房地产形势分析

1、房地产形势分析房地产形势分析 建设部政策研究中心副主任研究员 秦虹 主要内容主要内容 n2008年、2009年房地产形势分析 n房地产区域和结构变化对建材行业的影响 2007-2008年房地产市场剧变 （预期高度一致，投资者） 价降量剧跌 （双重属性） 34% -20% 当前形势的基本判断 n市场结构性回暖 n缩量保价态势持续 n基本需求为主 n信心正处于恢复之中 09年春节后销售面积增速回调 市场一次集中的积极调整 n上海：成交量明显反弹。二手房成交翻新房两倍多，创历史新高上海：成交量明显反弹。二手房成交翻新房两倍多，创历史新高 n杭州：楼市杭州：楼市“二月开春二月开春”，交易大幅攀升。，交

2、易大幅攀升。 n无锡：商品房成交量达历年来无锡：商品房成交量达历年来2月份最高水平。月份最高水平。 n宁波：可售住宅连续两月下降。宁波：可售住宅连续两月下降。 n苏州：呈现量价齐升的形势。苏州：呈现量价齐升的形势。 n郑州：楼市有所回暖，成交量大幅上涨。郑州：楼市有所回暖，成交量大幅上涨。 n厦门：各项数据均创下了三年来的历史新高。厦门：各项数据均创下了三年来的历史新高。 n天津：市场整体情况持续走好。天津：市场整体情况持续走好。 n长沙：长沙：2月长沙商品房销售突破一万套，创下月长沙商品房销售突破一万套，创下08年以来成交新高年以来成交新高 。 n武汉：武汉：2月新房销量环比增加近七成。月新

3、房销量环比增加近七成。 n深圳：成交量增加约两成。深圳：成交量增加约两成。 n广州：一手住宅的成交量均明显回升。广州：一手住宅的成交量均明显回升。 n海口：商品房销售均价继续提升。海口：商品房销售均价继续提升。 n哈尔滨：住宅市场成交量大幅上涨。哈尔滨：住宅市场成交量大幅上涨。 n大连：商品房量涨价跌。大连：商品房量涨价跌。 投资增速处于历史最低位 前期性指标土地成交率仍低 n08年全国60个大城市 土地流拍1600宗，达 8000万平方米，相当 于建筑面积1.6亿平 方米，是07年总供应 量的1/4，政府损180 多亿。 n09年1-3月，流拍土 地120宗，达480万 平方米，相当于建筑

4、面积1000万平方米， 成交面积率只有30%。 （搜房指数研究院数据） 基本需求为主 n当前市场回暖是政策、价格、基本需求共同作 用的结果 n一季度小户型销售占比明显提高 n总价低的住房销售为主：待售面积均值大于销 售面积均值 n改善性需求和投资性需求增长不明显 市场信心仍处于恢复之中 调控政策重点：保房地产投资增速 n今年政府安排的全部投资约是去年的倍。 （大幅度增加政府支出，是扩大内需最主动、最直接、最有效的措施） n房地产调控政策的基调延续了去年国务院 “131”号文件，如加大保障性住房建设力度； 鼓励普通商品住房消费的金融和税费政策等。 温总理报告强调“采取更加积极有效政策稳 定房地产

5、市场”, “稳定房地产投资稳定房地产投资”。（2009年主要任 务中，在扩大内需保增长的第3条，595字） n房地产重要支柱产业：举足轻重、至关重要、 重要作用（投资消费双重拉动） 如何保房地产投资？ n两个重点： 减少市场投资增速下降的幅度 财政投资弥补市场投资缺口 调动市场投资增长 关键一： n提高成交量 解决购买力弱化的问题： 房价配合 降首付、降息、宽公积金 解决购房负担过重的问题： 税收减免 调动市场投资增长 关键二： n金融信贷支持 拓宽直接融资渠道：品牌好、美誉度高 的大型企业优势明显 加大信贷支持力度 松额度、减成本、扩内容 信贷政策影响房地产景气变化 发挥积极财政政策作用 n

6、加大财政对保障性住房投资力度，弥补市场 投资缺口 四万亿投资中政府安排2800亿元， 调整增加1200亿，共4000亿元投资，中央 对西部地区补助400元/m2，对中部地区补 助300/m2 计划三年9000亿投资规模 保障性住房投资带动相关投资 n房地产投资对上下游产业的带动系数为，计划 每年3000亿元的投资，可带动相关投资约6000 亿元，仅建筑业可提供200多万个就业机会。 n计划三年解决约750万房城市低收入住房困难家 庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的 住房问题。 n全国1000万户低收入住房困难家庭的问题基本 得到解决。 n房地产市场重心的区域变化 n房地产投资结构的变

7、化 保障房投入稳定加大 农村危旧房改造力度加大 节能绿化建筑要求提高 2007-2009年初东、中、西部地区房地年初东、中、西部地区房地 产开发投资增长产开发投资增长 09年1-2月固定资产投资增幅 我国建筑节能制定两个阶段的目标我国建筑节能制定两个阶段的目标 n第一阶段到第一阶段到2010年要达到年要达到50%的节能率的节能率 n第二阶段到第二阶段到2020年要达到年要达到65%的节能率的节能率 住宅建筑规范的特点（2006.3.1） n一是强制性。全部条文均为工程建设强制性条文，必 须严格执行。其规定既有现行标准的要求，涵盖现行 有关的强制性条文，也有根据需要规定的应当达到的 基本要求。

8、n二是以住宅建筑作为一个完整的对象。涉及了建筑的 内外部环境、结构、功能、设备、设施、使用、维护、 管理等各领域的技术要求。 n三是体现性能化原则。主要规定了住宅建设在结构、 防火和使用安全，卫生、健康与环境保护，噪声控制， 资源节约和合理利用以及其他涉及公众利益方面，必 须达到的指标或性能要求。 n四是全面兼顾、突出重点。在系统规定住宅建筑必须 满足的有关要求的同时，重点突出了与节能、节水、 节地、节材有关的技术要求，以及维护公众利益、构 建和谐社会、城乡统筹等方面的要求。 住宅节材措施 n一是推广可循环利用的新型建筑体系（如钢结一是推广可循环利用的新型建筑体系（如钢结 构、木结构）；构、木结构）； n二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如 高强混凝土、高强钢筋等）；高强混凝土、高强钢筋等）； n三是鼓励各地因地制宜地选用当地的、可再生