佛山三水时代广场商业全案策划报告234页

1、目录 n宏观经济分析 n房地产市场研究 n项目分析 nswot分析 n竞争市场分析 n项目开发内容建议 n财务或市场接受程度测试 宏观市场分析宏观市场分析 （一）、广佛区域市场研究（一）、广佛区域市场研究 1相关市场状况分析 11 广佛宏观环境状况分析 1.1.1 广佛区域概况 广佛两市自然地域连为一体，均位于珠江三角洲 河网区的腹地。 行政区划上，广州市与佛山市相互接壤。 其中，花都区与三水区接壤，白云区、荔湾区、 芳村区与南海区接壤，番禺区与南海、顺德两区 接攘。 广佛两个城市之间交 通基础设施相互渗透，交 通路网直接连通，两个城 市之间交通基础设施的相 互渗透构成了两市经济融 合的空间基

2、础。 1.1.2 广佛交通状况 1.1.3广佛经济发展 1.1.3.1广佛都市圈广佛都市圈 都市圈是一种经济地理概念，是城市群（带）的一 种空间表现形式，是由核心城市（中心城市）及周 边大中小城市和地域共同组成的紧密的一体化区域。 都市圈最根本的优势就是可以实现资源优化。 1）名词解释：都市圈 都市圈以其高密度的城市和人口以及巨大的城市体 系规模区别于其他地区和其他城市类型。 具有如下特征： 有一个或两个高能级的特大城市（中心、枢纽） 大中小城市成圈层结构布局（等级规模合理） 是联结国内、国际的枢纽，经济发达而强大，并 参与国际分工，融入国际经济体系 完善而综合的产业结构，并呈动态发展优化 密

3、集的基础设施网络（如交通网、航空网等） 广佛都市圈的发展方向为广东的核心都市圈 开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈 以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈 以广州为中心、佛山为副中心的双城式都市圈 2）广佛都市圈总体定位 广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地 理中心及产业链条中心、行政管理中心，也 是未来泛珠三角的中心： 2002年，广佛都市圈已初具规模，中心城市广州 市区人口达700万人，副中心佛山市区人口接近 100万。 2005年,广州gdp达到5300亿,佛山2400亿,两市 相加约7800亿。 近年来,广州和佛山经济发展很快,特别是佛山,年增 长超过20%,两市一年gdp增加

4、将超过1000亿。 在全国综合实力前三位的城市中，广佛都市圈在面 积上将超过上海，在gdp上将超过北京，在人口上 将超过以上两个大城市（上海、北京）。 3）建设发展 1.1.3.2 广佛经济一体化 广佛都市圈 珠三角区域 广州和佛山在地理上相连、 产业上相关、生活上相依，文 化同源。一体化大大强化广州 作为珠三角的中心和龙头的地 位，扩大中心城市的区域辐射 力， 广佛经济一体化的进程， 有利于有效整合和最大限度发 挥广佛经济互补优势，打造中 国最重要的制造业基地和服务 业的龙头，共同推动“泛珠三 角”成为最具活力和国际竞争 力的经济区域之一。 1.3.3“广佛”大都市结构规划 通过广佛“都市区

5、协 同发展”战略，融入“港 深广佛珠澳”的区域 整体空间发展，形成结构 有机的“马蹄状”大都市 带。基于“珠三角”新经 济转型的背景，构筑全球 性专业“经济板块”，从 而形成具有特色的“广 佛”大都市区。 佛山宏观经济状况佛山宏观经济状况 1. 人口分布人口分布 佛山市常住人口560多万，户籍人口338.98万人，占 广东省4.3的人口，其中禅城区常住人口占96万人，桂城 占21万人。 2. 交通状况交通状况 佛山市距广州，中山，江门，珠海，肇庆，东莞，清远等工商 业城市均在50公里以内（佛山至广州16公里），便于对外经济联 系。广港铁路横贯全市东西，经过佛山的公路干线包括：广海、 广珠、广佛

6、高速公路、佛开高速公路和广深珠高速公路等。50多 条主要水道，近1000公里的通航里程和20多个口岸，交通运输四 通八达。 2006年底竣工的佛山“一环”城际快速干线，实现交 通建设“半小时交通圈”和“15分钟上高速路网”的规划目标。 另外，正在加快建设广佛地铁，将实现与广州地铁网及规划中的 珠三角城际快速轨道交通网连接。 近年来佛山重点引进和发展电子信息、新材料、生物医 药等高新技术产业，改造、提升、加强家用电器、陶瓷建材、 塑料五金、食品饮料、金属材料加工及制品等传统产业，培育 一批具有自主知识产权和较强国际竞争力的名牌产品，支持一 批科技型、品牌型的骨干企业发展壮大，引导中小企业向“专、

7、 精、特、新”方向发展。走出一条科技含量高、经济效益好、 资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型 工业化道路。 3. 产业特征产业特征 2006年，佛山市生产总值2926.72亿元、增 长19.3；按常住人口计算，人均生产总值 50207元（折合6276美元），增长18.2； 20002005年佛山gdp比较： 年度200020012002200320042005 gdp(亿元)948.37 1189.1 9 1328.5 5 1578.4 9 1918.0 4 2379.8 gdp增长率 11.30 % 13.20 % 13.40 % 17.40 % 18.30 % 19.2

8、0 % 注：上表gdp数据以2005年的佛山市国民经济及社会发展公报为准。 4.1 gdp研究 4. 经济现状 4.2 4. 经济现状 产业结构与gdp分析 年度年度20002000200120012002200220032003200420042005 国内生产总值 （亿元） 957.21068.4 1175.9 2 1381.61653.72379 国内生产总值增 长 11.20%11.10%11.80%16.10%16.30%19.2% 第一 产业 数值66.0668.5472.1482.3177.0883.43 增长7.20%4.90%5.10%0%3.80%5.4% 第二 产业 数值

9、505.75566.28625.75959.15764.621437.79 增长11.40%12.80%12.50%20.9%21.10%25.8% 第三 产业 数值385.39433.54478.03612.24539.89858.58 增长11.50%9.90%12.10%11.9%11.30%10.9% 产业结构 6.9:52.8: 40.3 6.4:53: 40.6 6.1:53. 2:40.7 5.6:55. 3:39.1 5:58:3 7 3.5:60.4: 36.1 人均生产总值 （万元） 2.893.23.494.044.755.1 人均国内生产总 值增长 9.90%10.00

10、%10.80%14.70%14.5%10% 国内生产总值分析表 4.3 4. 经济现状 固定资产投资分析 佛山城市固定资产投资分析表 年度年度19991999200020002001200120022002200320032004200420052005 国内生产 总值 增长率9.50% 11.20 % 11.10 % 11.8 0% 16.1 0% 16.3 % 19.2 % 增长率 增幅 - 3.60% 1.70% - 0.10% 0.70 % 4.30 % 0.2%2.9% 全社会固 定资产投 资 增长率9.10% 22.30 % 19.70 % 21.9 0% 45.9 0% 33.4

11、 % 33.8 % 增长率 增幅 5.90% 13.20 % - 2.60% 2.20 % 24.0 0% - 12.5 % 0.4% 房地产开 发投资 增长率 10.50 % 37.60 % 19.90 % 12.8 0% 7.60 % 8.9% 47.3 % 增长率 增幅 - 5.00% 27.10 % - 17.70 % - 7.10 % - 5.20 % 1.3% 36.4 % 城市房地产开发投资数据分析表 年度年度19991999200020002001200120022002200320032004200420052005 a.a.国内生产国内生产 总值总值 数值数值833.799

12、57.2 1068.3 6 1175.9 2 1381.61653.72347 增长增长 率率 9.50%11.20%11.10%11.80%16.10%16.3%19.2% b.b.全社会固全社会固 定资产投资定资产投资 数值数值162.7198.96238.2290.43423.69565.4756.42 b/ab/a20%21%22%25%31%33.2%33.8% c.c.房地产开房地产开 发投资发投资 数值数值43.8360.3272.3481.687.8396.4141.99 c/bc/b27%30%30%28%21%17%18.7% 4.4 4. 经济现状 房地产开发投资分析 4

13、.5 4. 经济现状 社会消费情况分析 1999200020012002200320042005 社会消费品零售总额303.82337.55374.85419.8473.19542.19634.47 社会消费品零售总额增长 率 10.1%11.1%11.1%12%12.7%14.6%17% 20012002200320042005 年人均可支配收入（元/人、 年） 1360013582148271604517424.2 年人均消费支出（元/人、年）9768103421126412773.5114213.5 年人均可支配收入增长13.30%-0.10%9.10%8.20%8.6% 年人均消费支出

14、增长7.40%5.87%8.90%13.40%14.1% 5.佛山市的城市规划发展综述 “大佛山大佛山”层面的战略定位：层面的战略定位： （1）以）以“产业集群产业集群”的战略来优化产业空间布局。的战略来优化产业空间布局。 （2）以）以“社区建设社区建设”的战略来组织生活空间形态。的战略来组织生活空间形态。 （3）以）以“绿色生态绿色生态”的战略来安排开敞空间体系。的战略来安排开敞空间体系。 5.1佛山市的城市规划总体发展布局 区域发展战略：整体协调、错位发展区域发展战略：整体协调、错位发展 城市发展目标：建设产业强市、文化名城、现代化大城市城市发展目标：建设产业强市、文化名城、现代化大城市

15、城市发展定位：制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市城市发展定位：制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市 空间形态：簇群模式、多级格局、组团城市空间形态：簇群模式、多级格局、组团城市 空间布局：绿色相间的组团城市空间布局：绿色相间的组团城市 规划投入360亿元建造四纵九横两环交通网络。中国首个城 市之间的城际轨道交通工程广佛地铁计划上半年开始动工，建成 通车后，从广州市中心到佛山市中心区只需40分钟。未来五年， 佛山市将以提高城市综合竞争力为核心，以结构调整、资源整合 为主要任务，以体制创新、科技创新、扩大开放为动力，以提高 人民生活水平为目的，围绕建设广东省第三大城市这个目标

16、，把 佛山建设成为产业强市、文化名城和现代化大城市。 5.2城市规划现状与发展趋势 佛山的城市规划现状与发展趋势主要表现在以下几点：佛山的城市规划现状与发展趋势主要表现在以下几点： 1）发展规划，引导经济社会向更高层次方向发展； 2）立足于四个重点，打造强产业； 3）加快城镇城市化进程，积极推进现代化大城市建设； 4）发挥部门的联动作用，营造“五星级”的服务环境。 5.3城市规划现状与发展趋势 佛山在历史上就是重要的商贸中心，改革开放后，商贸业更 是蓬勃发展，现已形成遍布城乡、辐射国内外的多成份、多层次、 多渠道、多形式的商业流通网络。全市有批发、零售及餐饮业经 营户约10万户，各类专业市场4

17、00多家。市场兴旺，网点遍布，形 成了多种经济成份、多种经营形式和多种流通渠道并存的商贸流 通网络。大型商场主要有东方广场、百花广场、顺联广场、东建 世纪广场、兴华商场等。 5.4 商业市场分析商业市场分析 1.1城市现研究城市现研究 近年来，佛山的超级市场、便民店、专卖店、仓储商店等异 军突起,蓬勃发展。由于这些企业大都以连锁形式经营，因而可以 统一采购，统一配货、统一管理，从而降低了成本，在价格上比 百货大店更具竞争力。据初步统计，佛山的超级市场、便民店、 专卖店及批零合一的量贩店超过350家，随着这种类型的零售企业 进一步发展、重新组合与连锁，它们必将成为佛山商业的新生力 军。另外，三资

18、零售企业不断涌入佛山，对原有的大型综合性零 售商业形成了新一轮的冲击波。三资企业通过美化购物环境、革 新销售方式，优化服务，汇集世界名牌等方式，给消费者带来焕 然一新的感觉。 5.4.2 商业业态商业业态 1）街铺为主，大型商场的数量不断上升； 2）绝大部分的商场都欠缺主题包装； 3）场内的经营无明显的功能分区； 4）档次均以中档为主。 佛山市商场现存主要特点：佛山市商场现存主要特点： 1）基本上是市场行为发展； 2）起步早，成长慢，规模小； 3）传统国营商业、民营企业 和外资企业三鼎分立 4）注重短期回报，技术构成不高。 佛山商业业态总体经营状况分析：佛山商业业态总体经营状况分析： 目前，佛

19、山已经形成了多层次主流商业圈。祖庙商业圈是辐射 力最强的商业圈。自改革开放以来，佛山城区只形成了一个为生 产、金融、资讯等服务的商业集中地祖庙路商业圈。但是， 经过近十年的发展，大佛山中心组团新城区的建设，广佛地铁的 进一步规划、建设，城南房地产业的飞速发展，大批的市民聚居 城南，消费力的集中，一方面对城南形成核心商圈提出了要求， 另一方面也形成了坚实的基础。所以说，在城南建设一个大型的 核心商业圈既是目前城南的发展所需，也是佛山城市发展趋势的 需要。 1.1.4经济状况经济状况 佛山打造“现代化大城市”，佛山正由中小城市向大中城市 迈进，佛山的经济也将蒸蒸日上，消费力逾加强劲，佛山商业面 临

20、着一个前所未有的机遇。大城市的建设，佛山城市的影响力已 渐渐加强，外地商业零售巨头已对佛山商业的大蛋糕虎视眈眈， 纷纷进驻佛山中心城区或加紧部署佛山商圈计划，零售业的巨大 商机同时也带来商铺投资的巨大商业机遇，商铺投资渐成为一种 热门投资渠道。 5.4.3 商圈分布商圈分布 5.4.3 商圈分布商圈分布 目前佛山商业可以划成三大块：一是包 括升平、东方广场等在内的祖庙商业圈， 由于人流、消费辐射力等方面的原因，目 前其商业地位没人可以取代，旧城改造也 不可能全部移走，始终有一个消费需求存 在。像祖庙这类老商业区，其商业、文化 的配套较为完善，其生命力也较为持久。 二是以大沥、平洲、桂城等为中心

21、的桂城 商业圈，目前形成以南海广场为中心，城 市广场、家天下齐头并进的局面，对佛山 中心组团东区形成很强的辐射。三是当前 最为惹人关注的以东建世纪广场、季华货 仓、玫瑰商业圈和丽日都会广场为中心的 城南商业 圈。城南商业圈有三个特点：一是密集的住宅区为商业发展提供消费人气； 二是居民群体消费能力强大；三是毗邻老城区，比老城区交通便利，已开 始威胁到祖庙商圈的中心商业地位。 房地产市场研究房地产市场研究 1.1佛山市房地产市场发展趋势 “大佛山”整合之后，给佛山楼市带来了很好的发展机遇。 万科金色家园、怡翠馨园、龙光天湖郦都、雅居乐花园、 兰乔圣菲等高尚住宅已经给佛山人的居住观念带来了新的变 化

22、。大佛山楼市融合，不但反映在市民跨区置业越来越多， 还反映在区域产品的市场细分。高中低档的市场产品在不同 区域有不同的存在，如禅城区城南和南海区桂城是中高档产 品的集中地，而罗村则以中低档产品为主流。 年度年度1999199920002000200120012002200220032003200420042005 完成住宅投资（亿元）完成住宅投资（亿元）36.619.5240.7553.1663.7269.490.6 成套住宅（万套）成套住宅（万套）1.9526.4353.851.1957.5659.264.1 房地产成交面积（万）房地产成交面积（万）429.54399.59353.76464

23、.11606.88553.14648.2 成交面积增长率（万）成交面积增长率（万）41.93%-6.97%-11.47%31.19%30.76%-8.86%17.19% 房地产成交金额（亿元）房地产成交金额（亿元）59.6957.1757.62114.17143.59150.6198.1 房地产成交单价（元房地产成交单价（元/ /）1390143116292460236627233056.6 房地产成交单价增长率房地产成交单价增长率6.74%2.96%13.84%51.03%-3.82%15.07%12.6% 竣工面积（万）竣工面积（万）252.651778.42240.77384.5362.

24、33421.4521.8 市区人均居住面积（）市区人均居住面积（）16.3717.0217.8429.4134.5239.543.6 当年的市场存量当年的市场存量-176.891378.83-112.99-79.61-244.55-263.3-127 累计市场存量累计市场存量38.4638.461417.291417.291304.31304.31224.691224.69980.14980.14716.7716.7589 1.2 佛山市房地产市场发展概况数据表 2.历年开发投资趋势历年开发投资趋势 年度1998199920002001200220032004 2005 a.国内生 产总值 数

25、值782.56 833.7 9957.2 1068. 36 1175. 92 1381. 61653.7 2033. 2 增长 率13.10%9.50% 11.20 % 11.10 % 11.8 0% 16.10 %16.30% 20% b.全社会 固定资产 投资 数值149.15162.7 198.9 6238.2 290. 43 423.6 9565.4756.4 b/a19%20%21%22%25%31%34.10% 33.8 % c.房地产 开发投资 数值39.6543.8360.3272.3481.687.8396.4142.0 c/b27%27%30%30%28%21%17.00%

26、 47.3 % 3.历年销售情况历年销售情况 3.1 2004-2006年年2季度均价及户型面积变化趋势图季度均价及户型面积变化趋势图 类别 批准预售面积 （） 批准预 售 套 数 实际预 售 套 数 成交套数 销售金额 （亿元） 交易均价（元/） 均价升幅 （同比） 区域别墅洋房别墅洋房 禅城区545750.931113806380618.139655.50% 顺德区766832.35572.96491756573532.176171286010% 南海区537978.95426160831608361.63842.622% 三水区717306598868861.2033006% 高明区15

27、24141376183118322.09211616% 小结2074706.1161452909729097115.163216.711.9% 3.2 2006年商品房销售统计年商品房销售统计 4.1 2007上半年房地产开发投资概况上半年房地产开发投资概况 全市禅城南海顺德高明三水 月份投资额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 投资 额 同比增 长 2月23.6122.507.1155.506.5835.907.432.600.814.501.6715.90 3月52.4359.2011.2659.7019.9778.1014

28、.0427.301.428.605.77126.70 4月71.5556.3014.9660.2027.6456.6021.3245.401.6528.005.98110.50 5月97.3553.7020.9459.4038.2357.0028.6841.502.4515.607.05104.25 总计244.9451.8354.2759.1692.4259.1971.4734.346.3119.6820.4799.15 (单位:亿元、%) 4.2 2007上半年房地产开发投资变化及分布特征上半年房地产开发投资变化及分布特征 5. 佛山市房地产市场发展趋势佛山市房地产市场发展趋势 5.1历年

29、销售情况历年销售情况 5.2 2007年上半年房地产销售情况年上半年房地产销售情况 根据以上的数据可以看出，2006年的佛山仍然处于一个 供不应求的房地产发展阶段，目前在推售的货量暂时还不能 满足绝大部分中低收入人群的需求，随着大交通网络的不断 完善，汽车消费的不断放量，佛山居民生活模式正在发生转 变跨区置业，导致了禅城周边楼盘的消费也会有所增加， 但市区市场并不会被削弱。2007年佛山房地产的市场细分会 更加明显，同质化问题已引起业内的关注，产品前期定位意 识已越来越强，产品设计更注重人性化和舒适度。 总结总结 （一）、罗村区域房地产发展现状分析（一）、罗村区域房地产发展现状分析 1.罗村整

30、体规划布局分析 （1）城区规划布局日趋完善，成为佛山中心组团新住）城区规划布局日趋完善，成为佛山中心组团新住 区区 罗村近年来有着长足的发展，工业、商贸都是飞跃 发展，罗村靠近禅城，交通方便，靠近国道，是 广佛高速、佛开高速的交汇点，交通地理优越，交通通 畅也促进了物流业的发展。“都市拓展地，和谐新城区” 的全新总体定位，以“发展新型工业、商贸物流业以及 房地产为主导的中心组团和谐新城区”为定位，罗村确 定了“一轴三点，东西两翼发展”的战略，沿着“一轴 三点”，罗村的核心发展区由南向北发展，同时沿桂丹 路横向发展，逐渐与禅城、桂城融为一体。 （2）交通枢纽的完善，城区建设提）交通枢纽的完善，城

31、区建设提 速速 “六纵六横一环”的交通路网格 局的规划，北面接狮山组团、大沥组 团，南面接通佛山中心组团，东接广 州、西连丹灶，有效打通了与周边其 他镇街的交通经脉，使罗村成为佛山 中心组团的交通枢纽。 佛山大道以及桂丹路的改造、佛山 “一环”的建成，罗村的干道交通发 生了大变化，罗村与南海中心区、禅 城中心区以及镇街的时间距离大大缩 短，罗村逐渐从城市的郊区，演变成 城市的近郊，再向城市区域演变。 2.罗村房地产业发展分析罗村房地产业发展分析 （1）整体定位为中心组团）整体定位为中心组团 新住区新住区 在罗村的整体规划版图 中，已经确定了“一轴三点， 东西两翼发展”的战略，沿着 “一轴三点”

32、，罗村的核心发 展区由南向北发展，同时沿桂 丹路做横向发展，这是罗村新 城的开发中心。 在市政规划建设之下，罗村的房地产业正处在一个高速发展期， 从2007年开始，彻底改变过去以单体楼和小型楼盘为主力楼市的 状况。如时代地产着力打造的时代倾城、廖创兴集团拿下的城西地 王项目等。2007年上半年，随着芳菲苑的销售进入尾声，罗村楼 市进入真空期。 （2）房地产迅速发展，周边置业者追捧）房地产迅速发展，周边置业者追捧 定位为中高档的国际 化大型综合型文化社区， 总建面达30万的时代 倾城项目在10月份正式 开售，被认为是开启罗 村人居新时代的楼盘， 引起了禅桂很多处于中 等收入人群的购房者的 兴趣。

33、 3区域发展的前景及机遇区域发展的前景及机遇 31区域产业现状分析区域产业现状分析 在区域的发展中，不能仅仅局限及着眼于现在，而是应该以 前瞻的视野和发展的观点来看待区域未来的发展。 （1）佛山大道区域商业功能相对单一）佛山大道区域商业功能相对单一 从目前佛山大道的产业现状来看，由于其作为过境公路的客 观现状，目前主要是以专业市场、汽车配件、餐饮酒店业为主，在 区域的综合功能上存在一定的局限，而且综合的商务氛围不足。 而在罗村整体规划定位与禅城接轨的发展趋势下，在区域的交通 网络、枢纽功能、区域服务功能等方面的提升，即标志着该城市、 该区域的经济发展的迅猛提速。 （2）区域呈现向商务功能转变的

34、发展趋势）区域呈现向商务功能转变的发展趋势 从佛山大道区域的发展趋势分析，在禅城及罗村区 域的产业融合的发展趋势下，该区域将凭借优越的区位 优势和基础优势，承接广佛中心城区城市功能的扩散与 转移，全力发展第三产业，提升产业档次。 在发展的方向上，将重点发展商贸业、物流业和房地产 业，形成以专业批发市场为特色，房地产和酒店商务服 务相配套的集群式产业体系，促进325国道佛山大道两旁 的企业进行重新整合，将其转变为专业市场和商住区， 加大对酒店业的建设，以满足未来经济发展服务的需求， 促进该地域尽快形成大商业的格局，商务服务及居住的 功能将进一步提升。 区域居住的功能得到强化区域居住的功能得到强化

35、 在整体的区域定位得到 明确强化并已呈现迅猛发展的 现状下，罗村区域商品房将从 过去的相对空白，逐步走向居 住功能的强化。 32区域房地产发展前景分区域房地产发展前景分 析析 罗村、谢边一带的专业市场的类型及档次不断丰富， 业内人士不断进驻，其中外来人员较多，绝大部分都是潜 在的购房客房，他们居住的品质要求较高，且大多喜好大 面积的户型。另一方面，由于罗村及临近的禅城城北片区由于罗村及临近的禅城城北片区 的房地产市场已处于一个的房地产市场已处于一个“真空期真空期”，所以投资潜力不容，所以投资潜力不容 忽视。忽视。 大面积户型需求增大大面积户型需求增大 住宅的投资市场看好住宅的投资市场看好 禅城

36、区作为“25”组团的过百万人口中心组团之 一，原本就以自住型房地产开发为主，缺少投资型产品， 再加上近年来外来人口大量涌入佛山市，令原本结构就失 衡的佛山二手房市场出现供需脱节，从而导致住宅租赁出 现巨大“市场空白”。 区域住宅产品稀缺，入市时机上佳区域住宅产品稀缺，入市时机上佳 由于目前罗村房地产市场出现了一个“真空期”， 而人们购房的需求却在上升，故而此时期入市的优质产 品势必会激发人们购买的热情，创造最好的销售业绩。 小结：小结： 城市规划、配套的完善，交通的日渐方便， 使得罗村的房地产开发条件越来好； 罗村现阶段处于房地产开发的“真空期”， 地产开发潜力大； 产业集群的丰富及活跃也给增

37、强了本地的购 买； 人居理念的增强也反映了人们对优质楼盘的 需求。 （二）、三水住宅市场状况分析（二）、三水住宅市场状况分析 11 三水概况 1 三水区房地产营销环境分析 111 地理位置和范围 三水区位于珠 江三角洲腹部，佛 山市西北部，地处 珠三角腹地，毗邻 珠三角大中城市群 及港澳地区。2003 年1月18日撤市设 区。 112行政区域、面积及人口特征分析 三水总面积874.22平方公里，其中 中心区包括云东海及江南区241公里。辖 有西南街道办事处，白坭、乐平、芦苞、 大塘镇和迳口华侨经济区。2005年末全 区总户数为123952户，户籍人口44万 人，三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞

38、20多万人，广东省著名侨乡。 113 交通与通讯日趋完善的交通网络 促进经济高速发展 三水区内铁路、公路、水运立体 化交通运输网纵横交错、四通八达， 水陆空交通十分便利。 2005年，三水区确立了重点优化 东部和南部路网的交通发展思路，加 紧与经济发达地区的道路对接，今年 内，珠二环、三水二桥和南丰大道改 造将完工通车。珠外环、广贺、肇庆 至新机场等多条高速公路也将贯穿三 水区，三水将成为高速公路网最密集 地区之一。 市场分析：市场分析： 随着珠二环、佛山“一环”等一批高速公路 以及一批区内公路的建成通车，三水区的区位、 交通、资源、生态等相对优势和后发优势将更 加凸显，投资竞争力将大大增强，

39、可以说未来 五年是三水的战略机遇期、黄金发展期。 12三水区经济综述 121 三水工业根基扎实，发展迅速 三水区已经形成了以饮料、自动化机械、电子电器、 汽车零部件、纺织、化工为骨干的新型产业集群。目前， 全区拥有工业企业3000多家。 2005年三水区积极实施 “工业强区”战略，强势 推进园区建设和招商引资， 使全区国民经济保持持续、 快速、健康发展，经济实 现新跨越。 122 充分发挥自身优势利用外资，发展外向型经济 2003年2006年9月，全区共引入项目877 个，其中投资额超亿元项目100个，世界500强企 业4个，中国500强企业6个。特别是马来西亚齐 力集团、日本jsr橡胶、德国

40、司马化工等一批国外 知名企业的引入，使全区的产业结构继续得以优 化，经济发展质量进一步提升。 13 房地产开发社会需求分析 131 三水区国民经济状况正处于良性快速发展状态 2000年至2005年国民经济生产总值图表（单位:亿元） 由上图分析可见，三水的工业产值自2000 年以来一直处于高速增长状态。国内生产总值 则是节节上升，比2004年增长了24.3%，增 幅创历年来最高。 由此可见，三水的经济正处于良性快速发由此可见，三水的经济正处于良性快速发 展的状态，且产业结构也日趋合理，相对于第展的状态，且产业结构也日趋合理，相对于第 三产业的房地产市场开发来说，尚有较大的市三产业的房地产市场开发

41、来说，尚有较大的市 场增长空间。场增长空间。 132开发投资状况分析开发趋势一直在缓步上升 根据上述对三水国民经济状况的分析可知，三 水区的经济基础和拉动经济增长的主导支柱是第 二产业，属于第三产业的房地产开发投资的增长 变化更多的是受到国家宏观经济政策和佛山市五 区整合后对三水的城市规划等问题的影响。 实际上，从2000年到2005年间，三水区的房 地产开发趋势一直在缓步上升，而在2004年有所 回落。 2006年推出的土地有：西南涌右岸地块、张边村 北面地块、云东海湖周边地块、中心区可开发成熟 地块等，合计约2300-2800亩； 2007年推出的土地有：西南涌剩余地块（即广海 路东段工业

42、区）、中心区可开发成熟地块、云东海 及云东湖周边地块等，合计约3300亩。 预计未来三年三水的土地推出面积约8000亩。 1.3.3 三水土地供应量分析 14居民收入及消费需求 141 居民消费需求状况走势分析社会 消费品需求稳定增长 6年来三水区人民的社会消费品零售总额 年平均增长12.54%，与gdp增长情况基本 一致，虽然2003年与2002年相比较回落了 0.18%，但之后的二年逐年回升，社会消费 品需求呈现出稳定增长的发展态势。 142 居民收入状况分析居住消费不断增加 居民收入稳步提高。2005年城市居民人均可支 配收入18430元，比上年增长9.2%；人均消费支 出12773.5

43、1元，增长13.4%。农民年人均纯收入 6930元，增长5.9%。居民消费价格总指数比上年 上涨2.7%，其中消费品价格上涨3.4%。 143 人民生活水平已达小康富裕水平 三水区域的职工城乡居民生活水平不断提高。 区以上在岗职工年平均工资16878元，比上年增 长9.3；农村居民人均纯收入6544元，增长 6.6。 2005年三水区的恩格尔系数33.5分析，三 水的职工生活水平已经达到富裕型，农民的生活 水平也到小康阶段。 2三水区城市规划发展综述 21三水区的城市定位 三水现有城市发展格局面临着城市空间结构 难以适应未来快速发展、生活居住用地局促、 城市景观特色缺乏等问题。 故此，三水区在

44、佛山市城市发展概念规划 的指引下，根据佛山市“25”组团城市发展的 战略，把三水区定位在：滨江型园林城市。 22 三水城市总体规划发展战略 西南组团中心区为重点，有计划分期推出西 南涌、荷花世界周边、云东海及湖区、江南新区 等地块，向西推动城市建设，逐步形成以中部为 核心，向两翼发展的城市格局。 根据已初步形成的西南组团城市规划建设总 体思路，未来三水将形成功能明确、突显特色的 四大片区，即中心城区、云东海片、江南新区和 工业园区。中心城区重点突出行政、文化，云东 海则突出休闲、娱乐，江南新区以高尚住宅为主， 工业园区侧重工业。 23三水区的城市规划总体发展布局 四大片区职能各有侧重，西南片区

45、是三水区 的政治、经济和文化中心，着力发展商住以及大 型配套设施项目；云东海片区要在保护生态环境 的前提下，以云东海湖为核心，发展诸如旅游、 会议、酒店、度假及高档次的区域性房地产项目； 江南片区的发展先以生态为主，通过规划控制手 段，适量地发展区域性的房地产项目；河口片区 将作为城市发展的次中心，将发展服务、商业、 居住、仓储、物流等。 云东海旅游经济区云东海旅游经济区 69.38 km 中心区中心区 7.3 km 江南新区江南新区 51.47 km 西南涌两西南涌两 岸岸 三水行政区域面 积874.22平方公 里。 中心区包括云东 海及江南新区 241平方公里。 2.3.1 中心城区规划

46、中心区规划图 中心区规划用地面积 7.3平方公里，是城市现 有建城区与未来发展地 区的中心，其开发建设 将能完善城市功能，丰 富城市景观，拉动城市 向西发展，推动云东海 的开发建设，并引导江 南新区的开发建设，构 筑“一河两岸”的城市 形态。 2.3.2云东海旅游经济区 云东海中心区规划图 云东海旅游经济区总体规 划面积69.38平方公里， 其中云东海中心区面积约 18平方公里，是西南组团 中心区向北延伸的区域， 承担着旅游观光、休闲度 假、商务会议及高尚住宅 区的功能。 2.3.3 江南新区 江南新区总体规划图 江南新区总面积约51.47平 方公里，规划人口规模测算到 2010年区内城市人口

47、达11.6 万。江南新区的性质定位为： 珠三角洲重要的休闲、旅游、 度假胜地，广佛都市圈的高尚 住区，区域性产业、物流基地 之一，佛山市西南组团的现代 化城市副中心，且具有原生独 特风貌的生态型城市综合区。 西南涌两岸规划 2.3.4 西南涌两岸 西南涌两岸地 段定位为三水 区一个高尚的 生活区，并将 “沿江发展， 亲水近水”作 为发展战略。 2.3.5 中心科技工业区 中心科技工业区总规划 三水中心科技工业区总规 划面积约216.96平方公里， 建设用地规模控制在82平方公 里，规划预测到2020年30 45万人。 三水中心科技工业区的功 能定位：佛山国家高新技术产 业开发区分园之一，珠三角

48、洲 重要工业产业基地之一，三水 区重要产业、体制和文化创新 园地，三水区示范性生态工业 园区。 3三水区的房地产发展现状分析 31三水房地产市场现状及特点 西南组团中心区为重点，向西推动城市建设， 逐步形成以中部为核心，向两翼发展的城市格局。 根据已初步形成的西南组团城市规划建设总体思路， 未来三水将形成四大地产市场板块，四大板块功能 明确、特色突显，分别为：中心城区板块、沙头区中心城区板块、沙头区 板块、云东海板块、江南新区板块。板块、云东海板块、江南新区板块。 新中心城区新中心城区 由三水广场带动，逐步形成城中心高尚消费、 娱乐，是新兴的商住中心城区，该区深得年轻人 青睐。 近年经典楼盘有

49、：绿湖城市花园、汇丰花园、 汇丰豪园、雅豪居等。正在开发的楼盘有，恒达 花园、嘉德大厦等。 旧城区旧城区 行政机关、文化教育系统云集，配套成熟。是 经典的教育强区，距离公务员、教师等目标消费 群工作地点近，该区也受到其他镇私营、个体老 板欢迎。该区形成有时间较长，配套成熟，但物 业素质较低，区域发展潜力较大。 过往经典楼盘有：御景华庭。该区域现时主要 在售楼盘就是东海蓝湾，且未来短时间内也没有 其他新的住宅项目。 沙头区域沙头区域 新兴的居住生活区，配套齐全，生活便利， 与旧城区仅一河之隔，交通便利。自成一个小 岛，环境怡人，而且该区楼价相对较低，产品 选择范围较大，有单价较低，性价比较高的单

50、 体商品房。 近年经典楼盘有：半江花园、海畔名苑、 成业汇景苑等。 云东海板块 新兴的高尚休闲、娱乐度假区，也是三水人心中 的高尚生活区。 利用云东海和森林公园的旅游生态资源，未来 云东海会出现多个大型别墅、洋房社区，有高尔夫球 场和五星级的酒店等高尚休闲配套。但由于距离中心 城区较远，交通也不是非常方便，加之这些楼盘的目 标客户也主要以外地客为主，所以在本地人心中买这 些楼盘远没有在中心城区买楼实在。 主要楼盘有千叶花园、山水庄园、丽日天鹅湖、 绿湖爱伦堡。 江南新区板块： 该区共有四千多亩的地块，是新开发的新 区，规划以高尚住宅为主(御江南)。 该区将来会出现学校、五星级酒店等配套， 由于

51、该地地价较低，位置离城中心和云东海很 近，四面环水，也享有良好的生态环境。从发 挥该区最大优势，避开竞争劣势的角度看，估 计会以中偏高端产品中端价格入市。 总结分析：总结分析： 三水出现大规模上档次的楼盘，大型高端别墅项目集中在云 东海区域。 别墅和低层洋房产品集中2007年上市，打破2006年三水以 小高层和高层为主的单一市场。 至2007年10月底，随着中心区各大楼盘的售罄，目前中心 区供货主要集中在恒达花园与东海蓝湾两个楼盘。 随着品牌地产商的进驻，如三水雅居乐花园等大型居住项目 的开发，势必会对三水楼市的格局产生较大的影响。 园林环境风格以东南亚和欧式园林为主。 3.2三水区商品房销售

52、状况分析： 3.2.1三水区历年房地产销售情况 销售面积销售面积 ( (万万) ) 成交金额成交金额 ( (亿元亿元) ) 成交套数成交套数 ( (套套) ) 成交均价成交均价( (元元 / /) ) 0505年年41.48.269738591997 0404年年64.4110.513956651632 0303年年102.4716.2311100851583 3.2三水区商品房销售状况分析： 3.2.2三水区2007年1-10月商品房销售情况 商品房销售情况商品房销售情况 月份月份套数套数建筑总面积建筑总面积套内总面积套内总面积总金额（元）总金额（元）均价（元均价（元/） 1月月165213

53、06.4318537.65670662063617.84 2月月15018825.0816026.87613792903829.77 3月月40949731.6743101.781863034944322.41 4月月38544952.138508.41577339464096.09 5月月41151939.9444779.811915290524277.13 6月月41453168.2846019.752024879334400.02 7月月79380474.2468154.593305526074850.04 8月月67864098.8154897.832357181354293.76 9

54、月月58849198.3141248.062194813295321.01 10月月74460585.5651677.742248518704351.04 合计合计4737494280.42422952.4818771038624438.10 备注：成交均价以套内面积计算 （数据来源：三水建设与房产信息网） 3.2三水区商品房销售状况分析： 3.2.1三水区2007年1-10月商品房销售情况 （数据来源：三水建设与房产信息网） 3.2三水区商品房销售状况分析： 3.2.1三水区2007年1-10月商品房销售情况 总结分析： 2007年1-10月三水 区商品房市场虽然成交情 况时升时跌，但总体上

55、呈 现一个上升趋势，成交金 额与成交面积的变化趋势 都呈现一个正相关关系， 基本不会出现像广州、深 圳等一线城市“有价无市” 的情况，楼市泡沫还未形 成。（数据来源：三水建设与房产信息网） 3.2三水区商品房销售状况分析： 3.2.2 三水区商品房成交单位的户型面积构成分布 总结分析： 由于三水本地人对大面积的住宅情有独钟，所以市场上的 大面积户型相当受欢迎，所占比例也比较大，120以上的就 占了40%左右。 （数据来源：三水建设与房产信息网） 3.2三水区商品房销售状况分析： 3.2.2 三水区商品房成交单位的户型面积构成分布 总结分析： 由于大面积户型的流行，故而在户型比例中，三房及三房

56、以上户型的比例相当之大，达到了90%左右。 （数据来源：三水建设与房产信息网） 总结分析：总结分析： 三水房地产市场泡沫还没形成，楼市潜力还很大， 楼市发展呈现稳步上升趋势。 普通住宅价格水平在4500元/左右，与周边的禅 城、南海，乃至广州、深圳等城市对比价格优势尤 其明显。 “大房”情结使得市场上面积在120及120以 上的三房或三房以上户型的单位成为炙手可热的 “香馍馍”。 3.3三水主要在售楼盘（洋房）分析： 嘉德大厦嘉德大厦 成业汇景苑成业汇景苑 海畔明苑海畔明苑 东海蓝湾东海蓝湾 恒达花园恒达花园 三水雅居乐花园三水雅居乐花园 中端中端中高端中高端高端高端 3.3.1主要楼盘形象定

57、位档次分布 纵观时下三水在售住宅市场（不包含别墅），我们 可以发现市场上的供货是极其紧缺的。其中，海畔名苑 最后一期已经售罄；成业汇景苑也接近卖完；云东海片 区的丽日天鹅湖的洋房也已经售罄，而绿湖爱伦堡新 推出的洋房也只有很少的货量；最后，西南市区近期的 新货就主要集中在嘉德大厦和恒达花园两个楼盘，其中 嘉德大厦整个项目只有一共160多套的货量，项目将于 2007年11月份公开发售，这部分货量也将在短期内消 化，所以目前三水区市场上的货源就绝大多数集中在拥 有40幢1740层电梯洋房的恒达花园了。 3.3.2 主要楼盘销售状况分析 （1）成业成业汇景苑汇景苑3期期 规模：项目位于西南街道沙头大

58、道 ，是一个总占 地面积64191的项目，共规划28栋住宅 楼宇，定位为绿色和谐高档居住社区。 开发理念： 该项目利用东南亚主题园林，酿造3000 大型生 态水幕架空层园林，引进来自热带各地名贵花草，乔木， 大型的水景喷泉 ，尽心构建绿色和谐生活社区。 3.3.3 城区住宅开发状况分析 产品及销售：产品及销售： 项目06年03月启动，现阶段推出为三期的7、 11、15、19栋单位 ，总供应量264套 。主力户型为 套内面积为90119.7的3房单位。均价为4100元 。 配套设施： 项目内建有中心喷泉、小区花园、儿童游乐设施、 美容园、便利店、精品店，外部配套银行、酒店、超 市、中学、小学。

59、开发：开发： 全区总建筑面积10万 ，以叠水、花坛、 草坪、灌木、乔木完美融合，构筑一个翠意盎然 的空间。 项目参照东南亚主题公园建筑风格，规划全 力打造异国风情的极致水景中心园林。小区在景 观区内设置三万多平方米 水景园林，通过中心园 林组团与辅助水景园林的有机结合，全力打造全 面多维园林景观体系。全部住宅楼宇均采用行列 式的规划，将它安排在小区的景观环境中 。 产品设计：产品设计： 项目利用全面多维园林景观体系设计。 户户拥有入户花园、景观大阳台，主人套房特设弧 落地窗，间隔合理，适合当地人居的生活要求。 配套配套： 铺排与园林自己融合的架空层泛会所、羽毛球场、 健身中心、美容院、儿童乐团

60、等配套。同时匠心打造 星级社区幼儿园。 （）恒达花园 规模： 项目位于三水区西南街道13小区 ，紧邻三水 著名的购物广场三水广场 。总占地面积15万 ，总建筑面积约31万 ，规划建造40栋17层 25层小高层及高层洋房。容积率为2.09。 开发理念开发理念： 项目定位为高尚住宅小区低密度、高绿 化、高智能住宅电梯洋房社区。 项目06年11月正 式面市。在客户群体方面，作为中高端的产品，面 向高中等收入人群，如企业的高层领导，高级人才， 医生等 。 产品及销售：产品及销售： 产品类型丰富，首期开发约1500套单位。 产品设计为两梯三户和两梯四户，户型包括 110平方米（三房两厅）、150平方米以