（精选文档）建筑工程运作手册

1、工程运作手册目录一、 工程部员工职责2二、 工程部的职责和任务14三、 组织结构工作图14四、 日常管理14(一) 计划管理14(二) 组织管理15(三) 协调管理15(四) 资料当案管理16(五) 安全生产管理16五、 专业管理18(一) 动力设备18(二) 保安监控及楼宇自控系统19(三) 消防系统20(四) 会馆（会所）及娱乐设备房20(五) 装饰保新20(六) 中、大修21(七) 能源、管理及节能降耗21(八) 对外委托维保合同项目管理23六、 工作内容及程序26(一) 强电专业26(二) 设备专业38(三) 弱电专业50(四) 电梯58(五) 土建专业65(六) 中控室75七、 专项

2、管理制度79(一) 工作分配及人员调配流程79(二) 机房值班制度84(三) 预防性维修制度85(四) 设备巡回检查制度85(五) 机房“动火”制度86(六) 维修材料及工具领用制度86(七) 机房锁匙管理制度87(八) 交接班制度88(九) 档案借阅制度88(十) 应急应变处理解决方案89(十一) 水质化验制度90(十二) 卫生制度90(十三) 备品备件采购制度91(十四) 领料工作管理制度91(十五) 二次装修审图重点92一、 工程部员工职责工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养、更新改造、监督小区二次装修工程质量等工作。工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工

3、作直接或间接地与客人联系在一起。因此工程部管辖范围如下：1. 负责小区电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、消防系统、监控系统、发电机系统及地面管道的运行管理、设备维护、保养和故障检修；2. 负责小区排风设备的维修保养和故障检修；3. 负责楼小区公共地方室内装修设施、门锁的维修保养、景观的维修保养工作；4. 负责小区公共部份灯饰、灯具的维修、维护工作；5. 负责小区动力及各系统的设备更新和系统改造；6. 负责油料、管道系统检查和设备的监督管理，对专业分包进行安全，督导等工作；7. 负责组织统筹和实施小区公众地方改造工程及土建的维修8. 负责对服务中心土建的维修（一）岗位责任制1) 部门经理i)

4、 执行总经理的指示，直接对总经理负责；ii) 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装饰设施的完好。尽最大的努力，以最低的用开支保持小区管理及服务质素水平；iii) 制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度；iv) 巡察小区设备运作，掌握小区工程人员和设备操作，审核每天工作如下：a) 审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。b) 审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果；c) 现场巡查下属岗位纪律及

5、工作状况，了解员工情况，定期进行技术培训；d) 现场巡查重点设备运行状况，发现影响小区运作的重大故障，立即安排人员处理；e) 审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施；f) 审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。g) 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把动力工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。2） 工程师/技术员（主管）i) 确保所管辖系统设备的安全运行是（主管）的

6、首要任务，（主管）对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作：a) 检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。b) 检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正；c) 检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正；d) 现场督导工程施工，控制工程质量与进度；e) 实地检查工程施工，控制工程质量与进度；f) 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；ii) 严格执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成工程经理下达的各项工作任务；iii) 设备发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保

7、证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常小区运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层；iv) 负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用；v) 做好日常安排的工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，群策群力，组织抢修，保证小区的正常运作；vi) 负责执行设备的年月检修保养计划和备品备件计划，做好设备的技术档案。设备维修、故障排除，更换零件部件情况应清楚地填入设备档案，每月定期交工程经理审阅；vii) 负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给经理审定，并负

8、责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；viii) 执行工程经理的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（煤气、制冷剂、水管）；五良好：使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属；ix) 根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、专业技术知识培训；x) 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处、零件更换记录整理归档；xi) 掌握科技发展动态，认真推广新技

9、术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改；xii) 做好考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。（二）班组责任范围和岗位职责1、 工程运行技工a) 严格遵守员工守则和各项规章制度；b) 努力学习技术，熟练及掌握小区设备运行的方式、状态，线（管）路走向及所管辖设备的原理、技术性能操作；c) 负责同变电站和供电局电力调度的业务联系，并作好记录；d) 做好防小动物，确保设备安全运行；e) 电力系统的运行管理；f) 对高低压电房的变压器、发电机及控制设备的运行管理；g) 水泵房、电梯、空调冷冻设备运行管理；h) 坚守岗位，定期巡查电器设备，密切监视中央信信号屏情况，正确抄录各项数

10、据并填好报表；i) 配合其它人力资源运用，当其它班组人力或设备不足时，应积极配合；j) 紧急事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成紧急事故后才进行交接，并做好工作记录；k) 按规定的时间做好各设备房内外清洁工作。2、 工程技工维修班负责范围a) 严格遵守员工守则和各项规章制度；b) 努力学习技术，熟练地掌握小区各种设备、设施的原理及实际操作与维修；c) 按时按质按量地完成工程师分配工作任务并按要求做好记录表格；d) 负责协助和监督外协保养单位对高压电房内的变压器、发电机、电梯及控制设备的维护保养及故障检修；e) 负责低压配电房维修保养及故障检修；f) 负责水泵房、排风机房电

11、器设备的维护保养及故障检修；g) 负责小区日常的维修工作；h) 负责小区各层用户主系统动力设备，电器的维护保养和故障检修工作；i) 负责小区范围内所有公共照明设备的保养和故障检修；j) 负责应急发电机例行试运管理工作；k) 对急修及时登记，并填好派工通知单，作好每日工时材料统计工作；l) 发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障；m) 出现事故时应迅速返回电房，积极协助其它配电操作员的工作；n) 紧急事故未排除，不能进行交接班，交接两班的人员应共同工作，完成维修后才进行交接，并做好工作记录；o) 每月对维修工作单和已保养设备、设施工作进行统计并制作表格，报上级。对于电梯系统

12、管理方面运行班的工作有：工程技术人员的职责a) 所有小区电梯的运行管理； b) 各电梯内照明、内选、外呼、方向指示灯和机房的巡查工作；c) 交接班时，应交待清楚各电梯的运行情况，并对锁匙、专用工具交接清楚；d) 填写“巡查记录表”，并做好电梯机房、地面的清洁工作。维修班的工作有：a) 所有电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作；b) 协助和监督专业电梯分包完成设备的定期保养项目各电梯轿厢（不包括厢内）、井道及井道底、各电梯整流器、电抗器、控制柜清洁等的维护保养和事故检修工作；c) 协助和监督电梯保养进行例行检查维修及每年大修等工作；d) 密切监视和掌握各电梯运行状态，当电梯出现突发故时，即按规

13、定采取有效的措施，在安全情况下尽快恢复电梯正常运行；e) 电梯当值人员接到故障报修后，应立即与电梯分包人员联系，尽快到位检修，同时做好电话记录；f) 做好设备维修过程的详细记录及报销备件的记录，作为技术存盘；g) 遇到电梯困人故障时，首先通过对讲机和激活电梯轿厢应急广播装置，对被困乘客作解释，消除被困乘客恐惧心理，并通知消防中心，通过监控电视了解被困乘客情况，在安全情况下，同时迅速安排“电梯困人救援处理方法”把被困乘客放出。并通知电梯保养分包，检查电梯故障原因及进行维修，事后做好相关的记录。对于空调系统管理方面运行班的工作有：a) 值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题及时处理并报告工程

14、师技术员（主管）；b) 值班人员必须严守岗位职责，服指挥，严守操作规程。对值班长安排的工作负责，不得擅离岗位；c) 中央空调系统的运行管理；d) 执行部门经理制定开关主冷冻机时间。e) 所有空调、通风设备的运行管理；g) 每班值班人员必须对所有运行记录表签名。除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备、停时间，停台修理原因在和停台开始及恢复正常运行状态的时间。每天由值班长负责将当天运行情况向动力部上报并累计当天设备运行的台数及时间；h) 填写“巡查记录表”，并做好空调机房、值班室桌面、地面的清洁工作。维修班的工作有：a) 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况做到故障判断准确，

15、维修快捷；b) 所有中央空调水系统的维护保养和故障检修（如湿垃圾房冷冻机等）；c) 所有空调、电机及控制电器的维护保养和故障检修；d) 所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修；e) 按保养规程做好设备日常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术状态；f) 监督空调分包进行日常空调主机系统维修保养及每年计划保养等工作，并向工程师/技术员（主管）提交现有分包工作进度及质量工作报告； g) 负责将当班发生的故障及维修内容详细记入班组技档案本；h) 做好设备维修过程的详细记录及报销备件的记录，作为技术存盘。对于给排水系统管理方面运行班的工作有：a) 值班人员对水系统及机械设备的运行负直接责任，并

16、及时完成当班维修项目；b) 巡检时必须按制度所规定的时间及检路线进行认真巡检，做好运行记录，发现问题立即报告（主管）；c) 因值班人员失职造成影响小区运作或损坏设备，追究当班者责任；d) 执行主管的指令，严守操作规程，当班时间不可擅离岗位；e) 接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状态未交待清楚，交班者不得下班。紧急故障未处理完毕不交接班，有人替班方能离开岗位；f) 负责供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理；g) 填写“巡查记录表”，并做好水泵房、值班室桌面、地面的清洁工作。维修班的工作有：a) 认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情

17、况，判断故障快捷准确，处理迅速及时；b) 负责供水系统、排水系统（上管道）、消防水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、管道、阀门及其附属设备）和水处理房循环系统设备保养和故障检修；c) 负责所有公共卫生间洁具，五金构件的维修保养；d) 负责小区所有手推车、门地箕维修保养及五金构件的修理；e) 负责风、电焊施工及机件加工五金构件的小批量加工；f) 按保养规程做好设备日常及每月保养工作，确保重点设备经常处于良好技术状态；g) 负责将当班发生的故障及维修内容详细记入班组技档案本；h) 做好设备维修过程的详细记录及报销备件的记录，作为技术存盘。关于土建方面运行班的工作有：a) 热爱本职工作，努力学

18、习技术，不断提高业务水平，做到一专多能，服从派工安排，认真细致、保质、按时完成工作任务，工作中发现问题及时请示汇报，后认真写完工单，不得私接任务；b) 严格遵守操作规程，正确使用各种机具，发现不能修复的必须及时报告上级，不得带故障使用机具，对各类机具设备和自用工具做到勤保养和妥善保管；c) 负责家具、木器的修理和翻新；d) 负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；e) 负责墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；f) 负责大理石、云石、瓷片饰面的修补；g) 负责土建结构方面的渗漏水处理；h) 负责小区各类锁安装和修理；i) 在能力所能及的情况下，承担部分装修改造工程和木器家具的制作或改造；j) 维

19、修人员必须对日常执修的工作任务负责，做到及时、速完成各项小修和小件加工作任务，遇有紧急项目报修任务时，必须做到随报随修，不计较工作量和工作时间努力完成；k) 维修人员应努力学习，不断提高自己的技术水平，做到一专多能，要认真注意维修质量，遇有故障必须处理，不得马虎了事，更不得有损原来的装修格调，遇有特殊问题必须及时向（主管）汇报；l) 做好设备维修过程的详细记录及报销备件的记录，作为技术存盘。二、工程部的工作职责和任务工程部负责为小区运营提供良好的设备设施，以保证小区能够为客人提供一个良好、舒适工作环境。三、组织结构图（请参考公司管理架）四、日常管理(一) 计划管理工程部要制定预防性维修计划，以

20、求避免设备故障，防患于未然。具体做法为：1) 建立设备档案资卡将小区内所有必须进入维计划岗的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。2) 编制设备计划维护总表将全部维保养记录表中的任务和时间汇总到计划维总表中，并制定出年度月度设备维护保养计划一览表。3) 发出维修保养工作单维修保养工作单是根据计划维修保养总表及保养计划一览表的安排，按计划时间向技工发出签发工作单。4) 维护保养计划的落实跟检查维修保养工作根据指令是完成任务必须在单上记录工作，包括所有时间，检查结果等，并签字交回。技

21、术主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。(二) 组织管理小区由各类设备组合而成（消防、给排水、空调、强弱电、电梯、排风等），工程部按计划进行维护养外，还要安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查、要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，检查所有设备运作情况，要“看”计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，“听”设备运行时有否声音异常、“摸”设备温升及振动情况如何，并“嗅”机械有否发出焦味和其它异味等等。不要只巡而不查，总之，要加强员工责任感，才能完成巡回检查。巡回检查否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设

22、备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快，作业也必将要付出更大的费用。(三) 协调管理1) 加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工程职责及岗位，逐步实现一专多能，让员工感到自己在各的较大提高使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。2) 合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之感到在岗位正是自己可施展才能的地方。3) 定期考核考绩，严格奖惩。要多表扬出色员工，以树立榜样。惩罚出错员工，激发其积极性，使员工专心工作，不可再犯。4) 主张团

23、队工作精神，工作以完成目标为主，持完成整体工作，在团队内部强调协助。5) 部门把任务下达到班组，奖励办法是表扬部门，奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相沟通、互相帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的积极性。(四) 数据文件管理设备及资料的建档工作，是小区搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：1) 建档是汇集积累设备运行状态的最基本工作；2) 档案是提供分析研究设备在使用期改进措施的资料来源；3) 研究分析设备档案资料，可改进设备管理和检修的计划，增加对设备的

24、认识和了解，提高维修和管理水平；4) 小区内设备均应建立的设备登记卡；5) 设备登记卡，应填写设备名称、编、型号、安装地点、制造厂，供货商、联系电话、地址、设备主要数据，其它数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项；6) 认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。(五) 安全生产管理为保障小区用户或业主资产利益，对小区设备及操作员生命安全，小区必须制定设备安全运行管理如下（从安全管理的角度来看）： a) 设立安全管理组织；b) 进行安全教育及训练；c) 定期或不定期实施安全检查；d) 事故发生原因的调查和分析；e) 调查分析

25、结果的保存及公报，以增加员工运行知识；f) 经常保持工作场所安全；g) 提高工作人员对安全教育的兴趣；h) 制定工作安全守则及奖惩规定；i) 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。二、 专业管理(一) 动力设备小区的动力设备，包括小区的配电系统、暖通空调系统、给排水系统、电梯系统、排风系统。1) 配变电系统小区供电系统中主要配电设备有：a) 电力变压器、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏；b) 楼层的各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏；c) 紧急发电机、自动转换屏开关室及其附属设备；d) 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压

26、环）；e) 室外照明及小动力设备等。2) 空调系统小区中的空调系统主要由下述设备组成：a) 冷水机组及附属设备（包括制冷主机、冷冻泵、冷冻风扇、补水箱等）；c) 空调机组（包括过滤器、冷却器、送风机、回风机、调节阀等）；b) 新风机组（包括过滤器、冷却器、送风机、加湿器，挡水器、调节阀等）；c) 各类空调通风末端装置、变风量调节箱及风机盘管等；d) 送、排风机、鼓风机等；e) 空调水处理设备（包括补水设备等）。3) 亮化系统a) 小区亮化系统灯具组成金卤地灯、节能埋地灯、LED方形变色地砖灯、下照投光壁灯、窄光束金卤绕光灯、LED台阶地灯、钠胆泛光灯大功率LED投光灯、铝合金LED线型投光灯、

27、线性投光灯、广场灯柱、古式灯笼、走廊吊灯。b) 排水系统分污水排放管道系统，隔油井、废水排放管道系统、雨水排放系统。4) 园林水系统：1) 园林水系统各景观水系统和园林水循环系统，包括水泵、精虑机加药灌、平衡吸水箱、管道、阀门等。5）电梯及手扶梯系统 设有消防梯（兼客用梯）、手扶梯，解决人员运输需要。(二) 弱电及通讯系统1) 有线通讯系统（内部），如电话系统、电传、传真及自动电话交换机；2) 公共广播系统，如紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅影视音响系统。闭路电视系统，如共享无线接收系统。3) 保安电视，即保安监控系统；4) 消防报警监控系统；5) 智能化系统。(三) 消防系统1) 室内消

28、防栓系统。2) 室外消防栓系统。3) 自动喷水灭火系统。4) 自动喷淋系统。5) 强排风系统6) 防火卷帘系统7) 报警系统(四) 装饰保新小区的装饰保新的工作量很大，其范围包括如下5个部份：1) 建筑物的外表所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地楼梯、公共区域。2) 墙壁墙布、木墙、铝合金装饰板、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。3) 天花乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。4) 各种家具及隔断所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。5) 装饰品工艺品、画面、饰物、灯具等。(五) 中、大修1) 根据设备设施所规定的大修、中修的周期按期执行。2) 工程部是专业技术工种，能自己做的工作由工

29、程部自已完成。3) 专业性强、技术含量高的，由专业公司进行。4) 所有由专业公司进行的中、大修工作，应以招标方式进行。5) 所有由专业公司进行的中、大修工作，工程专业人员应进行全方位的配合、跟、监管、质量检查、验收签字。6) 所进行的中、大修工作应有详细记录并记入设备档案、存盘。(六) 能源、管理及节能降耗小区的公共能源消耗量比较多，因此节能是一项非常重要的工作，如节能有效控制，小区支出成本将大大提高，增加管理效益，节能主要靠加强管理来达到，而不影响用户服务质素。节能并非要损害客人的舒适感，而是减少小区资源浪费。增加用户利益，保护地球环境。大能源控制管理应从如下几个方面入手：1) 使设备、设施

30、经常保持良好机能和状态譬如，小区的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。2) 更新耗能大的设备对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能省多少钱，而不是重考虑买设备花多少钱、应重结算时盈亏，而不是最初成本。3) 保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源极大浪费，只要保持外墙完好或加以统一管理单元用户开窗工作，减少冷或热能损失。4) 确保保温层

31、物完如冷冻水管、热水管如保温不好、将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。等别冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，成不必要的损失。另外，合理的选择热水度，将生活热水控制60至65，也有利于保温，从而节约能源。(七) 对外委托维保合同项目管理1) 小区重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业负责人主管应亲临现场，工程部经理负责检查；2) 小区技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报小区管理层，委托专业公司进行；3) 委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约；专业公司保、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能；4) 各负责人应详细记录次维修保养的

32、内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换备件的详细材料，经工程部经理番阅、留档。5) 所有由专业公司进行维修，保养的工作专业人员应进行验收签字。3、 工作内容及程序(一) 强电专业小区供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到小区的正常营业。按供电局有关规定供电，电压、变压器容量，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少不于两人。小区供配电概况：变压器：双路电源供入：备用发电机：电容器柜面高压配电装置面（手车式）低压配电装置面（抽屉式），低压应急开关柜面1) 变压器a) 操作规范i) 电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运行就成其它各种

33、设备正常运行的必要保证；ii) 本小区所使用的变压器为密封免维护干式变压器；iii) 变压器在运行前应进行电流试验，冲击试验五次（由供电局负责测试）；iv) 本变压器本身具有保护功能即超温报警及超温跳闸功能。b) 巡查制度i) 应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度，如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上级；ii) 每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕，并及时作出相应处理；iii) 各连接点应运作正常，记录异常变化，并作出相应配合。c) 维护保养i) 变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日，每年进行一次停电清扫和检查，每年应委托供电单位，对

34、变压器进行全面的试验；ii) 每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行测试。2) 高压配电装置a) 操作规范i) 高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。ii) 倒闸操作时应按要求填写操作票。iii) 倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备熟悉者作监，操作人和监护人应先在仿真盘上对所填操作项目认真核对，执行监护。iv) 送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相，严禁带负荷接合隔离关，拉动手车。v) 真空开关两侧隔离开关操作顺序：送电时先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。vi) 防止电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。vii)

35、 防止误入带电间隔。b) 巡查制度i) 每年应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变化，有无异常气味、声响或其它异常现象。ii) 每年应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕。iii) 隔离开关的固定接头与可动接头是否良好，接头深度是否一致，有无发热现象。iv) 金属架构及设备外壳的接地，接零装是否完好、可靠，有否松脱、腐蚀、断线现象。c) 维护保养高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小季节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，并进行维修发现的缺陷和异常现象设备。3) 低压配电装置a) 操作规范低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。b) 巡查制度每班

36、应对以下内容进行巡视检查。i) 各项项仪表指示是否正常；ii) 电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；iii) 三相电流是否平衡，三相电压是否正；iv) 各种低压电器有无异常声音及气味；v) 空气开关，交流接触器灭弧罩是否完好；vi) 配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修信道是否保持通畅；vii) 接地线连接是否良好；高低压配电装置的巡视检查同时进行，并应同时检查配电室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无影响安全运行的异物和异常现象。c) 维修保养低压配电装置，每年均需进行一次停电检修，一般安排于每年供电

37、局进行高低设备及电缆绝缘测试时间。4) 电容器a) 操作规范i) 正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。ii) 事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过电容器允许值。iii) 电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未查明原因，不许更换熔丝送电。iv) 电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。b) 巡查制度电容器巡视检查工作应与电电装置和电力变压器的巡视检查结合一起，内容如下： i) 电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5%。电压是否超过允许值； ii) 电容器外壳有无凹凸不平

38、及鼓肚现象； iii) 外壳温度是否超过其允许值； iv) 绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕、各部接头接解是不良好，有无发热，变色现象； v) 电容器组有无异常响声或放电火花；c) 维修保养i) 清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘； ii) 检查各紧固部位螺丝有无松动； iii) 检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好； iv) 检查空气开关的触头有无烧蚀现象； 5) 自动转换开关室及紧急发电机自动转换开关室正常工作时置于“自动”位置。发电机作为备用电源，在小区供电出故障时激活，供应小区紧急事故照明及供应消防设备、消防梯，污水泵和保安等用电。为确保在使用时，发电机能一触即发，投入供电，每月一次

39、对发电机进行空载试发电。并于每年供电局进行高压柜及电缆绝缘测试时，进行发电机负载运行，在负载运行前，操作员必须检查发电机燃油量，蓄电池，润滑油位是否正常。a) 操作规范发电机投入运行后，应观察发电机运行情况5-15分钟，确认柴油机无异常响音、油温、水温、电压、频率电池的电压应正常，并记录运行设备资料。b) 巡查制度i) 每班应检查水温，蓄电池直流电压，润滑油位，燃油位是否正常；ii) 对蓄电池进行检查：电解液、比重是否正常；iii) 对附助设备检查：电池联接线开关、油箱、油管、排烟管道是否正常，发电机是否处于应急状态；iv) 检查完毕后，如有需要，对蓄电池进行电解液补充、充电；c) 维护报告随

40、时注意水温及油位变化，补充燃油。6) 空调机房强电箱及风机、水泵强电箱a) 操作规范i) 维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该强电控制箱功能及设计参数一详细的了解；ii) 在对强电箱进行检查时严禁电作业，若需要带电作业，必须有经理授权及安排配电操作员进行监护；iii) 检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检；iv) 检查人员在切断电源时，应先断负载电源后断供电源，严禁带负荷拉合开关；v) 对于影响小区用户，共公照明及小区运作等维修应安排于小区非办公时间内，并得到经理授权，不允许误操作造成大面积停电；vi) 在停电检查时要挂标示牌；vii) 严禁连续起动大型电动机及大

41、负荷的电器设备（如主空调制冷机，必须按设备技术说明操作）；viii) 在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开；ix) 停电后必须使用合格的电器逐相验电。在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层；x) 对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示无电为止；xi) 电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据；xii) 检查人员必须保证人身安全及设备安全下才能进行操作；xiii) 操作人员应听从监督人的指挥，监督人不在时应停止做其它工作，监督人发现操作人不正确操作，有权令其停止工作；xiv) 监督人要随时提醒操作人注意安全，需要工

42、作转移时要设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全；xv) 工作结束后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有影响电器设备安全及人身安全后方可送电。送电后要观察电器设备的运行情，一切正常后方可离开现；xvi) 测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换档。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进行测量而造成仪表的损坏。xvii) 测量电压时应正确使用万用表，量度开关应选择在正确电压文件上开选择在较高的档位上，以免

43、因误操作烧毁仪表。测量电阻时要断开被测设备的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部份。b) 巡查制度i) 检查人员必须定期按时巡查，每七天一周期；ii) 检查内容包括：强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线、指示灯、仪表，并做好记录，认真填写记录表；iii) 在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处理的应马上采取临时措施并上报。必要时应停止设备运行；iv) 检查中负荷不得超出设备的额定值，导线及开关等应无过热冒烟、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应相互匹配；v) 巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完

44、成上级领导交给的各项巡查任务。巡检完成后及时间领导汇报巡查情况及所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认；c) 维修保养i) 及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零件，如：主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等；ii) 所换的零件必须与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪低容量或不配套的零件；iii) 保养人员在做完设备保养后，应认真填写保养记录录并上报工程部秘书建立档案文件；iv) 保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关不许乱动；v) 认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时处理；vi) 严禁带电拉动导线以免发生触电危

45、险。7) （空调、风机、水泵的）电动机a) 操作规范i) 维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指针、电动机的功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘级以及强电箱与之匹配的情况；ii) 设备在试转前要进行以下检查工作；1) 人工盘车以确保正常运行；2) 要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；3) 检查电动机是否完好合格，热继电器整定值否在规定范围内；4) 与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时处理；5) 检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良好；6) 检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联轴器是否紧固；7)

46、传动装置、电动机及设备周围有无杂物；8) 电动机及起动装置的接地、接零是否可靠；9) 对停用三个月以上的电动机进行电力绝缘测试及机械检查，合格后方可使用。iii) 严禁频繁起动电动机，以免引起电动机发热，影响使用寿命；iv) 起动多台电机时，应按功率大小，从大到小逐起动，不可同时动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸；v) 电动机通电源后，发现不能起动或速低及声音不正常等现象应立即停止运行并进行检查；vi) 电动机轻载起动不应连续超过3次，每次从新起动需相隔3分钟，重载不应超过2次；vii) 由于电动机不能起动，请操作员立刻知经理，安排进行维修工作。电动机接通电源后不应用手直接转动械件部份。b)

47、 巡查制度i) 巡查人员维修设备巡查计划，按时巡查，并认真填写巡查记录表。ii) 动力设备巡查内容如下：1) 电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；2) 机组有无强烈振动，转速是否急刻下降，有无异常响声；3) 电源电压是否正常，是否缺相；4) 电流是否正常；是否超负荷运行；5) 散热是否良好；6) 轴承是否损坏，皮带是否过紧；7) 外壳接地是否良好。iii) 每半年认真测试电动机绝缘并正确使用绝缘测试表，应选用500V兆欧表，测量时，应先切断电源，使用绝缘测试表应水平放置并远离外界磁场，进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，E端子接设备地线；即可得到稳定的读数设备；iv) 发现问题应及时

48、向领导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。c) 动力设备维护保养运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情下半年一小修，1年大修一次，按维修计划表进行。小修内容包括：清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，测试电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷装置是否完好。大修内容包括：电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路及烧伤痕。检查通风冷却装置是否完好，对电机外壳进行补漆，测量电机

49、绕组和起动装置直流电阻，发轴承损坏应及时更换，检查电动机行电流是否正常，电源电压是否正常，线组过热老化应重庆线制。线组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检楂所带动机械设备。8) 分区配电设备a) 操作规范i) 操作人员应熟悉分区电器并各开关的作用及所控制电路的，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成认为大面积停电；ii) 操作人员要正确使用万用表、钳形表及绝缘测电表等仪器；iii) 需停电时要先停负荷停电源侧，严禁带负荷拉合开关；iv) 出现开关掉闸情时，应先查明原因，排除故障后方可送电；v) 当进行电气检修时，应先停电然后用合格的测电仪器进行验电，确认安

50、全后方可进行检修，并做好各种安全处理措施；vi) 要实行受权维修工作制度、以保障各维修员生命及设备安全；vii) 影响小区运作及用户使用要先征得领导同意，未经许可不可善自工作；viii) 对外审维修工作要实行监制度，负责工或主管在监护时不应做其它工作，并随时提醒分包单位维修员注安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作；ix) 检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种临时接地线及标示牌，确无误后方可送电；x) 送电后应观察电气设备运行况，确正常后方可离开现场。b) 巡查制度i) 认真检查竖井所有电气设备及开关仪表是否正常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动，发现

51、问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。ii) 巡查人员要认真检查，不投机取巧，对做弊者要严肃处理。iii) 巡查人员要听从领导安排按时定期检查；iv) 巡查中要测量电源电压及带设备电流并做好记录，检查开关及导线容量是否与用电设备相匹配。v) 巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。vi) 巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。c) 维护保养i) 按维修计划定期对电气开关设备进行清扫和对电缆进行紧固导线，测量电源电压及所带设备运行电流，观察开关导线运行情况，应定期进行绝缘测试；ii) 每年进行一次维护保养（按每年维修计划进行）；iii) 电柜应有可靠接地，截面不小于1.5MM2的绝缘铜线

52、，导线中间不应有接头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束；iv) 柜内编号应齐全，连接采用端子排；v) 配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好；vi) 柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。9) 室外照明定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期间，充分利用自然采光，在可能改造情况下，对路灯及集中控制的照明宜采用光控或BA系统控制。（二）、给排水设备专业1) 水泵房生活蓄水池小区生活蓄水池是为小区提供生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。a) 蓄水池的清洗工作应每年进行4次，时间宜在双休日的夜间进行；b) 对蓄

53、水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作：i) 通知物业部，由物业经理授权发出通告，通知客户停水；ii) 通知保安部停水，加强消防监视。iii) 通知强电专业配合并准备照明用具。iv) 检查清洁水池分包，准备好必备用具：吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨、消毒液。v) 清洗步骤： 进行清洗水池时，工程部人员将关闭所有生活供水水泵电源。 排走水池内余水，待蓄水池水位降至最低点。 监督分包对所有清洗工具进行消毒。（分包单位负责） 监督分包对蓄水池进行清洗。（分包单位负责） 监督分包清洗完毕，进行消毒。（分包单位负责） 监督分包最后再用清水清洗一遍。（分包单位负责） 清洁完成后，工程部人员须

54、打开蓄水池进水阀门。 打开所有生活的自控电源，使水池满水。 让分包单位抽出水皮，作为政府验水之用。（分包单位负责）c) 对蓄水池的清洗保养作出完整的记录；d) 平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。2) 冷、热水水泵a) 生活水泵的保养应每周进行1次。b) 保养内容：i) 检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。ii) 检查盘根是否渗水。iii) 检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。iv) 观察压力表指示是否正常。v) 检查进水阀门和进水系统是否畅通。vi) 听水泵机组运行时有无异常杂音。vii) 注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象

55、。viii) 如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。c) 填写保养记录。3) 消防水泵a) 消防水泵的保养及试运应每月进行1次，平时要随时注油，有需要时应要换新油。b) 保养内容：i) 检查泵体清洁情况。ii) 检查各种螺丝联结是否牢固。iii) 观察压力表指示是否正常。iv) 检查盘根是否渗水。v) 检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。vi) 听水泵运行时有无杂音。c) 填写记录卡。4) 加压水泵a) 加压泵及电气控制设备应每月进行试运及每年进行一次维修、保养。b) 保养内容：i) 观察压力表指示有无异常显示。ii) 检查加压泵盘根是否漏水。iii) 检查机械运转是否正常。iv) 检查电气控制设备有无断路现象。v) 检查电气控制是否灵敏。c) 填写保养记录卡。d) 如发现电路故障，应请电工配合维修。5) 污水井及潜水泵a) 要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，至少每天应做一次试运检查。检查是否有污堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。b) 保养内容：i) 检查自控和手控是否运转正常。ii