惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案42PPT

1、1 深圳雅玛深圳雅玛 20082008年年7 7月月3131日日 2 3 4 5 6 拥揽最令人激越的都市动线拥揽最令人激越的都市动线 年轻时尚阶层的活动领域年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐交通枢纽地段、市场前景倍受青睐 7 项目界定项目界定 本项目是位于老城区的、中小规模的、 区位优势明显的项目。 n占地:4750平方米 n建面:41600平方米 n容积率:4.0 n建筑层数:16 8 单体住宅单体住宅 小户型公寓与小户型公寓与 小户型住宅小户型住宅 商务写字楼商务写字楼 区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐 形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺； 全小户型反应

2、良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模 ？ 项目可发展物业方向项目可发展物业方向哪种物业类型在实现利哪种物业类型在实现利 润最大化的同时，其风险最低？润最大化的同时，其风险最低？ 市场供应量及市场特征； 项目规模及地块形状、所处资源；？ ？ 9 中高档单体楼市场竞争分析中高档单体楼市场竞争分析 璟辉豪庭璟辉豪庭光耀橙子光耀橙子云天华庭云天华庭五星国墅园五星国墅园 项目规模项目规模 占地面积占地面积:5522:5522平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:42101:42101平方平方 米米 总建筑面积总建筑面积:30000:30000 平方米平方米 占地面积占地面积:6343.14:634

3、3.14 平方米平方米 总建筑面积总建筑面积:44387:44387 平方米平方米 占地面积占地面积:4450:4450平平 方米方米 总建筑面积总建筑面积:46907:46907 平方米平方米 综合容积综合容积 率率 7.67.65 56.96.912.512.5 销售均价销售均价起价起价26802680元元/ /57005700元元/m2/m248004800元元/m2/m2 创新点创新点复式产品复式产品 客户客户本地客户本地客户 白领阶层，以年轻白领阶层，以年轻 人为主人为主 本地客户本地客户+ +深圳客深圳客 户户 本地客户本地客户+ +深圳客深圳客 户户 销售状况销售状况一般一般一般

4、一般一般一般一般一般 核心卖点核心卖点 1 1、地段、地段+ +环境环境 2 2、欧式建筑、欧式建筑 1 1、产品、产品 2 2、地段、地段+ +配套配套 3 3、开发商品牌、开发商品牌 1 1、地段、地段 2 2、开发商品牌、开发商品牌 1 1、区位、配套、区位、配套 评价评价 位于老城区，坐享市政位于老城区，坐享市政 配套；配套； 品牌实力，交通便品牌实力，交通便 利，户型创新度高利，户型创新度高 地段好，户型较好地段好，户型较好 周边发展潜力大，周边发展潜力大， 区域价值高区域价值高 市场特征：市场特征： n区域市场单体楼较 多，市场竞争激烈； n项目规模较小，不 具备营造良好居住 环境

5、的条件； n容积率较高：5； n多以区位及配套作 为项目卖点； 本项目自身特本项目自身特 性不具备开发性不具备开发 中高档住宅的中高档住宅的 竞争优势竞争优势 10 写字楼市场竞争分析写字楼市场竞争分析 大隆商业广大隆商业广 场场 华阳大厦华阳大厦隆生商业广场隆生商业广场世贸中心世贸中心 概况概况 1栋20层，总面 积29414 1栋24层，总面积 27393 1栋23层，总面积 60000 1栋42层、总面 积是11000 卖点卖点 惠州金色商务 cbd投资王牌 写字楼,商务无国 界， 7/10空中花园纯商务智能化甲 级写字楼 物业配套物业配套 13层交通银行1-6层为天虹商场， 7-9层规

6、划为餐 饮 18层 商业 价格价格5000元/ 租金35元/ 50元/平米，300 平米起租 5800元/ 物管物管物管公司物管公司物管公司物管公司 智能设备智能设备 宽频接入、名牌 电梯 日立电梯 奥的斯电梯 三菱高速电梯 销售状况销售状况一般较好一般一般 主要客户主要客户 深圳广州等地分 公司电子、通信 业等。 地产、建筑、咨询、 贸易企业 保险、地产、咨 询顾问等企业 中意人寿、惠州 开发企业、it企 业、实业公司类 市场特征：市场特征： n江北及麦地河南岸总 供应量超过30万平米； n市场供应量较大，同 质化竞争明显； n市场销售缓慢； n市场需求特征不明显， 消费压力较大； 为规避市

7、场正面竞争，为规避市场正面竞争， 本项目不宜主打造商本项目不宜主打造商 务写字楼务写字楼 11 小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析 n未来市场供应量大， 仅麦地-河南岸总供应 量就在3000多套左右； n容积率相对较高，一 般4.5，采光通风要 求较低； n规模相对较少，周边 配套齐全； n市场供应量相对大、 需求增速明显 楼盘名楼盘名地理位置地理位置项目情况项目情况点评点评 云天华云天华 庭庭 演达一路、石湖 路、南岸路交汇 处 占地面积25878.74 建筑面积168067.69.由四栋 高层组成 蓄客2个月有余,目前才 售出27张卡 丽格国丽格国 际公寓

8、际公寓 惠州市江北文明 一路政府东侧 占地面积16180，ab座组成， 660户 形象拔高,价格适中,扩 大客户群体,好产品不泛 真正懂得欣赏的人 瑞嘉大瑞嘉大 厦厦 江北凯摈斯基酒 店旁 目前处于销售期,截止到6.7日 开盘,目前销售率37% 地段+概念是该项目突围 的核心元素 五星园五星园 墅园墅园 演达路与石湖路 较汇处 占地4450,建面46907,为一 单体楼 产品创新度不足,走低门 槛路线 曼哈顿曼哈顿 广场广场 麦岸路20号，毗 邻都心地王 占地面积4200, 总建筑面积35380 由3幢塔楼组成，两幢21层，一 幢15层 3层以上为酒店公寓 纯粹小户型. 市场特征：市场特征：

9、市场需求量大，市场需求量大， 处于滞销状态。处于滞销状态。 12 本项目同物业类型的综合比较本项目同物业类型的综合比较 物业类型物业类型中高档住宅中高档住宅写字楼写字楼小户型公寓与小户型住宅小户型公寓与小户型住宅结论结论 项目优势项目优势不明显区位、配套区位、配套具有写字楼、公寓的优势资源 竞争程度竞争程度小户型公寓和住宅尚未出现真正 的激烈竞争 销售均价销售均价4300左右5000以上3500左右好质素的公寓可以卖到写字楼的 价格 销售情况销售情况正常普遍遇阻力偏小户型抢手小户型卖的很火爆 风险风险住宅来源于cld，写字楼来源于 cbd 结论：建议本项目走结论：建议本项目走1+2路线路线,既

10、功能模糊化既功能模糊化,泛化泛化,定位于定位于somo路线路线 1313 14 somosomo 是什么？是什么？ n顺应市场潮流， somosomo应运而生: : sole operation, multi ownershipsole operation, multi ownership 独立产权，共同经营独立产权，共同经营 - -不动产价值共赢解决方案不动产价值共赢解决方案 n表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店 /套房办公 （service apartment, suite hotel, suite office) 15 somosomo 项目产品形式项目产品形式 n以以somosomo

11、为主题的服务公寓为主题的服务公寓/ /套房酒店套房酒店/ / 套房办公套房办公 service apartment,service apartment,suite hotel,suite hotel,suite suite officeoffice n具有良好的自用性，还能吸引以长期租 户为主，短期租户为辅的商务消费者； n兼具办公、居住、交际、休闲等功能; n提高城市中心物业的复合使用效率。 16 somo somo 产品核心要素产品核心要素 n品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场 所，完善项目功能，使项目具有更 便捷的交流空间。 n健身会所：打造健康的社区文化， 满足使用者对健康休闲生活方式的

12、追求 n不动产代理商：协助业主对房产进 行使用权或产权上的交易，从而体 现物业投资获利的价值。 17 somosomo客户群客户群 n销售对象- 具有一定投资意识， 并具有投资实力的置业者。 n物业使用市场- 短期或中期的物业租赁 者，可商用、可居住，对物 业使用功能要求较高。 18 somo somo 业主使用类型业主使用类型 投资收益投资收益 业主将物业委托管理公司出租经营获得年 度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年 约定天数的免费入住权。 有限自用有限自用 业主在免除支付统一经营管理费用的前提 下，每年可享用不超过固定天数的入住权。 完全自用完全自用 业主完全自用所购somo物业（每年

13、扣除 固定维修期 ），无利润分成，需缴纳基本的 管理费用。 1919 somo somo 推动现代化推动现代化 的生活方式的生活方式 somo以成品房、精装修为基本标准，为置 业者提供生活便利和工作方便，让置业者有 更多时间享受生活、获得收益。 somo的项目都配备24小时餐饮服务，专设 特色的健体项目和会所，为业主、租户提供 丰富的休闲生活。 somo采用酒店式物业管理，提供酒店式服 务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人 的高效率。 20 somo与soho区别 sohosomo 商/住综合体 一般物业管理酒店管理 管理措施少，业主自由使用管理措施多，保证物业品质 建筑配置低，配套服务设施

14、少， 同时居住与办公混用，档次降 低，一般为中高档 高档外檐及设备，酒店装置装 修，配套服务设施齐全，特色 明显，高档定位 业主自住或分散出租 业主自用或专业公司提供长期 经营服务 21 somo 业主投资回报 短期回报预测短期回报预测 somo 项目开业初期运行的3-5年内， 产权业主可以选择获取10%左右的固定租 金回报。而市场成功运营的全额投资酒店 式公寓项目，资金成本在年利率6-10%不 等，资产收益率超过10%。 长期回报预测长期回报预测 假设业主购楼价为10000元/m2 ,年资产 收益为10%，则每日租金水平应达到2.74 元/m2 ，而市场上一般的同档次酒店日租 金水平在10元

15、/m2 以上。 22 somosomo项目启动资金为总投资额的项目启动资金为总投资额的35%35%， 销售毛利率约销售毛利率约20%20%，故启动资金比例仅，故启动资金比例仅 占总销售额的占总销售额的25%25%，资金杠杆效果明显，资金杠杆效果明显。 项目规模在项目规模在0 0万平米以下，开发周万平米以下，开发周 期一般不超过两年，因而自有资金回报期一般不超过两年，因而自有资金回报 率（率（irrirr）较高，可以达到每年）较高，可以达到每年20%20%以上。以上。 somo 发展商投资回报 23 本项目做本项目做 somo somo 的投资机会的投资机会 以较低的代价介入开发，获得较高以较低

16、的代价介入开发，获得较高 的投资回报。的投资回报。 somo somo模式填补惠阳市场空缺，销售模式填补惠阳市场空缺，销售 经营压力小，完全能做到尽产尽销。经营压力小，完全能做到尽产尽销。 somo somo项目均为高标准的精品建筑，项目均为高标准的精品建筑， 有利提升投资方企业形象。有利提升投资方企业形象。 24 somosomo代表案例：代表案例： 天津港湾中心天津港湾中心 发展商：发展商： 天津海贸物业发展有限公司（中外合作）天津海贸物业发展有限公司（中外合作） 公司口号：现代化、国际化、职业化公司口号：现代化、国际化、职业化 运营商：运营商： cca international ltd

17、cca international ltd palmerston hotels & resorts palmerston hotels & resorts 专业国际酒店、俱乐部管理人专业国际酒店、俱乐部管理人-管理著名会管理著名会 员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表 投资商：投资商： 君龙投资（中国）有限公司君龙投资（中国）有限公司 25 投资概况投资概况 建设规模：建设规模：5166051660平米平米 投资周期：投资周期：2.52.5年年 投资总额：投资总额：2.652.65亿元亿元 启动资金：启动资金：70007000万元万元 销售收入：销售收入

18、：4010040100万元万元 股东回报：股东回报：1030010300万元万元 资金回报率：资金回报率：147%147% （年回报（年回报58.86%58.86%） somosomo代表案例：代表案例： 天津港湾中心天津港湾中心 26 26 27 规划方案评价规划方案评价 首层首层: : n首层为商业； n住宅入口在项目西北 面，汽车入口一个位于 西北面，一个位于东面， 地下一、二层为停车场； n这样设计既实现了人 车分流，又有利于商业 的整体性，使得商业的 展示面强。 28 规划方案评价规划方案评价 第二层第二层: : 第二层同样是商业 29 第三层第三层: : 规划方案评价规划方案评价

19、第三层架空做花园， 一来使住宅与商业保持适 当的距离，二来使业主有 可以活动的社区空间。 三层以上为住宅。 3030 规划方案评价规划方案评价 一房一房6464 二房二房9494 二房二房100100 三房三房145145 四房四房202202 、 ：64 的一房，可做 为酒店套房； ：202 的四房，可分割成2 套100 的房，用作套房办公； 、：、： 94 的二房，可分 割成2套40多的房，用作服务 公寓； 、 ：各分割成2套50 和 70多的房，用作服务公寓。 住宅部分搂层平面图住宅部分搂层平面图: : 31 创新户型建议创新户型建议 带入户花园的公寓，带入户花园的公寓， 这在惠城市场上

20、将是首创。这在惠城市场上将是首创。 32 创新户型建议创新户型建议 在空间结构上突破，打造3.94.8米层高的公寓概念 33 创新户型建议创新户型建议 4.84.8层高的做法层高的做法 34 纳米化的小户型设计纳米化的小户型设计 两房两厅、阳台、卫生间、 厨房、玄关、凸窗等一应俱全， 面积仅为52平方米。 卧室卧室 卧室卧室 客厅客厅 餐厅餐厅 卫生间卫生间 厨房厨房 阳台阳台 凸窗凸窗 凸凸 窗窗 玄关玄关 创新户型建议创新户型建议 35 硕大的凸窗设计硕大的凸窗设计 城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方 米；利用夹层做的吊柜也属于赠送面积。 利用夹层做的吊柜利用夹层做

21、的吊柜 创新户型建议创新户型建议 36 37 外立面外立面: : 价值实现体系价值实现体系 整个外立面现代时尚，要整个外立面现代时尚，要 体现出项目档次。体现出项目档次。 玻璃幕墙、石玻璃幕墙、石 材和金属材料材和金属材料 结合；结合； 突出项目突出项目品质品质 感、商务感感、商务感， 又表现出一定又表现出一定 的的创意性。创意性。 商业立面用透明商业立面用透明 玻璃幕墙，大气玻璃幕墙，大气 时尚。时尚。 38 物业类型物业类型: : 服务公寓服务公寓:4070:4070 价值实现体系价值实现体系 39 套房酒店套房酒店:64:64 物业类型物业类型: :价值实现体系价值实现体系 40 套房办

22、公套房办公:100:100 物业类型物业类型: :价值实现体系价值实现体系 41 商业配套商业配套: : 价值实现体系价值实现体系 家电家电 健身会所健身会所 便利店，小型餐饮便利店，小型餐饮 咖啡厅、商务会议室咖啡厅、商务会议室2f2f 1f1f 42 项目案名项目案名: : 德赛德赛杰座杰座 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8