物业装饰装修管理培训资料

1、物业装饰装修管理 物业管理法规物业管理法规 扬州物业管理信息网 http:/ 2 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 目的：目的：通过对我国装饰装修管理法律规定通过对我国装饰装修管理法律规定 的学习，掌握物业管理企的学习，掌握物业管理企 业装饰装修管理业装饰装修管理 的内容，明确的内容，明确 物业管理企业在装饰装修管物业管理企业在装饰装修管 理中的权利义务及法律责任。理中的权利义务及法律责任。 重点：重点：法律规定物业管理企业装修管理内容。法律规定物业管理企业装修管理内容。 难点：难点：法律规定应禁止和注意的装修行为。法律规定应禁止和注意的装修行为。 扬州物业管理信息网扬州物业

2、管理信息网 3 一、导述：一、导述： （一）装饰装修的概念（一）装饰装修的概念 （二）装饰装修的基本分类（二）装饰装修的基本分类 （三）装饰装修管理的必要性（三）装饰装修管理的必要性 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 扬州物业管理信息网扬州物业管理信息网 4 经过装修经过装修 装饰装修，是指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的装饰装修，是指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的 环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内 部进行修饰处理的工程建筑活动。部进行修饰处理的工程建筑活动。 （一）装饰装修的概念（

3、一）装饰装修的概念 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 5 1、室内装饰装修；、室内装饰装修； 室外装饰装修。室外装饰装修。 2、 新建房屋的新建房屋的 装饰装修；装饰装修； 原有房屋的原有房屋的 装饰装修。装饰装修。 请看下面的案例 （二）装饰装修的基本分类（二）装饰装修的基本分类 不同类别适用

4、不同的法律规不同类别适用不同的法律规 定，因物业管理中接触多是的室定，因物业管理中接触多是的室 内、原有房屋的装饰装修，所以内、原有房屋的装饰装修，所以 我们主要学习这类的法律规定。我们主要学习这类的法律规定。 装饰装修不是我们自己装饰装修不是我们自己 的事吗的事吗?还需要管理吗还需要管理吗? 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验

5、收规定 6 【引例引例】某小区业主吴先生搬进其购某小区业主吴先生搬进其购 买并装饰好的某套三居室。搬进新房买并装饰好的某套三居室。搬进新房 不到一个月，发现其主卧室卫生间的不到一个月，发现其主卧室卫生间的 漏水严重，导致三间卧室及走廊地面漏水严重，导致三间卧室及走廊地面 铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，铺装的复合地板大部分被污水浸泡了， 踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水 浸泡，屋内臭味弥散。浸泡，屋内臭味弥散。 物业公司在疏通过程中发现，原物业公司在疏通过程中发现，原 来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主 下水管线处阻塞，阻塞物有水

6、泥等装下水管线处阻塞，阻塞物有水泥等装 修垃圾和其他生活垃圾。修垃圾和其他生活垃圾。 吴先生找楼上业主，未果。于吴先生找楼上业主，未果。于 是找物业公司。吴先生认为由于物业是找物业公司。吴先生认为由于物业 公司未履行职责造成了很大的损失，公司未履行职责造成了很大的损失， 故要求物业公司进行赔偿，一气之下故要求物业公司进行赔偿，一气之下 将物业公司告上了法庭。将物业公司告上了法庭。 哼，我哼，我 不管！不管！ 跟你说不跟你说不 清，只好清，只好 去找物业去找物业 公司了。公司了。 装饰装修管理的法律规定应包括哪些内容呢装饰装修管理的法律规定应包括哪些内容呢? （三）装饰装修管理的必要性（三）装饰

7、装修管理的必要性 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 7 我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中： （一）（一）物业管理条例物业管理条例 （国务院国务院2003年年6月月8日颁布，同年日颁布，同年9月月1日施行。）日施行。） 存在于第存在于第53条和第条和

8、第46条的规定。条的规定。 （二）（二）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法110号。号。 （建设部于（建设部于2002年年3月月5日发布、同年日发布、同年5月月1日施行。日施行。 ） 是专门的装饰装修管理的部门规章。是专门的装饰装修管理的部门规章。 是我们学习的重点法律文件。是我们学习的重点法律文件。 二、法律文件：二、法律文件： 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四

9、）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 8 （一）（一） 物业管理条例物业管理条例涉及到装饰装修规定只有以下两条。涉及到装饰装修规定只有以下两条。 第第53条：条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业 管理企业。管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意 事项告知业主。事项告知业主。 第第46条：条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业 装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企装饰装修

10、和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当 依法对违法行为予以制止或者依法处理。依法对违法行为予以制止或者依法处理。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五

11、）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 9 （二）（二）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法共共7章、章、48条规定条规定 第一章：总则第一章：总则 第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为） 第三章：开工申报与监督第三章：开工申报与监督 第四章：委托与承接第四章：委托与承接 第五章：室内环境质量第五章：室内环境质量 第六章：竣工验收与保修第六章：竣工验收与保修 第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任） 从以上规定中我们可知从以上规定中我们可知 道室内装饰装修管理规道室内装饰

12、装修管理规 定包括六个环节定包括六个环节 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 10 报建报建 程序程序 提交提交 材料材料 告知告知（重点）（重点） 装修禁止和注意事项装修禁止和注意事项 签订签订 协议协议 监督监督 检查检查 竣工竣工 验收验收 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定

13、 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 堂堂 扬州物业管理信息网扬州物业管理信息网 11 （一）报建程序：（一）报建程序： （ 二）二） 提交材料提交材料 向物业企业或管理单位申请，填申请表向物业企业或管理单位申请，填申请表 业主业主 姓名姓名 单位单位 住址住址 电话电话 委托人委托人 （业主）（业主） （签名）（签名） 被委托人被委托人 （签名）

14、（签名） 住址住址 电话电话 装饰装饰 装修装修 企业企业 名称名称 负责人负责人 地址地址 电话电话 装饰装修项目：装饰装修项目： 装饰装修实施期限：装饰装修实施期限： 物业管理企业意见：物业管理企业意见： （1）房屋所有权证（或者证明）房屋所有权证（或者证明 其合法权益的有效凭证）。其合法权益的有效凭证）。 （2） 申请人身份证件。申请人身份证件。 （3）非业主使用人还）非业主使用人还 需提供业主同意装饰装需提供业主同意装饰装 修的书面证明。修的书面证明。 （4）委托装饰装修企业）委托装饰装修企业 施工的，需提供该企业施工的，需提供该企业 相关资质证书的复印件。相关资质证书的复印件。 （5

15、）装饰装修方案。）装饰装修方案。 变动建筑主体或者承重结构的，变动建筑主体或者承重结构的， 需提交原设计单位或者具有相需提交原设计单位或者具有相 应资质等级的设计单位提出的应资质等级的设计单位提出的 设计方案。设计方案。 经有关部门批准装修方案的经有关部门批准装修方案的 批准文件。批准文件。 目录目录 物业装饰装修管理法律规定物业装饰装修管理法律规定 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规

16、定 12 （三）告知（重点、难点）（三）告知（重点、难点） 1、装修禁止事项、装修禁止事项 装修行为装修行为1装修行为装修行为2 装修行为装修行为3装修行为装修行为4 2）再得出结论：）再得出结论： 装修活动中应禁止五项行为。装修活动中应禁止五项行为。 （即（即住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第第5条的规定）条的规定） 1）先试分析下列装修行为是否妥当？）先试分析下列装修行为是否妥当？ 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）

17、报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 13 点击图片点击图片 第五条第一项：第五条第一项： 未经原设计单位或者具有相应资质等未经原设计单位或者具有相应资质等 级的设计单位提出设计方案，不得变动级的设计单位提出设计方案，不得变动建建 筑主体和承重结构筑主体和承重结构. 第五条第三项：第五条第三项： 不得扩大不得扩大承重墙承重墙上原有的门窗尺寸，上原有的门窗尺寸， 拆除连接阳台的拆除连接阳台的 砖、混凝土墙体砖、混凝土墙体。 装修行为：装修行为： 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律

18、规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 14 大梁能动吗？大梁能动吗？ 大梁是承重构件，不能大梁是承重构件，不能 随意动！随意动！ 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定

19、 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 15 装修行为装修行为2 第五条第二项：不能将没有第五条第二项：不能将没有防水要求防水要求的房的房 间或者阳台改为卫生间、间或者阳台改为卫生间、 服务间服务间 阳台能改为厨房吗？阳台能改为厨房吗？ 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （

20、五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 16 因装修破坏节能设施，可以吗？因装修破坏节能设施，可以吗？ 第五条第四项：不得损坏房屋第五条第四项：不得损坏房屋 原有节能设施，降低节能效果。原有节能设施，降低节能效果。 装修行为装修行为3： 保温墙保温墙 节能窗节能窗 节能绿化节能绿化 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）

21、监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 扬州物业管理信息网扬州物业管理信息网 17 装修行为：装修行为： 第五条第五项：不得影第五条第五项：不得影 响建筑结构和使用安全响建筑结构和使用安全 的行为。的行为。 第七条：住宅室内装饰装修第七条：住宅室内装饰装修 超过设计标准或规范增加楼超过设计标准或规范增加楼 面荷载的，应当经原设计单面荷载的，应当经原设计单 位或具有相应资质等级的设位或具有相应资质等级的设 计单位提出设计方案。计单位提出设计方案。 铺砖铺砖 结构层结构层 水泥层水泥层 结构层关系房屋安全，结构层关系房屋安全， 水泥层起到保护结构层水泥层起到保护结构层 的用不得随意破坏！的用不得随

22、意破坏！ 任意处理大厅地任意处理大厅地 面，可以吗？面，可以吗？ 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 18 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第第5条规定，住宅室条规定，住宅室 内装饰装修活动禁止下列行为：内装饰装修活动禁止下列行为： （1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计）

23、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计 单位提出设计方案，变动单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构建筑主体和承重结构 （2）将没有）将没有防水要求防水要求的房间或者阳台改为卫生间、的房间或者阳台改为卫生间、 服务间。服务间。 （3）扩大）扩大承重墙承重墙上原有的门窗尺寸，上原有的门窗尺寸， 拆除连接阳台的拆除连接阳台的 砖、混凝土墙体砖、混凝土墙体。 （4）损坏房屋原有）损坏房屋原有节能设施节能设施，降低节能效果。，降低节能效果。 （5）其他其他影响建筑结构和使用安全的行为。影响建筑结构和使用安全的行为。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录

24、目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 19 装修行为装修行为5 （三）告知（重点、难点）（三）告知（重点、难点） 装修行为装修行为6 装修行为装修行为7装修行为装修行为8 b、要注意的两条规定（第条和第条的规定）、要注意的两条规定（第条和第条的规定） 1）先试分析下列装修行为是否妥当？）先试分析下列装修行为是否妥当？ 2）小结得出结论：）小结得出结论： a、装修活动中未经批准不得

25、有四项的行为即为、装修活动中未经批准不得有四项的行为即为住住 宅室内装饰装修管理办法宅室内装饰装修管理办法第条的规定第条的规定： 3）案例小练）案例小练 2、装修应注意事项、装修应注意事项 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 20 搭建建筑物、构 筑物，可以吗？ 第六条第一项：要经 过城市规划部门

26、批准 装修行为：装修行为： 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 21 能封阳台吗？能封阳台吗？ 能在外面随意装空调吗？能在外面随意装空调吗？ 第六条第二项：改变住宅外立面，在非承 重墙上开门、窗要经过城市规划部门批准 装修行为：装修行为： 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管

27、理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 22 因此：第六条第三项规定：因此：第六条第三项规定： 改动供暖管道和设施，要经改动供暖管道和设施，要经 供暖管理单位批准供暖管理单位批准 图为：改动供暖管道和设图为：改动供暖管道和设 施，引起供暖管道漏水。施，引起供暖管道漏水。 装修行为：装修行为： 同样道理：第六条第四项同样道理：第六条第四项 规定：规定：拆改燃气

28、管道和设拆改燃气管道和设 施施,要经燃气管理单位批准要经燃气管理单位批准 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 房地产房地产e网网 23 第八条：改动卫第八条：改动卫 生间、厨房间防生间、厨房间防 水层的，应当水层的，应当按按 照防水标准订施照防水标准订施 工方案，并做闭工方案，并做闭 水试验。水试

29、验。 装修行为装修行为 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 教学课堂教学课堂 24 装修活动中未经批准不得有四项的行为即装修活动中未经批准不得有四项的行为即 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第条的规定：第条的规定： （2）改变住宅外立面，）改变住宅外立面， 在非承重外墙上开、窗。在

30、非承重外墙上开、窗。 （3）拆改供暖管道和设施。）拆改供暖管道和设施。 （4）拆改燃气管道和设施。）拆改燃气管道和设施。 应当经应当经城市规划行政城市规划行政 主管部门主管部门批准批准 应经应经供暖管理单位供暖管理单位 批准批准 应经应经燃气管理单位燃气管理单位 批准批准 （1 1）搭建建筑物、构筑物。）搭建建筑物、构筑物。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议

31、规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 25 要注意的行为：要注意的行为： 第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加 楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级 的设计单位提出设计方案。的设计单位提出设计方案。 第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照 防水标准订施工方案，并做闭水试验。防水标准订施工方案，并做闭水试验。 案例小练案例小练 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 目录

32、目录 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 26 1、更改空间：、更改空间： 将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。 封闭了观景阳台并加了防护栏，封闭了观景阳台并加了防护栏， 拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连 为一体；为一体； 2、将与次卧室相邻的储

33、藏室改为第二个卫生间；、将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间； 3、在一个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一、在一个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一 个高个高2米、宽米、宽1米的长方形空间，准备设置一下米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒柜隐形酒柜”， 结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和 局部破裂的现象；局部破裂的现象； 4、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克马赛克”，结果使卫，结果使卫 生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间地面的结构层和防水层受

34、到破坏，楼下的业主陈某的卫 生间因此出现了渗水问题。生间因此出现了渗水问题。 5、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流 阻滞，结果使楼下阻滞，结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温 甚至达不到甚至达不到10度。度。 【案例案例】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进 行了装修。行了装修。 其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？ 第第5条第条第1项（主项（主 体、承重）体、承重） 第第6条第条第2项

35、（经项（经 规划部门批准）规划部门批准） 第第5条第条第3项项 第第5条第条第2项项 不违反行政法规，但不违反行政法规，但 不能侵犯他人权益不能侵犯他人权益 第八条（防水施工，第八条（防水施工， 闭水试验）闭水试验） 第第6条第条第3项经供项经供 暖单位批准暖单位批准 27 （四）签订住宅室内装饰装修服务协议（四）签订住宅室内装饰装修服务协议 (no。16) 装修人、或装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订装修人、或装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订 住宅室内装饰装修管理服务协议。该协议应当包括下列内容：住宅室内装饰装修管理服务协议。该协议应当包括下列内容： （1）装饰装修工程

36、的实施内容。）装饰装修工程的实施内容。 （2）装饰装修工程的实施期限。）装饰装修工程的实施期限。 （3）允许施工的时间。）允许施工的时间。 （4）废弃物的清运与处理。）废弃物的清运与处理。 （5）住宅外立面设计及防盗窗的安装要求。）住宅外立面设计及防盗窗的安装要求。 （6）禁止行为和注意事项。）禁止行为和注意事项。 （7）管理服务费用。）管理服务费用。 （8）违约责任。）违约责任。 （9）其他需要约定的事项。）其他需要约定的事项。 装修协议装修协议 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 教学课堂教学课堂 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知

37、规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 28 （五）监督检查（五）监督检查 1、监督检查的主体：、监督检查的主体： 2、监督检查的内容监督检查的内容： 3、法律责任法律责任 有关行政部门有关行政部门 第第18条条 物业管理企业物业管理企业 第第17条、条、20条条 任何单位和个人任何单位和个人 第第21条条 案例回顾案例回顾 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 教学课堂教学课堂 二、法律文件二、

38、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 29 2、监督检查的内容：、监督检查的内容： 自觉限定每天施工的时间，降自觉限定每天施工的时间，降 低施工噪音，减少环境污染低施工噪音，减少环境污染 按照规定位置、方式和时间按照规定位置、方式和时间 堆放和清运废物堆放和清运废物 装饰装修工程使用的材料和设备装饰装修工程使用的材料和设备 必须符合国家标准，有质量检验必须符合国家标准，有质量检验 合格证明和有中文标识

39、的产品名称、合格证明和有中文标识的产品名称、 规格、型号、厂名、厂址等。规格、型号、厂名、厂址等。 禁止使用国家明令淘汰的建筑装禁止使用国家明令淘汰的建筑装 饰装修材料和设备饰装修材料和设备 装饰装修企业施工：装饰装修企业施工： 应当遵守施工安全操作，按照应当遵守施工安全操作，按照 规定采取必要的安全防护和消防规定采取必要的安全防护和消防 措施，不得擅自动用明火和进行措施，不得擅自动用明火和进行 焊接作用，保证作业人员和周围焊接作用，保证作业人员和周围 住房及财产的安全。住房及财产的安全。 第第 26 条条 第第 27 条条 第第 28 条条 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定

40、 物业管理法规物业管理法规 30 【案例案例】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后，对其进行了装某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后，对其进行了装 修。修。1、为扩大室内空间，封闭了观景阳台并加了防护栏，拆除了连接、为扩大室内空间，封闭了观景阳台并加了防护栏，拆除了连接 阳台的砖、混凝土墙体，例阳台与原室内空间连为一体；阳台的砖、混凝土墙体，例阳台与原室内空间连为一体；2、在一个承、在一个承 重墙上打了一个高重墙上打了一个高2米、宽米、宽1米的长方形空间，准备设置一下米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒隐形酒 柜柜”，结果使，结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部一墙

41、之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部 破裂的现象破裂的现象；3、将与次卧室相邻的储藏室改为第三个卫生间；、将与次卧室相邻的储藏室改为第三个卫生间；4、敲掉、敲掉 了卫生间地面的瓷砖，代之以了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克马赛克”，结果使，结果使卫生间地面的结构层卫生间地面的结构层 和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题。5、 对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流阻滞，结果使对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流阻滞，结果使 楼下楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温甚至达不到

42、户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温甚至达不到10度度。 【问题问题】本案受害人除可向业主张某主张权利外，能否要求追究物业本案受害人除可向业主张某主张权利外，能否要求追究物业 公司的责任？物业公司对此应承担责任吗？物业公司在装修管理有哪公司的责任？物业公司对此应承担责任吗？物业公司在装修管理有哪 些权利义务呢？些权利义务呢？ 3、法律责任、法律责任: 1）装修人、装饰装修企业的法律责任）装修人、装饰装修企业的法律责任 2）物业管理公司的法律责任（第）物业管理公司的法律责任（第42条）条） 3）有关部门的法律责任）有关部门的法律责任 （第（第43条）条） 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管

43、理法律规定 教学课堂教学课堂 二、法律文件二、法律文件 （三）告知规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 31 （六）竣工验收（六）竣工验收（no.30） 装修人按照工程设计合装修人按照工程设计合 同约定和相应的质量标同约定和相应的质量标 准进行验收。准进行验收。 装饰装修企业应出具装饰装修企业应出具 住宅室内装饰装修质住宅室内装饰装修质 量保修书。量保修书。 验收合格验收合格 对对装修人或者装饰装修企业装修人或者装饰装修

44、企业 违反装饰装修管理服务协议违反装饰装修管理服务协议 的，追究的，追究违约责任违约责任。 物业管理物业管理 企业要现企业要现 场检查场检查 第二款：第二款：物业管理企业物业管理企业应当按照装饰装修管应当按照装饰装修管 理服务协议进行现场检查，对违反法律法规理服务协议进行现场检查，对违反法律法规 和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修 人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。 注意注意 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 教学课堂教学课堂 二、法律文件二、法律文件 （三）告知

45、规定（三）告知规定 一、导述一、导述 三、流程总图三、流程总图 （一）报建规定（一）报建规定 （二）资料规定（二）资料规定 （四）协议规定（四）协议规定 （五）监督规定（五）监督规定 （六）验收规定（六）验收规定 32 案例案例1: 张先生的装修违反法律规定吗张先生的装修违反法律规定吗? 案例案例2: 装修擅自封水管，业主赔偿楼下住户装修擅自封水管，业主赔偿楼下住户 损失。损失。 案例案例3:自封阳台引发的物业纠纷。自封阳台引发的物业纠纷。 案例案例4:儿童丧命玻璃鱼缸，物业公司及侵权儿童丧命玻璃鱼缸，物业公司及侵权 人被判赔偿。人被判赔偿。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定

46、 物业管理法规物业管理法规 案例1 案例2 案例3 案例4 案例库案例库 房地产房地产e网网扬州物业管理信息网扬州物业管理信息网 33 1、更改空间：、更改空间： 将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。将三个卧室改为四个卧室，打了一个承重墙后砌了两面墙。 封闭了观景阳台并加了防护栏，封闭了观景阳台并加了防护栏， 拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连拆除了连接阳台的砖、混凝土墙体，将阳台与原室内空间连 为一体；为一体； 2、将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间；、将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间； 3、在一个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一、在一

47、个非承重墙上部开了一扇窗，在非承重墙下部打了一 个高个高2米、宽米、宽1米的长方形空间，准备设置一下米的长方形空间，准备设置一下“隐形酒柜隐形酒柜”， 结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和 局部破裂的现象；局部破裂的现象； 4、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以、敲掉了卫生间地面的瓷砖，代之以“马赛克马赛克”，结果使卫，结果使卫 生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫生间地面的结构层和防水层受到破坏，楼下的业主陈某的卫 生间因此出现了渗水问题。生间因此出现了渗水问题。 5、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供

48、暖水流、对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度，造成供暖水流 阻滞，结果使楼下阻滞，结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温户居民的暖气温度一直上不去，冬季室温 甚至达不到甚至达不到10度。度。 【案例案例】某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进 行了装修。行了装修。 其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？其装修行为是否妥当，违反了哪些法律规定？ 第第5条第条第1项（主项（主 体、承重）体、承重） 第第6条第条第2项（经项（经 规划部门批准）规划部门批准） 第第5条第条第3项项 第第5条第条第2项项 不违反行政法规，但不违反行政法规，但 不

49、能侵犯他人权益不能侵犯他人权益 第八条（防水施工，第八条（防水施工， 闭水试验）闭水试验） 第第6条第条第3项经供项经供 暖单位批准暖单位批准 34 案例库案例库 【案情案情2 2】某小区一位业主在装修时，擅自将某小区一位业主在装修时，擅自将 阳台与房间打通，铺了地板，并把部分落水阳台与房间打通，铺了地板，并把部分落水 管改用橡胶管子连接，把阳台的落水管用砖管改用橡胶管子连接，把阳台的落水管用砖 墙封闭起来。后在一次降雨中，由于落水管墙封闭起来。后在一次降雨中，由于落水管 的橡胶部分损坏，雨水漏进地板内，该业主的橡胶部分损坏，雨水漏进地板内，该业主 楼下房屋的阳台与房间顶部分楼下房屋的阳台与房

50、间顶部分 交界处开始交界处开始 滴水，渗水向内延伸约两米多。滴水，渗水向内延伸约两米多。 物业公司及时赶到现场，敲开封闭的落物业公司及时赶到现场，敲开封闭的落 水管墙，将落水管修复，但楼下房屋地板因水管墙，将落水管修复，但楼下房屋地板因 进水变形。进水变形。 楼下住户坚持房子发生问题，只找物业楼下住户坚持房子发生问题，只找物业 公司，不找楼上业主。经物业公司协调，两公司，不找楼上业主。经物业公司协调，两 家达成协议，楼上业主赔偿楼下住户家达成协议，楼上业主赔偿楼下住户500500元。元。 【问题问题】本案本案 例说明了什么例说明了什么 问题？问题？ 【提示提示】本案的本案的 焦点是：物业公焦点

51、是：物业公 司及业主在房屋司及业主在房屋 装修中的注意事装修中的注意事 项。特点是物业项。特点是物业 公司一定要注意公司一定要注意 加强对业主装饰加强对业主装饰 装修行为的管理、装修行为的管理、 监督。监督。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 案例1 案例2 案例3 案例4 案例5 案例6 案例7 案例8 35 【案情案情3】2001年，年，12名业主分别与开发商签约购买了某小区的预售商品名业主分别与开发商签约购买了某小区的预售商品 房。入住后，业主发现住宅楼南侧面部分阳台未按沙盘展示的效果进行封房。入住后，业主发现住宅楼南侧面部分阳台未按沙盘展示的

52、效果进行封 闭，经与开发商、物业公司交涉，开发商向每位业主退还了房款闭，经与开发商、物业公司交涉，开发商向每位业主退还了房款7000多元，多元， 但未同意业主提出的自行出资封闭阳台的请求。后但未同意业主提出的自行出资封闭阳台的请求。后12名业主按名业主按商品房买商品房买 卖合同卖合同中的装修标准中的装修标准“封闭阳台：白色塑钢窗封闭阳台：白色塑钢窗”，采用相同规格的白色，采用相同规格的白色 塑窗封闭了自家房屋南侧阳台。塑窗封闭了自家房屋南侧阳台。 2003年年1月，物业公司将月，物业公司将12名业主起诉至法院，请示法院判决业主拆除名业主起诉至法院，请示法院判决业主拆除 塑钢窗，将阳台恢复原状。

53、塑钢窗，将阳台恢复原状。 一审法院经审理，判决驳回了物业公司的诉讼请求。物业公司提起上诉，一审法院经审理，判决驳回了物业公司的诉讼请求。物业公司提起上诉， 请求二审法院撤销原状。请求二审法院撤销原状。 二审法院经审理认定：由于开发商未向被上诉人出示施工图，根据沙盘二审法院经审理认定：由于开发商未向被上诉人出示施工图，根据沙盘 展示效果及合同明确的装修标准，被上诉人有理由相信阳台为封闭式，并展示效果及合同明确的装修标准，被上诉人有理由相信阳台为封闭式，并 基于此同开发商签订了购房合同。业主主主张采取补救措施统一封闭阳台基于此同开发商签订了购房合同。业主主主张采取补救措施统一封闭阳台 解决防盗、防

54、尘等问题，对保持小区风貌的统一有序和房屋的正常使用无解决防盗、防尘等问题，对保持小区风貌的统一有序和房屋的正常使用无 明显妨碍，物业公司应积极协助业主完备封闭阳台的报批手续。从而维持明显妨碍，物业公司应积极协助业主完备封闭阳台的报批手续。从而维持 了一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。了一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。 【焦点问题焦点问题】物业公司可否基于管理权，干涉业主实施的自封阳台措施？物业公司可否基于管理权，干涉业主实施的自封阳台措施？ 【提示提示】 结合本案，物业公司不得干涉业主自封阳台的自结合本案，物业公司不得干涉业主自封阳台的自 救行为。救行为。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律

55、规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 案例1 案例2 案例3 案例4 案例5 案例6 案例7 案例8 案例库案例库 36 案例库案例库 【案情案情4 4】20012001年年7 7月的某天，月的某天，1 1名名8 8岁男孩与岁男孩与1111岁的同伴在小区内玩球。两人岁的同伴在小区内玩球。两人 抢球时，该抢球时，该8 8岁男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废岁男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废 弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉。经抢救无效，该弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉。经抢救无效，该8 8岁男孩于次日晚上死亡。岁男孩于次日晚上死亡。 经查，该堆建筑垃圾是

56、居住在该小区内的某业主在个月中装修房屋时临时经查，该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在个月中装修房屋时临时 堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动。事发前堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动。事发前3 3天，该业主天，该业主 委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未 清运。清运。男孩父母可以采取怎样的诉讼请求男孩父母可以采取怎样的诉讼请求? ? 男孩父母将该业主、男孩父母将该业主、 物业公司、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失。物业公司、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失

57、。 【焦点问题焦点问题】对小区内的建筑垃圾，物业公司应承担什么责任？对小区内的建筑垃圾，物业公司应承担什么责任？ 一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔 偿男孩父母经济损失人民币偿男孩父母经济损失人民币元元，元和元。该，元和元。该 业主不服提起上诉。业主不服提起上诉。 二审法院认为，该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定二审法院认为，该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定 鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责任。二鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责

58、任。二 审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。 【提示提示】 物业公司存在过错，没有及时督促业主清理垃圾，物业公司存在过错，没有及时督促业主清理垃圾， 也没有自行清理。因此应承担责任。也没有自行清理。因此应承担责任。 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 案例1 案例2 案例3 案例4 案例5 案例6 案例7 案例8 37 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 练习练习 判断题 选择题 分析题 选择题： 1、按有关法律规定，下列装修行为属于禁止 性的行为的有：

59、a、将房间改为卫生间 b、在非承重外墙上开门、窗 c、将非承重墙上原有门窗尺寸扩大 d、拆改燃气管道 （a a） 扬州物业管理信息网扬州物业管理信息网 38 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 选择题： 2、按有关法律规定，对下列装修行为处理不正确的有： a、装修中，改动了厨房防水层的的，应按防水标准制订施工 方案，并做闭水试验。 b、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果是禁止性装修行为。 c、搭建建筑物、构筑物以及在任一承重墙上开门、窗都要经 过城市规划行政主管部门批准。 d、拆改供暖管道和设施，应经 供暖管理单位批准。 （c c） 练习练习 判断题

60、选择题 分析题 扬州物业管理信息网扬州物业管理信息网 39 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 选择题： 3、按有关法律规定，不须经原设计单位或具有相应 资质设计单位提出设计方案，而进行的装修行为是： a、变动建筑主体 b、变动承重结构 c、超设计标准增加楼面荷载的 d、因改动了卫生间防水层，而做闭水试验的 （d d） 练习练习 判断题 选择题 分析题 40 物业装饰装修物业装饰装修 管理法律规定管理法律规定 物业管理法规物业管理法规 选择题： 4、申报登记应提交的材料有： a、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证） b、申请人身份证件 c、装饰