房地产行业土地数据8月月报：调控两难下土地市场波澜不惊0905

1、增 持维持 8 8 行业研究 证券研究报告 行业跟踪报告 拍卖价格的走低是基于全国食 房地产行业 2012 年 9 月 4 日 房地产行业土地数据 8 月月报： 调控两难下土地市场波澜不惊 房地产行业高级分析师：涂力磊 sac 执业证书编号：s0850510120001房地产行业分析师：谢盐 sac 执业证书编号：s0850208120583总体观点： 8 月全部统计城市土地供应同比增 3.3，调控两难使土地供应波动不大。房价反弹和经济下行使得当前房地产调控政策，调控两难使土地供应波动不大。房价反弹和经济下行使得当前房地产调控政策 既不能

2、放松也难以加码，因此总体上 8 月土地供给波动不大。8 月，全国一线城市推地 1051 万平，环比增 22.9；1-8 月一线城市推地 5818 万平, 同比降 42.1，比上月下滑 2.3 个百分点。8 月，二线城市推地 7840 万平，环比增 5.6； 1-8 月二线城市推地 5.5 亿平，同比升 15.3，比上月微升 0.6 个百分点。 月，三线城市推地 5241 万平，环比降 21.6%； 1-8 月，三线城市推地 4.1 亿平，同比降 16，比上月回升 2.5 个百分点。 月，“限购”城市推地 1.03 亿平，环比增 4.88%； 1-8 月“限购”城市推地 7.0 亿平，同比降 4

3、.1，比上月微升 0.6 个百分点。8 月，“非限购”城市推地 3798 万平，环比降 25.6%；1-8 月，“非限购”城市推地 3.2 亿平，同比降 5，比上月回升 2.1 个百分点。1-8 月我们所统计城市土地累计推 地 10.1 亿平，同比降 4.4。8 月，我们所统计城市当月推地 1.41 亿平，同比增 3.3。 8 月全部统计城市土地成交同比增 4.2，调控稳定下土地成交平稳。调控政策维稳下，调控稳定下土地成交平稳。调控政策维稳下，8 月各地土地成交波澜不惊。8 月，全国一线城市土地成交建面 973 万平，环比增 1.2%；1-8 月一线城市土地成交建面 5527 万平，同比降 3

4、9，比上 月回落 3 个百分点。8 月，二线城市的土地成交建面 5599 万平，环比降 2.4。1-8 月二线城市土地成交建面 4.3 亿平， 同比增 16.6，比上月增 0.8 个百分点。8 月，三线城市的土地成交建面 4305 万平，环比降 13.3。1-8 月三线城市土 地成交建面 3.2 亿平，同比降 17.1，比上月回升 3 个百分点。8 月，“限购”城市的土地成交建面 7523 万平，环比降 9.3 。1-8 月“限购”城市土地成交建面 5.6 亿平，同比降 3.7，比上月回升 0.2 个百分点。8 月，“非限购”城市的土地成交 建面 3355 万平，环比降 0.5。1-8 月“非

5、限购”城市土地成交建面累计 2.5 亿平，同比降 6.6，比上月回升 3.4 个百分 点。1-8 月我们所统计城市的土地成交建面累计 8.1 亿平，同比降 4.6，比 1-7 月增速回升 1.3 个百分点。8 月，我们 所统计城市当月土地成交建面 1.09 亿平，同比升 4.2。 8 月全部统计城市土地价格同比降 13，挂牌价环比攀升为主。受优质地块入市影响，挂牌价环比攀升为主。受优质地块入市影响，8 月一线城市的土地挂牌价 1943 元/平，环比升 8.7，同比降 19.3%；二线城市的土地挂牌价 875 元/平，环比降 8.1%，同比降 19.3；三线城市的土 地挂牌价 806 元/平，环

6、比升 16.8%，同比升 17.1；“限购”城市土地挂牌价 1014 元/平米，环比增 0.9%，同比降 23.4 ；“非限购”城市的土地挂牌价 716 元/平，环比升 9.2%，同比增 11.7。1-8 月我们所统计城市的土地挂牌价 989 元/ 平米，环比增 1.9%，同比降 16.8。8 月，统计城市当月土地挂牌价 1105 元/平米，环比增 4.1，同比降 13.3。 8 月全部统计城市溢价率降至 10.6，流拍率继续下降，流拍率继续下降，6 个统计城市的土地出让金占财政收入之比回升至 36%。开发。开发 商的谨慎心态使本月土地成交溢价率普遍回落。8 月，一线和三线城市土地成交溢价率分

7、别回落至 5.7和 3.5，二线 城市土地成交溢价率攀升至 16.4%。“限购”和“非限购”城市的土地成交溢价率分别回落至 9.1和 9.9。8 月，一线、二 线、三线城市土地流拍率分别回落至 1.1、0.5和 0.3。“限购”和“非限购”城市的土地流拍率分别回落至 0.6和 0.2 。1-8 月统计城市的土地成交溢价率再次回落至 10.6。截止 8 月，统计的 6 个城市土地出让金总额 1043 亿元，同 比降 33.6，比上月回升 22.8 个百分点。土地出让金占地方财政之比回升至 7 月的 36，比上月回升 7.23 个百分点。 估值和投资。9 月 3 日，a 股动态 pe 在 12.6

8、 倍，地产板块动态 pe 在 13.48 倍。我们认为本次地产反弹在 15%左右， 此后反弹持续性和高度取决于以下两点：1）价量平衡何时被打破。若价格上涨超预期，反弹短期结束；若价格稳定市场 将继续反弹；2）高层对调控是否有更清晰表态。从以上择股逻辑出发，个股看好板块龙头（保利地产、招商地产、首开 股份）和低 pb（世茂股份、天房发展）、股权激励（中南建设、荣盛发展、阳光城）和质押概念股（铁岭新城）。 风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 行业跟踪报告房地产行业 1. 8 月全国土地供求平

9、稳而成交微升 2012 年 8 月我们统计的全部城市土地成交面积、成交价、成交金额同比增幅较上月微升，土地成交溢价率较上月下降。 表 1 全国主要城市土地市场成交情况 推地情况成交情况成交价格 8 月 北京 天津 土地建面 （万平米） 224.87 561.89 累计同比 （%） -54.12 -16.42 当月环比 （%） 75.86 -6.02 成交建面 （万平米） 248.47 540.59 累计同比 （%） -37.42 -20.86 当月环比 （%） 66.82 28.57 成交均价 （元/平米） 508.76 706.00 累计同比 （%） -85.81 -23.18 当月环比 （

10、%） -91.90 -52.87 华北 华东 华南 东北 中西 部 石家庄 太原 呼和浩特 上海 南京 杭州 济南 合肥 南昌 苏州 青岛 深圳 广州 福州 厦门 海口 沈阳 长春 哈尔滨 大连 武汉 重庆 郑州 成都 长沙 昆明 贵阳 兰州 西宁 乌鲁木齐 银川 南宁 121.13 45.81 0.00 350.14 118.33 186.97 257.29 279.57 89.65 529.45 472.57 79.55 209.48 165.31 32.08 102.92 311.93 240.80 64.73 629.30 899.57 627.11 37.49 567.00 288.

11、75 409.09 106.02 24.92 254.28 35.45 45.25 92.17 300.86 106.67 83.28 -31.02 -1.74 -47.72 28.60 -21.73 -5.80 62.30 48.83 -56.68 -27.86 58.47 -35.19 398.67 177.20 -43.71 -54.28 -36.23 21.01 56.18 282.86 33.49 272.52 -69.80 -23.03 186.24 299.03 397.25 57.79 132.46 -55.15 -25.27 -100.00 2.18 3.74 -33.05

12、-9.65 364.47 -28.48 25.41 24.68 306.06 143.79 53.54 94.61 2226.49 -8.99 -29.48 -35.78 110.04 47.97 -20.93 -79.34 -1.06 -17.76 -1.90 -66.75 153.03 387.87 -68.11 -57.37 -26.82 201.31 0.50 0.00 345.87 42.25 304.65 85.84 167.89 72.48 340.26 290.23 62.04 209.48 111.29 8.08 105.32 137.31 90.90 27.60 596.3

13、9 828.41 466.68 218.97 139.12 115.81 228.19 292.83 24.92 82.36 51.06 17.18 0.19 506.49 146.30 116.65 -30.58 1.22 -46.38 73.87 -20.14 -6.60 67.44 30.38 -56.67 -27.86 14.33 -25.81 361.70 150.82 -37.50 -62.55 -30.59 34.78 91.43 474.32 11.23 180.90 -74.80 -25.72 365.66 186.94 260.17 57.25 84.38 83.50 -9

14、9.31 -100.00 14.54 -63.76 -10.75 -64.72 195.37 26.50 -44.72 5.37 -46.06 143.79 276.51 -46.42 -57.53 -67.70 -81.71 95.04 111.46 -14.68 335.48 -77.79 -62.25 -40.30 166.01 365.66 102.11 -35.93 -81.44 -99.83 1756.89 820.80 0.00 2439.46 226.48 2631.11 1813.88 1804.92 1144.39 1424.71 1005.13 4403.94 1541.

15、76 1105.80 144.00 726.57 1317.79 1166.11 536.13 580.64 1239.94 1230.64 679.77 885.38 703.56 1652.70 432.93 1665.43 509.47 157.94 342.38 6750.00 -54.46 -100.00 -4.18 3.10 89.07 338.88 90.62 -47.90 495.59 -3.86 55.52 -28.67 -27.44 -65.33 24.17 -64.04 -72.22 -60.05 59.23 36.62 -49.85 -50.41 14.36 28.75

16、 -1.05 290.87 138.67 -54.09 444.00 20.55 40.18 -100.00 37.77 -74.35 145.20 50.33 77.76 -39.02 71.04 49.00 2119.73 233.95 382.08 -88.94 25.33 119.86 -54.77 -76.13 18.48 32.81 -74.06 -23.39 -14.78 84.93 -9.65 262.33 10.66 -32.35 -17.15 624.65 注：表中阴影部分为一线城市：北京、上海、深圳、杭州和广州。 资料来源：各地方土地储备管理中心、海通证券研究所 请务必阅

17、读正文之后的信息披露和法律声明 3 5000 25 140 35 30 25 50 40 行业跟踪报告房地产行业 备注：本文一线城市包括北京、上海、深圳、杭州和广州；二、三线城市根据 2010 年各城市 gdp 排序进行取样。其中， 二线城市取 2010 年 gdp 靠前的前 24 个主要城市；三线城市取 2010 年 gdp 靠前的随后 68 个主要城市；“限购”城市包 括北京、上海、天津、重庆等 48 个城市。 1.1 调控两难使土地供应波动不大，挂牌价小幅攀升为主 房价反弹和经济下行使得当前房地产调控政策既不能放松也难以加码，因此总体上 8 月的土地供给波动不大。而持续的 财政压力迫使一

18、、二线城市地方政府加大了推地力度。8 月，全国一线城市推出土地 1051 万平，环比增加 22.9；一 线城市 1-8 月累计推出土地 5818 万平米, 同比下滑 42.1，比上月继续下降 2.3 个百分点。受优质地块入市影响，8 月， 一线城市土地挂牌价小幅攀升至 1943 元/平米，环比增加 8.68，同比降 19.27%。 图 1 一线城市土地推出数量变化图 2 一线城市土地挂牌价格变化 20000 16000 一 线 城 市 推 出 土 地 面 积 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 一 线 城

19、市 推 出 土 地 面 积 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 154000 一 线 城 市 土 地 挂 牌 均 价 (元 /平 米 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 挂 牌 均 价 同 比 ( ， 右 轴 ) 12000 5 3000 90 -5 40 8000-152000 4000 -25 1000 -10 -35 0-450-60 2011-082011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-082011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，

20、海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 二线城市供地环比也出现上升。8 月，二线城市土地推出量 7840 万平米，环比增加 5.66。二线城市 1-8 月累计土地推 出量 5.50 亿平，同比升 15.31，比上月微升 0.6 个百分点。8 月二线城市的土地挂牌价格回落至 875 元/平米，环比下 降 8.15%，同比降 19.27。 图 3 二线城市土地推出数量变化图 4 二线城市土地挂牌价格变化 100000 80000 二 线 城 市 推 出 土 地 面 积 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 值 (万 平 米

21、 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 20 1800 1600 1400 二 线 城 市 土 地 挂 牌 均 价 (元 /平 米 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 土 地 挂 牌 均 价 同 比 ( ， 右 轴 ) 30 60000 40000 20000 0 15 10 5 0 -5 -10 -15 1200 1000 800 600 400 200 0 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 2011-082011-1

22、02011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 三线城市的供地自上月回升后本月自然回落。8 月，三线城市土地推出量 5241 万平米，环比下滑 21.62%。1-8 月三线 城市累计推出土地 4.06 亿平，同比下滑 16，比上月增速回升 2.47 个百分点。同样受优质地块入市的影响，8 月，三 线城市土地挂牌价攀升至 806 元/平米，环比上升 16.81%，同比上升 17.1。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 1200100 30 80 0 200090

23、30 20 10 0 70 50 30 10 2011-08 60 20 50 行业跟踪报告房地产行业 图 5 三线城市土地推出数量变化图 6 三线城市土地挂牌价格变化 100000 三 线 城 市 推 出 土 地 面 积 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 50 三 线 城 市 土 地 挂 牌 均 价 (元 /平 米 ， 左 轴 ) 80000 60000 三 线 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 10 1000 800 三 线 城 市 土 地 挂 牌 均 价 同 比 (

24、 ， 右 轴 ) 60 40 600 40000-10 400 20 0 20000-30200 -20 0-50 2011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 -40 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 与一线城市相似，本月“限购”城市在财政压力下小幅加大了土地供给。8 月，“限购”城市土地推出量 1.03 亿平，环比增加 4.88%。1-8 月“限购”城市累计推出土

25、地 6.95 亿平，同比下滑 4.12，比上月增速微升 0.65 个百分点。8 月，“限购”城 市土地挂牌价与上月基本持平为 1014 元/平米，环比微增 0.9%，同比下滑 23.42。 图 7 限购城市土地推出数量变化 限 购 城 市 推 出 土 地 面 积 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 图 8 限购城市土地挂牌价格变化 限 购 城 市 土 地 挂 牌 均 价 (元 /平 米 ， 左 轴 ) 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 限 购 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 限 购 城

26、市 推 出 土 地 面 积 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) -10 -20 -30 1500 1000 500 0 限 购 城 市 土 地 挂 牌 均 价 同 比 ( ， 右 轴 ) -10 -30 -50 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 类似于三线城市，“非限购”城市土地供给在上月反弹后本月自然回落。8 月，“非限购

27、”城市土地推出量 3798 万平米，环 比下滑 25.66%。1-8 月，“非限购”城市累计推出土地 3.19 亿平，同比下滑 5，比上月增速继续回升 2.11 个百分点。8 月，“非限购”城市的土地挂牌回升至 716 元/平米，环比升 9.19%，同比增加 11.75。 图 9 非限购城市土地推出数量变化图 10 非限购城市土地挂牌价格变化 70000 非 限 购 城 市 推 出 土 地 面 积 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 土 地 挂 牌 均 价 (元 /平 米 ， 左 轴 ) 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 非

28、限 购 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 推 出 土 地 面 积 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 10 0 -10 -20 -30 -40 1000 800 600 400 200 0 非 限 购 城 市 土 地 挂 牌 均 价 同 比 ( ， 右 轴 ) 40 30 20 10 0 -10 2011-082011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-08 2011-082011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 资料来源：各地方土地储备

29、管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 50 40 40 30 () 行业跟踪报告房地产行业 1.2 调控稳定下土地成交平稳，多数城市溢价率回落 在调控政策执行以稳为主的情形下，8 月各地土地成交波澜不惊。而开发商的谨慎心态使得本月土地成交溢价率普遍回 落。1-8 月，全国一线城市土地成交建面累计 5527 万平，同比下滑 39，增速比上月继续回落 2.97 个百分点。环比看， 8 月一线城市土地实际成交量 973 万平米，环比微增 1.16%；受此影响，8 月一线城市土地成交溢价率回落至 5.75。 图 11 一线

30、城市土地成交数量变化图 12 一线城市土地平均溢价率 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 一 线 城 市 土 地 成 交 建 面 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 一线城市土地溢价率() 一 线 城 市 土 地 溢 价 率 ( ) 2011-08

31、2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-082011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 本月二线城市土地成交小幅回落。1-8 月，全国二线城市土地成交建面累计 4.33 亿平，同比增加 16.65，增速比上月 继续微升 0.8 个百分点。8 月，二线城市的土地成交建面为 5599 万平，环比下滑 2.37。8 月，受挂牌价走低的影响， 二线城市土地实际成交溢价率攀升至 16.39。 图 13 二

32、线城市土地成交数量变化图 14 二线城市土地平均溢价率 80000 60000 二 线 城 市 土 地 成 交 建 面 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 20 100 90 80 二线城市土地溢价率 ( ) 70 10 60 40000 20000 0 0 -10 -20 -30 -40 50 40 30 20 10 0 2011-082011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-08 2

33、011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 受本月土地供给回落的影响，三线城市土地成交也小幅回落。1-8 月，全国三线城市土地成交建面累计 3.17 亿平，同比 下滑 17.12，增速比上月继续回升 3.1 个百分点。8 月，三线城市的土地成交建面为 4305 万平，环比下滑 13.34。 在供求双向回落的影响下，8 月，三线城市的土地成交溢价率快速回落至 3.51。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 60 30 20 ( 20 行业

34、跟踪报告房地产行业 图 15 三线城市土地成交数量变化图 16 三线城市土地平均溢价率 70000 60000 50000 40000 30000 20000 三 线 城 市 土 地 成 交 建 面 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 40 20 0 -20 100 90 80 70 60 50 40 30 三线城市土地溢价率()率 ( ) 20 10000 0 -40 -60 10 0 2011-082011-10 2011-12

35、 2012-02 2012-04 2012-062012-08 2011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 本月“限购”城市的土地成交情况要弱于一线城市。1-8 月，全国“限购”城市土地成交建面累计 5.59 亿平，同比下滑 3.71 ，增速比上月微升 0.2 个百分点。8 月，“限购”城市的土地成交建面为 7523 万平，环比下滑 9.29。8 月，“限购”城 市的土地成交溢价率小幅回落至 9.15。 图 17 限购城市土地成交数量变化图

36、18 限购城市土地平均溢价率 120000 100000 80000 限 购 城 市 土 地 成 交 建 面 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 限 购 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 限 购 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 10 100 90 80 70 限购城市土地溢价率)( ) 60 60000 40000 20000 0 0 -10 -20 -30 -40 50 40 30 20 10 0 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-0820

37、11-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 同样，本月“非限购”城市的土地成交环比微降。1-8 月，全国“非限购”城市土地成交建面累计 2.46 亿平，同比下滑 6.64 ，增速比上月继续回升 3.42 个百分点。8 月，“非限购”城市的土地成交建面为 3355 万平，环比微降 0.51。8 月，“非 限购”城市的土地成交溢价率回落至 9.9。 图 19 非限购城市土地成交数量变化图 20 非限购城市土地平均溢价率 50000 非 限 购 城 市

38、 土 地 成 交 建 面 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 100 90 80 非限购城市土地溢价率() 非 限 购 城 市 土 地 溢 价 率 ( ) 40000 30000 0 70 60 50 20000 10000 0 -20 -40 -60 40 30 20 10 0 2011-082011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-082011-082011-102011-1

39、22012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 8 20 80 6 5 2014 行业跟踪报告房地产行业 1.3 土地出让金波澜不惊，政府谨慎推地使流拍率下降 土地成交微升使一线城市土地出让金小幅攀升，土地流拍率与上月持平。1-8 月，全国一线城市土地出让金累计 955 亿 元，同比下滑 58.2，增速比上月继续攀升 1.1 个百分点。环比看， 月一线城市土地出让金 216 亿元，环比增加 14.45%； 8 月一线城市土地流拍率与上月持平为

40、 1.12。 图 21 一线城市土地出让金变化图 22 一线城市土地流拍率变化 4500 4000 3500 一 线 城 市 土 地 出 让 金 当 月 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 出 让 金 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 0 一 线 城 市 土 地 流 拍 宗 数 当 月 值(宗 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 流 拍 宗 数 累 计 值(宗 ， 左 轴 ) 一 线 城 市 土 地 流 拍 率( ， 右 轴 ) 3000 60 4 2500 2000 1500 1000 500

41、0 -20 -40 -60 -80 40 20 0 3 2 1 0 2011-08 2011-102011-122012-02 2012-04 2012-062012-082011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 本月二线城市土地出让金与上月基本持平。1-8 月，全国二线城市土地出让金累计 4505 亿元，同比下滑 6.64，增速比 上月继续回升 2.88 个百分点。环比看，8 月二线城市土地出让金 627 亿元，环比微降 0.34%；8

42、月，二线城市的流拍率 维持在 0.54的极低水平。 图 23 二线城市土地出让金变化图 24 二线城市土地流拍率变化 10000 二 线 城 市 土 地 出 让 金 当 月 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 700 二 线 城 市 土 地 流 拍 宗 数 当 月 值(宗 ， 左 轴 ) 二 线 城 市 土 地 流 拍 宗 数 累 计 值(宗 ， 左 轴 ) 8000 6000 二 线 城 市 土 地 出 让 金 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 10 0 -10 600 500 400 二 线 城 市 土 地 流 拍 率(

43、 ， 右 轴 ) 12 10 8 -20 4000 2000 0 -30 -40 -50 -60 300 200 100 0 6 4 2 0 2011-082011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-082011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 受土地成交回落的影响，三线城市土地出让金环比下降。1-8 月，全国三线城市土地出让金累计 2500 亿元，同比下滑 14.35，增速比上月继续回升 3.1

44、9 个百分点。环比看，8 月三线城市土地出让金 358 亿元，环比下滑 14.63%；由于推 地的谨慎使得流拍率减少，8 月三线城市土地流拍率进一步回落至 0.27。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 35 15 25800 15 10 4000120 20 10 4 行业跟踪报告房地产行业 图 25 三线城市土地出让金变化图 26 三线城市土地流拍率变化 6000 5000 4000 三 线 城 市 土 地 出 让 金 当 月 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 土 地 成 交 建 面 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 土 地 出 让 金 累 计

45、同 比 ( ， 右 轴 ) -5 8000 7000 6000 5000 三 线 城 市 土 地 流 拍 宗 数 当 月 值(万 宗 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 土 地 流 拍 宗 数 累 计 值(万 宗 ， 左 轴 ) 三 线 城 市 土 地 流 拍 率( ， 右 轴 ) 2.5 2.0 1.5 30004000 2000 1000 0 -25 -45 -65 3000 2000 1000 0 1.0 0.5 0.0 2011-08 2011-102011-122012-02 2012-04 2012-062012-082011-08 2011-102011-122012-02 2012

46、-04 2012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 受土地成交回落的影响，“限购”城市的土地出让金环比微降。1-8 月，全国“限购”城市土地出让金累计 6078 亿元，同比 下滑 25.3，增速比上月继续回升 1.38 个百分点。环比看，8 月“限购”城市土地出让金 948 亿元，环比下滑 2.69%；由 于推地的谨慎使得流拍率减少，8 月“限购”城市土地流拍率进一步回落至 0.65。 图 27 限购城市土地出让金变化图 28 限购城市土地流拍率变化 16000 限 购 城 市 土 地 出 让 金 当 月 值

47、(亿 元 ， 左 轴 )限 购 城 市 土 地 流 拍 宗 数 当 月 值(宗 ， 左 轴 ) 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 限 购 城 市 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 限 购 城 市 土 地 出 让 金 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 5 -5 -15 -25 -35 -45 -55 -65 700 600 500 400 300 200 100 0 限 购 城 市 土 地 流 拍 宗 数 累 计 值(宗 ， 左 轴 ) 限 购 城 市 土 地 流 拍 率( ， 右 轴 ) 8 6 4 2 0 2011-08

48、2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-062012-082011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 同样，本月“非限购”城市土地出让金环比微降。1-8 月，全国“非限购”城市土地出让金累计 1883 亿元，同比微降 0.68， 增速比上月继续回升 3.75 个百分点。环比看，8 月“非限购”城市土地出让金 253 亿元，环比下滑 3.84%；同样，由于推 地的谨慎使得流拍率减少，8 月“非限购”城市土地流拍

49、率下降至 0.15。 图 29 非限购城市土地出让金变化 非 限 购 城 市 土 地 出 让 金 当 月 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 图 30 非限购城市土地流拍率变化 非 限 购 城 市 土 地 流 拍 宗 数 当 月 值(宗 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 土 地 出 让 金 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 100 非 限 购 城 市 土 地 流 拍 宗 数 累 计 值(宗 ， 左 轴 ) 非 限 购 城 市 土 地 流 拍 率( ， 右 轴 ) 3000 0 803 -10 2000 1000 0 -

50、20 -30 -40 -50 -60 60 40 20 0 2 1 0 2011-08 2011-102011-122012-02 2012-04 2012-062012-082011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 50 30 40 40 行业跟踪报告房地产行业 1.4 地方财政压力有所缓解，但压力依然较大 根据 wind 提供的 6 个城市（杭州、武汉、福州、合肥、南昌、长春）月度财政收入数据

51、和相应的土地出让金数据看， 尽管地方政府财政压力依然较大，但压力有所减缓。2012 年 1-8 月，上述 6 个城市的土地出让金总额为 1043 亿元，同 比下滑 33.62，增幅比上月回升 22.8 个百分点。同期，土地出让金占地方财政收入的比例由去年底的 74.5回落至今 年 7 月的 36.03，占比比上月回升 7.23 个百分点。大多数城市的土地出让金占财政收入之比有震荡回升趋势。 图 31 杭州土地出让金和财政收入关系图 32 武汉土地出让金和财政收入关系 1000 杭州财政收入累计值（亿元，左轴）武汉财政收入累计值（亿元，左轴） 800 杭 州 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿

52、 元 ， 左 轴 ) 杭州财政收入累计同比（，右轴） 1400 1200 武 汉 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 武汉财政收入累计同比（，右轴） 40 600 201000 800 30 400 200 10 0 600 400 20 10 200 0-10 00 2011-082011-102011-122012-02 2012-042012-062012-08 2011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 2012

53、 年 1-8 月，杭州土地出让金总额为 242 亿元，同比下滑 53.7；武汉土地出让金总额为 476 亿元，同比增加 20.98 。 图 33 福州土地出让金和财政收入关系图 34 合肥土地出让金和财政收入关系 400 300 福州财政收入累计值（亿元，左轴） 福 州 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 福州财政收入累计同比（，右轴） 30 400 300 合肥财政收入累计值（亿元，左轴） 合 肥 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 合肥财政收入累计同比（，右轴） 30 20020200 100 0 10 0 100 0 20 10 2011-08

54、2011-102011-122012-022012-042012-062012-08 2011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 2012 年 1-8 月，福州土地出让金总额为 53.31 亿元，同比下滑 74.8；合肥土地出让金总额为 120 亿元，同比下滑 23.6 。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 40 80 70 行业跟踪报告房地产行业 图 35 南昌土地出让金和财政收入关系图 36 长春土地出让金和财政收入关系 24

55、0 220 200 180 南昌财政收入累计值（亿元，左轴） 南 昌 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 南昌财政收入累计同比（，右轴） 300 长春财政收入累计值（亿元，左轴） 长 春 土 地 出 让 金 累 计 值 (亿 元 ， 左 轴 ) 长春财政收入累计同比（，右轴） 60 160 140 120 35 200 50 40 100 80 60 40 20 30 100 30 20 10 02500 2011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082011-082011-102011-122012-022012-04

56、2012-062012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 2012 年 1-8 月，南昌土地出让金总额为 57.45 亿元，同比下滑 24.65；长春土地出让金总额为 93.34 亿元，同比下滑 55.41。 总体上，1-8 月我们所统计城市的土地成交面积同比下滑 4.63（比 1-7 月增速回升 1.25 个百分点），楼面价下降 16.8 （比 1-7 月增速回升 0.68 个百分点），这使得 1-8 月统计城市的土地成交金额同比下滑 20.65（比前 1-7 月增速回升 1.68 个百分点），而成交溢价率再次回落至 10

57、.6 个百分点。从结构上看，一线城市土地成交有较大的反弹空间。 表 2 全国土地市场成交情况 成交建筑面积(万平）成交金额(亿元）楼面地价（加权）（元/平）加权溢价率(%） 城市 汇总 一线城市 二线城市 三线城市 限购城市 非限购城市 2012 年 1-8 月 80503 5527 43284 31692 55879 24624 2011 年 1-8 月 84407 9062 37105 38240 58032 26375 同比 （%） -4.63 -39.01 16.65 -17.12 -3.71 -6.64 2012 年 1-8 月 7961 955 4505 2501 6078 188

58、3 2011 年 1-8 月 10033 2287 4826 2920 8137 1896 同比 （%） -20.65 -58.24 -6.64 -14.35 -25.30 -0.68 2012 年 1-8 月 989 1728 1041 789 1088 765 2011 年 1-8 月 1189 2524 1301 764 1402 719 同比 （%） -16.80 -31.53 -19.97 3.35 -22.42 6.38 2012 年 1-8 月 10.59 5.75 16.39 3.51 9.15 9.90 2011 年 1-8 月 8.97 6.02 5.63 12.91 7.

59、44 12.61 变化百 分比 1.62 -0.26 10.76 -9.40 1.71 -2.72 资料来源：各地方土地储备管理中心，海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 10 10 10 0 24 22 20 24 22 20 行业跟踪报告房地产行业 2. 8 月土地市场整体波动不大 2.1 北京 图 37 北京土地推出数量变化图 38 北京土地成交楼面均价变化 4000 北 京 推 出 建 设 用 地 面 积 当 月 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 8000 北 京 成 交 土 地 均 价(元 /平 米 ， 左 轴 ) 150 北 京 推 出 建 设 用 地 面 积 累 计 值 (万 平 米 ， 左 轴 ) 北 京 推 出 建 设 用 地 面 积 累 计 同 比 ( ， 右 轴 ) 北 京 成 交 土 地 均 价 同 比( ， 右 轴 ) 3000-106000 100 50 2000-304000 0 1000 0 -50 -70 2000 0 -50 -100 2011-08 2011-102011-122012-02 2012-04 2012-062012-082011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 资料来源：各地方土地储备管理中心、海通证券研究所 图 39 北京土地成交数