宏伟地产都市方舟策略思考39p

1、 宏伟宏伟 都市方舟都市方舟 策略思考策略思考 2 2 从东莞小房子谈起： 2004年夏天2005年春夏 一个个小房子的倩影掠过，迷人而热闹 3 3 小房子，为何让市场喜欢？小房子，为何让市场喜欢？ 小房子，面积不多，但是空间却很丰富、很有趣 小房子，首期不多，为独立自由创造了经济条件 小房子，让青春的梦想苏醒 小房子，性价比最高的投资性物业 4 4 小房子档案扫描 5 5 n总 户 数：1425户 n户型构成：单身公寓、一房一厅、两房一厅 n面积区间： 24-29单身公寓,31-40一房,56-69二房, 80-120三房 n热销户型： 31-40一房 n销售均价： 3600元/平米（带35

2、0元/平米的装修） n剩余货量： 90套 n开盘时间： 2004年12月19日 1 1、丽阳时代、丽阳时代 6 6 n总 户 数：414户 n户型构成：单身公寓、一房一厅、两房一厅 n面积区间：31-32单身公寓；53.6一房；69-78二房 n热销户型：3134的单身公寓 n成交均价：3700元/平方米(带15000元/套的装修) n剩余货量：60套左右 n开盘时间：2004年10月份 2 2、鸿福广场、鸿福广场 7 7 n总 户 数：266户 n户型构成：单身公寓、一房两厅、两房两厅 n面积区间： 32单身公寓,45-53一房,71-74两房 n热销户型： 32的单身公寓 n成交均价： 3

3、200元/平米（毛坯） n剩余货量： 50套左右 n开盘时间： 2005年3月18日 3 3、方中、方中. .元美广场元美广场 8 8 n总 户 数：250套 n户型构成：酒店式公寓 n面积区间： 47.49-50.28平方米 n成交均价： 4400元/平方米（称带四星级的 装修标准） n剩余货量：大概销售率是50%左右 n营销手法：十年返租，返租1750元/月 n开盘时间： 2004年12月25日 4 4、国泰酒店公寓、国泰酒店公寓 9 9 n总 户 数：66户 n户型构成：单身公寓 n面积区间：40、60、70-100 n热销户型：40的单身公寓 n成交均价：4500元/（带400元/的装

4、修） n剩余货量：16套 n开盘时间：05年5月21日 5 5、万科城市高尔夫、万科城市高尔夫( (橡树公寓橡树公寓) ) 1010 n总 户 数：一期和二期合计480套 n户型构成：单身公寓 n面积区间：49-90平方米 n热销户型：50左右的单身公寓销售速度比较快 n成交均价：3200元/（毛坯） n剩余货量：3套90平米单位 n开盘时间：2004年6月6日 6 6、城市假日、城市假日 1111 要说小房子，在东莞已经开始泛滥，样式更是层出不穷 例如： 城市假日三期，mini型错复式。 买40平米，可能送多10多平米的使用面积。 理想0769，twins-house。 小户型复式结构，满足

5、买家对空间上的需求。 未来世界，4米6的假复式。 买一层送一层，最终还是面积上的实惠。 城市假日一期阁楼的拉高版。 1212 和前面众多项目比起来，本项目的特色并不特别突出， 什么diy，今年已经没有什么产品竞争力了，我们需 要尝试 独特生活主张与新的市场形象。独特生活主张与新的市场形象。 不过本项目在所在的区域有别具一格的特色，因为附 近不是别墅就是洋房，而小房子的特立独行，给了这 一区域一个亮点。 这种差异化，容易本区域众多楼盘脱颖而出。 1313 我们需要做的是，让市场记住项目 所以，我们要找到一群适合项目特点的人， 并将项目的形象个性塑造的非常鲜明。 1414 关键词：年轻、向前关键词

6、：年轻、向前 他们年龄不大，2535岁之间。 他们现在有着自己的一份事业，或者自己创业，或者在各种工作中担 任一定的职位，事业有一个良好的开端，仍需努力打拼。 生活对年轻的他们来说，会有一些伤感和回忆，但现在他们的目光却 是一直向前看的。 明天会更美好，是他们目前的坚定信念 我们认为属于本项目的是这样一群人 1515 因为他们还处于人生的上升阶段，虽然拥有一定的积蓄，但基于能力、 阅历、机遇等限制，拥有的金钱又不太多，大多数还属于社会中规中 矩和平稳的中等偏下的阶层。 他们会做梦，但更清楚本阶段的状况，梦想并不是一蹴而就。 因而，房子对他们而言，是这个阶段不可缺少的东西，但是能力有限， 不能一

7、步到位，所以小房子是他们一个合适的选择。 关键词：关键词：梦想、现实梦想、现实 1616 他们有自己的生活方式，渴望拥有适合自己的家或者空间，需要一定 的外物来使自己迅速的融入整个城市，但很多时候又很实在，更在乎 物件的性价比。 他们“矛盾”的心理，让他们很看重房子的实用功能和性价比，但房 子如果有一个独特的定位和鲜明形象，能进一步给他们一个梦和不同 的身份象征，同样也是他们乐意接受的。 关键词：关键词：适合、实在适合、实在 1717 因为创业或事业的需要，他们思想上并不保守，有一定的文化素养， 但不会固步自封，资讯性的新闻、娱乐性的八卦，雅与俗、大众文化 和小众文化，只要对他们事业有帮助的东

8、西，他们都会去了解。 由于网络和东莞并不算落后的资讯，他们是乐于求上的，乐于接受新 的事物、观点。 特别的广告沟通方式同样也是他们乐意看到的。 关键词：关键词：开放、上升开放、上升 1818 他们是一群有梦想的平常人，他们看似矛盾的背后，是因 为他们聪明地在现实与理想之间找到了一个平衡，脚踏实 地同时又拥有强烈的上升信念和上升空间。 他们今后的生活状态是不断 向前、向前、再向前向前、向前、再向前！ 总而言之总而言之 1919 有了对产品的了解与对目标人群的特征了解 我们可以清楚的 对本项目进行定性对本项目进行定性： 驿站式及投资性的三宜物业驿站式及投资性的三宜物业 过度性居住产品；过度性居住产

9、品； 短期或长期投资性物业；短期或长期投资性物业； 年轻一族喜爱的个性产品；年轻一族喜爱的个性产品； 具有高变现能力和租务平台要求；具有高变现能力和租务平台要求； 2020 所以我们的项目命名还是用原名 都市方舟都市方舟 因为这群新生代都有一个向前的梦想，都在为了自己的理想而拼搏， 而这艘“方舟”正是承载了他们的梦想，载着他们的理想一起向 前 有洛亚方舟的神话，现在都市方舟也在为他们创造一个神话，在这里 并不是代表他们的现在，而是为一个更好的将来 2121 我们也尝试了其他的案名 倾城倾城 flyfly 城市杰座城市杰座 年轻地年轻地 左右之城左右之城 东方之舟东方之舟 feelfeel都市都

10、市 伴山伴山 2222 有了这艘方舟，我们要为它装上远航的帆，所以我们的 为梦想远航为梦想远航 广告传播的主题：广告传播的主题： 一个更好的未来，从这里开始 为自己的梦想而努力，这里便是新开始的起点 载上生活所想，成就生命所享 2323 备选广告口号： 独立时代 创意生活 我的房子我做主我的房子我做主 我主张，我选择我主张，我选择 非常小宅，随心生活非常小宅，随心生活 同一个城市，同一个梦想 载上年轻梦想 this is my life i believe i can fly 黄旗山下阳光生活黄旗山下阳光生活年轻着生活着享受着 阳光阳光鲜氧鲜氧年轻生活年轻生活 离梦想更近的地方离梦想更近的地方 2424 前卫的沟通方式实用主义的利益阐述前卫的沟通方式实用主义的利益阐述 推广要 “ 短、平、快 ”, 这就决定了我们的广告要有很大的特殊性， 才能在东莞众多的广告中脱颖而出；同时，考虑人群 “ 实在 ” 的特 点，强调产品的利益点，达到产品形象和销售力度的统一。