当前房地产市场形势与政策走向[解决方案课件

1、当前房地产市场形势与政策走向当前房地产市场形势与政策走向 一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题 二、存在问题的原因分析二、存在问题的原因分析 三、稳定房价的意义和主要政策措施三、稳定房价的意义和主要政策措施 四、近期房地产市场运行情况四、近期房地产市场运行情况 五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况 六、关于商品房预售制度六、关于商品房预售制度 七、关于日本的房地产泡沫破灭七、关于日本的房地产泡沫破灭 八、结束语八、结束语 19981998年以来，各地区、各部门认真落实国务院年以来，各地区、各部门认真落实

2、国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设 的决策部署，做了大量工作。的决策部署，做了大量工作。 城镇住房制度改革取得重大进展，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场房地产市场 体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经 济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了 重要作用。重要作用。 在市场的快速发展过程中，也在市场的快速发展过程中，也逐步暴露出一些逐步暴露出一些 问题问题，尤其是投资增势较猛、以及供应增长总体跟，尤其是投资增势较猛、以及供应增长

3、总体跟 不上销售增长、商品房供应的结构性矛盾和价格上不上销售增长、商品房供应的结构性矛盾和价格上 涨的压力涨的压力在一部分地区逐步突出在一部分地区逐步突出，引起了中央和国，引起了中央和国 务院的高度重视。务院的高度重视。 针对以上问题，针对以上问题，去年以来，去年以来，国家把房地产市场国家把房地产市场 调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一 系列措施。系列措施。 严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产 开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。 在看到调控取得了一定

4、成绩的在看到调控取得了一定成绩的 同时，也应当清醒地看到，房地同时，也应当清醒地看到，房地 产市场区域性、结构性问题还十产市场区域性、结构性问题还十 分突出。分突出。 主要表现是：主要表现是： （一）房价上涨过快。（一）房价上涨过快。 房价上涨的房价上涨的主要特点：主要特点： 一是一是房价涨幅为房价涨幅为20002000年以来最高，商品房和商年以来最高，商品房和商 品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，20042004年年分别上分别上 涨涨14.4%14.4%和和15.2%15.2%，今年一季度今年一季度比去年同期又分别上涨比去年同期又分别上涨 12.5%12.5

5、%和和13.5%13.5%； 二是二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升 趋势；趋势； 三是三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均部分大中城市房价上涨过快，有的平均 房价涨幅已连续二、三年在房价涨幅已连续二、三年在15%15%以上。据国家统计以上。据国家统计 局城调队对局城调队对3535个大中城市的抽样调查，一季度商个大中城市的抽样调查，一季度商 品住宅价格比去年第四季度环比增长品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%2.8%。；。； 四是四是房价上涨过快现象呈房价上涨过快现象呈蔓延态势蔓延态势，由上海、，由上海、 浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩

6、展；浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展； 五是五是商品房销售价格上涨带动商品房销售价格上涨带动二手房交易价格二手房交易价格 上涨，上涨，20052005年一季度年一季度3535个大中城市二手住宅销售价个大中城市二手住宅销售价 格上涨格上涨11.4%11.4%。 房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。 如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影 响宏观经济和社会稳定。响宏观经济和社会稳定。 （二）市场需求偏大，供求矛盾突出。（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。 房地产市场的供求状况，已由前些年的需求房地

7、产市场的供求状况，已由前些年的需求 不足，转变为不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张阶段性、结构性需求过度扩张。 20002000年以来，全国商品房年以来，全国商品房销售面积增幅连续销售面积增幅连续 5 5年大于竣工面积增幅年大于竣工面积增幅，其中，其中20042004年销售面积增幅年销售面积增幅 高出竣工面积增幅高出竣工面积增幅11.611.6个百分点。个百分点。 这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年 以来局部地区出现了供求紧张的状况。以来局部地区出现了供求紧张的状况。 今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售 面

8、积的面积的73%73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。东部地区和部分中心城市尤为突出。 上海市上海市商品住宅销售面积已经连续商品住宅销售面积已经连续4 4年大于竣年大于竣 工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并 带动二手房价格上涨。带动二手房价格上涨。 一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求 上升，加剧了供求矛盾。上升，加剧了供求矛盾。 （三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。 20042004年年房地产开发投资增长房地产开发投资增长28.1%28.1%，今年一季，

9、今年一季 度在去年同期较高增幅的基础上又增长度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%26.7%，高，高 于全社会固定资产投资增幅。于全社会固定资产投资增幅。 有有1313个省区市个省区市房地产开发投资增幅超过房地产开发投资增幅超过30%30%， 其中其中6 6个地区超过个地区超过50%50%，最高的达到，最高的达到115%115%。 （四）市场供应结构不合理。（四）市场供应结构不合理。 商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面 积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供 应比例偏低。应比例偏低。 今年一季

10、度，我们对部分城市商品住宅供应进今年一季度，我们对部分城市商品住宅供应进 行调查显示，行调查显示，100100平方米平方米/ /套以上套以上的占总量的的占总量的60%60% 70%70%，有的城市高达，有的城市高达87%87%。 20042004年年全国经济适用住房开发全国经济适用住房开发 投资投资出现负增长，出现负增长，占房地产开发投资占房地产开发投资 的比重的比重由上年的由上年的6.1%6.1%下降到下降到4.6%4.6%，有，有 的地区甚至停止了经济适用住房建设。的地区甚至停止了经济适用住房建设。 产生这些问题的原因是多方面的，产生这些问题的原因是多方面的，有些是有些是 合理因素，合理因

11、素，如城镇人口增长较快，居民生活水如城镇人口增长较快，居民生活水 平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格 上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提 高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品 房开发建设成本增加。房开发建设成本增加。 但是，也有许多但是，也有许多不合理因素，不合理因素，最主要的是最主要的是各种各种 投资、投机需求大量增加投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏，部分地区市场总需求偏 大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润大，导致价格上涨过快，扩大了房

12、地产开发的利润 空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房 投资与投机，从而使房价进一步上涨。投资与投机，从而使房价进一步上涨。 （一）大量资金涌入房地产市场。（一）大量资金涌入房地产市场。 近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市 盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降 温，社会资金缺乏其他投资渠道。温，社会资金缺乏其他投资渠道。 在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募 集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向集

13、的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向 房地产市场。房地产市场。 特别是在负利率的情况下，居民特别是在负利率的情况下，居民 个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费 信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要 的资金来源。的资金来源。 （二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。 一些城市房价较快上涨，社会各方面一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产对市场产 生较高预期生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投 机炒作现象严

14、重。机炒作现象严重。 如曾经活跃一时的如曾经活跃一时的“温州炒房团温州炒房团”、“山西购山西购 房团房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。 城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参 与购房投资。与购房投资。 投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅， 进一步加剧了房价过快上涨的态势。进一步加剧了房价过快上涨的态势。 据调查，据调查，北京市商品住宅投资性购房比例北京市商品住宅投资性购房比例在在 17%17%左右，其中左右，其中29%29%的房屋短期内倒手转让，的房

15、屋短期内倒手转让，23%23%用于用于 出租，出租，48%48%空关待沽。空关待沽。 长三角主要城市，长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购商品住宅销售中投资性购 房比例达到房比例达到20%20%左右。左右。 今年一季度，今年一季度，上海市上海市成交单价超过万元的预成交单价超过万元的预 售住宅中，外省市居民购房面积占售住宅中，外省市居民购房面积占43%43%；其中，温州；其中，温州 人占人占72%72%。 （三）境外资金参与国内房地产市场开发和（三）境外资金参与国内房地产市场开发和 炒作。炒作。 一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、 预期汇差、房价差

16、，纷纷进入国内房地产市场。预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。 今年今年1-21-2月，月，江苏、上海、广东江苏、上海、广东房地产开发投房地产开发投 资中利用外资分别是去年同期的资中利用外资分别是去年同期的6.66.6、2.62.6、2.52.5倍。倍。 1-21-2月，月，上海市境外居民购房规模上海市境外居民购房规模超过超过4040亿亿 元人民币元人民币, ,比去年同期增加了比去年同期增加了1.51.5倍。倍。 （四）一些地方政府行为不规范。（四）一些地方政府行为不规范。 前几年部分城市盲目前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性大拆大建，带来大量被动性 住房需求住房需求，至今尚未消

17、化。，至今尚未消化。 去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅 需求的一半，有的甚至达到需求的一半，有的甚至达到60%60%。 在经营城市、经营土地的理念指导下，一些在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方地方 政府政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土 地和房地产市场的价格。地和房地产市场的价格。 （五）市场秩序比较混乱。（五）市场秩序比较混乱。 少数开发商利用政策、市场信息不对称与不透少数开发商利用政策、市场信息不对称与不透 明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报明，通过虚假交易、虚假宣传

18、等不正当手段，谎报 商品房销售进度，发布不实价格信息，商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，哄抬房价， 误导市场预期。误导市场预期。 有的放慢开发和销售进度，有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房囤积土地、囤积房 源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上 涨。涨。 （六）不同利益主体相互影响，共同推动了（六）不同利益主体相互影响，共同推动了 房价上涨。房价上涨。 随着房地产市场的快速发展，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府部分城市政府 片面强调片面强调“以地生财以地生财”、“经营城市经营城市”，一些商业一些商业 银行银行以及以及企业企

19、业过度依赖房地产获取利润，过度依赖房地产获取利润，有房者有房者追追 求房产升值，求房产升值，无房者无房者担心房价上涨提前入市，担心房价上涨提前入市，有钱有钱 人人加入期房炒作投机。加入期房炒作投机。 在多重因素的作用下，不同利益主体相互影在多重因素的作用下，不同利益主体相互影 响，共同推动了房价非理性上涨。响，共同推动了房价非理性上涨。 保持房地产市场持续健康发展，保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、始终是党中央、 国务院高度重视的问题。国务院高度重视的问题。 今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅 度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，度过

20、快的问题，国务院领导多次作出重要批示，温家温家 宝总理宝总理在十届人大三次会议在十届人大三次会议政府工作报告政府工作报告中指出：中指出： “要抑制房价过快上涨势头要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观并将此作为今年宏观 调控的一项重要任务。调控的一项重要任务。 3 3月月2727日，日，国务院办公厅下发了国务院办公厅下发了关于切实稳关于切实稳 定住房价格的通知定住房价格的通知（国办发电（国办发电200520058 8号）号），就，就 加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中 的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，的突出矛盾，特别是房价上涨过快

21、问题，提出了八提出了八 项措施。项措施。 建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成 员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研 究落实国办电报的措施。究落实国办电报的措施。 4 4月月2525日，日，曾培炎同志曾培炎同志在部分城市房地产市场在部分城市房地产市场 及房价问题座谈会上，就进一步加强房地产市场调控及房价问题座谈会上，就进一步加强房地产市场调控 的有关措施，听取了地方同志的意见和建议，并发表的有关措施，听取了地方同志的意见和建议，并发表 了重要讲话。了重要讲话。 曾培炎副总理指出：曾培炎副总理指出：“

22、房地产业能否持续健康房地产业能否持续健康 发展，事关重大。我们要以邓小平理论和发展，事关重大。我们要以邓小平理论和三个代表三个代表 重要思想为指导，全面落实科学发展观，把稳定房价重要思想为指导，全面落实科学发展观，把稳定房价 作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓，作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓， 切实搞好对房地产市场的调控。切实搞好对房地产市场的调控。 要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融 等等经济手段经济手段，加强市场管理和监管，从，加强市场管理和监管，从供给和需求两供给和需求两 方面入手方面入手，积极稳妥积极稳妥地进行调

23、控；地进行调控； 要要重点控制不合理需求重点控制不合理需求，遏制投机炒房，控制投，遏制投机炒房，控制投 资性购房，合理引导住房需求；资性购房，合理引导住房需求； 要改善住房供应结构，要改善住房供应结构，增加中低档商品房和增加中低档商品房和 廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住 房需求；房需求； 要把握好调控的力度，防止市场大起大落，要把握好调控的力度，防止市场大起大落，促促 进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格 基本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快发基本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较

24、快发 展。展。” 建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认 真研究，提出：真研究，提出： 当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突 出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应加强供应 与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要；同时，要 整顿规范房地产市场秩序。整顿规范房地产市场秩序。 调整供应，调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增重点是改善市场供应结构，着力增 加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住加中低价位、中小套型普通

25、商品住房和经济适用住 房供应；房供应； 调控需求，调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资重点是遏制投机性需求，控制投资 性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来 的住房被动性需求；的住房被动性需求； 整顿规范市场秩序，整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶重点是查处违规销售、恶 意哄抬房价等行为。意哄抬房价等行为。 国务院第国务院第8888次常务会议，次常务会议，听取了建设部的听取了建设部的 汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工 作，明确了稳定房价的有关政策措施。作，明确了稳定房价的有关政策措施

26、。 20052005年年5 5月月9 9日，国务院办公厅又转发了建设部、日，国务院办公厅又转发了建设部、 发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税 务总局、银监会务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意关于做好稳定住房价格工作的意 见见（国办发（国办发200520052626号）。号）。对稳定房价采取了对稳定房价采取了 以下主要措施：以下主要措施： （一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。 要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和 经济适用住房建设规模、项目布局以及

27、进度安排。经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。 住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房 和经济适用住房供应不足的地区，和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此住宅建设要以此 类项目为主，类项目为主，并在有关计划中明确开工、竣工面积并在有关计划中明确开工、竣工面积 和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定 市场预期。市场预期。 城市规划主管部门城市规划主管部门要根据中低价位普通商品要根据中低价位普通商品 住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度， 要优先

28、审查规划项目，在项目选址上予以保证。要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。 对中低价普通商品住房建设项目，对中低价普通商品住房建设项目，在供应土在供应土 地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房 地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套 型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。 同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。 （二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。（二）加大土地供应调控力度，严格

29、土地管理。 要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地 利用计划的前提下，利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格对居住用地土地价格、住房价格 上涨过快的城市，上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供应中的适当提高居住用地在土地供应中的 比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住 房建设用地供应量。房建设用地供应量。 在土地出让公告和合同中，在土地出让公告和合同中， 要明确开工与竣工的条件和时间要要明确开工与竣工的条件和时间要 求、违约责任。求、违约责任。 严格土地转让管理，严格土地转让管理，依法制止

30、依法制止 炒买炒卖土地行为。要加大对闲置炒买炒卖土地行为。要加大对闲置 土地的清理力度，切实制止囤积土土地的清理力度，切实制止囤积土 地行为。地行为。 （三）调整住房转让环节营业税政策，严格（三）调整住房转让环节营业税政策，严格 税收征管。税收征管。 运用税收等经济手段，加大对投机性、投资运用税收等经济手段，加大对投机性、投资 性购房等房地产交易行为的调节力度。性购房等房地产交易行为的调节力度。 对个人购买普通住房不足两年的，销售时按对个人购买普通住房不足两年的，销售时按 销售额恢复征收营业税；销售额恢复征收营业税； 个人购买普通住房超过两年（含两年）的，个人购买普通住房超过两年（含两年）的，

31、 销售时继续免征营业税。销售时继续免征营业税。 同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策 的适用范围，加强税收征收管理。的适用范围，加强税收征收管理。 （四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。 人民银行人民银行各分支机构要加大各分支机构要加大“窗口指导窗口指导”力力 度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住 房抵押贷款的信贷管理房抵押贷款的信贷管理. . 银监局银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的要加大对国有商业银行房地产贷款的 检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房检

32、查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房 地产贷款需求，防范贷款风险。地产贷款需求，防范贷款风险。 （五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合（五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合 理引导住房建设与消费。理引导住房建设与消费。 对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、 土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠 政策支持。政策支持。 对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握， 原则上应同时满足以下标准：原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率住宅小区建筑容积率

33、 在在1.01.0以上的住房、单套建筑面积在以上的住房、单套建筑面积在120120平方米以下平方米以下 的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格交易价格1.21.2倍以下的住房。倍以下的住房。 各地可根据实际情况，制定各地可根据实际情况，制定 本地区享受优惠政策普通住房的具本地区享受优惠政策普通住房的具 体标准，具体标准可在上述标准基体标准，具体标准可在上述标准基 础上适当浮动，但向上浮动的比例础上适当浮动，但向上浮动的比例 不得超过不得超过20%20%，并报建设部等部门并报建设部等部门 备案。备案。 （六）加强经济适用住房建设，完善城

34、镇廉租住（六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住 房制度。房制度。 要求各地按要求各地按经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法和当地和当地 政府的规定，政府的规定，落实落实经济适用住房项目招投标制度，严经济适用住房项目招投标制度，严 格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实 降低成本、控制开发利润。降低成本、控制开发利润。 要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级 政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。 各地要抓紧开展城镇最低收入各地要抓紧开展城镇最

35、低收入 家庭住房困难情况的调查，建立保障家庭住房困难情况的调查，建立保障 对象档案；对象档案； 切实落实以财政预算安排为主、切实落实以财政预算安排为主、 多渠道筹措廉租住房资金的规定，多渠道筹措廉租住房资金的规定，着着 力扩大廉租住房制度覆盖面。力扩大廉租住房制度覆盖面。 （七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违（七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违 法违规销售行为。法违规销售行为。 根据根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 有关规定，国务院决定，有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购禁止商品房预购人将购 买的未竣工的预售商品房再行转让。买的未竣工的预售商品房

36、再行转让。 实行实名制购房，推行商品房预销售合同网实行实名制购房，推行商品房预销售合同网 上即时备案，防范私下交易行为。上即时备案，防范私下交易行为。 严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介 机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销 售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。 对各类违法违规行为，房地产主管部门要将对各类违法违规行为，房地产主管部门要将 其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公 开曝光开曝光。 （八）加强

37、市场监测，完善市场信息披露（八）加强市场监测，完善市场信息披露 制度。制度。 要求各地加快建立健全要求各地加快建立健全市场信息系统，市场信息系统，加加 强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用 地供应、土地价格和房价变动趋势。地供应、土地价格和房价变动趋势。 要求各有关部门加强要求各有关部门加强信息沟通与整合信息沟通与整合，适，适 时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、 地价变动等信息。地价变动等信息。 同时加强舆论引导，促进市场理性发展。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。 这次调控，这次调控，立足于立

38、足于促进国民经济和社会稳定促进国民经济和社会稳定 发展发展, ,立足于立足于维护普通居民的基本住房权益维护普通居民的基本住房权益, ,立足于立足于 以经济手段为主调控市场。以经济手段为主调控市场。 基本原则是：基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，积极稳妥，把握力度；突出重点， 区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强 监管。监管。 当前全国房地产市场运行情况：当前全国房地产市场运行情况： （一）房地产开发投资增幅继续回落（一）房地产开发投资增幅继续回落 据国家统计局统计快报，今年前三季度，全国房地据国家统计局统计快报，今年前三季度，全国房地

39、 产开发投资产开发投资同比增长同比增长22.2%22.2%，增幅比去年同期回落增幅比去年同期回落6.16.1 个百分点，比今年上半年个百分点，比今年上半年回落回落1.31.3个百分点；个百分点； 低于同期城镇固定资产投资增幅低于同期城镇固定资产投资增幅5.55.5个百分点。个百分点。 东部地区投资增幅回落快于中西部地区。东部地区投资增幅回落快于中西部地区。 全国全国3131个省（区、市）中，个省（区、市）中， 有有2121个房地产开发个房地产开发 投资增幅同比回落，其中投资增幅同比回落，其中北京、辽宁、浙江、福建北京、辽宁、浙江、福建 等等7 7 个省（区、市）增幅回落超过个省（区、市）增幅回

40、落超过2020个百分点。个百分点。 房地产开发投资增幅情况图房地产开发投资增幅情况图 1515 2020 2525 3030 3535 4040 4545 1-2月1-2月 1-3月1-3月 1-4月1-4月 1-5月1-5月 1-6月1-6月 1-7月1-7月 1-8月1-8月 1-9月1-9月 1-10月1-10月 1-11月1-11月 1-12月1-12月 2005年1-2月2005年1-2月 1-3月1-3月 1-4月1-4月 1-5月1-5月 1-6月1-6月 1-7月1-7月 1-8月1-8月 1-9月1-9月 单位：%单位：% 2004年2004年 2005年2005年 （二）市

41、场成交量逐步趋稳。（二）市场成交量逐步趋稳。 1-91-9月，商品住房累计成交面积有月，商品住房累计成交面积有1717个城市个城市 同比下降同比下降；其中，；其中，宁波、温州、杭州市宁波、温州、杭州市降幅达降幅达3030 以上，以上，上海市上海市下降下降28.428.4。 但但9 9月份与月份与8 8月份相比，有月份相比，有2323个城市个城市成交面积成交面积 环比有所增长。环比有所增长。 一些前段市场观望气氛较浓、市场收缩较大的一些前段市场观望气氛较浓、市场收缩较大的 沿海城市成交量有所回升，沿海城市成交量有所回升，上海、沈阳、大连、杭上海、沈阳、大连、杭 州州等等1616个城市环比增长个城

42、市环比增长20%20%以上。以上。 此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。 南京、宁波、苏州、北京南京、宁波、苏州、北京等地一些投机、投资等地一些投机、投资 性购房和二手住房由出售转为出租，租赁市场的房性购房和二手住房由出售转为出租，租赁市场的房 源供应量明显增多。源供应量明显增多。 一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋活跃。一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋活跃。 （三）中小套型、中低价位商品住房成交比例有（三）中小套型、中低价位商品住房成交比例有 所提高。所提高。 9 9月份，月份，4040个大中城市个大中城市120120平方米以下平方米以下套型

43、成交面套型成交面 积占比由积占比由6 6月份的月份的45.545.5提高到提高到49.649.6； 其中其中8080平方米以下平方米以下套型成交面积占比由套型成交面积占比由6 6月份的月份的 12.612.6提高到提高到15.915.9。 上海市上海市40004000元元/ /平方米以下的商品住房成交套平方米以下的商品住房成交套 数占比由数占比由1 17 7月的月的19.13%19.13%上升到上升到1-91-9月的月的21.35%21.35%，1 1 万元万元/ /平方米的高价位商品住房比重从平方米的高价位商品住房比重从20.19%20.19%下降下降 为为7.67%7.67%。 据据苏州市

44、苏州市141141个房地产中介信息采集点反馈的个房地产中介信息采集点反馈的 信息，今年三季度信息，今年三季度120120平方米以下的商品住房成交平方米以下的商品住房成交 量占比达到量占比达到94%94%以上。以上。 （四）商品住房价格涨幅趋缓。（四）商品住房价格涨幅趋缓。 据国家统计局城调队抽样调查，据国家统计局城调队抽样调查，9 9月份月份7070个大中个大中 城市城市新建商品住房销售价格新建商品住房销售价格比去年同月上涨比去年同月上涨6.2%6.2%，同同 比涨幅比涨幅分别较分别较8 8月份、月份、7 7月份涨幅低月份涨幅低0.60.6、1.31.3个百分点；个百分点； 比上月上涨比上月上

45、涨0.5%0.5%，环比涨幅环比涨幅与与8 8月份持平。月份持平。部分热点部分热点 地区价格有所回落。地区价格有所回落。 一些正在销售的楼盘价格表面看未做调整，但一些正在销售的楼盘价格表面看未做调整，但 有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费 等方法等方法隐性降价隐性降价。 从统计数据看，从统计数据看，上海市上海市今年前今年前9 9个月商品住房预个月商品住房预 售价格环比涨幅分别为售价格环比涨幅分别为1.13%1.13%、0.14%0.14%、2.28%2.28%、1.28%1.28%、 1.06%1.06%、0.94%0.94%、1.51

46、%1.51%、0.46%0.46%、0.170.17，比上，比上 年底累计上涨年底累计上涨2.792.79。 另据上海市调查，考虑送装修、家具等隐性降价另据上海市调查，考虑送装修、家具等隐性降价 因素，一些高价位楼盘销售价格因素，一些高价位楼盘销售价格实际下降了实际下降了1010左右。左右。 2005年1-9月上海商品住房预售价格环比增长2005年1-9月上海商品住房预售价格环比增长 -2.00% 0.00% 2.00% 4.00% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 2005年5-9月杭州市典型楼盘价格环比增长2005年5-9月杭州市典型楼盘价格环比增长 -0.50% 0.00% 0.50

47、% 1.00% 5月6月7月8月9月 2005年5-9月无锡市商品住房价格指数变化2005年5-9月无锡市商品住房价格指数变化 800 900 1000 1100 1200 5月6月7月8月9月 （五）房地产信贷增幅放缓。（五）房地产信贷增幅放缓。 据人民银行统计，截止据人民银行统计，截止9 9月底，月底，商业性房地产开商业性房地产开 发贷款余额和个人购房贷款余额发贷款余额和个人购房贷款余额分别增长分别增长16.82%16.82%和和 20.07%20.07%，比年初下降了比年初下降了10.110.1和和13.913.9个百分点个百分点，个人个人 住房贷款余额增幅已连续住房贷款余额增幅已连续1

48、717个月下降。个月下降。 与此同时，一些开发企业开始寻求其它非银与此同时，一些开发企业开始寻求其它非银 行的融资渠道。行的融资渠道。 有的以有的以投资基金投资基金参股方式，有的通过参股方式，有的通过信托融信托融 资资用于房地产项目贷款。用于房地产项目贷款。 据国家统计局据国家统计局1-91-9月快报数据，全国房地产开月快报数据，全国房地产开 发投资资金来源中，国内贷款占全部资金来源的发投资资金来源中，国内贷款占全部资金来源的 比重比去年同期下降比重比去年同期下降2 2个百分点个百分点，自筹资金上升自筹资金上升 了了4 4个百分点。个百分点。 （六）房地产开发用地供应总量得到控制，结（六）房地

49、产开发用地供应总量得到控制，结 构有所改善。构有所改善。 在前两年供应量较大的情况下，今年前三季度在前两年供应量较大的情况下，今年前三季度 房地产开发用地供应量房地产开发用地供应量比去年同期减少了比去年同期减少了24.03%24.03%； 其中，其中，经济适用住房用地供应量经济适用住房用地供应量所占比例比去所占比例比去 年同期提高了年同期提高了2.22.2个百分点。个百分点。 闲置土地处置力度进一步加大闲置土地处置力度进一步加大。前三季度，存。前三季度，存 量用地占土地供应总量的量用地占土地供应总量的57.96%57.96%，比去年同期提高比去年同期提高 了了2.872.87个百分点。个百分点

50、。 土地价格继续稳中有升，三季度土地价格继续稳中有升，三季度居住用地地价居住用地地价 比去年同期增长比去年同期增长1%1%，增幅比去年同期下降，增幅比去年同期下降0.850.85个百个百 分点。分点。 （七）有区别的税收政策促进了住房供应结构的（七）有区别的税收政策促进了住房供应结构的 改善。改善。 随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区 别的住房交易营业税政策的实施，一些开发企业对正别的住房交易营业税政策的实施，一些开发企业对正 在开发或即将开发项目的设计方案作调整，增加中小在开发或即将开发项目的设计方案作调整，增加中小 户型商品住房，以适应市场的需

51、求。户型商品住房，以适应市场的需求。 北京市今年以来一度热销的北京市今年以来一度热销的某项目某项目在第三期开在第三期开 发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同 时增加一居室、二居室的数量。时增加一居室、二居室的数量。 沈阳沈阳某开发商将已经建成长期滞销的某开发商将已经建成长期滞销的180-240180-240 平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套80-9080-90平平 方米。方米。 （八）房地产市场秩序逐步规范。（八）房地产市场秩序逐步规范。 以以4040个大中城市为重点的个大中城市为重点的房地产市场信息系

52、房地产市场信息系 统统的开通，为全面、及时、准确反映房地产市场供的开通，为全面、及时、准确反映房地产市场供 求总量、结构、成交价格等真实情况，提供了便利。求总量、结构、成交价格等真实情况，提供了便利。 通过即时发布市场信息，增强了市场的透明度；通过即时发布市场信息，增强了市场的透明度； 通过建立网上投诉等信息反馈渠道，形成社会通过建立网上投诉等信息反馈渠道，形成社会 监督机制。监督机制。 7 7月份以来，月份以来，上海、杭州上海、杭州等地通过信息系统发现等地通过信息系统发现 并查处了一批违法违规销（预）售商品房案。并查处了一批违法违规销（预）售商品房案。南京市南京市 还通过网络监测每一楼盘的销

53、售活动，实时公布房价还通过网络监测每一楼盘的销售活动，实时公布房价 涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。 深圳、北京深圳、北京等地还开展了整顿房地产广告、商品等地还开展了整顿房地产广告、商品 房销售活动等专项整治活动。房销售活动等专项整治活动。 上述措施的实施，为规范市场秩序，维护消费者上述措施的实施，为规范市场秩序，维护消费者 合法利益发挥了积极作用。合法利益发挥了积极作用。 上述情况表明：上述情况表明： 随着中央稳定住房价格的各项调控政策的落实，随着中央稳定住房价格的各项调控政策的落实， 政策效应逐步显现政策效应逐步显现。 部分地区房地产

54、部分地区房地产投资规模增长趋势投资规模增长趋势得到控制，得到控制，投投 机行为机行为得到遏制，得到遏制，住房价格涨幅住房价格涨幅趋缓，住房趋缓，住房供应结供应结 构构有所改善，有所改善，消费心理消费心理正发生变化，各地正发生变化，各地房价总体房价总体 回落回落，房地产，房地产市场总体趋于稳定市场总体趋于稳定，朝着预期目标发朝着预期目标发 展。展。 调控政策对市场的影响，有两个明显特点。调控政策对市场的影响，有两个明显特点。 一是各地结合本地实际落实调控政策，基本达到一是各地结合本地实际落实调控政策，基本达到 了预期调控目标。了预期调控目标。 市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛市场规模

55、较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛 盾较为突出、房价上涨较快的盾较为突出、房价上涨较快的长三角地区长三角地区较为敏感。较为敏感。 上海、杭州等热点城市上海、杭州等热点城市，投资增幅趋缓，投机性需求，投资增幅趋缓，投机性需求 基本退市、投资性需求得到抑制，供求矛盾得到缓解，基本退市、投资性需求得到抑制，供求矛盾得到缓解， 市场秩序有所好转，房价有一定的回落。市场秩序有所好转，房价有一定的回落。 中西部地区中西部地区等一些市场发展中矛盾相对缓和的城市，等一些市场发展中矛盾相对缓和的城市， 调控政策实施后，市场运行情况比较平稳，但过快的调控政策实施后，市场运行情况比较平稳，但过快的 投资增长趋势有

56、所抑制。投资增长趋势有所抑制。 二是市场变化总体较为平缓。二是市场变化总体较为平缓。 从市场成交量情况看，从市场成交量情况看，5 5、6 6月份明显下降，月份明显下降，8 8、9 9 月份有所回升。月份有所回升。 6 6月份，月份，4040个大中城市中，有个大中城市中，有2424个城市当月商品个城市当月商品 住房成交面积同比负增长。东部沿海地区和内地部分住房成交面积同比负增长。东部沿海地区和内地部分 中心城市尤为明显，有些城市降幅在中心城市尤为明显，有些城市降幅在4545以上，甚至以上，甚至 超过超过6060。 8 8、9 9月份以来，月份以来，前期成交量下降较大的地区开始前期成交量下降较大的

57、地区开始 有所增长。从房价走势看，成交量的持续下降和住房有所增长。从房价走势看，成交量的持续下降和住房 需求结构的优化，促使商品住房价格增幅趋缓，先前需求结构的优化，促使商品住房价格增幅趋缓，先前 房价上涨过快的地区价格出现回落。房价上涨过快的地区价格出现回落。 国办发和七部委发的两个稳定房价的文件，对解国办发和七部委发的两个稳定房价的文件，对解 决全国房地产市场存在的突出问题，促进市场健康发决全国房地产市场存在的突出问题，促进市场健康发 展发挥了积极和重要的作用。展发挥了积极和重要的作用。 这次调控在较短的时间内取得较明显效果，这次调控在较短的时间内取得较明显效果，既解既解 决决当前存在的突

58、出矛盾和问题，当前存在的突出矛盾和问题，又保持又保持了房地产市场了房地产市场 的平稳发展，得到了社会各界的普遍支持。的平稳发展，得到了社会各界的普遍支持。 充分说明，充分说明，国务院的决策是及时的，调控的目标国务院的决策是及时的，调控的目标 定位、决策部署是科学的，是我国房地产市场调控一定位、决策部署是科学的，是我国房地产市场调控一 次较为成功的实践。次较为成功的实践。 从发展走势看，从发展走势看，随着各项调控政策措施的不断随着各项调控政策措施的不断 落实，市场调控效果将继续显现，房地产市场的落实，市场调控效果将继续显现，房地产市场的 矛盾将进一步得到缓解；矛盾将进一步得到缓解； 同时，市场预

59、期将趋于稳定，合理住房需求逐同时，市场预期将趋于稳定，合理住房需求逐 步入市，开发投资较为理性。步入市，开发投资较为理性。 因此，因此，预计今年四季度将延续三季度后期平稳预计今年四季度将延续三季度后期平稳 发展的态势，发展的态势，开发投资、成交总量将保持一定的开发投资、成交总量将保持一定的 增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供 求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定 的方向发展。的方向发展。 （一）存在的主要问题（一）存在的主要问题 一是调整住房供应结构的任务还十分艰巨。一是调整住房供应结构的任务还十

60、分艰巨。 住房供应结构不合理是各地普遍存在的突出问题住房供应结构不合理是各地普遍存在的突出问题 9 9月末，月末，4040个重点城市累计可售商品住房面积中，个重点城市累计可售商品住房面积中， 120120平方米以上的住房占平方米以上的住房占50%50%以上的以上的有有2121个城市个城市，最高，最高 的的达达91.06%91.06%； 有有1717个城市个城市套型面积套型面积8080平方米以下的住房不到总平方米以下的住房不到总 面积的面积的10%10%。 据调查，据调查，某市某市套型面积套型面积6060平方米以下平方米以下的住房的住房 需求比例为需求比例为16%16%，市场供应比例只有，市场供