广州房地产高端住宅市场透析分析报告

1、1 目目 录录 n前言前言 n广州高端住宅近期市场表现及原因剖析广州高端住宅近期市场表现及原因剖析 n广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势 3 1.1.前言前言 1.11.1、研究背景、研究背景 1.2、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 汇景新城：汇景新城：4.25新货开卖，一周销售超新货开卖，一周销售超10亿亿 玖珑湖：玖珑湖： 4.25开盘，当日首批开盘，当日首批85套套 别墅售馨，销售超别墅售馨，销售超10亿亿 领峰：领峰：4.18 w公寓开卖，当日销售公寓开卖，当日销售120套套2.5亿

2、亿 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 广弘天琪：广弘天琪：“五一五一”期间开盘，销售超期间开盘，销售超200套套 中环广场：中环广场：4.25d栋开卖，当日销售栋开卖，当日销售180套套3.4亿亿 金山谷：金山谷： “五一五一”洋房开盘，洋房开盘， 十天销售十天销售90套套2.3亿亿 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 天鹅湾：天鹅湾：元旦至今开卖元旦至今开卖4次，成交次，成交430套，套，5.5亿亿 星汇云锦：星汇云锦：5.25开盘，一周销售近开盘，一周销售近200套套5亿亿 新光城市花园：新光城市花园：五月期间，热销近五

3、月期间，热销近50套套 各高端住宅成功的主要因素各高端住宅成功的主要因素 n玖珑湖玖珑湖香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性 n汇景新城汇景新城悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力 n领峰领峰装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值 n广弘天琪广弘天琪地段的成熟性地段的成熟性 n中环广场中环广场地段的珍罕性地段的珍罕性 n金山谷金山谷产品的设计创新（产品的设计创新（6米高客厅），景观资源优势米高客厅），景观资源优势 n星

4、汇云锦星汇云锦引入奢华的装标，地段的成熟性引入奢华的装标，地段的成熟性 n天鹅湾天鹅湾拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等）拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等） n新光城市花园新光城市花园地段优势地段优势 8 1.1.前言前言 1.1、研究背景 1.21.2、概念界定、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 政策定义政策定义低密度、大户型、高单价低密度、大户型、高单价 n从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅：从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅： 住宅小区建筑容积率在1.0以下 单套住房建筑面积144以上 实际成交价格高于同级别土地上住房平

5、均交易价格的1.2倍倍以上 n高端住宅（非普通住宅）或高端住宅（非普通住宅）或低密度低密度、或、或大户型大户型、或、或高单价高单价 市场定义市场定义地段、资源、产品、价格潜力地段、资源、产品、价格潜力 n从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持：从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持： 地段：地段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域（如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、 科学城、白云新城、奥体等 ） 资源：资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同 时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化 产品：产品：注重

6、整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素， 装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等） 价格：价格：在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力 根据2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价1.4万以上的成交面积约占总成交面积 的10%，总价200万/套以上的成交面积约占总成交面积的12%，因此：本报告将现阶段广本报告将现阶段广 州高端住宅的划分为单价州高端住宅的划分为单价1.41.4万万/ /平方米以上或主流总价平方米以上或主流总价200200万万/ /套以上的项目套以上的项目 11 1.1.前言前言 1.1、研究背景

7、 1.2、概念界定 1.31.3、广州高端住宅市场发展历、广州高端住宅市场发展历 程及特征程及特征 发展特征发展特征广州高端住宅大致经历四个阶段广州高端住宅大致经历四个阶段 发展特征发展特征历经历经20载风雨，市场趋于成熟载风雨，市场趋于成熟 n分布格局广泛化分布格局广泛化 从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。 分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心”向“多中心”改变。 与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势 将更加明显。 n核心价值多元化核心价值多元化 核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环 境、景

8、观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等， 核心价值更趋多元化。 n购买客户自住化购买客户自住化 由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据高端住宅的绝对主力，以投资和短期度 假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，随着广州经济快速发展，本地人 成为主力军。现阶段外来高收入新移民、珠三角/港澳/海归等高端人士、本地换房客 成为主流客户，自住为主，兼顾投资保值。 n楼盘竞争品牌化楼盘竞争品牌化 港资集团和内地品牌房企逐渐成为豪宅品质的标签，这也是市场化竞争的必然趋势。 品牌发展商近年的广州高端楼盘一览 发展特征发展特征历经历经20载风雨，市场趋于成熟载风雨，市场趋于成熟 发

9、展特征发展特征广州高端住宅影响力不断扩大广州高端住宅影响力不断扩大 n汇景新城：全国唯一连续三年入选汇景新城：全国唯一连续三年入选“中国十大超级豪宅中国十大超级豪宅” n星河湾：星河湾：2009年豪宅品牌成功布局年豪宅品牌成功布局“广州、北京、上海广州、北京、上海” n玖珑湖：打造南中国玖珑湖：打造南中国 顶级别墅豪宅社区顶级别墅豪宅社区 分布格局分布格局由城市中心向外围新区扩展由城市中心向外围新区扩展 17 2.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析 2.12.1、近期市场状况、近期市场状况 成交活跃楼盘成交活跃楼盘 整体市场供求 成交结构分析 2.2、回

10、暖剖析 成交活跃高端楼盘说明成交活跃高端楼盘说明 n区域：广州市十区两市区域：广州市十区两市 n时间：时间：20092009年年1-51-5月月 n界定：主流均价界定：主流均价1400014000元元/ /平米以上（含别墅）平米以上（含别墅） 珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃 2 2 0 0 0 0 9 9 年年 1 1 - - 5 5 月月 广广 州州 市市 2 2 0 0 个个 成成 交交 最最 活活 跃跃 高高 端端 楼楼 盘盘 （ 成 交 套 数 ： 套 ） 7 7 1 1 7 7 5 5 4 4 4 4 4 4 6 6 7 7 3 3 9

11、9 8 8 3 3 8 8 7 7 3 3 0 0 7 7 2 2 2 2 8 8 2 2 0 0 8 8 1 1 8 8 7 71 1 8 8 2 2 1 1 2 2 2 2 1 1 0 0 4 4 9 9 9 9 8 8 8 88 8 6 68 8 0 0 7 7 8 8 6 6 7 7 5 5 0 0 9 9 7 7 5 5 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 中中 环环 广广 场场 逸逸 翠翠 湾湾 星星 河河 湾湾 香香 之之 雪雪 山山 庄庄 隽隽 峰峰 苑苑 东东 方方 新新 世世 界界 花花 园园 汇汇 景景 新新 城城 领领

12、峰峰 园园 高高 德德 置置 地地 公公 寓寓 上上 誉誉 花花 园园 中中 海海 璟璟 晖晖 华华 庭庭 月月 岛岛 轩轩 新新 城城 市市 逢逢 源源 轩轩 珠珠 江江 帝帝 景景 苑苑 弘弘 远远 大大 厦厦 九九 龙龙 湖湖 悦悦 源源 庄庄 新新 光光 城城 市市 花花 园园 天天 鹅鹅 湾湾 金金 山山 谷谷 花花 园园 信信 达达 丽丽 水水 华华 庭庭 合合富富辉辉煌煌集集团团市市场场研研究究部部 n中心六区中心六区占15席（其中珠江新城占6席），外围四区外围四区占5席 n（其中含（其中含别墅别墅成交的楼盘包括：香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷）

13、 n中环广场成交中环广场成交975套，星河湾成交套，星河湾成交544套套（打通之前套数） 主流成交均价：洋房主流成交均价：洋房1.4-2.2万，别墅万，别墅1.5-2万万 2 20 00 09 9年年 1 1- -5 5月月 广广 州州 市市 2 20 0个个 成成 交交 最最 活活 跃跃 高高 端端 楼楼 盘盘 （成交面积：万平方米） 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 中中 环环 广广 场场 逸逸 翠翠 湾湾 星星 河河 湾湾 香香 之之 雪雪 山山 庄庄 隽隽 峰峰 苑苑 东东 方方 新新 世世 界界 花花 园园 汇汇 景景

14、 新新 城城 领领 峰峰 园园 高高 德德 置置 地地 公公 寓寓 上上 誉誉 花花 园园 中中 海海 璟璟 晖晖 华华 庭庭 月月 岛岛 轩轩 新新 城城 市市 逢逢 源源 轩轩 珠珠 江江 帝帝 景景 苑苑 弘弘 远远 大大 厦厦 九九 龙龙 湖湖 悦悦 源源 庄庄 新新 光光 城城 市市 花花 园园 天天 鹅鹅 湾湾 金金 山山 谷谷 花花 园园 信信 达达 丽丽 水水 华华 庭庭 合合 富富 辉辉 煌煌 集集 团团 市市 场场 研研 究究 部部 n20个成交最活跃高端楼盘均在十区内十区内 n汇景新城、玖珑湖汇景新城、玖珑湖虽开卖不超过3个月，但成交势头强劲，且单套面积较大 21 2.2

15、.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析 2.12.1、近期市场状况、近期市场状况 成交活跃楼盘 整体市场供求整体市场供求 成交结构分析 2.2、回暖剖析 高端住宅市场成交说明高端住宅市场成交说明 n区域：广州市十区两市区域：广州市十区两市 n时间：时间：2009年年1-5月月 n界定：总价界定：总价200万以上（含别墅）万以上（含别墅） 高端住宅共成交高端住宅共成交3000余套，余套，65万平米万平米 均价近均价近16000元，成交面积占全市元，成交面积占全市12 4月高端住宅供应放量，月高端住宅供应放量，5月成交爆发月成交爆发 整体高端市场成交显著活跃整体高

16、端市场成交显著活跃 n1-5月供应月供应2700余套，成交余套，成交3000余套余套 n1-5月供应月供应59万平米，成交万平米，成交65万平米万平米 其中别墅市场成交面积占其中别墅市场成交面积占24 n1-5月成交月成交16万平米，占高端万平米，占高端24 5月高端住宅份额跃升至月高端住宅份额跃升至18，均价，均价17179元元 5月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放 n市场份额在连续3个月保持10左右后，5月跃升至18，1-5月累计12 n成交均价自2月开始连续走高，5月达到17179元/平米，1-5月累计约16000元/平米 n5月均价17179元

17、/平米比2月的均价上升了3284元/平方米，短短3个月升幅达23.6% 25 2.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析 2.12.1、近期市场状况、近期市场状况 成交活跃楼盘 整体市场供求 成交结构分析成交结构分析 2.2、回暖剖析 珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导 广州各区广州各区200万以上高端住宅成交面积：万以上高端住宅成交面积： n天河天河第一，占35，主要集中在珠江新城珠江新城和汇景新城汇景新城 n番禺番禺占14，几乎全部集中在华南板块华南板块的星河湾、新光城市花园、金山谷星河湾、新光城市花园、金山谷

18、n海珠海珠占13，成交板块分散，滨江板块滨江板块的珠江帝景苑珠江帝景苑和信达丽水华庭信达丽水华庭成交最大 n越秀越秀占11，上誉花园上誉花园和中环广场中环广场成交最大 n花都花都占9，玖珑湖玖珑湖一支独秀 n荔湾荔湾占5，逸翠湾逸翠湾一支独秀 n白云白云占3，成交分散 n增城、萝岗、从化、花都增城、萝岗、从化、花都等外围区域成交几乎全部是别墅别墅 n黄埔、南沙黄埔、南沙暂时未录得成交 200-300万洋房最热销，千万豪宅均价最高万洋房最热销，千万豪宅均价最高 n广州广州200万以上高端住宅成交万以上高端住宅成交 总价段分布：总价段分布： n总价200-300万洋房万洋房比例最大， 达38，其中

19、1000万以上成交 11套 n总价200万以上别墅占万以上别墅占24，其 中1000万以上成交40套，几乎 全部来自玖珑湖 n广州广州200万以上高端住宅成交万以上高端住宅成交 总价段每方均价：总价段每方均价： n无论洋房、别墅，总价越高，单 价越高，反映客户承受力越强 n总价200-300万别墅万别墅成交均价仅 7892元/平米 n总价1000万以上洋房万以上洋房成交均价最 高，达25566元/平米 2009年年 1-5月月 广广 州州 市市 高高 端端 住住 宅宅 成成 交交 总总 价价 段段 分分 布布 （200万以上）（面积占比） 1% 7%7% 38% 7% 27% 4% 10% 2

20、 20 00 0 3 30 00 0万万 别别 墅墅 2 20 00 0 3 30 00 0万万 洋洋 房房 3 30 00 0 5 50 00 0万万 别别 墅墅 3 30 00 0 5 50 00 0万万 洋洋 房房 5 50 00 0 1 10 00 00 0万万 别别 墅墅 5 50 00 0 1 10 00 00 0万万 洋洋 房房 1 10 00 00 0万万 以以 上上 别别 墅墅 1 10 00 00 0万万 以以 上上 洋洋 房房 合合富富 辉辉煌煌 集集团团 市市场场 研研究究 部部 2009年年1-5月月广广州州市市高高端端住住宅宅成成交交总总价价段段每每方方均均价价 （

21、200万以上）（元/平米） 25566 21135 21144 17347 12795 15111 7892 15179 2 20 00 0 3 30 00 0万万别别墅墅 2 20 00 0 3 30 00 0万万洋洋房房 3 30 00 0 5 50 00 0万万别别墅墅 3 30 00 0 5 50 00 0万万洋洋房房 5 50 00 0 1 10 00 00 0万万别别墅墅 5 50 00 0 1 10 00 00 0万万洋洋房房 1 10 00 00 0万万以以上上别别墅墅 1 10 00 00 0万万以以上上洋洋房房 合合 富富 辉辉 煌煌 集集 团团 市市 场场研研 究究 部部

22、 28 2.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析 2.1、近期市场状况 2.22.2、回暖剖析、回暖剖析 中国经济初显谷底回稳中国经济初显谷底回稳 n今年前三个月的今年前三个月的pmi指数表明，中国指数表明，中国 经济从低谷逐步回升的态势正在形成。经济从低谷逐步回升的态势正在形成。 5月中国采购经理人指数月中国采购经理人指数(pmi)为为 53.1%，这是该指数连续第三个月升，这是该指数连续第三个月升 至反映经济总体扩张的至反映经济总体扩张的“牛熊分界牛熊分界 线线”50%之上。之上。 n从发电量情况分析，从发电量情况分析，2009年年1-2月，月， 我国

23、发电量同比下滑我国发电量同比下滑3.7，至，至5月份月份 发电量同比下降发电量同比下降3.5%，1-5月份发电月份发电 量同比下降量同比下降3.2%。下滑幅度虽然有。下滑幅度虽然有 所收敛，但也表明所收敛，但也表明中国经济回升难度中国经济回升难度 较大较大。 未来经济下行压力仍然较大，私营企业经营环境未有大改善未来经济下行压力仍然较大，私营企业经营环境未有大改善 n从从pmi和发电量数据来看未来和发电量数据来看未来经济走向仍充满不确定性经济走向仍充满不确定性; n另外，央行另外，央行5月月27日发布的日发布的2008年中国区域金融运行报年中国区域金融运行报 告告指出，指出，2009年是实施年是

24、实施“十一五十一五”规划的关键之年，国规划的关键之年，国 际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深，际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深， 虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳 固，经济下行压力仍然较大。固，经济下行压力仍然较大。 n4万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营 企业受惠有限，企业受惠有限，外贸出口仍处于大幅的负增长外贸出口仍处于大幅的负增长，总体来说，总体来说， 私营企业经营环境未有大改善，私营企业投资的意欲仍较私营企业经营环境未有大改

25、善，私营企业投资的意欲仍较 低，部分资金转而投资房地产市场。低，部分资金转而投资房地产市场。 一季度信贷爆炸式增长，流动性充足一季度信贷爆炸式增长，流动性充足 n央行数据显示，央行数据显示，14月份人民币各月份人民币各 项贷款增加项贷款增加5.17万亿元，这已经超万亿元，这已经超 过了年初制定的全年新增贷款过了年初制定的全年新增贷款5万万 亿的计划。亿的计划。 金融体系里的金融体系里的m1，m2 也出现大幅增长。也出现大幅增长。 m1同比增速比同比增速比cpi早早36个月，未来存在通胀压力个月，未来存在通胀压力 n从从m1与与cpi的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般的历史数据看，两者表

26、现出很好的相关性，一般m1提前提前3 6个月预示个月预示cpi同比增长。同比增长。 nm1今年今年1月份达到低点月份达到低点6.7以来已经连续三个月高速增长，因此以来已经连续三个月高速增长，因此cpi 可能在未来可能在未来3个月之内见底。个月之内见底。 通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因 n经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。 n同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资 目光转向资产上，这也是股市火爆和房市

27、回暖，尤其是高端市场显著回暖目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖 的重要原因。的重要原因。 通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因 有关专家根据有关专家根据cpicpi指数模型测算，我国指数模型测算，我国cpicpi在今年在今年7 7月份将进月份将进 入上行通道，未来通胀渐行渐进。入上行通道，未来通胀渐行渐进。 信贷政策：持续放松信贷政策：持续放松 n银行贷款利率的下调、珠三角银行贷款利率的下调、珠三角8城市公积金互贷的开通以及对港澳居城市公积金互贷的开通以及对港澳居 民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。民购房

28、的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。 高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升 2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009年1-5月 誉峰 销售均价（元/m2）20000 楼王：30000 其他：20000 楼王：35000 其他：25000 楼王：30000 其他：25000 18000 签约套数210167182818 中海璟晖 销售均价（元/m2） 14000- 17000 15000-1800018000 15000 公园：18000 145000 公园：16500 签约套数24612126347179

29、隽峰 销售均价（元/m2）1500014000-170001600016000 13000 签约套数971211283393 保利康桥 销售均价（元/m2）16000300003000020000 20000 签约套数3691101224 珠江帝景 销售均价（元/m2）12000135002300018000 14000 签约套数230234339597 帝景山庄 （联排别墅） 销售均价（元/m2）14500200003000023000 20000 签约套数3425024 n不少高端楼盘不少高端楼盘2009年初的价格比高位时下降了年初的价格比高位时下降了20-30%，部分回到了，部分回到了2

30、007年初的水平；年初的水平； n2009年年1-5月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位， 除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素 现阶段高端客户心态描述现阶段高端客户心态描述 n经济环境好转，开始关注房地产；经济环境好转，开始关注房地产； n楼市回暖，楼价开始从低位回升；楼市回暖，楼价开始从低位回升； n未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有

31、优质物业优质物业，短，短 期求保值、长远求升值；期求保值、长远求升值； n本轮高端客户的入市，本轮高端客户的入市，投资型置业投资型置业居多，主要是看好物业的长期保值、居多，主要是看好物业的长期保值、 升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端自住购房需求自住购房需求。 广州的城市地位有大幅的提升广州的城市地位有大幅的提升 n2007年年广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中广州建设成带动全省、中广州建设成带动全省、 辐射华南、影响东南亚的辐射华南、影响东南亚的现代化大都市现代化大都市 。

32、完善以集约化、国际化、高级化为标志的先进制造业中心 以信息、金融、物流、会展为主导的现代服务业中心 以市场为导向、企业为主体、人才为支撑的自主创新中心 推动广州更加紧密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角区域合作发展 n2009年年珠江三角洲地区改革发展规划纲要珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年年). 增强文化软实力，提升城市综合竞争力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育 中心的地位，提高辐射带动能力。 广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”，建成面向世界、服务全国的国际大都市 高端住宅市场回暖小结高端住宅市场回暖小结 n私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期

33、成为高端私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期成为高端 住宅市场回暖的重要诱因；住宅市场回暖的重要诱因； n楼价经过楼价经过1年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳；年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳； n信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有 力支撑力支撑; n广州的城市地位持续提升广州的城市地位持续提升 39 3.3.广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势 4.14.1、主要影响政策分析、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 政策对高端住宅的影响预测政策对高端住宅的影响预测

34、n宽松的货币政策仍将维持宽松的货币政策仍将维持 中国经济仍处于困难时期 即使货币投放比年初略有收紧，但信贷政策对于住房消费仍持积极支持态度 n 研究开征物业税研究开征物业税 （5月月25日）日） 物业税开征对物业投资和高端住宅市场影响较大 由于政策措施仍处于研究阶段，实际影响大小难以判断 但已列入政府正式工作计划，对市场将逐步形成一定的心理压力 同时显示中央政府对投资投机需求以及楼价大幅反弹的警惕 n普通商品住房最低资本金比例由普通商品住房最低资本金比例由35%35%降至降至20% 20% （5月月27日）日） 1-4月广州市房地产开发投资下降，完成投资170.11亿元，下降下降11.1% 1

35、-5月全市商品住宅成交317.8万平方米，同比增长同比增长81.4% 可见在经济下行，房地产投资萎缩的背景下，中央迫切需要刺激房地产的投资 和消费 资本金比例下调将大为缓解开发商的资金压力，加上销售火投资减，短期内开 发商因资金压力而降价的可能性大减 41 3.3.广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.24.2、供应格局分析、供应格局分析 4.3、发展前景 2010年前高端住宅供应情况年前高端住宅供应情况 20102010年前广州主流高端住宅板块供应约年前广州主流高端住宅板块供应约1 1万套，供应量较充足；万套，供应量较充足； 20102010年前广州

36、高端住宅供应最多的板块是年前广州高端住宅供应最多的板块是珠江新城、山前大道、华南板块、老城区珠江新城、山前大道、华南板块、老城区四个板块四个板块 43 3.3.广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.34.3、发展前景、发展前景 四大城市中广州顶级豪宅价格最低四大城市中广州顶级豪宅价格最低 广州现售顶级豪宅价格在广州现售顶级豪宅价格在2-32-3万万/ /平方米平方米，只相当于京沪深的，只相当于京沪深的1/21/2至至1/31/3 四大城市发展定位对比四大城市发展定位对比 城市城市最新发展定位最新发展定位 北京北京北京历来是我国的政

37、治首都政治首都, , 文化及经济中心文化及经济中心。近期提出将北京建设成为具有国际影 响力的金融中心城市。金融中心城市。 上海上海国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心国际金融中心和国际航国际航 运中心运中心的意见实施目标：2020年 深圳深圳深圳综合配套改革总体方案，强化全国经济中心城市全国经济中心城市和国家创新型城市国家创新型城市地位，加 快建设国际化城市国际化城市和中国特色社会主义示范市中国特色社会主义示范市。 加强与香港功能互补，共建深港国际大都会，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、全球性的物流中心、贸易中心、 创新中心和国际文化创意产业中心创新中心和国际文

38、化创意产业中心 广州广州珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)强化国家中心城市国家中心城市、综合性门户综合性门户 城市城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。建成面向世界、服务全国的国国 际大都市际大都市 广州市居民有着强大的消费能力广州市居民有着强大的消费能力 北京北京上海上海广州广州深圳深圳 gdp(gdp(元元) )10488 10488 13698 13698 8216 8216 7807 7807 人均人均gdp(gdp(元元) )63029 63029 73124 73124 81233 81233 89814 89814 城乡居民人民币储蓄存款城乡居民人民

39、币储蓄存款( (亿元亿元) )11955 11955 12084 12084 6867 6867 67086708 城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入( (元元) )24725 24725 26675 26675 25317 25317 26729 26729 城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出( (元元) ) 164601646019398 19398 20836 20836 19779 19779 高端物业价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市高端物业价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市 地位虽略为逊色，但居民消费能力强，而且地位虽略为

40、逊色，但居民消费能力强，而且楼价的巨大差异使得广州高端楼价的巨大差异使得广州高端 物业价格仍有较大的想象空间物业价格仍有较大的想象空间。 广州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市广州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市 n广州市商品住宅成交均价从年初 的8000元/平方米上升至8400元/ 平方米，升幅约升幅约5%5%； n高端住宅5月成交均价1717917179元/平 米，比2月的均价上升了32843284元/ 平方米，3个月升幅达23.6%23.6%； n高端住宅价格领跑大市。 广州高端住宅价格未来将处于盘整广州高端住宅价格未来将处于盘整 n当前高端住宅市场中，以珠江新城楼盘为代表的地段型物业

41、，一方面由于之前供应当前高端住宅市场中，以珠江新城楼盘为代表的地段型物业，一方面由于之前供应 充足，价格回调有力，另一方面对于充足，价格回调有力，另一方面对于“除了地段还是地段除了地段还是地段”的房地产而言，它们相的房地产而言，它们相 比其他类型高端物业更易受追捧，成交回升幅度大比其他类型高端物业更易受追捧，成交回升幅度大 n在成交迅速回暖后，不少楼盘价格又再次快速拉升，升幅达在成交迅速回暖后，不少楼盘价格又再次快速拉升，升幅达15%-20%15%-20%，这有可能为，这有可能为 后期销售增添压力后期销售增添压力 n在高端住宅供应比较充裕的情况下，高端住宅之间的比拼已扩展至产品质素、服务在高端

42、住宅供应比较充裕的情况下，高端住宅之间的比拼已扩展至产品质素、服务 质素、所提供的附加值、圈层品牌等方面，对发展商经营高端住宅物业的质素、所提供的附加值、圈层品牌等方面，对发展商经营高端住宅物业的要求更高要求更高 n在经济前景仍较困难的前提下，给广州高端住宅的价格上升在经济前景仍较困难的前提下，给广州高端住宅的价格上升带来一定的压力带来一定的压力 n另一方面，广州现时的高端住宅价格相对仍较合理，在开发商资金压力减轻的情况另一方面，广州现时的高端住宅价格相对仍较合理，在开发商资金压力减轻的情况 下降价空间亦不大下降价空间亦不大 结语结语 n进入进入20092009年以来广州高端住宅市场表现突出，成交迅速回暖，并有影响较大年以来广州高端住宅市场表现突出，成交迅速回暖，并有影响较大 的代表性楼盘。的代表性楼盘。 n广州高端住宅占有城市资源的类型丰富，板块分散，在住宅产品和服务以及营广州高端住宅占有城市资源的类型丰富，板块分散，在住宅产品和服务以及营 销方面竞争非常激烈。销方面