房地产项目开发流程讲座PPT

1、房地产项目开发流程房地产项目开发流程 目目 录录 二、房地产开发流程图二、房地产开发流程图 一、房地产开发流程一、房地产开发流程 选选 址址 立立 项项 取得土地取得土地 规划设计规划设计 开工建设开工建设 竣工验收竣工验收 2.2.项目环境影响报告项目环境影响报告1.1.项目可行性研究报告项目可行性研究报告 一、开发流程一、开发流程 1.1.建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.国有土地使用证国有土地使用证 2.2.建设工程规划许可证建设工程规划许可证 1.1.招投标招投标2.2.建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证3.3.开工建设开工建设 2.2.商品房预售许可证商品房预售许可证 1

2、.1.市场条件判断市场条件判断2.2.项目位置选择项目位置选择 3.3.项目投资批复项目投资批复 1.1.总平审批总平审批 3.3.人防、抗震人防、抗震 消防、消防、 防雷防雷 1.1.竣工验收备案竣工验收备案 房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯的取得来贯 穿穿 一、开发流程一、开发流程 商商 品品 房房 销销 售售 许许 可可 证证 建建 筑筑 工工 程程 施施 工工 许许 可可 证证 建建 设设 工工 程程 规规 划划 许许 可可 证证 建建 设设 用用 地地 规规 划划 许许 可可 证证 国国 有有 土土 地地 使使 用用 证证 四四五五一一二二三三 商品房预

3、商品房预 售许可证售许可证 一、开发流程一、开发流程 建设用地规划许可证是建设单位在建设用地规划许可证是建设单位在 向土地管理部门向土地管理部门申请征用、划拨土地前申请征用、划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认建设项目位经城市规划行政主管部门确认建设项目位 置和范围符合城市规划的法定凭证，是建置和范围符合城市规划的法定凭证，是建 设单位用地的法律凭证。设单位用地的法律凭证。 国有土地使用证是证明土地使用者国有土地使用证是证明土地使用者 ( (单位或个人单位或个人) )使用国有土地的法律凭证，使用国有土地的法律凭证， 受法律保护。受法律保护。 一、开发流程一、开发流程 建设工程规划许可证是有

4、关建设建设工程规划许可证是有关建设 工程符合城市规划要求的法律凭证，是工程符合城市规划要求的法律凭证，是 建设单位建设工程的法律凭证，是建设建设单位建设工程的法律凭证，是建设 活动中接受监督检查时的法定依据。活动中接受监督检查时的法定依据。没没 有此证的建设单位，其工程建筑是违章有此证的建设单位，其工程建筑是违章 建筑，不能领取房地产权属证件建筑，不能领取房地产权属证件。 一、开发流程一、开发流程 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证( (建筑工程建筑工程 开工证开工证) )是建筑施工单位符合各种施工条是建筑施工单位符合各种施工条 件、允许开工的批准文件，是建设单位件、允许开工的批准文件，是建

5、设单位 进行工程施工的法律凭证，也是房屋权进行工程施工的法律凭证，也是房屋权 属登记的主要依据之一。属登记的主要依据之一。 一、开发流程一、开发流程 商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证是市、许可证是市、 县人民政府房地产行政管理部门允许房县人民政府房地产行政管理部门允许房 地产开发企业销售商品房的批准文件。地产开发企业销售商品房的批准文件。 商品房预售商品房预售 许可证许可证 一、开发流程一、开发流程 开工建设竣工验收竣工验收 人人目的目的事事提交文件提交文件 开发商 寻找可以投 资 的地块 1.市场条件判 断 2.地块位置寻 找 投资分析报 告 n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,

6、则需要签定合作意向,协议及合同书 n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力 进行判断 开工建设开工建设规则设计取得取得土地土地立立 项项 一、开发流程一、开发流程 开发商 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发商 取得项目开发 经营权 1.投资分析 2.进行项目方案概念设计 3.编制可行性研究报告 或项目申请报告 4.编制环境影响报告书 可行性研究报告 环境影响报告书 开工建设竣工验收竣工验收开工建设开工建设规则设计取得取得土地土地 立立 项项 选选 址址 涉及部门分别有：涉及部门分别有： 发改委、规划局、发改委、规划局、 环保局环保局 需提交的文件为：

7、可需提交的文件为：可 行性研究报告、环境行性研究报告、环境 影响报告书影响报告书 一、开发流程一、开发流程 选址研究选址研究 向规划局申领规划要点，以获取规划要点通知书向规划局申领规划要点，以获取规划要点通知书 委托设计院进行项目方案概念设计委托设计院进行项目方案概念设计 持初步总平向发改委评审中心，编制项目申请报告持初步总平向发改委评审中心，编制项目申请报告 委托具有资质的环科所出具环境影响报告书委托具有资质的环科所出具环境影响报告书 环保局组织专家评审环保局组织专家评审 领取项目环境影响报告书（表）批复领取项目环境影响报告书（表）批复 向发改委申请立项批文向发改委申请立项批文 一、开发流程

8、一、开发流程 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发 商 取得土地 开发与使 用权 1.建设用地城 市综合技术论 证报告 2.取得建设 用地规划许可 证 3.取得国有 土地使用证 1.建设用地规划 许可证规定提交 文件 2.国有土地使用 证规定提交文件 开工建设竣工验收竣工验收开工建设开工建设规则设计取得取得土地土地立立 项项 选选 址址 一、开发流程一、开发流程 办理国有土地使用证：办理国有土地使用证： 1.1.土地登记申请表土地登记申请表 2.2.法人代表身份证复印件法人代表身份证复印件 3.3.营业执照复印件、组织机构代码证营业执照复印件、组织机构代码证 4.4.委托书委托书

9、 5.5.建设用地批准书、界址图、宗地图建设用地批准书、界址图、宗地图 6.6.建设用地规划许可证审批单建设用地规划许可证审批单 及红线图及红线图 7.7.交纳土地管理有关费用凭证交纳土地管理有关费用凭证 8.8.土地使用权出让合同土地使用权出让合同 9.9.成交确认书成交确认书 办理建设用地城市综合技术论证报告办理建设用地城市综合技术论证报告 1.1.签订服务合同签订服务合同 收费标准：按建筑面积收费标准：按建筑面积0.25元元/ 2.2.立项批文立项批文 3.3.红线图红线图 4.4.土地使用权出让合同及界址图土地使用权出让合同及界址图 办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证： 1.

10、1.建设用地规划申请表建设用地规划申请表 2.2.建设用地规划综合技术论证报告建设用地规划综合技术论证报告 3.3.立项批文立项批文 4.4.土地使用权出让合同及界址图土地使用权出让合同及界址图 一、开发流程一、开发流程 人人目的目的事事 向政府提交文向政府提交文 件件 开发开发 商商 项目方案满项目方案满 足市场需要足市场需要 和政府要求和政府要求 1.1.项目方案设项目方案设 计计 2.2.项目方案审项目方案审 批批 3 3. .领取建设领取建设 工程规划许可工程规划许可 证证 4.4.人防、防雷、人防、防雷、 消防、抗震消防、抗震 项目设计方案项目设计方案 建设工程规划建设工程规划 许可

11、证许可证 开工建设竣工验收竣工验收开工建设开工建设规划设计取得取得土地土地立立 项项 选选 址址 一、开发流程一、开发流程 一、开发流程一、开发流程 一、总平面规划设计方案审批：一、总平面规划设计方案审批： 1.1.总平面规划设计方案审批申请表总平面规划设计方案审批申请表 2.2.设计要点通知书、用地红线图设计要点通知书、用地红线图 3.3.论证报告、建设用地规划许可证及审批单或土地权属证明论证报告、建设用地规划许可证及审批单或土地权属证明 4.4.土地使用权出让合同及附件、成交确认书土地使用权出让合同及附件、成交确认书 5.5.有关部门批准的建设项目可行性研究报告或其他有关项目有关部门批准的

12、建设项目可行性研究报告或其他有关项目 计划的批准文件计划的批准文件 6.6.详细规划成果图（蓝图详细规划成果图（蓝图+ +电子文件）电子文件） 7.7.整体鸟瞰效果图及人视效果图整体鸟瞰效果图及人视效果图 8.8.工程设计资质书工程设计资质书 具体流程具体流程：到项目所管辖的规划科领表申请：到项目所管辖的规划科领表申请 由住建委组由住建委组 织召开专家评审会织召开专家评审会 出具专家意见出具专家意见 修改后送规委修改后送规委 委审图委审图 召开规委会召开规委会 领审批总平面图及审批单领审批总平面图及审批单 一、开发流程一、开发流程 二、办理建设工程规划许可证二、办理建设工程规划许可证 三、申办

13、建设人民防空地下室流程三、申办建设人民防空地下室流程 1.申办人防地下室工程设计条件申办人防地下室工程设计条件 2.人防办出具人防工程设计条件人防办出具人防工程设计条件 3.将人防工程设计条件反馈设计院将人防工程设计条件反馈设计院 4.人防办出具人防图纸批复人防办出具人防图纸批复 5.将全套图交人防办申办将全套图交人防办申办 人防工程许可证人防工程许可证 一、开发流程一、开发流程 四、办理抗震设防审核意见书：四、办理抗震设防审核意见书： 1.1.委托地震局办理，出具地震安全性评价工作（委托地震局办理，出具地震安全性评价工作（80m80m以上需要）以上需要） 2.2.发改委批文发改委批文 3.3

14、.规划局审批同意后的总平面图规划局审批同意后的总平面图 4.4.地质勘察报告地质勘察报告 五、办理消防设计审核五、办理消防设计审核: 1.申报表申报表 2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 3.建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4.设计单位资质证明文件设计单位资质证明文件 5.设计蓝图设计蓝图 六、办理防雷装置设计审核六、办理防雷装置设计审核: : 1.1.所需材料：所需材料： 规划局审批同意后的总平面图规划局审批同意后的总平面图 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 雷击风险评估委托书雷击风险评估委托书 防雷设置设计审核登记表防雷设置设计审

15、核登记表 电气图电气图 2.2.收费标准：收费标准： 防雷技术评价：新建建（构）筑物防雷装置设计方案技术评价，防雷技术评价：新建建（构）筑物防雷装置设计方案技术评价， 按建筑面积按建筑面积0.150.15元元/ / 雷击风险评估：按主体建筑费的雷击风险评估：按主体建筑费的0.80.8 雷电灾害调查鉴定：双方协商雷电灾害调查鉴定：双方协商 防雷装置竣工验收检测：防雷装置竣工验收检测：二类防雷，按建筑面积二类防雷，按建筑面积1.15元元/ 一、开发流程一、开发流程 竣工验收竣工验收 开工建设开工建设 规则设计取得取得土地土地 立立 项项 选选 址址 人人目的目的事事 向政府向政府 提交文件提交文件

16、 开发 商 找到符合条件施 工队,开发建设 1.施工队招标 2.领取建筑 工程施工许可 证 项目设计 方案 一、开发流程一、开发流程 一、开发流程一、开发流程 办理建筑工程施工许可证办理建筑工程施工许可证 第一步：招投标第一步：招投标 1.1.公告公告 2. 2.资信证明资信证明 3. 3.备案备案 4. 4.开标开标 5.5.缴费缴费 6. 6.领中标通知书领中标通知书 第二步：质监站备案第二步：质监站备案 第三步：办理建筑工程施工许可证：第三步：办理建筑工程施工许可证： 人人目的目的事事 向政府向政府 提交文件提交文件 开发 商 完成建造, 出售, 回收资金及 获利 1.工程竣工验 收 2

17、.商品房预售 许可证 之前取得 的所有证 竣工验收竣工验收 开工建设开工建设 规则设计取得取得土地土地 立立 项项 选选 址址 一、开发流程一、开发流程 一、开发流程一、开发流程 一、办理竣工验收备案资料：一、办理竣工验收备案资料： 二、办理商品房预售许可证：二、办理商品房预售许可证： 总总 结结 1.1.房地产开发过程中所涉及的部门有房地产开发过程中所涉及的部门有: : 发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: : 建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证 3.3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: : 可行性研究报告、环境影响报告书、设计方案送审书、可行性研究报告、环境影响报告书、设计方案送审书、人防工程人防工程 许可证许可证、施工图、安全登记书等以及各相关部门的批文施工图、