； 、圆形转角楼梯，规避楼梯直上直下的坡度； 、地下车库安全、入户方便，更加人性化； 缺点： 、三层主卧不能放置浴缸； 、圆形转角楼梯浪费面积； 户型九、 说明：建筑面积地上 242.46 平方米，地下 88.72 平方米；七联排 优点： 、面宽进深合理，采光充分； 、空间布局新颖，功能空间区分合理，适合三代人同居；

9、 、三层主卧与主卫、衣帽间、书房、茶室均连通，舒适度很高； 、转角楼梯，规避楼梯直上直下的坡度，减少局部楼梯台阶数； 、地下车库安全、入户方便，更加人性化； 缺点： 、首层北入户门开启即为餐厅，就餐舒适度低； 户型十、 说明：总建面 321 平米，地下建面 91 平米；面宽 6.6 米，进深 15.35 米，面宽进深 比 2:5； 优点： 、地下一层影音室，接入上下水。生活方便； 、空间布局合理，功能空间区分合理，适合三代人同住； 、三层主卧室有综合性功能空间，提高主人居住舒适度； 缺点： 、首层北入户穿过厨房，北侧入户不方便； 、南侧地上停车，相对减小庭院面积 户型十一、 说明：总建面 42

10、4 平米，庭院层面积 157 平米，一层面积 154 平米，二层面积 113 平米；面宽 12.5 米，进深 17.6 米，面宽进深比接近 1:1； 优点： 、大面宽采光十分充分，可能成为未来联排中搞舒适度代表； 、庭院层部分功能与一层重合，增加了会客空间和睡眠空间，接通上下水，方 便生活； 、功能空间区分合理，一层双会客区，一定程度保证居住私密性； 缺点： 、一层南北玄关正对，风水大忌； 、主卧无衣帽间； 户型十二、 说明：总建筑面积 184.64 平方米 ；面宽 6.9 米，进深 14.3 米，面宽进深比接近 1:2； 、 优点： 、面宽进深比较合理； 、功能空间区分合理，主人生活期均集中

11、在三层，保证生活私密性； 、二层兼备会客及生活区，适合三代同堂； 缺点： 一层车位占用居室面积，虽增加生活舒适度，但也减少一层会客活动空间； 户型十三、 说明：总建筑面积 258.56 平方米，其中车库：20.20 平方米；面宽 5.4 米，进深 13.2 米，面宽进深比接近 2:5； 、 优点： 功能空间区分合理，能保证休息空间私密性，适合三代同堂； 缺点： 、 、 主卧室未设置衣帽间 楼梯占用较大面积； 、 户型十四、 说明：总建筑面积 257 平方米，面宽 6.3 米，进深 16.5 米，面宽进深比接近 1:3； 优点： 、面宽进深比较合理； 、功能空间区分合理，主人生活期均集中在三层，

12、保证生活私密性； 、二层兼备会客及生活区，适合三代同堂； 缺点： 、一层车位占用居室面积，虽增加生活舒适度，但也减少一层会客活动空间； 优点： 、基本能满足三代同堂要求，区分动静 三层大面积露台，方便客户自己增加一定居住面积； 缺点： 、面宽窄、进深大，居住舒适度低； 、主卧面积较小，面宽窄； 、 户型十五、 说明：小联排别墅，总面积:334.61-342.14 平方米，半地下层(97-99.07 平方米），首 层(89.7-91.86 平方米），二层(79.25-81.1 平方米），三层(68.66-70.24)平方米，面宽 7 米，进深 12 米，面宽进深比接近 3:5； 优点： 、户内配

13、备电梯，方便老人生活，考量周到； 、二层兼备起居和儿童居住空间，功能齐全； 缺点： 会客区北置，餐厅南置，不符合居住会客习惯； 、 6 楼梯和电梯占据大面积空间，可使用空间减少； 户型十六、 说明：大联排别墅，室 3 厅 6 卫，总面积:536.39-547.87 平方米，半地下层(164.74-168.12 平 方 米 ）， 首 层 (142.33-145.56 平 方 米 ）， 二 层 (124.26-126.95 平 方 米 ）， 三 层 (105.06-107.24）平方米，面宽 9.6 米，进深 15 米，比例约 3:5； 优点： 、户内配备电梯，方便老人生活，考量周到； 、 、 、

14、 、电梯、楼梯均靠西侧墙壁，方便装修布局； 半地下一层设置车库、影音室，上下水接通，满足多种需求 缺点： 主卧室没有独立衣帽间，卫生间不能摆放浴缸； 书房开敞，隔壁即为休息时，破坏书房安静功能 、一层南侧设计为书房，使得一层功能太多 四、户型结论 从以上户型图例及分析，可以得到以下结论： 1、目前市场上联排别墅设计仍处于向前发展阶段，作为类别墅介于普通住宅与独 栋别墅之间，联排别墅虽具备一些别墅的特征与优势但也仍然存在一定的缺 点； 2、联排别墅面积易于控制，直接使得销售价格易于控制，故联排别墅逐渐成为有 改善居住需求或希望三代同堂家庭的首选； 3、大多数联排别墅的面宽进深比都接近 2:5 或 3:5，部分接近 1:2，加上一般都有 三到四层的体量，窄面宽之间影响采光和通风，实际生活舒适度有待商榷； 4、近年来逐步产生大面宽联排别墅，居住舒适度大大提高； 5、为方便有三代同堂居住需求的客户，联排别墅出上下楼梯外，引入了户内电梯， 虽占用部分