都江堰项目思路沟通_(1)

1、以快制快，小盘致胜之道 都江堰上善居项目销售策略 都江堰地产现状简述 典型项目分析 项目定位思考 项目营销策略 项目产品建议 都江堰地产现状简述 都江堰市场主要分为4个板块 幸福大道板块：此板块 位于都江堰幸福大道及 岷江路，是都江堰现为 繁华商业区域包含有大 润发，百伦广场等商业 中心，高端以及大蓉和 等高端餐饮配套。 老城区板块：位于都江堰建 设路天和盛世区域，有沃尔 玛超市、国美电器、杨柳河 商业一条街（都江堰的春熙 路），是都江堰传统的购物 中心，人流量大。 蒲阳板块：都江堰房产最热 门板块，是都江堰房产市场 销售最好的板块，现包含有 堰山和畔钱江美域等多个相 对热销楼盘，周边游现都江

2、 堰最好的医院，学校等生活 配套，离市中心近。 走马河板块：临近快铁 站，周边有完善的医疗 教育配套（相对蒲阳大 道片区较差）目前最为 集中的开发区 序号序号楼盘名称楼盘名称总户数总户数50-7050-7070-9070-9090-12090-120 120120平米以上平米以上 1堰山和畔1134套26%（295套）66%（742套）8%（91套） 2钱江美域936套20%（187套）30%（281套）（50%468套） 3国际名都840套 116121（各 50%） 4宁江大院1500套20%300套50%（750套）30%（450套） 5枫尚领域二期474套30%(142套)50%(23

3、7套)20%(95套) 6 张江御景豪 庭（上市公司） 800套98%(784套）2%（16套） 7青城半岛816套29%（236套） 29%（237套）24%（199套）18%（144套） 8兰卡威700套20%（140套）50%（350套)30%(210套） 9紫荆城1700套25%(425套)25%(425套)25%(425套)25%(425套) 都江堰重点典型项目 序号序号楼盘名称楼盘名称总户数总户数50-7050-7070-9070-9090-12090-120120120平米以上平米以上 1堰山和畔1134套93%68%25% 2钱江美域936套17%30%14% 3国际名都840

4、套未开盘 4宁江大院1500套9%29%18% 5枫尚领域二期474套未开盘 6 张江御景豪 庭（上市公司） 800套6%0% 7青城半岛816套27%37%25%19% 8兰卡威700套53%63%42% 9紫荆城1700套21%26%21%4% 都江堰重点典型项目销售情况 市场总结 1 2 目前老城板块几乎无新盘供应 供应与成交主流均集中在90-120平米之间 典型项目情况分析 枫尚领域 项目基础资料项目基础资料 地址都江堰市内二环康兮路中 段 总建面66605 总户数466 面积区 间 80140 楼层9/13 总楼栋7栋 挂牌均 价 4600元 成都客户 10% 都江堰客户 40% 阿

5、坝 16% 省外 12% 省内 22% 客户来源客户来源 20-30 25% 30-40 34% 40-50 29% 50+ 12% 客户年龄客户年龄 枫尚领域客户情况调研 枫尚领域成交情况调研 80-100 23% 101-120 66% 120-140 10% 140+ 1% 以上数据得到以下结论： 1、新建商品房仍以本地居民为主，伴随部 分成都及外地投资客； 2、本地居民多以刚需及初次改善型需求为 主 3、整体成交价格区间为4100-4500元之间 项目定位理解 对本项目的价值梳理 地段价值景观价值产品价值规划价值 都江堰老城区 传统居住区 配套完善 小规模景观中庭符合主流的产品规划小规

6、模精品性社区 总户数少，稀缺性 市场优势 对本项目的理解 定位：都江堰小规模精品社区 本项目的客群 本项目的两大条件 户数少 老城区 理论上周边购房需 求者即可全部去化 区域原住民具有 割舍不掉的居住情感 2-3公里范 围内原住民 都江堰其他 区域及少量 外地客 目标客群来源划分 其他客户来源可能性 利用都江堰旅游城市的特性，抓住有旅游度假休闲的客户群体； 离景区近 方便往来 总价不高 生活便利+ 景区物业 客群来源 单位退 休职工 都江堰 旅游客 邀约组织旅游 玩耍并看房推介 农家乐/旅行社 植入广告 项目营销的核心关键在于产品形象的包装，在 产品力不足的情况下，如何打响？ 思考关键词 老城

7、内较稀缺原住民中式风格小围合小院落 原住民/老都江堰人的情感唤起 项目形象包装思考 抓住区域原住民甚至老都江堰人对区域的认同，形成情感价值上的沟通，以差异化 的形象建立项目的市场竞争亮点。 项目形象包装案名建议 南桥小院 地理位置的明晰项目特色的表现 项目销售策略 现场包装对于市区核心地段物业而言，现场 包装是最为重要的吸客手段 施工围挡广告画面道路延展道旗展示 夜景比日景更容易感染现场的气氛 晚间灯光工程的营造，为项目带来更多的关注度。 销售中心的选址 好的选址决定了项目是否可以很好的导入随机客户，同时对于立足于区域的小盘而言，区域周边客户为重中 之重 青城桥 马瑞卡 酒店 项目地块 示意

8、建材 市场 建材市场 销售中心 项目导视 直视销 售中心 可视对 面导视 建议考虑于马瑞卡对面 底商空置铺面设置销售 展示中心；增强对外昭 示性。 约200平米左右 项目推广核心思路 以事件 为引爆 点 活动带 动人气 行销拓 展客户 渠道推 广为辅 促销吸 引关注 项目事件营销思路都江堰的老时光摄影图 片展 通过具有广泛参与性的活动，拉动区域客对项目的关注，以及情感上的认同； 项目推广手段 兼职行销派单，直 接面对客户，低成 本高效推广方式 都江堰老旧社区及 核心地段摆展咨询 周边休闲娱乐场所 广告投放或项目资 料摆放 项目广告推广 市区户外广告投放 人流集中区域投放 以价格做为吸引点 内二

9、环区域内站台 广告投放，长效持续 夹报广告，费用低 传播快 进入2013年，都江堰整体房价缓步上扬，6月 市区均价达4310元/ 关于本项目的定价 枫尚领域枫尚领域 均价：4600元 首批次推240套 开盘时间：2012年6月 目前余50余套 月均去化16套 紫荆城紫荆城 均价：4500元 4月26日新推96套 余43套 月均去化26套 都江华府都江华府 均价：4800元 6月新推348套 余318套 月均去化30套 城区均价4500元为一个可接受范围 本项目受实际条件限制，在物业条件上与品质 项目有一定差别 枫尚领域枫尚领域紫荆城紫荆城都江华府都江华府 最终定价建议 持平整体均价及略低于市区大盘 整体市区均价 4310元/ 市区品质盘 4500元/ 本项目 4350元/ 住宅产值：9000万 项目销售策略 高开低走 销售挂牌面价 与区域项目 保持平行 实际成交价 相比较低/划算 大幅度的优惠 50004300 大优惠 项目销售噱头策略 手段1：交2000抵20000手段2：买房就送车手段3：送车位 项目