郑州新郑项目产品定位及规划构思83p

1、新郑项目新郑项目 产品定位及规划构思产品定位及规划构思 合顺机构合顺机构 思路决定出路思路决定出路 思思 路路 探探 讨讨 1 1、我们站在哪里、我们站在哪里wherewhere？ w理论理论 2 2、我们对谁说？、我们对谁说？whowho？ 3 3、认清自己、认清自己whatwhat？ 【消费群体分析消费群体分析】 【市场分析市场分析】 【项目项目swot分析分析】 4 4、对消费者说我们是谁？、对消费者说我们是谁？ 【项目产品定位项目产品定位】 提 案 总 纲 市场分析市场分析项目项目swot分析分析 产品定位产品定位 物业形态物业形态住宅产品定位住宅产品定位 规划构思规划构思 商业业态定

2、位商业业态定位 产品构思产品构思规划布局规划布局经济分析经济分析 消费群体分析消费群体分析 建筑风格建筑风格 我们站在哪里我们站在哪里 wherewhere？ 【市场分析市场分析】 站在城市制高点开发楼盘站在城市制高点开发楼盘 精顺操盘要诀精顺操盘要诀 【 市场分析市场分析 】 【 市场分析市场分析 】/ /宏观市场分析宏观市场分析 龙湖龙湖 【 市场分析市场分析 】宏观市场情况】宏观市场情况 郑州市郑州市 龙湖龙湖 中牟中牟 新密市新密市 荥阳市荥阳市 郑州市卫星城镇郑州市卫星城镇 龙湖大学城龙湖大学城 龙湖度假村龙湖度假村 许昌市许昌市 新郑市新郑市 郑汴一体会的作用郑汴一体会的作用 郑许

3、一体化的作用郑许一体化的作用 【 市场分析市场分析 】/ /宏观市场情况宏观市场情况 项目位于距郑州市位于距郑州市 区区 1111公里公里，距郑州新 郑 国际机场18公里，扼 郑州市区“南大门” 的龙湖镇。 龙湖镇是以科技教 育、机械电子，融 高科技、金融、商 贸会展、观光旅游、观光旅游、 白领居住为一体的新白领居住为一体的新 型现代的型现代的郑州卫星城郑州卫星城 镇。镇。 【 市场分析市场分析 】宏观市场情况】宏观市场情况 龙湖镇龙湖镇 【 市场分析市场分析 】/ /宏观市场情况宏观市场情况 龙湖镇龙湖镇 人口结构人口结构 全镇人口 约万人 城镇人口 约万人 九所高校 共计约 万人 龙迫圣地

4、 国际城 等郊区 大社区人口 约2-3万 人（未来） 产业结构上产业结构上 郑州二钢 新美陶瓷 卫华钢构 公司为代 表的工业 园区 升达 中工 经济管理 学院为代表 高校教育 园区 龙湖渡假村 泰昊陵生态 农业观光园 等休闲度假园 龙泊圣地 国际城市 新长城 正商 等城市远郊 大盘带动 地产业 【市场分析市场分析】/片区市场分析片区市场分析 龙泊圣地龙泊圣地 新长城新长城 项目项目 国际城国际城 沁园春沁园春 金秋老年公寓金秋老年公寓 双湖花园双湖花园 本案本案 政府政府 市人民医院市人民医院 正商正商 新芒果新芒果 【市场分析市场分析】/ /片区市场分析片区市场分析 双双 湖湖 大大 道道

5、商业街商业街 淮淮 河河 路路 升升 达达 学学 院院 中中 山山 路路 一一 零零 七七 国国 道道 宗宗 地地 轩轩 辕辕 路路 中奥国际中奥国际 卫生职工卫生职工 商务信息商务信息 中工中工 法官学院法官学院 机械电子机械电子 郑州经济郑州经济 管理干部学院管理干部学院 河南工业河南工业 贸易学院贸易学院 5757平米平米, ,三年三年7.87.8万万 6464平米平米, ,三年三年8.48.4万万 36 3836 38元元/ /平米平米/ /月月 25- 30 25- 30 元元/ /平米平米/ /月月 20 20 元元/ /平米平米/ / 月月 20 20 元元/ /平米平米/ /月

6、月 2525平米平米, ,月租月租700700 25 3025 30元元/ /平米平米/ /月月 中原工学院中原工学院 【 市场分析市场分析 】/ /片区市场分析片区市场分析 商业街商业街 中工中工 升达升达 一一 零零 七七 国国 道道 宗宗 地地 【 市场分析市场分析 】/ /片区市场分析片区市场分析 市场机会点市场机会点 龙湖镇领袖型商业中心龙湖镇领袖型商业中心 龙湖镇精品商业街（购物中心）龙湖镇精品商业街（购物中心） 21世纪国际城 主要活动有，开盘活动、支持困难大学生活动，社区游园活动等主要活动有，开盘活动、支持困难大学生活动，社区游园活动等 【 市场分析市场分析 】/ /重点个案分

7、析重点个案分析 21世纪国际城 项目项目2121世纪国际城世纪国际城 位置龙湖镇双湖大道主题概念主题概念国际居住新生活模式 规模1800亩形象定位形象定位人居新方向，理想生活家 分期分4期开发，1期10万m2宣传物料宣传物料形象楼书、单张 主力 户型 90100两房，110120左右三房推广主调推广主调深蓝、米黄 价格 一期开盘均价1500元/平米，一期 均价17001800元/平米，二期约 2500元/平米 核心卖点核心卖点价格、环境、景观 【 市场分析市场分析 】/ /重点个案分析重点个案分析 龙泊圣地 主要活动，龙舟比赛、酒会、炎黄拜祖、世界第九居住小镇论坛、钓鱼大赛等活动主要活动，龙舟

8、比赛、酒会、炎黄拜祖、世界第九居住小镇论坛、钓鱼大赛等活动 【 市场分析市场分析 】/ /重点个案分析重点个案分析 龙泊圣地 项目项目龙泊圣地龙泊圣地 位置 龙湖镇 双湖大到，商业路 南侧 主题概念主题概念泊岸.泊心.泊天下 规模总占地5000亩形象定位形象定位 分期宣传物料宣传物料形象楼书、单张 主力 户型 40-120m2推广主调推广主调枣红 价格 公寓2800元/平米，别墅 50008000元/平米 核心卖点核心卖点纯自然景观，中心自然水景 【 市场分析市场分析 】/ /重点个案分析重点个案分析 【 市场分析市场分析 】/ /竞争对手分析竞争对手分析 项目名称项目名称占地亩占地亩 总建面

9、总建面 万平方米万平方米 价格元价格元/平方米平方米主力户型主力户型客户来源客户来源销售速度销售速度 21世纪世纪 国际城国际城1800亩532300元/ 两房80-90;三房107- 140 郑州市其中 金水区居多 30套/月 龙泊圣地龙泊圣地5000亩 公寓2800元 花园洋房 3000元/;联 排约5000- 8000元/ 四层原生花房50-137 ;40-60精装小户型, 联排154-215;双拼270 主要来自郑 州市内,另外 新郑市和龙 湖镇的一部 分政府机关 官员. 30套/月 中州金中州金 秋乐园秋乐园 232亩16万2180 55.82和59.95的一 房;84.72的两 房

10、;103.66和122.98 的三房 郑州市内以 及项目附近 的居民 20套/月 双湖花苑双湖花苑50亩6万1460元 95-132的三房;81-83 的二房 郑州市内以 及新郑市和 龙湖镇的居 民 60套/月 我们对谁说我们对谁说 whowho？ 【目标消费群分析】【目标消费群分析】 精准定位，弹无虚发精准定位，弹无虚发 精顺操盘要诀精顺操盘要诀 【目标消费群分析】【目标消费群分析】 【目标消费群分析】【目标消费群分析】 养老养老 休闲度假休闲度假 投资投资 居住居住( (新居住模式新居住模式) ) 根据本项目初步根据本项目初步 情况研判情况研判 高校学生及教师高校学生及教师 城镇居民城镇居

11、民 城镇相关企业职工城镇相关企业职工 郊区大盘新居民郊区大盘新居民 【目标消费群分析】【目标消费群分析】 我们的消费群体是这样的一群人我们的消费群体是这样的一群人 租赁群体：高校大学生消费群体约万人（考研玩网游谈恋爱）每年月租赁群体：高校大学生消费群体约万人（考研玩网游谈恋爱）每年月 新生入学家庭父母接送五一十一假期同学相互来访游玩。新生入学家庭父母接送五一十一假期同学相互来访游玩。 商业消费群体：龙湖镇原有居民日常消费群体郊区大盘新入驻居民校园经济商业消费群体：龙湖镇原有居民日常消费群体郊区大盘新入驻居民校园经济 （日常消费，新生入学经济）（日常消费，新生入学经济） 高校区周边外来生意人员高

12、校区周边外来生意人员 (包括未来本项目做生意人员）包括未来本项目做生意人员） 龙湖镇当地行政机关公务员及龙湖镇当地行政机关公务员及 少量有经济实力生意人少量有经济实力生意人 高校新进年轻教师高校新进年轻教师 郑州市市区投资者郑州市市区投资者 我是谁我是谁 whatwhat？ 【项目项目swot分析分析】 看清自己，扬长避短看清自己，扬长避短 精顺操盘要诀精顺操盘要诀 【项目项目swot分析分析】 【项目项目swot分析分析】/优势优势 优优 势势 项目地块城镇未来商业中心核心地段项目地块城镇未来商业中心核心地段, ,发展潜力巨大发展潜力巨大 交通相对较为便利交通相对较为便利 周边近六万名高校经

13、济圈消费支撑，稳定成熟的消费群体周边近六万名高校经济圈消费支撑，稳定成熟的消费群体 地块较为方正地块较为方正, ,便于规划便于规划. . 劣劣 势势 【项目项目swot分析分析】/劣势劣势 项目所处位置不是十分显眼项目所处位置不是十分显眼, ,不利于商业人流交通不利于商业人流交通 项目规模较小项目规模较小, ,土地成本较高土地成本较高, ,为规划及后期操作带来一定难度为规划及后期操作带来一定难度 项目周边商业经营状况不好项目周边商业经营状况不好, ,打击项目商业信心打击项目商业信心. . 当地居民商铺投资意识薄弱，目前市场基本无商铺出售当地居民商铺投资意识薄弱，目前市场基本无商铺出售 机机 会

14、会 【项目项目swot分析分析】/机会机会 郊区大盘及休闲养老项目的持续开发，给城镇的发展注入了新郊区大盘及休闲养老项目的持续开发，给城镇的发展注入了新 的血液，也带了无限的商机的血液，也带了无限的商机 郑州市房地产业不断的发展，房价持续的飙升，迫使部分城市郑州市房地产业不断的发展，房价持续的飙升，迫使部分城市 居民郊区化，并带动周边卫星城镇的快速发展，给龙湖镇的居民郊区化，并带动周边卫星城镇的快速发展，给龙湖镇的 房地产业带来了巨的机会房地产业带来了巨的机会 各高校的不断学校扩建人员扩招各高校的不断学校扩建人员扩招 威威 胁胁 【项目项目swot分析分析】/威胁威胁 对面商业街铺的低价租金竞

15、争对面商业街铺的低价租金竞争 各村民自建房低价租金分流大部分租客各村民自建房低价租金分流大部分租客 龙湖老商业中心的竞争龙湖老商业中心的竞争 【项目项目swot分析分析】 总总 结结 项目综合来看项目地段的商业价值处于一个有市无价的境地项目综合来看项目地段的商业价值处于一个有市无价的境地, , 大规模商业操作风险较大大规模商业操作风险较大, ,项目规模不具有优势项目规模不具有优势, ,需要根据特需要根据特 定人群需求定人群需求, ,准确定位准确定位, ,赋予项目特色赋予项目特色, ,才能实现项目价值才能实现项目价值. . 开发商开发前面临的问题开发商开发前面临的问题 一、土地成本过高，如何实现

16、项目利润合理化与风险平衡化一、土地成本过高，如何实现项目利润合理化与风险平衡化 二、项目虽地处未来商业中心，有前景但需要时间经营培育二、项目虽地处未来商业中心，有前景但需要时间经营培育 才能实现其商业价值的最大化才能实现其商业价值的最大化. . 三、如何规划商业业态三、如何规划商业业态? ?才能形成真正龙湖商业中心才能形成真正龙湖商业中心? ? 我们要做什么我们要做什么 whatwhat？ 【产品定位产品定位】 本 节 提 纲 市场分析市场分析项目项目swot分析分析 产品定位产品定位 物业形态物业形态住宅产品定位住宅产品定位商业业态定位商业业态定位 消费群体分析消费群体分析 规划构思规划构思

17、 产品构思产品构思规划布局规划布局经济分析经济分析建筑风格建筑风格 指指 导导 思思 想想 实现开发利润最大化！实现开发利润最大化！ 实现土地利用率最大化！实现土地利用率最大化！ 走自己的路，寻求差异化产品！走自己的路，寻求差异化产品！ 结合区位特点，充分发挥区位优势！结合区位特点，充分发挥区位优势！ 根据特定的目标群体进行准确定位！根据特定的目标群体进行准确定位！ 经济指标分析经济指标分析 规划用地面积：规划用地面积：15.7515.75亩亩 容积率：不限容积率：不限 高度：不限高度：不限 【产品定位产品定位】/物业形态物业形态 通过上述的基本经济指标我们可以看出，项目规模不大，虽然地块目前

18、没有通过上述的基本经济指标我们可以看出，项目规模不大，虽然地块目前没有 限高，也无容积率限制，但由于项目处于龙湖镇，从市场情况分析，小高层、限高，也无容积率限制，但由于项目处于龙湖镇，从市场情况分析，小高层、 高层物业风险较大，且处于开发成本考虑，本产品定位容积率暂考虑在高层物业风险较大，且处于开发成本考虑，本产品定位容积率暂考虑在2.0-2.0- 3.03.0之间。之间。 【产品定位产品定位】/物业形态物业形态 方案二：多层方案二：多层/ /小高层小高层+ +综合商业综合商业 的高容积率产品的高容积率产品 容积率：容积率：3.03.0 由于目前项目的土地成本较高，按照普通产品进行规划，无由于

19、目前项目的土地成本较高，按照普通产品进行规划，无 法实现合理的经济收益，因此，本产品定位按照两套方案考法实现合理的经济收益，因此，本产品定位按照两套方案考 虑。虑。 方案一：多层方案一：多层+ +主题商业的低容积率产品主题商业的低容积率产品 容积率：容积率：2.02.0 【产品定位产品定位】/住宅产品定位住宅产品定位 从我们的目标消费群体分析上，我们可以看出，我们的住宅产品后期主要依托于从我们的目标消费群体分析上，我们可以看出，我们的住宅产品后期主要依托于 贵族学生这样的租赁群体，以及小部分的创业群体。因此，购买群体主要为外地贵族学生这样的租赁群体，以及小部分的创业群体。因此，购买群体主要为外

20、地 的投资群体。项目特点可以整合如下：的投资群体。项目特点可以整合如下： 投投 资资 完善的生活配套完善的生活配套 舒适的生活空间舒适的生活空间 稀缺的景观配套稀缺的景观配套 较小的产品规模较小的产品规模成熟的租房大军成熟的租房大军 稳定的投资回报稳定的投资回报 通过上述产品特点的分析，我们可以看出项目的地段优势非常凸现，通过上述产品特点的分析，我们可以看出项目的地段优势非常凸现， 但产品自身劣势也是非常明显的，因此我们以投资作为项目的主卖点，但产品自身劣势也是非常明显的，因此我们以投资作为项目的主卖点， 产品初步定位为：产品初步定位为： 【产品定位产品定位】/住宅产品定位住宅产品定位 高舒适

21、新贵小公寓高舒适新贵小公寓 高舒适高舒适 舒适的居住空间舒适的居住空间 周到的管理服务周到的管理服务 新贵新贵 高消费的贵族学生高消费的贵族学生 舒适的小贵族生活舒适的小贵族生活 小公寓小公寓 精巧的户型设计精巧的户型设计 低总价的投资产品低总价的投资产品 【产品定位产品定位】/住宅户型定位住宅户型定位 指导思想指导思想：产品紧凑、实用的低总价产品产品紧凑、实用的低总价产品 产品类型产品类型户型户型面积面积比例比例作用作用 多层 标准间33-3570% 投资 一房一厅45-50 15% 投资+自用 两房一厅70-7515% 自用 分析：分析： 本户型面积分配主要以精巧，实用低总价的小户型产品为

22、主，主要作用为投资，考虑到本户型面积分配主要以精巧，实用低总价的小户型产品为主，主要作用为投资，考虑到 一些自用的消费群体，因此局部投放一些总价相对较高的两房产品。值得说明的是比例一些自用的消费群体，因此局部投放一些总价相对较高的两房产品。值得说明的是比例 划分是按照整体面积比进行划分。划分是按照整体面积比进行划分。 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 方案一：主题商业街方案一：主题商业街 特色餐饮风情街特色餐饮风情街 特色娱乐休闲街特色娱乐休闲街 该方案整体商业体量相对较小，因此不再进该方案整体商业体量相对较小，因此不再进 行大体量商业业态的规划。但项目周边沿街行大体量商业业态的

23、规划。但项目周边沿街 商业投放量非常大，且空置率较高，因此我商业投放量非常大，且空置率较高，因此我 项目的商业需具有较强产品竞争力，才能吸项目的商业需具有较强产品竞争力，才能吸 引人群其此消费。因此，我们定位了两大主引人群其此消费。因此，我们定位了两大主 题商业街区，特色餐饮和特色娱乐，以抓住题商业街区，特色餐饮和特色娱乐，以抓住 我们终端消费群体的消费心理，进行精准定我们终端消费群体的消费心理，进行精准定 位。位。 主主 题题 街街 区区 特色餐饮风情街特色餐饮风情街 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 该街区后期经营业种主要以特色餐饮、酒吧、咖啡店为主，对于招商工作的要求较该街

24、区后期经营业种主要以特色餐饮、酒吧、咖啡店为主，对于招商工作的要求较 高。通过高。通过3-5家餐饮主力店的招商，带动其他小型餐饮店的进驻，以形成一条特色的家餐饮主力店的招商，带动其他小型餐饮店的进驻，以形成一条特色的 酒吧、餐饮风情街。酒吧、餐饮风情街。 业种细分业种细分 特色娱乐休闲街特色娱乐休闲街 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 该街区后期经营业种主要以娱乐、休闲项目为主，并附加一些手工坊等等。具体可该街区后期经营业种主要以娱乐、休闲项目为主，并附加一些手工坊等等。具体可 规划一些如电玩厅、台球厅、壁球馆、健身房、网吧等休闲项目以形成气候。规划一些如电玩厅、台球厅、壁球馆、

25、健身房、网吧等休闲项目以形成气候。 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 方案二：综合商业体方案二：综合商业体 功能功能 该产品是以购物、餐饮、娱乐为主的大型综合该产品是以购物、餐饮、娱乐为主的大型综合 商业体，其主体功能为购物，设有一大型主力商业体，其主体功能为购物，设有一大型主力 超市以吸纳周边人流来此。为突出产品特色在超市以吸纳周边人流来此。为突出产品特色在 一层设置了特色餐饮、娱乐街区，以烘托人气。一层设置了特色餐饮、娱乐街区，以烘托人气。 该产品其面对的消费群体不仅为项目周边的学该产品其面对的消费群体不仅为项目周边的学 生，其更多的是面对整个龙湖镇的居住群体来生，其更多的是

26、面对整个龙湖镇的居住群体来 此消费。此消费。 特色餐饮特色餐饮娱乐娱乐购物购物 百货百货 超市超市 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 业种细分业种细分 大型超市大型超市 超市是本项目业态规划最为重要的一个部超市是本项目业态规划最为重要的一个部 分，目前周边市场均无大型卖场存在，整分，目前周边市场均无大型卖场存在，整 个龙湖镇的学生及居民购物十分不便。可个龙湖镇的学生及居民购物十分不便。可 见消费需求十分旺盛。见消费需求十分旺盛。 并且该业态的规划不仅仅是为了填补市场并且该业态的规划不仅仅是为了填补市场 空白，更重要的是可以吸纳人流，烘托人空白，更重要的是可以吸纳人流，烘托人 气。

27、带动我项目其他商业业态的发展，提气。带动我项目其他商业业态的发展，提 升我项目的整体商业价值。升我项目的整体商业价值。 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 精品百货精品百货 目前项目周边的小型专卖店分布目前项目周边的小型专卖店分布 十分凌乱，且不成规模，消费群十分凌乱，且不成规模，消费群 体购物均需要到市区购买，可见体购物均需要到市区购买，可见 购买能力充足，存在一定市场空购买能力充足，存在一定市场空 白。我项目整体规划为中高端商白。我项目整体规划为中高端商 业综合体，因此，局部可规划一业综合体，因此，局部可规划一 些如精品服饰，精品鞋毛，家居些如精品服饰，精品鞋毛，家居 饰品等专

28、卖店。以形成规模，占饰品等专卖店。以形成规模，占 据市场制高点。据市场制高点。 特色餐饮特色餐饮休闲娱乐休闲娱乐 【产品定位产品定位】/商业业态定位商业业态定位 由于该产品业态，与方案一基本类似在此不再过多叙述，但由于方案二商业档次由于该产品业态，与方案一基本类似在此不再过多叙述，但由于方案二商业档次 定位相对较高，而市场需求又比较可观，因此可招商如德克式、新奇士这样的快定位相对较高，而市场需求又比较可观，因此可招商如德克式、新奇士这样的快 餐店。餐店。 规划构思规划构思 本 节 提 纲 市场分析市场分析项目项目swot分析分析 产品定位产品定位 物业形态物业形态住宅产品定位住宅产品定位商业业

29、态定位商业业态定位 消费群体分析消费群体分析 规划构思规划构思 产品构思产品构思规划布局规划布局经济分析经济分析建筑风格建筑风格 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 设计说明设计说明 为保证能够测算出最佳的经济收益，我们推测出如为保证能够测算出最佳的经济收益，我们推测出如 下三种产品布局方式，以下我们将分别对三种方案下三种产品布局方式，以下我们将分别对三种方案 进行一一分析。进行一一分析。 a类：多层住宅类：多层住宅+主题商业街主题商业街 b类：多层住宅类：多层住宅+综合商业综合商业 c类：小高层住宅类：小高层住宅+综合商业综合商业 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 方案方案a a

30、【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 经济指标分析经济指标分析 规划用地面积：规划用地面积：15.7515.75亩亩 总建筑面积：总建筑面积：2172021720 住宅建筑面积：住宅建筑面积：1672216722 商业建筑面积：商业建筑面积：49984998 容积率：容积率：2.072.07 日照间距：日照间距：1 1：1.21.2 从目前经济指标上来看，住宅体量较大，而商从目前经济指标上来看，住宅体量较大，而商 业体量较少，住宅为主体产品，而商业仅为辅业体量较少，住宅为主体产品，而商业仅为辅 助产品。助产品。 从整体规划布局上看，住宅，商业相对独立，从整体规划布局上看，住宅，商业相对独立，

31、 物业排列相对整齐，后期较易于管理。物业排列相对整齐，后期较易于管理。整体楼整体楼 间距严格按照规范标准执行，达到间距严格按照规范标准执行，达到1：1.2的日的日 照间距，照间距，住宅的使用舒适性较好。商业动线按住宅的使用舒适性较好。商业动线按 照照6米的动线进行设计，基本属于较为舒适的米的动线进行设计，基本属于较为舒适的 人行宽度，且较为经济。人行宽度，且较为经济。 规划分析规划分析 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 a栋 b栋 c栋 d栋 e栋 方案方案b b 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 e栋 d栋 c栋 b栋 a栋 方案方案b b 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局

32、 经济指标分析经济指标分析 规划用地面积：规划用地面积：15.7515.75亩亩 总建筑面积：总建筑面积：3093030930 住宅建筑面积：住宅建筑面积：1803518035 商业建筑面积：商业建筑面积：1289512895 超市：超市：4603 4603 餐饮娱乐：餐饮娱乐：5277 5277 百货：百货：3015 3015 容积率：容积率：2.952.95 日照间距：日照间距：1 1：1.31.3 从目前经济指标上来看，从目前经济指标上来看，2.95的容积率在多层的容积率在多层 产品规划上已经属于高容积率产品，土地价值产品规划上已经属于高容积率产品，土地价值 基本上已经得到最大程度的发挥

33、。基本上已经得到最大程度的发挥。 产品底层规划为整体商业用房，三层及三层以产品底层规划为整体商业用房，三层及三层以 上为四层住宅。该产品容积率虽然较高，但由上为四层住宅。该产品容积率虽然较高，但由 于商业体量非常大，结构非常复杂，因此工程于商业体量非常大，结构非常复杂，因此工程 造价远远高于方案一。为了能够详细得知二者造价远远高于方案一。为了能够详细得知二者 的开发收益，在后面我们对两套方案详细进行的开发收益，在后面我们对两套方案详细进行 了投资分析的对比。了投资分析的对比。 规划分析规划分析 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 方案方案cc 【规划构思规划构思】/规划布局规划布局 【规划

34、构思规划构思】/规划布局规划布局 经济指标分析经济指标分析 规划用地面积：规划用地面积：15.7515.75亩亩 总建筑面积：总建筑面积：3157231572 住宅建筑面积：住宅建筑面积：2263222632 商业建筑面积：商业建筑面积：89408940 超市：超市：2310 2310 餐饮娱乐：餐饮娱乐：3750 3750 百货：百货：28802880 容积率：容积率：3.003.00 该方案是小高层住宅和综合商业体组成的产品该方案是小高层住宅和综合商业体组成的产品 形式，小高层层数为形式，小高层层数为12层，而商业楼层为二层。层，而商业楼层为二层。 这种产品布局方式，住宅的舒适性比较好，后

35、这种产品布局方式，住宅的舒适性比较好，后 期较易于管理，并且住宅部分有将近期较易于管理，并且住宅部分有将近1000平米的平米的 绿地，可以制作小型景观。绿地，可以制作小型景观。 商业部分虽采用的是一二层分离的动线布局方式，商业部分虽采用的是一二层分离的动线布局方式， 但由于上层无建筑物，整体结构较为简单，造价但由于上层无建筑物，整体结构较为简单，造价 要低于方案要低于方案b，具体哪一个方案可行性较高见后，具体哪一个方案可行性较高见后 面的详细经济效益分析。面的详细经济效益分析。 规划分析规划分析 【规划构思规划构思】/产品构思产品构思 住宅产品内部结构布置图住宅产品内部结构布置图 该图为住宅标

36、准间产品的平面布置图，该布局方式虽然较为普通，但使用率相对较高，该图为住宅标准间产品的平面布置图，该布局方式虽然较为普通，但使用率相对较高， 一梯可做到一梯可做到6-8户，每套户型均规划有阳台。阳台的设置虽然在一定程度上增加成本，户，每套户型均规划有阳台。阳台的设置虽然在一定程度上增加成本， 但使用率可以大大提高，解决了许多生活难题，如晾衣、烹饪等等。但使用率可以大大提高，解决了许多生活难题，如晾衣、烹饪等等。 由于北户采光相对较差，因此楼梯间均放置的北侧，走廊宽度控制在由于北户采光相对较差，因此楼梯间均放置的北侧，走廊宽度控制在2.5米，每户基本米，每户基本 户型开间在户型开间在3.5米，进

37、深在米，进深在6.05米，阳台米，阳台1.2米。米。 【规划构思规划构思】/产品构思产品构思 主力户型分析主力户型分析 本户型是本项目投放量最大的一个产品，本户型是本项目投放量最大的一个产品， 因此在这里进行重点分析。户型建筑面积因此在这里进行重点分析。户型建筑面积 （含公摊面积）约为（含公摊面积）约为29平方米，虽然是一个平方米，虽然是一个 狭小的空间，但室内功能分区非常明显，功狭小的空间，但室内功能分区非常明显，功 能齐全，能齐全，1.8米开间的卫生间，最经济的尺度。米开间的卫生间，最经济的尺度。 4.253.5米米的室内空间，使功能分区更加合的室内空间，使功能分区更加合 理，衣柜、电视、

38、电脑、双人床均可以合理理，衣柜、电视、电脑、双人床均可以合理 的进行摆放。的进行摆放。1.2米的阳台可以承载这个小小米的阳台可以承载这个小小 的空间更多的功能。的空间更多的功能。 【规划构思规划构思】/建筑风格建筑风格 项目的建筑风格需根据项目的消费群体的心理特征进行定位，由于我项目面临项目的建筑风格需根据项目的消费群体的心理特征进行定位，由于我项目面临 的消费群体主要是前卫、时尚的年轻一族，因此，项目的整体风格也要是明快的消费群体主要是前卫、时尚的年轻一族，因此，项目的整体风格也要是明快 而现代的，与其行为特征较为相符。而现代的，与其行为特征较为相符。 现代简约风格现代简约风格 关键词：时尚

39、关键词：时尚 明快明快 现代现代 简洁简洁 【规划构思规划构思】/建筑风格建筑风格 简约主义源于简约主义源于2020世纪初期的西方现代主义。它以简洁的表现形式来满足人们对空世纪初期的西方现代主义。它以简洁的表现形式来满足人们对空 间环境那种感性的、本能的和理性的需求，是当今社会最为流行的设计方式。他间环境那种感性的、本能的和理性的需求，是当今社会最为流行的设计方式。他 是人们在繁忙的生活中，渴望得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精是人们在繁忙的生活中，渴望得到一种能彻底放松、以简洁和纯净来调节转换精 神的空间，也恰恰与我项目消费群体的心理需求相吻合。神的空间，也恰恰与我项目消费群体的心

40、理需求相吻合。 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 根据目前现有核算出的经济指标，我们对提出的两套方案分别进行了分析比较，并根据目前现有核算出的经济指标，我们对提出的两套方案分别进行了分析比较，并 对不同方案的经济收益进行了大致核算以供贵公司参考，分析如下：对不同方案的经济收益进行了大致核算以供贵公司参考，分析如下： 经济指标分析经济指标分析 方案方案 产品产品 搭配搭配 住宅住宅 建面建面 （ ） 商业商业 建面建面 （ ） 用地用地 面积面积 （）（） 层数层数 总建面总建面 （）（） 容积率容积率 ab 差额差额 （）（） bc 差额差额 （）（） ca 差额差额 （）（） 商业商业

41、住宅住宅 a类 6层住宅 +商业 16722 4998 105002层6层217202.07 9210 9852 b类 4层住宅 +商业 1803512895105002层4层309302.95 642 c类 12层住宅 +商业 226328940105002层12层315723.00 结论：结论： 通过上表的分析我们可以看出，通过上表的分析我们可以看出，cc类方案的容积率最高，相应的总建面也是最高的，但与类方案的容积率最高，相应的总建面也是最高的，但与 b b类方案相比其高出部分在于住宅部分，商业部分的建筑面积还是要低于类方案相比其高出部分在于住宅部分，商业部分的建筑面积还是要低于b b类。

42、类。 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 总销额比较分析总销额比较分析 价格预测价格预测 住宅部分：住宅部分： 多层住宅：多层住宅：按照毛坯房标准，进行预测，a类价格预计在2000元/ 。由于b类方 案的居住舒适性较差，因此价格按照1850元/ 计算。 小高层住宅：小高层住宅：由于建安成本较高，因此价格预测在2200元/ 。由于市场对于小高层 物业的接受程度还不明朗，因此，仅在建安成本中增加造价即可。 商业部分：商业部分： 主题商业街：主题商业街：该产品虽然体量小，开发风险小，但由于周边同类型产品较多，且发展 形式并不好，因此销售价格仅按照3500元/ 计算，该价格为一二层捆 绑销售的均价

43、。（按照租金一二层综合25元/ ，12年回本来计）。 综合商业体：综合商业体：该产品由于存在招商问题，难度较大，但是既然我们来运作，就不需要 让他成功，使其形成规模，因此，价格我们按照4600来计算。（一层 45元/ ，二层20元/ ，12年回本） 物业类型物业类型 建筑面积建筑面积 （） 入市均价入市均价 （元（元/ /） 分项销售额分项销售额 项目总销额项目总销额 （元）（元） 销售差额销售差额 abab（万元）（万元） 销售差额销售差额 bcbc（万元）（万元） 销售差额销售差额 acac（万元）（万元） a类 方案 住宅16722200033444000 50937000 4174.4

44、75 3997.74 商业4998350017493000 b类 方案 住宅18035185033364750 92681750 176.735 商业12895460059317000 c类 方案 住宅 226322200 49790400 90914400 商业 8940 460041124000 结论：结论： 从整体销售额上看，从整体销售额上看，b b类方案的销售额最高，其主要在于商业部分较高，其次是类方案的销售额最高，其主要在于商业部分较高，其次是 cc类方案，其住宅部分，与商业部分的总销额基本一致。类方案，其住宅部分，与商业部分的总销额基本一致。a a类方案最低。类方案最低。 销售额比

45、较分析一览表销售额比较分析一览表 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 分析说明分析说明 商业造价：商业造价： 方案a由于上层无建筑物，结构简单，且一二层连体，防火要求较低，因此工程造 价按照一般框架结构成本计算，初步预计为850元/； 方案b由于整体商业规划较为复杂，设置有竖向交通，而设备、防火规范均较高， 1850元/的工程造价考虑有1200元/的建筑、安装成本（含室外装修），500元/ 的设备成本如（电梯、空调、防风、防火系统）等等，另外还有150元/ 的结构 转换层费用； 方案c虽然整体布局类似于方案b，但是方案c上层无建筑物，结构处理相对较为简 单，并且可以做成通透式的动线，这样将

46、大大降低防火要求，因此设备费用将降低 很多，因此1400元是含有，1200元/的建筑、安装成本（含室外装修），以及200 元/的设备费用。 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 开发收益率分析开发收益率分析 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 住宅造价：住宅造价： 多层住宅按照县级市中档标准进行预测，暂定为600元/； 小高层住宅预测标准同多层，暂定为850元/ 住宅均不含装修费用，后期我方可提供一定的装修标准，代其装修，销售期间不计 入房价中 。 设计费用：设计费用： 住宅部分设计费用基本较低，12元/基本为市场普遍行情，但商业部分由于涉及范 围较大，因此价格考虑相对较高，按照15元/

47、考虑。 绿化费用：绿化费用： 方案a、c住宅由于采用封闭式规划，因此公共面积相对较多，绿化面积基本按照40 元/考虑。 方案b住宅由于建于商业上部，因此几乎无公共绿地，绿化面积仅按照25元/考虑， 基本均为硬化道路。 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 项目项目经济测算项目经济测算项目 单价（元单价（元/m2）建筑面积（建筑面积（m2）金额金额(元元) 土土 地地 成成 本本 净地费净地费15000000 出让金出让金无无 拆迁安置拆迁安置无无 建安成本建安成本 住宅住宅6001672210033200 商业商业85049984248300 配套费用配套费用150217203285000

48、绿化费用绿化费用4021720868800 规划设计费用规划设计费用1221720260640 财务税率财务税率总销售额的9.5%4839015 营销费用营销费用总销售额的3%1528110 不可预见费及其他不可预见费及其他建安成本的5%839490 总成本总成本 + 40902555 a a类方案类方案 财务净现值：财务净现值：50937000-40902555=50937000-40902555=1003444510034445元元=1003.4445=1003.4445万元万元 投资收益率：投资收益率：10034445/4090255510034445/40902555=0.245=24

49、.5%=0.245=24.5% 项目项目经济测算项目经济测算项目单价（元单价（元/m2）建筑面积（建筑面积（m2）金额金额(元元) 土土 地地 成成 本本 净地费净地费15000000 出让金出让金无无 拆迁安置拆迁安置无无 建安成本建安成本 住宅住宅6001803510821000 商业商业18501289523855750 配套费用配套费用150309304639500 绿化费用绿化费用2530930773250 规划设计费用规划设计费用1530930463950 财务税率财务税率总销售额的9.5%8804766 营销费用营销费用总销售额的4%3707270 不可预见费及其他不可预见费及其

50、他建安成本的5%1733838 总成本总成本 + 6979932469799324 b b类方案类方案 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 财务净现值：财务净现值：92681750- 6979932492681750- 69799324 = =2288242622882426元元= 2288.2426= 2288.2426万元万元 投资收益率：投资收益率： 2288242622882426 / 69799324/ 69799324 = =0.328=32.8%0.328=32.8% 项目项目经济测算项目经济测算项目单价（元单价（元/m2）建筑面积（建筑面积（m2）金额金额(元元) 土土 地

51、地 成成 本本 净地费净地费15000000 出让金出让金无无 拆迁安置拆迁安置无无 建安成本建安成本 住宅住宅8502263219237200 商业商业1400894012516000 配套费用配套费用150315724735800 绿化费用绿化费用40315721262880 规划设计费用规划设计费用1531572473580 财务税率财务税率总销售额的9.5%8636868 营销费用营销费用总销售额的4%3636576 不可预见费及其他不可预见费及其他建安成本的5%1587660 总成本总成本 + 6708656467086564 c c类方案类方案 【规划构思规划构思】/经济分析经济分

52、析 财务净现值：财务净现值： 9091440090914400 - 67086564- 67086564 = =2382783623827836元元= 2382.7836= 2382.7836万元万元 投资收益率：投资收益率： 2382.78362382.7836 / 67086564/ 67086564 = =0.355=35.5%0.355=35.5% 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 投资收益比较分析一览表投资收益比较分析一览表 物业类型物业类型 总建筑面积总建筑面积 （）（） 项目利润额项目利润额 （万元）（万元） 项目收益率项目收益率 abab收益差额收益差额 （万元）（万元）

53、 bcbc收益差额收益差额 （万元）（万元） caca收益差额收益差额 （万元）（万元） a a类方案类方案217201003.444524.5% 1284.7981 1379.3391b b类方案类方案309302288.242632.8% 94.541 c c类方案类方案315722382.783635.5% 结论：结论： 经济指标测算进行到这里，我们已经可以看出，经济指标测算进行到这里，我们已经可以看出，b b、cc类方案的产品布局虽然大不相同，类方案的产品布局虽然大不相同， 但其投资回报相差很近，仅不到但其投资回报相差很近，仅不到100100万。项目的投资收益率均比较客观。但万。项目的

54、投资收益率均比较客观。但a a类方案由类方案由 于商业体量小，不宜操作其项目投资收益率是最低的，当然这也与其容积率的限制有于商业体量小，不宜操作其项目投资收益率是最低的，当然这也与其容积率的限制有 一定关系。下面我们将再进一步对这几种方案进行风险评估，以选择出最合理的产品一定关系。下面我们将再进一步对这几种方案进行风险评估，以选择出最合理的产品 形态。形态。 【规划构思规划构思】/经济分析经济分析 销售周期及开发风险分析销售周期及开发风险分析 销售周期分析销售周期分析 物业类型物业类型 总建筑面积（）总建筑面积（）销售周期销售周期 周期合计周期合计 住宅住宅商业商业住宅住宅商业商业 a类物业16722499810个月10个月16个月 b类物业180351289512个月18个月24个月 c类物业22632894014个月15个月21个月 a a类类 b b类类 6 6个月个月 1010个月个月 1616个月个月 6 6个月个月 1212个月个月 0 0 0 0 2424个月个月 cc类类 6 6个月个月 1414个月个月 0 0 2121个月个月 a a类类 b b类类 6 6个月个月 1010个月个月 1616个月个月 6 6个月个月 1212个月个月 0 0 0 0 2424个月个月 cc类类 6 6个月个月 1414个月个月 0 0 2121个月个月 【规划构思规划构思】