鲁能地产泰安项目策略定位形象包装推广提案

1、 世界的另一种可能世界的另一种可能 鲁能地产泰安项目策略定位、形象包装、推广提案 part 1 放眼济南和泰安，我们放眼济南和泰安，我们没有看到没有看到能够和我们相能够和我们相竞争竞争 的任何别墅，尽管，还是有些始终以别墅自居，的任何别墅，尽管，还是有些始终以别墅自居， 甚至卖得还可以的项目。甚至卖得还可以的项目。 项目名称项目名称总规总规地段地段产品类型产品类型景观园林景观园林配套设施配套设施 龙泉花苑龙泉花苑 占地占地260260亩，规划亩，规划 面积面积9 9万平方米，万平方米， 设计有设计有8080多栋多栋 泰山大街西首、泰山大街西首、 泰山青春创业泰山青春创业 开发区内开发区内 独立

2、、双拼独立、双拼 和联排别墅和联排别墅 0.50.5的超低容积率，的超低容积率，65%65%的的 高绿化率，高绿化率，16%16%的水面的水面 海普海普 凤栖湾 凤栖湾 占地占地200200亩，总建亩，总建 筑面积十万平方筑面积十万平方 泰安南部新城泰安南部新城 核心区域核心区域 花园洋房、花园洋房、 单体别墅、单体别墅、 联排别墅联排别墅 香港雅克公司进行景观香港雅克公司进行景观 设计设计 社区内设网球场、儿童社区内设网球场、儿童 游乐园、会所等公共设游乐园、会所等公共设 施。项目周边设超市、施。项目周边设超市、 银行、医院等配套设施银行、医院等配套设施 泰安银座城市广场 泰安银座城市广场

3、总用地总用地2668026680平方平方 米，总建筑面积米，总建筑面积 124036124036平方米平方米 泰安市龙潭路泰安市龙潭路 与东岳大街交与东岳大街交 叉口，泰安银叉口，泰安银 座商城东侧座商城东侧 现代简约融入社区的整现代简约融入社区的整 体规划和细部设计之中，体规划和细部设计之中， 展现出一集大型购物、展现出一集大型购物、 休闲、娱乐、餐饮等服休闲、娱乐、餐饮等服 务为一体的城市商业广务为一体的城市商业广 场。场。 配套设施完善配套设施完善 泰安别墅项目泰安别墅项目早期项目价格普遍在早期项目价格普遍在4000400060006000之间之间 项目名称项目名称总规总规地段地段产品类

4、型产品类型景观园林景观园林配套设施配套设施价格价格 利 得摩尔国际城利得摩尔国际城 总面积总面积2.52.5万万 平方米平方米 泰山大街与泰山大街与 荣院路交汇荣院路交汇 处处 商业楼，酒店式公商业楼，酒店式公 寓、小高层住宅楼寓、小高层住宅楼 组合而成组合而成 宝龙城市广场 宝龙城市广场 由由2525万平米超万平米超 级国际时尚体级国际时尚体 验验mallmall以及以及 7 7万平米国际万平米国际 社区组成。社区组成。 泰山区温泉泰山区温泉 北首北首 独栋独栋/ /联排联排/ /叠加叠加 五星级酒店、湖畔五星级酒店、湖畔 独栋别墅、酒店式独栋别墅、酒店式 公寓、超级商业公寓、超级商业 ma

5、llmall、五星级影、五星级影 院院 容积率容积率0.9750.975，绿化率，绿化率 36.1% 36.1% 国际景观大师澳国际景观大师澳 大利亚柏涛规划大利亚柏涛规划 购物：以世界主力店与旗舰店为主体购物：以世界主力店与旗舰店为主体 的大型的大型mallmall、品牌百货、国际购物街、品牌百货、国际购物街 区。餐饮：中华膳食街、世界美事汇、区。餐饮：中华膳食街、世界美事汇、 特色风味长廊。休闲：特色风味长廊。休闲：spaspa、运会会、运会会 所、养生堂、养足中心、纤体俱乐部。所、养生堂、养足中心、纤体俱乐部。 娱乐：娱乐：clubclub街、街、discodisco、夜总会、酒、夜总会

6、、酒 吧街。文化：泰山文化街、迪士尼主吧街。文化：泰山文化街、迪士尼主 题广场、拉斯维加斯风格街区。五星题广场、拉斯维加斯风格街区。五星 级酒店：园林式国际商务会议中心。级酒店：园林式国际商务会议中心。 观光旅游：泰山脚下观光旅游：泰山脚下3030万平米大万平米大mallmall、 环泰山旅游经济圈、环山路八大景区、环泰山旅游经济圈、环山路八大景区、 植物园、泰山博物馆。植物园、泰山博物馆。 均价均价 80008000元元/ / 平米平米 泰安别墅项目泰安别墅项目 项目名称项目名称总规总规地段地段产品类型产品类型户型面积户型面积景观园林景观园林配套设施配套设施物业物业价格价格 国华国华 东方美

7、郡 东方美郡 占地面积：占地面积：33.333.3万万 平方米，建筑面平方米，建筑面 积：积：2828万平方米；万平方米； 共共700700余套，一期余套，一期 220220套套(5(5套独栋已套独栋已 定定) )；共；共900900个车位个车位 历下区历下区 千佛山千佛山 以南，以南， 阳光舜阳光舜 城以北城以北 独栋别墅、联独栋别墅、联 排别墅、小院排别墅、小院 别墅和小镇别墅和小镇 （多层住宅、（多层住宅、 商业和配套公商业和配套公 建）建） 独栋独栋500500 多平米多平米 山体景观和一条山体景观和一条 水系，绿化率水系，绿化率 40%40%，容积率，容积率0.80.8 小区规划有会

8、所及一个小区规划有会所及一个 小镇（餐饮、娱乐、健小镇（餐饮、娱乐、健 身等；小区内建有游泳身等；小区内建有游泳 设施、高尔夫练习场、设施、高尔夫练习场、 网球俱乐部）。另外网球俱乐部）。另外, ,周周 边配套完善。边配套完善。 国华物国华物 业业 1200012000起起 国科国际高尔夫别墅国科国际高尔夫别墅( (果果 岭岭 左岸 左岸) ) 占地面积：占地面积：799.2799.2 万平方米，建筑万平方米，建筑 面积：面积：127127万平方万平方 米；共米；共415415套，每套，每 栋别墅均带车库栋别墅均带车库 齐河经齐河经 济开发济开发 区，紧区，紧 临临308308 国道，国道，

9、距黄河距黄河 大桥大桥1818 公里处公里处 独栋别墅独栋别墅 平层平层112-112- 162162，别，别 墅墅280-373280-373 绿化率绿化率70%70%，容，容 积率积率0.150.15；欧美；欧美 式园林，有一个式园林，有一个 水域和一个高尔水域和一个高尔 夫球场夫球场 一个高尔夫球场、一个酒一个高尔夫球场、一个酒 店和一个健身娱乐城；小店和一个健身娱乐城；小 区内设双语中、小学；大区内设双语中、小学；大 型超市和快餐厅。型超市和快餐厅。 北京国北京国 科物业，科物业， 1 1元元/ /平平 米米/ /月月 45004500均价均价 （目前剩（目前剩 余余1010套）套）

10、千佛山千佛山熙园熙园 占地面积：占地面积：2.532.53万万 平方米，建筑面平方米，建筑面 积：积：2.22.2万平方米；万平方米； 共共100100套套 市中区市中区 千佛山千佛山 风景区风景区 内内 联排别墅联排别墅, ,叠叠 拼别墅拼别墅 目前仅剩目前仅剩 2 2套，面套，面 积积300300多多 平米平米 60006000平米休闲花平米休闲花 园，绿化率园，绿化率40%40%， 容积率容积率0.880.88。 周边市政配套周边市政配套 每套总价每套总价 在在150-300150-300 多万之间多万之间 （最低价（最低价 202202万元万元 最高价最高价336336 万元）万元）

11、济南别墅项目济南别墅项目 项目名项目名 称称 总规总规地段地段产品类型产品类型 户型面积户型面积景观园林景观园林配套设施配套设施物业物业价格价格 外海外海蝶泉山庄蝶泉山庄 占地面积：占地面积：19.9819.98万万 平方米，建筑面积：平方米，建筑面积： 23.523.5万平方米；万平方米；a a、 b b组团均为小高层和组团均为小高层和 多层、多层、c c组团为叠拼组团为叠拼 市中区东市中区东 依二环南依二环南 路、西靠路、西靠 老虎洞山老虎洞山 板楼板楼, ,联排联排 别墅别墅, ,叠拼叠拼 别墅别墅, ,多层多层, , 小高层小高层 多层和小多层和小 高层高层96-96- 157157

12、绿化率绿化率46%46%，容，容 积率积率1.131.13；在组；在组 团中心形成团中心形成1 1万万 平米中心花园，平米中心花园， 组团中心景观组团中心景观 蝴蝶泉；蝴蝶泉； 2 2万平米的地下停车场。高级万平米的地下停车场。高级 双语幼儿园、双语幼儿园、50005000余平米生活余平米生活 设施（高级业主会所和小型设施（高级业主会所和小型 的超市、自助银行、邮局等）的超市、自助银行、邮局等） 0.60.6至至0.80.8元元/ / 平米平米/ /月月 多层均价多层均价 45004500元元/ /平米，平米， 小高层均价小高层均价 47004700元元/ /平米平米 燕山燕山樱园樱园 占地面

13、积：占地面积：5.695.69万平万平 方米方米 历下区燕历下区燕 子山西路子山西路 独栋别墅独栋别墅, , 双拼别墅双拼别墅, , 叠拼别墅叠拼别墅, , 多层花园多层花园 洋房洋房 有有6 6栋楼栋楼 是是3 3层的，层的， 有有4 4栋是栋是2 2 层的；洋层的；洋 房房220220 300300多平多平 米，别墅米，别墅 500500多平多平 米；米； 绿化率绿化率50%50% ，容，容 积率积率0.70.7 坐落在风景秀美的千佛山脚坐落在风景秀美的千佛山脚 下，附近有省科学院、大众下，附近有省科学院、大众 报业集团、千佛山医院、还报业集团、千佛山医院、还 有中国银行、商行等公共设有中

14、国银行、商行等公共设 施齐全，文化氛围浓郁有山施齐全，文化氛围浓郁有山 东工艺美术学院、二十二中、东工艺美术学院、二十二中、 省广播电视学校、省旅游学省广播电视学校、省旅游学 校、省司法学校等，生活便校、省司法学校等，生活便 利，历下大润发、沃尔玛、利，历下大润发、沃尔玛、 易初莲花、华联商厦等超市易初莲花、华联商厦等超市 班车都很方便班车都很方便 洋房的洋房的1250012500 元（已售元（已售 50%50%），叠），叠 拼拼1300013000元元 （8 8月开始月开始 销售），别销售），别 墅的最高价墅的最高价 在在1700017000元元 （已售完）（已售完） 九如山庄九如山庄 占地

15、面积：占地面积：2424万平万平 方米方米 建筑面积：建筑面积：6.76.7 万平方米；独立式万平方米；独立式 庭院住宅庭院住宅118118栋、半栋、半 独立式庭院住宅独立式庭院住宅102102 套套 历城区济历城区济 南市历城南市历城 区仲宫镇区仲宫镇 二仙村二仙村 （八一立（八一立 交桥南交桥南1212 公里）公里） 独栋别墅独栋别墅, , 双拼别墅双拼别墅 别墅面积别墅面积 在在350-350- 600600平米平米 之间之间 容积率约为容积率约为0.30.3， 绿化率约绿化率约50%50% 建设建设1000010000余平方米水面的余平方米水面的 水库，小型高尔夫球练习水库，小型高尔夫

16、球练习 场，场， 并拟建准五星级酒店并拟建准五星级酒店 会所一会所一 处，内设游泳池、处，内设游泳池、 保龄球、健身中心、美容保龄球、健身中心、美容 中心等。整个园区设有超市、中心等。整个园区设有超市、 洗衣、医洗衣、医 疗、图书馆、幼疗、图书馆、幼 儿园等，同儿园等，同 时网球场、慢时网球场、慢 跑道、茶艺坊、咖啡厅等配跑道、茶艺坊、咖啡厅等配 套提升业主的生活品质套提升业主的生活品质 一次性付款、一次性付款、 分期付款、分期付款、 银行按揭；银行按揭； 一期独栋均一期独栋均 价价80008000元元/ /平平 米；二期双米；二期双 拼均价拼均价50005000 元元/ /平米平米 济南别墅

17、项目济南别墅项目 项目名项目名 称称 总规总规地段地段产品类型产品类型户型面积户型面积景观园林景观园林配套设施配套设施物业物业价格价格 港澳花园港澳花园 占地面积：占地面积：62.5562.55亩，亩， 建筑面积：建筑面积：7200072000 余平米；共余平米；共286286户户 历下区二环东历下区二环东 路路71517151号（经号（经 济学院对面）济学院对面） 联排别墅联排别墅, , 多层多层, ,小高小高 层层 138-300138-300平米平米 （三居（三居138138平米，平米， 四居四居184184平米，平米， 其他其他286286平米）平米） 绿化率绿化率 40%40%，容，

18、容 积率积率1.551.55 周边配套（山东经济学院、周边配套（山东经济学院、 山东行政学院、省司法学校、山东行政学院、省司法学校、 甸柳小学、燕山中学、外国甸柳小学、燕山中学、外国 语学校和万嘉隆综合商场）；语学校和万嘉隆综合商场）； 地下室、地下停车场地下室、地下停车场1450014500平平 米米 均价均价60006000元元 / /平米平米 蟠龙山水蟠龙山水 占地面积：占地面积：60.0360.03万万 平方米平方米 建筑面积：建筑面积： 1515万平方米万平方米 一期一期 和二期总共和二期总共200200多多 套房子套房子 蟠龙山东部余蟠龙山东部余 脉山腰脉山腰 历城历城 彩石镇彩石

19、镇 独栋别墅独栋别墅 双联、单排双联、单排 别墅别墅 一期现房销售，一期现房销售， 仅剩仅剩5 5套别墅，套别墅， 面价从面价从240240平米平米 到到350350平米；二平米；二 期为独栋别墅，期为独栋别墅， 仅剩一套，面仅剩一套，面 积在积在400400平米左平米左 右右 绿化率绿化率 70.0070.00 容积率容积率 0.25 0.25 中小学中小学: :都很齐全都很齐全, ,幼儿园幼儿园: :多多 所所, ,综合商场综合商场: :多家多家, ,邮局邮局: :多家多家, , 银行银行: :工行，建行，农行等工行，建行，农行等, , 医院医院: :比较方便比较方便 1.81.8元元/

20、/平平 方米方米/ /月月 双联别墅双联别墅 均价均价50005000元元 / /平米，单平米，单 排别墅均排别墅均 价价60006000元元/ / 平米平米 卧虎山原生态卧虎山原生态 别墅区别墅区 占地面积占地面积:333500:333500平平 方米方米 总建筑面积总建筑面积:100000:100000 平方米平方米 济南市卧虎山济南市卧虎山 风景区西南侧风景区西南侧 双拼别墅双拼别墅 主推户型为主推户型为 195.29195.29、226226、 268268平米平米 绿化率绿化率 70% 70% 容积率容积率0.3 0.3 历城一中等历城一中等. . 起价：起价：29802980 元元

21、/ /平方米平方米 均价：均价：35803580 元元/ /平方米平方米 金宫山庄金宫山庄 占地面积：占地面积：10.6610.66 万平米万平米 建筑面积：建筑面积： 约约3.63.6万平米万平米 一期一期 7171套，二期套，二期3232套。套。 历城历城 卧虎山水卧虎山水 库东库东 独栋别墅独栋别墅 销售进入尾期，销售进入尾期， 多层还余多层还余3 3套，套， 别墅主要面积别墅主要面积 在在288-360288-360平米平米 之间之间 绿化率绿化率 60%60%以上以上 物业费：物业费： 1 1元元/ /平平 方米方米/ /月月 物业公物业公 司：万司：万 和物业和物业 金宫山庄金宫山

22、庄 销售进入销售进入 尾期，一尾期，一 期别墅均期别墅均 价价45004500元元/ / 平米，二平米，二 期别墅均期别墅均 价价65006500元元/ / 平米平米 济南别墅项目济南别墅项目 项目名项目名 称称 总规总规地段地段产品类型产品类型户型面积户型面积景观园林景观园林配套设施配套设施物业物业价格价格 综合综合 评价评价 南山逸墅南山逸墅 占地面积占地面积:60000:60000平方平方 米米 , ,南山逸墅现尚未南山逸墅现尚未 开盘。开盘。 历城历城 历城区历城区 柳埠镇柳埠镇 多层多层 125-267125-267 均价均价:4300:4300 元元/ /平方米平方米 c+c+ 祺

23、苑祺苑 销售率销售率:60:60 占地面积：占地面积：2.662.66万平万平 方米方米 建筑面积：建筑面积：2.52.5 万平方米万平方米 总户数总户数:133:133户户 停车位停车位:1 :1：1.51.5 停车位售价停车位售价:10:10万元万元/ / 位位 历下区凤鸣历下区凤鸣 山庄南侧，山庄南侧， 济南市经十济南市经十 东路景观大东路景观大 道旁原南洋道旁原南洋 学院对面学院对面 叠拼别墅叠拼别墅 别墅面积为别墅面积为 170-260170-260平米平米 绿化率绿化率 45% 45% 容积率容积率 0.92 0.92 经十东路景观大道旁经十东路景观大道旁 原南洋学院对面，附原南洋

24、学院对面，附 近有山东建筑大学、近有山东建筑大学、 奥体中心，小区附近奥体中心，小区附近 规划有银行、超市等规划有银行、超市等 便民设施便民设施 物业费：物业费：0.80.8 元元-1.4-1.4元元/ /平方平方 米米/ /月月 物业公司：物业公司： 凤鸣山庄为凤鸣山庄为 宏泰物业公宏泰物业公 司司 起价：起价： 43004300元元/ /平平 方米方米 均价：均价： 44784478元元/ /平平 方米方米 b=b= 荣圣荣圣 铭仕海 铭仕海 岸别墅岸别墅 占地面积占地面积:124000:124000平方平方 米米 总建筑面积总建筑面积:3000:3000平方平方 米米 威海区荣城威海区荣

25、城 市新市政府市新市政府 南南1 1公里处公里处, ,龙龙 岛湖旁岛湖旁, ,桑沟桑沟 湾畔湾畔 独栋、联独栋、联 排别墅排别墅 面积从面积从330330平平 米到米到450450平米平米 不等不等 绿地面积绿地面积 51%51% 小区内部配套小区内部配套: :学校、学校、 银行、超市、商城、银行、超市、商城、 医院、老人儿童活动医院、老人儿童活动 中心中心 均价均价:4200:4200 元元/ /平方米平方米 c+c+ 文昌山庄文昌山庄 占地面积：占地面积：19.9819.98万平万平 方米方米 建筑面积：建筑面积：7.67.6 万平方米万平方米 260260套套 售售 完完 济南市长清济南

26、市长清 区凤凰路东区凤凰路东 侧，介于长侧，介于长 清城区和大清城区和大 学城之间，学城之间， 距济南市中距济南市中 心仅心仅3030分钟分钟 车程车程 多层多层 a a型型 297297平米平米 4 4室室2 2厅厅3 3卫卫 b b型型 299299平米平米 4 4室室2 2厅厅3 3卫卫 c c型型 304304平米平米 4 4室室2 2厅厅3 3卫卫 绿化率绿化率 42.0042.00 容积率容积率 0.38 0.38 中小学中小学: :山东财政学院，山东财政学院， 山东农业大学，山东山东农业大学，山东 师范大学，山东大学师范大学，山东大学 等等, ,幼儿园幼儿园: :多家多家, ,其

27、其 他他:3000:3000余亩的文昌公余亩的文昌公 园，园，300300亩的人工湖。亩的人工湖。 物业费：物业费：0.80.8 元元/ /平米平米/ /月月 均价：均价： 39803980元元/ /平平 方米方米 c+c+ 加州花园加州花园 建筑面积：建筑面积：4 4万平方万平方 米米 7272栋别墅栋别墅 现房销现房销 售，已售完售，已售完90%90%，联，联 排别墅已售完，排别墅已售完， 济南南郊仲济南南郊仲 宫镇，距市宫镇，距市 区二十分钟区二十分钟 车程车程 独栋别墅独栋别墅 363-2092363-2092平米平米 的独栋别墅，的独栋别墅， 400400多平米的多平米的 超豪华观景

28、别超豪华观景别 墅墅 幼儿园：儿童乐园幼儿园：儿童乐园 其他：游泳池、网球其他：游泳池、网球 场、公共停车场、物场、公共停车场、物 业管理中心业管理中心 物业费：物业费：1.971.97 元元/ /平方米平方米/ /月月 起价：起价： 60006000元元/ /平平 方米方米 最高价：最高价： 1300013000元元/ / 平方米平方米 c+c+ 济南别墅项目济南别墅项目 市场调研后的直观感受市场调研后的直观感受 济南、泰安在售的独栋别墅绝对稀缺济南、泰安在售的独栋别墅绝对稀缺 国华东方美郡国华东方美郡0.70.7的容积率，联排卖到的容积率，联排卖到1400014000 燕山燕山 樱园樱园

29、虽然地处平民区，销售员们虽然地处平民区，销售员们 却信心十足，花园洋房卖到却信心十足，花园洋房卖到1300013000元元/ /， 近近2000020000元一平米的独栋已然售罄，部分元一平米的独栋已然售罄，部分 剩余的联排也卖到了剩余的联排也卖到了1600016000到到1800018000元元/ / 国科国际高尔夫别墅，虽然有国科国际高尔夫别墅，虽然有golfgolf， 但是她在黄河北，北，触动了济南居住但是她在黄河北，北，触动了济南居住 之大忌，其交通、配套等当然无法和整之大忌，其交通、配套等当然无法和整 个泰安城相比。个泰安城相比。 l房地产房地产e e网网 房地产e网-倾力打造房地产

30、物业 管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 房地产e网-倾力打造房地产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 房地产e网-倾力打造房地产 物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 倍讯易- 20072007年年7 7月底，国家发改委调控下半年房价四措施月底，国家发改委调控下半年房价四措施 调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应中的比重调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应中的比重 严格限制低密度、大户型住房建设严格限制低密度、大户型住房建设 加快城镇住房保障制度建设，增加廉租房供应，加快城镇住房保障制度建设，增加廉租房供应， 完善经济适用房制度完善经济适用房制度 强化各级政府对

31、住房市场调控责任，综合运用税收等经济手强化各级政府对住房市场调控责任，综合运用税收等经济手 段，努力保持市场房价的基本稳定段，努力保持市场房价的基本稳定 无论是就济南、泰安本地市场还是整个中国的大势来无论是就济南、泰安本地市场还是整个中国的大势来 看，别墅产品的看，别墅产品的稀缺性是勿庸置疑的稀缺性是勿庸置疑的，而本项目在这，而本项目在这 众多的别墅产品中又是稀缺之最，因为我们有泰山、众多的别墅产品中又是稀缺之最，因为我们有泰山、 我们有五星级酒店。我们有五星级酒店。 按照之前乐观的估计，按照之前乐观的估计， 实现全盘实现全盘1000010000元元/ /的均价，的均价， 我们可以在我们可以在

32、20082008年底年底左右售罄，左右售罄， 我们得到了我们得到了3.23.2亿元亿元的销售回款，的销售回款， 除此之外除此之外别无其他别无其他， 中国泰山上中国泰山上仅存的仅存的9595席别墅，席别墅， 将在将在无声无息无声无息中被人消化掉，中被人消化掉， 也许不会有很多人知道这是鲁能的作品。也许不会有很多人知道这是鲁能的作品。 乐观的预期乐观的预期 当然也有我们比较担心的，当然也有我们比较担心的， 以泰安本地土著富民的消化能力，以泰安本地土著富民的消化能力， 今年今年年底实现年底实现1 1个亿个亿之后，之后， 明年明年呢呢？ 4040年年的产权年限呢的产权年限呢？ 眼前的客群就是我们的眼前

33、的客群就是我们的全部吗全部吗？ 些些 许许 担担 心心 3.23.2亿元对鲁能意味着什么？亿元对鲁能意味着什么？ 一个项目的销售回款，一个项目的销售回款， 对集团对集团利润的贡献利润的贡献可以说是微乎其微，可以说是微乎其微， 对集团对集团品牌的贡献品牌的贡献比利润还要微乎其微。比利润还要微乎其微。 我们客观的认为，我们客观的认为， 最起码，最起码， 这个项目要对这个项目要对鲁能地产鲁能地产乃至整个鲁能乃至整个鲁能集团的品牌集团的品牌提提 升都起到升都起到巨大的推动作用巨大的推动作用， 与此同时我们要获得与此同时我们要获得更多的利润回报更多的利润回报。 第一次的感性判断和回来后的认真思考都第一次

34、的感性判断和回来后的认真思考都 让我们得出一个结论让我们得出一个结论: :这个项目的价值被这个项目的价值被 低估了低估了! ! 看一看我们真实的价值应该是多少看一看我们真实的价值应该是多少 独栋独栋2500025000元起元起/ /，双拼，双拼1800018000元起元起/ / 独栋别墅总面积独栋别墅总面积17769.9217769.92 独栋独栋别墅总销售额为别墅总销售额为4.442484.44248亿元亿元以上以上 双拼别墅总面积双拼别墅总面积14257.8614257.86 双拼双拼别墅总销售额为别墅总销售额为2.56641482.5664148亿元亿元以上以上 总销售额为总销售额为7.

35、008894807.00889480亿元亿元以上。以上。 我们认为的真实价值我们认为的真实价值 到底是无法信心十足的追求到底是无法信心十足的追求3.23.2个亿的销售额？个亿的销售额？ 还是既得到还是既得到7 7个亿个亿的销售额，同时制造一个的销售额，同时制造一个绝对高端绝对高端 的项目来的项目来提升提升鲁能地产与鲁能集团的鲁能地产与鲁能集团的品牌形象品牌形象？ 就是因为我们的项目非同一般，就是因为我们的项目非同一般， 所以我们必须所以我们必须跳出来跳出来。 part 1 跳出跳出 地产地产 跳出跳出 泰安泰安 跳出跳出 别墅别墅 跳出跳出 产权式酒店误区产权式酒店误区 四四 级级 跳跳 跃跃

36、 泰山是中国的国山泰山是中国的国山 泰山是双世遗泰山是双世遗 我们这样的产品前所未有之后也不会有我们这样的产品前所未有之后也不会有 可以复制的是房子不可复制的是文物可以复制的是房子不可复制的是文物 因此因此, ,我们不是一个单纯的地产项目我们不是一个单纯的地产项目, ,而是文物级而是文物级 的文化遗产的文化遗产! ! 跳出地产跳出地产 泰山是中国的国山泰山是中国的国山-它属于中国它属于中国 泰山是双世遗泰山是双世遗-它属于世界它属于世界 因此我们即将面对的当然因此我们即将面对的当然不仅仅是泰安不仅仅是泰安本地的土著富民，本地的土著富民， 抑或周边、济南乃至山东范畴，抑或周边、济南乃至山东范畴，

37、 眼光继续放大后我们看到的是中国大陆、港澳台以及海外眼光继续放大后我们看到的是中国大陆、港澳台以及海外 众多有着深深华夏情节的众多有着深深华夏情节的华人圈层华人圈层。 因此我们不属于泰安因此我们不属于泰安 而属于中国而属于中国乃至世界的塔尖人士乃至世界的塔尖人士 跳出泰安跳出泰安 我们在做的我们在做的不仅仅不仅仅是一个别墅产品，是一个别墅产品， 她更多的包含她更多的包含产品层面之外产品层面之外的更广泛更深刻的社会经济、的更广泛更深刻的社会经济、 文化价值，当然她还是泰山的一部分，文化价值，当然她还是泰山的一部分， 也是泰安目前唯一的五星级酒店的也是泰安目前唯一的五星级酒店的延展延展。 城市别墅

38、城市别墅/酒店式别墅酒店式别墅/半山别墅半山别墅/渡假别墅渡假别墅/景观别墅景观别墅 因此因此,我们不仅仅是别墅我们不仅仅是别墅,而应该更多元而应该更多元 跳出别墅跳出别墅 虽然优秀的产权式酒店产品的基本要件是虽然优秀的产权式酒店产品的基本要件是旅游旅游+地产地产， 但是盲目的追求利润与虚假的高回报承诺，使很多人对但是盲目的追求利润与虚假的高回报承诺，使很多人对 此类产品心存戒备，此类产品心存戒备， 产权式酒店更多强调的是投资，而非产权式酒店更多强调的是投资，而非更深层次更深层次的历史文化的历史文化价值价值。 我们当然不能被人看作是产权式酒店。我们当然不能被人看作是产权式酒店。 因此因此,我们

39、不是与人共享的产权式酒店我们不是与人共享的产权式酒店,而是私人珍藏的酒店式别而是私人珍藏的酒店式别 墅。墅。 跳出产权式酒店误区跳出产权式酒店误区 跳脱之后的价值排序跳脱之后的价值排序 泰山是本项目最大的配套，泰山是本项目最大的配套， 其次是我们的五星级酒店，其次是我们的五星级酒店， 我们所要面对的真正客群已经不我们所要面对的真正客群已经不 太在意作为一个城市的泰安了。太在意作为一个城市的泰安了。 part 2 永远都有另一种可能 7个亿个亿不只是一种合理的假设，不只是一种合理的假设， 我们现在要把它我们现在要把它变成现实变成现实。 在把这在把这7个个 亿变成现实亿变成现实 之前我们要之前我们

40、要 很清楚的看很清楚的看 到三个问题到三个问题 本项目最大的劣势本项目最大的劣势 封禅的高度封禅的高度 发现泰山发现泰山 本项目的劣势与优势一样本项目的劣势与优势一样“显著显著”。 尽管我们有数不尽的优势，尽管我们有数不尽的优势， 但是有一个劣势带给我们的是但是有一个劣势带给我们的是切肤之痛切肤之痛。 4040年年，商业用地上的别墅使用年限。，商业用地上的别墅使用年限。 按照最新按照最新物权法物权法的规定，这样的房子的规定，这样的房子 在在4040年之后，是不会年之后，是不会“自动续期自动续期”的。的。 这样的劣势会让我们和其他的这样的劣势会让我们和其他的别墅别墅比起来比起来大打折扣大打折扣。

41、 即使我们暂时忽略这样的劣势，即使我们暂时忽略这样的劣势， 我们我们只是追求只是追求3.23.2个亿个亿的销售额，的销售额， 我们有足够的信心在合理的时间范围内售掉这看似不多的我们有足够的信心在合理的时间范围内售掉这看似不多的“9595席席”吗？吗？ 我们必须找到我们必须找到另一种另一种可能。可能。 国山国山 五岳独尊五岳独尊 世界文化自然双重遗产世界文化自然双重遗产 泰山，代表中华民族历史地位的泰山，代表中华民族历史地位的国山国山、政治山，、政治山，“华夏名山推五岳，五岳独尊唯华夏名山推五岳，五岳独尊唯 泰山泰山”。426426平方公里的泰山，以其悠久的历史，灿烂的文化和雄奇险秀的自然平方公

42、里的泰山，以其悠久的历史，灿烂的文化和雄奇险秀的自然 景观亦被称为中华景观亦被称为中华“神山神山”、“圣山圣山”、“天下第一山天下第一山”，被誉为，被誉为中华民族精神中华民族精神 的象征的象征。 泰安也因泰山而以“国山之都”自我定位。 泰安市2007年初审议通过的泰安城市核心竞争力研究报告曾指出， 泰安未来的定位是“国山之都、宜居名城；现代制造业、商贸物流基 地”，“国山之都”作为泰安市核心竞争力的一部分被确定下来。 19321932年老舍先生年老舍先生首次首次提出东封泰岳为提出东封泰岳为“国山国山” 19901990年年9 9月在月在“第一届泰山国际学术研讨会第一届泰山国际学术研讨会”上，新

43、加坡画家赖桂芳在致辞上，新加坡画家赖桂芳在致辞 中提出中提出“泰山是神山、是圣山、是国山，是中华民族灵魂的支柱和精神寄泰山是神山、是圣山、是国山，是中华民族灵魂的支柱和精神寄 托托”。 20072007年年3 3月月9 9日，第十届全国人大五次会议上，山东代表团代表王元成在多名日，第十届全国人大五次会议上，山东代表团代表王元成在多名 代表的附议下，向大会提交了将泰山命名为代表的附议下，向大会提交了将泰山命名为“国山国山”的议案。这是新中国成的议案。这是新中国成 立以来第一次在全国人民代表大会上提出立以来第一次在全国人民代表大会上提出“国山国山”的议案。的议案。 泰山以其独有的政治、文化、自然等

44、多重价值并以其独泰山以其独有的政治、文化、自然等多重价值并以其独 特的世界文化自然双重遗产身份得到了世界的认可，特的世界文化自然双重遗产身份得到了世界的认可， 同时港澳台海外等同时港澳台海外等华人圈层对其也是一往情深华人圈层对其也是一往情深。 泰泰 山山 武武 夷夷 山山峨峨 嵋嵋 山山 黄黄 山山 试问可以试问可以筑筑于这四大名山之上，于这四大名山之上， 同时又以一个近距离接触的同时又以一个近距离接触的城市作为自己的配套城市作为自己的配套的的别墅别墅项目，项目， 在整个中国在整个中国大陆大陆还有吗？还有吗？未来未来还会有吗？还会有吗？ 未来虽不可预见，但未来虽不可预见，但稀缺与独尊稀缺与独尊

45、已经成为必然。已经成为必然。 泰山上的别墅是空前绝后的泰山上的别墅是空前绝后的 如同双世遗一样宝贵如同双世遗一样宝贵 一个人的人生顶点是帝王一个人的人生顶点是帝王 一个帝王的人生顶点是东封泰岳。一个帝王的人生顶点是东封泰岳。 凡凡新王朝新王朝建立统一九州之后，并取得天下太平的功业，必须建立统一九州之后，并取得天下太平的功业，必须 向上天报告成功，取得向上天报告成功，取得上天的认可上天的认可，那就要到泰山去，那就要到泰山去封禅封禅。 封禅大典犹如欧洲古代的加冕礼，并且更为封禅大典犹如欧洲古代的加冕礼，并且更为神秘隆重神秘隆重。 白虎通义白虎通义封禅封禅云：云： 王者易姓而起，必升封泰山何？报告之

46、义也。始受命之王者易姓而起，必升封泰山何？报告之义也。始受命之 日，改制应天：天下太平，日，改制应天：天下太平，功成封禅功成封禅，以告太平以告太平也。所以必也。所以必 于泰山者何？于泰山者何？万物之始万物之始，交代之处也。，交代之处也。 中国封建社会的皇帝们对在泰山封禅视中国封建社会的皇帝们对在泰山封禅视 为一生最高目标，为为一生最高目标，为帝王登峰造极之事帝王登峰造极之事。 从秦始皇开始算起，秦、汉、三国、晋、 五代十六国、南北朝、隋、唐、五代十 国、宋、金辽西夏、元、明、清以及南 明、北元、李自成、张献忠、洪秀全父 子、袁世凯等中国封建社会所有的皇帝， 加起来一共408408位位， 但是封

47、天禅地者几何？但是封天禅地者几何？ 这这408408位皇帝中真正实践封禅着只有位皇帝中真正实践封禅着只有6 6位位 秦始皇、汉武帝、汉光武帝、唐高宗、唐玄宗、宋真宗秦始皇、汉武帝、汉光武帝、唐高宗、唐玄宗、宋真宗 而六人之中能被世人认可者仅秦始皇、汉武帝、汉光武帝而已而六人之中能被世人认可者仅秦始皇、汉武帝、汉光武帝而已 4086 宋真宗宋真宗伪制天书而封泰山被天下人所耻笑，而被世人公认伪制天书而封泰山被天下人所耻笑，而被世人公认 的著名皇帝的著名皇帝唐太宗唐太宗封禅未果留下了千古遗憾，封禅未果留下了千古遗憾，康熙、乾隆康熙、乾隆 在盛世之时，因外族身份也只好数次东巡泰岳而未事封禅。在盛世之时

48、，因外族身份也只好数次东巡泰岳而未事封禅。 泰山封禅成了皇帝们人生追求的泰山封禅成了皇帝们人生追求的顶峰顶峰， 封天禅地封天禅地，事之重、之大、之难可见一斑。，事之重、之大、之难可见一斑。 没有一个项目能有这样巨大的精神附加值没有一个项目能有这样巨大的精神附加值 它代表了人生所能企及的顶峰它代表了人生所能企及的顶峰 它势必只能属于个别成功而又幸运的塔尖它势必只能属于个别成功而又幸运的塔尖 人士人士 我们不要只卖房子我们不要只卖房子! part 3 回到我们之前的讨论，为了回到我们之前的讨论，为了实现实现我们我们7 7个亿个亿的销售额并的销售额并 且极大的提高项目的品质高度从而推动鲁能品牌的提且

49、极大的提高项目的品质高度从而推动鲁能品牌的提 升，将这一切升，将这一切变为现实变为现实我们从以下三个方面的改进入手。我们从以下三个方面的改进入手。 产品改造层面产品改造层面销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面服务提升层面服务提升层面 封禅文化园林与社区围墙封禅文化园林与社区围墙： 项目内部自建园林景观，同贝尔高林公司深入沟通，建议项目内部自建园林景观，同贝尔高林公司深入沟通，建议 封禅文化在社区内园林及社区围墙充分展现。封禅文化在社区内园林及社区围墙充分展现。 例如以封天之圆丘与禅地之方台为主题元素等。例如以封天之圆丘与禅地之方台为主题元素等。 产品改造层面产品改造层面 制造极点：制造极点：

50、在项目西北侧原定建双楼王位置建单体建面在项目西北侧原定建双楼王位置建单体建面80080010001000， 花园面积花园面积1000 1000 以上的以上的真正楼王真正楼王， 同时整个项目定位向楼王看齐。同时整个项目定位向楼王看齐。 产品改造层面产品改造层面 产品改造层面产品改造层面 改造双拼改造双拼： 为满足产品定位需要，为满足产品定位需要， 建议此类产品可以有建议此类产品可以有挑空的大客厅挑空的大客厅以具备董事会所功能。以具备董事会所功能。 增加地下室增加地下室： 现有的五套地下室之外，增加地下室数量，现有的五套地下室之外，增加地下室数量， 作为酒窖或影音室，作为酒窖或影音室， 此举更此举

51、更符合国际惯例符合国际惯例。 产品改造层面产品改造层面 样板间设计样板间设计： 独栋、双拼董事会所设计，邀请世界知名设计大师，独栋、双拼董事会所设计，邀请世界知名设计大师， 风格一中一西。风格一中一西。 产品改造层面产品改造层面 别墅精装别墅精装： 由华人圈层高端客群需求决定的，由华人圈层高端客群需求决定的， 邀请国际知名住宅精装设计大师设计邀请国际知名住宅精装设计大师设计“签名精装签名精装”， 或面向塔尖客群提供或面向塔尖客群提供有偿设计方案有偿设计方案。 产品改造层面产品改造层面 琚琚 宾宾 吉恩吉恩- -米歇尔米歇尔. .加蒂加蒂 andre staffelbach michael wh

52、ite 马克马克泽夫泽夫 特莱斯特莱斯. .威尔逊威尔逊 大卫大卫. .柯林斯柯林斯 alexis dennis 帕特里克帕特里克朱伊恩朱伊恩 巴特巴特. .埃吉金埃吉金 鉴于鲁能与美国胜腾集团的友好合作关系鉴于鲁能与美国胜腾集团的友好合作关系 （泰安的华美达酒店品牌合作、宜宾的速（泰安的华美达酒店品牌合作、宜宾的速8 8酒店品牌合作等），酒店品牌合作等）， 建议建议酒店二期引进胜腾集团的顶级豪华五星品牌酒店二期引进胜腾集团的顶级豪华五星品牌“温德姆（温德姆（wyndhamwyndham）” 目前该品牌尚未进入亚太地区，如果实现将是巨大的新闻点与项目的目前该品牌尚未进入亚太地区，如果实现将是巨

53、大的新闻点与项目的 价值提升点，价值提升点， 退而求其次，如果无法直接进入管理是否可以聘请其为顾问。退而求其次，如果无法直接进入管理是否可以聘请其为顾问。 服务提升层面服务提升层面 将酒店服务内置化， 即未来本项目客户可直接享受酒店提供的各项服务。 服务提升层面服务提升层面 由物业或酒店管理公司提供由物业或酒店管理公司提供代租代租服务服务 服务提升层面服务提升层面 客观的讲，以上关于产品、园林与服务的改造客观的讲，以上关于产品、园林与服务的改造 与提高建议并没有与目前的工程进度与实际呈与提高建议并没有与目前的工程进度与实际呈 现相左，因此其现相左，因此其具备较高的可执行性具备较高的可执行性。

54、区隔化销售， 先面向港澳台及海外华人、外籍人士客群 然后是泰安本地与济南高端客群。 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 外销手段：利用五大外资行销代理行的高端外籍客户资源外销手段：利用五大外资行销代理行的高端外籍客户资源 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 华美达酒店连锁或胜腾酒店管理集团部分外籍客户资源华美达酒店连锁或胜腾酒店管理集团部分外籍客户资源 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 与高档旅游团互动，将来泰山游赏的港澳台及外籍高端客与高档旅游团互动，将来泰山游赏的港澳台及外籍高端客 群带至项目现场，把本项目所做封禅文化墙作为泰山一景。群带至项目

55、现场，把本项目所做封禅文化墙作为泰山一景。 由外而内之后，少量泰安本地与济南客群由外而内之后，少量泰安本地与济南客群 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 香港豪华五星级酒店香港豪华五星级酒店roadshow 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 媒体选择媒体选择：凤凰卫视、南华早报、香港经济日报、港龙、 台湾华航、香港航空、香港大公报、中国别墅网。 销售与渠道选择层面销售与渠道选择层面 包装推广节点划分包装推广节点划分 筹备期筹备期 现场包 装、销 售道具 入市期入市期 选择性港 台媒体、 中国别墅 网等媒体 投放，针 对渠道性 高端客户 资源进行 dm直投 起势与第一起势与第一 强销期强销

56、期 香港媒体强 势宣传、赴 港销售，同 时开始与外 资行销代理 行合作谈判 年终盘点年终盘点 总结与明总结与明 年准备期年准备期 整盘第二强销期整盘第二强销期： 知名外资行销代 理行介入 剩余产品对内剩余产品对内 销售期与清盘销售期与清盘 即 日 8 月 下 旬 10 月 中 旬 12 月 底 08 年 2 月 底 10 月 底 12 月 底 7 月 part 4 作为一栋房子，在泰山之作为一栋房子，在泰山之上上， 我们将要满足的居住需求肯定我们将要满足的居住需求肯定不是不是第一位的，第一位的， 我们的价值更多的是体现在我们的价值更多的是体现在收藏与文物收藏与文物价值之中，价值之中， 因为在封

57、天禅地的泰山上，因为在封天禅地的泰山上， 在五星级酒店旁，在五星级酒店旁， 我们我们仅有仅有9595席。席。 我们本身就是泰山我们本身就是泰山不可分割不可分割的一部分，的一部分， 而且需要强调的是我们在而且需要强调的是我们在泰山上而非山脚下泰山上而非山脚下。 受实际所限，我们不能称自己为别墅，但是我们可以这样描述自己： 独栋别墅独栋半山别苑独栋半山别苑 双拼别墅双独栋董事会所双独栋董事会所 因此我们的产品定位是： 泰山上，五星级酒店里的独栋别苑。泰山上，五星级酒店里的独栋别苑。 泰山上，五星级酒店里的双独栋董事会所。泰山上，五星级酒店里的双独栋董事会所。 产品描述与定位产品描述与定位 我们独享

58、五岳至尊，我们深浸封禅文化， 我们的真实名称应该是 案案 名名 鲁能鲁能岱宗岱宗 mountain of nation 本项目对至高品位的追求就如同帝王一生追求的顶峰一样。本项目对至高品位的追求就如同帝王一生追求的顶峰一样。 我们的我们的 slogan 也因此而生也因此而生 鲁能鲁能岱宗岱宗 mountain of nation 人生顶峰唯泰山人生顶峰唯泰山 slogan 文字表现之文字表现之 泰山泰山 贞观之治的遗憾贞观之治的遗憾 公元前219年 秦始皇亲赴泰山 以封天禅地宣告天下大治 泰山，从此成为帝王人生之巅 公元641年 唐太宗下诏封禅泰山 车至洛阳，半途而归 贞观之治，由此留下遗憾

59、历经千年，泰山贵脉依旧 新封禅文化即将重演 鲁能鲁能岱宗岱宗 人生顶峰唯泰山人生顶峰唯泰山 唐太宗篇唐太宗篇 文字表现之文字表现之 泰山泰山 康乾盛世的失落康乾盛世的失落 公元前219年 秦始皇，亲赴泰山 以封天禅地宣告天下大治 泰山，从此成为帝王人生之巅 公元1790年 乾隆第10次登临泰山，历史却只作他是普通游客 康乾盛世，从此留下失落 历经千年，泰山贵脉依旧 新封禅文化即将重演 鲁能鲁能岱宗岱宗 人生顶峰唯泰山人生顶峰唯泰山 乾隆篇乾隆篇 泰山泰山 迟到了迟到了2117年的别苑年的别苑 公元前110年 汉武帝封禅泰山，随行达万人 却借住诸侯官邸 公元2007年 迟到了2117年的半山别苑 做泰山的主人 鲁能鲁能岱宗岱宗 人生顶峰唯泰山人生顶