江苏太仓浏河市民广场商业一期营销策划提报71PPT

1、 市场篇市场篇 项目和项目和swot篇篇 定位篇定位篇 产品篇产品篇 业态篇业态篇 营销篇营销篇 销售篇销售篇 运营篇运营篇 目录 合作篇合作篇 广告篇广告篇 市场篇市场篇 1、浏河概况、浏河概况 地理位置地理位置江苏太仓东部滨海临江重镇江苏太仓东部滨海临江重镇名誉称谓名誉称谓江尾海头第一镇江尾海头第一镇 占地面积占地面积6868平方公里平方公里行政管辖行政管辖8 8个行政村，个行政村，5 5个社区个社区 常住人口常住人口5.65.6万万水陆交通水陆交通 距虹桥机场距虹桥机场3535公里，太仓港码头公里，太仓港码头1515 公里。沪太、苏浏公路公里。沪太、苏浏公路 著名人物著名人物郑和、吴健雄

2、等郑和、吴健雄等镇区规划镇区规划“北扩东进北扩东进”、“一城三轴五区一城三轴五区” 支柱产业支柱产业 工业、第三产业（旅游度假、休闲工业、第三产业（旅游度假、休闲 娱乐、海鲜美食）娱乐、海鲜美食） 企业资源企业资源共共400400家左右，其中外资家左右，其中外资100100家家 财政收入财政收入 0909年年1 1月，实现地方一般预算收入月，实现地方一般预算收入33403340万元，增幅万元，增幅6.85%6.85%，完成进度，完成进度17.53%17.53%，增幅和，增幅和 完成进度名列太仓第一。完成进度名列太仓第一。 p地地 段：沪太路浏太路交界处段：沪太路浏太路交界处 p开开 发发 商：

3、高成房产商：高成房产 p营销策划：上海华燕营销策划：上海华燕 p销售代理：香港泰盈销售代理：香港泰盈 p占地面积：占地面积：418777418777平米平米 p建筑面积：建筑面积：660000660000平米平米 p开发周期：共三期开发周期：共三期 目前处于三期（目前处于三期（4 4栋高层）栋高层） p总总 户户 数：数：45374537户户 p物业形态：别墅、小高层、高层、商铺物业形态：别墅、小高层、高层、商铺 p户型面积：户型面积：74 74 、9191平米两房，平米两房，127127平米三房平米三房 p价价 格：均价格：均价35003500元元/ /平米平米 p优惠手段：一次性付款优惠手

4、段：一次性付款9696折，按揭折，按揭9898折折 p目标客源：上海目标客源：上海 高成高成上海假日上海假日 u销售状况：销售状况： 一期别墅、二期小高层已售罄。一期别墅、二期小高层已售罄。 三期共三期共298298套高层，目前已销售套高层，目前已销售230230套，套， 占占77%77%。 2、主要竞争住宅、主要竞争住宅 p地地 段：浏河镇听海路段：浏河镇听海路8080号号 p开开 发发 商：华建置业商：华建置业 p营销策划：上海华燕营销策划：上海华燕 p销售代理：苏州万博销售代理：苏州万博 p占地面积：占地面积：1900019000平米平米 p建筑面积：建筑面积：3700037000平米平

5、米 p开发周期：一期开发周期：一期 p总总 户户 数：公寓数：公寓112112户户 p物业形态：商铺，公寓物业形态：商铺，公寓 p户型面积：公寓户型面积：公寓4610846108，商铺，商铺4825348253平平 米米 p价价 格：公寓均价格：公寓均价33003300元元/ /平米，商铺均平米，商铺均 价外街价外街90009000，内街，内街60006000元元/ /平米平米 p优惠手段：购买公寓优惠优惠手段：购买公寓优惠3030元元/ /平米，免燃平米，免燃 气开通费气开通费 p目标客源：主要上海投资客群目标客源：主要上海投资客群 金域连廊金域连廊 u销售状况：销售状况： 112112户公

6、寓销售户公寓销售1919户，仅占户，仅占17%17%。销售。销售 状况不佳。状况不佳。 p地地 段：浏河镇郑和南路东侧段：浏河镇郑和南路东侧 p开开 发发 商：太仓天熙房地产房产商：太仓天熙房地产房产 p占地面积：占地面积：3193131931平米平米 p建筑面积：建筑面积：4763847638平米平米 p开发周期：一期开发周期：一期 p总总 户户 数：多层数：多层416416户，户，3131套商铺套商铺 p物业形态：多层、商铺物业形态：多层、商铺 p户型面积：户型面积：6262平米平米1 1房，房，9797平米平米2 2房，房，118118平平 米米3 3房，房，134134平米平米4 4房

7、房 p价价 格：毛坯均价格：毛坯均价35003500元元/ /平米，精装修平米，精装修 加加800800元元/ /平米，商铺均价平米，商铺均价60006000元元/ /平米平米 p优惠手段：无，贷款优惠手段：无，贷款3 3成成 p目标客源：上海为主，当地为辅目标客源：上海为主，当地为辅 天竺苑天竺苑 u销售状况：销售状况： 商铺销售商铺销售2 2套，住宅销售套，住宅销售152152套，占套，占 36.5%36.5%。 案名案名 户型面积户型面积 （平米）（平米） 得房率得房率 价格（元价格（元/ /平平 米）米） 销售进程销售进程其他其他 高成高成上海上海 假日假日 74 、91两 房127三

8、房 70%均价350075%左右1梯2户 金域连廊金域连廊4610880%均价330020%左右1梯3户 天竺苑天竺苑 62一房 97两房 118三房 134四房 75% 毛坯3500，精 装修4300 40%左右1梯12户 3、主要竞争商铺、主要竞争商铺 案名案名户型面积（平米）户型面积（平米） 均价（元均价（元/ /平米）平米）销售进程销售进程 金域连廊金域连廊4825348253 外街外街90009000 内街内街60006000 20%20%左右左右 天竺苑天竺苑90120901206000600010%10%左右左右 浏河房产市场总结浏河房产市场总结 p1 1、目前浏河住宅主要分布于

9、郑和大街与听海路沿线，如上海假日、目前浏河住宅主要分布于郑和大街与听海路沿线，如上海假日、 天竺苑、听海雅苑、紫薇苑等。镇中心土地开发已趋于饱和。天竺苑、听海雅苑、紫薇苑等。镇中心土地开发已趋于饱和。 p2 2、浏河住宅（公寓）均价、浏河住宅（公寓）均价35003500元元/ /平米。平米。 p3 3、浏河房产客群以上海客源为主，包括自住和投资，本地客源为辅。、浏河房产客群以上海客源为主，包括自住和投资，本地客源为辅。 p4 4、目前浏河房产市场较为冷淡，投资市场萎靡，小户型产品滞销。、目前浏河房产市场较为冷淡，投资市场萎靡，小户型产品滞销。 u名称：港湾假日酒店名称：港湾假日酒店 u地址：郑

10、和路地址：郑和路888888号号 u套数：套数：6363 u价格：套房价格：套房480 480 标准间标准间260260 u入住率：入住率：7080%7080% u主要客源：上海主要客源：上海 p名称：瑞安山海温泉名称：瑞安山海温泉 p地址：郑和大街地址：郑和大街1818号号 p套数：套数：2020 p价格：价格： 标准间标准间180180 p入住率：入住率：6070%6070% p主要客源：上海、当地主要客源：上海、当地 u名称：新稳得福大酒店名称：新稳得福大酒店 u地址：郑和大街地址：郑和大街1818号号 u套数：套数：2424 u价格：套房价格：套房288 288 标准间标准间18818

11、8 u入住率：入住率：60-70%60-70% u客源：政府、外地团体客源：政府、外地团体 4、浏河酒店业市场、浏河酒店业市场 主要酒店项目调研主要酒店项目调研 名称名称客房套数客房套数价格（元价格（元/ /天）天）入住率入住率 港湾假日酒店港湾假日酒店6363 标准间标准间260260 套房套房480480 7080%7080% 新稳得福大酒店新稳得福大酒店2424 标准间标准间188188 套房套房288288 6070%6070% 瑞安山海温泉瑞安山海温泉2020标准间标准间1801806070%6070% 浏河酒店业总结浏河酒店业总结 u1 1、因旅游、海鲜、娱乐等产业优势，浏河酒店业

12、较为发达，目前、因旅游、海鲜、娱乐等产业优势，浏河酒店业较为发达，目前 全镇较有规模、档次的酒店就有全镇较有规模、档次的酒店就有1010家以上，其余较小规模的宾馆、旅家以上，其余较小规模的宾馆、旅 社更多。港湾假日酒店是浏河最具代表性的三星级酒店。社更多。港湾假日酒店是浏河最具代表性的三星级酒店。 u2 2、客房价格：标准间、客房价格：标准间120260120260元，套房元，套房250480250480元。入住率周末元。入住率周末 维持在维持在80%90%80%90%甚至满员，其他时间在甚至满员，其他时间在60%70%60%70%左右。主要客群左右。主要客群 以上海人或外地人、旅游团体为主。

13、以上海人或外地人、旅游团体为主。 u3 3、本项目酒店前景看好，但客源分流较多。、本项目酒店前景看好，但客源分流较多。 5、浏河商圈租金调研、浏河商圈租金调研 商圈路段商圈路段租金（元租金（元/ /月月 / /平米）平米） 业态组成业态组成主体业主体业 态态 消费客群档次消费客群档次 中心（南北）中心（南北） 路路 4011040110卖场、服饰、餐饮、其他卖场、服饰、餐饮、其他卖场卖场本地居民，中低档本地居民，中低档 复兴（东西）复兴（东西） 街街 4010040100服装、超市、餐饮、其他服装、超市、餐饮、其他服装服装本地居民，中低档本地居民，中低档 迎福路迎福路30803080卖场、服装

14、、餐饮、其他卖场、服装、餐饮、其他卖场卖场本地居民，中低档本地居民，中低档 闸北路闸北路25502550零售、餐饮、美容美发、食零售、餐饮、美容美发、食 品品 零售零售本地居民，中低档本地居民，中低档 郑和（南北）郑和（南北） 路路 20402040五金、娱乐、餐饮、其他五金、娱乐、餐饮、其他五金五金本地居民，低档本地居民，低档 滨河街东海路滨河街东海路15351535餐饮、百货、娱乐、美容美餐饮、百货、娱乐、美容美 发、其他发、其他 无无本地居民，低档本地居民，低档 浏河商业总结浏河商业总结 u1 1、目前浏河主体商圈集中在原镇政府区域板块，以步行街、卖、目前浏河主体商圈集中在原镇政府区域板

15、块，以步行街、卖 场、超市、店铺等形式呈现。场、超市、店铺等形式呈现。 u2 2、各商圈因路段在规模、档次、繁华程度上略有差别。中心、各商圈因路段在规模、档次、繁华程度上略有差别。中心 （南、北）路和复兴（东、西）街为第一档，迎福路、闸北路为第（南、北）路和复兴（东、西）街为第一档，迎福路、闸北路为第 二档，郑和（南、北）路为第三档。整体租金在二档，郑和（南、北）路为第三档。整体租金在1511015110元元/ /月月/ /平平 米。商业业态以卖场、五金、服装、百货等百姓日常用品为主米。商业业态以卖场、五金、服装、百货等百姓日常用品为主 u3 3、镇政府搬迁到本项目对面，在郑和大街沿路将规划一

16、个新的、镇政府搬迁到本项目对面，在郑和大街沿路将规划一个新的 商业圈乃止商业中心，未来前景毋庸置疑，但这一规划需要时日，商业圈乃止商业中心，未来前景毋庸置疑，但这一规划需要时日， 商业气氛有待培养。商业气氛有待培养。 项目和项目和swotswot篇篇 主要技术经济指标主要技术经济指标 p 项目四至项目四至 东临市民广场、东南为文化艺术 中心，北边郑河大道，西边东巷 路，南边为在建道路 人气相对不足，周边配套有待提升 用地性质：用地性质：商业 总用地面积总用地面积13202平米 总建筑面积总建筑面积23846平米 地上工程地上工程19786平米 容积率容积率1.498 建筑密度建筑密度38.3%

17、 绿地率绿地率25.01% 机动车停车位机动车停车位99辆 非机动车停车位非机动车停车位1485辆 层高说明 商业商业1层层4.5米，米，2层层3.3米，米，3层层4.35米米 公寓公寓5.38米，米， 酒店层高酒店层高3.6米米 机会机会 1、产业发展，随着三产的开发力度逐渐加大，未来 经济会得到足够的动力。 2、未来随着区域的发展，新的中心区域将逐渐形成。 3、政府大楼会带来一定的商务和商业需求。 4、项目周边三个商业项目，可以达到整体营销效果。 卖点卖点 新商业中心新商业中心 loft 精装酒店公寓精装酒店公寓 沿街商业沿街商业 劣势劣势 1、人口：整个城市人口、外来人口不足。 2、经济

18、：整体经济发展一般，总量不高，属于镇级 经济。 3、项目规模：规模较小，体量23846平米。 4、生活配套：周边生活配套不足，需要自身解决。 无生活氛围。 5、人流：目前周边缺乏人气，商气。 6、产品：商业用地40年，酒店公寓总面积过小，不 能产生太大影响，目前小户型公寓，市场不认可； 1梯16户，档次不高，商铺进深和面宽不合理 7、其他：自住的成本过高，商业培养期过长。 优势优势 1、区位：大上海半小时都市圈，上海后花园。 2、交通优势：30分钟到达上海市中心，仅靠宝山。 沪太、苏浏一级公路，沿江高速，苏昆太高速环 伺。 3、规划：政府规划“北扩东进”发展明晰，本案所 在区域属于重点发展区域

19、。 4、区域：未来的城市新商业商务中心。 5、市政配套：政府、学校、老人公寓、银行等市政 配套成熟。 6、loft：当地首席，带领一种潮流。 7、沿街商业：户户临街。 swot分析分析 威胁威胁 1、大环境：经济危机之下整体经济萧条，房地产市 场萎缩观望气氛严重，股市不景气套牢很大一部分 资金，市场购买、投资意愿降低。 2、存量房威胁。上海假日、金玉联廊、天竺院存在 分流目标客源。 3、未来供应量威胁：项目旁有三个商业项目，上市 会成为威胁。 定位篇定位篇 浏河首家集商业街、浏河首家集商业街、 loftloft、酒店、居住、酒店、居住、 购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、展示为一购物、餐饮、休闲、

20、娱乐、旅游、展示为一 体的一站式新商业中心体的一站式新商业中心 1、整体定位、整体定位 商业街商业街 户户沿街户户沿街 酒店酒店 产权酒店产权酒店 loft 5.38loft 5.38层高层高 新商业中心新商业中心 定位依据：定位依据： u 惟一性原则惟一性原则 区域目前还没有集购物、餐饮、休闲、 娱乐、配套为一体的商业中心商业中心。 u 最大化原则最大化原则 为弥补周边商业消费流失的情况，应该 把本项目规划成区域最大的商业中心商业中心。 u 一站式原则一站式原则 集购物、餐饮、娱乐、休闲、展示为一体 的一站式服务的商业中心商业中心，本案要做的是以 “新、齐、全”的概念来吸引消费群体。 1.1

21、1.1总体定位总体定位 1.21.2形象定位形象定位 项目定位项目定位 浏河首席 餐饮休闲娱乐街区 u娱乐 ：以娱乐文化为引擎，点燃餐饮、娱乐、休闲消费的主业态 u街区：建筑形态为多主力店聚合，步行街为主的商业形态 p沿线客户沿线客户现主要上海宝山客户和生活在当地客户，包括公务员、白领、私 营小业主、粉领 p区外客户区外客户其他城市在浏河工作的客户，包括高级白领的5日工作公寓。 p投资客户投资客户对浏河的发展看好，在浏河有往返业务的高收入阶层以及外区 （城市）投资客 p基本是以沿线客户以及投资客户客户为主，投资、自住为主要目的区外客户的 购买行为，将根据整个城市的交通发展、城市化进程、工作的需

22、要等需求有一定 变化 2.12.1客群定位客群定位-loft-loft客群定位思考客群定位思考 2、客群定位、客群定位 目标客户目标客户 稳定型市场 沿线客群 成长型市场 投资客群 潜力型市场 区外客群 本案 沿线 区外客户 投资客户 配 套 总 价 环 境 品 质 业务需求 投资升值 品质品牌 口碑 loftloft客群定位思考客群定位思考 沿线客户 区外客户 投资客户 买最近、最合适买最近、最合适 买需要或潜在需要买需要或潜在需要 买最值买最值 便利性、个性化产品 非第一居所的休憩需要 高性价比前景好的产品 创新、个性、优化、提高，用营销来引导市场创新、个性、优化、提高，用营销来引导市场

23、loft客群思考客群思考-产品的需求特征产品的需求特征 目标客群目标客群主力需求点主力需求点产品取向产品取向 类型类型职业职业购买取向购买取向产品类别产品类别 沿线客群工作需要置业企业白领、粉领、 新浏河人 交通、生活配 套、合适总价 小面积公寓 刚性需求和初刚性需求和初 次置业次置业 公务员、企事业公务员、企事业 单位职员单位职员 满足居住、摆满足居住、摆 脱租赁烦恼脱租赁烦恼 价格合理价格合理 外来打工、创 业者 企业管理者、小 业主 基本安定、满 足生活、舒适 安家需要、生活 型公寓 区外客群区外生活、区区外生活、区 内有商务往来内有商务往来 高收入阶层高收入阶层 小型贸易企业小型贸易企

24、业 便利、便捷、便利、便捷、 高性价比高性价比 小面积即可、最小面积即可、最 好精装修好精装修 进步型置业进步型置业发展需求发展需求 便于工作便于工作 优化工作成本优化工作成本 提升时间效率提升时间效率 舒适性产品舒适性产品 精装修精装修 投资客群投资自用型增值 投资 自住短期租、长期 住 稀缺型物业 纯投资型长线看好城市发 展 升值稀缺型物业 loft客群思考客群思考-进一步细分客群需求进一步细分客群需求 starbucksstarbucksikeaikeaipod/iphoneipod/iphoneadidasadidas jonny walkerjonny walkerswatchswa

25、tch sonysonygooglegoogle 他们对这些品牌特别钟爱他们对这些品牌特别钟爱 随性随性潮人潮人 自我自我好奇好奇 好胜好胜 活力活力时尚时尚 探索探索 率性率性小资小资 他们被贴上这样的标签他们被贴上这样的标签 故，我们在对话这一个群体走在时代前端，对生活充满激 情与自我判断，渴望独立自主的青年一族！ 重点围绕沿线和投资两大类客群需求做产品策略和营销策略重点围绕沿线和投资两大类客群需求做产品策略和营销策略 消费者分析消费者分析 支撑点：支撑点： 商业面貌，城市名片商业面貌，城市名片 精神需求，功能需求精神需求，功能需求 消费者群分析：当地，以及商务往消费者群分析：当地，以及商

26、务往 来人员，旅游人士，学生教师，公来人员，旅游人士，学生教师，公 务员，小企业主，流动客务员，小企业主，流动客 消费者需求分析：城市展示需求，政消费者需求分析：城市展示需求，政 务需求，居民需求，酒店配套需求，务需求，居民需求，酒店配套需求， 学生老师需求，旅游需求，休闲需求学生老师需求，旅游需求，休闲需求 2.22.2客群定位客群定位- -商业商业 经营户分析经营户分析 档次：稍许高档，特色中档，少量低档档次：稍许高档，特色中档，少量低档 来源：当地品牌店，当地特色店，来源：当地品牌店，当地特色店， 还有一些外来连锁商业还有一些外来连锁商业 区域需求：城市展示需求，政务需求区域需求：城市展

27、示需求，政务需求 ，居民需求，酒店配套需求，学生老，居民需求，酒店配套需求，学生老 师需求，旅游需求，休闲需求师需求，旅游需求，休闲需求 购买者分析购买者分析 来源：当地，上海宝山，其他来源：当地，上海宝山，其他 职业分析：当地私营业主，高官，企职业分析：当地私营业主，高官，企 业高层，公务员，教育人士，自由职业高层，公务员，教育人士，自由职 业者，海外人士业者，海外人士 支撑点：城市区位、城市规支撑点：城市区位、城市规 划、价格、形象划、价格、形象 2.32.3客群定位客群定位- -酒店酒店 上海宝山客源和区域客源是购房消费的上海宝山客源和区域客源是购房消费的 绝对主力，外地客源所占比例较少

28、。绝对主力，外地客源所占比例较少。 周边区域的客源也占一定的分额。周边区域的客源也占一定的分额。 外资、港资、企业私营业主；内资企业高外资、港资、企业私营业主；内资企业高 层管理阶层；金融、贸易、高科技、层管理阶层；金融、贸易、高科技、 网络、证券、体育，演艺界人士；网络、证券、体育，演艺界人士； 自由职业者（画家、作家）自由职业者（画家、作家） 有海外关系的富有阶层；有海外关系的富有阶层； 专业房地产投资者；专业房地产投资者； 商务人士商务人士 过路客过路客 旅游人士旅游人士 会议客会议客 学术客学术客 产品篇产品篇 1 1、产品建议、产品建议 q1 1、商铺建议、商铺建议 q一层层高建议为

29、5-5.5米。 q面宽和进深不合理（4：10米） q外立面广告展示 q所有商铺一层设卫生间，考虑煤气 管道、电话线、网线、通风、排气、 隔油池 q2 2、酒店、酒店 q4-5层 1梯30户，6层一梯18户 q共48户 q3 3、公寓、公寓 q3-5层 2梯14户 中间7户 1梯16户 q共111户 q出现不规正房型（特价房） 不规 正 面宽和进深不合理面宽和进深不合理 p按照功能模块进行精装修的方 式是解决空间功能和居住舒适 性的理想方法。 p通过对功能的进一步细化（和 功能细化方案相比，精装修是 对内部功能进行进一步细化的 设计方式），做到对内部空间 的最大化利用。具体方式例如 对厨房、卫浴

30、、储藏空间进行 模块化研究，和功能细化（如 图示厨房储藏空间功能细化）， 此类手法在国内还没有大规模 使用。 p进行模块化精装修所要注意的 设计要点主要包括：1、主要空 间（主卧和起居）功能的扩大 化；2、储藏空间的细分；3、 卫浴空间分间细化；4、厨房空 间功能细化；管井设备的排布、 维修、更替等。 2 2、装修建议、装修建议 p b&bb&b 从目标客户定位及购买用途出发，同时为增加项目卖点，提升产品品质感， 打造真正意义上的b&b酒店式公寓产品，建议： p 装修风格装修风格 以时尚简约为主，但不失沉稳内敛； 厨卫设计相对注重其居住的舒适度和实用性，客厅与餐厅的设计基本采用 目前最流行的模

31、糊双厅的概念，处处体现居住的人性化，将酒店的概念在 此彻底的消除，使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。 u 为提升项目的档次方便：为提升项目的档次方便：可适量 增加一定成本来体现一些方面的 细节处理，如：卫生间局部使用 石材，橱柜的档次有相应提升等。 u 在材料方面在材料方面：通过中高档装修材 料的运用，体现如五星级酒店般 的品质； u 在家配方面在家配方面：建议选择国内外知 名品牌，如：科勒洁具、西门子 家电等，以提升项目档次； u 在配置标准方面在配置标准方面：以期达到b&b 标准，即客户拎包即可入住，如： 大衣柜、高级床套件、电视机柜、 写字桌、双人沙发、卫星电视、 厨房用品烟缸

32、浴袍 3 3、大堂电梯间效果图、大堂电梯间效果图 4 4、样板房效果图、样板房效果图 业态篇业态篇 商业功能分析商业功能分析 u完善的完善的社区配套社区配套是商业走向成熟的是商业走向成熟的基础基础 u定位精准的定位精准的特色配套特色配套是商业迅速成熟的是商业迅速成熟的催化剂催化剂 u恰当的恰当的区域配套区域配套是走向城市化的是走向城市化的必备要素必备要素 最基本的生活配套 升级型生活配套 区域配套跟进 特色配套带动 基础生活基础生活 配套配套 购物餐饮娱乐购物餐饮娱乐 休闲步行街（含升级休闲步行街（含升级 生活配套和特色商业）生活配套和特色商业） 动态文、体、艺娱乐中心，动态文、体、艺娱乐中心

33、， 展示中心展示中心 多中心：宜动宜静多中心：宜动宜静 内外有序内外有序 spa 足浴 盲人按摩 美容美发店 服饰店 社区诊所 音像店 彩扩店 宠物诊所 妇女儿童用品 花店 家居饰品 家政服务 房屋租售 礼品店 票务中心 便利店 水果摊 五金店 缝纫店 修鞋配钥匙 早点铺 家常菜 肉菜市场 中西快餐连锁店 西饼店 烟酒店 中小超市 干洗店 atm机 耗材店 小药店 基础生活配套 升级型生活配套（步行街） 社区商业业态梳理社区商业业态梳理 餐饮类 特色小吃 艺术餐厅 西式正餐 商务餐 私房菜 中西快餐连锁 中式菜系名店 娱乐文化类 ktv 个性酒吧 迪吧 洗浴桑拿 影院 杀人游戏俱乐部 宗教文化

34、系列 运动类休闲类 健身俱乐部 桌球俱乐部 羽毛、网球馆 保龄球馆 跆拳道武馆 mini高尔夫 攀岩滑冰 咖啡厅 茶艺馆 曲艺茶楼 艺术酒吧 陶吧 布坊、绣坊 创意坊 特色商业业态梳理特色商业业态梳理 营销篇营销篇 传统蜘蛛型营销传统蜘蛛型营销 创新蜜蜂型营销创新蜜蜂型营销 定价策略定价策略 推广策略推广策略 销售策略销售策略 市场比较市场比较 天罗地网天罗地网 守株待兔守株待兔 无法收获动态价值无法收获动态价值 大量投入效益有限大量投入效益有限 等客上门被动销控等客上门被动销控 来多少来多少, ,消化多少消化多少 价值导向价值导向 精确制导精确制导 立体三维立体三维 主动创收进取定价主动创收

35、进取定价 目标覆盖引导消费目标覆盖引导消费 主动出击开源截流主动出击开源截流 系统储备系统储备, ,不断增值不断增值 进取式营销具有主动积极性和客户针对性的优点；根据对市场发展趋势的科学研判， 通过准确高效的客户积累，展开高效率营销，通过进取性定价模式的运用，系统化实 现对项目未来价值成长的提前预支，推动开发商实现价值最大化。 进取式营销模式进取式营销模式 事件创焦点事件创焦点 通路创模式通路创模式 广告创特色广告创特色 媒介公关制造事件焦点，新闻引动（宝山和当地）聚焦 通路营销对接生活方式，活动激励助推产品去化 特色视觉直击主流目标，主语诉求实施精确传播 3大策略实施营销大策略实施营销 营营

36、 3大创举实施营销大创举实施营销 精准的价格定位精准的价格定位 正确的销售策略正确的销售策略 有力的现场执行有力的现场执行 价格策略引爆“沉寂地” 合理节奏匹配“营举措” 现场强化确保“去化率” 销销 一、抓一、抓 现现 场场 二、造二、造 影影 响响 三、攻三、攻 渠渠 道道 四、重四、重 活活 动动 项目成功与否的关键所在项目成功与否的关键所在 四件大事四件大事 整体策划思路整体策划思路 营造人气效应营造人气效应/ / 促成最终成交促成最终成交 通过活动让客户了解项目享受优 惠，同时炒热人气，提升口碑传 播，推动销售。 特殊针对性策略特殊针对性策略/ /强大口碑传播强大口碑传播 重点拓展市

37、场、协会、行业组织 等各类渠道，各类活动贯穿全年 并以特殊销售策略推动销售。 售楼处 展示区 目标客群 定向营销 高频活动 炒热现场 现场怎么做？现场怎么做？ 渠道怎么攻？渠道怎么攻？ 活动怎么做？活动怎么做？ 亲临其境体验亲临其境体验/ /形成深度吸引形成深度吸引 现场营造是极为重要的一环，特 别是售楼处与展示区的营造，将 直接影响客户的购买决定。 主流媒体 活动营销 影响怎么造？影响怎么造？ 制造影响力制造影响力/ /建立项目形象高度建立项目形象高度 整合最具有影响力媒体，并结合 轰动性活动营销，在最短时间能 形成全市影响力。 四大战略四大战略 高调入市，以事件营销整合媒体资源（举办高调入

38、市，以事件营销整合媒体资源（举办 长三角整合论坛、项目论证会，商业地产锋长三角整合论坛、项目论证会，商业地产锋 会，投资理财论坛），增加项目曝光率与关会，投资理财论坛），增加项目曝光率与关 注度。注度。 事件营销事件营销 整合当地和宝山协会、组织、俱乐部等高端整合当地和宝山协会、组织、俱乐部等高端 群体资源，传播项目运营投资价值，进行圈群体资源，传播项目运营投资价值，进行圈 层营销。层营销。 圈层营销圈层营销 整体推广通路整体推广通路 走访当地和周边城市于本案有关业态商户，走访当地和周边城市于本案有关业态商户， 广告和广告和dm一起行业协会同时轰炸，招商销售一起行业协会同时轰炸，招商销售 同时进行。同时进行。 渠道营销渠道营销 整体广告思路整体广告思路 主要以地面广告系统的渗透为主、中空广 告系统的覆盖，辅以高空广告系统的轰炸； 结合“活动营销旺铺拍卖会”的新闻 效应以及“公关活动”、dm的精确投放， 创意性平面广告，创建立体化传播攻势， 形成全方位、有空间、有层次、交替性的 广告传播效果，全面覆盖引爆市场。 地面广告 中空广告 高空广告 销售篇销售篇 销售策略销售策略 1、低开平走 2、快速消化