【商业地产】长沙房地产市场研究重点报告86P（服务藏龙+保利别墅）

1、长沙市场概述 长沙房地产市场格局 长沙各片区重点楼盘扫描 长沙重点楼盘园林风格简析 长沙重点楼盘建筑风格简析 分享思路分享思路 宏观宏观 微观微观 经济现状经济现状 未来规划未来规划 宏观特征宏观特征 楼盘解析楼盘解析 风格总览风格总览 长沙市场总体概述 1 长沙 珠三角经济圈 中部六省 长三角经济圈 长沙是内陆交通枢纽城市，是通 向两广沿海和西南边陲的前缘地 带；位于上海、广州、重庆、武 汉四大全国性商贸中心聚辐的交 错地带，东南西北四大城市的辐 射作用可在长沙地区产生叠加效 应 长沙在全国的战略布局中发挥着 承东启西、联南接北的枢纽作用， 既得益于沿海市场的强劲辐射， 又受惠于内陆市场的全

2、面联动 长沙长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、 联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市 长沙长沙长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞 争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。 长沙长沙 市市 株洲株洲 市市 湘潭湘潭 市市 长株潭一体化目标： 通过长株潭地区产业的集群化，推动本 区域经济一体化，支持湖南省发挥后发 优势，实施反梯度战略，统筹区域发展， 提高湖南省在国内省份中

3、的核心竞争力 和区域整体实力。 努力发展成为我国中西部地区具有综合 优势和强大竞争力的主要城市密集区之 一，成为辐射与服务中南地区的经济引 擎之一，能在更大范围、更宽领域、更 高层次参与国内外竞争和直接对外开放 的区域。 城市传统商业中心集 中于河东北部，除五 一路商圈外，伍家岭、 火车站、溁湾镇三大 商圈辐射范围仍限于 区域内； 随着城市的扩张，新 的商圈正在逐步发展， 但相对于传统商圈而 言，其影响力仍有待 提升。 长沙长沙“西文东市西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，的发展格局，城市商业集中于河东北部， 五一路商圈是唯一的市级商圈五一路商圈是唯一的市级商圈 五一路五一路 商圈商

4、圈 省委省委 省政府省政府 火车站火车站 商圈商圈 伍家岭伍家岭 商圈商圈 星沙星沙 商圈商圈 马坡岭马坡岭 商圈商圈 黎托黎托 商圈商圈 红星红星 商圈商圈 溁湾镇溁湾镇 商圈商圈 市政府市政府 观沙岭观沙岭 商圈商圈 望城坡望城坡 商圈商圈 岳麓山、岳麓书院、橘 子洲头、湘江是长沙最 重要的景观和历史人文 资源；是长沙几千年历 史的见证，长沙市民对 她们有着深厚的感情 影视传媒是长沙最具竞 争力的产业，是长沙最 值得骄傲和自豪的招牌， 湖南卫视是中国收视率 最高的省级电视台， “超女”“快男”更是 近年来长沙吸引世人的 “亮点” 影视文化、山水洲城影视文化、山水洲城长沙是中国影视传媒最发达

5、的城长沙是中国影视传媒最发达的城 市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市 长沙近年来长沙近年来gdpgdp和固定资产投资快速增长，国民经济稳定和固定资产投资快速增长，国民经济稳定 快速发展快速发展 长沙市历年长沙市历年gdp与固定资产投资情况与固定资产投资情况 近6年长沙市gdp增长率保 持在12%以上，2006年城市 gdp达到1790.66亿元； 近年来长沙市固定资产投 资年稳定快速增长，2006 年已达1089.8亿元，增幅 高达22.57% 大量固定资产投资在城市 基础设施建设方面发挥了 效用 长沙市人均长沙市人均gdpgdp快速增长，人均

6、可支配收入水平较高快速增长，人均可支配收入水平较高 长沙市人均gdp保持高速 增长，近6年来增长速度 均超过10%，而且增速不 断加快； 2006年人均gdp达到27853 元,人均gdp增长速度为 16.2% 可支配收入保持较高速度 增长，近三年来的增长率 都超过10%水平，06年人 均可支配收入为12924元， 增长12.0% 中部省会城市中，长沙中部省会城市中，长沙gdpgdp与社会消费品零售总额较高，与社会消费品零售总额较高， 人均可支配收入处于最高水平人均可支配收入处于最高水平 周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉 人均可支配收入（元）13924118001124312360 周边省会/

7、直辖市合肥太原成都广州 人均可支配收入（元）11013117411278912360 在中部六省会城市中， 长沙的gdp和社会消费 品零售总额均列第三 位，低于武汉和郑州， 但明显高于太原、合 肥和南昌； 与广州和成都相比， 长沙市的gdp和社会消 费品零售总额都有较 大差距； 长沙市人均可支配收 入在中部六省会城市 中处于最高水平，而 且高出成都1135元 与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均gdpgdp 高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大 周边省会/直辖市广州武汉长沙南昌成都 gdp（亿元

8、）60682590179111852750 人均可支配收入（元）1985012360139241124312789 社会消费品零售总额（亿元）2188.81293.3865.6358.41155.3 恩格尔系数（2006年）37.338.832.644.034.9% 恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的 比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的 支出也就越多。 长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。 与其他直辖市和省会 城市相比，长沙市的 经济总量偏小，但人 均可支配收入水平高， 仅仅低于广州； 长沙社会消费品

9、零售 总额与邻省大型城市 还有较大差距，但已 超出南昌近一倍。 固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对 长沙经济发展的信心长沙经济发展的信心 长沙房地产投资历 年来保持较快的增 长，2006年达到300 亿以上。 房地产投资的比例， 历年来占固定资产 比例均较高，房地 产业对于经济的发 展占有越来越重要 的作用。 长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加， 市场发展平稳市场发展平稳 从2001-2006年， 长沙市商品房销 售面积快速增长， 年均增长率约为 38% 200

10、6年商品房 销售面积较2005 年有小幅增长。 近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长 速度都快于房价的增长速度速度都快于房价的增长速度 六年来，长沙gdp 平均增长14.8%； 人均gdp平均增长 13.2%；人均可支 配收入平均增长 11.45%。 长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表 明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。 房价收入比房价收入比长沙市为长沙市为6.151 6.151 ，基本处于合理范围，基本处于合理范围 4.16.1 房价收入比合理 范围；房地产发 展平稳 房价收入比偏低， 房价偏低，需求

11、 增加 房价收入比偏高， 房价偏高，需求 减少 房价收入比房价收入比 发展中国家房价收入比与房地产市场发展发展中国家房价收入比与房地产市场发展 4.16.1 市场供给市场供给 市场供给市场供给 市场需求市场需求 市场需求市场需求 长沙房价收 入比6.15 房价收入比房价收入比 一般研究认为，发达国 家的房价收入比在1.8- 5.5之间，而发展中国家 由于人口增加和城市化 进程加快，房价收入比 发达国家大，研究认为 发展中国家房价收入比 在4.1-6.1之间是比较合 理的范围 城 市北京深圳上海杭州长沙 房价收入比131212.110.16.15 武汉南昌合肥太原郑州 7.88.49.18.77

12、8.4 在中南六省会城市中，长沙在中南六省会城市中，长沙 “ “环房匹配指数环房匹配指数”仅大于郑仅大于郑 州，与其他城市相比，房价上涨空间较大州，与其他城市相比，房价上涨空间较大 城 市郑州海口北京广州长沙 环房匹配指数-0.330.44-0.46-0.541.43 城 市武汉南昌合肥太原成都 环房匹配指数8.510.2512.4820.177.68 部分城市环房匹配指数（部分城市环房匹配指数（2001200420012004） 长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本 符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长 环房匹配指数 反映房价变化与房地产 市场供求环境变化匹配 的指

13、数。 指数接近于零，房价变 化与房地产环境变化匹 配，两者未出现偏差； 指数为负，表示房地产 价格变化速度低于房地 产市场供求环境提供的 变化空间，房价上涨的 空间较大； 指数为正，表示房价变 动速度高于房地产供求 环境提供的变化空间， 房价商战空间较小。 经济基础良好，市场处于快速发展阶段， 发展空间大 1.城市意象：城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充 满活力的城市满活力的城市 2.经济基础：经济基础：gdp和固定资产投资快速增长，但人均和固定资产投资快速增长，但人均gdp高，恩格尔系数小，高，恩格尔系数

14、小， 固定资产投资和房地产投资增长强劲固定资产投资和房地产投资增长强劲 3.行业指标：行业指标：成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳， 房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平 大势向上大势向上 长沙长沙“西文东市、南帝北丐西文东市、南帝北丐”，目前，目前在原有的基础上进行在原有的基础上进行 着新一轮的扩张，城市往外环发展着新一轮的扩张，城市往外环发展。 市府西移市府西移 省府南迁省府南迁 新河三角洲崛起新河三角洲崛起 高桥市场群高桥市场群 市民观点市民观点“现在的长沙比以前大多了现在

15、的长沙比以前大多了” 东：高桥市场群、星沙板块 南：省府南迁，大量土地供应 西：市府西移，岳麓资源、人文并举 北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造 一主二次四组团一主二次四组团 ，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭 新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团 据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定， 到2020年长沙市人口将增加到350350万万，城市 用地规模由原来的250平方公里增加至350350平平 方公里方公里。 城市空间结构为“一主二次四组团”，即一 主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马 坡岭新城

16、，四组团-捞霞组团、高星塘岭组 团、含浦组团、暮云组团暮云组团。城市规划区由原 来的966平方公里扩大到2890平方公里，其 中都市区14501450平方公里平方公里。 按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过 10-15年的努力，将建设成一个人口300万， 城区面积350平方公里的大都市，按此速度， 长沙还要增加住宅面积40004000万平方米万平方米，每年 要新增住宅面积200200多万平方米多万平方米，房地产市 场仍有巨大的发展空间。 板块关键词：板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业 / / 融城核心融城核心 一主两副环绿心 暮云片区发展

17、方向定为集合生态型的省级 行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住 宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、 环保型工业生产基地于一体的世纪人 与自然和谐发展的新型生态城。 p省府行政中心省府行政中心 p野生动物园野生动物园 p长沙理工大学长沙理工大学 p中信新城中信新城 p。 大势向上大势向上 规划利好规划利好 远景一片光明远景一片光明 长沙市场大趋势向好 长沙房地产市场格局 2 多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展 的重要过渡的重要过渡 长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式， 五一广场是城市唯一的核 心区，承载整个城市的核

18、 心功能 多核心发展有利于城市的 均衡发展，分散城市发展 压力，新核心区发展成为 城市发展的动力源，将拉 动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成第三阶段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 长沙、湘潭、株洲的 “一体化”发展是城市 发展成为“都市群”的 结果。多核心发展有利 于城市群的形成 目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多 板块格局，东南西北四处开花板块格局，东南西北四处开花 城南板块：城南板块： 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市 区域。

19、拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的 城市发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块：城东板块： 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新 城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完 善，且无优势景观资源。 麓谷板块：麓谷板块： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区 域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工 成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好， 但是配套设施较差。 麓南板块：麓南板块： 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域 景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山 科技园提供了大量的高收入消费者。 城北板块：城北板块： 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以 北的城市区域。景观资源较

20、为丰富，但区域内存 在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市 区居民对区域认同度低。 星沙板块：星沙板块： 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为 核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的 企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配 套设施需进一步完善。 市府板块：市府板块： 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。 麓谷板块麓谷板块 市府板块市府板块 麓南板块麓南板块 中心板块中心板块 城南板块城南板块 东城板块东城板块 金鹰、星金鹰、星 沙板块沙板块 城北板块城北板块 产业 政府 资源 地段 产业 政府 政府 政府 从供应量看，从供应量看，0606年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足年开

21、始外圈层供应量逐渐增大，形成多足 鼎立格局鼎立格局 北城北城 在售在售103万万 将售将售353万万 麓南麓南 在售在售132万万 将售将售96万万 市府麓谷市府麓谷 在售在售231万万 将售将售240万万 中心中心 在售在售199万万 将售将售137万万 南城南城 在售在售210万万 将售将售241万万 东城东城 在售在售170万万 将售将售213万万 星沙星沙 在售在售94万万 将售将售196万万 2006年供应情况年供应情况 0707年年6 6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区 次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大次中心转移的趋

22、势越发明显，长沙版图不断扩大 长沙在售市场情况： 分布于长沙三大方位的城、麓 南、星沙、市府麓谷四大板块 领军群雄，共计816.65万， 占全市总占地面积的近七成近七成 长沙即将推出市场情况： 省府的南迁，长株潭一体化的 不断推进，使得未来南城板块 的推盘量明显胜出，焦点化趋 势愈加明显。 城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项 目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强 对比项目对比项目 片区片区 区域的核心驱区域的核心驱 动力动力 物业类型物业类型户型户型（m2）主要客户 当前均价当前均价

23、（元/m2） 岳麓区岳麓区 长沙的大学城， 大学聚集区 多层多层27%；小高层小高层40% 高层13%；别墅20% 2房90-100；3房120-150； 4房150-160；复式180； 连排200-300；独栋350- 500 区域内区域内教师、公务员、 企业主，主要是河西的 客户，河东客户很少 2736 天心区天心区 以新搬迁的省 政府为核心的 政务新区 多层16%；小高层小高层47% 高层高层34%；别墅3% 2房90；3房110-130；4房 150；复式210； 连排-；独栋- 区域内区域内公务员、事业单 位、教师、医生 2788 雨花区雨花区 城市传统体育、 文化中心， 城市南拓

24、带来 区域发展利好 多层16%；小高层小高层35% 高层高层41%；别墅8% 2房80-90；3房120-140； 4房150-170；复式300； 连排-；独栋- 区域内区域内公务员及事业单 位，市区内市区内的私营业主 3200 芙蓉区芙蓉区 城市传统商业、 商务、文化教 育中心区域 多层20%；小高层小高层22% 高层高层56%；别墅2% 2房100；3房130-150；4 房140-170；复式180-200； 连排250-280；独栋300以 上 城市内城市内公务员、事业单 位、企业主 3353 开福区开福区 以物流和影视 文化为产业主 导 多层21%；小高层小高层31% 高层高层24

25、%；别墅24% 2房90；3房130-140；4房 150-170；复式200； 连排180-210；独栋300 区内大学老师，科研单 位，广电集团，较多城较多城 区客户区客户 3214 城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项 目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强 客户虽重视区域前景，但受工作及居住习客户虽重视区域前景，但受工作及居住习 惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成 熟的区域熟的区域 受调客户的居住区域构成： 受调客户置业关注因素：受调客户置业倾

26、向区域构成： 从分布特征看，大盘从分布特征看，大盘70%70%分布在二环以外，二环以内的大分布在二环以外，二环以内的大 盘则集中在河西盘则集中在河西 1 1 1111 5 5 2 2 3 3 4 4 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1212 1313 城市城市 中心中心 1414 1515 1616 1717 二环线 3 3 5 5 2 2 1111 7 7 4 4 1313 1010 1212 8 8 1 1 6 6 9 9 汀湘十里 圣爵菲斯 长沙玫瑰园 比华利山 绿城青竹园 珠江花城 威尼斯城 长沙奥林匹克花园 同升湖 蔚蓝海岸 岳麓山公馆 麓山别墅 阳光100 南山苏迪亚诺

27、振业浪琴湾项目 藏珑 保利阆峰云墅 1414 1515 1616 1717 长沙市主要别墅项目分布状况长沙市主要别墅项目分布状况90%90%分布在二环以外，分布在二环以外， 主要集中在开福、岳麓主要集中在开福、岳麓 二环线 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 1111 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1212 1515 1414 1313城市城市 中心中心 1616 1111 1313 1010 1212 1515 1414 1616 1717 1818 1818 1717 水印山城 岳麓山公馆 麓山别墅 早安星城 美洲故事 水云间 圣爵菲斯 藏珑国际 比华利山 3 3 5 5

28、2 2 7 7 4 4 8 8 1 1 6 6 汀湘十里 世纪春天三期 长沙玫瑰园 比华利山 绿城青竹园 湘江壹号 威尼斯小城 中新森林海 山水英伦庄园 二期 9 9 20062006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未但仍未 形成成熟的高端居住片，以形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目各点式的标杆项目为主为主 麓山别墅 5000 南山苏迪亚诺 3000 20062006年以后高端项目分布图年以后高端项目分布图 圣爵菲斯 水云间 7500-8000 藏珑国际 6000-12000 比华利山 4000-5700 阆峰云墅 7000-8000

29、汀湘十里 4000-8000 岳麓山公馆 卓越蔚蓝海岸 7000 长沙玫瑰园 9000 绿城青竹园 9500-12500 20062006年前高端项目分布图年前高端项目分布图 圣爵菲斯 3000元 同升湖山庄 2800元 水云间 3000-4000 美洲故事 托斯卡纳 11000 长沙各片区重点楼盘扫描 3 城南城南版块重点楼盘一览版块重点楼盘一览 1、保利阆峰云墅 2、美洲故事 3、托斯卡纳 4、长沙奥林匹克花园 5、比华利山 1 2 3 4 5 楼盘楼盘 名称名称 保利阆峰云墅 技术指标技术指标 占地39万平米 ，总建筑面积20多万 平米，0.3容积率，全独栋别墅 销售销售 情况情况 07

30、年8月底开盘三百多平米的已经内部认购完； 客户客户 构成构成 客户层面及区域分布较为广泛，长沙市及省内客户 较多，另有部分保利集团地产投资追随者。 主力户型主力户型360-550平米独栋别墅 s/ws/w 优势：位于芙蓉大道延长线上，长潭株一体化中心 地段，未来升值潜力大。 劣势：交通目前不通，周边配套欠缺，现场包装导 示差。 价格价格 8500元/平米起 其他其他 1、借保利地产品牌，进行大手笔宣 传攻势，媒体运用较为综合。； 2、采用复合式营销，即名车、名墅 结合的高端营销手法； 3、配套：内部将有幼儿园、会所、 星级酒店、商业街等相关配套设施 广告诉求广告诉求“别墅中的世界名著” 保利保

31、利阆峰云墅阆峰云墅新南城高端纯独栋北美别墅社区。新南城高端纯独栋北美别墅社区。 楼盘楼盘 名称名称 美洲故事 技术指标技术指标 占地210180万平米 ，总建筑面积 251020平米，1.19容积率，其中别 墅为0.55容积率，绿化率41.7% 销售销售 情况情况 07年9月底，以组团形式分批推售，首批26套。 客户客户 构成构成 企业高官，深圳投资客，各50% 主力户型主力户型 426.76平米独栋别墅， 363.16/370.5平米双拼， 393.63/372.73平米双拼； s/ws/w 优势：交通便捷，紧邻南北主干道万家丽路、东西 主干道湘府路。距省政府6分钟车程，距东塘15分 钟车程

32、，距机场20分钟车程。 劣势：周边配套还没有成型。 价格价格9000均价 其他其他 1、项目展示到位，销售员态度好； 2、1200万打造销售中心，装修豪 华、尊贵，令人流连忘返； 3、配套：小区幼儿园、华夏一中、 雅礼（寄宿制）中学、同升湖国际 实验学校，以及该区域规划中的小 学、初中等也近在咫尺； 广告诉求广告诉求“原创北美，家族别墅” 美洲故事美洲故事浙江品牌开发商倾情打造，浙江品牌开发商倾情打造， 展现美洲原始村落风情。展现美洲原始村落风情。 楼盘楼盘 名称名称 托斯卡纳 技术指标技术指标 占地18万平米 ，总建筑面积20万平 米，1.03容积率。 销售销售 情况情况 07年8月开盘，平

33、均个月发售20套左右，当天销售 一空； 客户客户 构成构成 区域性客户较多，中央政务区范围内的政府机关客 户以及私营企业主 主力户型主力户型 联排：315-403平米，洋房：130- 250平米。 s/ws/w 优势：3000平米大型水景湖泊，地段，交通。 劣势：周边配套还没有成型。 价格价格均价7000元/每平米 其他其他 1、展示：3000平方米的大型水景 湖泊，20000平方米的样板示范区； 2、配套：6班幼儿园，规划中的小 学、初中 沃尔玛超市雨花店、长沙 市中心医院、中南林学院医院、博； 广告诉求广告诉求“意大利手工别墅群” 托斯卡纳托斯卡纳中央政务区内产品型意大利风情手工别墅，中央

34、政务区内产品型意大利风情手工别墅， 概念炒作样本。概念炒作样本。 楼盘楼盘 名称名称 长沙奥林匹克花园 技术指标技术指标 占地35万平米 ，总建筑面积50万平 米，1.99容积率。 销售销售 情况情况 1期1批05年10月开盘，至06年3月售罄；2批06年4 月开始登记，6月9日选房； 2期1批07年1月开盘，2批7月8号； 3期10月入市，价格待定，预计6000左右； 每月销售50套左右； 客户客户 构成构成 1期客户以长沙本地人为主，约占90%，其中公务 员、教师、医生、企业主比较多，30-40岁，以二 次置业为主；约10%为外地人； 2期客户70%为外地客户，以湘籍一线城市人群为 主，以

35、投资为主要目的； 主力户型主力户型 132-155平米.三房 s/ws/w 优势：邻近省政府，交通商务等配套等齐全。 劣势：商业配套较少。 价格价格 1期1批均价3200，2批均价3700；2 期1批均价4700，2批均价5700 其他其他 1、展示区（包括售楼部及售楼部后 园林）共投资1400万元建造，吸引 眼球效应很大； 2、配套：运动城，体育公园，趣味 省青少年活动中心，音乐厅。 广告诉求广告诉求“承袭500载中国大宅荣耀” 奥林匹克花园奥林匹克花园主打奥运风，每一期不同城市主题。主打奥运风，每一期不同城市主题。 楼盘楼盘 名称名称 比华利山 技术指标技术指标 占地100万平米 ，总建筑

36、面积75189 平米，0.72容积率，1500栋别墅 。 销售销售 情况情况 开盘售联排和双拼，现临水联排已售完，剩余邻国 道的联排（260平左右） 客户客户 构成构成 本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深 圳炒房团 主力户型主力户型双拼308；联排231-264；独栋418 s/ws/w 优势：生态景观、远离喧嚣。 劣势：交通不便，配套稀缺。 价格价格 双拼5200-5300（5000-5700） 联排4200左右（4000-4700） 其他其他 1、展示区（包括售楼部及售楼部后 园林）共投资1400万元建造，吸引 眼球效应很大； 2、配套：303医院、湖南对外贸易 经济学院

37、、中国保险、商业街 广告诉求广告诉求 定位“国际化全域生态新体系别墅 物业”，倡导“跨越平面生活，缔 造立体栖居”。 比华利山比华利山主打生态牌，倡导立体新体系生活。主打生态牌，倡导立体新体系生活。 城南片区小结：城南片区小结： 片区概况：片区概况：省政府迁入；长株潭一体化规划利好；道路、环境 等情况良好。 产品特点：产品特点：靠近北部省政府区域以小高层、高层为主；目前处 于大盘崛起阶段，众多别墅项目被市民认可。 客户群体：客户群体：周边政府人员较多；靠近南部县市的外来人员在不 断增加；别墅等辐射范围广的产品能够吸引一定的高端客户。 销售状况：销售状况：单价低的产品销售速度迅速；景观品质口碑好

38、的别 墅产品消化速度快；片区认同度不断增强 河西河西版块重点楼盘一览版块重点楼盘一览 1、长沙玫瑰园 2、卓越蔚蓝海岸 3、汀湘十里 4、中新森林海 5、阳光100 1 2 3 4 5 楼盘楼盘 名称名称 长沙玫瑰园 技术指标技术指标 总占地66.7万平米 ，总建筑面积 100万平米，1.8容积率。 销售销售 情况情况 2006年6月开始销售，起价2300元/平米，至2007 年2月共销售200套，均价2700元/平米，07年2月 份以来，价格飞涨，月均销售100余套，价格涨至 3800元/平米； 客户客户 构成构成 周边区域人群（河西、望城）比较多，主要是工薪 阶级、市、区政府公务员、生意人

39、，市区人群在此 置业一般都是二次以上置业，比例不到20%；外地 客户占30%，其中一名深圳客户购买40套小高层， 一栋独栋，调研当天共接待八批客户，其中五批来 自深圳； 主力户型主力户型 小高层均价3800元/平米 别墅11000元/平米起 s/ws/w 优势：产品品质感强，山林景观，空气清新。 劣势：周边无配套。 价格价格 去年均价5500元/平米； 年底预计开盘8000元/平米 其他其他 1、别墅材质与高层材质趋同 2、配套： 5星级酒店、莲花艺术馆、 泳池、幼儿园、小学、中学、医院、 步行街、商铺 广告诉求广告诉求“经典泊岸生活” 长沙玫瑰园长沙玫瑰园系列出品，品质保证。系列出品，品质保

40、证。 楼盘楼盘 名称名称 卓越蔚蓝海岸 技术指标技术指标 总占地37.2万平米 ，总建筑面积50 万平米，1.6容积率。 销售销售 情况情况 一期共293套，2006年3月开盘，9月售罄，目前70 余户装修入户，3600元/平米起价；二期北区2007 年4.28开盘，共170套，三周售罄，单价4800元 客户客户 构成构成 客户为多次置业者，50%为卓越深圳老业主；本地 客户中大多来自市府、区府及高新区的工作人员及 大学城的教师，区政府团购有优惠；仅有1/3的客 户将河西作为第一居所； 主力户型主力户型 二房92，三房120-140，四房140- 190，th200-240 s/ws/w 优势

41、：卓越品牌，超大社区，邻近区政府。 劣势：周边配套还未成熟。 价格价格 去年均价5500元/平米； 年底预计开盘8000元/平米 其他其他 1、联排产品户型设计一般，园林景 观营造精细化不足，主题不鲜明， 配套设施较少 2、配套： 6000平米会所（三层， 一层为咖啡厅，二、三层为行政办 公中心），商业街 广告诉求广告诉求“生态溪谷生活” 卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸大型外来品牌开发商，系统运作，大型外来品牌开发商，系统运作， 产品、营销取胜。产品、营销取胜。 楼盘楼盘 名称名称 汀湘十里 技术指标技术指标 占地825亩，建筑面积约32万平方 米，一期460亩，共373户 销售销售 情况情况 04

42、年开始进行宣传，05年10月开始登记，06年8月 初开盘。 客户客户 构成构成 咨询客户80%来自市区 主力户型主力户型 415-470平米独栋， 270-370平米联排。 s/ws/w 优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富 劣势：产品户型结构不合理，位置较偏 价格价格 联排临湖4700，非临湖4000；独栋 7000 其他其他 1、营销活动：选美活动、案名征集； 2、配套：会所、商业街、酒店、休 闲广场 广告诉求广告诉求 “天下不可无湖湘，新中式问鼎湖 湘” 汀湘十里汀湘十里成都芙蓉古镇翻版，产品差异化，成都芙蓉古镇翻版，产品差异化， 新中式主义一枝独秀。新中式主义一枝独秀。 楼盘楼盘

43、 名称名称 中新森林海 技术指标技术指标 占地1000亩，建筑面积约100万平 方米，容积率仅为1.2，绿化率达 40% 销售销售 情况情况 04年开始进行宣传，05年10月开始登记，06年8月 初开盘。 客户客户 构成构成 咨询客户80%来自市区 主力户型主力户型 415-470平米独栋， 270-370平米联排。 s/ws/w 优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富 劣势：产品户型结构不合理，位置较偏 价格价格 均价1980 其他其他 1、营销活动：选美活动、案名征集； 2、配套：普瑞温泉酒店、实验小学 幼儿园、望城一中 广告诉求广告诉求 “森林海让长沙人从钢筋水泥的都 市里彻底解放！

44、” 号称“长沙生态第一城”。 中新森林海中新森林海港商实力打造，全国五城六盘同开港商实力打造，全国五城六盘同开 楼盘楼盘 名称名称 阳关100国际新城 技术指标技术指标 占地659240，总建筑面积100多万 ，绿化率45.5%，容积率1.92； 50栋多层和小高层，总共1000多户； 销售销售 情况情况 2004年10月16日开盘，1期8栋400多套还剩20多 套，经装修的。 2005年12月入伙。 二期基本售罄，三期即将发售 客户客户 构成构成 70%是周围老师，一次二次置业均有。 主力户型主力户型 两房119-121，三房120-150， 160的四房和240的五房。 整体户型偏大。 s

45、/ws/w 优势：品牌开发商（阳光100）；临近大学，临近 岳麓山；产品创新时尚（dcm事务所和安藤忠雄 设计）；易道的园林设计 劣势：周边配套严重不足，交通不方便。 价格价格 均价：2400元/ （毛坯）； 装修房2900元/，楼层差30元。 其他其他 1、一次性97.5%，按揭99.5%。 2、二期有部分项目与湖大合作，老 师每平米优惠45元。 3、促销活动很多，如：汽车试驾、 体验高尔夫等。 4、配套：幼儿园，临街商业，网球 场、泳池、会所，学校、超市等。 广告诉求广告诉求 为年轻的长沙，为未来的长沙； 为城市创造价值。 阳光阳光100100将现代建筑风格演绎得淋漓尽致，将现代建筑风格演

46、绎得淋漓尽致， 建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。 河西片区小结：河西片区小结： 片区概况：片区概况：该片区在较早时期一直被大众了解较少，认可度低， 使传统的大学城和工业区集中地；随着市政府的迁入，整麓谷 高新区的落成，慢慢被众人了解。 产品特点：产品特点：别墅大盘较多，但总体产品仍以多层、小高层为主， 福利房多；。 客户群体：客户群体：区域内的老师、政府人员以及企业的部分人员，河 东区域的部分年轻人（受经济限制）。 。销售状况：销售状况：总体价格位于长沙下游，销售速度一般；个别具有 优势资源或品牌优势的产品销售情况较好。 中心区中心区+ +城东城东版块重点楼盘一览版块重

47、点楼盘一览 1、万科西街花园 2、绿城桂花城 3、水云间 1 2 3 楼盘楼盘 名称名称 万科西街 技术指标技术指标 总占地247亩，建筑面积22万，容 积率1.37；多层和小高层；1300多 套；车位比：1：0.83； 销售销售 情况情况 2004年开盘，一期推出22栋436户，目前销售剩下 20多套；已经入伙，入住率较低。 客户客户 构成构成 公务员、医师等事业口人员，记者媒体人员等。 多次置业。 主力户型主力户型 130-140为主力户型，占到70%； 140 以上10%； 顶层90 占到20%； 68平米左右的一房有4套 s/ws/w 优势：品牌开发商（浙江南都和长房集团），产品 现代

48、、新颖；长沙5层多层不多（市场缺少） 劣势：现楼出售，售价稍高；周边楼盘多，竞争压 力大。 价格价格均价：3100元/ 其他其他 1、顶层弧形阁楼，在长沙属于创新 产品。 2、推出详细的建筑产品说明书和每 月的西街生活业主俱乐部会刊。 3、售楼处室内装饰较为新颖。 4、配套：幼儿园、泳池； 广告诉求广告诉求随心+随意+善待生活 万科西街万科西街品牌优势强势进驻，带来销售热潮。品牌优势强势进驻，带来销售热潮。 绿城桂花城绿城桂花城高品牌、高品质创造出高销售额。高品牌、高品质创造出高销售额。 楼盘楼盘 名称名称 绿城桂花城 技术指标技术指标 总用地263亩，容积率1.49，建 筑面积21万； 分两

49、期开发，总共1400户； 停车位超过1：1； 住宅类型包括多层、小高层以及 高层公寓 销售情销售情 况况 2005年4月26日开始认购，交定金1万/套 b栋已认购完，c栋认购过60%，a栋整体销控 客户构客户构 成成 主要以二次置业者为主。 户型户型 以三房130-140 为主，占到 50%； 二房以90-110 ，二房二卫很少， 二房一卫多一些。 s/ws/w 优势：杭州品牌开发商（绿城投资有限公司）， 在其他多个城市进行了桂花城的大规模开发； 劣势：周边无任何景观资源，周边配套欠缺。 价格价格 均价3500元/ ； 起价3000元/ 以上。 其他其他 1、设计：八角窗、大阳台，双 层中空玻

50、璃，一楼是半地下形式； 2、创新产品：住宅形式（小胖 楼）。 3、配套：双会所、幼儿园、临 街商业、网球场 广告诉求广告诉求 低密度、高绿化率的大型现代生 活园区 ； 清新、典雅、桂花城 水云间水云间“市区内市区内”绝版高尔夫豪宅住宅区。绝版高尔夫豪宅住宅区。 楼盘楼盘 名称名称 水云间 技术指标技术指标 占地210亩，建筑面积约13万平方 米，分三期进行开发 销售情销售情 况况 2003年一期开盘，已售罄 客户构客户构 成成 客户主要是私营业主，媒体人士、政府高官，部 分来自北京、上海及外省市人士，比例约10% 户型户型最小270平米的叠拼 250-280平米的联排 s/ws/w 优势：市区

51、内高尔夫景观豪宅别墅，独一无二。 劣势：物管较差，环境喧嚣。 价格价格 2003年起价2800元/平米。2006年 三期价格在7000元/平米左右 其他其他 1、与广州番禺星河湾风格相似， 创新八角房、采光地下室、大面积 露台、夹层； 2、开发商自己做物管，较差； 3、营销展示较好，私家路的打造 比较成功。 4、配套：高尔夫练习场、会所、 网球场、篮球场、钓鱼中心、露天 泳池 广告诉求广告诉求 长沙城区绝版高尔夫纯别墅贵族社 区 中心中心+城东片区小结：城东片区小结： 片区概况：片区概况：长沙核心经济政治中心及辐射区域，地少人多；配 套完善，商业发达，写字楼林立，交通便利。 产品特点：产品特点

52、：公寓、高层项目为主；缺少大社区理念，以居家型 为主；东部区域少量别墅规模较大。 客户群体：客户群体：长沙首次置业者首选；芙蓉区政府区域以政府医疗 等国企、事业单位员工二次置业为主。 销售状况：销售状况：长沙价格标竿，销售迅速，供不应求；东部区域楼 盘竞争较大，部分明星产品销售火爆。 城北版块重点楼盘一览城北版块重点楼盘一览 1 1、绿城青竹湖 2、藏珑国际 3、碧桂园威尼斯城 2 3 绿城青竹园绿城青竹园绿城品牌，长沙首席高尔夫社区，绿城品牌，长沙首席高尔夫社区， 展示优先，产品品质制胜展示优先，产品品质制胜。 楼盘楼盘 名称名称 青竹湖别墅 技术指标技术指标 占地10000余亩 ，总建筑面

53、积100多 万，0.25容积率，280套纯独栋别 墅 销售销售 情况情况 2007年5月中下旬开盘，自8月份起限量销售，每 月限售四套，至今已售23套； 客户客户 构成构成 参观客户中外省市人士占50%左右，几乎都是生意 人，也会有部分政府高官 主力户型主力户型 360-1000平米，每套占地3-4亩 s/ws/w 优势：双高尔夫球场环绕，自然原生态，青竹湖畔， 环境秀美，别墅品质感强 劣势：交通略有不足，山后为农村用地，对整体形 象有一定影响。 价格价格 500万起 其他其他 1、双高尔夫环绕，青竹湖湾畔； 2、户型采用了每户各不相同设计； 3、配套：高尔夫球会、青竹湖、灯 光高尔夫、周南中

54、学、青竹湖外国 语实验学校 广告诉求广告诉求 2006最值得期待的品质别墅 “唯楚有墅，于斯为尊” 藏珑藏珑公园概念，城市中的湖景别墅，公园概念，城市中的湖景别墅， 类比深圳香蜜湖类比深圳香蜜湖1 1号号 楼盘楼盘 名称名称 藏珑国际海滨社区 技术指标技术指标 占地约100平米，建面40万平米， 1.5容积率 销售销售 情况情况 别墅已售完，高层近期开盘 客户客户 构成构成 别墅70-80%为本地人（开福区20%芙蓉区30%） 周边县市20-30%；广州深圳约15% 主力户型主力户型 双拼别墅11000-12000，小高层 （1t4h）6000,高层（1t2h）7000 s/ws/w 优势：月

55、湖公园景观，交通通达性好 劣势：销售服务不好，周边配套不足 价格价格 一梯四户小高层6000，一梯两户 高层7000，别墅1万1至1万2 其他其他1、7亿打造月湖公园； 2、配套：幼儿园、小学、月湖公园 广告诉求广告诉求 紧扣湖景资源，主打公园概念 打造长沙楼盘的领袖 碧桂园碧桂园威尼斯城威尼斯城粤系开发商实力制胜、粤系开发商实力制胜、 教育推波助澜的典型教育推波助澜的典型。 楼盘楼盘 名称名称 美林水郡 技术指标技术指标 总占地1798200平方米，总建面 965500平方米，除高层2200户。 销售销售 情况情况 洋房仅余一套，联排、独栋三期7月15推出，城市 商业广场在招商，中英文学校今

56、年开始招生 客户客户 构成构成 客户以本地白领、省内客户及省外客户为主，各 占1/3；广州碧桂园客户带来的客户，深圳客户会 带朋友来买；自住客户占50%，这部分客户中长 沙市的较多。 主力户型主力户型 洋房125平米，共300余套；联排共 500余套；独栋1000余套； s/ws/w 优势：四周临水，广阔水社区，景观好 劣势：交通略有不足，周边配套不完善 价格价格 花园洋房4000左右；联排4800，独 栋6500起价（精装） 其他其他 1、形象地位：给您一个五星级的家 2、配套：中英文学校、商业街、五 星级酒店、银行； 广告诉求广告诉求 依托碧桂园强大的实力，进行强势 的媒体推广。 依托碧桂

57、园品牌口碑，进行异地推 广。 城北片区小结：城北片区小结： 片区概况：片区概况：远离原省政府，属于长沙原来的“北丐”区域，以浏阳 河以北为界，生活配套欠缺，交通不便。 产品特点：产品特点：商品房小高层、多层公寓为主，部分处于景观之地 的项目以独立别墅以及联排别墅为主。 客户群体：客户群体：以项目周边客户为主，其他区域客户对这里较为敏 感。 销售状况：销售状况：价格与景观资源、地段密切相关，消化速度相对其 他的片区较缓慢。 项目名称项目名称所属板块所属板块价值点价值点洋房及小高层洋房及小高层联排联排独栋独栋 比华利山城南板块产品、资源 双拼5200-5300 联排4000-4700 保利阆峰云墅

58、城南板块品牌、产品8500 美洲故事城南板块产品、品牌9000 长沙奥林匹克花园城南板块 地段、品牌、 产品 4000-5400 托斯卡纳城南板块概念、产品4500-5000均价6500，靠湖7000以上 碧桂园威尼斯城星沙板块品牌、资源400048006500起价（精装） 美洲故事星沙板块产品、品牌3300 藏珑星沙板块资源6000-70001.1至至1. 2万万 万科西街花园城东板块地段、品牌5400 水云间城东板块地段、资源叠拼叠拼7500，联排，联排8000 阳光100国际新城麓南板块 品牌、建筑设 计 4500 汀湘十里麓南板块中式风格临湖4700，非临湖40007000 绿城青竹园

59、城北板块品牌、高尔夫9500-12500 长沙玫瑰园市府板块产品、资源 均价3300（临湖 4000） 均价均价9000多，临多，临 湖的湖的1.1至至1.2万万 卓越蔚蓝海岸市府板块品牌、产品4000多 一期南组团一期南组团5000，后期北，后期北 组团预计组团预计7000 绿城桂花城城东板块 地段、品牌、 产品 5600 高端项目特征一：高端项目特征一： 各高端项目特有的价值点较散，并未形成体系，主要各高端项目特有的价值点较散，并未形成体系，主要 集中在集中在“地段、品牌、产品、资源地段、品牌、产品、资源” 项目名称所属板块规模产品客户 比华利山暮云板块占地1500亩 复式洋房、高层洋房、

60、联排别 墅、双拼别墅、独栋别墅 本地南城区60-70%，株洲、湘潭 15%左右，部分深圳炒房团 保利阆峰云墅暮云板块占地583亩独栋别墅 外地人较多，北京、上海、广深 工作的湘籍人 美洲故事城南板块占地310亩独栋、双拼、洋房政府高官、企业高管，私营业主， 长沙奥林匹克花园城南板块占地500亩35栋小高层 于广深工作的湘籍人，长沙人与 附近县市湖南人 托斯卡纳城南板块占地270亩多层洋房、联排别墅 区域性客户较多，中央政务区范 围内的政府机关客户以及私营企 业主 碧桂园威尼斯城星沙板块占地2700亩独立别墅、联排别墅、洋房 外地工作湘籍人士，长沙本地人， 周边县市湖南人 藏珑星沙板块占地150