无锡保利城市综合体项目市场研究专题报告(140页）

1、 商业市场分析商业市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表 商业市场分析商业市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表 商业市场分析商业市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 无锡主要百货状况一览表无锡主要百货状况一览表 无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州 百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比： 无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种无锡高端消费正处于广州、深圳

2、、上海等大城市的中高档的水平，其商品种 类最接近于广州的友谊商店。类最接近于广州的友谊商店。 无锡百货现有品牌无锡百货现有品牌 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 市中心区商业停车位供应量明显不足市中心区商业停车位供应量明显不足 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 无锡百货无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表商业中心停车位使用状况一览表 凯燕环球中心凯燕环球中心 首席首席 世贸中心世贸中心 燕莎购物中心燕莎购物中心 茂业城茂业城 九龙仓地块九龙仓地块 数码大厦数码大厦 台湾欢乐城台

3、湾欢乐城 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 未来太湖广场商业市场分析未来太湖广场商业市场分析 未来太湖广场商圈商业供应量未来太湖广场商圈商业供应量2929万平方米，将与城市中心区形成竞争。万平方米，将与城市中心区形成竞争。 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 太湖广场周边商业状况一览表太湖广场周边商业状况一览表 商业市场小结分析商业市场小结分析 无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构 的商业形态； 目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳 百盛广场为代表； 各百货定位不

4、清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型 商业中心。 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析 第二季度中心区办公用房销售均价为第二季度中心区办公用房销售均价为93829382元元/ /平方米，同比增长平方米，同比增长14.4%14.4%， 增长幅度明显增长幅度明显 ； 无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方 面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。 part2p

5、art2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 人中 民 路 中 山 路 学 前东路 解 放 西 路 解放南路 解 放 北 路 解 放 东 路 解 放 东 路 解 放 南 路 吟春大厦吟春大厦 写字楼分布图写字楼分布图 东方广场东方广场 华光大厦华光大厦 天安大厦天安大厦 摩天摩天360360 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 制造业和服务行业约占制造业和服务行业约占67%67%，其次是贸易、，其次是贸

6、易、it it、物流和金融等行业；、物流和金融等行业； 进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%90%，其次为物流行，其次为物流行 业和制造业。业和制造业。 天安大厦：天安大厦： 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务业和制造业约占服务业和制造业约占88%88%

7、，其次为贸易行业；，其次为贸易行业； 进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。 东方广场：东方广场： 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业约占服务行业和贸易行业约占89%89%，其次是商贸物流。，其次是商贸物流。 摩天摩天360： 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 目前市中心区写字楼车位供应不足目前市中心区写字楼车位供应不足 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争

8、分析：专题研究市场竞争分析 未来太湖广场写字楼供应量达未来太湖广场写字楼供应量达2323万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写 字楼带来威胁。字楼带来威胁。 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场小结分析写字楼市场小结分析 无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼没有出现市场细分的专业型写字楼； 写字楼市场供应存在结构性“缺与过并存缺与过并存”，表现为甲级写字楼没有， 低档写字楼市场过剩； 未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广 场一带，市

9、区写字楼供应不足。 part2part2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析 无锡市区酒店式公寓项目一览表无锡市区酒店式公寓项目一览表 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓房型面积； 单间面积40-69平方米； 一房面积49-80平方米； 二房面积90-151平方米； 三房面积225平方米。 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析 酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓房型面积一览表 酒店式公寓小结分析酒店式公寓小结分析

10、 目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场； 酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒 店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的 酒店式公寓）； 购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800 元/平方米之间； 由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方 米的一房和80-100平方米的二房。 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析 附录附录1 1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表 无锡已使用的高层商住楼盘在无锡已使用的高层商住楼盘在

11、22-34层之间，绝大部分楼盘控制在层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，米以内， 并没有纯粹的住宅楼盘项目。并没有纯粹的住宅楼盘项目。 附录附录2 2：无锡市区已使用高层写字楼一览表：无锡市区已使用高层写字楼一览表 附录附录3 3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表：无锡市区在建和待建高层建筑一览表 绝大多数在建和待建高层建筑高度超过绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100100米，成为超高层建筑，集米，成为超高层建筑，集 中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。 酒店市场分析酒店市场分析 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研

12、究 酒店市场分析酒店市场分析 高星级酒店状况一览表高星级酒店状况一览表 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 规模规模/ /入住率对入住率对 比比 20112011年酒店客房平均出租率为年酒店客房平均出租率为64.79%64.79%，营业收入总额为，营业收入总额为201379.04201379.04万元，万元， 比比0505年增长年增长10.5%10.5%。以上为客房出租率及营业收入排名前。以上为客房出租率及营业收入排名前2020名的部份酒店名的部份酒店; ; part2pa

13、rt2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响 等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远 程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场 空白。空白。 注：以上数据来

14、源于中地行市调数据搜集 会议中心配套设施会议中心配套设施 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店市场分析酒店市场分析 保利达广场保利达广场 金太湖国际城金太湖国际城 恒隆广场恒隆广场 红豆国际广场红豆国际广场 崇安寺二期崇安寺二期 新生路西南新生路西南 宝龙城市广场宝龙城市广场 燕莎购物中心燕莎购物中心 九龙仓高端商务楼九龙仓高端商务楼 无锡茂业城无锡茂业城 无锡世贸中心无锡世贸中心 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 城市综合体项目城市综合

15、体项目 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 无锡市区正在开发和待开发综合类项目主要集中在解放路环内和太湖 广场周边； 解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平方米之间，主要分 布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物 业； 太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间， 未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业； 另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。 太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类 配套的完善尚需要一定的时

16、间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。 城市综合体项目城市综合体项目 part2part2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 南宁航洋国际南宁航洋国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 南宁航洋国际南宁航洋国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 南宁航洋国际南宁航洋国际 1号楼 写字 楼 2号楼 商 务 公 寓 3号楼 酒 店 式 公 寓 4号楼 五星级酒店 part2part2：专题研究案例分析：

17、专题研究案例分析 南宁航洋国际南宁航洋国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 南宁航洋国际南宁航洋国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 南宁航洋国际南宁航洋国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 南宁航洋国际南宁航洋国际 第一国际第一国际 国际会展中心国际会展中心 东莞第一国际东莞第一国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 东莞第一国际东莞第一国际 百安中心 住宅、商业 办公区 公寓、步行街 办公区购物中心 地块一 地块四 地块三 地块二

18、part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 东莞第一国际东莞第一国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 东莞第一国际东莞第一国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 东莞第一国际东莞第一国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 东莞第一国际东莞第一国际 part2part2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 东莞第一国际东莞第一国际 第三篇第三篇 项目价值判断项目价值判断 part3part3：项目价值判断：项目价值判断 项目之于城市项目之于城市 城市价值城市价值 区位价值区位价值 城市gdp总是在长三角中名列

19、第四 城市竞争力在全国城市中名列第七 苏南经济圈的中心城市和交通枢纽 位于城市中心区域，邻近城市核心商圈，宜商宜居 位于城市窗口的火车站和汽车站附近，标识性强，展示性好 两面邻古运河，享有水文化和景观价值 项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。 part3part3：项目价值判断：项目价值判断 项目之于企业项目之于企业 进入无锡市场的第一个项目，一定要有成功保障。 长三角战略布点的第一个项目，形象要求大于经济要求，品牌 效益大于经济效益。 城市综合体的建设，利于企业彰显雄厚经济实力，利于整合各 方专业技术，为企业在内地的发展

20、建立平台。 项目的影响力，使政府认识企业，是一个专业化的技术和强劲 的资金实力、规模实力，以高度的社会责任感和时代感的企业。 项目的影响力，使社会了解企业，不仅为居住者、商务人群创 造品质可靠的、舒适的产品，而且为投资者创造稳健经济收益。 项目自身价值项目自身价值 part3part3：项目价值判断：项目价值判断 part3part3：项目价值判断：项目价值判断 项目产品组合价值影响项目产品组合价值影响 part3part3：项目价值判断：项目价值判断 价值判断小结价值判断小结 第四篇第四篇 项目定位项目定位 城市综合体的概念城市综合体的概念 “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、

21、展览、餐饮、 会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建 立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的 综合体。 酒店功能、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。 综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模 板体系；成为高品质城市生活的一种标志板体系；成为高品质城市生活的一种标志。 part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 宏观背景宏观背景 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 商业市场商业

22、市场 项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善， 传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核 心商圈的影响。心商圈的影响。 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 酒店业市场酒店业市场 酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比 例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌。例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名

23、品牌。 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 写字楼市场写字楼市场 写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有 大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软 硬件设施上要体现差异性。硬件设施上要体现差异性。 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 公寓市场公寓市场 公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的 公寓推出

24、，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖公寓推出，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖 家的市场。家的市场。 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 住宅市场住宅市场 南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新 城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧 张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影

25、响。 城市综合体，在功能选择上主要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能、 商业中心和写字楼进行基本组合。 无锡产业目前以传统制造业为主，对写字楼需求依赖性不强，本项目很难以通 过写字楼为核心带动其他功能。 无锡商业物业热点仍集中在中心区中山路商业带上；本项目非处于城市核心商 业圈，并且项目作为城市地标，必须走高档路线，人流量相对较少，也很难以商 业作为核心功能带动整个项目。 无锡城市定位为特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地； 旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。本项目位于中心城区，是无锡 的北大门，标识性强，档次高，形象好，容易带动项目各项功能。 故此，项目建议以酒

26、店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒 店式公寓和住宅。店式公寓和住宅。 part4part4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾 项目主要功能分析及结论项目主要功能分析及结论： part4part4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位 以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心，以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心， 从而提升住宅档次的综合性项目从而提升住宅档次的综合性项目 城市城市cbdcbd中心，以酒店为主要功能的城市综合体中心，以酒店为主要功能的城市综合体 项目功能关系图项目功能关系图 酒店酒

27、店 服务服务 档次档次 品牌品牌 标识标识 商贸往来商贸往来 酒店式公寓酒店式公寓 写字楼写字楼 品质品质 住宅住宅 商业中心商业中心 旅游旅游 商贸往来商贸往来 住职接近住职接近 人气人气 生活配套生活配套 互补互补 档次、人气档次、人气 part4part4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位 part4part4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位 无锡成熟无锡成熟cbdcbd 城市商务新地标城市商务新地标 part4part4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位 因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的cbd商圈，以最具规模的商商

28、圈，以最具规模的商 务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市 商贸的新地标。商贸的新地标。 五星级酒店定位五星级酒店定位 写字楼定位写字楼定位 中山路一带的商业中心存在中端及高端品牌混杂的现象，使得消费档次尴 尬，而区域内商业经营模式的同质化较为严重，如继续一致的方式进行商业运 营，将出现区域商业饱和现象。 因此，本项目做为高端的商业商务核心体，应找准市场空白点，将高档次 的国际知名百货品牌及休闲娱乐做为经营方向，使其在城市中树立高端的市场 形象。 商业定位商业定位 商业中心业种业态商业中心业种业态 公寓定

29、位公寓定位 住宅定位住宅定位 住宅售价分析住宅售价分析 住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结 合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为1074810748元元/ /平方米，同平方米，同 时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为10%10%，通过以上数据分析预通过以上数据分析预 测出测出20092009年本项目住宅的销售均价在年本项目住宅的销售均价在1300013000元元/ /平方米左右。平方米左右。 保利达广场项目住宅售价分析保利达广场项目住宅售

30、价分析 part4part4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后，用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后， 得到本项目商业中心的平均租金为得到本项目商业中心的平均租金为220220元元/ /平方米平方米月，平均销售价格为月，平均销售价格为 2529925299元元/ /平方米；同时结合中心区商服用房售价年增长率为平方米；同时结合中心区商服用房售价年增长率为3-4%3-4%，预测，预测 20142014年商业中心平均租金约为年商业中心平均租金约为280280元元/ /平米平米月，月，20122

31、012年配套商业销售价格年配套商业销售价格 约为约为3000030000元元/ /平方米。平方米。 保利达广场项目商业租售价格分析保利达广场项目商业租售价格分析 商业租价分析商业租价分析 part4part4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为8282元元/ /平方米平方米月，月， 由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业 租金增长率为租金增长率为4-5%4-5%，预计预计20142014年写字楼平均租金为年写字楼平均

32、租金为105105元元/ /平方米平方米月。月。 保利达广场项目写字楼租金分析保利达广场项目写字楼租金分析 写字楼租价分析写字楼租价分析 part4part4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法对项目酒店式公寓进行预测，经过加权系数分利用市场比较法对项目酒店式公寓进行预测，经过加权系数分 析后，得到项目酒店式公寓平均售价为析后，得到项目酒店式公寓平均售价为1417814178元元/ /平方米，结合无锡平方米，结合无锡 市商品住宅销售均价年增长率市商品住宅销售均价年增长率10%10%，预计预计20112011酒店式公寓平均售价酒店式公寓平均售价 为为1900019

33、000元元/ /平方米。平方米。 保利达广场项目酒店式公寓售价分析保利达广场项目酒店式公寓售价分析 酒店式公寓售价分析酒店式公寓售价分析 part4part4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，目前本项目的对比房目前本项目的对比房 价约为价约为792792元元/ /天，天，20142014年本项目五星级酒店平均房价约为年本项目五星级酒店平均房价约为900900元元/ /天。天。 保利达广场项目酒店房价分析保利达广场项目酒店房价分析 酒店房价分析酒店房价分析 part4part4：定位方向各项功能价格建

34、议：定位方向各项功能价格建议 part4part4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 功能配比初步建议功能配比初步建议 商用物业和住宅物业的建筑面积配比对比：商用物业和住宅物业的建筑面积配比对比： 1.1.从项目整体形象对比：从项目整体形象对比：商用物业的建筑形态丰富，利于形成城市地标， 住宅过多，可能拉低整体档次； 2.2.从资金运作对比：从资金运作对比：市中心区住宅产品供应缺乏，住宅回笼资金较快速， 而住宅投入相对也较小； 3.3.从土地利用对比：从土地利用对比：住宅设计退缩要求高，容积率较低，土地利用率较 低。 对比结论：对比结论： 以品牌效益和形象为先；以品牌效益和形象为先；

35、 以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。 酒店面积建议酒店面积建议 无锡市旅游业发展旺盛，每年总接待人数达3000余万人，无锡中心城区没有一 个上档次的五星级酒店，无锡作为一个制造业发达的城市，与之相配套的上档次 的场所基本没有，五星级酒店的建设将填补市场的空白。 从项目定位来看，项目作为城市的地标必须在客房数量上有一定的市场占有率。 从酒店现状上来看，目前无锡市中心城区的五星级酒店只有407间客房的喜来 登酒店，虽然喜来登酒店设备陈旧，配套严重不足，但其平均入住率达74，而 7、8、9、12、1月入住率高达90以上

36、，说明对五星级酒店需求旺盛。 从酒店业发展上来看，随着无锡产业优化第三产业增长，商贸和旅游业的长足 发展，对酒店的需求进一步加大。 part4part4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 故建议五星级酒店房间数为故建议五星级酒店房间数为450500个，按五星级酒店每个房间个，按五星级酒店每个房间100平平 方米（含配套），酒店面积约方米（含配套），酒店面积约4500050000平方米平方米 ，加上，加上5000平方米的国平方米的国 际会议中心，面积约际会议中心，面积约5000055000平方米。平方米。 商业中心面积建议商业中心面积建议 项目位处新开发的综合商务圈内，大小交通方便，地

37、铁开通将形成新 的高档次的商圈。为招商和日后管理方便，商业中心建议引进一间广州友 谊商店档次相类似百货公司进行经营或管理。以广州友谊商店在南宁琅东 cbd核心商圈分店和广州友谊商店在广东东莞开设的分店来看,百货营业要 求必须达到800015000平方米，其他设施,面积约占2000030000平方 米。合计3000040000平方米。 以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占40000400004500045000平方米。平方米。 车位面积配比车位面积配比 为保持项目豪宅的形象，使项目可持续发展，建议写字楼面积与车位比 是100：1.8,商业物业1

38、00:1,酒店100:0.3,酒店式公寓100:0.8,住宅100:1.2的 比例。 part4part4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 写字楼面积建议写字楼面积建议 随着城市的发展，将形成多门类专业性较强的写字楼，如广州国际电 子大厦主要以金融服务、it、跨国企业占绝对的比例，专业写字楼市场影响 力较大。以广州国际电子大厦为例，写字楼间隔为最少52 平方米 ，最大面 积1350 平方米，总建筑面积50123平方米，参考无锡摩登360总建筑面积 2.8万平方米、东方广场总建筑面积2.1万平方米、润华国际大厦总建筑面 积3.0万平方米 。因此，建议写字楼面积约占因此，建议写字楼面积

39、约占3 3万万3.53.5万平方米。万平方米。 part4part4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 酒店式公寓面积建议酒店式公寓面积建议 酒店式公寓介乎与商务和住宅之间,对项目的商业、商务或住宅功能性 影响不大，对写字楼和住宅之间起到互补关系，酒店式公寓在无锡房地产 市场处于初级阶段， 市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资 者和市民的欢迎，中心城区受土地市场供应的限制,不可能有大量的公寓推 出,虽然新城区今后几年将会有少量的公寓推出,公寓市场还是卖家的市场。 面积建议方面，只要满足规范和控规要求，面积可以适当加大。面积建议方面，只要满足规范和控规要求，面积可以适当加大

40、。 part4part4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 功能配比初步建议（市场）功能配比初步建议（市场） 本测算主要以市场为基础，最后还需要经济计算为准 part4part4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 第五篇第五篇 项目规划指标设定项目规划指标设定 1. 经营部分经营部分酒店、写字楼、商业中心酒店、写字楼、商业中心 酒店酒店长期经营，委托国际知名的酒店管理公司进行经营管理; 写字楼写字楼长期经营，只租不售，委托国际品牌公司整体经营管理； 其一：项目为无锡标志性写字楼，应具备国际品牌的服务管理。 其二：若散卖出售，不利于项目的整体运营管理，将大大降低项 目的影响力

41、。 商业中心商业中心长期经营，只租不售，并委托专业公司进行整体经营管理。 其一：项目定位为高档商业，长期经营、整体管理有利于控制经 营的档次 其二：出售或整体出租，业主均较难控制其经营档次、装修档次， 从而不能与商务办公、酒店等物业呼应。 2. 销售部分销售部分住宅、公寓、配套商业住宅、公寓、配套商业 part5part5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定 “长期经营长期经营+ +销售销售”的组合模式的组合模式 part5part5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定 测算方法：测算方法：在满足基本设计要求的前提下、通过经济效益最大化来 选取项目的商住物业最佳配比； 方案设定的前提条

42、件：方案设定的前提条件：销售物业面积：经营物业面积 =5：5。 物业类型配比建议物业类型配比建议 可售与经营性物业组合可售与经营性物业组合 可售物业与经营物业进行上下浮动可售物业与经营物业进行上下浮动20%，在满足基本设计要求的条件下，在满足基本设计要求的条件下， 选取经济效益大的配比方案。选取经济效益大的配比方案。 part5part5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定 物业类型配比建议物业类型配比建议 在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合3 3和组合和组合4 4之之 间（经营物业面积为间（经营物业面积为13.51

43、513.515万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合 项目的定位经营物业面积在项目的定位经营物业面积在1113.51113.5万平方米，与项目定位面积基本相近。万平方米，与项目定位面积基本相近。 part5part5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定 物业类型配比建议物业类型配比建议 part5part5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定 根据定位各经营物业类型面积分别为：根据定位各经营物业类型面积分别为： 先设定各物业类型的中间值，通过上下浮动先设定各物业类型的中间值，通过上下浮动10%10%的面积来进行经济的

44、面积来进行经济 效益测算，以效益最大作为最佳的配比的选取。效益测算，以效益最大作为最佳的配比的选取。 各物业类型大小的设定各物业类型大小的设定 先固定商业面积的大小，通过上下浮动酒店与写字楼的面积，来计算 各物业最佳的组合收益，从其净现值来看判断，酒店（5.05.5万）与 写字楼（ 3.03.5万 ）的面积选取区间的下限净现值最大： 单位：万元单位：万元 酒店面积设置约酒店面积设置约5.05.0万平方米，写字楼约万平方米，写字楼约3.03.0万平方米。万平方米。 part5part5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定 各物业类型的设定各物业类型的设定酒店、写字楼指

45、标设定酒店、写字楼指标设定 当商业面积增大的时候，各物业类型的组合模式经济收益明显有所提高， 根据项目定位商业大小设置为上限4.5万平方米： 单位：万元单位：万元 part5part5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定 商业中心建筑面积设置约商业中心建筑面积设置约4.54.5万平方米左右。万平方米左右。 各物业类型的设定各物业类型的设定商业指标设定商业指标设定 part5part5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定 根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在3.06.03.06.0万平方米之间；万平方

46、米之间； 结合项目定位项目酒店式公寓设置面积为约结合项目定位项目酒店式公寓设置面积为约5.05.0万平方米左右。万平方米左右。 资料来源：实地考察 各物业类型的设定各物业类型的设定酒店公寓指标设定酒店公寓指标设定 part5part5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定 高层住宅及总体指标设定高层住宅及总体指标设定 具有地标性，时代感强烈； 空间上体现奢侈，豪华，突现至尊形象； 参考图片 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 参考图片 综合楼形象（集星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业等）综合楼形象（集星级酒店、写字

47、楼、酒店式公寓、商业等） part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 综合楼的组合形式综合楼的组合形式 五星五星 酒店酒店 观光层观光层 5f 1f 33f 酒店式酒店式 公寓公寓 20f 写字楼写字楼 购物中心购物中心 会议会议 60f 25f 5f 路面路面 1f 2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室) part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 综合楼组合综合楼组合 五星五星 酒店酒店 观光层观光层 5f 1f 33f 酒店式酒店式 公寓公寓 20f写字楼写字楼 购物中心购物中心

48、会议会议 60f 25f 5f 路面路面 1f 2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室) 综合楼标准层设定综合楼标准层设定 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 p从综合楼形象和实用率来看，层高与标准层面积比例系数是从综合楼形象和实用率来看，层高与标准层面积比例系数是0.12-0.170.12-0.17； p在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在20252025间以内；间以内； p综合考虑建议项目标准层面积控制在约综合考虑建议项目标准层面积控制在约

49、2,00022002,0002200左右；左右； 资料来源：实地考察 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 p从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在258m258m以内（以内（5555层）；层）； p根据项目的定位以地标性为原则，建议根据项目的定位以地标性为原则，建议1 1号楼设置在号楼设置在6060层以上，具有层以上，具有 一定的视觉冲击，容易树立整体形象。一定的视觉冲击，容易树立整体形象。 资料来源：中地行实地考察 超高层建筑超高层建筑 综合楼层高控制综合楼层高控制 综合楼五星级酒店综合楼五星级酒

50、店客房数的设定客房数的设定 p五星级酒店的客房平均面积约为100平方米/间； p国际通行酒店规模划分标准： 市中心五星级酒店数量少规模不大，具有一定的发展潜力； 五星级酒店客房数量有一定的规模效益，过小或过大都会造成酒店经 营的不经济； 酒店作为本项目的核心功能，因此酒店客房数量应以在规模效益的范 围内适度偏大为定位准则。 结合定位和测算得出五星级酒店面积约结合定位和测算得出五星级酒店面积约5.05.0万平方米，客房数量约为万平方米，客房数量约为 500500间左右。间左右。 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 综合楼五星级酒店综合楼五星级

51、酒店功能设定功能设定 p国际商务会议中心； p满足国际性、区域性、无锡 市域性，企业等各类商务会 议需求。 体现差异化商务功能的酒店，体现差异化商务功能的酒店，紧追当今商务经济潮流，联动会议会展， 为商务人士提供一个多元化、开放、高效的交流平台。 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 p商贸展览馆 承办行业商品展示和宣传活动 为商业、酒店、商务办公带来更大的人流、商机、财富聚集， 是展示潮流时尚、商业文明的窗口 综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功

52、能设定 p多样化的住宿功能 总统套房专层 商务行政楼层 商务套房等 综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 综合楼写字楼综合楼写字楼指标设定指标设定 p根据项目定位、经济测算项目写字楼面积设定约3.0万平方米； p标准层面积是评判写字楼的标准之一，根据市场调查无锡中心区写字楼面积 在1000-1500之间，甲级写字楼面积在15002000之间，结合项目的定位标 准层设置约2, 000平方米左右，层高为4.5米。 资料来源：实地考察 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业

53、指标和功能的设定功能设定 p引入科技与创新，顺应写字楼发 展的趋势 “生态节能”：如智能化外墙、 数字可寻址照明系统等技术的 应用; 国际水准5a智能化系统; 新技术的运用：日光自动控制 的内遮阳系统、地源热泵供冷 供热、地板供冷热。 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 综合楼写字楼综合楼写字楼功能设定功能设定 p绿色主题空中花园每三层 建一个高10.5米、面积200多 平米的绿色空中主题花园，空 中花园与内天井的配合，使大 厦楼道、电梯间等公共空间充 分分享自然光线 ； p景观办公室 视野宽阔， 只要看得见的都是风景 ； 综合楼写字楼综合

54、楼写字楼功能设定功能设定 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 商业功能设定商业功能设定 p购物中心：购物中心：根据项目商业定位和经济测算，设定约4.5万平方米， 经营功能主要包括： 休闲广场：8001000平方米；（1f） 高档百货：15,00025,000平方米，如友谊商店等；（14f） 特色餐饮：5,000平方米；（45f） 品牌专卖店：8,00010,000平方米；（13f） 休闲娱乐中心：8,000-10,000平方米；（45f） part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 五星五星 酒

55、店酒店 观光层观光层 5f 1f 33f 酒店式酒店式 公寓公寓 20f 写字楼写字楼 购物中心购物中心 会议会议 60f 25f 5f 路面路面 1f 2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室) 围绕商场中庭设 置一条螺旋式坡道，让 消费者挨家挨铺“扫 荡” ，不知不觉地顺着 坡道一路往下直至楼底， 毫无上下楼梯之苦。 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 商业功能设定商业功能设定购物中心购物中心 p与自然零距离设计与自然零距离设计 引入阳光 引入水体 引入绿化 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指

56、标和功能的设定功能设定 商业功能设定商业功能设定购物中心购物中心 p休闲娱乐设施休闲娱乐设施 文化小品 风情酒吧 主题餐厅 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 商业功能设定商业功能设定配套型商业配套型商业 p配套及沿街商业配套及沿街商业：以项目住宅社 区为主面积约3,200平方米。 酒店式公寓酒店式公寓功能设定功能设定 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 p精装修标准交楼； p引入国际品牌酒店管理公司进行管理 p私人商务服务中心 特色的专业化服务，是酒店式公寓品 质提高的软力量； 一对一

57、商务管家：对不同的入住商务 客户提供贴心的商务服务。 酒店式公寓酒店式公寓功能设定功能设定 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 p全球尖端智能家居系统：全球尖端智能家居系统：包括epon光纤网络系统、rfid远程识别 系统、信息家园网络服务平台、智能家电远程控制系统等 p2424小时商务中心、呼叫中心；小时商务中心、呼叫中心； p健身中心健身中心、国际卫星电视服务等。、国际卫星电视服务等。 rfid远程识别系统 商务中心健身中心 part5part5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定 住宅设定住宅设定 p根据项目定位建议住宅一梯二户板式结构设置，层数设定为3033层； p景观价值方面需要充分利用好古运河的景观，设置具有特色的亲水性社区； 停车位设定停车位设定 p以地下停车为主，所需车位： 写字楼：按100-200平方米左右一个车位计算，共需约200个车位