太原市中旅酒店项目市场营销报告

1、中旅酒店项目市场营销报告 太原中旅酒店项目市场营销报告 目录目录 第一部分：项目营销定位思考第一部分：项目营销定位思考 第二部分：项目营销概念导入第二部分：项目营销概念导入 第三部分：项目营销策略设定第三部分：项目营销策略设定 第四部分：项目广告策略设定第四部分：项目广告策略设定 第五部分：项目媒体策略设定第五部分：项目媒体策略设定 第六部分：项目销售现场布置第六部分：项目销售现场布置 太原中旅酒店项目市场营销报告 第一部分：第一部分： 项目营销定位的思考项目营销定位的思考 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 二、项目营销的地源思考二、项目营销的地源思考 三、项目营销的目标设定三、项

2、目营销的目标设定 第一部分：项目营销定位的思考第一部分：项目营销定位的思考 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 酒店式公寓项目作为一种新的产品形式，在目前 太原楼市尚处于起步阶段，市场供给有限。具体到项 目营销层面，其在项目的产品理念塑造和营销手段的 运用方面都不够成熟。 因此项目作为酒店式公寓定位的市场参考，在考 虑太原市场同类型项目的同时，也需要对太原的住宅 市场和酒店市场进行综合判断，在作为其宏观市场的 参考； 第一部分：项目营销定位的思考第一部分：项目营销定位的思考 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 （一）太原住宅市场参考分析（一）太原住宅市场参考分析 、太原住宅

3、市场供需两旺，住宅价格不断攀升； 年市场平均房价每平米超过元； 、住宅作为大宗不动产，其需要客户具有较多的资 金储备，目前在太原的住宅消费人员以中高收入人群为 主，其中，国企管理人员、私营企业主、个体户以及公 务员是目前市场上的主要消费人群； 、由于太原地产市场尚处于初级阶段，住宅消费目 前主要以自住为主，投资较少。其中客户多为第一次置 业人群，二次置业人群较少，但增长比例迅速； 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 （二）太原酒店市场参考分析（二）太原酒店市场参考分析 、目前太原酒店受经济大环境的影响市场需求旺 盛，出租率日趋攀高，其中四星级以上酒店出租率较 好，三星级以下酒店竞争激

4、烈，经济效益参差不齐； 、由于酒店与商圈的天然伴生效应，目前太原酒 店多集中在迎泽大街沿线和南内环、亲贤街周边区域； 、目前太原酒店市场客群以外省的商务人士和外 地的政务人士为主，同时各酒店周边区域从事商业经 营的个体私营业主，也是目前太原酒店市场的重要消 费力量； 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 （三）太原酒店式公寓市场参考分析（三）太原酒店式公寓市场参考分析 （1）太原酒店公寓市场处于刚起步阶段，市场缺乏更深度的理念 引导和更成熟的产品投放； （2）尽管目前市场上有类“酒店公寓”产品出现，但没有真正的 实现酒店公寓的“酒店式服务、公寓式管理”的产品真谛，同时 多数都是以投资为

5、由头，通过给客户承诺投资回报来套现； （3）年太原酒店公寓市场在“中保京华城”和“世贸国 际中心”的引导下，年晶域蓝湾和东大盛世的出现将使 市场逐步放量； （4）目前太原房地产市场商铺投资以趋于饱和，而酒店公寓作为 一种新兴有效的投资渠道和新产品，是未来市场重要投资渠道； 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 （四）项目营销市场参考分析结论（四）项目营销市场参考分析结论 （1）酒店式公寓所具有的住宅产品和酒店产品的 综合功能决定项目产品具有投资和自用的重功能； （2）酒店式公寓作为一种投资性较强的产品，在 目前太原商铺投资趋于饱和的状况下，将是未来太 原房地产市场一个很好的投资平台和开

6、发产品，市 场的迹象也表明酒店公寓将是未来太原酒店公寓市 场的重要产品形态； （四）项目营销市场参考分析结论（四）项目营销市场参考分析结论 （3）考虑到项目高总价的特点，在目前价格相对敏感的 太原住宅市场，项目只有压低总价，才能突破客户的心 理价格防线，考虑到项目具体的产品情况，建议以套来 销售； （4）由于项目所处小环境较差，就项目的自用功能而言， 作为自己居住使用者相对较少，而以投资概念推向市场 应该避免目前太原部分投资性地产给予客户疯狂承诺投 资汇报的销售现象，建议以产品的高品质和形象包装来 打动客户； 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 第一部分：项目营销定位的思考第一部分：

7、项目营销定位的思考 一、项目营销的市场参考一、项目营销的市场参考 二、项目营销的地源思考二、项目营销的地源思考 三、项目营销的目标设定三、项目营销的目标设定 二、项目营销的地缘性思考 、交通导向地缘性分析、交通导向地缘性分析 、经济导向地缘性分析、经济导向地缘性分析 、交通导向地缘性分析、交通导向地缘性分析 （1）项目交通导向的地缘性示意）项目交通导向的地缘性示意 建 设 路 迎泽大街 火车 站 （2）项目地段交通导向分析）项目地段交通导向分析 a、项目地块靠近太原第一交通大动脉，迎泽大街，具 有巨大的地利优势和商业潜力； b、火车站作为目前太原乃至山西最为重要的交通枢纽 和能源运输通道将为项

8、目所在区域带来大量的商务流和财富 流； c、建设路作为贯穿太原南北的一条交通主干线，尽管 沿街形象较差，路面通行状况不理想，但其与迎泽大街构成 的东西南北贯穿的丁字路网奠定了其太原东部交通枢纽地位； d、尽管有朝阳街和五龙口路的南北向分流，但建设路 的南北走向对迎泽大街车流和人流构成一种截流现象，因此 项目周边区域东西流向较多，而南北流向较少； 、交通导向地缘性分析、交通导向地缘性分析 、交通导向地缘性分析、交通导向地缘性分析 （）项目交通导向地缘性分析结论（）项目交通导向地缘性分析结论 a、项目靠近火车站，作为酒店式公寓的定位， 将能够发挥其类酒店产品的短期租赁居住功能，最大 限度地吸纳了以

9、火车为交通工具的短期商务散客； b、项目北边紧邻迎泽大街，并与之保持比较合 适的商业辐射距离，因此迎泽大街沿线的金融机构和 企事业单位将是项目潜在的目标客户人群； c、由于项目所处于迎泽大街与建设路的“丁字 型”交通路口，其南北向通行能力相比东西向通行能 力较差，这无形中就削弱了项目对于太原南部市场人 群的吸呐； 、交通导向地缘性分析、交通导向地缘性分析 、经济导向地缘性分析、经济导向地缘性分析 二、项目营销的地缘性思考 、项目经济导向地缘性分析 （）项目经济导向地缘性示意 火车站 迎泽商务带 广场商圈 、项目经济导向地缘性分析 （2）项目经济导向的地缘性分析项目经济导向的地缘性分析 a、项目

10、所在位置是目前太原经济商业的活力中心区域； b、项目紧邻以迎泽大街东段为轴心的迎泽商务带，决 定了该区域的诸多大中型商业企业，地市级政府办事机构将 是项目周边区域未来潜在客户源； c、五一广场商圈周边是目前太原市大型商业和金融机 构集中的区域，该区域的商业客源和金融机构都将成为项目 周边区域潜在的消费人群； d、火车站是目前太原最为重要的客流和货流的运输渠 道，项目靠近该区域，决定了项目周边未来将有大量外省市 商务流和游客流； 、项目经济导向地缘性分析 （3 3）项目经济导向地缘性分析结论）项目经济导向地缘性分析结论 a、项目处于迎泽商务带、广场商圈和火车站商 圈的交会之地，具有良好的经济衍生

11、价值和充分的 商机潜力； b、项目周边区域零售商业发达，而从事零售商 业的私营业主将是项目的重要消费力量，目前多数 为酒店长包房客户；而大型商业所具有的聚客效应， 也将为项目宣传起到推波助澜的作用； 、项目经济导向地缘性分析结论 3 3、项目地缘性思考结论、项目地缘性思考结论 （1）项目周边区域发达的交通网络的丰富性决定了项目未 来客户群体的多元性，而以轨道交通带来的外省市客源将 是项目未来不可忽视的力量，就太原本地客源而言，受交 通路网的影响未来项目南部客源将相对较少； （2）周边得天独厚的地利优势造就了项目天然的第一大客 户资源，而迎泽大街和广场商圈的存在保证了项目在又有 轨道交通所带来的

12、大量散客的同时，也将拥有相当数量的 优质商业企业客源； 第一部分：项目营销定位的思考 一、项目营销市场参考 二、项目营销地缘思考 三、项目营销市场定位 三、项目营销市场定位 （一）客户人群定位 （二）产品形象定位 （一）项目营销客户人群定位 、项目产品客群描述 、项目客群身份识别 、项目客群区位划分 、项目产品客群描述 有投资和商务公关需要的机构有投资和商务公关需要的机构 、项目产品客群描述 客群剖析： （1）项目酒店式公寓的产品定位，决定了项目客群将 具有住宅和酒店产品的双向的客群覆盖，但住宅客群对 于产品舒适度的要求决定了项目产品客户中住宅市场的 客源将非常有限。 （2）山西旅游业的发达和

13、项目地理位置的优势造就了 项目周边以旅游业为支撑的众多中小型公司，而旅游行 业对于酒店住宿服务功能的需求，决定了该类企业将成 为以经营性酒店式公寓产品的长期投资性客群； 、项目产品客群描述 客群剖析： （3）项目靠近迎泽大街东段，该区域集中了目前太原数量 最多的金融机构和商业企业以及三星级酒店，该类机构的 存在将带来大量的商务活动和公关需要，而酒店式公寓产 品所具有的私密性和安全性将使其能够满足该类机构客群 的商务公关需求。 （4）尽管周边区域酒店供给较多，但酒店公寓的高性价比 决定了周边区域酒店消费人群，特别是酒店长包房客群， 也将是项目未来潜在的客群，而该类客群多为公司机构； （5）由于旅

14、游业机构客源和金融、商业等企业客源对于项 目自用消费的具有时段性的特征，特别是旅游业的从业企 业，其对项目的需求多在旅游旺季，而在旅游淡季项目则 可以发挥其临近火车站具有大量的商务散客的特点，进行 投资租赁； 、项目产品客群描述 、项目客群身份识别 、项目客群区位划分 （一）项目产品客户人群定位 、项目客群身份识别 （1）本地商业企业 银行金融机构、厂矿企业、旅行社、能源贸易公司 （2）外地办事机构 地市级政府、跨省经营企业 （3）个体私营企业 个体经营商户、私营小企业主 （4）自住客群 中高收入年轻人群 、项目产品客群描述 、项目客群身份识别 、项目客群区位划分 （一）项目产品客户人群定位

15、、项目客群区位划分 （1 1）本地客群）本地客群 考虑到项目产品体量较小的特点，本地客源将占未 来项目客户构成的多数部分； a a、迎泽区、迎泽区迎泽大街、建设路迎泽大街、建设路 b b、杏花岭、杏花岭府东、府西街府东、府西街 （2 2）外地客群）外地客群 尽管项目靠近火车站具有大量的外地客群 ，但外省 商务人士和外地市政府机构将只占项目客群比例的一小 部分。 a a、外省、外省 b b、周边地市、周边地市 三、项目营销市场定位 （一）客户人群定位 （二）产品形象定位 （二）项目产品形象定位 、项目产品功能定位 、项目产品价值定位 、项目产品理念定位 、项目产品功能定位 兼具体面与价值的私人寓

16、所兼具体面与价值的私人寓所 体面：体面：是一种外在的表现，要求产品具有高品质的 精神附加，是对外交往和公关的必须； 价值：价值：是一种内在特质，是对产品高价格高收益的 体现； 私人寓所：私人寓所：是一种排他的，私密而安全的场所精神 的体现，决定了产品具有专署性和高品质； （二）项目产品形象定位 、项目产品功能定位 、项目产品价值定位 、项目产品理念定位 、项目产品价值定位 五星级酒店行政私产五星级酒店行政私产 五星级：五星级：是酒店经营的最高级别，代表着服务的 最高端，寓意项目产品的价值所在，即酒店式服务； 行政：行政：一种社会关系结构名词，在现代经济理论 中指代企业管理的中枢，因此代表着项目

17、产品的具有 一定的商务办公功能； 私产私产：即私有财产，具有不可侵犯性和专署性； 五星级酒店行政私产：即提供最高端服务仅供领五星级酒店行政私产：即提供最高端服务仅供领 导办公的专署场所；导办公的专署场所； 、项目产品功能定位 、项目产品价值定位 、项目产品理念定位 （二）项目产品形象定位 、项目产品理念定位 酒店式公寓的领跑者酒店式公寓的领跑者 酒店式公寓：酒店式公寓：指提供酒店式服务的高端公寓，尽管目 前太原楼市有该产品类型的概念出现，但其尚产品和 概念都不够成熟。 领跑者：领跑者：领先者，始终占据前端的位置，具有较大的 创造性和先进性； 酒店式公寓的领跑者：酒店式公寓的领跑者： 指项目定位

18、于未来太原酒店公寓市场的领先者，是代 表酒店式公寓的潮流和风尚，向市场灌输酒店式公寓 就是本项目，本项目就是酒店式公寓的市场形象； 太原酒店项目市场营销报告 第二部分： 项目营销概念导入 第二部分：项目营销概念导入 一、项目营销机会分析 二、项目营销概念策动 三、项目推广案名建议 一、项目营销机会分析 （一）市场机会分析（一）市场机会分析 （二）产品机会分析（二）产品机会分析 （一）项目市场机会分析 太原酒店式公寓市场供给有限，酒店式 公寓作为一种高端的公寓产品，具有明显的 市场后发优势。同时在太原商铺投资趋于饱 和的市场环境下，酒店式公寓产品作为一种 投资回报高和高端客源的产品将具有非常广

19、阔的市场前景。 （一）市场机会分析（一）市场机会分析 （二）产品机会分析（二）产品机会分析 一、项目营销机会分析 （二）项目产品机会分析 项目酒店式公寓的产品定位，决定了产品兼 有居住和投资的双重功能，是现代商务和投资的 理想产品。而目前太原酒店式公寓产品多体现在 概念上，对于项目产品的深入挖掘不够，因此项 目未来在产品创新将有非常大的发挥空间。 一、项目营销机会分析 二、项目营销概念策动 三、项目推广案名建议 第二部分：项目营销概念导入 二、项目营销概念策动 （一）项目地段支撑因素 （二）项目产品支撑因素 （三）项目营销概念设定 （一）项目地段支撑因素 火车站 大量企业商务散客 迎泽大街 密

20、集的金融机构和大型商业企业 五一广场 丰富的休闲娱乐和生活配套 （一）项目地段支撑因素 （二）项目产品支撑因素 （三）项目营销概念设定 二、项目营销概念策动 （二）项目产品支撑因素 酒店式服务高品质服务和生活关怀； 公寓式管理高度的私密性和安全性； （一）项目地段支撑因素 （二）项目产品支撑因素 （三）项目营销概念设定 二、项目营销概念策动 （三）项目营销概念设定 大量企业商务散客 密集金融机构和商业企业 丰富休闲娱乐和生活配套 高品质生活和服务关怀 高度的私密性和安全性 上层社会生意和生活 （三）项目营销概念设定（三）项目营销概念设定 阶层：阶层： 是对于项目周边区域从事经营运作的商业企业人

21、士的一 个统称，这里不作具体的分析，也不能进行具体而具像 的分析，我们把因为火车站和项目周边区域地缘特征而 产生该类商务人群统称为一个阶层。 生意：生意：高度地概括了项目的自用功能，在项目定位于商 务人士后，生意话题将是项目未来不可缺少的元素。 生活：生活：项目酒店式公寓的定位和项目周边区域的产品特 征决定了项目具有高度的生活舒适性，因此选择项目也 就选择了一种生活。 （三）项目营销概念设定（三）项目营销概念设定 一个阶层的生意和生活：一个阶层的生意和生活： 这是对项目周边区域商务客群的生活状这是对项目周边区域商务客群的生活状 态和工作状态的判断，更是进一步延伸了项态和工作状态的判断，更是进一

22、步延伸了项 目产品的外延及项目代表着生活和工作的双目产品的外延及项目代表着生活和工作的双 重性，是生意，更是生活。重性，是生意，更是生活。 一、项目营销机会分析 二、项目营销概念策动 三、项目推广案名建议 第二部分：项目营销概念导入 三、项目推广案名建议 案名一：案名一： 华府（） 三、项目推广案名建议 案名注释：案名注释： 1、“华”是豪华、华丽的简称，是对于项目高品质、精 装修的产品特征的指代。 2、“府”即府邸，在古代是指行政官员入住的宅子，在 这里我们借喻为某一阶层人物的居所。 3、“华府”不是美国首都“华盛顿”的简称，在这里特 指少数具有权利和财富地位人物的居所。是一个具有服务 高品

23、质、产品高档次，是少数阶层人物生意和生活的地方。 “华府华府”：是把项目放置于一个国际化的平台上进行推广 和演绎的结果。是在华府概念基础上的一个延展。 三、项目推广案名建议 案名二：案名二： 公馆公馆 三、项目推广案名建议 案名注释案名注释： 1、“”是小时的简称，是指提供全天候、全 方位服务的可能。暗示项目高品质、全方位的物业服务。 2、“公馆”是指某些具有一定权利和财富人物生活起 居的行馆。具有办公和生活起居的功能。是身份和体面的 象征。 3、“公馆”则指代项目为少数权利和财富人物任 务提供全天候和全方位高品质服务的居所。选择“公 馆”就是选择了一种阶层人物尊荣和身份与项目的slogo 联

24、系紧密； “公馆”：是一类人，即一个阶层生活和生意的：是一类人，即一个阶层生活和生意的 场所，更是一种生活状态；场所，更是一种生活状态； 三、项目推广案名建议 案名三： 三、项目推广案名建议 案名注释：案名注释： 1、“yes”是英文字母的拼写，是表示肯定的意思，取 自服务行业的语言准则，即客户永远是对的，对客户要永 远说yes。 2、考虑到项目酒店式服务的品质要求，我们在这里用 “yes”这个符号性的语汇来表示项目的一种服务精神； 3、“” 是的简称，意指完美、周全，没 有任何瑕疵。寓意一种夜生活状态，这里比喻项目所提供 服务可以让客户充分的满意和满足。 4、“”，是指项目所具有的服务是可以

25、让 客户满是对客户全方位服务和宠爱的地方。 “”：是对项目提供高端服务和具有完全客：是对项目提供高端服务和具有完全客 户满意度的高品质和品位居所的概括户满意度的高品质和品位居所的概括。 第三部分： 项目营销策略设定 太原酒店项目市场营销报告 第三部分：项目营销策略设定 一、项目推广策略一、项目推广策略 二、项目销售策略二、项目销售策略 一、项目推广策略设定 （一）推广周期设定 （二）推广策略设定 （三）推广策略执行 （一）项目推广周期设定 时间时间 推广节奏推广节奏内部认购内部认购开盘强销开盘强销尾房清盘尾房清盘 我们认为项目的推广周期，最为稳妥的设计销售周 期应该为6个月左右，分三个推广阶段

26、，其分别为1个内 部认购期、1个阶段强推阶段，和1个尾房清盘期； （一）推广周期设定 （二）推广策略设定 （三）推广策略执行 一、项目推广策略设定 （二）推广策略设定 1、项目产品由于搁置时间较长，在市场上具有 一定的负面影响，因此项目的营销推广首先所要解决 的问题就是给出一个与项目地块和周边小环境反差较 大的项目主题形象，短时间内迅速吸引眼球，扩大市 场知名度，并完成客户积累。 2、考虑到项目客群的职业特点和商务特征，潜 在客户背后圈子经济将是我们未来要深入挖掘的客户 渠道，因而客户的口碑传播将是项目一个重要的推广 途径； （二）推广策略设定 3、尽管项目的目标客群以自用和投资性的机构为主，

27、 高质量的公关活动对该类人群具有非常有效的广告效果， 但考虑到项目体量的因素，项目的主题活动可以做项目 一种主要的推广形式，但根据项目的销售情况来确定其 最终的执行次数； 4、由于项目产品的功能的多样性决定客户来源的广 泛性，但从项目推广角度来将项目的推广方向将是以灌 输一种高端的服务和生活理念为主线，通过抓住高质量 的商务自用人群，来吸引低层产品的投资性客户。 （一）推广周期设定 （二）推广策略设定 （三）推广策略执行 一、项目推广策略设定 （三）项目推广策略执行 第一阶段：内部认购期第一阶段：内部认购期 推广周期：推广周期：0101月月 推广动作：推广动作： 工地围墙、户外广告上档； 形象

28、报纸广告告知； 推广渠道：推广渠道： 户外、报广； （三）项目推广策略执行 第二阶段：开盘强推期第二阶段：开盘强推期 推广周期：推广周期：02040204月月 推广动作：推广动作： “yse”生活秀 平面报纸广告展示、告知； 户外、短信、车体媒体告知； 推广渠道：推广渠道： sp活动/报广/户外/短信； （三）项目推广策略执行 备注：备注： “yse”生活秀是以体现项目酒店式公寓的 服务理念为主题的服务生活表演和产品推荐活 动。 该活动建议在太原某五星级酒店举行，邀 请相关酒店服务行业的专业人士和项目相关的 管理公司来就项目产品的理念向目标客群进行 直接的面对面的交流，让客户在理念上认同项 目

29、生活服务方式的基础上最终认同项目。 （三）项目推广策略执行 第三阶段：尾房清盘期第三阶段：尾房清盘期 推广周期推广周期：0506月 推广动作：推广动作： “无理由回购”活动 平面报纸广告展示、告知； 户外、短信、车体媒体告知； 推广渠道：推广渠道： sp活动/报广/户外/短信/车体； （三）项目推广策略执行 备注：备注： “无理由回购活动”是在项目销售后期以 客户合同购买价格，回购客户所持有物业。 一般在项目销售后期，项目相比前期销售 价格都有所上涨，这无形中就造成了项目升值 的价格现象，因此在销售后期房源有限的情况 下，进行元价回购，将给市场传递项目抢手热 销的市场效应，加速客户成交。 一、

30、项目推广策略一、项目推广策略 二、项目销售策略二、项目销售策略 第三部分：项目营销策略设定 二、项目销售策略设定 （一）销售任务周期分配 （二）项目销售策略建议 （三）项目销售策略执行 （一）销售任务周期分配 （一）销售任务周期分配 （二）项目销售策略建议 （三）项目销售策略执行 二、项目销售策略设定 （二）项目销售策略设定 （1）考虑到项目产品高单价，低总价的价格特点 和产品酒店公寓产品公摊多的现状，我们建议项目销 售以套为单位。 （2）同时在销售户型选择上，先控制多数小面积 的青年公寓和标准公寓产品，把高级公寓和行政公寓 首先推出，进行市场探测，如果销售不力，则可以调 整产品。 （）考虑到

31、项目产品定位的高品质和高品味，我 们对于项目的销售策略应该不同于其他普通地产项目 建议预约销售，每天根据有效来电选择位客户进 行第二天的现场接访。在同一时间段只安排一组客户 现场洽谈签约，充分拔高项目的品质感和身份感。 （一）销售任务周期分配 （二）项目销售策略建议 （三）项目销售策略执行 （二）项目销售策略建议 （三）项目销售策略执行 第一阶段：内部认购期第一阶段：内部认购期 销售周期：销售周期：0101 销售目标：销售目标：30%30% 销售策略：销售策略： 控制低总价产品，实名登记，限时优控制低总价产品，实名登记，限时优 惠认购；惠认购； （三）项目销售策略执行 第二阶段：开盘强销期第二

32、阶段：开盘强销期 销售周期：销售周期：0202月月 04 04月月 销售目标：销售目标：50%50% 销售策略：销售策略： 活动引爆人气，适时价格调整，开放低活动引爆人气，适时价格调整，开放低 总价产品，再次引爆销售行情；总价产品，再次引爆销售行情； （三）项目销售策略执行 第三阶段：尾房清盘期第三阶段：尾房清盘期 销售周期：销售周期：0505月月 06 06月月 销售目标：销售目标：20%20% 销售策略：销售策略： 回购活动加速成交，来客户带新客户优惠回购活动加速成交，来客户带新客户优惠 让利；让利； 第四部分： 项目广告策略设定 太原酒店项目产品及营销定位报告 第四部分：项目广告策略设定

33、 一、广告形象定位 二、广告主题语定位 三、广告诉求点提示 一、广告形象定位 五星级酒店行政私产五星级酒店行政私产 理由：理由： 项目的广告形象定位，在这里以体现项 目产品价值为主，而项目酒店式服务、公寓 式管理的高端产品理念决定了项目产品具有 高度的附加价值，因此项目产品的价值定位 就是项目广告形象定位的依据。 一、广告形象定位 二、广告主题语定位 三、广告诉求点提示 一、广告形象定位 二、广告主题语定位 一个阶层的生意和生活一个阶层的生意和生活 理由：理由： 1、项目目标客群主要以通行于项目周边区域的商务客 群为主，其具有阶层化特征。 2、商务人员和公司机构对于项目产品的使用重要有以商 务

34、公关和投资为主，因此，用生意和生活形容将非常贴切； 3、以“一个阶层的生意和生活”为项目的推广主题语， 其凝练地概括了项目的客群和其对产品功能的利用。具有很 强的想象张力，也易于传播。 第四部分：项目广告策略设定 一、广告形象定位 二、广告主题语定位 三、广告诉求点提示 三、项目广告诉求点提示 1、迎泽大街、三大商圈； 2、项目临近火车站大量的人流和商机； 3、产品精装修销售； 4、低总价、低首付； 5、星级酒店品质服务； 太原酒店项目产品及市场定位报告 第五部分： 项目媒体策略设定 一、媒体接触习惯分析 二、媒体投放策略建议 三、媒体投放费用安排 第五部分：项目媒体策略设定 一、项目媒体接触

35、习惯分析 （一）报纸媒体习惯性接触分析 （二）电视媒体习惯性接触分析 （三）广告媒体习惯性接触分析 （四）直投媒体习惯性接触分析 （五）网络媒体习惯性接触分析 （六）户外媒体习惯性接触分析 （七）短信媒体习惯性接触分析 （一）报纸媒体习惯性接触分析 、太原晚报和山西晚报是目前太原地产广告投 放的第一集团。 、 太原报纸媒体地产广告投放时段第一选择为 周三、周四；其中太原晚报的投放比率达到了86%以 上 ； 、山西日报、山西晚报和太原晚报 的受众群体中以高级教师、教授、律师等为代表的高 素质人群所占比例较大，阅读率都在3%以上，而山 西日报由于其作为省委机关报的原因，其该类人群 的阅读率高达7.

36、7%； （一）报纸媒体习惯性接触分析 （二）电视媒体习惯性接触分析 （三）广告媒体习惯性接触分析 （四）直投媒体习惯性接触分析 （五）网络媒体习惯性接触分析 （六）户外媒体习惯性接触分析 （七）短信媒体习惯性接触分析 一、项目媒体接触习惯分析 （二）电视媒体习惯性接触分析 目前太原地产类的专业电视栏目以太原电 视台法制频道的车楼大观最具代表性，无 论其收视率还是其受众人群都是目前太原地产 类电视栏目的代表； 同时部分高收视率栏目如新闻快车、 并州之剑等都有不同比例和时段的地产广 告投放； （一）报纸媒体习惯性接触分析 （二）电视媒体习惯性接触分析 （三）广播媒体习惯性接触分析 （四）直投媒体习惯性接触分析 （五）网络媒体习惯性接触分析 （六）户外媒体习惯性接触分析 （七）短信媒体习惯性接触分析 一、项目媒体接触习惯分析 （三）广播媒体习惯性接触分析 太原文艺台和交通台是目前太原听众获 取广播资讯的的主要途径。文艺台的听众多 为以在校学生为代表的青少年听众。而交通 台则听众涉及面较为广泛，包括有车族、出 租司机和企事业单位工作人员等群体；目前 地产类广告投放较多，是目前太原地产项目 推广中一个重要的辅助性媒体