长沙新长海项目整合推广策略汇报案（191页）

1、 思想决定出路 新长海中心整合推广策略汇报案 长沙木马传奇机构 2011.10 从本案的宗地属性出发。 本案地块的特殊性在于其“工业用地”的土地性质； 从供地政策、产权形式、土地用途、市场条件、投资准入 均受限于一系列的“游戏规则”。 毋庸置疑，本案面对的客户群体将有别于常规市场上的 商业写字楼项目，注定了本案的推广策略、上客渠道与 商业写字楼存在较大差异。 ； 从项目利润最大化的角度出发，我们曾做出过这样一个假设： 假如，我们的写字楼去除了“工业用地” 这些条条框框的枷锁，凭借我 们的地段、政策环境和自身硬件素质的内外部优势，以及新长海广场整 个项目的区域影响力和品牌聚合力，作为星沙未来中心

2、第一座具有国际 视野的高端写字楼。我们的写字楼完全不愁卖，并完全有理由去实现 8000元甚至更高的销售溢价； 事实上，面对突破工业地块价格差这一核心瓶颈， 我们的选择和策略：在形象推广上，脱离一切与工业地产的负面关联； 从推广调性上商业写字楼的形象面市，不仅有利于项目高价的实现， 更是基于项目庞大商业招商销售体量、以及维护于保持其他业态高形 象调性的的通盘考虑。 由于写字楼和商业业态、住宅产品存在整体形象上相互影响的作用。 我们赋予写字楼项目一定高度的形象调性，不仅能够有利于对写字楼 客户制造期望，在一定程度上，也更有利于助推其他业态实现销售促进。 正是从这个大策略、大方向、大目标出发， 我们

3、认为，无论是写字楼还是新长海广场项目都必须 面对整个长沙市场，向城市对顶级的写字楼看齐。 part 1 市场情报概括 1.1-长沙市写字楼分布格局： 长沙写字楼主要分布在：五一路商务区、芙蓉路商务区、韶山路商务区、火车站点片， 呈 “三线一点 ”分布。 随城市高速发展，城市中心多极化发展趋势日益明显。城市大型高端综合体， 变革长沙写字楼分布格局： 以北辰三角洲、开福万达广场、保利国际广场、华远华中心为代表中心滨江 黄金线日臻成形， 以运达、万家城为代表的武广区域性商务中心区； 以标志hopsca、德思勤城市广场为代表的南城区域性商务中心区; 新长海广场等综合体组成的星沙区商务中心； 1.2-长

4、沙市写字楼市场供需： 2010年前，长沙市写字楼年均供应量9万平米/年。 2008-2010年长沙市优质写字楼平均空置率为10-25%之间，与其他二线城市持平； 受国际金融危机影响，2008年长沙写字楼整体空置率出现24.3% 高峰，其中中天 广场采取整层销售策略，拖缓了销售进度，导致空置率飙高； 2009年优质写字楼楼宇和产权统一物业入驻率稳定，持续在90%以上，表现回升； 总体/写字楼规模市场动态广告诉求优势特征 万达广场110万平米/不详国际8g写字楼，均价 15000元/，总价2600万 以上，8.20一日售罄） 一个万达广场，一个城市中心 世界级企业总部聚集地； 影响世界的77席 /

5、 保利国际广 场 81万平米/不详现推住宅部分一个城市的精神领袖； 豪门专属门厅顶级精裝会所 式双大堂 ； 长沙首个星空停机坪； 长沙首创业主专属地下车库； jw万豪酒店； 华远华中心81万平米/不详预计明年上半年开盘，主推 200-300平米三至四房 / 任志强潘石屹登临长沙暨 全球揭幕仪式； 全球首批、中国首个 leed-nd 绿色认证城区 268米滨江第一高楼 ” 北辰三角洲537万平米/6万平 米 当前主推住宅产品，观天下 2期 300亿 世界级 cld央区； 300亿，动了长沙的心 长沙最高235m写字楼 正在申请leed 认证 都市游憩商业区（rbd） ，中南六省商务地标 泊富广场

6、60万平米/不详 / 从来商业旺地，从此领袖商圈 ； 湖南曼哈顿长沙华尔街 228米5a甲级写字楼， 168米商务公寓和10万 国际零售中心。 6重环保科技 4米层高、20台原装进口 电梯、6米/秒的速度 德思勤城市 广场 104万平米/不详公寓部分推出湖南“长安大街”长沙千万级大都 市梦想； “lv式”都市综合体； 长沙最大购物中心； 56万的商业总体量， 900米长的商业步行街； 1.3-2011年长沙市主要高端写字楼概况 在市场需求上，当住宅对投资者大门因为调控而被关闭的时候， 另一扇窗正在开启2011年上半年，长沙商业地产正初展风荣， 写字楼租金持续攀升，多个城市新中心规划待建写字楼。

7、 8月20日，万达中心销售火爆;，77层的体量整层起售以16000的均价，最低2600 万的总价在开盘当天售罄； 8月底，泊富国际广场咨询整层购买客户增加近3成。 2011年，调控下引投资热潮，长沙写字楼现井喷。 再一次印证了“好房子（写字楼）是不愁卖的” 。 大品牌、高品质、高形象的写字楼需求火爆。 part 2 区域价值解读 2.1-星沙区域价值蜕变 2000年春天，永泰地产在星沙启动山水芙蓉，引发了一番抢购风暴，星沙地产 板块从此进入长沙市民的视野，与此同时，长沙早期别墅楼盘也纷纷崛起于星沙， 此类项目除吸引市区客户外，很大一部分被星沙内的大型工业企业、政府机关、 医院、学校等人群消化。

8、 大型工业企业在星沙房地产发展中起到关键性作用。 根据数据，星沙工业主宰着长沙工业经济的命脉，湖南10大明星企业有4家在星 沙，世界500强长沙21家有13家在星沙。工业企业的到来，不仅解决了当地就业 问题，也带动星沙区域房地产的发展， 工业驱动的城市 2007年，万家丽路浏阳河大桥的贯通，大大缩短星沙、广电进入长沙市区的 距离。可以预见，未来广电附近万家丽路两厢将迎来开发热潮。 另外一条道路拉通，亦对星沙房地产发展具有重要作用，即新世纪大道。新 世纪大道将与开元路接通，向西直达开福区政府，从通程商业广场到芙蓉路 时间距离仅为10分钟，这一关键性道路拉通，在带动开福区东北部的房地产 发展的同时

9、，将辐射星沙区域经济的发展。 交通改变星沙 随着房价高涨，星沙呈现出巨大的价格及性价比优势，并迅速形成洼地，如 同水往低处流一样，资金也会向交易成本低的地方集中，随着“洼地效应” 不断加强，星沙区域已吸引且将吸引更多开福区伍家岭、芙蓉区马王堆乃至 其他区域市民前来购房 价格洼地，客观加速星沙城市化进程 星沙属于“工业园/卫星城”模式。此外，长沙还有隆平高科技园、麓谷高新技术 开发区、长沙含浦科技产业园等工业园，但星沙房地产发展最早也最为成熟，原 因在于其自觉或不自觉地走向一种内需+外需的房地产推动发展模式。后劲十足 随着沿海地区制造业的转移，湖南逐渐成为众多沿海厂商首选之地。大量的企业 落户，

10、意味着大量管理、技术人员的到来，亦存在巨大的住房需求、厂房需求和 写字楼需求。 工业园/卫星城发展模式，工业企业集群地 2011年8月，星沙商品房均价5500，与长沙房价，进一步靠拢； 中国城市规划设计院300平方公里的星沙新城概念性规划。作为省会副中心的星沙， 星沙周围分别打造东面的黄花空港新城，南面的黄兴现代市场群，北面的安沙现代物 流园，西面打通27个对接长沙的交通道路口；以松雅湖、长永高速 cbd、恒广欢乐世 界、通程商业广场、湘商世纪城为载体，增强商务、金融、研发、流通、休闲、旅游 文化等现代城市服务功能，建立起与经开区先进制造业融合互动、与星沙城市生活紧 密配套的服务业经济体系；抢

11、抓武广高铁、长沙地铁2号线、长株潭城际轻轨建设机遇， 大力发展高铁经济和地铁经济，打造与空港新城相呼应的高铁东部新城。 300平方公里新城规划 2.2-东长沙cbd规划与新长海 1、经开区cbd区域为长沙县连接长沙主城的桥头堡； 2、区域内大多为工业企业，且在其核心区域内大多处于停产及半停产状态； 3、政府战略规划将星沙核心区域演变为城市cbd及crd； 4、政府规划长永加盖后贯通南北，城市景观轴即为城市中心轴； 5、长永城市广场和板仓商业中轴交汇引发区域价值巨变，铸就城市再造，相关 参与经开区cbd建设的企事业单位应该站在更高的角度协助经开区再次腾飞。 尚都花园城 人防地块 借板仓路的商业氛

12、围，使商业气氛向南延伸，形成cbd商业发展主轴线，打造板仓路商 业街区； 板仓南路以西、向阳路以南为核心商业中心，重点打造新型商业综合体，打造一站式消 费购物中心，形成消费聚集地，同时与向阳路以北文化中心相呼应； 打造区域金十字，形成大东城cbd的商业、商务核心，从而在规模、聚心力上加快cbd 区域的发展速度； 向阳路与板仓南路交叉口形成商业金十字，各地块退让足够空间形成商业广场； 星沙neo 商务中心 星沙中心 城广场 长永高速城市广场 尚都城市 广场 尚都人行 立体街区 商超+百货 +情景街区 尚都国际 星沙中心城 立体人行天桥 neo集结号 商务公寓 依托政府推动、规划先行、先进产业高度

13、集聚及产业链完善和升级带动开发区 发展。主力产业聚集及产业链完善和升级带动开发区发展；政府主导，工业区 向产业新城的转变，商业与办公市场逐渐兴起。 cbd发展模式与趋向 -政府+工业企业+开发企业=区域升级 大项目带动城市大发展 总结： 经开区国际国内知名企业的聚集，为星沙cbd企业总部经济的发展奠定了基础 而现代制造业的繁荣，必将带动和促进cbd生产性服务业的发展 城市综合体，商务+商业+住宅多功能物业并存，聚合联动、资源共享， 容易发挥广告推广的聚合效应 星沙cbd规划区核心前景无限，但周边地块尚未启动，且星沙cbd规划缺少宣传 星沙缺乏写字楼，未能形成写字楼市场，是我们的机会 part

14、3 定位策略(一) 新长海广场是，2011年新长海集团，在cbd核心的百万平米大型城市综合体 一座城市综合就是城市中心， 全长沙的综合体，只有新长海在cbd核心上 这是项目写字楼的绝对高度！ “新长海中心” 案名建议： 3.1-案名与定位 “新长海中心” 简单的，就是最好的！ 市场好的时候，玩概念；市场一般的时候，重实效！ “新长海中心” 万达每进入一个城市，会把每一个项目都命名为叫万达广场； 万科植根在一座城市后，就会成长一座万科城 新长海广场，是长沙东（星沙）首个100万平米级的地标综合体； 新长海中心，是东长沙第一个以“中心”命名的写字楼； 是新长海集团的开发与建设国际级高端写字楼的印记

15、； 是长沙东新cbd时代崛起的标尺， 是新长海集团运营城市、影响未来的时代佐证； 1/克拉中心 2/奥菲斯国际（office 国际） 3/新长海国际中心 备选案名： 长沙东cbd国际商务领袖 属性定位： 长沙东cbd国际商务领袖 长沙东cbd，不是东长沙cbd; 是长沙的城市副中心，是比肩五一广场的长沙多元cbd的东部 代表；而不是市场上心理距离遥远的长沙东城的cbd； 长沙东cbd国际商务领袖 长沙东cbd， 作为长沙市区内全球500强企业分布最为密集的区域之一，以国际型 高新、外包商务服务为特征的经济总部聚群区，是跨国商务的主脑中 枢和大本营。 长沙东cbd国际商务领袖 长沙东cbd，是时

16、代开创者应有的担当。 核心区位：大长沙东cbd/未来城市中心 门户交通：国际通道首席门户/陆空立体交通体系 集约平台：100万综合体资源/世界500强企业集群 形象价值：长沙东cbd第一高度/世界大师美学建筑立面 奢适商务：全球顶尖名牌高速电梯/中央集成空调 珍稀生态：5万中央台地公园 尊贵服务：世邦魏理仕贵族服务体系 空间格局：15米领袖级大堂/3亿铂金级智能停车场 3.2-本案核心价值扫描： 市中心超5a形象总部/五星酒店商务港 资源型地标性纯5a智能总部 区域型中高端5a级写字楼 商住楼 soho 工作室 综合对比，本案的市场站位，仅次于市中心的品牌顶级写字楼： 本案在任何一个硬件环节都

17、已经远远的超越了5a或甲级的标 准。我们能否从这个角度切入市场，用一句话/或概念去刺激麻木市 场，树立我们自身的标准和价值？ 5a或甲级写字楼的定义： oa：办公自动化系统/ca：通讯自动化系统/fa：消防自动化系统 /sa：安保自动化系统/ba：楼宇自动控制系统 “甲级写字楼的超越之作” 不是一般的5a，也不是万达自封的8g（字典上完全没有的）； 这不再是一个简单的概念，而是一个形象符号，一个直接的标识； 一个值得市场去玩味的话题，直白有力，却能快速建立项目的江湖声 望和地位； 案名：新长海中心 传播定位：甲级写字楼的超越之作（贯穿项目始终） 属性定位：长沙东cbd国际商务领袖 至此，核心传

18、播定位框架确立： 让我们换一个角度思考问题？ part 4 定位策略（二） 客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点 大企业1000以上10000以上小被动，刁钻、集 团决策 注重形象；个性； 综合素质 中小企业 （主流客户） 400-7006000-9000中不理性比较，注重性价比 微企业（基础 客户） 150-4004000-6000大主动 注重实际利益、 追求价值最大化 对价格敏感，认 可区域价值，有 投资目的 根据经开区十二五规划：千亿产业集群 挺进国家级经开区10强 长沙经开区可望在“十二五”期末形成工程机械和汽车及零部件 两个千亿产业集群。 1 2 典型客户1： 单位名

19、称：xxxx科技有限公司 单位性质：照明灯具代理 业务额：60万 公司规模：200平米，10人办公 购买面积：500平米 头几年做投资用，自己先租150平米的写字楼，将来根据公司发展， 考虑部分自用活完全自用 典型客户2： 单位名称：xxxx实业有限公司 单位性质：皮革经销商，与4s店有长期合作往来 公司规模：200平米， 购买用途：整合资源，作为分公司总部， 购买面积：400平米 我们的基础客户群，大多为微型企业或中小企业客户群。 2011年7月，工业和信息化部、国家统计局、国家发改委和财政部四部门研究制定了中小 企业划型标准规定，明确相关问题。 规定指出，中小企业划分为中型、小型、微型三种

20、 类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点制定。 具体来看，工业从业人员1000人以下或营业收入40000万元以下的为中小微型企业。 强调投资回报率，更讲求价值大于价格； 属于成长上升型企业； 因为政府优厚政策引导、推广或者/就近商务往来选择购买本案写字楼 这类占中国企业的90%以上，吸收了70%的劳动力就业； 新长海中心就是微小型企业的对话世界的创富平台； 是微型企业的总部聚集地； 微总部，大人物 项目定位策略2： 财智微总部， cbd大人物 小总部却拥有大特权， 通过用项目核心卖点优势，演绎客户的尊贵国际化商务体验 part 5 推广策略原则与战术 推广原则一

21、：先造势，再广告 卖它之前，先让它出名。 以最小化的成本，让整个大半个长沙人人知晓，前期的 知名度越高，后期可延展的空间就越大。 所以，先期的舆论引导、事件制造、公关活动等大 众到达手段是推广的重点 二、小众制导，大众证言 整合大众媒介：户外、报纸、电视、电台、网络、短信，以星沙为主战场， 逐步向长沙扩散，对重点企业商务区，进行宣传； 开辟新沟通渠道：外展场、相关政府商会以及招商推介，进行植入式宣传， 如贸易物流展示会、汽车展销会等、企业家协会、企业商会驻点； 小众渗透：以星沙范围内的星级酒店、高级娱乐区、餐饮区为基点、加油站， 对目标群体进行渗透； 跨区域推广，利用巡展、商贸洽谈+印刷物料的

22、方式，向深港澳区域渗透。 户外建议： 特殊节点的全程传播工具，是传播形象，制造社会影响的最佳工具l，本案 写字楼部分，整合整体项目进行宣传。 建议：在星沙各重点商业区、或商务区布置2-4块；在三一大道至星沙路段， 设置1-2块；， 报纸建议： 先期以软文炒作为主，中后期根据事件节点进行强势爆破。 软文形成话题，制造足够高的舆论声势； 硬广强势引导，持续项目高端形象，制造市场期待； 先炒热片区，制造话题，引起关注； 然后炒作项目，从整体价值到细节品质，宣扬顶级指标，表明级别 组织建设建议： 建立与强化新长海会的运作机制，以为内刊为纽带，利用项目整 体平台、规模优势，拓展新老客户资源。 vip制度

23、、积分制度； 定期组织对项目进行推介活动； 后期可通过会员制，利用整体项目资源，形成商业联盟，为客户提供 购物优惠等增值服务； 三、活动做整合，事件造气势 加强与政府、商会、企事业单位合作，参与城市规划、未来发展论坛，建立 舆论基础。以活动事件为契合点，提升项目品质、形象、地位，让政府成为写 字楼的推销员，推荐大客户。 定期 以大事件为导向，树立项目权威性和影响力； 如样板开放、产品推介会举办系列“智慧投资远见财富”城市cbd高峰 论坛、 “通货膨胀与价值投资”郎咸平论道论道新经济形势下的投资新 渠道、企业竞争发展力座谈会，抓住主力客户； 大手笔客户维护，新颖创意制造震撼 如： “商务之巅风生

24、水起”样板间品鉴会、园区比赛冠名，扩大影响力，以 老带新，发展新客户。 四、奢侈细节，创造价值标记 创造一些让津津乐道的符号： 斯坦威钢琴长沙唯一的斯坦威钢琴进驻会所； 请著名大师设计样板房 建设长沙最高的中心广场灯塔、雕塑（对新长海品牌具有纪念意义的） 成立微企业俱乐部 阶段目标 宣传口号 软文炒作 123 形象导入，整体调性登场，确 立江湖地位与气质高度 不登中心 非领袖 世界籍总部头等舱 环球发售 长沙东cbd国际商务领袖 12.20开盘 全球贵宾咨询中 核心主打卖点深入， 细节配套、服务品质 新长海中心，一切以你为中心 千万级奢装大堂，领航巨现 新长海中心，你是一切的中心 世界500强

25、千亿cbd定制尊贵商务 项目整体价值优势概括 长沙东cbd大长沙下一个五一广场 长沙未来城市中心 星沙的“五一广场” 新长海中心东长沙接轨世界的高度 长沙东cbd企业总部头等舱 汇聚世界的核动力 长沙东cbd国际级企业总部中心 世界500强企业经济资源带 1023天精砺，218处细节，一座新长海中心 新长海中心献给影响世界的商务领袖 推广组合 户外、网络、电台、现场围墙 短信、政府企业商会推介会、车身 dm开始扫楼、经开区党政内刊 10月 11月 12月2012.12012.2 户外、网络、电台、现场围墙 电梯框架、政府商会论坛、 vip认筹报广dm第二次扫楼、 经开区党政内刊、杂志 户外、网

26、络、电台、短信、现场围墙 开盘报广、dm第三次扫楼、政府商会论坛、 内刊、杂志 第一阶段：营销筹备期（10月-11月中） 目的：为后期工作做准备 主要工作安排： 确认写字楼的专门vi系统 确定项目所需的户外、电梯广告位、网站、电台等媒介 网站设计及制作 销售物料设计及制作（手册、单页、平面图等） dm海报设计及制作 星沙区域写字楼及办公市场的调研 第二阶段：形象公开（10月中日-12月） 工作目的：vip认筹前准备。，以活动推动项目前期储客 主要工作内容： 户外发布、网站宣传启动、品牌、区域、活动，传媒爆炒（与政府联动，“对话 500强共建大东城经济核心”星沙cbd发展论坛暨产品推介） 秋季房

27、交会（参展）、园区企业公关、星沙区域办公市场扫楼、根据企业黄页 进行星沙区企业dm 第三阶段：强销期（12月-2012年1月） 工作目的：节点爆破，vip认筹逼近，最大化客户积累开盘。 主要工作内容： 户外发布，配合项目整体形象发布，网络广告发布； vip认筹期、开盘期系列硬广告设计、发布； 电梯广告位、电台、内刊专业杂志等媒介发布 现场样板间展示 第四阶段：扫尾（2012年1月15日- ） 主要工作目的：巡展活动，维持消费者记忆度，增强买家和潜在消费者的信心 工作内容： 户外更换、网络推广跟进、报纸软硬广告（间隔式投放）、签约回款 part 6 平面创意表现 6.1-vi系统展示 6.2-户

28、外媒介效果 6.3-楼书物料 楼书： 拔高项目形象，诉求项目气质高度的视觉标识 6.4-报纸内刊 策略思路与表现方案二： 推广主题： 财智微总部，cbd大人物 案名； 新长海财智中心 1、 微总部大人物 做世界500强的生意 世界500强企业零距离，集群全球商务 2、 微总部大人物 和都市cbd一起飞 长沙cbd创富平台，商务与未来共赢 3、 微总部大人物 从不看别人的脸色 5万中央台地公园，只看窗外的绿色 4、 微总部大人物 处处遭人嫉妒 3亿铂金级智能停车场，爱车总被别人嫉妒 5、微总部大人物 早上起床的第一件事，是对世界训话 高铁+地铁+机场立体交通，掌控世界从起床那刻开始 6、微总部大

29、人物 习惯被过分服侍 国际企业会所/世邦魏理仕物业，定制尊贵身份 7、微总部大人物 一周工作2天，休息5天 100万购物/娱乐/休闲，没日没夜的享受 8、微总部大人物 给我一个支点，我可以撬动地球 高能量总部基地，微力量成长的平台 9、微总部大人物 永远站在的巨人的肩膀上 长沙东cbd第一高度/世界巨匠考究美学立面 报广 户外 网络通栏 户外 总结： 1、市场情报概括 2、区域价值解读 3、定位策略-长沙东cbd 国际商务领袖 4、定位策略2-微总部 大人物 5、推广策略原则与战术 6、平面创意表现 第二部分 新长海 麓谷工业地产推广方案 住宅地产的冬天，工业地产的春天 p 去年9.27政策以

30、来，我们看到了调控的无穷威力 p 首套三成，二套五成，三套不贷 p 如此严苛的政策下，住宅面临比08年更冷的冬天 p 直接引发广州，北京，上海，普降20%的均价 国家已经不允许住宅地产畸形而不受控的发展了 国家需要将更多的社会资本从住宅投机中抽调出来 投入到产业，科技，机械，电子等 更加有利于国计民生的行业中来 新产业时代已经到来 无论是任何一种产业的发展，都离不开工业园的根基支持， 从楼市抽离出来的资金，总要找到增值的渠道 无论是实业还是投资，工业地产必定顺风起势。 武汉的光谷，成都的天府，西安的浐灞 无一不是以园带产，以产带销，以销带gdp，而我们麓谷中 心，承天时地利，唯一的使命就是去带

31、动湖南的高新产业发 展，那我们的自身实力，能不能达到？ 优势： 地段：两型社会先导区核心位置，全国九大创新型园区长沙高新区中心。 实力：以雄厚的实力和政府背景为依托，属先导区内唯一的国家级科技开发区 内，财智优势明显。 劣势： 配套不足：园内缺乏大型商业、居住、医疗等生活及人文配套设施。 形象不高：周边建筑质量不高，影响了整个科技园的形象。 交通不便：与城市河东经济技术开发区等地段相比，交通略有不便。 机会： 特区腾飞：先导区的成立，为河西高新区工业经济将迎来新一轮腾飞。 产业换代：高新区在近年的建设中，逐步加大了产业升级换代的力度， 从政策金融等多有优惠。 市场觉醒：2002年以来，长沙市工

32、业地产蓬勃发展，而本轮的宏观调 控，亦可抽调大量资金投入 威胁： 竞争激烈：省内77个工业园良莠不齐，各园区为招商存在着一定的恶 性竞争，让客户无所适从。 意识不高：长沙工业地产并不成熟。大多数中小企业处于初创阶段， 还不足以支付数百万的款项来购买厂房办公地点。 最重要的是：很多企业，哪怕是有一定实力的企业，对固定资产的投入 并不重视，更注重的是产品和研发。 即使有一定规模，也没有一种集中意识，不知道群聚效应的力量。 根据长沙的十二五产业划分，长沙市重点要发展以下四大领域： 电子信息技术 生物科技技术 新材料工艺技术 先进制造技术 通过走访我们发现，原有的高新区有三大差： 形象气质差，厂房功能

33、差，金融服务差 这已经远远不能满足麓谷企业的拓展雄心,而麓谷中心则顺应天时而 生，改善这三大差 其实，麓谷中心的发展与我们的某个案例不谋而合 株洲芦淞工业园发展初期状况： 1、竞争激烈，同类型工业园将近十个 2、产业单一，依托株洲服装市场，服务服装企业 3、观念落后，株洲本地企业比长沙更保守 而经验留给我们的教训是： 1、紧抓主流客群，用实在的政策去吸引客户 2、广告宣传高端平实，满足客群高档次形象需求 3、普通广告效果不大，会议营销作用明显 4、园区内刊首先办好，刊物宣传大过广告 1、起点高：融合产业功能与城市元素的生态新城 2、功能强：总部中心+加速平台+孵化基地+配套服务四合一 3、定位

34、准：紧抓生态节能，高新科技二置企业 面对以往的企业工场，我们的麓谷中心： 我们的客户在哪里？ 高新区内的企业，包括企业扩大或租赁物业的企业，以及上下游其它关联企业，在此工 作熟悉高新区的一些熟人单位。 他们最熟悉园区市场，也最容易随风而动。 就近企业 科技与服务型企业 创新与发展，是他们的唯一定义。他们可能是广告动漫公司这类创意产业， 也可能是it公司这类网络企业，更有可能是尖端技术的研发企业。 这类老板以70-80为主，有一定的财力基础。自信而有力量的经营着自己 的梦想。是我们项目的主力客群对象。 省内外的地产投资客 看好工业地产远景的投资客，股市楼市里面抽调出资金的投资客， 买楼租赁的包租客。 本案必定以其辉煌的优势，吸引五湖四海的客户投资于斯，分享 长沙工业发展的荣耀。 我们新锐工业园的客户， 资本积累可称为“新钱” 其他制造业的客户，其资本积累只能算“老钱” 工业地产的客户与其他的客户大有区别： 而新钱，则代表了新生力量，新锐阶层 新钱有冲劲，乘长风破万里浪，大有取代老钱之势。比如微软创始人比尔盖 茨、股票大鳄索罗斯、金融家布隆博格、雅虎创始人杨致远等，多为it、互联 网、金融，及生物制