北京亦庄开发区房地产市场研究报告114PPT

1、北京亦庄房地产市场研究报告北京亦庄房地产市场研究报告 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 【序言】【序言】 京之鄙，有二人。其一贫，其一富。京之鄙，有二人。其一贫，其一富。 贫者语于富者曰：贫者语于富者曰：“吾欲住低密度，君以为如何？吾欲住低密度，君以为如何？” 富者曰：富者曰：“子何恃而住？子何恃而住？” 贫者曰：贫者曰：“吾贷款于钱庄，首付万余足已。吾贷款于钱庄，首付万余足已。” 富者曰：富者曰：“吾数年来欲买之，遍寻京城，未有称心者，或交通，或配套，或环境，且价吾数

2、年来欲买之，遍寻京城，未有称心者，或交通，或配套，或环境，且价 格不菲，子何恃而住？格不菲，子何恃而住？” 越明年，贫者见于富者。富者曰：越明年，贫者见于富者。富者曰：“君之低密度可满意否？君之低密度可满意否？”贫者曰：贫者曰：“然也。然也。” 富者疑之，往视，见贫者居室为叠拼公寓，交通、环境、配套皆佳。富者疑之，往视，见贫者居室为叠拼公寓，交通、环境、配套皆佳。 富者问曰：富者问曰：“此为何处？此为何处？” 贫者曰：贫者曰：“亦庄。亦庄。” 富者有惭色，悔之，富者有惭色，悔之，“吾不知也。吾不知也。” 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房

3、地产资料免费下载qq:69031789 读亦庄读亦庄 昨天：禽鸟翔集昨天：禽鸟翔集 水乡泽国水乡泽国 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 亦庄位于北京市大兴区,历史上是一个不足百年的小自然村。明清时期属皇家猎苑 南苑的一部分，地处古永定河流域，地势低洼，泉源密布，多年的河水、雨水和泉水 汇集，形成几个很大的水面，因地势靠城南，紫禁城北的积水潭在城北，有北海子之 称，于是南苑被称为南海子。 l辽金时起封建帝王就在这里渔猎； l元世祖蒙古中统元年

4、，忽必烈来到燕京，即现在的北京，在这里圈建了 “广40顷”的猎场，取名“下马飞放泊”； l明成祖朱棣迁都北京后，赶走了居住在海子里的居民，扩建殿堂宫室，四 周修砌围墙120余里，把元时的猎场扩大了几十倍，供自己享用； 今天：京城今天：京城bda 唯我独秀唯我独秀 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 十年发展十年发展 气候初现气候初现 1992年10月开始建设 一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平 方公里 1994年8月25日被批准为国家级经济技术 开发区 1999

5、年开发区的7.5平方公里，加挂中关 村科技园区亦庄科技园区牌子 享受国家及经济技术开发区政策 享受中关村科技园区政策 2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、 总绿化面积达到46%以上 通过iso14001环境管理体系认证 北京市唯一的经济技术开发区北京市唯一的经济技术开发区bda bda发展历程发展历程 bda区位交通区位交通 向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。 距天安门16公里 距首都机场25公里 距北京火车站12公里 距天津新港140公里 距国际物流中心1公里 距国际集装箱中转站朝阳口岸 2公里 亦庄轻轨线将直达开发区 多条开发区专线直达国贸核心

6、商务区 区位优越区位优越 交通便捷交通便捷 北京经济技术开发区（北京经济技术开发区（bda）在）在“环渤海经济圈环渤海经济圈”中，占据着极其显要的中，占据着极其显要的 经济战略地位。经济战略地位。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 已出让工业用地每公项投资密度为957万 美元，最高的达到4880万美元； 已投产企业每公项工业用地创造工业总 产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人 民币。 目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥 有10万的人口规模，目前市规委定下了 在凉

7、水河的110万平方米新住宅区，亦庄 正在打造第二生活区。 bda土地开发土地开发 工业为主工业为主 居住为辅居住为辅 用地性质用地性质用地面积（公顷）用地面积（公顷）所占比率（所占比率（%） 工业用地567.235.7 公建用地158.810 居住用地385.224.3 市政用地60.43.8 公共绿地116.37.3 道路广场298.818.8 城市总用 地 1586.7100 北京经济技术开发区（北京经济技术开发区（bda）目前工业用地占）目前工业用地占35.7%，居住用地占，居住用地占24.3%； bda土地开发以工业用地开发为主，居住用地开发为辅；土地开发以工业用地开发为主，居住用地开

8、发为辅； bda产业构成产业构成 高新技术产业为主导高新技术产业为主导 企企 业业 类类 别别数数 量量 电子信息、科技类252 生化、医药类155 光机电一体化类153 能源、材料类58 贸易、投资类141 文教及政府机构类41 建筑、服务及其它类267 2005年bda入住企业数量及类别 目前目前bda入住企业数量已经超过入住企业数量已经超过1300家，其中世界家，其中世界500强企业入住已过强企业入住已过70家；家； 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 明天：明天：

9、亦庄新城亦庄新城 耀眼京城耀眼京城 到到2010年，人口规模控制在年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到平方公里左右。到2020年，人口规年，人口规 模控制在模控制在70万人，用地规模控制在万人，用地规模控制在100平方公里左右。平方公里左右。亦庄明天将成为以高新技术产业和先进制造业 集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化国 际新城。 时间节点时间节点土地属性土地属性大事件大事件 明清以前皇家猎囿从辽至清，历代帝王均狩猎于此，禽鸟翔集、奔马驰骋 清光绪年 间农垦之地 受帝国主义列强侵略，

10、国库亏空，为稳定大权，光绪二十八年六月 设立“南苑督办垦务局”，封闭了六百多年的南苑开始得到开发 清末交通要塞 为便于京城守卫和运输军需物资，政府派兵驻扎此地，修筑“京苑 铁路”。小火车的通行将这里带入了经济发展的轨道 建国初 副食品基 地 二十世纪五十年代，南郊农场和红星人民公社的出现，使这里成为 北京重要的副食品基地，每天为首都人民供应鲜奶、鲜鱼以及大量 的鸡蛋和蔬菜 1994年 经济技术 开发区1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区 2004年以 后 卫星城镇 /亦庄新 城 北京城市总体规划（2004 年2020 年）确定在北京市域范围 内构建“两轴两带多中心”的城市

11、空间结构，亦庄被确定为北 京市未来重点发展的三个新城之一，并承担高新技术产业发展中心 的城市职能 小小 结结 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 观市场观市场 历程发展历程发展 发发 展展 阶阶 段段 时间时间发展阶段发展阶段空间分布空间分布形成板块形成板块 代表楼盘代表楼盘 1994-1998起步第一生活区核心区听涛雅苑、大雄城市花园 1999-2002发展核心区/旧宫核心区/旧宫 一栋洋房、星岛嘉园/宣颐家 园、巧克力城 2003-2005周边扩张 核心区/旧宫/ 第

12、二生活区 核心区/旧宫/ 马驹桥卡尔生活馆/德林逸景/样本 2006-2008集中南拓第二生活区马驹桥天鹅堡/珠江奥古斯塔城帮 2008以后二次扩张 河西区/路东 区河西/路东本案/金色漫香林 板块发展板块发展 板板 块块 外外 溢溢 核心板块核心板块 马驹桥马驹桥 板块板块 河西板块河西板块 路东板块路东板块 核心板块核心板块 马驹桥板块马驹桥板块 河西河西/路东板块路东板块 核心板块外溢三足鼎立 马驹桥 第二生活区形成 马驹桥板块 河西板块 路东板块 核心板块形成 核心第一生活区 过去过去现在现在未来未来 板块融合板块融合 亦庄新城形成亦庄新城形成 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 楼盘

13、林立楼盘林立 板块成熟板块成熟 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 物物 业业 分分 布布 物业名称物业名称物业位置物业位置分布分布 领域凉水河西侧西北部 一栋洋房天华园三里西北部 东晶国际开发区西北部 浉城百丽天宝西路1号西北部 莱因河畔 经济技术开发区西环北路 西北部 米兰天空 经济技术开发区西环北路 西北部 星岛嘉园 经济技术开发区西环北路 西北部 星岛假日 经济技术开发区四环北路 (亦庄镇政府对面) 西北部 新康家园 经济技术开发区天华园一 里三区 西北部 物业名称物业名称物业位置物业位置分布分布 上海沙龙开发区天宝南街4号西北部 大雄郁金香舍 开发区天华园二里二 区 西北部 卡尔生活

14、馆开发区天宝南街西北部 金地格林小镇天宝中街2号西北部 莲水怡园开发区马驹桥镇南部 亲爱的 富园东里一区西北部 一品亦庄荣华环岛西南西北部 瀛海名居荣京西街凉水河畔西南部 从物业分布情况来看，核心板块住宅过去供应量主要集中在亦庄开发区一期规划用 地（15平方公里）的西北部。 由于此区域开发时间较早，目前土地已经开发殆尽，未来住宅开发热点将外移至凉 水河西侧及南部新区、京津塘高速东侧路东新区和马驹桥地区。 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 1998-2006 1998-2006老盘供应一览表老盘供应一览表 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面总建筑面 积（

15、万）积（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 上海沙龙一期 普通住宅 板楼毛坯201.54 2002-8-1 上海沙龙二期2003-10-20 上海沙龙三期2004-10-11 大雄城市花园公寓、别墅多层、双拼、联排毛坯261.251999-5-1 星岛嘉园一期 普通住宅 多层 毛坯101.13 2000-11-18 星岛嘉园二期多层2002-4-13 星岛嘉园三期（莱茵河畔）多层、小高层2002-5-15 一栋洋房别墅独栋、联排、双拼、叠拼毛坯15.20.672000-12-28 东晶国际公寓板塔结合毛坯现房72.32001-6-4 金地格林小镇一期公寓、别墅板楼、独栋、联排、叠拼毛坯 24.

16、51.25 2002-4-15 金地格林小镇二期公寓、别墅叠拼别墅、花园洋房毛坯2003-4-20 浉城百丽普通住宅 别墅 花园洋房板楼、双拼、联排、叠拼毛坯现房120.882002-5-1 瀛景园普通住宅 别墅 花园洋房板楼毛坯6.71.222002-9-4 境界水晶城别墅联排、叠拼毛坯10.40.972003-10-18 亲爱的villa别墅独栋毛坯6.30.43 2003-10-1 赢海庄园一期 别墅 花园洋房 独栋别墅,双拼别墅,多层 毛坯19.430.88 2004-4-30 赢海庄园二期2005-3-1 博客雅居公寓塔楼毛坯55.512006-9-25 老盘供应量分析老盘供应量分析

17、 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面总建筑面 积（万）积（万） 上海沙龙一期 普通住宅 板楼毛坯20上海沙龙二期 上海沙龙三期 大雄城市花园公寓、别墅多层、双拼、联排毛坯26 星岛嘉园一期 普通住宅 多层 毛坯10星岛嘉园二期多层 星岛嘉园三期（莱茵河畔）多层、小高层 一栋洋房别墅独栋、联排、双拼、叠拼毛坯15.2 东晶国际公寓板塔结合毛坯现房7 金地格林小镇一期公寓、别墅板楼、独栋、联排、叠拼毛坯 24.5 金地格林小镇二期公寓、别墅叠拼别墅、花园洋房毛坯 浉城百丽普通住宅 别墅 花园洋房板楼、双拼、联排、叠拼毛坯现房12 瀛景园普通住宅 别墅 花园洋

18、房板楼毛坯6.7 境界水晶城别墅联排、叠拼毛坯10.4 亲爱的villa别墅独栋毛坯6.3 赢海庄园一期 别墅 花园洋房 独栋别墅,双拼别墅,多层 毛坯19.43 赢海庄园二期 博客雅居公寓塔楼毛坯5 1998-2006 年亦庄核心年亦庄核心 区供应量总区供应量总 计超过计超过200 万方，且目万方，且目 前均已经销前均已经销 售完毕；核售完毕；核 心区后续可心区后续可 供开发的土供开发的土 地已经不多；地已经不多； 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 老盘项目规模分析老盘项目规模分析 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 5万以下5万以下 11%11% 5-10万5-10万 28%28% 10

19、-15万10-15万 22%22% 15-20万15-20万 17%17% 20-25万20-25万 11%11% 25万以上25万以上 11%11% 核心板块项目的规模主要集中核心板块项目的规模主要集中5-20万平米之间，占万平米之间，占67%。相对于北京市其他房地产开发的热点区。相对于北京市其他房地产开发的热点区 域，亦庄的项目规模属于中等水平。项目在规划时既可以兼顾居住的舒适度，同时在项目销售的域，亦庄的项目规模属于中等水平。项目在规划时既可以兼顾居住的舒适度，同时在项目销售的 过程中也比较容易规避和把控各种风险，使得该区域的房地产市场一直呈良性的发展态势。过程中也比较容易规避和把控各种

20、风险，使得该区域的房地产市场一直呈良性的发展态势。 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 老盘容积率老盘容积率/ /绿化率分析绿化率分析 物业名称物业名称容积率容积率绿化率绿化率 上海沙龙1.540.4 大雄郁金香舍1.260.4 卡尔生活馆0.620.5 金地格林小镇1.250.375 莲水怡园1.720.396 亲爱的villa0.430.469 一品亦庄2.80.38 瀛海名居0.880.41 领域0.620.5 一栋洋房0.670.43 东晶国际2.50.35 浉城百丽0.880.35 莱因河畔1.130.35 米兰天空0.990.4 星岛嘉园1.30.4 星岛假日1.40.35 新康家

21、园1.80.38 低密度、高绿化率成为亦庄核心板块楼盘最大特色；低密度、高绿化率成为亦庄核心板块楼盘最大特色； 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 老盘价格分析老盘价格分析 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面总建筑面 积（万）积（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 目前二手目前二手 报价（万报价（万 元元/ /） 上海沙龙一期 普通住宅 板楼毛坯201.54 2002-8-14000 1.1-1.4上海沙龙二期2003-10-204500 上海沙龙三期2004-10-115400 大雄城市花园公寓、别墅多层、双拼、联排

22、毛坯261.251999-5-139000.9-1.4 星岛嘉园一期 普通住宅 多层 毛坯101.13 2000-11-1839501-1.3 星岛嘉园二期多层2002-4-1344001-1.3 星岛嘉园三期（莱茵河畔）多层、小高层2002-5-1545001-1.5 一栋洋房别墅独栋、联排、双拼、叠拼毛坯15.20.672000-12-2855001-2 东晶国际公寓板塔结合毛坯现房72.32001-6-443000.9-1.1 金地格林小镇一期公寓、别墅板楼、独栋、联排、叠拼毛坯 24.51.25 2002-4-154300 1.1-1.6 金地格林小镇二期公寓、别墅叠拼别墅、花园洋房毛

23、坯2003-4-204600 浉城百丽普通住宅 别墅 花园洋房板楼、双拼、联排、叠拼毛坯现房120.882002-5-143001.2-1.5 瀛景园普通住宅 别墅 花园洋房板楼毛坯6.71.222002-9-435500.9-1-1 境界水晶城别墅联排、叠拼毛坯10.40.972003-10-1855001-1.4 亲爱的villa别墅独栋毛坯6.30.43 2003-10-1 93001.9-2.5 赢海庄园一期 别墅 花园洋房 独栋别墅,双拼别墅,多层 毛坯19.430.88 2004-4-30 85001.3-1.5 赢海庄园二期2005-3-1 博客雅居公寓塔楼毛坯55.512006

24、-9-2560001-1.13 目前老盘二手房市场价格普通住宅大多集中在目前老盘二手房市场价格普通住宅大多集中在1.1-1.4万万/；联排双拼别墅集中在；联排双拼别墅集中在1.5-1.8万万/；独栋别墅；独栋别墅 大多集中在大多集中在1.6-2.5万万/； 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 一房一房 （）（） 两房（）两房（）三房（）三房（）四房（）四房（）复式（）复式（） 上海沙龙一期 普通住宅 20 80-95118-120140-150 上海沙龙二期96-102120-160 上海沙龙三期94-104114-143

25、、150-200 大雄城市花园公寓、别墅2699158200165-274 星岛嘉园一期 普通住宅10 119140-160180-200180-250星岛嘉园二期 星岛嘉园三期（莱茵河畔） 一栋洋房别墅15.2180-320 东晶国际公寓762-116120-136140-166 金地格林小镇一期公寓、别墅 24.5110150-160180200-240 金地格林小镇二期公寓、别墅 浉城百丽普通住宅 别墅 花园洋房1294179 瀛景园普通住宅 别墅 花园洋房6.76090-110120-170150-170 境界水晶城别墅10.480-107140-150220-340 亲爱的villa

26、别墅6.3260-400 赢海庄园一期 别墅 花园洋房 19.43平层220-240平层220-240平层260-350独栋700-1200 赢海庄园二期 博客雅居公寓550-6080-9090-105 老盘户型面积分析老盘户型面积分析 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 老盘户型面积分析老盘户型面积分析 物业名称物业名称1居室居室(平方米平方米)2居室居室(平方米平方米)3居室居室(平方米平方米)4居室居室(平方米平方米)5居室居室(平方米平方米) 上海沙龙96.49-102.9119.01-159.71160.03-211.46286.86 莲水怡园59.3897.45126.7 东晶国际

27、95.58-116.31122.25-135.89144.27-166.87 金地格林小镇110.04156.08-157.97181.11-233.66201.48-208.28 莱因河畔120.6141.86-159.82173.62-256.56 星岛嘉园159.82 星岛假日105.61-109.39144.04-169.38183.46 新康家园96.11139.38-161.07 亦庄核心区板块老盘项目以亦庄核心区板块老盘项目以2居、居、3居为主，居为主，2居在居在100-120平米左右，平米左右，3居在居在130-160 平米左右。户型普遍偏大，主要是由于该区域的购房者多是二次置

28、业，对于户型的舒平米左右。户型普遍偏大，主要是由于该区域的购房者多是二次置业，对于户型的舒 适度、多种功能分区等方面要求颇高。适度、多种功能分区等方面要求颇高。 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 2007 2007以来新盘供应一览表以来新盘供应一览表 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类别类别 建筑建筑 类别类别 装修状况装修状况 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 容积容积 率率 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 一房一房 （）（） 两房两房 （）（） 三房三房 （）（） 水晶布洛 格 普通 住宅 板楼 塔楼 毛坯/部 分精装修502.82008-6-221250030-5

29、080-90 130- 145 新康家园 三期 普通 住宅板楼毛坯 21（本 期0.15）1.812008-6-31000050 70- 100 中睿葡京 酒店式公 寓 酒店 式公 寓塔楼精装修6.53.72008-4-151100070100 lomo studio 公寓板楼精装修3.152.42008-7-2020-5070 国融国际公寓塔楼 毛坯/部 分精装修1042007-9-6 平层10000 跃层1400033-55 荣京丽都公寓塔楼精装修84.85 a座2007-9-29 b座2008-5-10 平层10000 跃层1500035-5058-65 忆过去忆过去bda核心板块核心板

30、块 2007 2007以来新盘供应量分析以来新盘供应量分析 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类别类别 建筑建筑 类别类别 装修状况装修状况 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 容积容积 率率 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 一房一房 （）（） 两房两房 （）（） 三房三房 （）（） 水晶布洛 格 普通 住宅 板楼 塔楼 毛坯/部 分精装修502.82008-6-221250030-5080-90 130- 145 新康家园 三期 普通 住宅板楼毛坯 21（本 期0.15）1.812008-6-31000050 70- 100 中睿葡京 酒店式公 寓 酒店 式公 寓塔楼精装修

31、6.53.72008-4-151100070100 lomo studio 公寓板楼精装修3.152.42008-7-2020-5070 国融国际公寓塔楼 毛坯/部 分精装修1042007-9-6 平层10000 跃层1400033-55 荣京丽都公寓塔楼精装修84.85 a座2007-9-29 b座2008-5-10 平层10000 跃层1500035-5058-65 2007年以来亦庄核心区新盘供应量约年以来亦庄核心区新盘供应量约75万，目前已经去化近万，目前已经去化近20万，后续供应量万，后续供应量 有有55万，且后续供应主要为新盘水晶布洛格供应；万，且后续供应主要为新盘水晶布洛格供应；

32、 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 2007 2007以来新盘产品类别分析以来新盘产品类别分析 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类别类别 建筑建筑 类别类别 装修状况装修状况 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 容积容积 率率 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 一房一房 （）（） 两房两房 （）（） 三房三房 （）（） 水晶布洛 格 普通 住宅 板楼 塔楼 毛坯/部 分精装修502.82008-6-221250030-5080-90 130- 145 新康家园 三期 普通 住宅板楼毛坯 21（本 期0.15）1.812008-6-31000050 70- 100 中睿葡京

33、酒店式公 寓 酒店 式公 寓塔楼精装修6.53.72008-4-151100070100 lomo studio 公寓板楼精装修3.152.42008-7-2020-5070 国融国际公寓塔楼 毛坯/部 分精装修1042007-9-6 平层10000 跃层1400033-55 荣京丽都公寓塔楼精装修84.85 a座2007-9-29 b座2008-5-10 平层10000 跃层1500035-5058-65 2007年以来新盘物业类别主要为公寓，且建筑面积都不大，建筑类别主要年以来新盘物业类别主要为公寓，且建筑面积都不大，建筑类别主要 以塔楼形式出现，大部分楼盘都为精装修，装修标准以塔楼形式出

34、现，大部分楼盘都为精装修，装修标准1000-1500元元/； 忆过去忆过去bda核心板块核心板块 2007 2007以来新盘容积率分析以来新盘容积率分析 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类别类别 建筑建筑 类别类别 装修状况装修状况 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 容积容积 率率 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 一房一房 （）（） 两房两房 （）（） 三房三房 （）（） 水晶布洛 格 普通 住宅 板楼 塔楼 毛坯/部 分精装修502.82008-6-221250030-5080-90 130- 145 新康家园 三期 普通 住宅板楼毛坯 21（本 期0.15）1.812

35、008-6-31000050 70- 100 中睿葡京 酒店式公 寓 酒店 式公 寓塔楼精装修6.53.72008-4-151100070100 lomo studio 公寓板楼精装修3.152.42008-7-2020-5070 国融国际公寓塔楼 毛坯/部 分精装修1042007-9-6 平层10000 跃层1400033-55 荣京丽都公寓塔楼精装修84.85 a座2007-9-29 b座2008-5-10 平层10000 跃层1500035-5058-65 2007年以来新盘物业类别大部分为塔楼公寓，容积率较高；年以来新盘物业类别大部分为塔楼公寓，容积率较高； 忆过去忆过去bda核心板块

36、核心板块 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类别类别 建筑建筑 类别类别 装修状况装修状况 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 容积容积 率率 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 一房一房 （）（） 两房两房 （）（） 三房三房 （）（） 水晶布洛 格 普通 住宅 板楼 塔楼 毛坯/部 分精装修502.82008-6-221250030-5080-90 130- 145 新康家园 三期 普通 住宅板楼毛坯 21（本 期0.15）1.812008-6-31000050 70- 100 中睿葡京 酒店式公 寓 酒店 式公 寓塔楼精装修6.53.72008-4-151100070100

37、 lomo studio 公寓板楼精装修3.152.42008-7-2020-5070 国融国际公寓塔楼 毛坯/部 分精装修1042007-9-6 平层10000 跃层1400033-55 荣京丽都公寓塔楼精装修84.85 a座2007-9-29 b座2008-5-10 平层10000 跃层1500035-5058-65 2007 2007以来新盘价格分析以来新盘价格分析 2007年以来新盘开盘均价均突破年以来新盘开盘均价均突破10000元元/；一般均价在；一般均价在10000-11000元元/左右；左右； 跃层均价在跃层均价在14000-15000元元/左右；左右； 忆过去忆过去bda核心板

38、块核心板块 楼盘名称楼盘名称 物业物业 类别类别 建筑建筑 类别类别 装修状况装修状况 总建筑总建筑 面积面积 （万）（万） 容积容积 率率 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 一房一房 （）（） 两房两房 （）（） 三房三房 （）（） 水晶布洛 格 普通 住宅 板楼 塔楼 毛坯/部 分精装修502.82008-6-221250030-5080-90 130- 145 新康家园 三期 普通 住宅板楼毛坯 21（本 期0.15）1.812008-6-31000050 70- 100 中睿葡京 酒店式公 寓 酒店 式公 寓塔楼精装修6.53.72008-4/p>

39、0 lomo studio 公寓板楼精装修3.152.42008-7-2020-5070 国融国际公寓塔楼 毛坯/部 分精装修1042007-9-6 平层10000 跃层1400033-55 荣京丽都公寓塔楼精装修84.85 a座2007-9-29 b座2008-5-10 平层10000 跃层1500035-5058-65 2007 2007以来新盘户型分析以来新盘户型分析 2007年以来新盘以小户型为主，一房主力面积主要集中在年以来新盘以小户型为主，一房主力面积主要集中在30-50； 两房主力面积集中在两房主力面积集中在60-90； 20062006年以前年以前20072007年以后年以后

40、项目规模项目规模体量较大几十万方小体量几万方 物业类型物业类型普通住宅、别墅公寓 建筑类别建筑类别板楼居多塔楼居多 装修状况装修状况毛坯居多精装修居多 容积率容积率较低、1.5以下较高、2.5以上 均价均价6000元/以下10000元/以上 户型户型 大两居、三居、复 式小一居、小两居 主力面积主力面积 两居100-120、三居 140以上 一居20-50、两居70- 90 2006 2006以前老盘以前老盘 vs 2007vs 2007以后新盘以后新盘 bda核心板块小结核心板块小结 bda核心板块典型楼盘分析核心板块典型楼盘分析 楼盘名称楼盘名称国融国际（产权50年） 楼盘位置楼盘位置亦庄

41、经济技术开发区天华北街东口 交通位置交通位置东南 五环至六环 物业类别物业类别公寓、办公、商业 建筑类别建筑类别塔楼 占地面积占地面积1.5万方总建筑面积总建筑面积 9.9万方（公 寓4.5万方） 商业面积商业面积3.3万方地下建筑面积地下建筑面积2.6万方 容积率容积率4.5绿地率绿地率25% 装修状况装修状况毛坯总户数总户数940 最近开盘最近开盘 时间时间2008-3-3入住时间入住时间2008-6-30 均价均价平层10000跃层13800物业费物业费2.48 停车位停车位420（地上400）车位费车位费150元/月 开发商开发商国融置业有限公司 周边交通周边交通 临近规划中的轻轨12

42、号线，927、324、运通115、202、723、小4 路等直达项目地 国融国际国融国际 楼层状况：楼层状况：3栋塔楼(a、b、c座)共940套，层高3.2-5.5米，控高90米,940套，3栋塔楼，4层底商；a、b、 c为酒店式公寓，a地上23层共379户；b地上22层，共359户；c地上17层，共259户。裙房部分是为其 配套的商业、餐饮、娱乐设施。地下一层为设备用房及部分商业，地下二、三层为车库。 开盘时间开盘时间开出楼层开出楼层本期套数本期套数去化套数去化套数均价均价 装修状装修状 况况 户型面积户型面积 楼层状楼层状 况况 层高层高 2007-9-6c座2592597000毛坯33-

43、70一居4梯20户3.2 2007-10-20a/b座a座379b座359全部平层9800毛坯33-53一居4梯20户3.2 2008-3-3 abc座loft户 型 505013800毛坯33-53loft4梯20户5.4 开盘及去化开盘及去化 均价走势均价走势 国融国际国融国际 建筑规划建筑规划 国融国际占地面积1.5万平米，其中地下总建筑面积25820.21平方米，地上总建筑 面积72911.54平方米，属于小型社区。整个项目共有三栋塔楼，分立在项目地块 的三个角上，较好的解决了采光问题，外立面采用独特的“马赛克”图案，十分 醒目。 园林景观园林景观 绿化组织以基地外缘连续带状绿化为主与

44、城市绿化融为一体。结合交通组织，设 置大片的绿荫广场。 户型设计户型设计 a、b、c均为33-55平方米小户型，总价较低，适合单身一族、两口之家自住，也 可以购买后作为投资进行出租。 国融国际国融国际 荣京丽都荣京丽都 楼盘名称楼盘名称荣京丽都 楼盘位置楼盘位置大兴 经济技术开发区(亦庄)荣京东街3号 交通位置交通位置东南 五环至六环 物业类别物业类别商住公寓 建筑类别建筑类别a座塔楼 b座板楼 占地面积占地面积1.17万方建筑面积建筑面积7.2万方 容积率容积率4.85绿地率绿地率30% 装修状况装修状况精装修产权产权50年 开盘时间开盘时间2008-5-10入住时间入住时间2008-10-

45、31 均价均价平层11000loft15000物业费物业费 a座2.68元/b 座5-7层2.68元 /，8-15层 3.68元/ 停车位停车位336车位费车位费地上150元/月 楼层状况楼层状况 由a、b座组成，一期一期a座为27层塔楼（1-4层为底商，一层24 户，5部电梯）共共552户户，二期二期b座15层板楼共共330户户 开发商开发商北京禾祥置业发展有限公司 物业公司物业公司安瑞态富 荣京丽都2008年5月10日首期开出130套新房源，平层户型均价约10000元/平米(北向9000-10000元/ 平米，南向10000-11000元/平米)，跃层户型15000元/平米左右(北向130

46、00-14000元/平米，南向 15000-16000元/平米)。户型为35-65平米的1-2居，分平层和跃层2种户型，此次所开户型分布在a座 顶层，b座6层、7层和14层，其中b座14层为跃层户型。 建筑规划建筑规划 荣京丽都建筑面积近8万平米，由ab两座组成，a座塔楼共27层，b座板楼15层。荣京丽都原本为一栋四 层商业建筑，后通过重新审批规划，以原本的四层建筑楼顶为基础，加盖了现在的塔楼和板楼。因为 项目为商业立项，产权为50年。 户型设计户型设计 荣京丽都全部为精装修小户型产品，户型面积从35平方米的一居至75平方米loft不等，其中以3545 平方米为主。居室内没有燃气入户，只能使用

47、电磁炉等，且所有户型均为一进门处的开放式厨房，对 于习惯了传统中式烹饪的业主来说是个问题。此外项目日常水、电按照商业标准收费居住成本较高。 交通状况交通状况 紧临地铁l2号线（亦庄线），732、运通202、运通115、976区间、723、324、655、927、946到达该项 目地。 周边配套周边配套 荣京丽都不仅拥有成熟的产品配套、24小时热水、宽带、国际风情会所，餐饮、酒吧、咖啡屋、银行、 邮政等生活配套应有尽有。同时，周边环境相当成熟，华润超市、多伦多国际医院、锦江富园四星级 酒店、shopping mall、开发区体育中心、实验学校、多条公交线路都步行几分钟即可到达；驱车几分 钟就可到

48、绿茵茵的高尔夫球场，挥洒豪情，享受人生。生活极为方便，成熟社区的优势非常明显。 荣京丽都荣京丽都 一房一房26一房一房30 两房两房50 loft户型 户型 loft户型 户型 楼盘名称楼盘名称水晶布洛格 楼盘位置楼盘位置亦庄经济技术开发区北环西路 交通位置交通位置东南 五环至六环 物业类别物业类别公寓、商住公寓建筑类别建筑类别 板楼、塔 楼 占地面积占地面积13.7万平米建筑面积建筑面积50万平米 容积率容积率2.8绿地率绿地率30% 开盘时间开盘时间2008-6-1入住时间入住时间2010-6-1 均价均价12500元/物业费物业费2.8-2.9 停车位停车位2854（地上280、地下25

49、74）车位费车位费150元/月 楼层状况楼层状况共24栋17-24层板楼、塔楼公寓 开发商开发商北京丰裕房地产开发有限公司 物业公司物业公司北京盛邦物业管理有限公司 配套设施配套设施4万平米特色商业街 水晶布洛格水晶布洛格 水晶布洛格位于亦庄经济技术开发区北环西路(企业文化园西园对 面)，分三期开放，2008年6月22日焦点房地产网摇号方式开盘销 售,首先推出b1、b8号楼，其中b1号楼17层板楼，共2个单元，2 梯2户，户型面积90平方米两居和145平方米三居，b8号楼为24层 板楼，2梯4户，户型为90平方米两居，均价12500元/平方米，精 装修，10年6月入住。 提供服务提供服务 配合

50、时尚人士的品质生活享受，水晶.布洛格特邀享誉全球的管家服务品牌，提供星 级酒店式物管服务，全天24小时随时恭候业主的应急需求。 园林景观园林景观 打造了“风”“花”“水”三大主题园林广场相互联结，营造富有活力的社区空间 环境。正北直面“后花园”企业文化公园，成就了水晶布洛格由内及外，四面八方 处处是景的生态奇观。 整体规划整体规划 项目分为三期，12栋24层塔楼，12栋17-24层的板楼。一期面积约为13万平米，四 栋24层四栋塔楼，三栋17-25层的板楼。 配套4万平米特色商业街与住宅形成互动式 功能规划，集餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一身,独创下沉式购物广场，铺铺临街， 形成区域独有的风情

51、购物休闲中心。 水晶布洛格水晶布洛格 水晶布洛格水晶布洛格 看现在看现在马驹桥板块马驹桥板块 看现在看现在马驹桥板块马驹桥板块 楼盘供应一览表楼盘供应一览表 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面积总建筑面积 （万）（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 开盘均开盘均 价（元价（元/ / ） 一世情园普通住宅板楼、联排别墅毛坯41.132003-2-103180 莲水怡园一期 普通住宅板楼毛坯131.72 2003-6-152500 莲水怡园二期2004-7-13000 莲水怡园三期2007-1-35000 晶彩亦庄普通住宅 板楼、塔楼、小高层、 高层 毛坯1

52、32.52006-12-63500 天鹅堡一期 别墅 独栋别墅 毛坯290.83 2006-8-2613000 天鹅堡二期联排、叠拼2008-5-215000 亲亲我家别墅独栋联排毛坯现房60.682005-4-238500 金地格林小镇6南 区 普通住宅 花园洋房板楼毛坯161.5 2007-7-8 9500 金地格林小镇6北 区 2008-3-8 融科香雪兰溪 花园洋房、情景公 寓 板楼、多层、小高层毛坯252.52008-7-18500 珠江奥古斯塔城 邦 普通住宅、公寓、 联排别墅 板楼精装修/毛坯1002.28 2008-06-22 8500 合生国色天城公寓、花园洋房板楼精装修/毛

53、坯613.662008-10-68500 看现在看现在马驹桥板块马驹桥板块 物业类别分析物业类别分析 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面积总建筑面积 （万）（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 开盘均开盘均 价（元价（元/ / ） 一世情园普通住宅板楼、联排别墅毛坯41.132003-2-103180 莲水怡园一期 普通住宅板楼毛坯131.72 2003-6-152500 莲水怡园二期2004-7-13000 莲水怡园三期2007-1-35000 晶彩亦庄普通住宅 板楼、塔楼、小高层、 高层 132.52006-12-63500 天鹅堡一期 别墅 独栋别

54、墅 毛坯290.83 2006-8-2613000 天鹅堡二期联排、叠拼2008-5-215000 亲亲我家别墅独栋联排毛坯现房60.682005-4-238500 金地格林小镇6南 区 普通住宅 花园洋房板楼毛坯161.5 2007-7-8 9500 金地格林小镇6北 区 2008-3-8 融科香雪兰溪 花园洋房、情景公 寓 板楼、多层、小高层毛坯252.52008-7-18500 珠江奥古斯塔城 邦 普通住宅、公寓、 联排别墅 板楼精装修/毛坯1002.28 2008-06-22 8500 合生国色天城公寓、花园洋房板楼精装修/毛坯613.662008-10-68500 马驹桥板块内楼盘物

55、业类别大多都包含了花园洋房；板块内纯别墅区天鹅堡、金地格林小镇马驹桥板块内楼盘物业类别大多都包含了花园洋房；板块内纯别墅区天鹅堡、金地格林小镇6、珠江、珠江 奥古斯塔城邦三大盘共同构筑了马驹桥欧式小镇风格；奥古斯塔城邦三大盘共同构筑了马驹桥欧式小镇风格； 看现在看现在马驹桥板块马驹桥板块 建筑类别建筑类别/ /容积率分析容积率分析 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面积总建筑面积 （万）（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 开盘均开盘均 价（元价（元/ / ） 一世情园普通住宅板楼、联排别墅毛坯41.132003-2-103180 莲水怡园一期 普通住宅板

56、楼毛坯131.72 2003-6-152500 莲水怡园二期2004-7-13000 莲水怡园三期2007-1-35000 晶彩亦庄普通住宅 板楼、塔楼、小高层、 高层 毛坯132.52006-12-63500 天鹅堡一期 别墅 独栋别墅 毛坯290.83 2006-8-2613000 天鹅堡二期联排、叠拼2008-5-215000 亲亲我家别墅独栋联排毛坯现房60.682005-4-238500 金地格林小镇6南 区 普通住宅 花园洋房板楼毛坯161.5 2007-7-8 9500 金地格林小镇6北 区 2008-3-8 融科香雪兰溪 花园洋房、情景公 寓 板楼、多层、小高层毛坯252.52

57、008-7-18500 珠江奥古斯塔城 邦 普通住宅、公寓、 联排别墅 板楼精装修/毛坯1002.28 2008-06-22 8500 合生国色天城公寓、花园洋房板楼精装修/毛坯613.662008-10-68500 马驹桥板块内楼盘建筑类别大多为板楼，楼层不高，容积率大都在马驹桥板块内楼盘建筑类别大多为板楼，楼层不高，容积率大都在1.5-2.3； 看现在看现在马驹桥板块马驹桥板块 供应量分析供应量分析 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面积总建筑面积 （万）（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 开盘均开盘均 价（元价（元/ / ） 一世情园普通住宅板楼、

58、联排别墅毛坯41.132003-2-103180 莲水怡园一期 普通住宅板楼毛坯131.72 2003-6-152500 莲水怡园二期2004-7-13000 莲水怡园三期2007-1-35000 晶彩亦庄普通住宅 板楼、塔楼、小高层、 高层 132.52006-12-63500 天鹅堡一期 别墅 独栋别墅 毛坯290.83 2006-8-2613000 天鹅堡二期联排、叠拼2008-5-215000 亲亲我家别墅独栋联排毛坯现房60.682005-4-238500 金地格林小镇6南 区 普通住宅 花园洋房板楼毛坯161.5 2007-7-8 9500 金地格林小镇6北 区 2008-3-8

59、融科香雪兰溪 花园洋房、情景公 寓 板楼、多层、小高层毛坯252.52008-7-18500 珠江奥古斯塔城 邦 普通住宅、公寓、 联排别墅 板楼精装修/毛坯1002.28 2008-06-22 8500 合生国色天城公寓、花园洋房板楼精装修/毛坯613.662008-10-68500 目前板块内有百万的大盘，板块总体供应量超过目前板块内有百万的大盘，板块总体供应量超过200万方，且均为万方，且均为08年年6月以后上市的新盘，后续月以后上市的新盘，后续 供应量超过供应量超过200万方；万方； 看现在看现在马驹桥板块马驹桥板块 价格分析价格分析 楼盘名称楼盘名称物业类别物业类别建筑类别建筑类别装修状况装修状况 总建筑面积总建筑面积 （万）（万） 容积率容积率开盘时间开盘时间 开盘均开盘均 价（元价（元/ / ） 一世情园普通住宅板楼、联排别墅毛坯41.132003-2-103180 莲水怡园一期 普通住宅板楼毛坯131.72 2003-6-152500 莲水怡园二期2004-7-13000 莲水怡园三期2007-1-35000 晶彩亦庄普通住宅 板楼、塔楼、小高层、 高层 132.52006-12-63500 天鹅堡一期 别墅 独栋别墅 毛坯290.83 2006-8-2613000 天鹅堡二期联排、叠拼2008-5-215000 亲亲我家别墅独栋联排毛坯现房60.682