初期物业管理招标文件(doc)

1、仅供参考【整理】 初期物业管理招标文件 投标邀请 物业管理有限公司： 根据建设部前期物业管理招标管理暂行办法和国家、省、市、 县有关的法律、法规，结合本项目实际情况，本着公开、公正和诚信的 原则，招标方决定对其开发建设的荆州市“天发”住宅小区的前期物业 管理服务进行邀请招标，兹诚意邀请贵公司前来我司投标。 1、招标方：荆州天发金达利房地产开发有限公司 2、项目开工期：2004年7月30日 3、投标地点：荆州市x路7号天发花园内 4、投标截止时间：2004年8月15日，逾期收到的或不符合规定的 投标文件不接受。 5、定标截止时间：2004年8月30 日 6、凡对本次招标提出询问，请在2004年8

2、月1日前与招标方联系（技 术方面的询问请以信函或传真的形式）。 地址：荆州市x路7号天发花园内 邮编：434100 电话：x 0716-8X 传真：0716-8X 联系人：x E mail:x n b-kdl.si na. net 初期物业管理招标文件 第一章标的介绍 根据国务院第379号令物业管理条例的精神，决定以邀请招标 的方式选聘本小区物业管理公司。 一、小区的基本情况 小区位于荆州市新市政中心 x路一一投资广场和白天鹅家居广场对 面，东至武德路，北临江津路，西接荆州市移动通讯局及荆州市锦源汽 车贸易公司，南接荆州市人民警察学校。本小区由荆州天发金达利房地 产开发有限公司分二期开发建设。

3、 （一）主要技术指标 （本部分内容最终以该小区实际交付内容为准） 1、总占地面积：69700平方米 2、总建筑面积：85168平方米 3、一期新建住宅面积：58045平方米（计305户），其中 复式跃层：27721平方米，联排别墅：30324平方米 4、一期新建商业用房面积：3491平方米 5、 原“天发花园”普通多层：23400平方米（计126户） 6、公建面积：3723平方米 7、室外汽车位58个（自行车集中停放）。 4、对物业的工程招标提出意见和建议； 5、参与物业的建筑施工和设备安装工程的验收； （二）销售期物业管理内容 1、售楼大厅和建设工地出入口形象门岗警卫； 2、售楼中心区域公共

4、秩序维护； 3、售楼中心临时停车场车辆的进出，行驶和停放管理； 4、售楼大厅、示范单位的清洁卫生； 5、售楼中心区域绿化的管理和养护； 6、售楼中心的垃圾清运； 7、接受业主对前期物业管理服务有关事项的咨询； 8编制天发业主临时公约； （三）托管期物业管理内容 1、建筑物共用部位的管理、维修和养护； 2、共用设施设备、场所（地）（含交通设施、文体设施、安全设施、 环卫设施、水电设备、信报箱、路灯、园林、绿化、水系、管道、 标牌、沟、渠、井、池等，下同）的经营管理、维修和养护； 3、共用部位，共用设施设备、场所（地）的环境保洁； 4、社区内车辆的进出、行驶和停放管理； 5、业主、建筑物，共用设施

5、设备的档案资料管理； 6、物业的装修管理和服务； 7、配合公安部门管理和维护社区的安全及公共秩序； 8配合街道、居委会组织和开展社区建设活动； 9、受托向业主（或物业使用人）提供特约服务； 10、法律、政策、法规及天发前期物业管理服务合同规定的其 他管理及服务事项。 四、物业管理收费标准 1、商业用房：1.20元/平方米*月 2、联排别墅：1.00元/平方米*月 3、复式多层：0.60元/平方米*月 4、普通多层（原天发花园）：0.30元/平方米*月 5、室外汽车位：150.00元/个*月 6、室内自行车位：6.00元/个*月 上述物业管理收费标准最终以荆州市物价局批复文件为准。 五、综合事项

6、说明 1、中标单位应依据国家、省、市、县有关物业管理的法律、政策、条 例、规章以及与招标方签订的“天发”住宅小区前期物业管理服务合 同，对天发住宅社区实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。 2、委托前期物业管理服务的期限 （1）建设期物业管理服务自“天发”住宅小区前期物业管理服务合同 签订之日起至本社区各期全部建设竣工并交房之日止； （2）销售期物业管理服务自本项目售楼中心正式启用之日起至售楼中 心停止销售之日止； （3）本项目1-5期各期交房后的前期物业管理服务工作全部委托中标 单位负责（以下简称托管期）。各期托管期物业管理服务为二年，自每 期交房之日起至第730天止；合同期未满，业主

7、委员会与物业管理企业 签订的物业管理服务合同生效的，“天发”住宅小区前期物业管理服务 合同终止；合同期满后，由业主大会视中标单位服务业绩决定续聘或 解聘。 3、中标单位自收到中标通知之日起10天内须与招标方签订“天发”住 宅小区前期物业管理服务合同 并开始本项目的建设期、销售期物业服务 工作，招标方应向中标单位提供合理的临时物业服务用房和其他必要条 件。具体要求由投标方作为投标报价在投标书中明确。 4、中标单位须自费参加由属地房管部门组织的本项目分期综合验收工 作，并在每期综合验收前派出不少于 2名大专以上学历、工程师以上职 称的弱电技术人员和数名专业素质较高的工程人员参与共用设施设备 的预验

8、收和交接工作。 5、标书中具有待定的配套设施设备，招标单位可提出符合科学性、合 理性、经济性和可操作性原则的建议，视作标书创新内容予以评分，招 标方将认真研究和择优采纳。 6、标书中除已注明由招标方出资配套的共用设施设备外，投标方在标 书中提出需增设招标方认为不需而投标方认为必需的其它设备设施，被 视为投标方愿意承担费用，中标后投标方必须在承诺期限内予以实施 （招标方愿意承担或分担费用的除外）。 7、“天发”住宅小区不允许封闭阳台、安装防盗窗（网）；但可以在窗 户内侧安装防盗窗（网），并由中标单位统一式样、规格和施工。若出 现违章，由中标单位负责按建设部住宅室内装饰装修管理办法和业 主临时公约

9、有关规定负责处理； 8中标单位须加强对社区服务区域内所有建筑物内外墙、顶层屋面的管 理，不得出现违章装修、违章搭建和外观不统一等现象。凡社区内出现 违章搭建，由中标单位负责按建设部住宅室内装饰装修管理办法和 业主临时公约有关规定处理； 9、天发住宅社区要求中标单位实行垃圾分类和清运 六、物业管理费和专项资金 1、“天发”住宅小区前期物业管理服务开办费由中标单位承担； 2、政府规定向商品房买受人收取的房屋维修资金，由招标方负责代收 后按政府规定全部上缴属地房管部门管理； 3、物业共用部位、共用设施设备的维修在保修期内由招标方委托中标 单位与施工单位签订保修协议；保修期满后，物业共用部位、共用设施

10、 设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支， 由中标单位负责按政府规定程序申报使用；日常维修费用计入物业管理 服务成本，由中标单位承担； 4、托管期第一年的绿化维护由招标方委托中标单位与绿化施工单位签 订绿化保养协议；以后日常养护费用计入物业管理服务成本，由中标单 位承担； 5、“天发”住宅小区前期物业管理服务用房总面积，分类面积由投标方 作为投标报价在投标书中明确。 6、“天发”住宅小区前期物业管理服务收费标准采用包干制，每月每平 方米物业管理服务收费标准由投标方参照政府有关规定测算后，作为投 标报价在投标书中明确。 7、建设期的物业管理服务是中标人参加投标的前提条件和

11、义务，招标 方不承担任何费用。 8销售期的物业服务费用由招标方承担，收费标准由投标方作为投标 报价在投标书中明确。 9、纳入物业管理服务范围已竣工但尚未出售，或者因招标方原因未按 时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费用由招标方按省、市有关 规定的标准交纳。 10、招标方向商品房买受人承诺的物业管理服务收费标准，若低于天 发前期物业管理服务合同约定的收费标准，其差价由招标方按向商品 房买受人承诺的时间承担。 七、奖惩措施 1、“天发”住宅小区前期物业服务质量执行全国城市物业管理优秀小 区考评标准和“天发”住宅小区前期物业管理服务合同的有关规 定，中标单位投标书中有关指标和内容不得低于上述标准

12、及规定；超过 上述标准和规定的以投标书中承诺的指标及内容为考核标准。 2、在招标方提供本项目硬件符合创优条件的前提下，自本项目竣工交 房之日起2年之内（至迟在托管期到期之日），经属地房产管理主管部 门考核验收达到上述考评标准及合同规定或投标书中承诺目标、同时获 得全国城市物业管理优秀小区授牌， 可以与业主委员会协商提高物业管 理服务收费标准。 3、在招标方提供本项目硬件符合创优条件的前提下，自本项目竣工交 房之日起2年之内（至迟在托管期到期之日）完不成上述标准和规定或 投标书中承诺目标、或未获得湖北省物业管理优秀小区授牌，履约风险 押金不予返还。 4、中标单位中标后，须参加属地房产管理主管部门

13、组织的日常检查和 年度考核，考评未达到上述标准和规定或投标书中承诺目标，并出现业 主（或物业使用人）投诉多、重大管理失误事故、服务质量严重下降等 现象，属地房管部门可与招标方或业主委员会协商决定解除上述“天 发”住宅小区前期物业管理服务合同，没收履约风险押金，并由中标 单位承担违约责任和赔偿责任。 5、中标单位若采用转包、转让或其他未经招标方和属地房产管理主管 部门同意的任何方式全部或部分转移中标结果， 都被视作为中标单位违 约，除属地房管部门有权按国家物业管理条例第六章第六十二条规 定处罚外，解除上述“天发”住宅小区前期物业管理服务合同，没收 履约风险押金，并由中标单位承担违约责任和赔偿责任

14、。 6、中标单位自收到中标通知书之日起 10天内应提交履行“天发”住 宅小区前期物业管理服务合同的履约风险押金人民币伍万元整，由属 地房管部门监管。“天发”住宅小区前期物业管理服务合同期满时， 经属地房管部门和业主委员会及招标方考核达到上述考评标准及合同 规定或投标书中承诺目标，履约风险押金的本金连同按一年期银行定期 存款利率计算的利息一并返还给中标单位。 八、其他事项 违反招标文件规定及在投标过程中违法、 违纪或以任何方式采取不 正当竞争手段的，一经查实，定标前由招标领导小组按有关规定取消其 投标资格，没收投标保证金；已中标的，招标方有权单方面终止天发 前期物业管理服务合同，报请属地房管部门

15、没收其履约风险押金，并 由中标单位承担违约责任和赔偿责任。 投标须知 第二章投标须知 一、投标依据： 1、国家、省、市的物业管理相关政策、法规; 2、荆州市“天发”住宅小区初期物业管理招标书 二、投标程序 1、月 日招标投标单位交纳投标保证金、投标保证书、领取 招标文件，招标办和招标单位组织答疑和现场查勘。 2、 月 日一月 日 投标单位制作投标书。 3、月 日投标单位送交投标书。 4、月 日评审标书。 5、月 日投标单位陈述、招标单位答疑，并确定中标单位。 6、月 日招标单位与中标单位签订合同；同时中标单位交纳履约 保证金。 第三章投标文件的编制 本次评标分主标书和附属投标书两部分，内容和编

16、制要求如下: 一、主投标书的项目、要求及招标文件说明 （一）主投标书的项目 1. 物业管理服务的整体设想及策划 体现整体管理方案的中心立意，要求表现管理方案的水平、特色及 创新点，明确管理措施、服务意识、行为要求的合理定位，体现社区文 化、环境文化的物业管理模式。 2.管理机构设置和规章制度 （1）机构设置、组织框图、工作流程及激励机制、监督机制、自我 约束机制等； （2）规章制度：公司制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及 企业内部激励、监督、反馈制度等、企业的近期目标、远期规划； （3）物业用房、设施、配备的利用，办公装备配套，操作人员的妥 善安置、设施折旧安排。 3. 管理人员配备、管

17、理 （1）管理、操作人员配备、技术人员比例； （2）人员录用与考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制； （3）人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。 4. 承诺指标达标率 （1）房屋及配套设备、设施完好率，99% （2）房屋零修、急修及时率，100% （3 ）维修工程质量合格率，100% （4）绿化完好率，100% （5）保洁率，100% （6）道路完好率，100% （7）住户投诉处理率，100% （8）管理费收取率，95% （9）居民物业管理满意率，99% （10）消防火灾发生率，0% （11）治安事件发生率，0% 5. 物业企业创优及管理方案 （1）争创“物业管理优秀住宅小区”目标及实施方案； （

18、2）房屋设施、设备管理、维修管理实施方案； （3）市政等公共设施管理具体实施方案； （4）环境卫生的具体实施方案； （5）绿化养护管理的具体实施方案； （6）公共秩序的维护及治安配合具体实施方案； （7）各类管理档案的建立与管理。 6. 社区建设 （1）结合小区特点配合文明社区创建工作，社区活动安排； （2）配合平安大区建设及综合治理工作开展。 （3）三大服务（常规性、委托性及特约性）内容及便民服务措 施，分列有偿、无偿服务项目和收费标准； 7. 前期物业管理措施 （1）前期管理：人员安排、管理、监督、配合方案； （2）入住管理：入住公约、手续及便民措施等方案； （3）管理服务内容及收费标准分

19、别上墙做好宣传工作； （4）装修管理：依据法规管理装修、违章搭建、房屋外观方案； （5）安全防范措施：车辆进出、流动人口、噪音控制等； （6）协助业主委员会筹建工作，明确业主委员会权利义务及配合工 作。 8. 维护养护计划 （1）房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及措施； （2）日常养护计划，住户报修、维修回访制度等； （3）共建配套设施、设备及各类管线的管理措施。 9. 创新措施 （1）摄像监控系统设备管理维护； （2）充分发挥高科技在物业管理小区应用； （3）管理现代化：办公、财务、住户档案资料的计算机应用。 10. 成本预算 （1）按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书； （

20、2）分析盈亏情况，分列二个年度持平计划和增收节支计划； （3）建立收支公开、监督制度； （4）以业养业的计划及提高自身发展后劲的计划和措施。 （二）主投标书的文书要求 主投标书要求文字说明不少于 40页，表格10页，彩图6页，装订 次序为目录、文字说明、表格和彩图。其中文字说明要求为每页27列 *24行=648字，15页为10000字，表格10页，统一按A4中性纸（210mm x 297mr）、宋体4号字体打印、文中无涂改、竖向装订成册，一式二 份。 （三）招标文件说明 1、招标文件的构成 （1）招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序。招标文 件由下述部分组成： 投标邀请； 标的简介；

21、 投标方须知； 附件。 （2）招标文件使用中文。 （3）投标方被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。 2、招标文件的澄清 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，并应最迟在投标截止时 间前7天按投标邀请中载明的地址以书面形式（包括信函、电子邮件或 传真，下同）通知到招标方。招标方将视情况确定采用适当方式予以澄 清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书 面答复发给参加招标的每一投标方。 3、招标文件的修改 （1 ）在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求 澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知每一投标方，对方在收 到该通知后应立即以书面或传真的形式予以确认

22、。 （2）为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修 改，招标方可酌情推迟投标截止时间和定标时间，并以书面形式通知每 一投标方。 （3）招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束 力。 二. 附属投标书的内容和要求 （一）附属投标书的内容 1、投标单位的名称、地址、资质登记地及发证机关（封面加盖投标 法人单位及法定代表人印章，附注开户银行帐号）。 2、投标单位概况、规模、资质、人员结构、运作特点、管理业绩、 获奖情况、企业发展方向。 3、投标单位法定代表人、接管投标小区管理处主任和部门负责人履 历表（名字、简历、学历、职称、职务、经历）和专业资格证书（复印 件）。 （二

23、）附属投标书的文书 附属招标书除字数控制在3000字左右，明确投标单位，其他字体、 排版、打印、装订及数目于主投标书一致。 第四章 投标文件处理 投标保证金: 1、招标单位参加投标时向荆州天发金达利房地产开发有限公司交纳 投标保证金人民币伍仟元。不按要求交纳保证金，不给予投标资格。 2、投标单位有下列情况，不退回投标保证金： （1）投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权； （2）中标单位未在规定期限内签署合同； 3、投标保证金的退还： （1）未中标单位，在中标通知书发出后三个工作日内退还； （2）中标单位在签署合同协议后七天内退还。 投标文件处理: 中标单位的投标文件将成为物业管理服务合同

24、的有效组成部分，未 中标单位的投标文件不予退回，且不支付标书制作所需相关费用。 第五章合同签订 一、履约保证金 1、中标通知书发出之第二日，中标单位向荆州市房管局物业科交纳 履约保证金人民币叁万元，履约保证金在合同期内起保证作用。 2、合同到期后荆州市房管局物业科视续聘情况， 在财务审计后返还。 二、签订合同 1、中标单位按照招标文件、投标文件、中标通知书、中标承诺书和 荆州市物业管理合同示范文件与招标单位协商在15日内完成委托 合同的签订。 2、合同生效之日起，中标单位派人参与招标单位的前期物业管理工 作。 三、移交工作 1、在小区竣工交付后，招标单位向中标单位移交物业用房、经营用 房、办公

25、设施、设备等。 2、移交工作中如有争议，由荆州市房管局物业科进行协调 附件1 投标声明 致荆州天发金达利房地产开发有限公司： 1、在考察了 “天发”住宅小区物业现场和研究了项目的所有招标文 件、图纸以及第号至第号补充通知和修改书后，我方愿按 招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理服务工作。 2、如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后X天 开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。 3、 我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。 在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。 4、在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知 书

26、应成为约束贵、我双方的合同。 5、我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能 收到的投标。 6、附件：“荆州天发”住宅小区前期物业管理投标书 投标方（盖章）： 法定代表人（签字）： 或授权代理人（签字）： 投标方地址： 年 月曰 附件2 授权书 根据本文件宣布，签名人（姓名）、（职务）、（公司名称）、（公司 注册地点）合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的（公司名称） （姓名）、（职务）、为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关荆州 市“天发”住宅小区前期物业管理的投标方面，以该公司的名义代表该 公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。 现分别在下面签字以资证明。 投标方（盖章）： 法定代表人（签字）： 授权代理人（签字）： 投标方地址： 附件3 投标方资格的证明文件 （投标方概况） 1、投标方法定名称： 法定注册地址： 电话及传真号码： 投标方联系人姓名、职务： 电话： 财务联系人姓名、职务： 电话： 技术联系人姓名、职务： 电话： 2、经营管理人员 董事长： 秘书： 总经理： 其他人员： 3、合股或自办的业务，如合股：合股人姓名 4、公司