林州加美国际建材家居博览园贷款项目可研报告0001

1、资料清单 1、 借款申请 有 2、 营业执照 补 3、 法人代表身份证 补 4、 代码证 补 5、 税务登记证 补 6、 开户许可证 补 7、 贷款卡 补 f IHrtj * d 晉仪方 O/ lg;# 牧屮耳 （4）、客户定位 nCM GAME1 市场定位体系 客群定位 30% 50-60% 三省区域供货商、制造商、分销商及经昔商：大资本投资苦：合作运营商: 菽看訂彖恳鼻壬：疋云匸| 1BVVS1= ! rB - B I十来源：三省区域尤其是本项目周边区县）专业 I市场各经营业奋业主/经营商家t i冲来林州樹生意外地人（河北/山西1 /专业批发市 I场行销人比肘绘营网点和面和有持扩展的商圈经

2、 营者 5-10 輕祭_ Ir T应厂巫耳眉董购拘/对购拘! i环境右所偏魅的时尚消费中年群体 v ew ! wi Ki vi Hi Hi trrr r r ra ra m n e ! vr;v rv wJ 垂更土 |_ i三省区域玉厚奩召五另禹个几 对諒业市场看I i瞰锐的FUBtn和理财能Zl转粗运甘尸段高甜“ （5）铺投资者特征 、一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准, 要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导。 、他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑。 、大部分的投资意愿集中在面积100-200平方米的商铺，大部分投资者 的商

3、铺投资总价上限在100万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商 铺，总价50万的商铺是市场投资热点。 、投资客户财富实力的高低，成为决定其购铺选择的首要因素。 五、产品定位及售价建议 （1）产品定位 、进行科学、合明确的功能分区及业态布局，统一招商、统一开业/ 统一管理； 、产权式商铺销售 商铺销售，间接抑制商户的流动性，采用独门独户的街区生活或侧重于商 品展示的大厅式商业，使商户拥有更多的自主权，使项目成为商品展示、 货物临贮、商务办公与临时居住等数位一体式独立产权产品。使我们拥有 更高的客户忠诚度与达到快速回笼资金的综合经济效益。 、 “双首层”设计理念，客流强势引入，确保商铺价值最大

4、化； 、采用全框架结构，商铺可自由组合、分割，充分满足投资、经营需 求；内部配备充足扶梯、电梯、楼梯、货梯等设施，经营采购两便； 、商铺首层高5.2米，实现买一用二”的目的，二层全连廊设计，超宽 连廊与跨街平台联通整体市场，实现栋栋相连，铺铺相通，经营无死角； 、充足机动车位，刷新当地物流市场形象，并将物流成本降至最低； 、商住分离，避免商铺经营面积浪费； 、 40 年独立产权旺铺，告别租赁经营时代，开启商业地产新格局； 、商务配套服务，确保银行/仓储/物流/会展区等设施的有效衔接； 、组建专业的物业管理公司，为客户提供量身定制的配送和物管等相 应服务。 （2）销售及定价策略 、利用10月16

5、日售楼处开放及12月工地动工等关键节点，增加建 材城的客户蓄水量，为开盘做好客户基础。 、采用“小批量，持续性推盘”的方法，并配合价格挤压的方式达到 快进快出的目的，并使利益最大化。 a、蓄客方法： 派单：对林州市所有沿街商铺、专业市场及各大商场进行派发单页，每 名销售人员按区域划分， 每星期至少负责 200 铺面及部分专业市场和商场， 派单数量最低要求 1000 张。（注：派单前要培训销售人员统一说辞，并且 在派单过程中需要收集客户的反应问题，具体类别将附表说明） 流动广告：对林州市各乡镇及安阳周边进行流动广告宣传，刺激投资者。 可采用车体广告、公交报站等方式。建材博览园接待中心 10 月

6、16 日对外 开放，届时将邀约主要领导与各大商户参加，为项目宣传造势，为蓄客、 认筹做好夯实基础。并且于售楼处开放 5 天内，所有认筹办卡客户将在正 式开盘时享受100元/川的优惠。（结束）所有投资客户享受返租政策：返 租 3 年，共为总房款的 20%，开盘签约时在总房款内一次性扣除。 根据项目进度的不同节点举办小型说明会，向客户传达项目进展情况、项 目品质及优势；利用此举可拉近项目与客户的关系，让客户随时了解项目 进度及可购买性或可投资性，即便部分客户在开盘时不予选铺，也会介绍 其亲戚朋友等购买。即日起可对外公布建材城项目的均价为5000-6000元/ 亿只说明此价格区间，具体价格于正式开盘

7、时公布。推广方面配合：明 确产品特点、产品优势及投资可靠性，根据不同节点明确推广主题，大肆 宣传，覆盖林州市每个角落。对林州市各大中型企业进行拜访，找企业后 勤负责人洽谈团购事宜，说明相关团购政策（另定） ，为建材城火爆项目开 盘提供更好的客户资源。 b、开盘及计划： 通过以上项目各关键节点和活动（售楼处开放、工地进场等）及派单、 项目推广、认筹优惠等，为建材城项目进行客户蓄水，蓄客目标如下： 蓄客时间截止至 2012年 1 月 15日，商业部分客户数量积累目标达到 1000 组以上，认筹VIP卡达到300-350张。客户积累达到预期目标，建材城项 目 计划将于2012年2月28日正式开盘销售

8、。 六、项目方案分析 方案一：小批量，持续性推盘，可控制房源数量，并且人为调节供需 状况，提高成交率。具体销售回款计划见下表： 时间 事件 目标销售 面积 目标销售均 价 目标销售额 目标回款额（50% 计 2011 年12 月至 2012 年3月 15日 工程队进 驻 20000.00 5,518.52 110,370,400.00 55,185,200.00 开槽动工 8000.00 5,518.52 44,148,160.00 22,074,080.00 做基础 3000.00 5,518.52 16,555,560.00 8,277,780.00 正负零 8000.00 5,518.5

9、2 44,148,160.00 22,074,080.00 合计 39000.00 5,518.52 215,222,280.00 107,611,140.00 备注：上述计划除市场与客户支持外，还需要开发商方面的事件支持（如 表所示），如有变动，此计划可根据市场情况及项目进展随时进行调整。 方案二：建材城一拖一、一拖二部分共 13万川，一次性全部推出，下 表为2012年的销售回款计划。 时 间 业态 推出面 积 目标 销售 率 目标销售 面积 目标销 售实际 均价 目标销售额 目标回款额 （50% 计 2 0 1 家居 家具 城 38735.18 11,620.55 5,518.52 64,

10、128,237.59 32,064,118.79 2 建材 城 38620.42 30% 11,586.13 5,518.52 63,938,290.13 31,969,145.06 2 五金 城 20578.3 6,173.49 5,518.52 34,068,528.03 17,034,264.02 2 8 陶瓷 城 22445.04 6,733.51 5,518.52 37,159,009.60 18,579,504.80 2 0 1 2 3 灯饰 城 9859.26 2,957.78 5,518.52 16,322,568.09 8,161,284.04 1 5 合 计 130238.

11、2 30% 39,071.46 5,518.52 215,616,633.44 107,808,316.72 备注：此销售计划除市场与客户支持，还需要开发商方面支持，如：树立 围挡、工程队进驻、开槽动工及证件办理等。如有变动，则销售回款计划 可根据市场情况及项目进展随时进行调整。 七、项目经济测算 项目总成本及收益指标测算 项目 万案一 万案一 方案二 总宗地 279,997.20 279,997.20 279,997.20 容积率 2 5 2 5 2 5 建筑总面积（川） 600,000.00 600,000.00 600,000.00 单位面积平均建造成本（元 / m2） 2,503.14

12、 2,503.14 2,503.14 建造总成本（万元） 150,188.20 150,188.20 150,188.20 销售总成本（万元） 267,435.70 266,874.70 266,313.70 单位面积加权平均售价（元 / m） 5,518.52 5,203.70 4,888.89 销售总收入（万元） 341,800.00 324,800.00 307,800.00 综合利润（万元） 74,364.30 57,925.30 41,486.30 综合利率 21.76% 17.83% 13.48% 注：方案说明 方案一代表商铺销售单价为：6,500.00元/讥电子数码城，7,000

13、.00元/讥住宅 3,500.00 元/ 讥公寓 4,000.00 元/ m2 方案二代表商铺销售单价为：6,000.00元/ m、电子数码城，6,500.00元/ m、住宅 3,500.00 元/ mJ 公寓 4,000.00 元/ m2 方案三代表商铺销售单价为：5,500.00元/ m、电子数码城，6,000.00元/ m、住宅 3,500.00 元/ mJ 公寓 4,000.00 元/ m2 （1）、销售收入明细 方案一 类别 名称 建筑面积 单位销售价格 销售收入 销售收入 商铺 300,000.00 6,500.00 1,950,000,000.00 销售收入 电子数 码城 40,

14、000.00 7,000.00 280,000,000.00 销售收入 住宅 100,000.00 3,500.00 350,000,000.00 销售收入 公寓 100,000.00 4,000.00 400,000,000.00 销售收入 总计 2,980,000,000.00 租赁收入 家居旗 舰店 60,000.00 2.00 （按每天 算，租期十年） 438,000,000.00 合计 3,418,000,000.00 方案二 类别 名称 建筑面积 单位销售价格 销售收入 销售收入 商铺 300,000.00 6,000.00 1,800,000,000.00 销售收入 电子数 码城

15、 40,000.00 6,500.00 260,000,000.00 销售收入 住宅 100,000.00 3,500.00 350,000,000.00 销售收入 公寓 100,000.00 4,000.00 400,000,000.00 销售收入 总计 2,810,000,000.00 租赁收入 家居旗 舰店 60,000.00 2.00 （按每天算， 租期十年） 438,000,000.00 合计 3,248,000,000.00 方案三 类别 名称 建筑面积（貳） 单位销售价格 （元 / m2） 销售收入 销售收入 商铺 300,000.00 5,500.00 1,650,000,00

16、0.00 销售收入 电子数 码城 40,000.00 6,000.00 240,000,000.00 销售收入 住宅 100,000.00 3,500.00 350,000,000.00 销售收入 公寓 100,000.00 4,000.00 400,000,000.00 销售收入 总计 2,640,000,000.00 租赁收入 家居旗 舰店 60,000.00 2.00 （按每天算， 租期十年） 438,000,000.00 合计 3,078,000,000.00 （2）、销售总成本明细 方案类别 万案一 万案一 万案三 税金及附加 112,794,000.00 107,184,000.0

17、0 101,574,000.00 土地成本（注1） 208,002,000.00 208,002,000.00 208,002,000.00 前期费用（注2） 11,880,000.00 11,880,000.00 11,880,000.00 基础设施费（注3） 252,000,000.00 252,000,000.00 252,000,000.00 建筑安装工程成本 （注4） 1,030,000,000.00 1,030,000,000.00 1,030,000,000.00 管理费用（注5） 897,681,000.00 897,681,000.00 897,681,000.00 财务费用

18、（注6） 162,000,000.00 162,000,000.00 162,000,000.00 销售总成本 2,674,357,000.00 2,668,747,000.00 2,663,137,000.00 （3）单位直接工程建造成本 项目 建筑面积 土地成本 前期费 用 基础设施 费 建筑安 装工程 成本 单位面积造价 商铺 346.57 19.80 420.00 2,286.37 300,000.00 1,500.00 电子数码 城 40,000.00 346.57 19.80 420.00 2,000.00 2,786.37 住宅 100,000.00 346.57 19.80 4

19、20.00 1,500.00 2,286.37 公寓 100,000.00 346.57 19.80 420.00 2,000.00 2,786.37 家居启航 店 60,000.00 346.57 19.80 420.00 2,500.00 3,286.37 单位面积平均建造成本：2,503.14 注1 土地成本 、.、Z. 万案类 别 平方造 价（元） 建筑面积貳 万案一 万案一 万案二 土地出 让金 336.57 600,000.00 201,942,000.00 201,942,000.00 201,942,000.00 土地契 税 10.10 600,000.00 6,060,000

20、.00 6,060,000.00 6,060,000.00 土地成 本合计 208,002,000.00 208,002,000.00 208,002,000.00 注2前期费用 方案类别 平方 造价 （元） 建筑面积 im2 万案一 万案一 、* 万案二 规划设计 审图费 13.00 600,000.00 7,800,000.00 7,800,000.00 7,800,000.00 可行性研 究费 1.00 600,000.00 600,000.00 600,000.00 600,000.00 招投标费 0.80 600,000.00 480,000.00 480,000.00 480,00

21、0.00 建安监理 费 5.00 600,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00 合计 11,880,000.00 11,880,000.00 11,880,000.00 注3基础设施费 、.、Z. 万案类 别 平方 造价 （元） 建筑面积 m2 万案一 万案一 、* 万案二 道路工 程费 50 600,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 环境绿 化工程 费 200 600,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 配套

22、工 程费 150 600,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00 其他费 用 20 600,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 12,000,000.00 合计 252,000,000.00 252,000,000.00 252,000,000.00 注4建筑安装工程成本 万案 类别 平方造 价（元） 建筑面积 m2 万案一 万案一 万案二 商铺 1,500.00 300,000.00 450,000,000.00 450,000,000.00 450,000,000.00 电子 数码 城 2,000.

23、00 40,000.00 80,000,000.00 80,000,000.00 80,000,000.00 住宅 1,500.00 100,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 公寓 2,000.00 100,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 家居 启航 店 2,500.00 60,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 150,000,000.00 合计 1,030,000,000.00 1,030,000,000.00

24、1,030,000,000.00 注5 管理费用 、.7 ? 、IZ. 万案类 别 平方造 价（元） 建筑面积 im2 万案一 万案一 万案二 管理费 用 51.5 600,000.00 30,900,000.00 30,900,000.00 30,900,000.00 销售费 用 170.9 600,000.00 102,540,000.00 102,540,000.00 102,540,000.00 不可预 计费用 51.5 600,000.00 30,900,000.00 30,900,000.00 30,900,000.00 土地增 值税 733,341,000.00 733,341,

25、000.00 733,341,000.00 合计 897,681,000.00 897,681,000.00 897,681,000.00 注6财务费用 项目 预计借款额 预计借款利息 预计借款期限 借款费用 借款利息 30,000.00（万元） 18.00%/ 年 3年 162,000,000.00 八、还款保证 为保证专款专用，和及时还贷，采取如下措施保证贷款投放和收回： （1）、双方设立共管账户，所有收支均通过该账户，贷款方派人任财务负 责人或出纳。 （2）、资金的年度预算和月度预算及资金投放，须经贷款方同意。 （3）、每月资金首先保证贷款本金及利息支付。 （4）、贷款资金、售房收入、租

26、金收入必须专款专用，用于加美国际建材 家居博览园项目，用于其他项目必须经贷款人同意。 （5）、林州市政府同意用林钢的矿山、生产汽车许可证的为抵押担保。 （6）、建材城土地抵押给贷款方。 九、项目判断 （1）项目所处地段优势明显，交通便利适合商品的集散，有利有商业地产 做大做强，低密度产品具有稀缺性，属于“核心资产”，市场前景看好。 （2）红星美凯龙、居然之家等大型企业的入驻，提升了该企业企业知名度 及企业开发的市场地位。 （3）地方政府给了企业众多的优惠政策， 使企业有一个良好宽松的发展环 境。 综合各因素考虑该项目是一个可靠的项目，还款有保证，可以贷款。 74漏发生漏钢制转到:；谡速测律塞棒

27、将自二 十 心* 4.13目 录 1 前言 错. 误！未定义书签 1.1 工程概况 错. 误！未定义书签 1.2 设计审批及实施建设简介 错. 误！未定义书签 2 水文 错. 误！未定义书签 2.1 流域概况 错. 误！未定义书签 2.2气象 错. 误！未定义书签 2.3 水文基本资料 错. 误！未定义书签 2.4径流 错. 误！未定义书签 2.5洪水 错. 误！未定义书签 2.6* 万亩渠首分期洪水计算 错. 误！未定义书签 2.7* 万亩取水口断面水位流量关系及回水曲线 错误！未定义书签 3 工程地质 错. 误！未定义书签 3.1 绪言 错. 误！未定义书签 3.2 区域地质概况 错. 误

28、！未定义书签 3.3 渠道线路工程地质条件 错. 误！未定义书签 3.4 施工中有关岩土工程问题及建议 错. 误！未定义书签 3.5 天然建筑材料 错. 误！未定义书签 3.6 结论及建议 错. 误！未定义书签 4 实施项目选择与规模 错. 误！未定义书签 4.1 社会经济概况及工程建设的必要性 错误！未定义书签 4.2 工程治理任务及综合利用要求 错误！未定义书签 4.3 实施项目选择 错. 误！未定义书签 4.4 水量平衡计算 错. 误！未定义书签 4.5 项目区主要渠道引水流量的复核 错. 误！未定义书签 4.6 实施项目工程规模 错. 误！未定义书签 4.7 实施项目节水效益分析 错. 误！未定义书签 5 工程布置与整治设计 错. 误！未定义书签 5.1 设计依据和基本资料 错. 误！未定义书签 5.2 工程现状及工程布置 错. 误！未定义书签 5.3 整治设计 错. 误！未定义书签 5.5 工程观测 错. 误！未定义书签 6 金属结构 错. 误！未定义书签 6.1