美的置业宁波梅山岛项目报告40p

1、 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 美的置业宁波梅山岛项目报告 2012.3 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 目录 第一部分 区域价值解读 第二部分 市场形势解读 第三部分 市场竞争解读 第四部分 客户来源解读 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 第二部分 市场形势解读 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 宏观形势：限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在

2、利 率上调作用下，房地产市场面临非常时期 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 宏观形势：中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放 松，促进房价合理回归 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 no1 no2 no3 no5 no4 银行信贷政策将 会有所放松，但 房地产行业惠及 有限 房产税有望从试 点城市扩展到其 他城市 政策相对稳定， 但绝不会松动 调控从“定量” 向“定向”转变 ，可能力促刚需 入市 政府会为开发商降价 创造稳定、安全的外 部环境 未来政策：尝试从制度上

3、根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破 灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 全国市场：商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现 象已由一二线城市蔓延至三四线城市 1-11月住宅销售面积增速为7.5%较1-10月下降2.5个百分点，同比下降10.4% 1-11月住宅销售金额增速分别13.7%,较1-10月下降3.6个百分点，同比下降12%。 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 重点城市：成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓

4、厚，价格步入盘整 周期 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 宁波市场：受整体市场价格下跌预期影响，成交量价增幅放缓；市 场步入观望期 2011年宁波市四区住宅供求比创历史最低 水平，仅为32%；成交量跌入冰点。 n2011年宁波市四区住宅供应量为272万方，成交面 积较为88万方，较10年减少61万方，为近七年市场 运营最低点，成交签约率仅为32%，环比10年下降 40%，创历史最低水平。 n受政策影响整体市场呈现量价齐跌现象，市场观望氛 围浓烈。 2011年北仑住宅市场全年呈低位下行运营 态势，成交量仅36.41万方。 n2011北仑

5、住宅成交缩量明显：全年仅成交36.41万 方。至年末连续三月成交量较为1,5万方； n受成交缩量影响，整体均价走势受个盘放量影响较大， 但价格基本处于8500-9000/平方米运行。 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 市场趋势淡市到来，形势严峻 n 房地产市场面临非常时期。中央领导层不断重申，调控方向 不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归。 n 商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已 由一二线城市蔓延至三四线城市。 n 成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整 周期 n 成交量价增幅放缓；市场步入观望期

6、营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 第三部分 市场竞争解读 别墅竞争 高层竞争 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 2011年宁波别墅全年销售总计294套，成交9.38万方， 总销19.25亿元，成交均价2.05万元/。2011年宁波 别墅市场由于受到限购政策的影响每月成交量下滑趋 势明显。 2011年宁波别墅成交量主要集中在鄞州区，北仑区仅 成交32套别墅，成交面积7218，均价12417元/ 。 市场表现：宁波别墅成交量受限购政策影响明显，2011年仅成交 9.38万方，同比

7、2010年下滑64% 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 市场格局：宁波别墅以地段和资源导向为主，可分为城市别墅、城 郊别墅、山水别墅和远郊别墅四大类 卡纳湖谷 钱湖悦府 九唐 比华利二期 华丰白石仙枰地块 广博钱湖御景湾 韩岭地块 雅戈尔香湖湾 君园和庄 长岛花园 九龙湖畔 万科云鹭湾 维拉小镇 华城花园 雅戈尔御玺园风格璟院 梁祝地块 罗曼风情 盛世天城 龙溪谷 亚隆它山郡 它山谷地在售 未售 城郊别墅 城市别墅 山水别墅 远郊别墅 山水别墅 富邦荪湖地块 新海景花园 雅戈尔东海府 龙湖滟澜海岸 世茂.海滨花园 远郊别墅 高端别墅：

8、以城市和山水别墅为主，集合地段、资 源和产品的千万级别墅，分布在东钱湖、江北和鄞 州中心 城郊别墅：资源较弱，但距市中心近，地段优势明 显，区域认可度较高； 远郊别墅：拥有一定的资源，以山水资源为主； 城郊别墅 凯旋门 荣安公馆别墅 维拉公馆 嘉里别墅 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 城市别墅山水别墅城郊别墅远郊别墅 属性第一居所介于第一和第二居所第一居所第二居所 布局区域核心区东钱湖、九龙湖北部、鄞州乡镇北仑、鄞州五乡镇 与核心区域车程10分钟内45分钟内30分钟内2小时内 主流产品联排、类独栋独栋、类独栋、联排联排、类独栋独栋、

9、类独栋、联排 代表楼盘 长岛花园、御玺 园、新海景 比华利、卡纳湖谷， 九唐，柏悦别墅 塘家湾、维拉小镇、 君园和庄龙溪谷、海滨花园 总价1500万以上1500万以上400-1000万300-800万以上 接受度 不形成竞争资源竞争同总价竞争同资源、总价竞争 市场格局：宁波别墅产品种类丰富，但是从消费上看地段导向依然 明显的，资源型消费已经逐渐成熟，范围仅局限在市四区 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 市场格局：宁波别墅建筑风格上涵盖中式、英式、法式、地中海、 西班牙、托斯卡纳等多种风格，尤其是欧陆风最为盛行 营运城市空间 引航城市地

10、产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 资源级别案名别墅产品类型别墅开盘时间产品面积 总价范围 （万元） 别墅销售状态 城市别墅 新海景花园联排2010-12-5400-800预计1500-4000共86套，签约26套 长岛花园联排2010-12-14415-6001500-3000共131套，签约103套 雅戈尔御玺园类独栋2010-11-136002000-4000共72套，签约67套 山水别墅 卡纳湖谷联排、双拼 一期2008-8-16 二期2010-4-17 500-10001300-2000共311套，签约254套 钱湖悦府独栋预计2012年上半年500

11、-8001200-3000共62套，未开盘 九龙湖畔独栋、联排2009-11-13 独栋500-1200 联排200-400 独栋1200-2000 联排500-800 共241套，签约50套 九唐独栋2011-10-12400-6002500一期62套，签约5套 城郊别墅 风格璟院类独栋2010-11-21300-400主力1000-1200共68套，签约62套 盛世天城联排2010-4-26300-430800-1200共92套，签约76套 维拉小镇联排、独栋2010-6-21300-470400-1000 一期283套，签约271套 二期320套未开盘 华城花园联排未定250-350预计

12、600-10007幢别墅未售 雅戈尔东海府联排预计2012-6300-370800-1200共175套，未售 远郊别墅 华润中海.凯旋门联排2011-11-29246-270600-700共76套，签约32套 龙溪谷联排2011-2-13300-360200-300共174套，签约48套 世茂.海滨花园联排、独栋2010-12-19220-580350-800一期104套，签约71套 市场格局：城市别墅与山水别墅具有较强的投资与收藏价值，去化 速度明显快于其他类型的别墅 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 别墅区 同区域项目 位于北仑春

13、晓，具有一定的海景资源优势，但过度依 赖海资源以及未来的规划，缺乏强势产品点，导致楼 盘的形象不高 世茂.海滨花园 别墅区 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 同区域项目 依托龙湖地产的品牌优势、海岸线和七星级酒店、国 际游艇俱乐部、山地高尔夫等顶级配套集聚，致力打 造未来“中国东部富人港” 龙湖.滟澜海岸 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 同资源项目 位于远郊地段的旅游度假区内，千万级的资源型别墅， 依托九龙湖度假资源，山湖优势丰富，产品价值好， 但同时总价较高 九龙湖畔 营

14、运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 同资源项目 位于象山松兰山海滨旅游度假区内 ，依托绿城品牌及 高品质形象、旅游度假资源，具有较强的投资及收藏 价值 绿城玫瑰园 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 第三部分 市场竞争解读 别墅竞争 高层竞争 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 镇海板块 北仑板块 小港 新姚江板块 均价16000-20000 单位：元 江北新区均价 12000-15000 高新区均价 15000-18000

15、 鄞州中心区均价 17000-20000 大城西板块均价 11000-13000 东钱湖别墅均价 20000-30000以上 姜山板块均价 10000-12000 北仑商品房价格 10000-12000 东部新城均价 18000-20000 小港商品房价 7000-9000 镇海板块均价 10000-13000 整体市场格局：市场由中心城区向外拓展，北仑作为主城区价格补 充板块，市场相对独立、市区外溢客户被镇海、小港截流 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 区域市场格局：北仑主城市场由五大板块构成,在国家级保税港区 的推动下春晓和梅山两

16、大新型板块即将崛起，成为热点区域 老城区板块 核心区板块 春晓板块 梅山板块 钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，新盘少 核心区板块：以中提升项目区域、北仑新中心、热点区域 老城区板块：新大路是传统商业街、未来开发以此路西向为主 春晓板块：以滨海新城和港口功能为主导的新型板块 梅山板块：以保税港区为主要推动力 钱塘江路以西 板块 派舍提香 黄金海岸 世贸世界湾 黄山豪庭 天伦名苑 四季桂花城 在售 东方港城 art蓝山 待售售罄 花香维也纳 宁波凯旋门 海天云桥 利时北仑 老城区板块 核心区 板块 钱塘江 以西板块 新隆华府 里仁花园四期 锦绣千丈 开投拿铁城 华丰幸福湾 荣安花园 龙湖.滟

17、澜岸 世茂.滨江花园 京华茗苑3期 北仑市区 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 板块项目名称 总建面积 （万方） 占地面积 （万方） 建筑形态开盘时间总套数 主力面积（）最新推量 目前售价 （元/） 去化率 春晓世茂.海滨花园8060 联排、小高层、 高层 2010-12-193000 住宅61-139 别墅220-580 1390（住宅1286 套、别墅104套） 住宅7800 别墅15000 住宅75% 别墅50 老城区四季桂花园四期1.320.65 多层、高层、 小高层 2011-9-2596138961100085% 老城区新

18、隆华府二期3.55 2.262 小高层2011-1-633776-1303371040050% 核心区天伦名苑4.97 2 高层2011-9-14238115-2072381200025% 核心区京华茗苑3期1510.7多层、高层2010-12-838499-130384700065% 核心区花香维也纳6.854.37多层、小高层2011-12-370668-91二期400800045% 核心区世茂世界湾二期68.3423.4高层、多层2010-8-292500 76-90、140- 160 9811200075% 核心区华润中海.凯旋门189别墅、高层2011-12-171540 别墅246

19、-270 高层110-140 192套高层1200065% 核心区黄山豪庭二期27.849.26小高层、高层2011-7-23142490-170二期744户1200035% 核心区art蓝山17.196.26高层2011-11-5 一期91898-178一期9181200012% 区域市场格局： 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 黄山豪庭二期 （总建11万方，1424户） 花香维也纳 （总建6.9万方，706户） 世茂世界湾 （总建12.5万方，960户） 北仑港项目 （总建59.7万方，一期 886户） 银泰项目 （总建11万方，

20、787户） 网新蓝山 （总建14万方，920户） 申洲千丈项目 （总建14万方，1129户） 四季桂花园 （总建1.4万方，100 户） 华丰项目 （总建13万方） 开投项目 （总建24万方） 华润项目 （总建18万方） 龙湖.滟澜岸 （住宅总建60万 方，一期1396户） 世茂.海滨花园 （住宅总建50万 方，3000户） 梅山岛一期居住地块 （总建11万方，1020 户） 梅山岛美的项目 （总建26万方） 市场供应：北仑区潜在供应250万方以上，以品牌开发为主。相 比11年36.4万方成交量、本案销售期项目面临市场供应压力 营运城市空间 引航城市地产 tel地

21、址:宁波市江南路前程厦6楼 重点竞争项目拆迁安置房，楼盘形象及产品品质不高，将以一 个普通楼盘亮相 梅山岛一期居住地块 规模占地6.71万方总建11.31万方， 开盘时间预计2012年下半年 开发商宁波梅山岛投资开发公司 产品600套住宅、423套公寓、1.01万方商业 核心卖点精装修旅游地产 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 项目建筑面积429451平方米， 分为a、b、c三个地块开发，a、 b地块分别由双拼和联排别墅， 小高层和高层组成，c地块是酒 店式公寓以及五星级酒店。 a1地块 一期a2地块 二期b3地块 b4地块 c地块

22、重点竞争项目多度依赖海资源以及未来的规划，缺乏强势产品 亮点，导致引爆点不足；在市场上仅仅体现出一 个普通远郊楼盘的形象. 世茂.海滨花园 规模占地60万方、总建80万方 开盘时间2010年12月19日 产品联排、小高层、高层 价格住宅7800元/平米、联排15000/平米 销售套数 住宅75%、别墅50 核心卖点滨海资源、开发商品牌、适中的价格 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 重点竞争项目 产品形象不高，普通住宅以刚需为主，以较低的 价格来实现量的突破 世茂.海滨花园 营运城市空间 引航城市地产 tel/p>

23、 地址:宁波市江南路前程厦6楼 重点竞争项目七星级酒店、国际游艇俱乐部、山地高尔夫等顶 级配套集聚，形象成一个超大规模的高品质、高 形象楼盘 龙湖.滟澜海岸 规模占地50万方，总建91万方 开盘时间预计2012-6 产品别墅、高层、酒店 核心卖点开发商品牌、海滨资源、高端配套 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 规模占地6.2万方总建14万方 开盘时间2011年11月5日 产品10幢高层，1个集中式商业广场 价格 住宅13000元/平米、商铺25000/平 米 销售套数24套 核心卖点网新品牌、核心区位、品质 在售一期/354套 竞争项

24、目 网新与仑江联合品牌开发、定位高端，产品品质突出， 因其住宅价格定位及其泰山路噪音问题致销售面临困境 art蓝山 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 规模占地25万方、总建90万方、容积率2 产品5幢33层、8幢5层洋房 销售套数未开盘 核心卖点国企、核心区位、规模 竞争项目 宁波港国企背景、具有教育、会所、商业等资源、规模 品质大盘，首批以中大户型产品为主 东方港城 一期待售/800套 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 竞争总结及机会寻找 整体市场形势严峻，潜在供应量巨大且

25、一线品牌云集，竞争压力凸显，但 是北仑供应以高容积高层中大户型为主，低密度产品较为稀缺 区域升值潜力+山体资源+滨海资源+适中总价是突出竞争重围 的最大利器 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 第三部分 客户来源解读 别墅客户 高层客户 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 备注：北仑年均常住人口增加量为2.3万人。以上数据来源北仑区第六次人口普查 项目周边人口基数少，根本无法支撑周边近150万方的住宅供应量， 因此吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外来客户是本项目成功的 关键 春晓

26、镇约2万人 柴桥街道约4万人 白峰镇4万人 梅山岛1.5万人常住人口61万 户籍人口36万 常住外来人口28万 本地原住居民 外来中高端管理者 外来务工人员 刚性需求 改善型需求 投资型需求 自住需求 刚性需求 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 就近置业，以 适中的总价抓 以区域升值潜 力及旅游度假 资源吸 以大桥效应及 高品质形象引 以大桥效应及 高品质形象引 在项目营销中应强调区域升值潜力、旅游度假资源、高端产品品质 及形象，以求吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外地客户 营运城市空间 引航城市地产 tel/p>

27、6 地址:宁波市江南路前程厦6楼 类别 香湖湾华润中海.凯旋门世茂.海滨花园白沙湾 对应客户属性 有一定经济实力，露 富，个性鲜明 经济实力强，追求别 墅生活方式 追求滨海生活追求度假场景 购房目的 50%自住80%自住50%自住度假，投资，收藏 购房关键因素假日休闲、第二居所第一居所假日休闲、第二居所收藏、长期投资 影响购买行为正面因素 开发商品牌、产品的 特性、户型设计 升值空间 开发商品牌、价格适 中、产品品质 开发商品牌、滨海景 观 开发商品牌、物业服务、 海资源 影响购买行为反面因素 间距、庭院面积、私 密性差 缺乏景观资源距离远、区域不成熟距离太远 客户来源 鄞州、江东，各占58

28、、27 北仑、鄞州、江东各 占32%、28%和20% 北仑、鄞州各占45%、 32% 温州、象山、少量宁波 年龄 30-45岁为主30-50岁为主35-45为主40-50为主 学历大专、本科以上大专以上大专以上 认知途径介绍、现场介绍、现场介绍、户外介绍、杂志、绿城老客户 职位 私营业主私营业主、公务员私营业主私营业主、隐形富商 别墅客户：以自住购房为主，主要来自北仑、鄞州和江东，年龄层 次以35-45岁居多，职业以私营业主为主 营运城市空间 引航城市地产 tel地址:宁波市江南路前程厦6楼 1、项目周边片区客户，如梅山、春晓等地（私营企主业、大企业高层） 2、北仑城区客户（公司老板、股东、大学老师、律师、医生） 3、鄞州东部各镇私营业主（东吴、邱隘、梅虚、五乡、下应） 1、全宁波市追求生活的品位阶层为主 2、镇海片区私营业主（老城区、经济技术开发区） 3、象