商业地产招商运营方案课件

1、海信经典广场招商运营方案 第一城联合投资 第一城联合投资 一座城市，总有一张属于它的商业名片 关于商业投资的一些看法 商业的投资首先要明白做什么类型的商业，何种的经营模式；吸纳什么类型的商家，经营什 么类型、定位的品牌，消费、服务对象是什么层次阶段。如果一个项目的商业没有明确的定位便 展开工作，损失是无法估量的。所以运营商业项目必须有一个严谨、成熟的运营思路。 任何一个商业项目都离不开对商业市场的调研、定位、策划、规划、招商；每一步对项目的后 续运营都起着至关重要的影响。前期的调研和商圈市场的分析决定项目的定位是否合理，在项目运 营后能否带来高收益，是一个商业运营是否成功的根本，后续的策划、业

2、态等规划以及招商都与前 期的调研和商圈市场分析环环相扣，决定着项目成功与否。 第一城联合投资 目 录 Directory 商圈分析 SOWT分析 项目定位 业态规划 招商运营思路 管理模式及营销推广建议 第一城联合投资 行政中心 商业中心 文化体育中心 核心商 圈 商圈分析 Part1 第一城联合投资 城市功能区划分 国光购物中心：位于新民路和八一路交汇处属核心商圈，体量12000左右；主要以超市业态为 主。首层为百货区；黄金珠宝、名表、化妆品、鞋、服装服饰、业态较为丰富；但单个品牌数量 较少；品牌优势不明显，后期竞争优势较差；优势在于国光品牌。 圣塔购物中心：位于圣塔公园属核心商圈，体量50

3、00左右；主要以超市为主。后期竞争优势 较差。 奇隆购物中心：位于广场路与陈毅广场遥遥相对属次核心商圈，体量10000左右；主要以超市 为主。首层为百货区规划不理想；业态无竞争优势。后期竞争优势较差。 桃江新天地购物中心：位于胜利路南面属次核心商圈，体量23000左右；新开发的购物中心规 划和定位比已有的购物中心要成熟。在于后期的招商运营能力。有较好的发展空间，缺陷在于地 理位置不是很理想，商圈的成熟度不高。 商圈分析 Part2 第一城联合投资 主力商场、购物中心 大大 同同 路路 新新 民民 路路 商圈分析 Part3 第一城联合投资 商业街分析 新民路：商业区腹地，商业街区核心。东端有国

4、光购物中心西接阳明中路；商业区的横轴线； 租金价格在120-240之间属整个商圈商业街租金价格最高，品牌集中度也比较高。 大同路：商业区腹地，商业街区核心。商业区的纵向轴线；租金价格在120-200之间属整个 商圈商业街租金价格最高，品牌集中度也比较高。 解放北路：北接阳明路交叉与新民路，次级商业街租金在90-170之间；品牌集中度一般，商 业价值一般。 八一路：大同路东边，交叉于新民路；租金水平100-180之间；属还有发展前景的商业街； 阳明中路：主商业街与此商业街链接的纽带；未来还有较大的拓展空间；租金水平在50-90 之间；未来发展在于对商业的整体规划、业态的分布是否合理。 商圈分析

5、Part4 第一城联合投资 商业街分布和价格 海信经典广场位于行政和商业中 心区，毗邻陈毅广场与圣塔广场，周 边人流密集商贾云集。项目综合精品 百货、餐饮休闲、儿童消费、影院等 新潮业态，以休闲娱乐、购物消费、 影院三位一体，相互促进形成聚合效 应，全面满足信丰居民多元生活需求。 SOWT分析 Part1 第一城联合投资 项目概况 地处相对成熟的商业区 行政中心，配套设施完善； 人流量较大； 与商业街区能形成互补； 未来有较大的市场潜力； SOWT分析 Part2 第一城联合投资 项目价值和优势 项目规模偏小，商业容量有限，业态规划局限性太大； 项目地理位置商业位置略偏，有较长的培育期 ； 物

6、业条件的限制，会影响招商和运营 周边已形成的商业对市场形成挤压； 新建或待开发项目会削弱项目优势； 项目的前期规划缺乏严谨性，对商业项目投资风险认识不全面； 宣传推广、招商启动上滞后； SOWT分析 Part3 第一城联合投资 项目不足及劣势 主旨：重塑新的商业格局和业态、走差异化路线 l主题年轻、时尚、休闲娱乐、体验购物； l百货业态加入年轻时尚元素（例如苹果体验）； l电影业态提炼时尚元素，通过院线的推广锁定年轻消费人群； l餐饮业态切入时尚元素，迎合年轻人消费习惯； l女性的购物是天性，打造时尚女性精品街，作为项目亮点； 项目定位 第一城联合投资 业态规划 第一城联合投资 招 商 管 理

7、 的 流 程 项 目 策 划 项目的调研和定位优化 项目的商铺分割和平面规划 项目的品类布局和商品规划 招商模式和招商计划 租金定价依据和租金分摊标准及租金策略 内部的装修设计和装修建议 招商运营思路 第一城联合投资 项目服务 项 目 内 容 项 目 招 商 项目的招商及回款目标 招商组织管理和流程、管理制度 招商成本控制 招商手册和宣传资料 招商人员管理和培训 依据招商进度和达到目标率调整招商策略 招商中心管理 招商及运营管理内容 Part1 第一城联合投资 项目服务 项 目 内 容 开 业 筹 备 项目开业营销推广方案 开业前商户装修管理和备货的专业辅导 开业前突发事件的应急预案 开业前商

8、场氛围的营造 开业庆典的实施和监督 开业促销合同的组织与安排 招商及运营管理内容 Part2 第一城联合投资 招商及运营管理内容 Part3 项目服务 项 目 内 容 运 营 管 理 组织管理架构的设计 制度、规范、流程的设计 物业现场的监督、协调 卖场日常事务管理 营销宣传及商场促销组织 商户关系维护和档案管理 客户服务及投诉接待 危机管理 后续招商调整及商户管理 第一城联合投资 商场管理 现场管理 情感管理 营销管理业务管理 利益管理支援管理 管理模式及营销推广建议 第一城联合投资 管理模式及营销推广建议 Part1 现场的管理 1、商场绿化养护、卖场次序管理 2、商场安全管理（消防管理、

9、公共安全、突发应急事件处理） 3、商场卫生清洁管理（卖场公共空间、餐厅、办公室、卫生间、橱窗、店招、灯箱、 广告位、广场） 4、商场日常维护管理和设备设施维修保养 商场业务管理 1、广告位管理（广告租金、广告内容、发布方式、） 2、租赁管理（商户调整、商户引进、条件政策制定、租金收取） 3、费用控制管理（商场运营成本预算、把控及管理） 第一城联合投资 商户管理和支持 1.利益管理：利益是商场和商户之间的纽带，如果商户没能挣到钱，运营体系就会出 问题，管理好商户首先让商户挣到钱（相应优惠政策和激励机制） 2.支援商户：通过各种方式和渠道对商户进行销售培训 3.提高商户的经营水平，商场的感召力随之

10、上升。（商品的推广、促销、宣传） 4.指导商品的装修和陈列 商户关系管理 1.组织商户集体聚会（座谈会、商场酒会） 2.组织商户集体活动（娱乐、运动、旅游） 3.组织参与公益活动（义工、志愿者） 管理模式及营销推广建议 Part2 第一城联合投资 商场形象维护 1.商场VI/CI统一进行规范、包括外立面形象 2.对商场公共区和美陈、导视牌、办公区域统一管理 商场营销推广 1.企业形象和推广方式 2.商场氛围布置和开业庆典方案策划 3.商场营销方案建立、组织和落实 4.商场促销活动策划、组织、场地规划、氛围营造及信息渠道建立 管理模式及营销推广建议Part3 第一城联合投资 规范制度流程、强化内部管理 1、建立规章制度、明确职责、职能； 2、规范工作操作流程； 3、结合项目的架构的设计、制定一套行之有效的管理 制度、岗位职责、服务规范、工作流程体系； 4、规范和流程内容简化，可操作性强。 项目运营管理建议 第一城联合投资 物业保障管理 委托方向项目招商运营方提供物业、工程、等各项工作的支持，以便项目顺利进行 办公场地、办公设备及经费 委托方向项目招商运营方提供办公设备差