2014招标师考试《招标采购项目管理》辅导资料

1、2014招标师考试招标采购项目管理辅导资料一、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、 直线职能制、事业部制、矩阵制等。（一）直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不社专门职能机构（如 图1-1所示）。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业 的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，责权分明，指挥 及时。（2）主要缺点：要求领导能通晓各种知识，具备多方面的知识和技能。图1-1直线制物业管理组织形式（二）直线职

2、能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专 业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业 指导相结合的组织形式(如图1-2所示)。其特点是各级主管人员直接 指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一 般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种 组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。(1) 主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。(2) 主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造 成扯皮，降低工作效率。图1-2直线职能制物业管理组织形式(三) 事业

3、部制事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图1-3所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的 单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理， 将政策制订和行政管理分开；二是每个事业单位都是一个利润中心， 实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类 繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。图1-3事业部制物业管理组织形式(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的 行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积 极性、责任心和主动性，增

4、强了企业的活力；三是促进内部的竞争， 提咼了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于 优秀人才脱颖而出。(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。(四) 矩阵制矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业 务内容、任务成项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵 的形式(如图1-4所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部 门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属 职能部门的领导，又受项目组的领导。图1-4矩阵制物业管理组织形式(1) 主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利 用了人力资源；二是有利于调动各方工作积

5、极性，解决处理各自责任 范围内的问题；三是具有较强的有机性和适应性。(2) 主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容 易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不 当容易产生矛盾。二、物业管理企业组织机构设置的影响因素(一) 企业战略因素战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机 构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响 另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整, 以支持组织战略的变化。（二）外部环境因素外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品 特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等

6、因素。 在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多 变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部 环境对企业的不利影响。（三）技术因素技术因素主要包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。 一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平 影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。（四）组织规模及所处阶段组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化 及制度化;组织规模化较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。 企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同， 组织 机构也应有所差异。三、物业管理企业组织机构设置的要求（

7、一）按照规模，任务设置物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模， 一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门 和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基 础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并长一个综 合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企 业的组织机构设置要服从企业的任务和目标， 根据物业管理模式的任 务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。（二）统一领导、分层管理物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和 目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为, 实现集权与分权相

8、结合。物业管理企业无论进行怎样的组织机构设 置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展 战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能避免多头指 挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。（三）分工协作在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能 部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织机构 的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部 门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责， 各部门和人员之 间又应该保持相互协作关系。（四）精干、咼效、灵活物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据 企业外部环境的变化和企业内

9、部业务发展的需要， 及时作出必要的调 整。四、物业管理企业的机构设置物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构 可分为两级：企业总部和各项目管理机构 （也有称管理处、服务中心 或服务处的）。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理 机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：（一）总经理室总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师“（总会计师、 总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构 成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。（二）人力资源部人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，

10、 编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置， 设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、 培训、解聘、辞退等工作。（三）行政管理部行政管理部的主要职责包括；编制实施行政管理、企业文化建 设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理 标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、 品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络 等工作。（四）财务部财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务 规章制度;编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管 理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收

11、支情况， 监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收 支情况。（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助 新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质 审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理， 客户满意度评价等。（六）市场拓展部市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管 理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接 管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。（七）经营管理部经营管理部的主要职责包括：制订和分解

12、企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目 进行目标考核等。（八）工程管理部工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程 维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目投标、 预算及审 价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行 和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。（九）安全管理部安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、 安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新 项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制 等;具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、 指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查