关于房价研究的文献综述

1、关于住宅价格研究的文献综述近年来对于房价的研究角度越来 越新颖，学者们不断尝试着以新的研 究方法对房价的演变作出解释与预测。 我们查阅有关房价的中外文献并将国 内外近年来的研究作了简要梳理，发 现对于房价的研究是很多是从：用什 么研究方法来探析影响房价的因素上 着手的房价的影响因素分析。对于房价 的影响因素分析，一直以来备受关注。 20世纪末就有外国学者Hwang和Quigley利用美国74个城市的 1987-1999年的住宅市场的资料，从供 给和需求两个方面研究宏观经济因素 对住宅市场的影响，建立的模型中包 括住宅价格、住宅供给和住宅空置率 三条方程,采用最小二乘法对模型进行 估计，最后结果

2、表明：居民收入和就 业率对住宅价格存在显著影响。此外, 很多金融学者从其学科出发，对影响 房价的因素做了更细致的分析。 Don gchul Cho分析了利率与房价之间 的关系，实际结果表明实际利率较低， 房地产租赁和抵押贷款成本较高。在 利率因素的研究上国内黄祥庆学者也 根据20042010年间的季度数据进行 了实证分析，结果表明利率与房价之 间呈正相关关系，解释说是房地产市 场存在着很高的投机预期。至于汇率 因素的影响，Benson早在1997年就使 用多元回归方法，对 1984-1994这10 年间房屋价格指数做了实证研究，表Cho ,Dongchul ,2004. Interest Ra

3、te ,Inflation ,and Housing Price : with an Emphasison Chon sei Price in Lorea. ” Prese nted at the Fiftee nth NBER East Asia n Semi nar onEco nomics at Tokyo in May 2004. Cooper A. The impact of interest rates and the hous ing market on the UK econom yJ.Economic outlook, 2004, 28(2): 10 -18. 黄祥庆.利率和

4、国民收入对房地产价格影 响实证研究J.中国外贸,2012，5下： 218-219.明加元兑美元汇率的上升会増大加拿 大人罗伯茨地区住房需求，从而促进 该地区的房价上涨。而我国学者邓永 亮的研究表明，人民币升值和我国房 价上涨之间存在相互促进的关系，房 价上涨引起投资增多，人民币需求， 人民币的升值；人民币的升值有会促 进房价的上涨。除了经济方面因素的 影响，政策因素对房价影响也很大， 尤其在房地产行业尚未充分市场化之 前。周杰认为在诸多政策中土地政策、 不动产税收政策和金融政策等对房地 产价格的影响最大 如土地政策改革后，随着土地有偿使用 制度的逐步推广，地产的价格也在房地 产投资中得以承认，

5、形成近几年我国房地 产价格飞涨的局面。房价研究的方法：随着计算机技 术的发展，我们可以建立更加贴近实 际的模型并对房价进行合理预测。Malpezzi(1999)利用时间序列截面回归对美国133个都市1979年 至1996年部分经济指标如人口、收入 等及重复交易住宅价格指数实证研究 后，得出住宅价格不是随机的，至少 部分可以被预测。Song(2003通过GIS (地理信息系统) 提取不同城市形态的变量，运用特征 价格模型对新城市主义和传统城市形 态进行了数量分析，得出新城市主义 的住宅特征对住宅价格起到了正面作用。 Benson E D, Hansen J L, Schwartz A L, et

6、 al. The in flue nee of Can adia n in vestme nton US reside ntial property valuesJ.Journal of Real Estate Research, 1997, 13(3): 231-249. 邓永亮.人民币升值、汇率波动与房价调 控J.经济与管理研究,2010 (06):43-50.国内专家学者在利用 GIS技术也做过 一些研究，刘钺以GIS为基础研究平 台，初步建立一套较为完善的城市住宅价 格空间分异的研究方法；许晓晖（1997） 以上海市商品住宅为研究对象，在商品住宅销售数据的基础上，利用 GIS技 术绘制

7、上海市商品住宅等值线图，揭示了上海 市商品住宅价格的空间分布规律，并 探讨了各区位因子对住宅价格空间分布的影 响；李雪铭、许妍等（2009）运用GIS 统计分析1998-2006年大连住宅小区的相关 数据，定量分析了大连城市居住小区10 年来的时空演化规律。曹天邦：城市地价在空间、时间分和土地市场的不断发育，城市地价的 时空变化日趋复杂。本文以南京市主 城区为例，基于城市地价动态监测数据，运用统计分析 方法和克里金插值方法，研究城市住 宅地价时空演变特征。研究表明：从宏观上讲，地价时 间上演变受宏观经济影响较大，大的 经济形势、房地产市场的变动，对地价变化影响显著。 从中观上讲，地价空间上演变

8、主要体 现在城市内部的区位条件、交通条件、城市规划、公用 设施状况和环境条件等的影响。上述 两者共同作用于地价的变化，并且两者相互关联、密不 可分。通过城市地价的时空演变研究, 以期快速、直观、准确地反映城市地价变化，为城市地 价的宏观调控、合理利用土地资源提 供参考。布上具有较强的关联性和特殊性，随着城市建设的快速发展叶晓东硕士学位论文：利用全国21个重点城市的2000 一 2005年的样本资料 分别对全国21个重点城市!8个一二线城市和13个三线城市的城市地价和房价的关系及地价和房价各自的影 响因素进行实证研究，采用二阶最小二乘法（TLs）对模型进行估计最后对这3个模型估计结果的异同 点进

9、行了比较分析 通过上述文献研究！规范 分析和实证研究，本文最 后得到的结论为：地价和 房价之间有联立性，用独 立方程模型得不出定量 分析结果，而联立方程模 型能对城市地价和房价关系进 行双向定量研究；地价与 房价相互影响，房价对地 价的影响大于或近似于地价对 房价的影响；全国21个 重点城市的地价与房价相互影响系数比最大（2.4）!8个一二 线城市次之（1.5）!13个 三线城市最小（0.93） 他的文献综述：房价的关系在地价与 房价因果关系的分析中, 出现了两个房价和两个 地价分别代表了需求传导和供 求传导的过程从需求 的角度来看，房价上涨导 致了地价的提高;从供给角度来看 地价上涨是导致房

10、价上 涨的一个因素；在房地产市场运行过程中地价与房价 相互转化分析得出政 府对土地市场主要调控 指标应是土地出让量,而不应该是普 遍认为的地价在数学 关系分析得到的公式地 价和房价呈线性正相关，影响它们 关系的主要因素建安成 本!税费率和容积率有关 调整税费率可以作为调控地 价和房价关系的主要手 段况伟大 .田通过构建一 个线城市的住房市场和 土地市场模 型 ,分别 从 COt 空间竞争和规制情形 ,来 探讨房价和地价关系 分析发现 ,规制情形下的 房价和 地价高于无规制情形下 的房价和地价 ; 在供大于 求时,房价与地价成线性 负相关 关系 ; 在供小于求时 ,房 价与地价成线性正相关 关系

11、房价与地价 Gran ger 因果 关系检验表明 ,短期内房 价和地价相互影响 ,长期 内地价是房价的 Gran ger 因 并提出平稳房地产价格 建议:短期内除了要增加 土地供给之外 ,还应控制 房价和 地价过快上涨 ; 在长期 , 主要应抑制地价的过快 上涨周京奎 -371 以 1999 一 2005 年期间的季度数据 通过双变量 vAR 模型和 截面数据 双变量回归模型对我国 地价与房价的关系进行 了实证研究 ,通过多 元 VAR 模型和 截面数据多变量回归模 型揭示导致地价与房价 波动的主要途径 ,提出了 3 个传导 路径:路径工 ,货币供应 量 ）银行贷款 ）房地产投 资）房价 ;路

12、径 11,房 地产投资 ）居民可支配收 入）房价;路径m,土地购 置面积 ）地价）房 价 研究结果表明 :房价 对地价有显著影响 ,而地 价对房价的影响度较小 通过 分析发现对房价产生直 接影响的因素众多 ,对地 价产生直接影响的因素 相对较 少:房地产投资和居民可 支配收入对房价有显著 影响,对地价没有显著影 响;土 地购置面积对房价和地 价都有影响 ;货币供应量 和银行贷款对房价有显 著影响 严金海 29先通过四象 限模型对房价与地价关 系进行理论分析 ,采用格 兰杰因 果检验和误差修正模型 等分析方法 ,从实证和政 策等方面对中国房价与 地价关系 以及市场结构和政府供 地方式的转变对二者

13、关 系的影响进行系统 !深入 地研究/ 短期内房价决定地价 , 长期内二者相互影响 0 这点结果并无新意 但 是通过将 土地招拍出让与协议出 让方式相比 ,认为土地招 拍挂出让通过促进土地 市场的 买方竞争 !降低房地产增 量市场的垄断性 , 在显化 土地价格的同时 ,降低了 地价Pollakowski 味 8 用美 国华盛顿地区蒙哥马利 郡的数据进行实证研究 , 结果 表明土地供给限制对土 地价格 !住宅价格产生了 溢出效应 ,土地利用限制 越严格, 住宅价格和己开发土地 价格上升的就越快 即 土地价格和住宅价格受 土地供给变 化的影响 ,也可以说是住 房供求关系变化的影响IIPeng 和

14、Wheaton 9,利 用香港 1965 一 1990 年 数据对土地供给约束的 溢出效应进 行了计量经济分析 ,实证 结果显示土地供给变化 对地价 !住宅价格和住宅 供给都 有较大影响 通过分析 认为,土地供给不足使住 宅供给总量下降 ,再加上 消费者 预期未来土地更加稀缺 和住宅租金上涨 ,最终导 致了土地价格和住宅价 格同时上 涨 刘琳!刘洪玉 7 绷从经济 学的角度在因果关系和 数学关系两方面探讨了 地价和 浙江大学硕士学位论文 对房价的影响程度 曾向阳 !张安 录 33 基于 武汉市 2000 年第一季度 至 2005 年第二季度的房 价!地 价数据 ,笔者对地价与房 价的关系进行了

15、 Granger 因果关系检验 得到了结果却 表明,在短期内 ,武汉市 房价与地价互为因果 ,其 中地价是房价的 Gran ger 原因 的程度更大 ; 在长期 ,房 价与地价之间没有显著 的因果关系 由此可见关于地价与房 价的关系 ,理论界观点还 有各学者的实证结果都 是分歧较大 郑娟尔 ! 吴次芳 34J 采用计量经济学 方法和比较法 ,系统地探 讨地价与房 价的因果关系 比较中 发现发现从全国层面而 言,作为房价与地价一般 性代表的 房屋销售价格指数和土 地交易价格指数之间互 为长期和短期 Granger 因果 ,但房 价的变动对地价变动的 影响力更大些 而对 23 个大中城市的计量研究

16、 表明 ,各城 市地价与房价的关系不 是唯一而确定的 ,房价的 增长更多地受自身因素 而不是地 价的影响 她们认为地 价与房价的关系是复杂 且因地而异的 ,以一个案 例的分析 结果来断定两者的关系 是有失偏颇的影响因素分析： 周杰36认为在综 合影响房地产价格的诸 多因素中 ,影响最为强烈 基本思想是根据序列曲 线几何形状的 相似程度来判断其联系 的是经济因素与政策因 素而在经济因素中 ,以 物价水平 ! 利率高低 ! 外 贸状况以及股票等 行情与房地产价格的关 系最密切 ;当股票等行情 上涨时 ,会吸引走大量投 资资金 , 房地产市场因缺少热资 的支持而趋于疲软 ,房地 产价格就会显下跌状态

17、褚桂建： 房地产价格 直接影响到人们的安居 乐业和长治久安，成为 人们越来越关注的焦点。 文章重点选取了重庆市 2004 2014 年 城镇 人 口、GDP、人均可支配 收入、 CPI 等 10 个指 标，首先通过主成分分 析法提取了决定性的三 个因子，再 利用多元线性回归模型 建立方程，对影响房价 的各因素进行了评价， 并认为房地产价格随着 GDP、人均可支配收入 和居民消费价 格指数增长而增长， GDP、人均可支配收入 和居民消费价格 指数的增加表明市场繁 荣，经济水平较高，商 品房作为一种 商品，其价格也应相应 增长。随着竣工房屋价 值、土地购置是否紧密。曲线越接近 , 相应序列之 费用

18、的增加，商品房的 建造成本相应上升，从 而商品房的销 售价格也随之提高。同 样，房地产开发投资总 额越高，房价 自然也越高。城镇化会 给房地产业带来需求， 因此，城镇化 率的提高也会带来房价 的上涨。贷款利率的变化能同时 影响到房地产的供给和 需求两个 方面，导致贷款利率对 房价的影响在一定程度 上形成相互抵 消的效果。因此贷款利 率每提高一个 单位，房 价只下 降 0. 062 个单位。贷款利 率的上升会导致商品房 建造成本的上升，进而 引起商品房价格的上涨。 同时，对消费者来说， 贷 款利率的上升也会导致 买房时贷款成本的增加， 在一定程度 上会抑制房地产业的需 求。赵丽丽： 本文从供给和

19、需求两方面科学的选 取房价影响因素指标体 系, 引入灰色关联分析 方法（灰色关联分析的间的关联度就越大 , 反 之就越小。灰色关联分 析方法弥补了 采用数理统计作系统分 析所导致的缺憾） , 对 房价影响因素相对重要 性进行分析。并以济南 市为例 , 对其房价影响 因素进行了 实证分析 , 得出影响济 南市房价的因素重要性 依次为建材价格、土地 价格、户籍人口、人均 可支配收入、GDP、储 蓄存款余额、房 地产投资额。结论： 因此 , 增加或减 少房地产资 金不如改变其它几项因 素对房价产生的影响大 , 其中相对重 要性较大的建材价格和 土地价格都属于供给因 素 , 说明造成 当前房价持续升高

20、的主 要原因是市场需求偏大 , 市场供给不 足 , 供求矛盾突出 , 供 求结构失衡。这就需要 政府首先要放低 或放弃土地收益 （ 限价 房要放低收益、经济适 用房要放弃土 地收益） , 要降低从房地 产开发中获得的利润和 房地产交易 税费 , 要拿出一部分钱 来, 建设 保 障性 住房, 还要保护原住民 的住房权益 , 才能缓解 房价一直上升的压力。岭回归：介绍了基于灰 色关联度和岭估计的回 归分析的 房地产价格影响因素分 析方法。以重庆市房地 产价格为 例，通过灰色关联度分 析表明，商品房销售面 积、城镇居民 人均可支配收入、国民 生产总值与房地产价格 的关系成正 相关关系。通过岭回归 分析得到了影响房地产 价格的回归 模型，表明对影响重庆 市房地产价格的解释变 量具有很好 的解释能力，其中，全 市总人口、房地产开发 投资、国民生产 总值与城镇居民人均可 支配收入呈正相关，年 竣工面积和 销售面积与房地产价格 呈负相关关系。结论： 经过灰色关联度分析， 对重庆市房地产价格影 响因素的贡献大小依次 为：商品房销售面积、 城镇居 民人