北海北苑项目分析及定位建议报告

1、北海北苑项目分析及定位建议报告第一部分项目周边分析、项目概况项目位于北海银滩内，紧邻银滩四号路，对面就是海滩公园，位于北海银滩国家AAAA级旅游度假区，西面为银谷湾项目，东面为翠苑宾馆及海滩大酒店，北面为铁工宾馆和北海市疗养院。酒店占地面积 13341.7 平方米（约 20 亩），建筑占 地面积 8457.83 平方米；项目主体结构已完成 。1.1 地块来源项目地块位于西边村内，共有有 200多户人家，约 6-800 多人，项目地块目前还有未拆除的原酒店建筑物，计划拆除中。1.2 地块区位项目位于银滩中区，银滩大道，紧邻“天下第一滩”海滩公园。图 2.1 ：地块区域位置图1.3 地块基本经济基

2、础指标总用地面积：13341.7 m2总建筑面积；121895 m2其中：酒店公寓：99895 m2会所商业面积：10000 m2地下室面积：12000 m2计容积率建筑面积：106895 m2建筑占地面积：3000 m2建筑密度：22%建筑容积率：待定8.0绿化率：待定以上的数据为预算数据，最终以方案为准、地块现状2.1 地块形态地块形状呈长方形，南北距离 137米（包括政府规划路），东西约 104 米，整个地块地势平坦。2.2 土壤性质岩土类别：海洋沙滩地2.3 市政配套翠苑宾道路：南边是 4号路及面对银滩中心；西面为当地粮食局下属企业银谷滩酒店；北面是原居民驻地；东面为当地税局企业 馆半

3、营业中。图 2.2 ：地块周边交通规划图城市市政管网 ： 水、电、通讯等城市市政管网已接通。公用市政 ：公园、学校、医院等公用市政资源已初步形成图2.3 :地块市政配套图2.4 环境污染情况银滩作为“天下第一滩”的旅游景点，周边暂无工业等环境污染。三、地块四周情况3.1东面：翠苑宾馆酒店，北海银滩度假村中华专家园、政府规划路3.2 南面：四号路，对面为滩海公园3.3 西面：银滩谷大酒店、及艾美酒店公寓3.4 北面：政府规划3号路和原居住民。图2.5 :地块及地块周边状况示意图3.5 重点描述3.5.1 项目拥有一线海景资源，视野开阔无障碍。对面为北海政府开发的大众旅游渡假区，旅游资源潜力很大，

4、政府计划投入 巨资打造银滩旅游项目，目前银滩的配套升级时政府的重点项目；3.5.2 地块东面为海滩大酒店，是由中国电信集团广西电信有限公司投资，按国际四星级标准营建的豪华度假酒店，是目前银 滩区唯一的四星级酒店，实际按照国家标准三星级；3.5.3 地块北面为规划 3 号路，已初步建成。3.5.4 目前项目的西面聚集大量的住宅项目及公寓项目，但基本上都是二线或更加靠后的景观，如万泉城、棕榈泉、森海豪庭 等，属于比较大规模及自身配套品质比较不错的，其余大小项目不下百余个，其中重点关注的项目是正在筹划中的银 滩一号综合项目占地约 365亩，建筑总面积 49万平方, 集酒店、会展、公寓、专家楼等于一体

5、，项目定位比较高。四、小 结4.1 优点：4.1.1 地段交通十分便利；4.1.2 本地块拥有一线海景资源，绵长的海岸线， 1800 海景尽收眼底，是银滩不可多得的一线海景地块；4.1.3 商业价值高。本项目周边有多条市政大道，对面即海滩公园，沿四号线和西边的政府规划路（ 30 米）商业价值较高4.2 缺点：4.2.1 银滩属旅游区，季节性强，现阶段常住人口稀少 ，商业氛围尚未形成。4.2.2 目前项目周边配套不足，商业氛围没有，生活配套几乎没有，商场超市等更是没有；4.2.3 项目后面的村落还比较的原始落后，形象上比较差，和项目周边的落差较大。第二部分 区域及市场分析、区位价值1.1经济水平

6、广西北海市有“中国一东盟海上大通道”之称，在积极融入泛北部湾经济区和中国一东盟“M型区域经济合作战略的要求下，北海市发展港口物流业，积极搭建南向东盟、北接西南、东引珠三角的国际物流新平台，加快对接东盟的步伐。据海关统计，北海市与东上洋SHANGHAIJF.THE占H OCCAMLL 44 曲I盟国家的进出口值正以年均百分之四十的速度 增长，双方贸易额由2001年的不足0.5亿美元 攀升到2006年的1.88亿美元，增长近4倍。“十一五”期间，北海市拟国民生产总值年均增长15%、财政收入年均增长16%、全社 会固定资产投资年均增长20%、工业总产值年 均增长19%，力争实现到2010年全市生产总

7、值 达到500亿元、财政收入60亿元、全社会固定 资产投资累计完成700亿元的目标。届时，北海将在环北部湾经济圈和中国一自由贸易区建设进程中拥有更强的竞争力图3.1 :北部湾（广西）经济区示意图银滩属于北海市银海区，2005年银海区人口 134031人，是北海市常住人口最少的区域，约占总人口的8.98%，但随着北海城市的进一步发展，城市外扩已势在必行；森海豪庭、蓝色海岸国际家园、棕榈泉等高档楼盘的入市及大量闲置土地被盘活、利 用，未来投入到市场的土地储备量比较大，银滩周围存量土地的不断盘活，旅游度假和居住人口数量将会不断增多。图3.2 :北海市银滩中区控制性详细规划意向鸟瞰图总结观点随着北部湾

8、经济区的强劲发展，北海区位优势愈发明显，发展前景极为显着；北海交通立体网络的构建完善及重大项目的实施建设,北海正在不断地积聚经济能量，将逐步发展成为广西沿海经济“新一极”。中信国安北海生态旅游区、北海银滩生态环境综合治理项目的实施建设，更彰显北海市对海滨资源的有效保护与合理开发，为发展城市旅游产业与加大房地产消费注上新的活力。1.2 城市定位1.2.1 北海城市定位： 到 2011年，实现年接待国内游客 1000万人次左右，接待境外游客 15 万人次左右，旅游外汇收入 3000万 美元左右，旅游总收入50亿元左右，旅游总收入相当于全市 GDP勺12%左右，把北海建设成为经济繁荣、交通便捷、风光

9、秀美、 最宜人居的现代化国际旅游滨海城市和具有竞争力的区域性国际化中心城市。1.2.2 银滩定位： 银滩作为“天下第一滩”，是北海旅游资源勺主体和核心，是北海市唯一勺国家级旅游度假区。2006 年银滩大会战顺利推进，银滩中区改造一、二期工程如期完成，实现了“还滩于大海，还滩于自然，还滩于人民”勺目标。1.3 产业分布本项目属于国家 4A 级旅游度假区勺银滩旅游区（中区），具有得天独厚勺自然无敌海景资源，是开发旅游休闲度假性物业勺最佳 地段。图 3.3 ：北海市经济园区规划分布示意图图 3.4 ：北海市旅游景点分布示意图图 3.5 ：北海市道路交通分布示意图二、项目资源优势2.1 海景资源本项目

10、的核心资源在于其拥有一线海景，视野无阻碍，是开发休闲度假物业的上乘之选。2.2 高起点的政府规划北海市政府准确的城市定位，以及对银滩旅游度假区科学合理的规划，为项目发展旅游地产提供了强有力的保证。图3.6 :北海银滩旅游区规划设计H d剛汕扁WlrTI*01：-| Mi- M$h niEi亦If M-12.3 交通网络本项目周边四面皆为市政大道，路网十分完善2.4 品牌优势本项目开发的资本背景是联华集团，实力雄厚，具有很强的品牌优势，同时北海市政府对本项目也是大力支持，使得整个项目的开发至销售都能产生较大的市场影响力，能为销售带来非常积极的影响。2.5 区位优势 银滩是旅游城市北海的门户，是北

11、海市的一张“金”名片。2.6 市政配套齐全 银滩旅游区经过多年的开发，各种市政配套齐全，医疗、酒店、学校等一应俱全。三、问题和风险3.1 政府开发力度和规划执行力 本项目酒店公寓和商业配套的成功很大一部分取决于政府对于银滩旅游区的开发、宣传力度及规划执行力3.2 竞争激烈3.2.1 土地资源储备丰富 ：1992 、1993年间，北海市掀起震动全国的房地产热，由于土地的过度批租和无序炒作，遗留闲置土地面积近2200 公顷，占了北海市区国有土地面积的四分之一，北海成为广西闲置土地数量最大的城市 。资料来源： /news/2003-02-28/41574.ht

12、ml3.2.2 楼盘众多，竞争激烈 ：由于受 90 年代房地产开发热的影响， 遗留下来大批空置房和半拉子工程。 北海市政府采取多项优 惠政 策盘活烂尾楼：除享 受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。1998 年 12 月 31 日前停工的房地产烂尾楼项目，在 2004年12月 31日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后，在此日期前销售的享 受同样待遇等，因此 2004、2005 年施工面积大量增加，此类楼盘价格普遍低，市场需求短期内得到满足，在一定程度上减少了以 后市场需求，增加了竞争程度。 两会前后，新一轮房产调控新政频出

13、，而处在北部湾经济区开发前沿的北海楼市，继续演绎 2009 年的火爆， 2010 年元月份成交 20.42 万平方，力压三亚！春节以后，很多楼盘推多少卖多少，甚至无货可卖，出现了一房难求的 局面。新开盘项目均价基本都在 4500元/川以上，和连市长所说的北海房价 3000多元/卅的价格实在是相距甚远！目前，各大开 发商都在加快开发自己手中热土，百亩大盘越来越多，北海现有和在建的百亩项目，真是不数不知道，一数下一跳！超百亩项目 20个（不包含在报建中的），总建筑面积约 735万卅。3.2.3 人口增长速度缓慢北海市属典型的旅游城市，外来人口主要以旅游人士居多，缺乏工业的带动作用，居住人口增长缓慢

14、。3.3 规划指标 目前项目的规划指标为旅馆业，对我们非常不利，能否按照计划中作土地转性或部分转性都是对项目关键的作用。3.4 政策风险 全国房地产市场的价格不断上涨，国家将出台各种宏观政策来抑制房价，对房地产开发的收益带来影响。3.5 周边环境 银滩目前周边已开发的物业普遍档次不高，提升消费群对本项目档次的认知有一定的难度。配套基本没有，并且在未来的发展上3-5 年内还有很多的用地，不过基本上全部是酒店业商业地，住宅用地的指标几乎没有。作为居住来讲目前项目周边环境配套较差，未来 不适合入住。四、区域竞争分析4.1 竞争片区和项目分布通过对北海市房地产的调查发现，北海市房地产的发展具有明显的沿

15、海旅游城市特征：城市中心区价格低，沿海区域价格相对比较高。根据房地产价格状况分为：中心区、海景大道沿线、银滩区域。其中就目前北海房地产发展格局来看，本项目的竞争片区主要 是：1）香格里拉酒店、富丽华酒店即海景大道沿线 ；2）沿银滩片区。表3.1 :区域典型楼盘区域楼盘名称规模总建筑面积容积率推售情况项目开发周期亲海价值区北部湾1号165亩49万川3.52009年10月28日一期开盘，共推出715套公寓。5-6年香槟郡130亩23万川2.72009年上半年销售9.94万平方米，荣获北海市销售冠军4-5年临海棕榈泉271261.52009年1-2期别墅全部售罄，目前销售3期别墅及公寓洋房5年价值区

16、国际家园230亩23万川1.5酒店式度假公寓已经 销售兀，目前正在进行咼 层海景公寓VIP内部认 购4-5年森海1_*. 1 、一 豪庭640亩45万川1.22009年11月推出海景高层，目前别墅热卖中5-6年水岸香堤173亩25万川1.8仅剩7层楼中楼，明年推出海景小高层。4-5年110亩14万川2.0所推房源仅剩公寓，销售率达80%2-3年银滩万泉城430亩40万川2.12009年上半年销售了4.68万平方米，进入北海市半年销售前六3-5年城市中心区星海颐园106亩13万川1.8一期所推房源仅剩部 分1房，4房，销售率达70%2-3年国际95233.32008年11月一期开盘，截止09上半

17、年已销4-5年新城亩万川售4.63万平方米。图3.7 :竞争区域分布图图3.8 :区域典型楼盘分布图以上资料表明，在三个片区里市中心价格最低，北海市高档住宅主要集中在银海区和海景大道沿线即香格里拉酒店、富丽华 酒店及北部湾一号周边。由于香格里拉酒店的附近海域受到污染较严重，同时银滩旅游度假区的高起点规划和银滩大会战的成功 启动，导致海景大道沿线价格相对银滩片区较低。北海市目前属于政策性导向较强城市受东盟自由贸易区及北北部湾经济区的影响很大， 目前北海价格还属于中等水平所以吸引 大批投资、度假人士在此置业，享受休闲生活的同时亦可获得房子升值带来的经济效益，因此北海市各楼盘的销售状况普遍良好。4.

18、2.1 商品房状况a海景区1 ）海景大道沿线海景区与中心区住宅价格差别较大，最高差价达 3000 元，海景是决定房价的重要因素。以北部湾一号为例，同一 栋楼能看到海景的住宅价格与看不到海景的价格差距达 2000元/ 平方米；市中心区由于具备良好的市政配套，周边环境 成熟，价格亦超过 2000 元，如北部湾一号。但是从总的状况来看，市中心区房价低于沿海区域，与一线海景房相比， 差距更大通过调查，一线海景地块价格 50-120 万/亩，北海市海景大道旁一线海景地块 163 亩，通过拍卖的方式拍出了 150 万元/ 亩的价格，大大出乎业界意料。说明沿海土地价值已经得到市场的认同，竞争激烈，价格已经提

19、升。2 ）银滩区域楼盘量少，规模大，高档楼盘多银滩区域楼盘开发量少，密度较低，别墅房较多，海景一线房少且价格高，银滩区域最贵依然是海景房，整体销 售状况良好。森海豪庭规划建筑面积 45 万平方米，已经开发 70%，全部是洋房别墅，三期洋房已经全部售罄只有一栋 6 号楼未售，后期为综合性物业包括酒店，预期未来几年将有 40 余万平米的住宅物业推向市场。b、中心区城市中心区房价较低且楼盘供应量大，竞争激烈，城市中心区，价格约4500-5500 元左右。4.2.2 北海市商业状况a、商圈状况北海市商圈主要有：一是以北部湾广场为中心的核心商业圈，已形成规模效应；二是以五星级酒店香格里拉为代表的海景商圈

20、，由于常住人口不多，商业氛围不浓，尚未形成气候； 三是银滩旅游区商业圈，是未来政府发展的主要商圈图 3.10 ：北海市商圈示意图简要说明：红五角星为本案所在地图 3.11 ：银滩中区规划示意图总结：因此商业价值很难实现。但从政府规划来看，银滩中区将是政府发展商业的重心，未来商业的发展不可限量b、酒店状况北海市目前有星级酒店 39 家，其中五星级酒店 1 家，四星级酒店 3 家。图3.12 :主要酒店分布图简要说明：图中红五角星为本案项目所在地，从周围的情况来看，本项目周围现仅有一家四星级酒店，全市唯一的五星级香格里拉酒店在北海市北部小结:北海市虽为旅游城市， 但目前仅一家五星级酒店且主要配套设

21、施酒店档次不高， 作为北海市旅游开发的重点区域银滩区， 仅一家 四星级酒店（海滩大酒店），对整体提升北海市的旅游形象不利。4.3 主要竞争楼盘分析北部湾一号北部湾一号由北海馨平广洋房地产开发有限公司北海开发的最高档次海景项目， 项目预计总投资额 18 亿人民币。北部湾一号”位于 广西海景第一路 北海海景大道南侧 , 北临海景大道。它的独特之处就是把桂林山水的外形搬到了北海，取意“山水城市”，意在将自然 中的山水意境引入城市，在城市中造就山水的意境。项目占地面积120亩，建筑总面积 50 万平方。以一线临海豪华酒店群为主体，配套建成具有现代滨海特色的，集度假、美食、运动、休闲、商务为一体的现代亚

22、热带风情旅游度假中心。规划效果图如下：图 3.13 ：北部湾一号项目效果图项目共计 4800套单位，分四期开发。分为公寓及低层豪宅，豪宅的面积350-1000 平米一套，一套就是一层，位于项目的中心全部看海。一期现建成的项目有为首期约 1560套，首批 780套已经封顶并已售罄，第二批目前接近封顶，约 780 套左右，目前在认筹登记中， 约在 4月底开始发售， 6万元优惠 2万元，多是一房、两房及三房户型，面积 35-75 单身公寓、 110平米 2房 2厅、129-137 的三房一厅。09年底销售价格 8000-10000元/ 平方米，最采用精装修出售，酒店式物业管理管理费，收费标准目前还未

23、定。公寓处于海景一线，一期 高去到 12000-13000元/ 平米。是北海市最贵的住宅物业，目前已经销售率 20。后期开发的物业中，有海滩浴场、攀岩、海洋主题水 族馆等。预计在 4-5 年内规划建设完成。总结认为：北部湾一号项目是北海区域高端物业的龙头项目，必将对后续高端物业的开发带来影响，在与本项目的关系上，竞争与 双赢并存，作为同处于海景一线的项目，决定了开发的物业都将是市场稀缺品，因此与其说是竞争，不如说是双龙戏珠，共同演绎银滩旅 游区高端华丽氛围的篇章，为项目提供了一定的参考及促进作用。4.3 小结北海市房地产市场竞争状况具有明显的分区：一是海城区城市中心区是一个竞争带，房地产交易价

24、格处于中低端，楼盘较多，竞争 也最激烈；二是沿海区域，沿海区域房地产交易价格以中高端为主，此区域地理形态上是一个绕海的狭长地带，近期可开发土地不多， 楼盘较少，价格普遍较高，竞争并不激烈，这个区域土地市场的竞争将会更加激烈，特别是海景一线土地的市场竞争将更加激烈；三是 以银滩中区为中心的绕海的长形地块，此区域楼盘在价格档次和品质档次上都属于高端，目前土地供应量小，一线海景楼盘开发量有 限，整个区域楼盘分布较稀，但是从近期开发的楼盘来看，规模普遍较大，位于一线海景银滩区域酒店的竞争将来可能会更加激烈，同 时该区域酒店业也必然向着高端酒店服务业的方向发展。五、项目区域购房消费群体分析5.1 购买人

25、群分析通过对海世界度假公寓、森海豪庭，棕榈泉等典型楼盘的消费调查我们发现：5.1.1 消费者基本特征 购房者一般来自东北、浙江、福建、上海等发达地区和北方如甘肃、山西等气候较恶劣的地区； 购房者一般是中老年人，年轻人较少，多属于二次或多次置业。5.1.2 消费目的消费以投资、度假、养老为主。5.1.3 产品需求类型 受北海市楼盘价格低的影响，购房者普遍购买大户型，如别墅和较大户型的海景房。开发商提供的主要也是这些类型的物业。5.2 消费者了解信息的渠道外地消费者主要是通过相关地产网站了解北海房产信息，同时北海市房产商和相关部门也在外地做房产的相关销售推广，如在东北、上海市、福建江浙。另外就是通

26、过户外路牌。5.3 小结据统计，三亚的购房人群中逾 80%是岛外和国外人士 , 其中长期栖居者占 50%,短期度假和投资者各占 25%。北海市房地产消费 属于外向型消费，消费者大多来自外地，度假和养老是房产消费的主要目的，这与海南三亚旅游城市极其相似。05 年北海市房地产市场开始进入新一轮发展周期，外地客户的投资意识和度假需求重新投向北海，目前外地客户已经超过本 地客 户成为北海市住宅市场主要需求大军。从楼盘个案进行分析，外地客户对楼盘的需求，最主要看重的是楼盘的海景资源， 宜居的生活环境和便利的生活配套，而对产品本身的朝向、采光关注度较低。第三部分 项目定位建议1、整体定位建议北部湾首席顶级

27、酒店公寓 项目名称建议建议一：北海波士顿酒店 / 酒店公寓建议二：北海首席酒店 / 酒店公寓建议三:北海华美达酒店 / 酒店公寓关键词: 权利、掌控、首席、身份、尊贵、奢华、国际化 。 根据目前北海市场及项目情况建议项目要做当地最高档的酒店公寓，占领最高端的市场，只有这样才能够拉开竞争对手，才能够在北海现有的几百个项目中突围而出，所以要标新立异，拒绝平庸的产品及同质化的竞争。2、产品定位建议五星级酒店及酒店式公寓塔楼部分：一栋为五星级酒店 , 其余部分为酒店式服务公寓 , 酒店式服务公寓式管理 裙楼部分：酒店大堂及酒店相关配套商业会所酒店与酒店公寓的比例大概为 3万平米以内的酒店及相关配套，其

28、余部分约 7 万方为酒店公寓酒店式公寓部分：单身 公寓：建筑面积40-45平米（带阳台及洗手间、简易厨房工作间）；一房一厅：建筑面积在60-75平米（带客厅、阳台、洗手间、厨房等）；二房二厅：建筑面积在80-85平米（带客厅、餐厅、阳台、洗手间、厨房等）；三房二厅：建筑面积在100-120平米（带客厅、餐厅、阳台、双洗手间、厨房等）；顶楼单位可以做一部分顶级产品如空中别墅等户型，可控制在150-180平米/户酒店部分：标准房：一房使用面积40平米/套豪华房：一房使用面积50平米/套商务套间：一房一厅使用面积在 60平米/套行政套间：二房一厅使用面积在 80-100平米/套 总统套房：多房使用面

29、积在 250-300 平米/ 套3、项目营销推广定位 主要针对国内高端消费客户，突出项目的高端定位，高举高打让客户拥有无可比拟的身份感及尊贵感。) 世界海居规则掌控者a) 权利、掌控、大海b) 奢华而不张扬为项目调性，突出项目国际感、专属感、尊贵感及高端性。c) 辅以项目的唯一性：银滩第一项无限海景资源、区内唯一国际五星奢华酒店公寓、唯一地标式建筑等。4、客户属性定位0、 外地高端的投资客户。对北海整体环境比较看好，对未来海景房升值空间看好，作为资产投资升值；1、外地高端有品位的自主度假客户。内地客户养老度假用途，内地客户对于海景非常的渴求和向往，能够有一间一线海景的 物业将是其最大的奢求，2

30、、外地企业或个人作为公司或者私人接待；3、本地高端投资客户根据了解统计，目前北海买房客户基本上 70%以上来自于外省，以东北及福建江浙一带为主，北方天气寒冷自主度假的客户比较喜欢南方天气及海景。本地客户比较少，其中购买10%来自于广西及相邻城市广东及湖南等省市，本地买家 20%左右，本地的购买力比较有限能接受的价格较低，同时本地的客户对靠海边的物业普遍不是很有兴趣，主要认为海边潮气比较重不适 宜长期居住。项目主要客户特点：0、 对该区域的升值有足够信心1、对该产品高度认可2、处于中高层社会地位3、具有较强的投资意识4、年收入 500,000 元以上的人士5、曾有投资生活经历6、追求生活的品味及

31、质量7、多次置业行为5、物业及经营模式建议物业完全提供酒店服务管理。可以代客户经营管理相关物业，委托相关的酒店经营公司提供相关服务，由业主和酒店管理 公司来协商相关委托，完全是菜单式服务。这样客户自住及投资两相宜。这种方法也能减少公司经营风险，比较灵活建议：公寓部分采用全托的形式，委托相关着名的酒店管理公司全权管理。酒店引进国际五星级酒店管理公司全权经营管理6、价格定位项目的整体定位上已经处于最高顶级的配备所以在价格上已经确定了相同的定位：公寓售价：预计 12000-15000元/平米，总价控制在 50-150 万； 酒店相关商业售价：预计 10000-15000元/平米，总价控制在 80-1

32、00 万；7、配套定位作为定于国际五星级的酒店及相应的酒店公寓项目相关的配套及设施按照相关的标准设计，很多的相关要将设计之初即开始考虑便于日后的运作经营。建议如下：A、功能配套建议1、酒店房间建议在 150-200 间,其中包括套房及 1 套以上总统套间及行政商务套间2、住户使用的会所。如健身房、游泳池、棋牌室、 spa 美容、咖啡厅、百货便利店等；3、为酒店经营所配备的功能房。如工作间、储物间、前台服务接待台、休息厅、设备间等；4、为酒店相配备的餐厅 （至少 3间以上咖啡厅、中餐、特色餐厅等 ）5、为租客服务的设施。如保管间（保险箱）、咨询处、旅游服务处、商务中心、中小型会议室等；6、建议要

33、有地下及地面停车场。7、建筑类型以裙楼结合塔楼的形式，裙楼的屋顶可以考虑作为休闲配套、园林及露天泳池使用；8、建议酒店部分采用集中式变频空调使用，分开计费 , 酒店公寓采用独立式空调系统；9、建议全部采用集中供热水功能，分开计费；10、作为酒店配套能够建议配套独立洗衣房功能，能够为住户提供洗衣功能，预留相关的用房空间；11、酒店相配备的精品店 3-4 间（如阿玛尼、 polo 、阿迪达斯、时尚、休闲、运动系列品牌店）12、功能预留其他用房（如水果店、鲜花店、婚纱店、珠宝店等）；13、其他：的士站、柜员机等B、其他建议2、 项目紧靠海边，常年气候比较多雨水，也是比较的潮湿，在相关用料装修等材料设计上考虑防潮及雨水；3、 靠近大海边，因为周边有鱼船常年作业，噪音较大，所以考虑隔音等功能；4、全功能智能化，包括入户门禁、电梯、停车场智能管理系统等，提供三表自动抄送计费系统、闭路电视监控系统、公共 区域照明系统自动控制系统等8、物业装修标准建议建议：酒店：按照五星级酒店标准装修，包括户内及公共部分的装修； 酒店公寓：公共部分按照五星级标准，室内部分全