XXXX房地产开发与经营试题

1、房地产开发与经营模拟试题 一、贰选题 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开 发企业的资质条件要求注册资金不低于（B ）。 A. 1 000万元B. 2 000万元 C. 3 000万元D. 4 0 0 0 万元0 2. 下列房地产交易活动处干房地产一级市场的是（D ） A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让 3. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最廊出让年限,其中居 住用地最高出让年限为（D A 40 年 B60 年 C 50 年D 7 0 年。 4 房地产租金已收租金额占应收租金额

2、的百分比称为（B ） A租金收缴计划完成率B租金收缴率 C欠租户发生率D陈欠租金收缴率。 5. （ A ）是抬国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与止地使用者并由丄地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为。 A. 土地使用权的出让B. 土地使用权的转让 C. 土地使用权划拨D. 土地使用权赠与 6. 对预测中岗收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A额定需求预测法B有效需求预测法 C线性回归需求侦测法D假定需求预测法。 7. 已知某房地产今年的销售成木为331 5万元，存货平均余额为4 1 1万元.那么存货周转天数为（B ） A 8.07 B 44.6 I C

3、 2 0 D3 0。 8按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ） A、居住物业市场.写字楼市场.零售商业物业市场.工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场.乙级写字楼市场、甲级商业物业市场利乙级商业物业市场 C、房地产白色市场.黑色市场.灰色市场 D、销售市场.租赁市场、抵押市场.典F市场和宜换市场等。 9. 下列房地产交易活动处干房地产二级市场的是（C ） A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让亠 10在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的丄地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥 了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（A ）o A协议出让

4、 B招标出让C拍卖出让D投标出让 1 1.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最商岀让年限.其中 工业用地最高出让年限为（C A 4 0 年 B 60年C 50年D 70年。 12 实收房地产租金占讣划房地产租金的百分比称为（A ） A租金收缴讣划完成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴率， 13. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地 产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（C ）。 A 4 000万元B3000万元 C 2 000万元 D 2 50 0万元 14我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行

5、资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产 开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B ）以上。 A 500万元 B 10 0 0万元 C 1 500万元 D2000万元。 15中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的昴拓出让年限，其中 商业、旅游.娱乐用地最商出让年限为（A ）。 A 40年B 6 0年C 50年D 7 0年 16. （ C ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安宜等费用后.将该幅上地交付 其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 A土地使用权的出让B土地使用权的转让 C 土地使用权划拨D 土地使用权赠与。

6、17. 对侦测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求倾测方法是（A ） A额定需求预测法B有效需求预测法 C线性回归需求倾测法D假定需求预测法 18. 实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（D ） A租金收缴率B陈欠租金收缴率 C欠租户发生率D租金收缴讣划完成率 19按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（D ） o A居住物业市场.写字楼市场.零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C房地产白色市场.黑色市场.灰色市场 D.销售市场.租赁市场.抵押市场.典当市场和宜换市场等。 20 根据中国人民银行关于规范

7、住房金融业务的通知（银发2 0 0 11195号），银行发放住房开发贷款的 条件之一是:房地产开发企业自有资金应不低干开发项目总投资的（C ） A 20% B2 5% C3O% D35%。 21在开工前对匸程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（C ）的合同形式。 A讯价合同B固定总价合同 C成木:加酬金合同D分包合同。 22.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产 开发企业的资质条件要求注册资金不低于（B ）。 A 10 0 07J元 B150 0 万元 C2000万元D2500万元。 23土地使用权的出让方式有多种，其中（B ）方式是

8、一种有条件、有选择.有控制的市场竞争形式。疏 体现了国家对上地使用的汁划抬导.又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应 性。 A协议出让B招标岀让C拍卖出让D投标出让 24中华人民共和国城镇国有上地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的昴商出让年限，其中教 育.科技、文化、卫生、体育用地最商岀让年限为（ C ）o A 40年B 60年C 50年 D 70年。 25收回木年度以前拖欠租金额占木年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B ） A租金收缴计划完成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴率。 2 6已知某房地产今年的销售成木为50 0 0万元，存货平均余额为50

9、0万元，那么存货周转天数为（C ） A 1 1 B 10 C 36D37 二、多选题 1从狭义的角度來看.房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE ） A两者的主体不完全相同 B在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C两者对主体的资格要求不一样 D两者所指向的行为对彖不同 E随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根木性变化。 2影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE ） A经济环境B政治环境 C法律环境D社会环境 E自然环境 3.房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ABD ）各抬标用分级的方 式进行比较。 A安全性B经济性 C适用性D可行性 E可靠性

10、4 根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知，银行发放住房开发贷款的条件之一是:开发项目同 时必须具备（BCDE ） A国有土地规划许可证B国有土地使用证 C建设用地规划许可证 D建设L：程规划许可证 E建设工程施工许可证。 5按汁价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ABC ） A总价合同B单价合同 C成木加酬金合同D总承包合同 E分包合同。 6 土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC ） A协议出让B招标出让C拍卖岀让 D交换岀让 7. 房地产市场是典型的周期性市场.房地产市场阶段分为（BCDE ） A波谷 B平淡 C萧条 D复苏 E兴旺 8. 房地产企业经营成木按成木与经

11、营工作虽关系可分为（AB ） A固定成木B变动成木C管理费用 D销售费用E原材料成木 9征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCDEF ） A土地补偿费B青苗补偿费C地上附若物补偿费D安宜补助费 E新菜地开发建设基金F耕地占用税 10. 房地产开发项目实施控制的目标包括（ABC ） A成木B项目工期C质量D项目协调性E技术先进性 14. 城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义,表现在（ABCDEF ） A. 土地经营是房地产经营的主婆内容，是房地产经营的基础 B 土地经营是提商我国土地利用效益的核心活动 C丄地经营是我国市场化改革的必不可少的一环 D. 土地经营是城市第三产业健康发展的前

12、提 E 上地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革描施 F. 土地经营是城市财政收入的重婆來源 15影响房地产项目开发的环境包括（ABCDE） A经济环境B政治环境C法律环境D社会环境E自然环境。 16房地产开发融资方案的选择可用比较分析法，即对各个方案的（ABE ）抬标用分级的方式进行比 较。 A安全性B经济性C适用性D可靠性 E可行性。 1 7房地产物业管理程序包括（ABC ） A早期介入B接管验收C楼宇入伙D物业综合管理E物业经营。 18根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项 目同时必须具备（ABCD） A国有丄地使用证B建设用地规划许可

13、证C 建设工程规划许可证 D建设工程施丄许可证 E国有土地规划许可证。 32征用农村集体所有的土地耍发生哪些费用（ABCDEF ） A土地补偿费B青苗补偿费C地上附若物补偿费D安置补助费 E新菜地开发建设基金F耕地占用税。 33 房地产市场是典型的周期性市场房地产市场阶段分为（A BCD ） A平淡B萧条C复苏D兴旺 E波谷。 34一般來说，适用干房地产开发项目的组织结构有（DE ） A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型D矩阵型E爭业部制。 3 5按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（D E ） A讯项开发B小区开发C成片集中开发D 土地开发 E房屋建设。 36房地产开发项目所

14、面临的经济环境主要包括（ABCDE ） A宏观经济发展形势B市民收入水平C贫富差异程度D利率E贷款条件 三、简答题 1 征地与拆迁的区别是什么?。 征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。 征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变上地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其 次再改变土地的使用方式。 拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对丄地上附肴物和房屋廉用户、住户 进行的拆迁.安迓、补偿。不需改变土地所有制性质。 2.房地产开发融资的主要形式有哪些？、 房地产开发融资的主要形式有锲行贷款融资；证券融资;房地产信托融资;房地产融资的其他方式，包括 联建.参建融资.房地

15、产典当融资.利用外资等形式。 3房地产开发的整个流程分为哪些阶段？ 房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研尤、申请项目用地.项 目设汁征地及拆迁安宜.筹措房地产开发资金、建设工程招标.施工、市场营销与策划、物业管理。 4土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？ 土地使用权的出让主雯有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。 协议出让在一定程度上排斥了市场机制,是一种不发达的土地市场。 招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。 拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。 5房地产项目主要的定价方法有哪些？ 房地产项目的

16、定价方法主要有:成木加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法.顾客感受定价法。 6. 房地产开发投资风险有哪些？ 房地产开发投资风险主耍包括:财务风险因素.购买力伏I素、利率风险.变现风险、社会风险和总外爭 故风险等。 7. 房地产项目施工招标的形式有哪些？ 在国际市场上，房地产项目施匸招标方式主要有公开招标.邀请招标和议标3种。 我国招标投标法则规定.招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。 8物业管理公司有什么权利和义务？ 物业管理公司的权利主要包括:根据有关法规，结合实际情况制定小区管埋办法：依照物业管理合同和 管理办法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。 物

17、业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同依法经营;接受管理委员会和住宅小区居民的监督; 重大的管理措施应当提交管委会审议.并经管委会认可等。 9从狭义的角度看,房地产开发与房地产经营有哪些区别?。 房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶 段不同;两者对主体的资格要求不一样;两者所抬向的行为对念不同：随若房地产市场的完善,两者的作用会 发生根木性变化 10常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些?。 常见的组织结构类型有：宜线型组织结构;职能型组织结构：直线职能型：矩阵型；爭业部制。适合房 地产项目的组织结构类型有矩

18、阵型和事业部型。 四.名词解释 名词解释 答案 1 房地产开发 房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投 资、建设和管理,使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 2. 土地开发 土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气. 电力.电信和公路。 3 城市土地出让 城市土地出让：是抬城市人民政府上地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位 （主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地.用地做位必须向城市人民政府丄 地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。 4土地征用 丄地征用:政府按照法律规定的程序

19、和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 5.物业管理 物业管理:利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附屈 设施和相关场地儿为业主和承租人提供痈效、优质、经济的服务，使物业发挥昴大的使用 效益和经济效益 6.房地产经营 房地产经营:从广义上來讲，就是抬一切从爭房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。 从狭义上來讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。 7. 土地使用权转让 上地使用权转让:指经出让方式获得上地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合 法方式将土地使用权再转移的行为 8.建设用地规划许可证 建设用地规划许可证：由建设爪

20、位或个人提岀建设用地申请,城市规划行政主管部门审查 批准的建设用地位宜、面积、界线的法律凭证。 9.建筑容积率 建筑容枳率:指项目规划建设用地范困内全部建筑面积与规划建设用地而积之比附属建 筑物也讣算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外 1 0.租金收缴率 租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。 五、论述题 论述题 答案 1.房地产开发资金筹措的渠道有哪些？ 如何通过发行股票來进行筹资？并简婆 谈谈中国的房地产证券化趋势。 答:房地产开发资金筹措的渠道主翌有银行贷款融资、证券融资.房地产信托融资以及其他 形式。 房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行

21、有两种形式：募 集式和发起式。募集式即向社会公开发行的.可以在证券市场上流通。发起式是不上市的 股票，只在房地产股份企业内部发行的股票.一般采取记名股权的形式。 目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相片长的一段时期來发展.但是 证券化的趋势是肯定的。 2、请论述物业管理市场的构成并谈谈 我国物业管理市场存在的主要问题及解 决对策？ 答：物业管理市场的构成主要包括三个方而： 市场客体：物业管理服务,无形的 市场主休:需求主体.供给主体 市场环境：各种交换赖以进行的社会制度 我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位;业主委员会 成立难;业主与物业管理者的

22、地位倒置造成服务关系扭曲等 我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规,规范物业管理市场;加快物业管理市场化 进程，建立优胜劣汰的机制：理顺业主与物业公里公司的关系;实行扶优扶强政策.引导物 业公司走规模经营的路子创立自己的品牌等等对策 3.房地产开发项目建设的三大目标是 什么，它们之间是什么关系.你是如何理 解的？ 答:房地产开发项目建设的三大目标分别是:项目建设投资（成木）、进度（或工期八质址。 开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。 开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质址与成木、质址与丄期.工期与成木之 间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质址要求商

23、.就需要投入更多成本。如果要 加快进度，缩短工期，则需要增加成木，同时也可能会影响质址。 开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质址与成本、质址与丄期.工期与成木 之间的统一关系。例如:加快进度.缩短丄期虽然需婆増加一定的投资，但是可以使整个开 发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出减少 成木。如果施匸质虽好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成木。 4、房地产开发融资方案的内容包括什 么，确定房地产开发融资方案的考虑因 素有哪些，如何选择房地产开发融资方 案？ 答:房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种.数额：融资流虽;资金來源构成； 融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时 间内筹集资金和偿还资金的数址。融资成木预算;融资方法和明确融资的权利责任关系C 确定房地产开发融资方案的考世因素包括：合理的融资规模：正确选择房地产开发融资的