东莞市物业专项维修基金实施方案.黎宇清意见稿

1、东莞市物业专项维修基金实施方案 存在问题 意见/建议 1.1 1998年10月1日前业主按购房款缴2%,依 据广东省物业管理条例（1998年13号） 1.2 98年9月30日至2003年8月31日开发商按 30元/平方，依据国务院法制办文件 1.3 2003年9月1日至2008年1月30日期间，购房 者按2%缴交，依据物业管理条例（2003 年 379） 1.4 2008年2月1日后，购房者按当地建筑成本的 6%交，依据住宅专项维修资金管理办法 165号 “东莞市物业专项维修基金实施方案征求意见稿”政 策法律依据太多，相互冲突，且建住房1998213号住 宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

2、未做为 依据，实施有失公平， 法不朔往，2008年2月1日以前从简，缴 交标准应一致，以后从严，按住宅专项维修 资金管理办法165号要求，由购房者按当地 建筑成本5%至8%标准交 缴交标准太多，会引起缴交方认为不公平，且有的表述 是一次性缴交，有的表述是首期专项维修资金， 2008-1-31前统一为按建筑面积20至30元/ 平方交首期维修资金，且可以注明20至30 元/平方的是首期，以后每月续交，交到总建 筑成本的5%至8%为妥 998年10月1日前及2003.9.1至2OO8.1.30匀由购房者 （业主）一次性缴交，会有一定的压力，且由于时间过 久，部份单位已有变更， 房价变幅较大（是按售房

3、合同中的金额还是按二手转 卖时价格较难统一），如果业主按购房款2%交付，一 次性缴交困难较大 在交了首期维修维修资金后，以后每月专门 另交0.1至0.5元的维修资金费用，票据由政 府专门印制，属代收代支，每月制作缴交明细 表给维修资金管理办公室/委员会 银行，即 20至30元/平方的维修资金不得动用，而每 月另缴的可以按计划使用 按住宅专项维修资金管理办法165号要求，由购房 者按当地建筑成本5%至8%标准交，成本可能会年年 建议还是以每平方米多少元来缴纳，建筑成 本会变，而建筑面积一经确权就变动不大，执 随物价因素变动，以后难以有较统一标准 行简单易行 存在问题 意见/建议 东莞市物业专项维

4、修基金实施方案 2.1 98年9月30日至2003年8月31日,开发商 按30元/平方缴交，依据是广东省物业管理 条例,建设单位按总投资的2%交 由于建设部建住房199803号于99年1月1日起实施 的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 中明确由购房者交的规定，两个文件间有冲突，（第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关 维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2 3%的比 例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维 修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 建议按用者自负的原则98年9月30日至200； 年8月31日期间仍由购房者承担维修资金， 为2030元/平方的

5、首期，以后每月按0.1至0.5 元/月的维修资金费用续交 如果开发商已经消失或者破产，谁来承担，也存在冋题 且一般共识是，谁使用,谁受益，谁承担,作为建设单位 （开发商）,并不全是维修资金的受益方，而小业主（购房 者）才是, 现在其他国家（地区），收取维修资金以是用者 自负的原则，且免税，以预算式收取。且新的 住宅专项维修资金管理办法165号，也采 取由购房者承担的原则 由于开发商在98年9月30日至2003年8月31日已 经全额交税，现如果做为补交维修维修资金，税费可否 退 如果仍要求98-10-103-8-31由开发商缴交维 修资金的，为了减轻房地产企业负担，建议退 税 东莞市物业专项维修

6、基金实施方案 存在问题 意见/建议 2.2开发商没有售出和保留的单位，由开发 商缴交后，再由小业主向开发商缴交 开发展已经预先垫支的维修基金，在销售时如何处理 涉及税务问题，维修资金是不交税的，若果减免了，以后 小业主又补回给了开发商，开发商又将如何纳税。 建议：开发商在售给小业主时，要在买卖合 同上说明由该业主要缴纳发展商已代垫的维 修基金。且税法也需调整 3.1投资商挂靠的各房地产公司的，由被挂靠 的房地产公司垫付，再向各挂靠投资商追缴 执行较难，对被挂靠的房地产公司不公平，特别是有的 挂靠的投资商已经公司消失的，如何办 建议按用者自负的原则由购房者支付 4.1使用维修基金时，要超过三份之

7、二的业 主签名同意才能使用。 2/3人员同意数量过大，实际操作难，如常平等地70% 的业主是香港客户，不可能为此事来表决是否用另一 个解释，即不同意的不超过1/3,视为2/3同意 建议：由业委会或物业公司公示15天，并送 呈当地房管部份备案申请，经有关方面批准 动用维修基金。在公示期间，如果没有业主提 出异意，或者提出异议的业主少于1/3的，视为 同意 其他问题 意见/建议 物业公司或发展商在代垫过了保修期承担 维修的费用，政府是如何界定。 部份物业公司和开发商已经承担了保修过的公共设施设备的维修费用，如果发展商还要缴付就变成 了重复缴付。建议：费用应计算在发展商需缴纳的维修基金费用中，从发展

8、商要缴纳的维修基金中 冲减出来。 收取主体的问题，谁来收取 成立政府监管的维修资金管理办公室/委员会，可由物业公司提供每个小区的单元明细，通知业主至 指定银行缴纳，然后由银行将缴纳的明细转到物业公司制定帐目， 1. 如何确保收的到，收的齐？ 2. 购房者不交或者缴不清，如何处罚，在意 见稿中未有提及，只是规定了开发商违 反本规定将房屋交付买受人的，罚款3 4. 业主不交维修维修资金的处理办法，比如不发房产证，不能交易，银行对未缴纳不再发放用房子贷 款等业务，比如2年内仍未缴清的，是否象香港新加坡实施的”钉契”比如未缴维修资金的清单 在房管局备案，不能转名等 5. 由物业公司或业主委员会向法院起

9、诉，如果业主强行不缴交，政府应立法允许拍卖其房屋，诉 万元,不公平 3.另有部分业主只从收楼后就联系不上 的，如何办理 讼费用由该业主承担。列入黑名单，不给购置第二套房等，或者在贷款客度上限制 6. 将现行的购房合同示范文本加入维修资金一项，通过合同行为对2008-2-1后的购买行为进行规 范 7. 开发商违反本规定将房屋交付买受人的，罚款3万元，此句表达不完整,2008年3月1日前,交付给 购买者的开发商约占了 8成，应该表述为虎作伥08年2月1日后，开发商违反住宅专项维修资 金管理办法165号要求将房屋交付买受人的，罚款3万元 如何界定大型维修和中型维修动用维修基 金的标准 建议：由政府定

10、出业内法定标准和操作程序 如规定墙壁，电梯，道路，电梯，水泵，等公共设施大中修的范围及标准，这样小区都是按规定的项目，按 规定的时间执行大中型的例常维修保养，紧急情况需制定更详尽规定 建议:特别是使用问题要具体，可操作， 如何让业主有更多知情权 是否由政府专门成立维修资金管理办公室/委员会（可由政府 房管局 物业协会 银行部分业主代 表共同组成）, 及物管企业如何自律及政府部门如何监管 未有可实施的细则 由行业协会及房管部门组织物业企业自治，对违规使用维修资金的进行通报，不允许升级，接盘等业 务 如何申请和使用维修基金 程序建议简单易行，主要是物业和业主之间的约定，政府多指导即可由各小区每年1

11、2月底前向全体 业主公示次年需维修保养的大中项目及预算，在公示期间，如果没有业主提出异意，或者提出异议的 业主少于1/3的,视为同意）;同时报政府的维修资金管理办公室/委员会备案，审核，每年年初由资金帐 户中划到物业企业，由物业企业来按计划使用，需每半年报一次维修资金的使用情况，是否按照年前 的预算在执行 紧急情况使用维修资金的办法有税务问题 按意见稿每秒页第(3)项表述的紧急情况由物业公司先垫付，物业公司会购买相关物资或者请外面的 公司来施工，产生了费用，在现行税法上是视为物业收入，就要交税，而维修资金是不交税的，税法上和 维修资金不交税产生了冲突.另如香港等地区物业公司交税只是经理人酬金部分才纳税，而业主共同 事务的人