宜春)房地产业税收对地税收入影响分析

1、房地产业税收对地税收入影响分析陈飞 施建平 卢元华内容提要：城市化进程加快，房地产业高速发展，各地地价、房价一路飙升，不可避免的对地方税收带来影响。近三年来，我市地方税收收入也保持在20%以上的增长速度，房地产业的发展对地方税收的影响到底如何？理清两者关联，准确判断房地产业税收对地税收入影响度，对政府决策、预防税收风险都有重要意义。关键词：房地产 地方税收 关系 分析近几年来，随着我市城市化进程的加快和房地产开发投资力度的加大，房地产业呈现出高速发展的态势，日渐成为我市经济的支柱产业，也是我市经济发展的重要增长点。房地产业的快速发展带来了房地产业税收的高速增长，使房地产业逐渐成为地方税收的重要

2、税源。但为抑制房地产业过快发展，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，同时，房地产市场本身也还存在一些不容忽视的问题，房地产业发展将由此受到影响，从而不可避免地影响到房地产税收以及整个地方税收。因此，准确判断房地产业发展对房地产税收和地税收入影响度，对政府决策、预防税收风险都有重要意义。一、近几年我市房地产业税收发展情况前几年，正是我市筹办第五届全国农运会时期，城市建设获得了快速发展。城市建设的快速发展促进了房地产业的快速发展，从而带来了房地产业税收的增收，使房地产业税收成为拉动宜春地税增长的主要力量。（一）房地产业税收发展主要特点1、税收总量逐年扩大，增长速度逐年加快。近年来，随着房地产业的

3、迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。2002年，我市房地产税收总量还较小，仅为2,727万元；2003年达到4,752万元，同比增收2,025万元；2004年达到8,724万元，同比增收3,972万元；2005年首次突破亿元大关，达到15,402万元,同比增收6,678万元。与此同时，房地产税收的增长速度也逐年加快。一是房地产税收历年同比呈高速增长态势，近三年的增幅分别为74.26、83.59和76.55；二是远高于同期地方税收增长，2003年以来，房地产税收的增幅都高出地方税收总体增幅50多个百分点；三是逐年赶上和超过全省房地产税收增幅，2003年我市房地产税收增幅低于全省房地产税收增幅14.

4、03个百分点，而2004年和2005年，分别高出18.30个百分点和39.37个百分点。宜春市房地产税收总量及增幅比对分析表单位：比 较 项 目2003年2004年2005年近三年平均宜春房地产税收总量(万元)4,7528,72415,4029,626宜春房地产税收增收额(万元)2,0253,9726,6784,225 宜春市房地产税收增幅74.26 83.59 76.55 78.09 宜春市地方税收增幅18.56 27.03 25.37 23.87 与地方税收增幅差额(房-地)55.70 56.56 51.18 54.22 全省房地产税收增幅88.29 65.29 37.18 62.23 与

5、全省房地产税收增幅差额(宜-省)-14.03 18.30 39.37 15.86 2、所占比重逐年攀高，贡献份额逐年加大。由于近三年房地产税收的增长都大大快于地方税收，房地产税收所占比重由此逐年攀高。一是宜春市房地产业税收占全市整个地方税收比重逐年攀高，从2003年的7.29%到2004年10.54%，再到2005年14.85%，三年提高了7.56个百分点；二是宜春市房地产业税收占全省房地产业税收份额近三年持续攀高，从2003年的4.65%到2004年5.16%，再到2005年6.64%，三年提高了1.09个百分点。同时，房地产税收对地方税收增收的贡献份额也逐年加大。近三年房地产税收对地方税收

6、的增收贡献率分别为19.89%、22.56%和31.8%，为全市地方税收的增收起到了强有力的拉动作用，分别拉动地方税收增长3.71、6.10和7.79个百分点。宜春市房地产税收占地方税收比重及贡献率比对分析表单位：万元比 较 项 目2003年2004年2005年累 计宜春房地产税收4,752 8,724 15,402 28,878 房地产税收增减额2,025 3,972 6,678 12,675 宜春地方税收65,147 82,753 103,750 251,650 地方税收增减额10,179 17,606 20,997 48,782 宜春房地产税收占其地方税收7.2910.5414.8511

7、.48房地产税收增收的贡献率19.8922.5631.8025.98房地产税收拉动地方税收增长3.716.107.796.17全省房地产税收102,233 168,985 231,820 503,038 宜春房地产税收占全省房地产税收4.65 5.16 6.64 5.743、税种之间增幅不一，所占比重差异悬殊。近三年，房地产税收总量呈现出高速增长态势，但各税种之间的增幅差异明显，进而影响到各税种所占比重发生明显变化。营业税连续三年呈现出快速增长态势，增幅逐年提高，分别为46.49、65.79和70.62，但所占比重却逐年下降，分别为70.62、63.78和61.8；所得税（包括企业所得税和个人

8、所得税）受核定征收政策的影响，呈现出“高速”增长态势，近三年的增幅分别为378.68、131.95和145.56，所占比重也逐年攀升，由2003年的13.70上升到2004年的17.31，再到2005年的24.07。20032005年房地产税收分税种情况统计表单位：万元税 种税收入库数增 长 幅 度各税种所占比重2003 年度2004 年度2005 年度2003年度2004年度2005年度2003年度2004年度2005年度税收收入合计4,7528,72415,40274.2683.5976.55100.00 100.00 100.00 营业税3,3565,5649,51846.4965.79

9、71.0670.6263.7861.8企业所得税3138222,899421.67162.62252.686.599.4218.82个人所得税338688809344.74103.5517.597.117.895.25城市维护建设税16340645964.65149.0813.053.434.652.98房产和城市房地产税283434586371.6753.3635.025.964.973.8印花税265299116.67100.0090.380.550.60.64城镇土地使用税244991242.86104.1785.710.510.560.59土地增值税249709939104.1184.

10、7432.445.248.136.1车船使用和牌照税20.01备 注：所得税6511,5103,708378.68131.95145.5613.717.3124.074、各地发展很不平衡，增幅比重泾渭分明。从2005年全市情况来看，我市房地产业税收在县(市、区)之间发展不平衡。一是各地房地产税收的增长幅度不平衡。全市房地产税收增幅为76.55，高出其地方税收增幅51.18个百分点，中心城区房地产税收增幅为67.47，高出其地方税收总体增幅44.99个百分点，但宜丰房地产税收下降29.20，而其地方税收增长26.41，两者相差55.61个百分点。二是房地产税收占当地地方税收的比重不平衡。全市平均

11、比重为14.85%，宜春中心城区为20.87，奉新县为20.35，高安市为16.66，丰城市和樟树市分别为8.71和8.80，铜鼓县仅为3.53。三是各地房地产税收在全市所占比重与其地方税收在全市所占比重不平衡。宜春中心城区房地产税收占全市的比重为32.05，形成了“三分天下有其一”的局面，而地方税收占全市的比重为22.80；丰城市房地产税收占全市的比重为10.45，而地方税收占全市的比重为17.81；樟树市房地产税收占全市的比重为8.30，而地方税收占全市的比重为14.00。2005年全市房地产税收比对分析表单 位税收(万元)全市增幅比对分析房地产税收占地方税收比重占全市比重比对分析地方 税

12、收房 地产 税 收地 方 税 收房 地 产 税 收增 幅 差 额 (房-总)地方税收占全市比重房地产税收占全市比 重差 异 比 较 (房-总)全市情况103,75015,40225.37 76.55 51.18 14.85100.00100.000.00中心城区市 直16,4434,49921.22 71.65 50.43 27.3615.8529.2113.36袁 州7,21743825.47 33.94 8.47 6.076.962.84-4.12小 计23,6604,93722.48 67.47 44.99 20.8722.8032.059.25丰 城18,4761,61027.39 3

13、7.37 9.98 8.7117.8110.45-7.36高 安13,9622,32627.01 95.46 68.45 16.6613.4615.101.64樟 树14,5201,27835.90 115.88 79.98 8.8014.008.30-5.70奉 新7,1401,45311.56 121.49 109.93 20.356.889.432.55万 载6,3801,58637.32 519.53 482.21 24.866.1510.304.15上 高7,7351,47728.38 40.53 12.15 19.107.469.592.13宜 丰6,00340526.41 -29

14、.20 -55.61 6.755.792.63-3.16靖 安3,86125917.50 27.59 10.09 6.713.721.68-2.04铜 鼓2,01371-6.33 -15.48 -9.15 3.531.940.46-1.48（二）房地产税收快速发展的原因分析房地产业税收快速增长，一方面得益于房地产业的迅速发展，另一方面得益于税收政策的调整和征管措施的不断加强。1、房地产业迅速发展，税源基础日益牢固。一是房地产开发投资规模逐年加大为房地产税收奠定了坚实基础。房地产税收与房地产投资的规模和效益休戚相关。前几年，正是我市筹办农运会时期，城市建设投资日益扩大，房地产投资规模也不断膨胀。

15、房地产投资从2000年的44,187万元增长到2005年的156,730万元，五年增长2.5倍，年均增长28.8。特别是2003和2004年，增长额分别为34,420万元和51,264万元，增幅分别为47.3和47.9。房地产投资规模的不断扩大，为房地产税收奠定了坚实的税源基础。二是房地产市场逐年活跃和房价逐年上涨为房地产税收带来增收。城镇人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。从房屋实际销售面积来看，2005年比2004年增加55.2万平方米，由此增加销售额48,898万元。房地产市场需求旺盛，拉动价格上涨；土地价格上升和建筑材料价格上涨，商品房品质提高，

16、配套设施和环境改善，导致房地产开发成本增加，房价随之上涨也是在所难免。2005年房价比2004年上涨了368元，由此增加房屋实际销售额53,080万元。据测算，销售额的增加带来房地产税收增收约4,000万元。宜春市房屋实际销售情况统计表项 目销售额(万元) 销售面积销售单价(元/)地方税收(万元)2004 年78,644 889,942 884 8,724 2005 年180,622 1,442,390 1,252 15,402 2005年比2004年增长额101,978 552,448 368 6,678 2、政策调整及时到位，增收作用比较突出。2004年，省局印发土地增值税若干业务问题处理

17、意见的通知，明确了土地增值税预征范围、预征率（普通住宅0.5，其他房地产1.0，单纯转让土地使用权2.0）及预征管理问题，确定了土地增值税的扣除项目及计算方法，进一步强化了土地增值税的征收管理工作。由于该政策的落实，土地增值税出现了快速增长。2003年入库249万元，2004年入库709万元，2005年入库939万元。从2004年开始，全市地税系统对房地产企业执行核定征收所得税政策，核定征收率为3.3，到2005年该政策得到了进一步落实。该政策的落实促进了房地产企业的所得税大幅增收。房地产业的所得税（包括企业所得税和个人所得税）从2003年的651万元增加到2004年的1,510万元，再增加到

18、2005年的3,708万元，税收政策的调整起到了极其重要的作用。3、征管措施不断加强，应收尽收效果明显。近年来，全市地税部门认真落实国家房地产税收政策，不断加强对房地产行业税收的征收管理，为房地产业税收的稳定、快速增长提供了强有力的保障。一是加强房地产项目的日常管理，充分掌握第一手征管资料，提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。二是加强部门之间协调与配合，建立和完善信息共享、情况通报制度，形成强有力的护税协税网络。三是认真执行房地产业税收“一体化”管理，通过部门配合、环节控制，不断提高征管质量和效率。四是创新工作方法，切实破解土地增值税征管难题，强化土地增值税管理。二、我市房地产存在的问题及

19、其对地方税收的影响虽然我市房地产发展迅速，逐渐成为地方税收的重要税源，但房地产业也存在一些不容忽视的问题,不仅会对房地产税收产生影响，还会对整个地方税收带来了较大影响。（一）我市房地产业发展中存在的问题1、房地产投资相对萎缩，房地产业发展后劲乏力。合理的投资规模，对保持房地产业的持续、稳定、健康发展尤为重要。从2005年全省及部分设区市的投资情况来看，我市的房地产投资相对不足。一是房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。2005年全市城镇固定资产投资1,398,073万元，同比增长40.0，但房地产投资仅为156,730万元，同比下降1.1；而全省城镇固定资产投资增幅为30.9，

20、房地产投资的增幅23.8；吉安市和上饶市的房地产投资增幅分别比城镇固定资产投资的增幅高出13个和12.7个百分点。二是房地产投资占城镇固定资产投资的比重过低。2005年，我市房地产投资占城镇固定资产投资的比重为11.21，而全省的比重为15.55，吉安、抚州和上饶的比重分别为15.7、22.4和21.13。三是房地产投资在全省的比重与城镇固定资产投资在全省的比重不协调。2005年，全市城镇固定资产投资占全省的比重为7.23，而房地产投资占全省的比重仅为5.1，而吉安、抚州和上饶都是房地产投资在全省的比重高于其城镇固定资产投资在全省的比重。房地产开发投资的相对萎缩，直接导致房地产税收的增幅放缓。

21、2005年房地产业税收增幅为76.55，比上年增幅放缓了7个百分点。2005年部分设区市固定资产投资情况统计表单位：万元项 目城镇固定资产投资房地产投资占城镇固定资产投资的比重房地产投资投资额增 长 比 例各设区市占全省比重投资额增 长比 例各设区市占全省比重全 省19,339,34830.915.553,007,46923.8宜 春1,398,07340.07.23 11.21156,730-1.15.21 吉 安1,194,15918.86.17 15.70187,51931.86.24 抚 州1,109,48627.55.74 22.40248,48722.28.26 上 饶1,867,

22、08943.49.65 21.13394,43456.113.12 2、房地产市场发育不完善，影响房地产业健康发展。一是房价太高，接近“泡沫”区。目前衡量房价高低与否，比较通用的衡量标准是房价收入比，其含义是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为36倍，发展中国家要偏高些；一般房价收入比在6倍以上的区域被经济学家称之为“泡沫”区。2005年宜春城镇居民人均可支配收入为8,230元，平均每户人口数为3.35人，由此得出每户城镇家庭的年收入为27,570元。按照小康标准，人均住房使用面积为30，加上公摊面积，则每户城镇居民的住房建筑面积约为14

23、0以上，依照2005年商品房销售价格1,252元/计算,一套面积为140的房子的售价为175,280元，是一个家庭年收入的6.36倍。由此可见，我市房地产已经达到“泡沫”区。二是空置房产过多，影响投资效益的发挥。近年来，尽管房地产市场活跃，出现购销两旺的良好局面，但房产空置仍是一个不可回避的问题。2003年全市空置房产349,601，虽然2004年和2005年呈现出下降趋势，但数目还是不小，特别是3年以上房屋，2005年上升特别快。2005年,全市空置房屋293,327，按照房价为1,252元/测算，约占压资金36,725万元。一方面是大量的商品房空置，占压大量资金，直接影响到房地产投资的效益

24、发挥；另一方面是大多数居民买不到合适的住房，影响到居民的生活质量。20032005年全市空置房屋情况表单位：年 份合 计其 中：13年3年以上2003年349,601 31,663 173 2004年321,707 119,942 1,143 2005年293,327 102,958 45,196 三是房地产企业利润空间过小，影响企业的投资积极性。企业是以盈利为目的的组织，其出发点和归宿就是盈利。2005年，我是房地产单位竣工成本为844元/，商品房销售价格为1,252元/，两者差额为408元/；而全省房地产单位竣工成本与商品房销售价格的差额为708元/，高出我市300元/；上饶市和抚州市的竣

25、工成本和与销售价格之差也分别高出宜春66元/和280元/。由此可见，我市房地产投资的利润空间过小，这必将影响投资者的积极性，进而影响我市房地产税收的增收。2005年全省及部分中心城区开发成本情况统计表设区市房地产竣工情况商品房屋实际销售情况单位销售价格与单位竣工成本比较竣工面积()竣工价值(万元)单位竣工成本(元/)销售面积()销售价值(万元)单位销售价格(元/)全 省15,615,3881,309,90483916,501,1882,552,4961,547708宜 春1,587,507133,9858441,442,390180,6221,252408上 饶1,092,24669,0606

26、321,536,921169,9171,106474吉 安1,445,478122,4028471,561,905162,3271,039192抚 州1,806,85095,3525281,906,367231,8071,2166883、国家加强宏观调控，抑制房地产业快速发展。为了抑制房地产“过热”现象，促进房地产市场健康发展，国家正在加强宏观调控。随着国家对房地产宏观调控走向深入，房地产开发必将趋缓，商品房交易额必将下滑。虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期效应，但其在房地产开发投资方面的即期效果已经显现。2006年上半年前4个月，我市一度高歌猛进的房地产开发投资增幅开始减缓，全市房

27、地产开发累计实际完成投资同比增长22.6，比上年同期的增幅40.0下降了17.4个百分点；尽管到6月底，全市房地产开发累计实际完成投资80,374万元，同比增长42.0，增幅上升3.0个百分点，但下半年的投资情况还很难预料。（二）房地产业存在的问题对地方税收的影响房地产业发展过程中存在的问题，必将制约着房地产业的快速健康发展，进而影响到房地产税收和整个地方税收的快速、持续、稳定增长。以2005年房地产税收15,402万元及地方税收103,749万元为基数计算，房地产税收每增长1个百分点，可拉动地方税收增长0.15个百分点，反之，房地产税收每下降1个百分点，会影响地方税收增幅减缓0.15个百分点

28、。可以说，房地产的发展状况直接影响着房地产税收，进而影响到整个地方税收的作用是很明显的。2006年上半年，我市房地产税收虽然还在增长，但增长幅度在逐步放缓。1-3月我市累计入库房地产税收4,261万元，同比增长36.7%；1-6月累计入库房地产税收8,568万元，增长8.4%，而2005年6月份的增幅为90.4，全年增幅为76.6。若前6个月的增幅与2005年全年增幅持平，则前6个月的房地产税收可达到13,958万元，增收5,393万元，可拉动地方税收增长10个百分点，使前6个月整个地方税收增收16,180万元，增幅达到30.2。正是由于房地产发展过程中存在的问题，我市房地产税收出现了增幅放缓

29、的趋势，从而影响了全市地方税收的快速增长。由此可见，建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的地方税收增收是不可持续的，房地产业税收这个重要税源已经出现了某些“不牢靠”的迹象，使地方税收的增长具有一定的不确定性。地方税收正在经受前所未有的考验，应该寻找新的更为可靠的收入来源。三、规避房地产税收风险的措施与对策面对房地产业存在的问题和房地产税收及地方税收存在的风险，我们应该竭尽全力采取措施，保证房地产健康发展，确保房地产税收及地方税收不断增收。（一）加强宏观调控，确保房地产业健康发展，筑牢房地产税源一是加大土地供应调控力度，确保土地供应正常有序进行。相关资料显示，宜春中心城区尚有未开发的土地8,0

30、00多亩，其中政府掌控的有6,000多亩。由于开发速度过慢，这些尚未开发的积压土地，不但没有形成财富，反而成为政府的包袱。因此，政府应当加大土地供应的调控力度，实行灵活的土地供应方式，实现土地资源最大效益的优势配置。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。二是积极改善住房供应结构，不断满足不同城镇居民需求。从2005宜春中心城区情况与全省及上饶等城市比较来看，宜春中心城区城镇居民人均使用面积为27.

31、42，而全省平均水平27.87，若能达到全省平均水平，可增加房屋销售面积10.5万，按售价1,252元/计算，可增加销售额13,134万元，按2005年房地产税收占销售额的比重8.53计算，可增加房地产税收1,120万元。因此，要加快经济适用住房建设，增加经济适用房比例，使需要住房的低收入家庭买得起。要加大建廉租房的力度，逐步增大廉租房在整个商品房结构中的比重。要通过优惠等手段，鼓励多建中小户型的住宅，鼓励所有缴交了住房公积金的单位职工以优惠价集体团购，以此拉动房地产消费市场,满足城镇居民住房需求。2005年全省及部分中心城区城市规模统计表设区市2005年末城市人口建设用地(平方公里)城镇居民

32、人均使用面积(/人)户数(万户)人口(万人)建设用地面积居住用地全 省212.37719.98670.66214.0327.87宜 春7.9223.3029.507.8027.42上 饶6.7222.6229.8318.6121.29吉 安10.9137.2634.009.0429.15抚 州13.8038.2037.3013.6625.67三是切实整顿规范市场秩序，合理引导住房建设与消费。严格执行房地产的各项法律法规，打击各种违法活动，继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房，维护消费者的合法权益。严肃查处和严厉打击不履行开工与竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要

33、求行为和违法违规销售行为；对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核等环节，给予优惠政策支持。要以经济的手段和行政措施，限制非住宅性住房的购买和转卖，制止投机性购买住房。（二）加强税收征管，挖掘房地产业增收潜力，切实提高征收率尽管前几年，我市房地产业及房地产业地方税收增势喜人，但也存在一定差距，即房地产税收占地方税收的比重偏低。与全省平均水平相比，宜春市房地产业税收占整个税收比重明显偏低，2003年、2004年、2005年分别低4.77%、4.68%和2.63%；与抚州、上饶、吉安等可比性强的兄弟市比也偏低。应该说，有差距就有潜力，我市房地产税收后续增长潜力还是比较明显，发展

34、空间还很大。如果2005年宜春房地产税收占地方税收的比重达到全省平均水平17.4，房地产税收可增加2,730万元，达到18,132万元。房地产税收占地方税收比重分析表金额：万元单 位2003年2004年2005年地 方 税 收房地产 税 收比 重 （）地 方 税 收房地产 税 收比 重 （）地 方 税 收房地产 税 收比 重 （）全 省847,525102,23312.061,110,512168,98515.221,326,792231,82017.47宜 春65,1474,7527.2982,7878,72310.54103,76815,40214.84上 饶79,0299,39711.8

35、9101,96519,84519.46124,32825,51920.53吉 安54,3316,61612.1869,4679,37713.584,95115,70818.49抚 州46,2914,3139.3252,0447,72714.8562,94611,49918.27为此，我们要通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节链接，提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步加强房地产税收“一体化”管理，努力挖掘增收潜力:一是大力强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。要坚持“以人为本”的思想，采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政

36、策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式，理顺和沟通征纳关系，增强房地产企业的诚信纳税意识，营造房地产行业税收良好的纳税氛围。二是强化税收征收管理措施，推进税收精细化管理。首先，加强日常税收辅导，针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。其次，实施“栋号管理”，加强税源监控，对房产开发项目按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，同时把房地产开发过程中涉及的地方各税全部纳入税源监控，实施税源监控。再次，完善“以票控税”，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致。最后，加大税收检查力度，对房地产开发企业税收违法行为，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，加大处罚力度，及时有效地打击税收违法行为。三是建立健全协税护税网络，加强联合控管的力度。加强与土地管理、房产管理等部门的联系，通过准确、快捷地传递信息，实现信息的互通共享，及时把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记等关键环节，全面掌握房地产开发企业的新情况、新问题，以便实行全程动态跟踪管理。以契税征管为抓手，严格执行“先税后证”