武汉都市经典项目的定位和产品策略方案65页易居中国2

1、目录 第一部分contents 一.土地市场属性解析 二.土地产品属性解析 三.项目综合分析 四.市场研究支撑 2 都市经典项目的定位和产品策略需要解决的两大问题：都市经典项目的定位和产品策略需要解决的两大问题： 问题一：问题一： 区域供应量持续放大，本案如何从中脱颖区域供应量持续放大，本案如何从中脱颖 而出？而出？ 问题二：问题二： 如何实现利润最大化与资金回笼间的平衡？如何实现利润最大化与资金回笼间的平衡？ 3 一、土地市场属性解析一、土地市场属性解析 项目机会点解析项目机会点解析 4 土地市场属性解析：项目地块基本特质土地市场属性解析：项目地块基本特质 地块位于徐东片区，从房 地产地图来

2、看，位于武汉 内环线滨湖板块； 项目所处板块及周边片区 均为武汉市房地产开发热 点区域,中高端市场趋于成 熟 结论结论1：地块基本特质具备城市中心高品质社：地块基本特质具备城市中心高品质社 区的客源基础区的客源基础 5 片区产品品质参差不齐片区产品品质参差不齐 区域内项目产品品质各异， 均走走高端路线，主要依 靠区位、景观以及规模等 优势做卖点,在立面、户型 以及规划上发挥的空间较 大。 标杆物业提升区域价值标杆物业提升区域价值 水岸星城凭借开发商品牌、 出色的产品及规划、有效 的营销推广，树立起徐东 沙湖片高端市场形象，提 升区域内产品价格上涨空 间。 土地市场属性解析：项目周边竞品特质土地

3、市场属性解析：项目周边竞品特质 结论点结论点2 2：地块应超越区域普通产品，：地块应超越区域普通产品， 紧跟标杆物业，择优跟随。紧跟标杆物业，择优跟随。 物业名称物业名称占地面积占地面积总建面积总建面积容积率容积率楼体类型楼体类型 水岸星城水岸星城36.3461.321.78 双拼、叠加别墅，花园洋 房，25-33层塔板结合 盛世徐东盛世徐东1.173.32.8118-24层2梯4户塔楼 兴华兴华嘉天下嘉天下5.7814.153.015-28层2梯3户塔楼 君临天下君临天下1.54 7.674.731层2梯6户塔楼 梦湖水岸梦湖水岸 8.3 192.29多层，小高，18-25层2梯 4户、5户

4、塔楼 爱家国际华城爱家国际华城29.2 70 2.3918-29层2梯3户塔楼 美林美林青城青城 24.54 41.721.7多层，小高层 新安新安金沙豪庭金沙豪庭1.24 3.652.916-22层2梯4户塔楼 6 土地市场属性解析：项目周边竞品特质土地市场属性解析：项目周边竞品特质 区域竞争市 场主力户型 为三房和四 房，舒适性 大户型占据 主导，过渡 型居住产品 相对缺乏。 结论点结论点3 3：区域内现有客群以成熟改善型客户为主，市：区域内现有客群以成熟改善型客户为主，市 场需求未完全释放场需求未完全释放 7 土地市场属性解析：武昌内环未来竞争趋势土地市场属性解析：武昌内环未来竞争趋势

5、结论点结论点4 4：项目面临积玉桥、中北路等热点片区项：项目面临积玉桥、中北路等热点片区项 目挤压，项目间竞争在板块层面展开目挤压，项目间竞争在板块层面展开 8 土地市场属性解析：结论土地市场属性解析：结论 项目机会点项目机会点1 1： 具备城市中心高品质社区的客源基础具备城市中心高品质社区的客源基础 和产品基础和产品基础 项目思考点项目思考点1 1： 高品质社区客户对产品的需求高品质社区客户对产品的需求 9 二、土地产品属性解析二、土地产品属性解析 项目机会点解析项目机会点解析 10 净地面积：133468平方米 容积率：2.4 建筑密度：20% 绿化率：35% 总建筑面积：320323平方

6、米 土地产品属性解析：基本技术指标土地产品属性解析：基本技术指标 判断判断1 1：项目建筑面积：项目建筑面积3232万，中大规万，中大规 模模 / / 较较低密度低密度 11 分类分类 指标指标 交通交通 条件条件 人文人文 环境环境 商业商业 环境环境 周边周边 医疗医疗 生活生活 配套配套 城市城市 规划规划 自然自然 景观景观 经济经济 环境环境 场地场地 情况情况 人口人口 环境环境 市场市场 环境环境 分类 权重 0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05 分类 得分 13.56.4102.498.487.5844.887.54.5

7、 评价 土地产品属性解析：产品适合度分析土地产品属性解析：产品适合度分析 住宅产品适合度综合得 分为77.25分，具备开发 中高档公寓产品的良好条 件； 地块在商业环境、生活 配套、人文景观、市场环 境等方面有突出优势 判断判断2 2：项目具备开发中高档产品的良：项目具备开发中高档产品的良 好条件好条件 12 土地产品属性解析：结论土地产品属性解析：结论 项目机会点项目机会点2 2： 具备开发城市中心、中大规模、中高档住宅 的良好条件 项目思考点项目思考点2 2： 如何从供应量较大的区域市场中脱颖而出 如何消除不同产品层次导致的客层距离 13 三、项目综合分析三、项目综合分析 项目机会点解析项

8、目机会点解析 14 项目综合分析：项目综合分析：swot分析分析 swotswot分析分析 优势优势 strengthstrength劣势劣势 weakweak 内环线交通节点,徐东商圈，周边配 套齐全，居住氛围成熟； 基地面积大而规整，发挥空间较大 临沙湖,景观资源丰富 地块欣赏沙湖景观的朝向多为 西南向，与水岸星城相比处于 劣势； 填湖用地，高层建筑受影响。 机会机会 opportunityopportunity以景观区位优势和自身产品特色，提升项目综合价值以景观区位优势和自身产品特色，提升项目综合价值 水岸星城示范效应提升客户对区域 区域价格判断； 积玉桥、中北路多幅地块高价成交， 未来

9、周边整体价格走高； 交通改造进一步强化区位优势 把握销售节奏，实现价格与销售进度两者平衡 紧跟区域标杆，共同强化区域现有优势，降低其他片区的客 源分流威胁 通过景观资源挖掘与特色产品打造，增加项目利益点 威胁威胁 threatenthreaten以全产品线充分挖掘客户需求，产品错开定位对抗竞争以全产品线充分挖掘客户需求，产品错开定位对抗竞争 区域整体供应量较大，产品间同质 化竞争激烈; 滨江开发风头正劲，分流中高端客 源 开发区域主流户型，适度延伸产品线，户型细节创新 建筑形态与户型面积差异组合，区隔定位，错位竞争 15 项目综合分析：客户定位项目综合分析：客户定位 土地属性土地属性优势优势影

10、响影响结果结果 交通属性交通属性 配套属性配套属性 人口属性人口属性 环线立体交通体系形成环线立体交通体系形成 生活配套、环境完善生活配套、环境完善 人口导入，外来常驻人口增加人口导入，外来常驻人口增加 板块辐射扩大板块辐射扩大 生活功能增强生活功能增强 人口密度增加人口密度增加 交通导入型交通导入型 配套导入型配套导入型 经济属性经济属性 周边企事业单位聚集周边企事业单位聚集 产业人士导入产业人士导入 升值导入型升值导入型 人文属性人文属性 塑造社区人文色彩塑造社区人文色彩 改善导入型改善导入型 变化变化影响影响结果结果 景观属性景观属性沙湖以及社区园林景观沙湖以及社区园林景观 生活情感增强

11、生活情感增强 16 首次首次 置业置业 改善现有改善现有 生活环境生活环境 周边产业周边产业 从业人员从业人员 投资投资 大武昌区大武昌区 域客户域客户 townhoutownhou sese、小高、小高 层产品层产品 市中心自用、市中心自用、 新武汉人新武汉人 高层高层 产品产品 首次首次 改善改善 交通导入型交通导入型 配套导入型配套导入型 升值导入型升值导入型 改善导入型改善导入型 项目综合分析：客户产品对应项目综合分析：客户产品对应 17 项目项目高层产品高层产品townhousetownhouse、小高层、小高层 置业客户群置业客户群25-3525-35岁，市中心客户、新武汉人或目前

12、已居住、岁，市中心客户、新武汉人或目前已居住、 穿梭长江南北的客户穿梭长江南北的客户 有实力的购买年龄段，有实力的购买年龄段，32-4532-45岁，目前居住在青岁，目前居住在青 山片、中北路、水果湖片或工作在周边的客户山片、中北路、水果湖片或工作在周边的客户 购买用途购买用途自用为主，投资为辅，基本为首次置业。自用为主，投资为辅，基本为首次置业。自用为主，改善目前的居住环境，二次置业。自用为主，改善目前的居住环境，二次置业。 行业可能行业可能工作地点多在周边区域，职业范围较广，多为年工作地点多在周边区域，职业范围较广，多为年 轻白领轻白领 一类：武昌高校、研究所高级知识分子；一类：武昌高校、

13、研究所高级知识分子； 二类：周边工作的企事业单位的中高管理层二类：周边工作的企事业单位的中高管理层 三类：私企经营业主三类：私企经营业主 购房总价购房总价4040万万-60-60万万70-12070-120万万 主力户型需求主力户型需求1 1房、房、2 2房、房、3 3房（紧凑）房（紧凑） 过渡居住，注重功能与居住尺度间均衡过渡居住，注重功能与居住尺度间均衡 3 3房（舒适）、房（舒适）、4 4房及以上房及以上 面积区间面积区间65 70m65 70m2 2 ；85-100m85-100m2 2 ； ；115-120m115-120m2 2左右左右120 m120 m2 2160 m160 m

14、2 2 景观需求景观需求1 1、精致园景、精致园景1 1、精致园景、精致园景 2 2、沙湖、沙湖 附加需求附加需求室内：结构可调整性大、室内：结构可调整性大、 露台、阳台、凸窗等细部设计露台、阳台、凸窗等细部设计 室外：运动设施与生活配套设施室外：运动设施与生活配套设施 室内：结构可调性较大室内：结构可调性较大 室外：高尚的运动设施与园林室外：高尚的运动设施与园林 需求：安全且私密性，有充足的车位。需求：安全且私密性，有充足的车位。 项目综合分析：客户需求描述项目综合分析：客户需求描述 18 项目综合分析：客户定位项目综合分析：客户定位 l全客户概念 n 首次置业、乃至多次置业 n 交通导入、

15、生活导入、改善导入 n 青年、中年、养老 总价（万）总价（万）形态形态产品产品客户客户 40405050高层高层1 1房、房、2 2房房首次置业、青年首次置业、青年 70709090高层、小高层高层、小高层2 2房、房、3 3房、房、4 4房房二次置业、改善、养老二次置业、改善、养老 100100120120多层多层花园洋房花园洋房改善、多次置业改善、多次置业 19 产品规划产品规划 规划 高层、小高层、多层（低层）组合 三种形态用地较为平均，建筑密度低，便 于园林规划和布局 建筑高度错落，形成层次 形态形态建筑密度建筑密度用地用地比例比例容积率容积率套数套数总面积总面积比例比例 多层31%5

16、256839%1.25 3606576021% 高层12%55833 42%3.56 198419904062% 小高层15%25067 19%2.20 4805520017% 总计总计20%20%13346813346826694266942.40 2.40 28242824320000320000100%100% 20 产品规划产品规划 高层区域 小高层区域 绿化带 多层区域 园林 规划 采用2个规模较大的园林，即将高 层、小高层、多层区域分离，又 可以弥补不同客户层次的距离 采用开放式布局，楼体排布错落 有致，高层、小高层都可以观湖景 21 户型： 全产品线 扩大客户群 将利润最高的产品

17、比例尽量提升：花园洋房 适度关注区域市场供应量较小的产品：1房、2房 产品规划产品规划 户型户型套数套数面积（平方米）面积（平方米）比例比例 1 1房房38438426880268808.40%8.40% 2 2房房944944872008720027.25%27.25% 3 3房房94494411328011328035.40%35.40% 4 4房房19219226880268808.40%8.40% 花园洋房花园洋房360360657606576020.55%20.55% 总计总计28242824320000320000100.00%100.00% 22 产品规划产品规划 l 户型分布：

18、 花园洋房提升产品 档次； 小高层与高层产品 在户型面积上做区 隔，差异定位； 小高层舒适型三房、 四房对抗水岸星城 高层类似产品； 主力高层主推成熟2 房、3房户型，适量 1房，总价优势。 形态形态层数层数栋数栋数平层平层户型户型面积面积 高层高层 32323 34 42 2 1 1房房65657070 2 2房房85859090 32326 62 22 2 2 2房房85859090 3 3房房115115120120 28284 42 22 2 2 2房房9595100100 3 3房房115115120120 24242 22 22 2 3 3房房115115120120 4 4房房1

19、30130140140 小高层小高层 18184 42 22 2 2 2房房9090100100 3 3房房120120130130 12124 42 22 2 3 3房房120120130130 4 4房房140140150150 多层多层4 4花园洋房花园洋房160160180180 23 价格定位价格定位 项目名称项目名称 3 3月成交月成交 均价均价 区域因素修正区域因素修正个别因素修正个别因素修正 交通交通配套配套环境环境小计小计规模规模营销营销产品产品开发商开发商小计小计 水岸星城 （townhouse） 753300-1100/99-1-1-1-1100/96 梦湖水岸 (多层)

20、 629400-1100/991140100/106 项目名称项目名称水岸星城水岸星城梦湖水岸梦湖水岸 合计合计 低层相对价格71596739 销售状况权重65%35% 加权后平均价格46532359 7012（07年3月） townhouse产品产品 townhouse产品08年以8000元/的成交均价入市，逐步走高，平 稳去化，树立整个项目价格标杆，拉高小高、高层价格，townhouse产 品整体均价实现10000元/。 24 价格定位价格定位 项目名称项目名称 3 3月成交月成交 均均 价价 区域因素修正区域因素修正个别因素修正个别因素修正 交通交通配套配套环境环境小计小计规模规模营销营

21、销产品产品开发商开发商小计小计 水岸星城538900-1100/99-1-20-1100/96 梦湖水岸525500-1100/991000100/101 美林青城5243002100/10200-1-1100/98 爱家国际华城5056003100/1031001100/102 项目名称项目名称水岸星城水岸星城 梦湖水岸梦湖水岸 美林美林青城青城爱家国际华城爱家国际华城合计合计 高层相对价格51215254 5241 5153 销售状况权重30%25% 25% 20% 加权后平均价格15361313 1310 10305189（07年3月） （小）高层产品（小）高层产品 高层产品2008年5

22、700元/平方米成交均价入市，经过5年开发，整体均价实现 6500元/平方米，小高层产品整体均价7000元/平方米。 25 四、市场研究支撑四、市场研究支撑 26 2006年的房地产无疑是政策调控年，未来两三年房地产行业 将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从 产业政策向公共政策回归姿态的形势下，在住房供应结构调整、 控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下 ，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌 建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的 房地产企业的关注重点。 政策稳中趋紧政策稳中趋紧 强化执行强化执行 市场研究支撑：政策市

23、场研究支撑：政策 27 结构性调整依然是主线结构性调整依然是主线 住房保障寻求突破住房保障寻求突破 税收引导成重点税收引导成重点 调控向纵深拓展调控向纵深拓展 土地政策进一步延续和强化土地政策进一步延续和强化 但总体形势趋于明朗但总体形势趋于明朗 市场研究支撑：政策市场研究支撑：政策 28 2002200620022006年武汉土地成交量价对比图年武汉土地成交量价对比图 2006年武汉中心城区土地供应64幅，成交46幅，成交开始放缓 市场研究支撑市场研究支撑土地土地 29 与2005年相比，土地出让金额小幅上涨2.12%,楼面地价下跌12.62%。 武昌成交面积占土地交易的三分之二,平均楼面地

24、价达1560元/平方米，较2005年上涨16%。 汉口平均楼面地价1900元/平方米，较2005年的2310元/平方米下降了18%。 20062006年武汉三镇土地成交情况年武汉三镇土地成交情况 市场研究支撑市场研究支撑土地土地 30 武汉市年度、月度供应走势图武汉市年度、月度供应走势图 2006年武汉市住宅市场的新增供应比去年同期增长37.3%，相当于2004年供应量的两倍。 495618 市场篇市场篇商品住宅商品住宅 31 20062006年武汉市各行政区供应一览年武汉市各行政区供应一览 汉口武昌并驾齐驱，江岸区供应量居各行政区之首。 市场篇市场篇商品住宅商品住宅 32 武汉市历年商品住宅

25、成交量走势图（单位：万平方米）武汉市历年商品住宅成交量走势图（单位：万平方米） 2003年以来，武汉市住宅成交量成稳步上升的趋势，2006年较05年上涨4.27。 市场篇市场篇商品住宅商品住宅 33 武汉市武汉市20062006年商品住宅成交量走势图（单位：万平方米）年商品住宅成交量走势图（单位：万平方米） 市场篇市场篇商品住宅商品住宅 34 2006年武汉商品住宅成交均价稳步上升。 市场篇市场篇商品住宅商品住宅 武汉武汉20062006年商品住宅成交均价走势年商品住宅成交均价走势 35 20062006年武汉房价结构年武汉房价结构 房型房型 25002500以以 下下 2500-2500-

26、30003000 3000-3000- 35003500 3500-3500- 40004000 4000-4000- 45004500 4500-4500- 50005000 5000-5000- 55005500 5500-5500- 60006000 60006000以以 上上合计合计 1 1房房0.22%0.48%1.05%1.63%1.47%1.75%1.84%1.36%0.70%10.49% 2 2房房4.04%6.84%6.69%6.91%2.47%2.35%1.86%0.70%0.64%32.51% 3 3房房3.90%5.76%11.97%9.60%5.26%3.21%1.7

27、0%0.42%1.44%43.27% 4 4房房0.42%0.96%1.13%1.08%0.38%0.81%0.43%0.18%1.08%6.47% 其他其他0.90%1.36%1.48%0.72%0.59%0.87%0.36%0.23%0.75%7.26% 总计总计9.48%9.48%15.40%15.40%22.32%22.32%19.95%19.95%10.17%10.17%8.98%8.98%6.19%6.19%2.89%2.89%4.62%4.62%100.00%100.00% 24.88%24.88% 22.68%22.68% 市场篇市场篇商品住宅商品住宅 36 项目认知项目认知区

28、域区域 37 项目认知项目认知区域区域 物业名称物业名称物业位置物业位置开盘时间开盘时间入住时间入住时间开发商开发商 水岸星城水岸星城武昌徐东二路2号 2006-4-15（一期） 2007-4-28（二期） 2007-4（一期） 湖北福星惠誉置业 有限公司 盛世徐东盛世徐东武昌洪山区团结村 2007-4-282008-1 武汉高科房地产开 发有限公司 兴华兴华嘉天下嘉天下武昌洪山区团结村 2007-5-262008-5 武汉高科房地产开 发有限公司 君临天下君临天下 武昌徐东大街与友谊路 交汇 2006-10-282008-3武汉华康物业有限 公司 梦湖水岸梦湖水岸 武昌三角湖村沙湖畔 200

29、4-11（一期） 2006-3（二期） 2005-10（一期） 2007-6 （二期） 武汉高科房地产开 发有限公司 爱家国际华城爱家国际华城 武昌武青四干道临28号 2006-4-12（一期）2007-10（一期）武汉高科房地产开 发有限公司 美林美林青城青城 武昌杨园纺机路22号 2005-10-30（一期）2006-12（一期）湖北珠江房地产开 发有限公司 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 武昌中北路171号 2007-4-152008-12湖北新安房地产开 发有限公司 区域在售项目概况 38 项目认知项目认知区域区域 片区市场供求格局片区市场供求格局 三房占据市场绝对主力，四房需求在放大，两房

30、因定位设计偏差，需求未 完全释放。 39 项目认知项目认知区域区域 片区各房型价格特征片区各房型价格特征 房型 成交套数 成交面积 成交价格 2房24223662.574585.58 3房70092919.25289.86 4房29846626.45931.16 其他28656545.617632.57 总计1526219753.785952.90 户型间价差较大，产品分化 40 项目认知项目认知区域区域 区域未来供应区域未来供应 总建面 已推 未推 形态 爱家国际华城700000150000550000高层 江南春树里90000090000高层/小高层 水岸星城650000340000310

31、000高层 占地 总建 楼板价 中北路豫园地块 4653211065585 3290 中北路道博地块17660 35320 1866 积玉桥融侨地块 101249 3442432330 积玉桥金地地块 64900 1947002804 武昌内环线中高端市场供应持续放大，价格预期大幅上扬 41 竞争分析竞争分析 竞争项目供应情况竞争项目供应情况 物业名称物业名称 占地面积占地面积 总建面积总建面积 在售面积在售面积 未推出面积未推出面积 水岸星城水岸星城 36.3461.32 5.5 40 盛世徐东盛世徐东 1.173.3 3.3 兴华兴华嘉天下嘉天下 5.7814.15 14.15 君临天下君

32、临天下 1.547.67 4.4 梦湖水岸梦湖水岸 8.3 19 2 爱家国际华城爱家国际华城 29.2 70 5 55 美林美林青城青城 24.54 41.72 2 24 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 1.24 3.65 0.9 2.75 主要竞案中大规模，未推量依然庞大 42 竞争分析竞争分析 物业名称物业名称容积率容积率绿化率绿化率建筑覆盖率建筑覆盖率 水岸星城水岸星城 1.7840%20.8% 盛世徐东盛世徐东 2.8135%15.27% 兴华兴华嘉天下嘉天下 3.035%27% 君临天下君临天下 4.7 30% 39.4% 梦湖水岸梦湖水岸 2.29 42% 20% 爱家国际华城爱家国际

33、华城 2.39 40% 17% 美林美林青城青城 1.7 37% 23% 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 2.9 33% 竞争项目整体规划竞争项目整体规划 中低密度设计，居住舒适度相对较高，但规划设计水平 良莠不齐，水岸星城凭借综合优势胜出。 43 竞争分析竞争分析 物业名称物业名称楼体类型楼体类型 水岸星城水岸星城双拼、叠加别墅，5-6层花园洋房，25-33层塔板结合（1梯2户，2梯3户） 盛世徐东盛世徐东18-24层2梯4户塔楼 兴华兴华嘉天下嘉天下15-28层2梯3户塔楼 君临天下君临天下 31层2梯6户塔楼 梦湖水岸梦湖水岸 6-7层多层，10层小高，18-25层2梯4户、5户塔楼 爱家国际

34、华城爱家国际华城 18-29层2梯3户塔楼 美林美林青城青城 6-8层多层，9-11层小高层 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 16-22层2梯4户塔楼 竞争项目楼体类型竞争项目楼体类型 2梯3户、4户设计兼顾居住性，并增加小区更多绿化空间，为立面设计、户型 细节创新提高条件，楼层18-24层中高楼层为主。 44 竞争分析竞争分析 物业名称物业名称 两房面两房面 积积 所占比例所占比例三房面积三房面积 所占比例所占比例四房面积四房面积所占比例所占比例其它户型其它户型所占比例所占比例 水岸星城（已推）水岸星城（已推） 98 7%130-144 33%143-162 46%157-280 14% 盛世徐东

35、盛世徐东 7749.3%120 49.3%160 0.4% 兴华兴华嘉天下嘉天下91-10028.7%130-142 55.1%170-179 16.2% 君临天下君临天下 94.26 33.3%131.88 33.3%137.97 33.3% 梦湖水岸梦湖水岸 80-85 24%126-148 49%156-171 19%172-3508% 爱家国际华城爱家国际华城 106-115 33%126-156 52%140-160 10%160-3005% 美林美林青城青城 80-100 14%114-132 38%146-154 32%159-19516% 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 103-10

36、8 124-137217 竞争项目户型配比竞争项目户型配比 三房中大户型是各竞案供应主力，面积在130-140平方米之间，为本 案介入提供条件。 45 竞争分析竞争分析 物业名称物业名称 幼儿园幼儿园 小学小学 商业商业 会所面积会所面积 水岸星城水岸星城 有 无 2000 4000 盛世徐东盛世徐东 无 无 无 600 兴华兴华嘉天下嘉天下 有 无 5220 2000 君临天下君临天下 无 无 19500 1500 梦湖水岸梦湖水岸 1300 无 3700 1100 爱家国际华城爱家国际华城 有 有 3500 4000 美林美林青城青城 5400 18000 2000 4000 新安新安金沙

37、豪庭金沙豪庭 无 无 无 2000 竞争项目内部配套竞争项目内部配套 46 竞争分析竞争分析 物业名称物业名称棋牌室棋牌室壁球室壁球室羽毛球室羽毛球室网吧网吧/ /书吧书吧网球场网球场游泳池游泳池健身房健身房 水岸星城水岸星城 盛世徐东盛世徐东 兴华兴华嘉天下嘉天下 君临天下君临天下 梦湖水岸梦湖水岸 爱家国际华城爱家国际华城 美林美林青城青城 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 竞争项目会所设施竞争项目会所设施 47 竞争分析竞争分析 竞争项目车位配置竞争项目车位配置 物业名称物业名称车位比（户车位比（户/ /车位）车位） 水岸星城水岸星城 1:0.8 盛世徐东盛世徐东 1:0.5 兴华兴华嘉天下嘉天

38、下 1:0.57 君临天下君临天下 1:0.60 梦湖水岸梦湖水岸 1:0.63 爱家国际华城爱家国际华城 1:0.5 美林美林青城青城 1:0.7 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 1:0.5 48 竞争分析竞争分析 竞争项目物业管理竞争项目物业管理 物业名称物业名称物业管理公司物业管理公司物业管理费（元物业管理费（元/ /） 水岸星城水岸星城武汉丽岛物业管理有限公司1.5-2.0 盛世徐东盛世徐东武汉东晟置业有限公司1.3 兴华兴华嘉天下嘉天下武汉三鑫物业有限公司1.3 君临天下君临天下 武汉港联物业有限公司 1.65 梦湖水岸梦湖水岸 湖北三鑫物业有限公司 1.2-1.3 爱家国际华城爱家国际华

39、城 武汉爱家物业管理有限公司 1.7-2.1 美林美林青城青城 海南珠江物业酒店管理有限公司 0.7-1.2 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 武汉安宁物业发展有限公司 1.2 49 竞争分析竞争分析 竞争项目宣传推广竞争项目宣传推广 物业名称物业名称开盘时间最早最早频次频次 密度密度 ( (次次/ /月月) ) 推广主题推广主题 水岸星城水岸星城06-04-1505-04-28 205 8.9城市核心 环湖美墅 缔造武汉最美的岸边 盛世徐东盛世徐东07-04-2807-03-08 4 因为稀缺 所以珍贵 兴华兴华嘉天下嘉天下07-05-2607-04-05 5 徐东中央 亲湖美宅 内环线新徐东 15

40、万平方米亲湖栖居 地 君临天下君临天下 06-10-2806-08-10 11 1徐东圈 地标级 综合体 梦湖水岸（三期）梦湖水岸（三期） 06-0305-12-15 41 2.6城市中心绝版地位 静享沙湖一线风景 爱家国际华城爱家国际华城 06-04-2206-03-23 20 1.6城市内环线 纯高层 低密度 70万平米国际生活示范城 美林美林青城青城 05-10-3005-08-12 108 6城市上城 原生林居 新安新安金沙豪庭金沙豪庭 07-04-1507-2-12 4 1.3湖景豪宅 国际主流生活圈 除水岸星城外，大部分项目相对低调，区位、景观及规模是主要诉求点 50 竞争分析竞争

41、分析 竞争项目市场表现竞争项目市场表现 物业名称物业名称开盘时间开盘时间开盘当月去化（套）开盘当月去化（套）月度去化（套）月度去化（套）3 3月成交均价月成交均价总体成交均价总体成交均价 水岸星城水岸星城 2006-429183 7984.97 6384 梦湖水岸（三期）梦湖水岸（三期） 2006-3 70 27 5677.03 5635 爱家国际华城爱家国际华城 2006-4 92 33 5056.76 4582 美林美林青城青城 2005-10 220 71 5560.782 4054 两极分化，高端项目水岸星城与升值项目美林青城受到市场追捧，月 度去化70-80套，产品自身是其重要支撑。

42、 51 竞争分析竞争分析 水岸星城水岸星城 基本指标基本指标 净用地面积：36.34万m2 建筑面积：649647 m2（住宅建筑 面积613197 m2，公建建筑面积 36450 m2） 容积率：1.78 建筑覆盖率：20.8% 绿化率：40% 总户数：3787户 车位比：1：0.8 重点关注项目 52 重点关注项目 产品规划产品规划 景观景观：以健康自由、古朴中透着高雅尊贵的 南加州风情为主题，含蓄内敛，大气不凡。 组团布局：组团布局：小区整体地形南低北高呈扇形展 开，依次是联排别墅、叠加别墅、花园洋房 和高层，形成递进式的天际线，错落有致， 层次分明。 建筑风格：建筑风格：联排别墅为纯正加州风情，通过 带有明显加州风格的连廊、铁艺花窗、红顶 白墙等建筑元素，还原加州别墅的神韵；叠 加别墅与低层退台式花园洋房以及高层设计 为现代简约风格。 竞争分析竞争分析 53 重点关注项目 产品产品设计设计 产品形态：产品形态： 叠加别墅35栋，建筑面积28525 m2 联排别墅98套，建筑面积21780 m2 花园洋房84套，建筑面积10800 m2 高层17栋，建筑面积45571