贵州铜仁市房地产、酒店、商业市场调查报告（下）

1、贵州铜仁市房地产、酒店、商业市场调查报告贵州铜仁市房地产、酒店、商业市场调查报告 2012 (下） 优势：优势： l200万方的大型城市综合体项目，物业形态丰富，前期大盘形象造势为项目奠定了一定的知 名度。 l产品线长，客户选择面大。 l一口价2800元/平方米的价格优势，走性价比路线。 l处于陌生区域，自建配套，在规划中向市场传达项目拥有幼儿园、小学、shoppingmall 等全功能配套的概念来吸引市场。 劣势劣势 1、项目周边交通缺乏交通配套，通达性较弱。 2、住宅类产品线不丰富，高层住宅体量过大，后期竞争激烈。 睿力国际城（优劣势分析）睿力国际城（优劣势分析） 市场分析市场分析住宅项目

2、分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 万和星城万和星城 所属区域：万山特区谢桥 物业地址：铜仁市梵净山大道200号 建筑类型：高层、小高层、电梯洋房 总建筑面积：150万方 总户数：1583 建筑风格：artdeco风格 总容积率：3 建筑结构：框架剪力墙结构 户型区间：83-203 开发商：铜仁万和房地产开发有限公司 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 项目共由3栋31f、2栋32f、3栋11+1f栋、9栋17+1f组成，中庭地下为车库，市 政道路边裙楼为商业配套，建筑高度100米。建筑风格：

3、artdeco风格 。 万和星城万和星城 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 优势： 南北通透，大开间，小进深，采 光通风观景效果好，户型方正， 流线清晰，入户花园和储藏间的 设计提升了居住的舒适度，主卧 室私密性良好，观景阳台舒适度 极高。 劣势： 电梯井的位置有可能产生噪音影 响。 万和星城户型分析万和星城户型分析 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 优势： 南北通透，大开间，小进深，采 光通风观景效果好，户型方正， 流线清晰，餐厅的使用非常舒适。 管线集中，干湿分区良好。 劣势： 电梯的位置有可能有噪音影响， 上两户的山墙卧室采

4、光有影响， 下一户的餐厅舒适度不高，且户 型浪费面积大，卧室的两端头布 置影响了居住的舒适度，且流线 复杂。 万和星城户型分析万和星城户型分析 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 优势：优势： l150万方建筑体量，业态丰富，社区环境好。 l两块地块自然向河岸倾斜，加上项目本身的11f、18f、32f的建筑体量，项目的天际线非 常丰富。 l以河景为中心，在总平的设计上又规避了相互的视线干扰，层层退台，观景效果很好。 l户型设计合理，产品线丰富，延展空间较大。 劣势劣势 项目位于新城区，生活配套较为欠缺。 万和星城万和星城 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地

5、产市场分析地产市场分析 p占地面积占地面积: :266880平方米 p建筑面积建筑面积: :500000平方米 p面积区间：面积区间：49-195 p二期均价：二期均价：3800元/ p开发商开发商: :贵州天都房地产开发有限公司 n6 6个公园只为个公园只为1 1个家个家 项目概况项目概况 p天都锦绣天地占地面积约400亩，建筑面积约50万平米，项目以欧洲风情小镇为 蓝本，缔造一座充满浓郁欧洲风情的生活之城。 天都天都. .锦绣天地锦绣天地 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 159-161159-161 p户型方正，功

6、能齐全； p超大院馆赠送，增加了房间的舒适性 与可变性。 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 169169 p进深较长，动线过长； p大面积空中院馆赠送，增加了 房间的舒适性与可变性。 户型概况户型概况 天都天都. .锦绣天地锦绣天地 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 p户型方正，功能齐全； p功能布局不合理，动静分区不明显 p户型功能齐全； p畸形房实用性较小，不便于摆放家具。 2 2室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 101101 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 115-161115-161 户型概况户型概况 天都天都. .锦绣天地锦绣天地

7、市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 项目小结：项目小结： 1 1、产品多样化，比较容易满足客户群。、产品多样化，比较容易满足客户群。 2 2、花园洋房已售完。、花园洋房已售完。 3 3、项目产品部分户型设计不合理，舒适性较差。项目产品部分户型设计不合理，舒适性较差。 4 4、项目、项目28802880元元/ /平方米的特价房迅速去化。销售价格平方米的特价房迅速去化。销售价格37003700元元/ /的的 产品滞销。产品滞销。 天都天都. .锦绣天地锦绣天地 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 花果山花果山6 6号号 p占地面积占地面积

8、: :45480平方米 p建筑面积建筑面积: :268850平方米 p容容 积积 率：率：4.18 p面积区间：面积区间：49-195 p均价：均价：3000元/ p开发商开发商: :贵州大容房地产开发有限公司 p园林设计：园林设计：香港贝尔高林 p楼盘地址：楼盘地址：铜仁市花果山北路6号(花果 山桥头西侧) 项目概况项目概况 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 花果山花果山6 6号项目产品特点：号项目产品特点： 该项目产品设计中主打配套及景观牌， 在项目内设置配套网球场，羽毛球场， 游泳池等；在景观中由贝尔高林设计公 司为其打造三重园林景观，在修建物业 的同时打

9、造入口景观，注重一步一景， 得到消费客户认可。户型设计看重品质 感，甚至打造铜仁唯一一个一梯一户的 户型，加之项目地处繁华地段，目标客 户群瞄准高端消费者，最高市场均价做 到6500元/。 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 户型概况户型概况花果山花果山6 6号号 p户型设计注重功能分区，无浪费空间； p2米15超宽阳台，可做延展空间； p次卧室采光空间较小，采光不充分。 户型： 2室1厅1卫 面积： 84.03m 户型： 3室2厅2卫 面积： 135.23m p入户花园设计，增添更多个性空间； p2米4超宽阳台，可做延展空间； p3米长卧室廊道，部分浪费。 市场

10、分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 户型概况户型概况花果山花果山6 6号号 户型： 4室2厅3卫 面积： 248m p一梯一户设计，提升入住品质； p电梯直达入户门，增加居住便利性； p双入户门设计，可商可住，灵活性更多； p3.4米大阳台宽度，提供商住舒适度； p多独立房间布局，提供更多纳物空间； p可变空间较大，便于业主个性空间发展； p次门入口设置入户玄关花园，增强屋内私密 性； p独立入户通透性较差，降低空间感； p部分变化房间为黑房，增大装修设计难度。 市场分析市场分析住宅项目分析住宅项目分析地产市场分析地产市场分析 项目小结：项目小结： 1 1、建筑物业的

11、同时打造园林景观，符合消费心理。、建筑物业的同时打造园林景观，符合消费心理。 2 2、价格虽然是铜仁市场最高，但客户认同度较强。、价格虽然是铜仁市场最高，但客户认同度较强。 3 3、户型设计为客户考虑较多，实用性、尊贵感与舒适性都得到体现。、户型设计为客户考虑较多，实用性、尊贵感与舒适性都得到体现。 4 4、除一梯一户价格较高外，普通住宅价格在、除一梯一户价格较高外，普通住宅价格在38003800元元/ /，符合市场需求。，符合市场需求。 5 5、宣传推广力度较大，成为铜仁地产新名片。、宣传推广力度较大，成为铜仁地产新名片。 6 6、项目阶段性主题推广语、项目阶段性主题推广语“超越贵阳三年超越

12、贵阳三年”客户认同度不强，无客户认同度不强，无 法理解。法理解。 花果山花果山6 6号号 房地产市场房地产市场铜仁市商业地产市场分析铜仁市商业地产市场分析商品住宅市场情况商品住宅市场情况 20112011年铜仁市在售商业项目分析年铜仁市在售商业项目分析 序号项目名称商业总体量商业预售时间面积区间预售商业总套数预售商业总面积销售套数销售面积 1天都锦绣天地 1 5563.86 2011 年 4 月 12 日 无225563.86无无 2盛世铭城8124.36 2011 年 1 月 26 日 无48124.36无无 3 伍寰商住楼二 期（伍寰清水 湾） 7789 2010 年 10 月 5 日 无

13、47789无无 4 御景阳光山庄 一期 2033.26 2011 年 1 月 7 日 31-61422033.26381866.96 5时代商汇14447.33 2011 年 3 月 29 日 无514447.33无无 6 铜仁汽配城嘉 逸花苑二期 4553.66 2011 年 1 月 26 日 34-822534553.66442492.7 7 御景阳光山庄 二期 2789.03 2011 年 7 月 8 日 31-831142789.0313669.58 8锦江怡苑无 2011 年 9 月 6 日 无无无无无 9 铜仁市兴市桥 改扩建工程 2789.03 2011 年 4 月 6 日 26

14、-1171142789.03861665.3 10滨江印象2600 2011 年 6 月 20 日 无无无无无 11沁园村7581.46 2011 年 4 月 28 日 114-17837581.462735.22 合计58270.936155670.991837429.76 20102010年铜仁市在售商业项目分析年铜仁市在售商业项目分析 序号项目名称商业预售时间 预售商业 总套数 商业面积区 间 预售商业总面 积 销售总套 数 销售总面积 1锦鸿嘉园二期 2010 年 9 月 28 日 33756-13425245.63844942.85 2盛世铭城 2010 年 10 月 12 日 4无

15、8124.3612071.35 3金域蓝山 2010 年 8 月 20 日 8无1269.18无无 4 铜仁市惠农蔬菜直 销市场 2010 年 12 月 6 日 2495-293230.861992422.89 5大江苑2010 年 4 月 8 日1426-34417.87202.34 6江华国际2010 年 8 月 2 日无无无无无 7锦江怡苑 2010 年 4 月 29 日 1342-98935.08无无 8 下南门旧城改造 (碧水龙庭 2010 年 7 月 17 日 1824-8511413.48181413.48 9清水景苑2010 年 1 月 4 日5233-2309298.6317

16、3588.84 10江华小江湾畔 2010 年 7 月 31 日 无无无无无 20102010年铜仁市在售商业项目分析年铜仁市在售商业项目分析 11铜碧金桂园之铭君华府 2010 年 10 月 13 日 1933-54854.959389.18 12沁园村 2010 年 11 月 12 日 1449-2681157.5910735.22 13南溪苑 2010 年 1 月 26 日 113601360无无 14丽景名苑（二期） 2010 年 10 月 27 日 741-98487.566431.92 15禄福宫 2010 年 8 月 12 日 2277-5744482.23213509.62 合

17、计75858277.3537219708 铜仁市商业项目销售情况分析铜仁市商业项目销售情况分析 时间 预售商业项 目个数 商业总体量 （） 实际销售（）预售总套数实际销售套数去化率 2010年1558277.3519707.6975837233.80% 2011年至 2012年 1155670.997429.7636118313.50% 房地产市场房地产市场铜仁市商业地产市场分析铜仁市商业地产市场分析商品住宅市场情况商品住宅市场情况 通过对铜仁市新网签备案系统数据的统计分析， 2011年商业的成交去化率与2010年 相比，出现了大幅度的降低（33.8%下降至13.5%）。 截止 2011年 1

18、1 月 31日商业预售网签系统统计， 2011年铜仁市预售商业项目11 个， 总建筑面积约为58270.99左右，预售总套数 361 套，总建筑面积 55670.99， 而实际成交 183 套，销售总面积为 7429.76 ，去化率达 13.35%。 截止 2011年 11 月 12日商业预售网签系统统计， 2010年铜仁市预售商业项目 15 个， 总建筑面积约为58277.35左右，预售总套数 758 套，而实际成交 372套，销售总 面积为 19707.69，去化率达 33.8%。 房地产市场铜仁市商业地产市场分析商品住宅市场情况 铜仁市商业项目商铺分析 由于时间的限制，无法进行全面的统计

19、，根据我们对铜仁市的商业走访调查，铜仁市 的商业房空臵面积估计在20%左右，特别是新区，新项目空置率很高。 铜仁市各区域商铺销售价格及租金水平 城北片区（火车站区域）城北片区（火车站区域）： 一层商铺根据位置差异，销 售价格区间从1500038000 不等，区域一层商铺租金 3070不等 凉水井片区凉水井片区：目前少有可售 商业，一层商业价格12000 20000，区域一层商铺租金 4080 城南片区城南片区：一层商业价格 1500025000，区域一层商 铺租金40100 北门片区北门片区：无商铺可卖，蓝波湾项 目自主留营，一层商业根据位置差 异，租金60600不等，最繁华的商 业街区域，二

20、层商业可租到60100 谢桥片区谢桥片区：一层商业价格 800020000不等，一层商业 租金1540 市场分析市场分析社区商业项目分析社区商业项目分析地产市场分析地产市场分析 项目名称均价/租金面积区间购买客群备注 书香名苑9700元/50-60本地与区县客群 （投资于自用各占一半） 层高4.4米 开间17米 滨江印象9000元/1f：1000 2f：3000 一一无产权分割 南溪苑1f：1.98万/ 2f：9000元/ 一一投资客居多 睿力国际城6000元/20-60投资客居多商铺总款须一次 性付清 梵净山大道 沿街底商 30元/.月20-40投资客居多该沿线将面临拆 迁、政府将重新 规划

21、 摩配街45-80元/.月15-20运输公司持有转让费1-3万 市场分析市场分析地产项目分析总结地产项目分析总结地产市场分析地产市场分析 铜仁因自身城市属性，写字楼市场不发达，因此对本案来说， 如开发办公物业应做到体量控制、立足于项目自身配套 来进行开发，规避风险 写字楼写字楼 市场分析市场分析地产项目分析总结地产项目分析总结地产市场分析地产市场分析 1铜仁住宅市场外立面品质感差 2步梯房无产品供应，属稀缺产品，客户认同度高 3市场同质化产品现象严重，户型设计较老套 4消费市场对价格敏感，注重项目环境、配套 5主力面积建面在110左右，是市场畅销产品 住宅住宅 1、投资者以当地小经营投资者为主

22、，其余为周边区县投资客。 2、本地所需面积大多在30-60左右，大多总投资额希望控制在 30-40万左右，手上一次性可启动的投资资金为20-30万。 3、投资者能够投资的商用物业单一，仅为社区底商，没有其他类 型的商用物业投资品供其选择。 4、投资者对商用物业投资回报无概念，无标准，以现阶段资金与 售价推算起回本 大多在20年以上。 5、铜仁商铺90%为投资者购买，10%为自用商家购买。 商业商业 房地产市场铜仁市房地产市住宅市场分析商品住宅市场情况 序号楼盘名称总开发体量 2011 年推出 体量（） 2011 年已售体量 （） 剩余体量（） 销售均价（元 /） 1 天都锦绣天地 1 期 50

23、000076404.0530161.2946242.763600 2盛世铭城19430062361.9235059.6627302.264000 3 御景阳光山庄 一期 110699 11069930050.7230050.722300 4 御景阳光山庄 二期 30050.7295622564.782500 5时代商汇 3 期20000012126.7826366.7636046.414100 6 铜仁汽配城嘉 逸花苑二期1724000443623100 7绿洲尊荣府邸13000068362050000 8锦江怡苑10000016954.8116954.8103600

24、 9美林花园40000256781976659123000 10永辉佳园二期300009187.2240005187.22 11滨江印象42412.529832.529700.51323680 12沁园村16670.2916670.2985998071.29 房地产市场房地产市场铜仁市房地产市住宅市场分析铜仁市房地产市住宅市场分析商品住宅市场情况商品住宅市场情况 13锦江花园 8 号2800010000900010002800 14景尚名都480374803720000280373700 15官地湾 2 期56000196611266170002400 16金域蓝山31941.3631941.

25、36256796262.362800 17江华国际1380004465331000136534200 18铭君华府266282662810251163773000 19金滩半岛豪苑1980003931225000143123700 20书香名苑176231230001800050003200 21龙城御景350003500018000170003750 22虹祥锦江壹品2200002400012500115003800 23 东太凯旋春天 1 期 100000 16000160000 24 东太凯旋春天 2 期 10800750033003600 房地产市场房地产市场铜仁市房地产市住宅市场分析

26、铜仁市房地产市住宅市场分析商品住宅市场情况商品住宅市场情况 截止截止 2011 2011年年 11 11 月月 14 14日，日， 2011 2011年铜仁市住宅供应量为年铜仁市住宅供应量为 1072857.82 1072857.82，已销售，已销售 565811.74565811.74，还剩下，还剩下507046.08507046.08未销售，去化率达未销售，去化率达 53% 53%。 25 公园道 1 号 1 期 280000 6000050000100003700 26 公园道 1 号 2 期 500000500004000 27铭城世家 2 期5200052000520000 28铭城

27、世家 3 期6678466784066784 29蓝波湾550005500024000310004000 合计30257031072858565811.74507046.08 2012年铜仁市潜在地块项目分析 房地产市场铜仁市房地产市住宅市场分析商品住宅市场情况 序号项目名称开发商项目地址总体量估算（） 1睿力国际城睿力集团铜仁市滨江大道2000000 2万和星城 铜仁万和房地产开发 有限公司 铜仁市梵净山大道 198 号 1500000 3东太金鳞半岛 东太集团贵州纵横房 地产开发有限公司 梵净山大道与市府路 交汇处(市政府旁） 315709.02 4百盛桃苑 铜仁市百盛房地产开 发有限公司

28、 百盛桃苑片区125851.76 5锦江御景花苑中国御景实力地产锦江御景花苑100000 6虹祥锦江壹品 贵州虹祥房地产开发 有限公司 铜仁市曹家园片区220000 7秦穆塞尔梵净山旅游城重庆中振地产铜仁市梵净山大道80000 房地产市场房地产市场铜仁市房地产市住宅市场分析铜仁市房地产市住宅市场分析商品住宅市场情况商品住宅市场情况 铜仁市住宅成交均价趋势铜仁市住宅成交均价趋势 房地产市场房地产市场铜仁市房地产市住宅市场分析铜仁市房地产市住宅市场分析商品住宅市场情况商品住宅市场情况 截止2011年11月14日，2012年铜仁市潜在项目8个，总建筑面积约为4341561左右，加 上目前在售及在开发

29、项目由于个别项目，铜仁市目前待售项目体量已超600万方（这个数字 不包括2012年新开发加入的270万方的“笑哈哈国际物流商贸城”，60万方的“西南国际 商贸城”,30万方的“万丰国际商贸城”等项目，若加入这些项目，铜仁市到目前为止，规 划的新项目体量及在建在售项目体量综合已超1000万方），铜仁地区开发体量巨大，导致 未来铜仁市房地产市场将供大于求，迎来大竞争时代。 2011年铜仁市房地产均价已突破4000元/大关，最高价达到5500元/。纵观铜仁市近几 年来商品房价格走势，呈曲线上升态势。由于铜仁市区本身较小，开发商推出楼盘有限，而 市场交易火热，因此，成交均价上涨与成交楼盘的业态及品质有

30、较大关系，低密度住宅的成 交是铜仁市整体商品房均价上涨的主要原因。 汇报思路 城市分析 房地产市场分析 导语导语 商业物业商业物业 1 1 5 5 甄别问卷甄别问卷 2 2 消费者调研分析消费者调研分析 同行业访问分析 被访者背景资料被访者背景资料 3 3 住宅物业住宅物业 4 4 商务物业商务物业 6 6 消费者调研分析消费者调研分析导语导语 为了更好把握铜仁房地产市场需求，本公司于2012年9月26日至29日在铜仁市老城 区及周边区域有增对性的进行了一次关于铜仁市未来一年消费者需求（住房与商业 投资）市场调研，调研采用拦截问卷调研形式。 本次调研共发放问卷350份，收回问卷327份，其中有

31、效问卷296份,有效问卷率 84.6%。 调研问卷由五个部分组成，第一部分为甄别问卷，由三个甄别题目构成，其中 “购房需求”甄别题采用调研人员提问甄别形式，有效问卷全部为有购房需求者 所填，其次为年龄甄别，再有为物业甄别；第二部分为住宅需求类问卷，共计14 个问题，涉及购买目的、户型需求、价格市场、购买能力等内容；第三部分为商 业物业类问卷，共计10个题目，涉及区域选择、产品需求、价格承受等内容；第 四部分为商务物业内问卷，共计12个问题，涉及区域选择、标准控制、受价范围 等内容；第五部分为受访者基础资料问卷，共计6个问题，涉及性别、住址、收入、 文化程度等。 消费者调研分析消费者调研分析年龄

32、结构、购买物业类型年龄结构、购买物业类型甄别问卷甄别问卷 在调研的年龄比例结构上，30到55岁的购房需求 者占总比例的48%。其中25到30岁的占43%。55 岁以上占4%。 25岁以下占9%，结果表明，年轻人 购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋 势。 年龄结构年龄结构购买物业类型购买物业类型 在本次调研中，消费者有购住宅需求占总比68%，商 铺需求占21%，商务，办公占11%。从目前铜仁市的 楼市，家庭收入，购房者需求等诸多方面因素来看， 未来一段时间铜仁市仍然是以商品住宅楼为主体。 消费者调研分析消费者调研分析家庭家庭/ /工作住址、从事行业工作住址、从事行业被访者资料被访者资料

33、 家庭家庭/ /工作住址工作住址从事行业从事行业 在本次调研中，调研的重点区域是老城区、川硐片 区及谢桥新区；被访问者中有42%家庭住址为老城 区，25%为谢桥新区，24%的为川硐片区，其他县 城仅为1%。 在本次调研中，个体经营户总比的45%，服务行业占 到22%，政府/公共事业占到9%。 消费者调研分析消费者调研分析家庭家庭/ /工作住址、从事行业工作住址、从事行业被访者资料被访者资料 家庭年收入家庭年收入文化程度文化程度 本次调研结果显示，家庭年收入10万以下的占到54%， 这一群人仍然是房地产市场的消费主体。此外家庭收 入10到15万的家庭占32%，15万到20万占9%，20万 到30

34、万万占3%。由此可见铜仁市民家庭收入正在不 断提高。 在本次调研中，从文化程度来看；高中/中专及 以下占52%；大专占31%；本科以上占17%。保 证了本次调研的水平。 消费者调研分析消费者调研分析家庭家庭/ /工作住址、从事行业工作住址、从事行业被访者资料被访者资料 家庭结构家庭结构目前居住环境目前居住环境 在本次调研中；三口之家占比达到43%，两口之家占 比17%，单身达到16%；三代同堂、与子女、父母同 住占比27%。 在本次调研中；目前居住环境租赁的占到39%，这一部 分人是将来的购房潜在客户；自我房产的占19%，父母 房产的占到38%。 消费者调研分析消费者调研分析打算购买物业区域、

35、购买物业目的打算购买物业区域、购买物业目的住址物业住址物业 打算购买物业区域打算购买物业区域购买物业目的购买物业目的 从图表中可以看出，选择在老城区购买房子的占到 45%，川硐谭木桥片区的占到25%，谢桥新区的占 到21%。 从图表中可以看出，购买住房用于自用的占63%，用于 投资占到36%；针对目前铜仁市楼市购房需求，投资住 宅有较好的市场空间。自用为主要购买力。 消费者调研分析消费者调研分析购买物业类型、购买物业结构购买物业类型、购买物业结构住址物业住址物业 购买物业类型购买物业类型购买物业结构购买物业结构 在类型的选择上，高层占40%，小高层占30%，多层 占18%，洋房占10%，别墅占

36、2%。目前铜仁市住宅依 然是以多层以上为主要需求类型。 在住宅结构的选择上，平层的占63%，跃层的占15%， 复式占9%，错层占13%。传统平层结构仍然占需求主 导。跃试与错层占比量可以看出消费者对其它住宅结构 的选择正在日新月异进行着调整。 63% 15% 9% 13% 平层 跃层 复式 错层 消费者调研分析消费者调研分析打算购买户型、购买物业考虑因素打算购买户型、购买物业考虑因素住址物业住址物业 购买户型购买户型购买物业考虑因购买物业考虑因 素素 20% 46% 33% 1% 2房 3房 4房 5房 如今传统2房已经不能满足消费需求，选择三房乃至四 房的消费者正在日益渐增。三房占比46%，

37、四房占比 33%，2房占比20%，四房以上占比1%不到。 购买因素影响上，环境占31%，为购房者首要关心问题。 建筑特色占28%，别具一格的建筑特色也是吸引消费者 的主要手段。其次区域占据22%，品牌占据15%。 22% 31% 15% 28% 4% 区域 环境 品牌 建筑特 色 其他 消费者调研分析消费者调研分析打算购买物业的类型、对车位的需求打算购买物业的类型、对车位的需求住址物业住址物业 打算购买的物业面积打算购买的物业面积对车位的需求对车位的需求 对车位的需求中，其中无所谓占38%，1个车位占56%， 2个车位占11%，2个以上车位的占0%。 38% 56% 6% 0% 无所谓 1个车

38、 位 2个车 位 2个车 位以上 户型的选择主要是由跟家庭成员组成情况决定的。90 到150户型的占68%。占主要需求比例。小户型90以下 的占31% 。 4% 25% 41% 27% 3% 70以下 7090 90120 120150 150以 上 消费者调研分析消费者调研分析对景观阳台的需求、装修标准对景观阳台的需求、装修标准住址物业住址物业 对景观阳台的需求对景观阳台的需求装修标准装修标准 27% 44% 29% 主卧卧室 阳台 客厅阳台 厨房阳台 图表显示，对于阳台要求更多受访者选择的是客厅和卧 室阳台。共计占71%.对厨房阳台要求比列占29%。可见 对厨房的生活要求越来越高。 装修标

39、准为毛坯和一般装修的占据69%。由此可见贵铜仁 市民对选择自我装修还是占主导地位。选择指定装修和精 装修的共占16%，可以看出精装和部分精装在铜仁市还是 有一部分市场。 69% 15% 5% 11% 毛坯 一般装修 精装修 指定装修 消费者调研分析消费者调研分析自由装修空间结构、接受的物业费范围自由装修空间结构、接受的物业费范围住址物业住址物业 自由装修的空间结构自由装修的空间结构接受的物业费范接受的物业费范 围围 23% 34% 43% 餐厅与客 厅可自主 厕所与厨 房可自主 整体框架 自主 图表显示受访中选择整体框架可自主的占43%，厕所与 厨房可自主的占34%，餐厅与客厅可自主23%。由

40、此可 见受访者中购房对整体框架的布局很看重。 图表显示，住宅类物业物管费用均为市场中低价格为主导。 1.5元/月以下占68%，1.5-2.5元/月占24%,2.5月/月 占8%。数据显示住宅物业管理费用接受程度在5元/.月以 下为。 68% 24% 8% 0% 1.5元/ /月以下 1.52.5 元/月 2.55元 /月 5元/ 月以上 消费者调研分析消费者调研分析接受的单价范围、承担首付金额范围接受的单价范围、承担首付金额范围住址物业住址物业 接受的单价范围接受的单价范围承担首付金额范承担首付金额范 围围 27% 39% 25% 4%5% 3000元/ 以下 30003500 元/ 3500

41、4000 元/ 40004500 元/ 4500元/ 以上 图表显示目前大多数市民能承受的房屋均价为4000元/ 以下，共计91%。其中3000元/-3500元/占39%为 主导， 3500元/-4000元/占25%。 51% 40% 7% 2% 10万以 内 1015 万 1520 万 20万以 上 图表显示，愿意承担首付金额10万以内的占51%，10-15万 的占40%，15-20万的占7%，20万以上的占2%。由此可见 铜仁市民愿意承担房屋首付款主要集中在15万元以内。 消费者调研分析消费者调研分析打算购买的区域、打算购买那类商铺打算购买的区域、打算购买那类商铺商业物业商业物业 打算购买

42、区域打算购买区域购买那类商铺购买那类商铺 在商业区域选择上老城区占主体，共计77%；谢桥占5%， 川硐片区占16%；灯塔片区2%。老城区是商家看重之地。 77% 5% 16% 0% 2% 老城区 谢桥新区 川硐谭 木桥片区 大兴片区 灯塔片区 15% 31% 54% 购物中 心商铺 商厦商 铺 商业街 商铺 图表显示选择购商业街商铺和商厦商铺的受访者占85%，为 商业中的优势商业。购物中心商铺占15%，社区商铺占0%。 消费者调研分析消费者调研分析购买商铺的位置、购买物业的目的购买商铺的位置、购买物业的目的商业物业商业物业 购买商铺的位置购买商铺的位置购买物业的目的购买物业的目的 图表显示选择

43、主街道临街商铺的占46%为主体。商业街内 铺占24%。次街道临街商铺为22%，二层及以上商业的占 8%。由此可见街道位置较大程度决定着商业价值取向。 46%22% 24% 8% 主街道临街 商铺 次街道临街 商铺 商业街内铺 二层以上裙 楼商业 图表显示受访者中购买用于投资的占68%为，32%为自用， 其它占0%。由此可见商业类物业吸引购买者更多的是升 值空间。 32% 68% 0% 自用 投资 其它 消费者调研分析消费者调研分析购买商铺的面积、希望的经营方式购买商铺的面积、希望的经营方式商业物业商业物业 购买商铺的面积购买商铺的面积希望的经营方式希望的经营方式 1% 23% 38% 22%

44、8% 8% 20以下 2040 4080 80120 120170 200以上 图表显示受访中选择40-80的占38%为主体，20-40 的占22%，80-120的占8%，120-170占9%，200以上 为0。由此可见需求商业类物业小面积为主20-80 。 23% 46% 31% 统一经营 统一管理 自主经营 统一管理 自主经营 管理出租 图标显示受访中选择自主经营统一管理的占46%为主体。 自主经营管理出租的占31%。统一经营统一管理出租的占 23%。 消费者调研分析消费者调研分析物业管理费范围、接受的单价范围物业管理费范围、接受的单价范围商业物业商业物业 接受的物业管理费范围接受的物业管

45、理费范围接受的单价范围接受的单价范围 21% 59% 20% 1.5元/ 月以下 1.52.5元 /月 2.5元/ 月以上 图表显示受访中愿意接受的物管费用仍然是以中低价格 为主体，2.5元以下共计占80%，2.5元以上的占21% 。 8% 52% 31% 9% 6000元/ 以下 6000 10000元/ 10000 15000元/ 图表显示受访者中选能能接受的商业类物业的单价主要是以 6000到10000为主体，共计占52%。6000以下占8%。 15000以上共计占9%。 消费者调研分析消费者调研分析接受的首付金额范围、接受的总价范围接受的首付金额范围、接受的总价范围商业物业商业物业 接

46、受的首付金额范围接受的首付金额范围接受的总价范围接受的总价范围 31% 31% 23% 15%15万以内 1525万 2535万 35万以上 图表显示受访中愿意承担首付金额为25万以内的占62%， 为主要群体，其中15万以内的占31%，15到25万的占 31%，25到35万的占23%，35万以上的占15% 。 23% 47% 18% 12%30万 50万 80万 100万以上 图表显示受访者中愿意承担最高总价30万占23%，50万占 47%，80万占18%，三者共计占88%。100万以上的占12%。 与首付情况基本相符。 消费者调研分析消费者调研分析打算购买区域、打算购买的物业打算购买区域、打

47、算购买的物业商务物业商务物业 打算购买区域打算购买区域打算购买物业打算购买物业 78% 15%7% 0% 0% 老城区 谢桥新区 川硐谭 木桥片区 大兴片区 灯塔片区 图表显示受访中选择商务类物业的区域位置中，其老城 区占78%为主体。由此可见选择商务物业类型更为重视的 依然是区域地理位置。 18% 15% 67% 写字楼 公寓 产权式酒 店 图表显示受访者中选择产权式酒店的占67%，选择写字楼 和公寓的各占18%和15%。由此可见目前铜仁房地产市场 商务类物业，消费者主要更关注产权式酒店产品。 消费者调研分析消费者调研分析购买物业的目的、购买物业的档次购买物业的目的、购买物业的档次商务物业商

48、务物业 打算购买物业的目的打算购买物业的目的购买物业档次购买物业档次 10% 85% 5% 公司自用 个人投资 居住 图表显示受访者中选择用来投资的占85%，公司自用的占 9%，居住的占6%。由此可见，铜仁市商务类物业产品具 有较大的投资空间。 图表显示受访者中选择中档纯写字楼的占42%为主体，高 档写字楼占31%，高档公寓17%。 31% 42% 17% 10% 高档纯写 字楼 中档纯写 字楼 高档公寓 中档公寓 消费者调研分析消费者调研分析购买办公物业考虑的因素、必备的智能化是购买办公物业考虑的因素、必备的智能化是商务物业商务物业 办公物业考虑的因素购买物业的目的办公物业考虑的因素购买物业

49、的目的必备的智能化是必备的智能化是 23% 18% 22% 15% 22% 地段交通 商务配套 市政配套 区域规划 价格环境 图表显示受访者中选择地段交通的占23%为主体，市政配 套和价格环境各占22%，商务配套占18%，区域规划占 20%，价格环境的占13%。 12% 29%37% 4% 18% 楼宇监控自 动化 通讯自动化 物业自动化 管理 大堂综合功 能自动化 安保自动化 图表显示受访者中对商务办公智能化中的物业自动化管理 需求占37%，通讯自动化占29%，楼宇监控自动化占12%， 安保自动化的占18%。由此可见，办公商务中多元化的智 能化配备是购买者所关注的东西。 消费者调研分析消费者

50、调研分析购买物业的装修标准、打算购买物业的面积购买物业的装修标准、打算购买物业的面积商务物业商务物业 购买物业的装修标准购买物业的装修标准打算购买物业的面积打算购买物业的面积 33% 67% 全部精装修 公共部分精 装修 图表显示受访者中选择公共部分精装修的占67%为主体。 由此可见商务类物业仍然是以自主装修为主。写字楼大 多不希望装修以降低购买成本。 6% 6% 20% 42% 15% 11% 50以下 5070 7090 90120 120170 170以上 图表显示受访者选择购买面积中依然以中小型为主体， 120以下的占74%，其中50以下的占6%，50-70占6%， 70-90占20%

51、，90-120的占42%；120-170的占15%， 170以上的占11% 。 消费者调研分析消费者调研分析接受电梯服务面积、接受楼宇层高接受电梯服务面积、接受楼宇层高商务物业商务物业 接受电梯服务面积接受电梯服务面积接受楼宇层高接受楼宇层高 图表显示受访者中选择5000/台以下占230%，5000到 6000/台占46%,6000-7000占21%。由此可见购房者 对商务物业类电梯要求是重视程度越来越高。 30% 46% 21%3% 5000以 下/台 5000-6000 /台 6000-7000 7000以 上/台 图表显示商务类物业类型产品对楼层的要求为3到3.2米为最 多占8%。3.2

52、到3.6米占23%。3.6到4米占40%，4到4.2米的 占29。铜仁市场对写字楼楼宇高度要求标准越来越高。 0% 8% 23% 40% 29% 2.8-3米 3-3.2米 3.2-3.6米 3.6-4米 4-4.2米 消费者调研分析消费者调研分析接受的物业管理费、接受的单价范围接受的物业管理费、接受的单价范围商务物业商务物业 接受物业管理费接受物业管理费接受的单价范围接受的单价范围 31% 58% 11% 2元/月 以下 2-4元/ 月 4-6元/ 元 图表显示受访者对商务物业类型产品物业要求主要为2-4 元每月，占58%。其次2元以下每月占31%，4到6元每月 占11%。 图表显示41%的

53、受访者选择了5000到6000的商务物业类型 产品单价。5000以下的占15%。6000-7000占33%，7000 以上占11%。 15% 41% 33% 10%1% 5000元/ 以下 5000-6000 元/ 6000-7000 元/ 7000-9000 元/ 9000元/以 上 汇报思路 城市分析 房地产市场分析 导语导语 您对铜仁楼市未来您对铜仁楼市未来一年楼市走势一年楼市走势的看的看 法是法是 1 1 5 5 您对当前政策调控的看法您对当前政策调控的看法2 2 消费者调研分析 同行业访问分析同行业访问分析 您对铜仁楼市未来您对铜仁楼市未来1 1年价格走势的看法年价格走势的看法3 3

54、 您对铜仁楼市未来投资市场的看法是您对铜仁楼市未来投资市场的看法是4 4 在铜仁现有市场环境和规划下，您认在铜仁现有市场环境和规划下，您认 为铜仁市未来物业开发的主流方向是为铜仁市未来物业开发的主流方向是 6 6 您认为铜仁未来您认为铜仁未来1 1至几至几年内，那些区年内，那些区 域楼盘是市场投资购买主线域楼盘是市场投资购买主线 7 7 现在市场大势下，您给开发商的意见、现在市场大势下，您给开发商的意见、 建议是建议是 8 8 现在的大势情况下，您给购房客户的现在的大势情况下，您给购房客户的 意见、建议是意见、建议是 9 9 同行业访问分析同行业访问分析导语导语 在市场调控的大环境下，市场走势

55、如何？针对铜仁市场 ，我司组织了一次关于“房 地产同行信心指数”的市场调研，旨在了解和分析铜仁市房地产行业的信心指数； 了解同行业内一些专业人士对近期及以后铜仁市房地产的信心及看法，以便对市场 和政策的变化做出相应的改革和调整，能保证公司的发展方向和定位与市场相一致， 能保证公司在新的市场和政策下能发展得更好。 本次调查采用问卷调查的形式进行。问卷发放的对象主要是铜仁市房地产行业的经 理及以上级别的人士（这部分人在房地产行业有多年的系统的专业的知识，对铜仁 市房地产行业属性、了解甚至精通），共发放问卷46份，回收有效问卷37份。铜仁 市房地产界很多同行都发表了自己对铜仁地产的发展和现状的见解和

56、看法，特表感 谢。 以下就是铜仁房地产同行对铜仁市地产市场的看法和见解之总结。 相关调研观点仅供参考；部分意见不代表本公司立场；请谨慎使用或引用。 同行业访问分析同行业访问分析您对当前政策调控的看法您对当前政策调控的看法一一 补充观点：补充观点： 观点观点1 1：此次调控度不同往年，可以从调控的力度、持续时间、宽度看到政府 的决心；中央政府已经高度重视，换届后还会继续关注调控效果。 观点观点2 2：现有政策的调控作用是稳定1、2线城市市场，使之房价一定程度回到 理性价位；但3、4线城市市场仍旧是市场竞争的新重点。因此需要持续政策的 执行及力度，否则，此类市场将在加速竞争的环境下，加重市场压力。

57、 观点观点3 3：目前二、三线城市市场已成国家调控监控的重点市场，针对此类上涨 过快或外地人口购房多的城市也相应的会继续出台压制政策；但铜仁市场内需 旺盛，开发潜力巨大，这对于铜仁市场是一次难得的发展机遇。 小结：小结：结果显示认为政策过度仅占结果显示认为政策过度仅占10%10%；从补充观点看出，行业人士对政策的认从补充观点看出，行业人士对政策的认 识都倾向于识都倾向于政策会保持调控力度不变政策会保持调控力度不变的观点，的观点，贵州市场贵州市场受政策影响面受政策影响面会会越来越广。越来越广。 同行业访问分析同行业访问分析您对铜仁楼市未来您对铜仁楼市未来1 1年价格走势的看法年价格走势的看法二二

58、 住宅市场：住宅市场： 商业市场：商业市场： 补充观点：补充观点： 观点观点1 1：铜仁市刚性需求作用明显，市场会有一定波折，但上升态势不改，只速 度有所放缓。 观点观点2 2：铜仁市现阶段商业不规范、规模小（没有真正形成规模），商业市场有 较大的上升空间，市场关注度加大。 观点观点3 3：根据铜仁市委市政府的规划战略，铜仁市处于大开发阶段，随着城市人 口的不断增加，居民住房任有刚需空间，为此推断房价将有一定的上涨空间。 观点观点4 4：铜仁市场房价在09、10年大幅度上涨之后已为铜仁市场奠定了上涨的基 础；加之贵阳的花果园、中天未来方舟两大楼盘对铜仁市场的渗透，在今后的 市场环境中有一定的上

59、涨空间，但幅度不会很大。 小结：小结：结果显示认为结果显示认为铜仁铜仁房价不会上涨的占房价不会上涨的占49%49%，而对于商业地产来说认为价格上，而对于商业地产来说认为价格上 涨涨10%10%以内的达以内的达49%49%。从补充观点不难看出，行业人士对。从补充观点不难看出，行业人士对铜仁铜仁房地产市场较为乐观，房地产市场较为乐观， 对住宅不抱太大的降价希望，而商业地产更是一路走高之势的共同认识。对住宅不抱太大的降价希望，而商业地产更是一路走高之势的共同认识。 同行业访问分析同行业访问分析您对铜仁楼市未来投资市场的看法是您对铜仁楼市未来投资市场的看法是三三 补充观点：补充观点： 观点观点1 1：

60、酒店、商铺在未来一段时间内将继续上升，对铜仁来讲，酒店业更安全 可靠，投资更划算。 观点观点2 2：商铺投资收益高但存在较大的风险性；市场对写字楼的需求量是远远不 足需求，投资写字楼风险小、门槛低、收益稳定势必成为投资热点。但对于铜仁 市场来说，现阶段的经济和产业情况不足以支撑较大体量和档次的写字楼，酒店 是铜仁市场线阶段投资的最好物业。 观点观点3 3：商铺、写字楼的需求与居住人口成正比；城市化进程的大势所致，铜仁 现阶段正在大力发展经济，商铺、写字楼在铜仁有较好的发展环境。 观点观点4 4：铜仁市属于旅游城市，无须大型工业支撑，第三产业相对较发达，经济 灵活性较大；酒店是投资的首选。 小结