3月无锡高层大平层产品研究

1、中国无锡 高层大平层产品研究 2011.3 2 无锡主要在售高层大平层无锡主要在售高层大平层 产品楼盘概况产品楼盘概况 3 玉兰花园 基本概况 项目玉兰花园 总建筑面积 40万平 占地18.18万 区域滨湖区 容积率 2.20 楼盘地址 滨湖区高浪路与立德路交汇处 当期规划户数 1600户 绿化率 50% 物业形态 5栋28-30层的高层2栋18层的小高层1栋 23层的高层10栋15-18层的小高层 开发商无锡绿城房地产开发有限公司 精装修标准毛坯房 智能化设备 住宅单位配置可视对讲、密码和ic卡双重功能； 车辆出入一卡通管理体系、小区闭路电视 监控、周边防越报警、可视对讲体系、燃 气报警体系

2、 小区配套 小区内除中心庭院、多处园林小品外，还规划建 设一个露天游泳池 景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司 建筑设计浙江绿城东方建筑设计有限公司 绿城玉兰花园位于滨湖区太湖新城， 项目北面是高浪路，南面是观山路，西 面立信路，东面是规划中的立德路。占 地18万平米，建筑面积40万平米，将 分为三期开发，项目一期由7栋高层住 宅组成，呈围合式、中轴对称布局。一 期建筑采用新古典主义风格，主打欧式 风情，采用新古典主义建筑风格，外墙 采用石材干挂到顶，底层架空5.4米， 3.1米标准层高。景观方面，在小区中 心庭院规划建设一个露天游泳池，多组 团园林小品错落布局，使景观更加有丰 富的立体感。

3、玉兰花园玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓茂业观园 4 户型配比表： 面积段供应套数供应面积占比成交套数成交面积成交均价 去化率 (套数) 180-44466912.7542.86%31646383.5412128 71.17% 180-20027752476.5226.74%20438707.7111089 73.65% 200-25012527349.9312.07%10121602.3111564 80.80% 250-30017145549.5916.51%11229733.0411640 65.50% 300-350175576.711.64%165206.2111665 94

4、.12% 350-4002738.610.19%1369.3113814 50.00% 总计1036198604.11100.00%750142002.111644 72.39% 玉兰花园 玉兰花园成交情况走势图 玉兰花园玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓茂业观园 玉兰花园 玉兰花园玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓茂业观园 265平米平米208平米平米182平米平米 l 项目目前推出的户型以大面积三房和四房为主，以板式设计为主，功能布局等均中规中矩，舒适感较强； l 电梯入户，功能区分明，通透性好； l 四房客厅超过5.3米，主卧面宽超过4米； 6 天安曼哈顿 项目名称天安曼哈顿

5、 地址 湖滨路与太湖大道交叉口 总建筑面积 171202 容积率2.4 开盘时间 2010-07-15 建筑形态 高层 风格 art deco 精装修标准 毛坯房 智能化 可视对讲系统、背景音乐及公共广播系 统、电子屏显示系统；车辆出入一卡通、 门禁管理系统、红外防盗系统、周界防 范报警系统、可视对讲系统、闭路电视 监控系统、电子巡更系统 建筑设计 香港a4栋32-49层高层 精装修 毛坯 智能化 可视对讲系统、背景音乐及公共广播系 统、电子屏显示系统，车辆出入一卡通、 门禁管理系统、红外防盗系统、周界防 范报警系统、可视对讲系统、闭路电视 监控系统、电子巡更系统 1 2 产品定位 核心价值

6、集高端住宅、五星级酒店、特色商业、餐饮娱乐、 文化休闲等多功能设施的市中心综合发展项目 核心地理位置，大型综合体项目 玉兰花园天安曼哈顿西水东西水东天元世家世贸公寓茂业观园 12 西水东 西水东中央生活区户型配比表： 户型面积区间供应套数供应面积套数占比成交套数成交面积成交均价累计去化率 二房 113-121687978.068.2%475444.881570369.1% 88-9012010602.9614.4%12210779.0611393101.7% 三房 137-144405535.374.8%405535.3715341100.0% 156-16626542489.8231.8%2

7、2035121.411475983.0%9228.8%16729828.21501969.6% 193-210448743.355.3%367144.921693981.8% 212-27181898.431.0%51179.041655562.5% 跃层 212-271174100.552.0%163854.291356394.1% 283-4003210461.023.8%289162.881592387.5% 住宅合计834134540.5100.0%681108050.11479281.7% 商业6216058.655411265.112473487.

8、1% l 西水东至今为止累计推出了13.45万方的住宅房源，其中二室二厅的套数占比也基本在23%左右，但是大面积物业占比明显 偏大，整体户型配置以舒适奢华为主，与市区整体情况相比，各个户型的主流面积段均有不同程度的放大。 玉兰花园天安曼哈顿西水东西水东天元世家世贸公寓茂业观园 13 西水东 平方米 西水东中央生活区开盘以来各户型物业整体供销情况对比 平方米 元/平方米 三房的走势是最 稳健的，覆盖的 面也相对最广 玉兰花园天安曼哈顿西水东西水东天元世家世贸公寓茂业观园 14 西水东 335平米 165平米 230平米 l 项目在第三批房源中，主要是以大 面积物业为主，其中跃层户型占了较 大部分

9、比例，首次将空中别墅概念产 品引入，并且有不分三跃产品，在户 型设计上，无明显不足，豪华、舒适、 宽敞为其户型设计的主要关键词 玉兰花园天安曼哈顿西水东西水东天元世家世贸公寓茂业观园 西水东户型 西水东 玉兰花园天安曼哈顿西水东西水东天元世家世贸公寓茂业观园 16 天元世家项目名称银城天元世家 地址 梁溪河与京杭运河交汇处 总建筑面积 346552平方米 容积率2.5 开盘时间 2010-07-03 建筑形态 11栋高层、小高层; 精装修标准 毛坯 智能化 入库遥控感应、住宅单元配置可视对讲， 小区周界设置红外报警，关键区域摄像 监控，车辆出入一卡通管理体系，可视 对讲体系，燃气报警体系 景观

10、 社区景观设计续写了“水”的主题，呈 现出“浮岛式”园林布局 建筑设计 日本久米设计有限公司 景观设计 兴业建筑师（国际）有限公司 天元世家扼守城市中轴，植根天元麻纺厂龙脉之地，于梁溪、 耕读、京杭大运河三水环抱之间，原创一个城市半岛的世家 理想，掀开空中别墅、奢适大宅的历史新页。天元世家，依 托空中别墅的建筑构想，规划为纯大户型社区，营造出一个 静享半岛盛景的宜居精品住宅区。 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家天元世家世贸公寓茂业观园 17 天元世家 天元世家户型配比表： 户型面积区间供应套数供应面积套数占比成交套数成交面积成交均价累计去化率 三房 142.14-174.1512019336.

11、2230.61%223538.321592918.33% 复式 188.56-198.9214427289.836.73%305690.551631020.83% 202.22-220.097916272.9620.15%295976.161761836.71% 252.28-277.864912897.8212.50%123103.471955724.49% 住宅合计 142.14-277.8639275796.8100.00%9318308.51717923.72% 平方米 元/平方米 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家天元世家世贸公寓茂业观园 18 天元世家 a3户型255平米 l 项目目

12、前推出两批房源，主 力房源都是160平米（三房） 以上，大部分房源为复式结构； a1户型 161平米 b户型 189平米 天湾座280平米 a2户型204平米 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家天元世家世贸公寓茂业观园 19 世贸国际公寓 基本概况 项目世贸国际公寓 总建筑面积 238941平方米 占地55568平方米 区域南长 容积率 4.55 楼盘地址 清扬路与太湖大道交叉口东南侧 当期规划户数 464 绿化率 41.70% 物业形态 高层 开发商无锡世界贸易中心有限公司 精装修标准毛坯房 智能化设备 可视对讲系统、电梯梯控系统、周界报警、小区 视频监控系统、电子巡更系统、所有卧室、 客厅电

13、视、电话、网络终端 小区配套 约5000平方米的中心花园，凉亭、特式水景及喷 水雕塑 景观设计贝尔高林国际(香港)有限公司 室内设计香港pal设计事务所有限公司 无锡世界贸易中心位于太湖大道和清 扬路交汇处(东南角)，处在逐步形成 的太湖广场现代文化商务圈的核心位 置，是一项综合商业项目。有一幢50 层约200米高的世贸大厦、四座25-32 层的国际公寓、一幢白领公寓及会展 中心组成。无锡世贸中心以世贸中心 协会的资源为依托，集“5a写字楼、 五星级酒店、国际会展中心、国际公 寓、白领公寓、国际名品店、国际影 城”等多功能于一体。 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓世贸公寓茂业观园 20

14、 世贸国际公寓 历次供应情况表： 供应日期户型供应套数供应面积面积区间占比去化率 2007-12-21 三房26546302.03160.57-214.5558.19%53% 四房13334141.66227.99-290.9328.66%53% 五房6621909.7305.7-358.3719.40%52% 合计 464102353.39 160.57-358.37100%53% 项目均是以大面积户型为主，自08年6月15日首 次开盘以来，目前已经售出246套，三种户型的 去化率相差无几，去化率在53%左右，但由于项 目开盘时间较久，接近3年的时间，整体去化率 明显较差；主要是由于项目户型

15、偏大，总价基本 在500万左右，客户在低密度物业及大平层的选 择中更倾向于低密度物业；加之临近城市主干 道太湖大道； 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓世贸公寓茂业观园 21 206平米290平米185平米 358平米285平米240平米 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓世贸公寓茂业观园 世贸国际公寓 22 世贸国际公寓 世贸国际公寓开盘以来各户型物业成交情况对比 开盘初期销售较差，市场低迷时， 未采取降价等有效措施，成交波动 明显 三房是项目成交的主力， 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓世贸公寓茂业观园 茂业观园 基本概况 项目茂业观园 总建筑面积 7.14万 占地3万

16、 区域南长区 容积率 9.0 楼盘地址 南长区太湖广场清扬公园旁（茂业百货北 侧） 当期规划户数 276套 绿化率 25% 物业形态 酒店式公寓、高层 精装修标准毛坯 开发商茂业集团 智能化 住宅单元配置可视对讲、车辆出入一卡通 管理系统，小区闭路电视监控，可视对讲 体系，周边防越报警 茂业天地观园位于太湖大道与清扬路交汇处，坐拥着太湖 广场繁华商业圈，加上自身打造的茂业百货以及规划中的配 套高端商业，各种配套相当齐备。 观园仅仅设计有两种户型，均为300平米左右的大户型， 打造的是城市平层豪宅的概念。 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓茂业观园茂业观园 24 历次供应 情况表： 户型

17、供应 套数 供应 面积 面积 区间 成交 套数 成交 面积 成交 均价 累计 去化率 四房27683347.86 300.25- 303.52 2877291472510.14% 茂业观园仅设计有两种户型，均为300平米左 右的大户型，打造的是城市平层豪宅的概念。 10年12月底开盘以来仅成交28套；去化速度 较低； 茂业豪园成交情况对比 茂业观园 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓茂业观园茂业观园 25 茂业观园 玉兰花园天安曼哈顿西水东天元世家世贸公寓茂业观园茂业观园 26 无锡在售竞品项目总结无锡在售竞品项目总结 项目项目 玉兰花园玉兰花园 天安曼哈顿天安曼哈顿 盛高盛高西水东西水

18、东银城银城天元世家天元世家 世贸国际公寓世贸国际公寓 茂业观园茂业观园 区域区域 滨湖滨湖南长南长南长南长 总建筑面积总建筑面积 ( (平米平米) ) 40万 17万 70万 35万24万7.14万 容积率容积率 2.22.42.72.54.59 层高（米）层高（米）3.13.13333 智能化设备 住宅单位配置可视对讲、 密码和ic卡双重功能；车 辆出入一卡通管理体系、 小区闭路电视监控、周边 防越报警、可视对讲体系、 燃气报警体系 可视对讲系统、背景音 乐及公共广播系统、电 子屏显示系统；车辆出 入一卡通、门禁管理系 统、红外防盗系统、周 界防范报警系统、可视 对讲系统、闭路电视监 控系统

19、、电子巡更系统 可视对讲系统、背景音 乐及公共广播系统、电 子屏显示系统，车辆出 入一卡通、门禁管理系 统、红外防盗系统、周 界防范报警系统、可视 对讲系统、闭路电视监 控系统、电子巡更系统 入库遥控感应、住宅单 元配置可视对讲，小区 周界设置红外报警，关 键区域摄像监控，车辆 出入一卡通管理体系， 可视对讲体系，燃气报 警体系 可视对讲系统、电梯梯 控系统、周界报警、小 区视频监控系统、电子 巡更系统、所有卧室、 客厅电视、电话、网络 终端 住宅单元配置可视对 讲、车辆出入一卡通 管理系统，小区闭路 电视监控，可视对讲 体系，周边防越报警 小区配套小区配套 小区内除中心庭院、多处 园林小品外

20、，还规划建设 一个露天游泳池 社区景观设计续写了 “水”的主题，呈现出 “浮岛式”园林布局 约5000平方米的中心花 园，凉亭、特式水景及 喷水雕塑 主力面积主力面积 ( (平米平米) ) 182/208/265193/260165/230/335161/189/204/255185/206/242/290300 主力户型主力户型 ( (房房- -厅厅- -卫 卫) ) 3-2-2/4-2-23+1-2-2/4+1-2-33+1-2-2/4-2-33-2-2/4-3-33-2-3/4-2-3/5-2-44-2-3 面宽面宽 主卧主卧 ( (米 米) ) 443.84.54.85 客厅客厅 (

21、(米 米) ) 5.35.47.3(含餐厅)5.25.45.7 20112011年以来年以来 主力均价主力均价( ( 元元/ /平米平米) ) 127101243018389178351684313691 大平层类产品从区域上看集中在滨湖和南长滨湖和南长两个区域；建筑规模上看以中型楼盘中型楼盘居多；容积率在2.5 左右,层高在3-3.1米，全部为毛坯毛坯房(曼哈顿项目考虑做装修，后放弃）；智能化系统设置与普通楼盘相差 不大，所有设施品牌品质高于普通社区品质高于普通社区，户型面积在182-300平米之间，集中在200-250平米；主卧面宽 在3.8-5米，客厅面宽在5.2-5.7米;现时均价在1

22、3000-18000元元/平米平米，总价段在350-450万万之间。 27 个案个案盛高西水东盛高西水东世贸国际公寓世贸国际公寓茂业观园茂业观园绿城玉兰花园绿城玉兰花园天安曼哈顿天安曼哈顿 设计 单位 巴马丹拿、澳大 利亚ptw 北京中和深圳设计研究院绿城东方hok（霍克） 风格现代主义风格现代主义风格现代主义风格新古典主义欧式 美式简约art- deco风格 外墙 材料 涂料+面砖 深色花岗岩 、石 材干挂技术 涂料+面砖石材干挂技术石材 公共 部位 大堂：简约风格， 具体标准未定。 大堂：9米挑高精装 修大堂（参照五星级 酒店标准）； 大堂：6米挑高豪华大 堂，地面贴铺大理石 拼花；墙身以

23、大理石 为主、茶镜陪衬。 大堂：5.4米挑高 精装大堂 大堂：五星级酒店 式大堂设计，5.8 米挑高 电梯：品牌电梯电梯：上海三菱电梯：上海三菱电梯：日立电梯：富士达 立面 展示 无锡在售竞品项目总结无锡在售竞品项目总结 28 我们所列举在售的大平层类产品项目都是毛坯的，但这并不代表无锡没有装修房。无锡住 宅类项目的装修对于项目来说似乎只是一个补充。 案名案名长江国际二期长江国际二期朗诗未来之家朗诗未来之家常工城尚城常工城尚城金域蓝湾金域蓝湾爱家金河湾爱家金河湾 配置配置 2000-22502000-2250 元元/ / 18001800 元元/ / 20002000 元元/ / 1500-2

24、0001500-2000 元元/ / 15001500元元/ / 灶具灶具boss西门子西门子西门子庞马迪克 橱柜橱柜柏丽科勒/博洛尼欧林定制欧琳 洁具洁具科勒 科勒/贝朗 科勒科勒乐家 地板地板锦绣前程 寿德/北美枫情实 木复合地板 实木 复合地板 实木复合地板 定制强化 复合地板 空调空调大金无大金日立中央空调/ 热水器热水器林内 太阳能结合燃气 锅炉集 中供热水 阿里斯顿能率 能率 净水器净水器爱惠浦爱惠浦/百诺肯 世保康滨特尔 爱惠浦 其它其它 部分楼栋带 地暖 新风系统、地源 热泵系统 无锡的装修房标准都在1500-2000元元/平米平米左右，所选用的品牌均为中高端品牌的低档系列中高

25、端品牌的低档系列， 而且这些楼盘的主力产品均是首置产品和首改产品首置产品和首改产品，可以说无锡没有高层装修豪宅产品，于是 在华润的悦府项目准备做无锡豪宅的时候，他们跳脱了无锡，到上海、深圳、广州去寻找豪宅 产品来学习参考。 无锡在售竞品项目总结无锡在售竞品项目总结 29 无锡的经济发达，人民富裕，按照常理考虑，大平层理应受到欢迎，但事实却相反，在无 锡的大平层类产品销售情况都不甚理想，这是由无锡的城市特性所决定的。 分析原因如下：分析原因如下： 1、无锡与上海不同，无锡的乡镇企业发达，有钱人集中在周边乡镇，大都有大面积的私 房，即使选择商品房也是选择离家近的社区或者别墅； 2、无锡市区不大，开

26、车在短时间内可以方便到达城区，城市中心大平层地段优势不明显； 3、无锡人倾向与中小户型，认为更好转让，居住也更容易打扫，乡镇私营业主没有请佣 人的习惯； 4、无锡处于效区化的进程中，城市大平层的认可度低于别墅。 无锡在售竞品项目总结无锡在售竞品项目总结 目前锡城高端大平层有着固定的客户群，他们有着雄厚的经济实力，有着固 定的交际圈，他们对生活品质有着自己的认知和追求。 目标客户 顶端 高端客户 改善性需求 刚性需求 社会底层 购买群分析 客户特征： 希望体现自己的地位 不希望远离市区 高端圈层的追随者 要住比现在更好的房子 无锡在售竞品项目总结无锡在售竞品项目总结 31 精装修可参考案例精装修

27、可参考案例 汤臣一品 翠湖天地 浦东星河湾 王子晶品 汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等 陆家嘴地标性建筑并肩而立。汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观，目前对外公开的是 abc三栋，其中，a栋和c栋在售，b栋出租，售价为16万元/。 项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾gdg建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理 汤臣一品 项目概况项目概况 翠湖天地位于卢湾区自忠路济南路，位于上海市核心地带，新天地和淮海路商业圈内。翠湖小区总建筑面积61.4 万平方米。翠湖一期于2002年全部售

28、完，二期嘉苑总建筑面积13万平方米左右，容积率为4，绿化率为40%，由7 幢32层高层组成，售价在13-1613-16万元万元/ /。 翠湖天地嘉苑 项目概况项目概况 浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8公里，直接接 受2010展会辐射。星河湾定位为一个高档住宅，内部规划有学校、菜场等全方位的配套。小区总建30万平方米， 物业类型为11至15层小高层，售价6万元/ 。 项目名称：星河湾 开发商：星河湾地产控股有限公司 物业管理：广州星河湾物业管理有限公司 项目总建：30万平方米 浦东星河湾 项目概况项目概况 王子晶品项目位置在安路高架和镇宁路

29、交接处，北临东诸安浜 路，西面是江苏路。王子晶品占地1万左右，为两幢高28层的 豪华建筑，提供96套面积为288的顶级公寓以及4套面积为530 的复式大宅，目前售价约为8万元/。 王子晶品 项目概况项目概况 个案汤臣一品翠湖天地嘉苑星河湾王子晶品 立面风格新古典主义风格art deco 建筑风格南欧古堡风格现代风格 外墙材料 进口石灰岩（1-3层），3 层以上“米金色”日本三 菱高科技纳米光触媒铝复 合板 花岗岩外立面 外立面石材，下部石材 经精雕细琢处理 外墙为玻璃幕墙 展示图 新古典或公建化的外立面已成为豪宅们普遍采用的外观风格。 项目立面项目立面 个 案 汤臣一品翠湖天地嘉苑星河湾王子晶

30、品 公 共 部 分 外墙：进口石灰岩（1-3 层），3层以上“米金色” 日本三菱高科技纳米光触 媒铝复合板； 迎宾大堂：外墙采用进口 石灰岩幕墙，室内地面采 用进口大理石； 入口大堂：墙地面采用进 口大理石及木饰面; 电梯：永大日立高速电梯 安保及管理：彩色电视监 控系统； 消防安保：德国西门子报 警系统，进口暗藏式喷淋 头及自救式不锈钢消防箱。 外墙：巴西金山麻sahars gold）花岗石/高级仿真 石漆； 大堂和电梯厅：地面铺设 大理石、花岗岩；墙面铺 砌墙纸及柚木饰板； 电梯：迅达客梯； 消防保安：小区配置周界 报警系统、安装红外线探 测器、配置cctv监控系统， 并连接至楼宇管理中心

31、。 外墙：石材，其中下部为 精雕石材； 大堂和电梯厅：地面为大 理石拼花，墙面为大理石 干挂，并运用马赛克拼花 来装饰空间； 电梯：奥的斯豪华电梯； 消防保安：安保影音系统 采用丹麦皇家视听品牌 bang &olufsen (b&o）。 外墙：玻璃幕墙； 大堂和电梯厅：外挑式精 装大堂，天然石材精致铺 装。轿箱内饰纯手工雕琢， 顶部warovski水晶吊灯， 底部纯手工镶品石材地坪， 边缘手工缝制意大利羊皮 扶手； 电梯：芬兰通力观光电梯； 消防保安：红外线监控系 统；采用智能ic卡电梯管 理系统。 公共部分大堂的墙面、地面大多用到石材、花岗岩；电梯为中高档水平；消防保安设施较为全面。 项目公

32、共部分项目公共部分 联廊 大堂入口 汤臣一品 项目公共部分项目公共部分 星河湾 大堂入口 大堂内部电梯间 项目公共部分项目公共部分 王子晶品 大堂电梯间墙体 项目公共部分项目公共部分 个案主力面积特点户型图 汤臣一品6房597 一梯一户设计，私密性强。 客厅舒适度高， 34.6米、 360度的观景弧型阳台。 主卧设计100平米，功能齐全、舒适度高。 翠湖天地嘉 苑 4房377 三梯二户设计，享受货梯专用。 阳台回廊式设计，入户后可直接进入厨房。 套房式设计，每个房间内均有卫生间，提高居住私密 性及舒适度。 星河湾4房316 二梯二户设计。 主卧180度挑窗设计，视野开阔。 客厅设有南北阳台，通

33、风性好、舒适度高。 套房式设计，每个房间内均有卫生间，提高居住私密 性及舒适度。 王子晶品 3房288 三梯二户设计，方便快捷。 椭圆房型设计，270度户型景观大窗。 各分明，动线流畅，主佣分置。 工作服务区与生活服务区的功能房分离，动线流畅， 主佣分置。 主力户型为三房与四房，面积均在200平方米以上，二梯二户，户型设计舒适度高。 项目主力户型项目主力户型 个案汤臣一品翠湖天地嘉苑 标准10000元/平方米6000元/平方米 材料 品牌 交房：铝合金烤漆门窗；比利时格拉威泊尔中空low-e防辐射 钢化玻璃；意大利阿鲁克及美国固力门窗五金；slient gliss电动窗帘轨道；德国nobles

34、se手工雕花铜门；美国 honeywell防盗主机；美国dorcon掌形仪；siedel可视对讲系 统；lonbon紧急对讲系统；日本大金vrv2户式中央空调；美 国beam中央吸尘系统； 厨房：德国poggen pohl橱具、gaggenau厨房电器 卫浴：挪威耐克森nexans地坪加热系统，墙地面采用进口大 理石，金属吊顶；主卫采用德国威宾villeroy&boch卫浴陶瓷 用品及当代dornbracht五金龙头，次卫采用roca浴缸和 bellavista洁具；意大利德高teuco超音波按摩浴缸；德国汉 斯格雅hansgrohe沐浴组；日本ebara给水泵；开能 （canature）净水

35、器； 供水：冷水日本sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管 排水：采用日本（sekisui）dvlp钢塑复合排水管 热水供应：德国威能燃气壁挂采暖锅炉 保安系统：美国honeywell防盗主机，美国dorcon掌形仪， siedel可视对讲系统，lonbon紧急对讲系统。 卫浴：高级实木防盗门；kohler台盆、 龙头、花洒；frank水槽；comemom （美国） lcd电视机；欧诺台盆、坐 便器；pronto花洒。 客厅：松下中央空调新风； poggenpohl（德国）整体橱柜。 厨房：可乐丽（日本）料理台； gaggenau抽油烟机、电烤箱、电磁炉、 微波炉；kuppersbu

36、sch双开门冰箱、 洗碗机；frank水槽；kohler龙头； pentair净水器。 装修标准 项目装修标准项目装修标准 个案星河湾王子晶品 标准10000元/平方米8000元/平方米 材料品牌 厨房：全套德国嘉格纳（gaggenau）厨房电器； 德国品牌schock生产的新型银离子除菌水槽。 卫浴：toto诺瑞斯特系列（单价三万元），唯宝 （villeroyboch）以及高怡（grohe） 门禁：法国lewin 安保：丹麦皇家视听品牌bang olufsen (b&o）。 空调：三菱重工品牌， 地暖：德国菲斯曼（viessmann） 加热系统：德国菲斯曼（viessmann） 门框：高级实

37、木 地面：大理石拼 进户门：漆面防火防盗门，指纹密码锁 地面：天然石材 墙面：天然石材、木漆面 冲淋房组合龙头：dornbracht 浴缸：bentley 台盆：sfera双台盆 坐便器：toto智能 花洒、台盆、坐便器：sfera 龙头：dornbracht 水箱：geberit隐藏型 空调：daikin vrv新冷媒双独立 新风：lifebreath中央控制设备 地暖：rehau地采暖管路 除尘：beam中央控制设备 同层排水：sekisui技术设备 厨房电器：西门子 装修标准均在6000元/平方米以上。从装修品牌来看，大多采用国际知名品牌中的中高档产品， 注重细部处理。 装修标准 项目装

38、修标准项目装修标准 装修展示 汤臣一品 项目装修展示项目装修展示 装修展示 翠湖天地嘉苑 项目装修展示项目装修展示 汤臣一品的整个水系、园景设计是由加拿大 crystal fountains专业水景设计公司和美国place makers景观设计公司合力完成，融合了东西方的双 重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的 水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国 lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧 洲的当代顶级艺术精品相互呼应。 汤臣一品 项目景观项目景观 星河湾 项目景观项目景观 个案汤臣一品翠湖天地星河湾王子晶品 服务 业务 管家式服务 220位专业人员服务220 户豪宅业主

39、 24小时贵宾级个性化服 务（交通服务、邮递服 务、机票预定服务、订 餐服务等）。 贵宾级售后资产服务 （家具套餐、物业租赁、 资产管理等）。 酒店式管理，且引入 “金钥匙”管理标准。 宾利车队 专属司机服务 家政处理 房间入户服务 24小时大堂经理 私人管家和各类财务保 管等 物业 公司 大峰物业提供物管服务， 台湾晶华国际酒店集团 提供管家服务 瑞安物业 广州星河湾物业管理服 务有限公司上海分公司 上海世邦魏理仕物业顾 问公司 物业 收费 15元/平方米/月8.5元/平方米/月4.9元/平方米/月8元/平方米/月 物业服务水平比较高，大多为酒店式管理模式与管家式服务模式，收费标准从5-15

40、元/月不等。 项目物业服务项目物业服务 49 小结小结: 外立面外立面:新古典或公建化的外立面已成为豪宅们普遍采用的外观风格 户型面积户型面积:主力户型为三房与四房，面积均在200平方米以上，二梯二户，户 型设计舒适度高。 装修标准装修标准:装修标准均在6000元/平方米以上。从装修品牌来看，大多采用国 际知名品牌中的中高档产品，注重细部处理。 物业服务水平物业服务水平:物业服务水平比较高，大多为酒店式管理模式与管家式服务模 式，收费标准从5-15元/月不等。 50 户型可参考案例户型可参考案例 仁恒河滨城 钓鱼台七号院 香蜜湖华府一号 51 上海.仁恒河滨城 主力户型面积：主力户型面积：17

41、0-220平米的三房，平米的三房，240-430平米的四房。平米的四房。 50平米平米 起居室起居室 22平米超平米超 大阳大阳台台 三房两厅两卫：220平米三房两厅两卫：187平米四房两厅两卫：329平米 四房两厅三卫：257平米 329平米和平米和257平米主力户型分析：平米主力户型分析： 8.2米宽、50平方米以上的起居室，构成宽敞明亮的生活起居空间； 起居室与22平方米超大南阳台直接相通，通过落地玻璃推拉门构成一个明亮外部延伸空间 ； 三个卧室全部朝南，其中两间是套房式设计，主卧拥有10平方米以上步入式衣帽间； 主卧、主卫270度转角飘窗设计，增添了休息、沐浴的明快惬意感受。 52 北

42、京.钓鱼台七号院 主力户型面积：主力户型面积：三居三居 313-355平米平米、四居、四居410-471平米、五居平米、五居500-600平米、平米、810-1000平米复式。平米复式。 三房三厅三卫：355平米 四房两厅三卫：352平米三房三厅三卫：313平米三房三厅三卫：346平米 346平米主力户型分析：平米主力户型分析： 3.4米层高，7-12米客厅面宽，营造最大舒适宜人尺度； 270度瞰景户型，全景阳光入户花园，一览玉渊潭绝顶景观； 室内空间方正纯粹，超大主卧功能细分，分设淋浴、更衣等功能空间，给与主人尊贵的享受； 53 深圳.香蜜湖华府一号 主力户型面积：高层主推户型为主力户型面积

43、：高层主推户型为240-260平方米平方米 四房三厅三卫235-245平米五房三厅三卫285-295平米 双门电梯双门电梯+空中前院独属私家空间设计；空中前院独属私家空间设计； 专设阳光早餐厅，于高处尽享上流生活品专设阳光早餐厅，于高处尽享上流生活品 质；质； 客厅及主卧全南面向香密湖，最大限度尽客厅及主卧全南面向香密湖，最大限度尽 享美景；享美景； 主卧套房设落地转角凸窗，尽享绝顶湖景；主卧套房设落地转角凸窗，尽享绝顶湖景； 领先智能化电梯直达府邸，私密尊贵；领先智能化电梯直达府邸，私密尊贵； 内部空间功能更加细化，餐厅、会客厅、会谈室等内部空间功能更加细化，餐厅、会客厅、会谈室等 满足户主

44、高端需求；满足户主高端需求； 花园式电梯厅，于高处领略自然依仗，归家之感由花园式电梯厅，于高处领略自然依仗，归家之感由 然而生；然而生； 客厅坐拥超大观景露台，容纳香密湖绝顶美景；客厅坐拥超大观景露台，容纳香密湖绝顶美景； 54 其他可参考案例其他可参考案例 华润悦府 玺园 上海星河湾 55 华润悦府 基本概况 项目华润悦府 总建筑面积 10.46万平 占地26.08万平 区域滨湖区 容积率 2.48 楼盘地址 梁清路与湖滨路路口 预计售价25000元/平米(含5000元/平米装修) 绿化率 50% 开发商华润置地 精装修标准全装修 智能化设备 智能化电梯系统、远程地库控制系统、可视对讲， 点

45、对点高科技安保、五重安防系统、光纤 入户，达到下一代物联网配置要求 室内设计公司香港cream设计公司 建筑设计公司葛乔治设计咨询（上海）有限公司 景观设计公司香港雅博奥顿国际设计有限公司（adi） 华润悦府位于滨湖区梁清路与 湖滨路路口。坐拥南长、滨湖， 直通市中心商务区与河埒副中 心区；背靠惠山，东临运河。 地段优势绝佳。 56 6层以下卡拉麦里金石材 6层以上三色喷涂进口真石漆 电梯日立 中央空调大金中央空调系统 热水地暖系统威能锅炉,丹佛斯分集水器,乔治费谢尔管道 净水系统3m 橱柜leicht劳斯（德国） 厨房电器（冰箱、灶具、微 波炉、烘烤箱、脱排） gaggenau嘉根那（德国） 洁具villeroy&boch维宝（德国）、koler科勒（美国） 水槽摩恩 龙头hansgrohe汉斯格雅（德国）