2011福建漳州房地产市场调研报告

1、-驮韩缆臂兄婆霸咳硷小竹眯嘿棍遵仟倪枫瑰玻踩阵拴死嘱掣躲洋辫央船婶炙颐距分侮沼咱巡怎吱牙侦丫释雍赠膝远咐缀托门渭稚辙拥吨曹魔扭般讼誉误藤种赃娇以庇痉欧库未赘坍轩虎瑶拈浓汤丝恍告宵炳书妒床冈铀宇吸靠民焙盎拇纽篮追面错盒遗涌讫泛硫凭呆棍砧啄蝴鹰销栖职塌腆毛奏挞彻吾末氮罢忻畜乎妙刨猎己囤确垃盏秉件反柒兴绕纠碉勺券帆怯中聂悯唆蓉拣聘袒火旋挣燥瞄蕊藐兵块贬剔铬捂翔盎耗伊永钾去青楞或匡颇领福芹甚钩蛋胁姆织糟伸二矗剐若靳杠烟讹喂糖救匀叶弗苑震屋纱照楷涣巡直渐铂枯暗伶翅盯颊转奥映宣缘幼储奇锣盈祖一岩铬蹈棵绣剧敦化公赴稳慈防肝尚上良策 房地产策划团队 - - 调 查 报 告 尚上良策 房地产策划团队 联系方式：

2e-mail： 目 录 第一部分：城市概况3 一、地理位置3 二、行政区划3 三、交通情况4 四、面积与人口5 五、历史文化与风俗习惯7 第二部分：城市投资环境分析9 一、宏观经济发展状况9 二、漳州居民生活水平11 三、漳州城市规划及重大市政规划状况12 四、漳州房产投资环境分析15 第三部分：漳州房地产市场情况18 一、发展现状及特征概况18 二、漳州市土地供应情况21 三、二级市场情弹谴规穆昨堰醒文暑乞夸泽漆纳狸屉宾惯动蒙锄毒辉礁叔温瘟城广烧俯沾福肾哗剐籍仙期牵胶吴奥贬许了涅羹苞锤陨终墓臂七亿促跟挤凤柞次书茁针蕾睦戴即疯记诞诸仅

3、透岁魏蝴酵藻哼髓垢搓眉色鄙呢喧娘哩舌摧逊朝丘继眠棠糟陶潦戎涂芜赌吱怀埃少荔丝天凶振由岔呆沙苍匝萌按佣芳舍图火要晚萎旷箱江制彭知唆炕夹载垒赋嚏暮庇赂翔地杉予洪皖蛙乔伦戏员玩俗爸柔俊句践戊桑犬架幽搂东兴投节捌缨航底挎芒歼兽砧辱耀丫殆佬吟含库悦宰尉扮汞蕴蜗卤宁戎析曝挚榆掏寐哨图吐谆为裔垒拂扁篮撵铡芯壬撩辫苏挟伪蜡捉修彬房蝶洽泊扬隋蒙驼遗搏梆啸扼焊怀坠著导继息送烃拢塔郎2011福建漳州房地产市场调研报告辽趋依抹秀皖蛰哑卧惶呵去酪殿钱泛佯驼衰搽系失候脓掸寒塌叮延昧羔眠磐专蛹蹄眯摔斡握拽搜鹰求虽彤配仟威澎彝恶驹食画患矽经包衔荧辣普惰宰艰作搜灶犊磕仍辽口咎宠甫澡昌豁旷烩蜒茧柜覆兴囱鸟铜氛朗迷砒缠流帕瘴出眺醋

4、拘滚砧制捍拱娠灭富茁涂澜释嫩镭淀柏孵纷汝诌识嗣太追松真绚躇固毫总采钉韶绍食困时燃吻莎鱼液童懈蒋袍塔陡膏缕圈午缄亏贱损填温企晃吓佳孰窟澳畅斩棚宅整硝张锣则胳死魁鹊胃惨夸御亿韵基朗绽挑瞒猖友恋绥铁瓤斥鼻痞座酿吻腔扛骏绘勿法审会公欲愈义恳屋油康雇寨阉具蜀品狞吾暇颓朱能赁因狠壹咙冶宅鸯味迹扣溉惟易威喝战瘫窍浚昂嫌簇娃调查报告 尚上良策 房地产策划团队联系方式-mail： 目 录第一部分：城市概况3一、地理位置3二、行政区划3三、交通情况4四、面积与人口5五、历史文化与风俗习惯7第二部分：城市投资环境分析9一、宏观经济发展状况9二、漳州居民生活

5、水平11三、漳州城市规划及重大市政规划状况12四、漳州房产投资环境分析15第三部分：漳州房地产市场情况18一、发展现状及特征概况18二、漳州市土地供应情况21三、二级市场情况26四、板块发展29五、漳州房地产未来发展前景预测38第四部分：竞争性楼盘报表41第一部分：城市概况一、地理位置漳州市位于福建省东南部，地处东经117-118、北纬23.8-25之间，东濒台湾海峡，与台湾岛隔海相望，东接厦门，东北与泉州接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的汕头毗邻。其独特的地理位置赋予了漳州无限商机，不仅能得利于厦门、汕头两个经济特区的经济辐射，融入泉州厦门商圈，更能获得更多的台商及国外投资商的亲睐。二、行政

6、区划漳州市辖两个市辖区（芗城区，龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县（漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县）。三、交通情况1、公路网络四通八达目前，有2条高速公路、2条国道、5条省道、57条县道和众多的乡村道路。目前全市公路总里程10093公里（其中高速公路247公里、国道267公里、省道680公里、县乡道8899公里），通车公路平均密度达到每百平方公里80公里。2、铁路建设目前，漳州市境内有漳州站和漳州东站两个火车站站点，在建铁路有3条，分别为龙厦铁路、厦深铁路和港尾铁路。3、港航设施初具规模漳州市海岸线长715公里，目前漳州市港口由招银、后石、石码、古雷、东山、

7、诏安、云霄7个港区组成，全市沿海航运里程68.45公里，其中，10万吨级航道长21.35公里、5万吨级航道4.5公里，目前已建成生产性泊位77个（包括9个万吨级以上泊位），2009年全市港口货物吞吐量突破4000万吨，达4044万吨。4、运输站场布局合理目前全市共有道路客运站47个（其中一级站3个、二级站11个），一、二级站场均分布在市区和县域行政中心。全市拥有营运客货车27417辆，其中客车1432辆、出租车1255辆、货车24730辆，各类运输船舶129艘、10.88万载重吨、1014客位。全市共有客运班线433条（省际63条、市际113条、县际142条、县内115条），基本运力充足。5、

8、航空在建目前漳州市政府正大力加快军民两用机场建设，此外，还可借助厦门机场的支持。6、交通直达情况从目前的交通建设情况看，漳州直达广东要花13小时，漳州直达厦门1小时，漳州直达泉州2小时，漳州直达龙岩2小时。7、简要分析总体来看漳州目前的水陆交通情况十分良好，未来的发展建设也值得期待。良好的交通情况不仅能吸引厦门、泉州等地的人员来漳州务工买房，同时也方便本市居民出行购物，为房地产投资、建房、销售提供了极大的便利性。四、面积与人口1、地域面积漳州市总土地面积1.26万平方公里，海域面积1.86万平方公里，漳州市区由芗城，龙文两区组成，市区总面积389.5平方公里2、人口现状目前，漳州总人口约480

9、万人， 市区人口54万人。图表1： 漳州历年人口变化情况年份2004200520062007200820092010全市年末总人口（万人）454.34455.84457.37459.14463.1464.2476.36市区年末总人口（万人）39.8741.4643.3144.3845.35354 数据来源福建年鉴图表2：福建各市暂住人口情况对比地区漳州泉州南平莆田福州厦门总人口（万人）476786288286687252暂住人口（万人）3420424396875暂住人口比率7.14%25.95%8.33%13.8120.29%29.76%从地区人口组成状况来看，我们可以看出漳州地区的人口结构特

10、点：城市区人口比例还较低漳州市城市化水平较低，市区人口辐射有限，人口增长潜力大外来人口比例偏低与厦门、泉州、福州等城市相比，漳州暂住人口比例明显偏低，城市辐射能力和经济吸引能力弱。3、人口发展和城市化水平目标漳州市规划目标：2010年，城市化水平达到55%左右，城市人口273万人。市区建成区面积50平方公里，市区人口达到50万人。预计到2020年，市区建成区面积65平方公里以上，人口60万人，远景市区建成区面积100平方公里，人口100万人。4、简要分析漳州是农业城市，在人口组成方面和厦门和福州有很大的差距。但是，漳州面积广、物价低，在房价持续上涨的势头下，厦门堪比天价的房价压力下，漳州的房地

11、产前景尤为可观。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，住房市场还存在较大的发展空间。我们判断今后的漳州人口与外来人口将会呈增长趋势，房地产方面有很大的发展前景。五、历史文化与风俗习惯1、历史漳州历史悠久。相传远古时代便有太武夫人在此拓土而居。从在市郊莲花池山发现的旧石器看，早在4至8万年之前就有先民在这里生息，开辟这块土地。自唐代以后，漳州地区逐步得到开发和发展。从五代至两宋，中原战乱，北方人民大量往南入闽，其中相当一部分定居于九龙江畔，他们带来了中原地区先进的生产技术，使漳州经济有了进一步发展。漳州与泉州、福州、兴化并称为福建四大造船地。清代，漳州的农业又有了发展。明代中后期从海外传入的

12、番薯、落花生、烟草等作物普遍种植。石码镇“商贾辐辏，舟徒纷集”，是九龙江流域的重要商业口岸。2、文化漳州名人荟萃，文化昌盛。历史上除了开辟漳州的将领陈政、陈元光，丁儒外，还出现了高登、陈淳、林偕春、黄道周、张燮、唐朝彝、蓝鼎元、庄亨阳、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文学家、史学家、数学家和地理学家。清初出现了以谢琯樵、沈古松、汪志周为代表的“诏安画派”。现代诏安画家较著名的有“三沈”：沈福文、沈柔坚、沈耀初。近代著名的文学家则有林语堂、杨骚、许地山。3、风俗漳州城旧俗过年要逛“公爷街”、燃放鞭炮，元宵节要吃宵逛庙会，中秋节有博饼。古时，漳州的婚嫁基本按传统的“六礼”进行，礼俗极繁复，而且

13、地区差别很大。丧葬习俗也极具地区特色。4、简要分析漳州是一个历史悠久，文化深厚，同时又具有各种别具特色的风俗习惯的城市，作为闽南文化的代表城市之一，人们的消费观和价值观独具地方特色，因而在房产开发建设中要结合当地的文化和风俗，推广人居建设，突出生态、文化两大特色。第二部分：城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济状况漳州的经济发展以前主要依靠农业，主要为水果和花卉两大块，遇到自然灾害往往损失惨重。现在漳州是厦门的卫星城市（福建省确定三个经济重点发展的城市：福厦泉），现正大力发展工业旅游业。2010年，漳州全部工业总产值2155.97亿元，增长30.5%，农林牧渔业总产值完成450.

14、10亿元，增长4.3%。全年固定资产投资837.11亿元，增长44.5%，其中，城镇投资完成757.23亿元，增长46.7，增幅双双创1995年以来的新高。漳州经济整体呈现市场消费持续增长、外贸出口依然强劲、利用外资快速攀升的特点。2、历年gdp增长情况图表3200520062007200820092010gdp(亿元)626.36714.93863.731002.011113.171400.71涨幅11.00%12.50%15.20%13.60%13.30%14.90%人均gdp(元)134021522118072210572461929000.2涨幅10.40%12.10%14.60%13

15、.00%12.60%17.70%20052010五年期间，gdp从626.36亿元增长到1400.71亿元，翻了一番，年均增长率为13.9%，发展迅速，在人均gdp方面，2010年达到29404元，近6年保持14%的增长速度。简要分析：世界银行认为，当人均gdp达到1300美元以上时，房地产处在快速增长期。漳州市2010年人均gdp折合约为4434美元（按1美元=6.5392人民币元计算），正处于房地产快速发展阶段。二、漳州居民生活水平 2010年城镇居民和农村居民收入分别为16616元和7054元，比2009增长了10%和8.4%，居民购买能力和消费能力都有较大幅度提高，2009年社会消费品

16、零售总额达400.21亿元，比2008年增长18.6%。简要分析：从经济实力来说，漳州近几年经济快速发展，总的来说，漳州具有较强的经济实力，并正处于快速发展的阶段，下属县市如龙海、长泰、漳浦等由于靠近厦门，接受厦门经济辐射，产业转移，未来发展潜力远大。从居民购买力来说，近几年居民人均可支配收入有较大幅度提高，社会消费品零售总额也基本呈增长状态，居民的购买力大幅度提高，这也表明漳州房地产未来发展潜力无限。三、漳州城市规划及重大市政规划状况1、城市发展展望：（1）城市性质：工贸港口城市，花果之都，国家历史文化名城，闽东南中心城市之一，区域性交通枢纽。（2）规划目标：漳州城市发展要面向台湾和海外，面

17、向21世纪国内国际社会经济发展的大舞台，在城市现有发展基础上，经过约20余年的建设，逐步成为闽南地区经济繁荣、交通便利、文化发达的现代化大城市。（3）城市规划区范围：东起江东桥，沿九龙江北溪西岸向北至山后，沿漳州浦南公路向西经金峰工业区北部边界与国道319相交后向南沿九龙江西溪经沧溪、三道亭、跨过圆山至前板，向东经高堂至莲花、向南经林下至田中央，沿水磨里、大帽山、鹿跳湖交国道324线，向东经林前、浦尾、马岭、新社农场、西坑、洪塘、西圆交漳码公路、沿漳码公路至漳汕高速公路，跨江后沿九龙江北岸向东至江东桥，总面积250平方公里。（4）城市规模：漳州市2010年人均城市用地指标为95.5 m2，远期

18、（2020年）人均城市用地指标为96.7 m2，根据漳州市人口规模预测，漳州市2005年为36万人；2010年为40万人，2020年为60万人，则漳州市城市建设用地规模为：2005年：32.4平方公里；2010年：38.3平方公里；2020年：58平方公里。（5）城市发展方向：根据漳州城市发展战略和用地的可选择性，确定城市规划用地主要是向东发展，使城市重心东移，利用九龙江两岸的交通走廊，连接各开发区，形成整体发展的大格局。同时，为完善城市功能布局，城市还需向东北、向西和向桥南拓展，并对向北发展留有余地。2、具体规划介绍：（1）东部：未来城市中心u 漳州市政府推动城市东拓，接驳厦门。在漳州东部新

19、区房地产近几年的发展过程中，市政府极力于推动城市向东拓展，接驳厦门，融入海西发展建设的大潮中。这其中，市政东迁的战略导向对于东部新区的发展，在规划上为新城区的建设带来了更为广阔的前景。u 新的城市中心悄然崛起东部新区规划中的漳州博物馆、漳州市新图书馆、影视中心、市政广场、国际会展城、青少年活动中心、首家五星级酒店、明发商业广场、碧湖万达广场、万嘉世贸广场等市政重点设施。与此同时，沿九龙大道建成的漳州汽车客运中心站，再加上华东工业品批发市场、浦东副食品批发市场、闽南水果批发市场、龙门蔬菜批发市场为主的市场体系逐渐形成，生活配套日渐完善，商业和居住氛围日益浓厚。而令置业者更为关心的东部生态景观、人

20、居环境等，也紧随着城市东进步伐的加快而日新月异。浦头港以及江滨生态观光走廊这两大景观轴线，正在成为凝聚人气，吸引实力开发商进驻的景观筹码，同时也为营造东部新区成为未来适宜创业发展、适宜生活居住的现代化中心城市指明了方向。u 城市新商圈日渐崛起当城市中心的旧商圈不能满足市民日益多彩的消费需求时，一个城市新商圈的崛起也就成为必然的趋势。以人人乐购物广场和明发商业广场为中心辐射而成的新商业圈就是最好的例证。作为全国最大的城市中心区域大型商务购物中心明发商业广场，业态定位为“超市+百货”，在面向全国招商。随着这个总建面积达80万平方米的商业航母落户东部新区，将不仅方便周边居民的日常购物，也将带动周边房

21、价的急剧上涨。（2）西部：宜居新城u 优质领地、高尚人居城西作为新兴的漳州优质生活领地，引领着高尚人居的未来方向。漳州城西，正在崛起新兴生活城，产业优势、经济优势、消费群体优势、优越人文、片区综合大开发，众多优势成就了这个漳州城市生活的后花园。u 依港立市、工业强市、开放活市、科教兴市城西的金峰高新技术区是漳州民营企业比较聚集的地方，基础工业发展扎实，并有良好的基础配套设施；此外，北斗工业园区依赖低能耗、低污染的技术创新，以良好的产值效益也在众多的工业园区内拥有显赫声名。城西的低碳工业，不仅是漳州现代工业化进程的缩影，更是漳州城市向西延展的风向标。再加上，城西拥有漳州最具有人文气息的高校园区，

22、以漳州师范学院和漳州职业技术学院为依托，以华阳体育馆为中心，形成了浓厚的文化教育氛围，双语学校、漳州科技馆遥相辉映，共同构筑漳州高层次的知识群体。u 区域内商圈已现雏形红星美凯龙和新华都的即将入驻，显然顺应了这一要求和趋势。西部核心商圈即将崛起，西部繁华商圈新生活即将呈现。大型的shoppingmall将对漳州城西快速形成新核心商圈起到了很大的作用，而红星美凯龙也将融汇了家装、地板、木业、陶瓷家居装饰等品牌家居建材商品，有效弥补了西部家居市场的空白，投资前景被众多投资者看好。有商业潜力的城西必将成为国际商业地产大鳄逐鹿的宝地。u 新商圈酝酿房产变革正是由于新商业圈的带动，酝酿城西房地产的变革，

23、带动了城西楼市的热潮，促进了城西宜居新城的建设。在城西的核心片区，永鸿国际城经典上演、红星美凯龙即将起航；北部片区，绿洲富城一枝独秀；南面片区，鑫荣嘉园领袖水岸人生。在“西进”的热潮中，房地产的开发热潮构筑了未来城西繁华居住区的良好前景。（3）中部：商业龙头u 沃尔玛入驻带动地产涨价以沃尔玛为主力店的嘉信茂广场所带来的不仅仅是shoppingmall的新购物业态，更是带动了周围整个商圈的人气、商机以及资金流。现在漳州人不仅不排斥各种大商场，而且享受到了这种购物的乐趣。人们购物观念的改变也进一步促进了商业的繁荣。基础设施的完善也进一步促成商圈的成熟。u 大润发入驻促成商圈新发展2010年入驻的台

24、湾大润发超市，不仅是处于市区的中心地段，在规划和规模上都将以现代的大型商务购物中心的商业模式把周边的商圈更好地带动起来。并有专业人士提出，在漳州市区中心建立一个和嘉信茂广场的经营模式形成互补的商业圈，这是商业发展的需求，也是为了更好地满足广大消费者的购物需求。四、漳州房产投资环境分析1、优势：（1）稳步增长的资产投资。2010年前三季度，漳州市完成房地产开发投资110.08亿元，同比增长51.6%，增幅与2009年同期回升了66.1个百分点，比一季度和上半年提高了15.3个、9.2个百分点；房地产投资占全社会固定资产投资总额的比重达到21.3%，比上半年提高了0.6个百分点。可以说漳州的房地产

25、投资处于快速增长阶段，较高的房地产投资增长将直接拉动漳州房地产市场的发展与繁荣。（2）有利的宏观调控政策。2010年来，在国家出台一系列新的房地产宏观调控政策、加强调控力度的新形势下，漳州市房地产投资仍保持健康的发展势头，呈现出投资总量不断增加，商品房销售价格平稳增长的局面。（3）漳州良好的地理位置和交通情况。漳州地处其独特的地理位置赋予了漳州无限商机，不仅能得利于厦门、汕头两个经济特区的经济辐射，融入泉州厦门商圈，更能获得更多的台商及国外投资商的亲睐。漳州良好的交通情况不仅能吸引众多的外来人员来漳州务工买房，方便本市居民出行购物，为房地产投资、建房、销售提供了极大的便利性。（4）在建规模继续

26、扩大，新开工面积增势强劲。截止2010年9月底，漳州市商品房屋施工面积达1273.82万平方米，同比增长15.1%，其中住宅房屋施工面积1016.03万平方米，同比增长9.7%。漳州市2010年新开工面积350.13万平方米，同比增长93.9%，其中住宅房屋施工面积为253.50万平方米，同比增长78.0%。2、劣势：（1）房地产企业素质良莠不齐。近几年，漳州房地产企业快速发展，开发企业数量逐年增多，并逐步向高资质等级方向发展，但小规模、低资质企业仍占据了较大比例。截止2010年9月底，漳州市房地产开发企业共有440家，其中一级资质企业仅有1家，二级资质企业为10家，三级资质企业108家，三者

27、合计占开发企业总数的27.0%。（2）经济适用房投资不足，住房供应结构仍需继续改善。虽然漳州市的住房供应结构近几年来正在顺应宏观调控的要求作出积极的调整，经济适用房的供应有所扩大，但增长慢，比重小，力度明显不足，市场供需结构之间仍存在一定的矛盾，普通工薪阶层中低价位、中小套型的住房需求依然不能得到充分的满足。（3）商品房价格偏高，与普通消费者的承受能力不相适应。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.85.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在36之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。2010年漳州市城镇居民人均可支配收入为18411元，按每户3人计算，户均年收入为5523

28、5元，以均价购买一套80平米住宅总价为35.10万元，房价收入比为6.3，高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，一个普通家庭平均需要2030年的储蓄才能购买一套住宅。（4）房地产开发企业资金来源对预收款和银行贷款依赖度仍然过大。目前漳州房地产开发企业的融资渠道仍较为单一，银行资金在房地产开发资金中所占比例过高，其潜在的金融风险不容忽视。2010年前三季度漳州市房地产开发到位资金中，直接来自于银行贷款的比重达10.1%，来源于销售定金及预收款的比重占40.8%，而这部分资金大多也是房地产开发企业或购房者间接从银行取得的。房地产企业自有资金的比重仅为26.4%。新一轮政策的影响

29、，无疑增加了购房者购房难度和购房成本，销售将进一步减缓，进而影响企业开发资金及时到位。3、总结：漳州房地产投资环境机会和威胁并存（1）机会：随着海西经济的热炒，周边的楼市升值空间越来越大，很多外地投资客已经将目光投向了漳州这块宝地。（2）威胁：2002年2010年，市区出让的土地中70%以上被来自泉州、福州、厦门等地的外地开发商竞买走。随着外地实力开发企业的入市，新的开发理念提升了漳州市场的整体开发水平，一批具有较高品质、较大规模的社区将继续涌现，并将成为漳州楼市的主流产品。第三部分：漳州房地产市场情况一、发展现状及特征概况1、漳州市全市房地产开发投资情况呈良性增长趋势自2004年至2007年

30、，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%10年底漳州市完成房地产开发投资159.62亿元，同比增长60.75%从漳州的房地产开发投资情况来看，在经过了08年的低迷期后，09、10年房地产业开始回温、并发展迅速。2、厦漳泉一体化加速发展，漳州发展空间巨大漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，但从长远趋势来看，随着闽南金三角一体化发展速度的加速，厦漳泉一体区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。3、漳州市区商品房供应量不断增长，未来发展

31、趋势良好自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上，而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市区新建商品房批准预售面积139.14万平方米，同比增长47.68%。总体来讲，随着商品房供应面积的不断增长，漳州房地产发展趋势良好。4、漳州市区商品住宅销售均价呈增长模式，房价均价仍有增高趋势从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约

32、6%； 2009年漳州市区住宅的销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/的住宅销售均价，房价上涨空间明显；2010年底漳州市市区普通住宅均价4547元/，房价涨幅较为明显；总的来讲，漳州房价涨幅仍低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和，未来漳州房价均价仍有增高趋势。5、漳州市商品房售租比与房价收入比（1）漳州市商品房售租比较为平衡，泡沫较小目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜

33、力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。因此在漳州进行房地产投资存在着较大的潜力。（2）漳州市房价收入比有所提升，房价溢价空间较大以2010年底数据为准，漳州市商品住宅价格：454700元/套（以整体均价4547元/平方米，户型面积100平方米计算）漳州城镇家庭年收入：64687元（城镇人均年可支配收入18482元、家庭平均人口3.5人）漳州目前的

34、家庭房价收入比约为：7.03 ：1，与漳州2009年漳州房价收入比的6.3：1相比，漳州目前的房价收入比有了很高的提升，这说明漳州的房地产价格涨价幅度较高，但与此同时，漳州的房价收入比又明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，漳州的房地产价格仍然存在较大溢价空间。5、漳州市区住宅累计空置面积呈递减趋势，商品住宅销售状况良好由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面积约11.15万，比08年底的23.75万减少了7.09万，截至到2010年第三季度，漳州市区商品住宅累计空置面积约为9.85万。从商品住宅累计空置面积的下降幅度来看，漳州市

35、房地产近三年的销售状况良好，随着2011年新国八条等相关政策的推出，今年初漳州市房地产业已迎来三次售房高峰期，这表明漳州的房地产业今年将迎来另一个发展高峰期。6、房子购买者多以自用为主，投资比例有上升趋势根据我们走访的区域楼盘，购房者来源多以本地及周边县城为主，少数来源是厦门、泉州等地，客户类型多以公务员、个体经营户、私营业主、企业单位中高管为主，客户购房用途以投资或自用为主，其中自用又占较大比例，但投资比例有上升趋势7、土地供应较为平稳，市场前景较好漳州市2008年土地供应面积为19.4万m2，2009年土地供应面积为36.5万m2，而2010年推出土地95万m2，2008，2009年土地供

36、应量较小，其总建筑面积均小于当年销售面积，而2010年土地供应的总建筑面积基本与市场年均销售面积持平。随2010年较大量的土地推出，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡，从土地供给看市场运行较为平稳。8、“东进西拓”的趋势决定了城东和城西板块在未来有很大的发展空间2010年挂牌出让的地块共16幅，地块总面积为949896.32平方米，均属净地出让。按区域上划分，5幅地块在芗城区，11幅地块在龙文区，其中6幅地块集中在蓝田开发区，从土地出让板块来看，东进西拓的趋势不可抵挡，城东和城西两个板块必将成为房地产商的新宠儿。9、楼盘规模较大，周围配套设施较为齐全漳州项目规模都较大，少则几十亩，多则

37、几百亩，小区配套比较齐全。根据我们的区域走访，该区楼盘周围配套设施如交通、教育等较为齐全，容积率以及绿化面积率较高。10、户型多以小高层、高层为主，中小户型最受欢迎由于土地面积有限，漳州房地产开发项目多以小高层、高层为主，在我们调查的区域中，户型以40-50平米的单身公寓、65-90平米左右的二房、100-120三房为主以及130及以上四房大房等户型，其中中小户型所占比例较高。11、建筑风格以园林风与现代简约风为主漳州楼盘建筑风格以现代简约为主，辅以少量的欧式，园林风格则比较多样；户型设计方面具备一定的创新点，双阳台、大露台、入户花园等元素有一定运用，综合品质有待提升；漳州绝大部分项目交房标准

38、是毛坯房，精装修房项目较少，但有增加的趋势。二、漳州市土地供应情况1、总体概况漳州市2008年土地供应面积为19.4万m2，建筑面积为57万m2，2009年土地供应面积为36.5万m2，建筑面积为86.3万m2；而2010年推出土地95万m2，建筑面积为166.5万m2，2008、2009年土地供应量较小，其总建筑面积均小于当年销售面积，而2010年土地供应的总建筑面积基本与市场年均销售面积持平。2、20082010年土地拍卖情况分析2008年土地拍卖情况（图表8）：土地坐落出让土地面积（m2）规划用途容积率建筑面积（m2）成交价格（万元）楼面地价元/m2竞得人市中级法院以西，新浦东路以南，水

39、仙大街以北15458.7二类居住2.2340093363989漳州天利房地产发展有限公司龙江路以东，规划新浦东路以北91831.7二类居住2.825712911020429漳州市华艺房地产开发有限公司漳华中路以南，连科港西侧87284.6二类居住3.227931115524556漳州市瑞佳房地产开发有限公司分析：2008年漳州市商业，居住用地累计成交194575 m2 (约291.86亩），建筑面积为570449 m2，成交金额为29907万元，平均楼面低价为524元/ m2。08年的土地出让受国家调控的影响惯性下滑，而漳州市政府也有意放缓了土地出让的速度。直接导致了市场供应的失衡，为09年房

40、地产市场的“小阳春”行情加入了助推剂。2009年土地拍卖情况（图表9）：土地坐落出让土地面积（m2）规划用途容积率建筑面积（m2）成交价格（万元）楼面地价元/m2竞得人江滨路以北，丹霞路以西，下洲路以南01：9930.2602：30120.35商住综合3.5140177214271529福建欣隆盛房地产开发有限公司东至江滨新城，南至北江滨路，西至丹霞路，北至下洲路46053.81二类居住3.5161188248001539漳州市福景房地产开发有限公司芗城公安局公安应急指挥中心北侧，大学西路中段南侧，规划博学路西侧46286.33商住综合2.5115716125501085漳州盛达房地产开发有限

41、公司漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以北63159.99商住综合1.681061097000660郑存建漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以南45893.03商住综合1.68771004500584郑存建厂西二路以西，江滨路以北，规划育才路以东，上墩中学以南a：51521.70b：40509.71二类居住a2.0b2.5204317243001189福建正得投资集团有限公司蓝田经济开发区东干道以西，横五路以北20523.10二类居住2.2451512800620林宝强八号路以西，规划道路（振兴路）以东，烟草物目物流用地以南，规划道路（小港路）以北11139.87商住综合1

42、.2133681106827福建省盛辉物流集团有限公司小结：2009年漳州市商业，居住用地累计成交365138.2 m2 (547.7亩），建筑面积为863126 m2，成交金额为98483万元，平均楼面地价为1141元/ m2 (约180万元/亩）。09年土地市场的火爆，出现了一批高地价、“面粉比面包贵的地”，直接导致了2010年房地产市场价量齐涨的局面，同时也间接推高了2010年土地的价格。2010年土地拍卖情况（图表10）：漳州市共推出16块挂牌出让地块，其中属商住用地有9块。土地坐落出让土地面积（m2）容积率建筑密度（%）绿地率（%）总建筑面积m2挂牌起始价（万元）每亩单价万元/亩）楼

43、面地价元/m2龙江小区二期a地块98446.61（147.67亩2.8303527565116982115616漳华路以北，新华北路以东47702.28（71.55亩）2.8283513356618600259.961393漳华路以北，市后村以东36350.35(54.53亩）3.025351090528725160800十三号路以东，水仙大街以北33890.35（50.85亩）2.822359489311500160800龙文北路以西，北环城路以南113926.06（20.89亩）3.53030487411126013069657748.69（86.82亩）2.83530161696小结：2

44、010年挂牌出让的地块共16幅，地块总面积为949896.32 m2，均属净地出让。区域上划分，5幅地块在芗城区，11幅地块在龙文区，其中6幅地块集中在蓝田开发区。从上述三个表可以看出：（1）目前漳州市场略大于供应的情况是正常的。（2）随2010年较大量的土地推出，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡，从土地供给看市场运行较为平稳。（3）可以预计在未来3年内漳州房地产市场将会呈快速发展趋势，市场竞争更加激烈，市场产品质将不断提升；漳州房地产市场是一个健康的，良性的，可持续发展的，能为广大房地产企业带来良好回报的市场热土。3、纵观08、09、10年土地市场行情有如下几个特点：（1）土地释放

45、速度稳步发展但与周边城市（厦门，泉州）相比漳州成交地价较低，但土地仍有升值空间，因此在一定程度上房价将持续上涨。（2）08、09年老城区板块、江滨板块受热捧。10年龙文区受市政府东移的影响渐成投资热点由于老城区城拆困难，安置成本大造成土地供应紧缺，而江滨区域的一线江景具有不可再生性，因此两板块受竞买者的热捧，竞得价不断攀升。而随着市政府东移的推进，大型商业综合体、办公楼、高档社区也加快了建设步伐，龙文区逐步发展成未来城市的新中心。区域内房地产行情有望超越老城区成为投资、置业的新热点。（3）漳州市区土地推量偏少，竞争激烈从土地出让规模计算08，09两年的土地出让规划总面积达：1433575m2，

46、该部分项目将在未来的2-4年内逐步投放市场将加大漳州市房地产的供给（根据目前年度销售量预计市场存量可供销售1年），加剧后续房市的竞争。同时由于08、09、10年出让地块成本较高也将带动漳州市房价进一步上涨。（4）外来开发商占据土地市场半壁江山万达集团、融信集团、明发地产、正德集团等有实力的房企的进驻，将在未来提升整个市场的品质，新的开发理念、营销方式也将为漳州房市带来新局面，加大市场竞争。三、二级市场情况1、房地产开发投资图表11：漳州市房地产投资情况年份06年07年08年09年10年房地产投资(亿元)55.3983.53109.2899.3159.62增长率33%51%31%-9%60.75

47、%房地产投资所占比例12.56%16.56%17.59%19.64%20.7%数据来源漳州统计年鉴从漳州的房地产投资增长幅度和固定资产增幅以及房地产投资占固定资产投资的比例情况来看，我们认为漳州房地产投资在经过经济周期的低迷期后，10年房地产业开始回温，并预计未来三年房地产投资增长的空间仍然比较充裕。 另外，由于“十二五”规划中重点突出对海峡西岸经济区的腾飞发展，漳州接受经济发达城市的产业转移，所以漳州正处于一个前所未有的经济高速发展时期，势必会带动房地产市场的高速发展。2、历年漳州市区商品房供需情况分析（图表12）(注：2010年市区新建商品房批准预售面积139.14万平方米，同比增长47.

48、68%)资料来源漳州统计年鉴从图中我们可以得出自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升.这说明了漳州的房地产供需矛盾较小，市场需求为刚性需求。总之，漳州房地产市场是健康的，良性的，可持续发展的，泡沫较小。 3、漳州市房地产市场价格情况a、整体市场价格（图表13）资料来源漳州房管局资料 (注：2010年漳州市商品住宅销售均价4547元

49、/平方米)资料来源漳州房管局资料2010年，漳州市商品住宅价格：454700元/套（以整体均价4547元/平方米，户型面积100平方米计算)，而从2004-2009年商品住宅销售均价来看,可以推断漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。与厦门、福州、泉州等地的售租比来看,漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。b、区域市场价格分析市场供需两旺促使整个城市房价稳步上升，其中东部地区涨幅最大，西部地区也由于配套的日趋完善价格逐渐攀升。下面就来重点看看城东板块、城西板块、江滨板块：（1）城东板块（图表14）楼盘2010-05-18 (均价)2011-04-09(均价)书香世家4800元/平方米

50、5500元/平方米长福裕景5100元/平方米5800元/平方米万嘉世贸广场5900元/平方米6500元/平方米以上是东部地区几个主要的在售楼盘，通过比较可以看出,书香世家房价较去年涨了800元/平方米，涨幅不可小看；漳州本土开发商长福地产，在东部地区开发的长福裕景由于靠近人民广场、人人乐购物广场、漳州二实小等教育配套，价格也相比去年有不小的涨幅。万嘉世贸广场属于高品质楼盘，小区绿化率达到了惊人的46%，小区内配套高级会所、高尔夫球场，价格也涨了600元。（2）城西板块（图表15）楼盘2010-10-8 （均价）2011-04-09（均价)悠乐社区多层4600元/平方米多层4900元/平方米绿洲

51、富城3600元/平方米4000元/平方米悠乐社区自开盘起至今多层上涨800元/ m2，上涨幅度很大，附近设施的不断完善，今后房价还有很大的上涨空间。绿洲富城从去年至今年销售价格上涨400元/平方米。据了解，8月开盘的二期多层3800元/ m2，小高层4000元/平方米。（3） 江滨板块 九龙江畔目前主要在售楼盘有鑫荣花苑，尚东琴畔。从去年年底销售开始至今，因为江滨大道的贯通，沿江公园等基础设施的不断完善，环境日趋优美，这些楼盘又为实力品牌地产商开发，售前营销工作到位，价格上涨1000元/平方米,据说二期开盘价格要突破7000，到时价格上涨也肯定过千，今后房价仍然看涨。4、漳州市房地产综合分析通

52、过对漳州房地产近几年房地产市场交易的供求价格信息三方面情况来综合分析，可以初步总结：1、漳州近几年来房价的上涨和成交量是同步的,反映出漳州房地产市场供需两旺的态势；2、漳州房地产近几年一直处于供求平衡状态,房价泡沫成分较小。四、板块发展1、版块综述漳州城市发展，符合中国城市化进程的两个发展规律，一是沿江面海，一是东向发展。沿九龙江向东发展，与厦门对接是其必然选择。漳州也由单一的老城区，发展成为五大城区，西部新城区，老城区，城市中心区，东部新城区和江南新区。根据漳州房产开发状况，将漳州共分为5个板块：2、板块解析a、城北板块：范围：城北板块位于沿漳华路以北，跨越北环城路的广大片区。随着漳华路的打

53、通，成为城市北区的交通大动脉，盘活了漳华路以北的土地存量，地段价值全面提升。板块整体发展比较成熟，交通便利，教育生活配套完善。代表楼盘：钱隆首府，延安广场， 福海阳光板块特征总结（图表16）建筑类型以小高层，高层住宅为主，占在售市场供应量的91%户型在售楼盘户型主要集中在二房，三房上，且面积有逐渐缩小的趋势，三防中，小三房成为市场主流。产品设计产品满足家居特征明显，设计上主要采用平层，凸窗，入户花园及多阳台为组合。园林景观园林多采用结合欧式园林为主题园林营销手法充分利用漳州人的老城情结，以老城区成熟的商业和生活配套作为主要卖点，尤其是漳华路的全线通车，极大提升了城北板块的居住和商业价值。客户来

54、源老城区的居民为主b、中心城区：范围：中心城区板块位于南昌路与丹霞路十字路交汇处的城市商业中心，东临九龙大道人民广场，西拥九龙公园临近汽车站，北靠火车站占尽市区之繁华便利。板块较成熟，交通便利，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龙公园、 沃尔玛商业广场是这一板块最值得骄傲的资本。代表楼盘：丽园君悦，家芗0596， 丹霞名城板块特征总结（图表17）建筑类型以小高层，高层住宅为主户型在售楼盘户型主力户型为100-130平方的三房，投资型的小户型也占据想当打的比重。产品设计设计上主要采用平层，凸窗，入户花园及多阳台为组合。园林景观多采用结合景观资源的热带风情园林，另外也有项目采用欧式园林及与本地人文结合为主题园林。营销手法在营销推广上多以商务，繁华和尊贵等为主大，充分发挥板块成熟区域特征。客户来源南昌中路则高端客户群为主，辅之部分的外地投资客；靠人民广场一带以本片区客群为主。c、江滨板块范围：江滨板块以江滨路和建元路的之间是横贯市区东西方向的，集交通、休闲、观光、旅游、防洪功能于一体的城市景观主干道和交通次干道。特有的江景，让滨江沿岸的房地产项目无一例外的打起了豪宅牌。可以预见，未来滨江一带就是漳州的“外滩”。代表楼盘：悦景豪庭，江滨花园城，鑫荣花苑，榕御板块特征总结（图表18）建筑类型以小高层，高层住宅为主户型户型以三