资源税和土地增值税教学PPT

1、第七章第七章 资源税和资源税和 土地增值税法土地增值税法 contents v第一节资源税纳税义务人、税目与税率第一节资源税纳税义务人、税目与税率 v第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 v第三节资源税税收优惠和征收管理第三节资源税税收优惠和征收管理 v第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第四节土地增值税纳税义务人与征税范围 v第五节土地增值税税率第五节土地增值税税率应税收入与扣除项目应税收入与扣除项目 v第六节土地增值税应纳税额的计算第六节土地增值税应纳税额的计算 v第七节土地增值税税收优惠第七节土地增值税税收优惠征收管理征收管理 第一节资源税纳税义务人、

2、税目与税率第一节资源税纳税义务人、税目与税率 v资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事 应税应税矿产品开采和生产盐矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种的单位和个人课征的一种 税。税。 v纳税义务人纳税义务人 v税目税目 v税率税率 v扣缴义务人扣缴义务人 资源税纳税义务人资源税纳税义务人 v在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的 矿产品或者生产盐的单位和个人矿产品或者生产盐的单位和个人 v注意注意 境内生产或开采征收，进口不征资源税境内生产或开采征收，进口不征资源税 开采或生产应税资源进行销

3、售或自用的一次性征收，价开采或生产应税资源进行销售或自用的一次性征收，价 内税内税 资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个资源税的纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个 人，还包括外商投资企业和外国企业【特例人，还包括外商投资企业和外国企业【特例中外合作开中外合作开 采石油、天然气采石油、天然气】 独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位为资 源税的扣缴义务人源税的扣缴义务人 v例题例题 资源税纳税义务人例题资源税纳税义务人例题 v【多选题】（【多选题】（2009年）下列各项中，属于资源税纳年）下列各项中，属于资源税纳 税义务的人

4、有（）。税义务的人有（）。 a.进口盐的外贸企业进口盐的外贸企业 b.开采原煤的私营企业开采原煤的私营企业. c.生产盐的外商投资企业生产盐的外商投资企业. d.中外合作开采石油的企业中外合作开采石油的企业 vbc 资源税进口不征，出口不退；中外合作开采石油企资源税进口不征，出口不退；中外合作开采石油企 业暂不征收资业暂不征收资源税，因此，正确选项为源税，因此，正确选项为bc 资源税税目资源税税目 v目前目前7大类（大类（例题例题） 原油。原油。不包括人造石油。不包括人造石油。 天然气。煤矿生产的天然气暂不征税天然气。煤矿生产的天然气暂不征税 煤炭。原煤，煤炭。原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭

5、制品不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品 其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属 矿原矿。矿原矿。 黑色金属矿原矿。黑色金属矿原矿。 有色金属矿原矿。有色金属矿原矿。 盐。盐。 v伴采的应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产伴采的应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产 品或视同主矿产品税目征收资源税品或视同主矿产品税目征收资源税 v未列举名称的其他，由省级政府决定征收或暂缓征收。未列举名称的其他，由省级政府决定征收或暂缓征收。 资源税纳税义务人例题资源税纳税义务人例题 v【多选题】下列各项中，应征资源税的有（）。【

6、多选题】下列各项中，应征资源税的有（）。 a.开采的大理石开采的大理石. b.进口的原油进口的原油 c.开采的煤矿瓦斯开采的煤矿瓦斯 d.生产用于出口的卤水生产用于出口的卤水. vad 资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不 征收资源税征收资源税 资源税税率资源税税率 矿产品矿产品税率形式税率形式具体标准具体标准 原油、天然气原油、天然气比例税率比例税率5%10% 煤炭、其他非金属煤炭、其他非金属 矿原矿、黑色金矿原矿、黑色金 属矿原矿、有色属矿原矿、有色 金属矿原矿、盐金属矿原矿、盐 固定税额固定税额 矿产品差别、地区差别矿产品差别、地区差别

7、 0.360元元/吨吨 自自2011年年11月月1日起，原油和天然气由从量定额改为从价定日起，原油和天然气由从量定额改为从价定 率征收资源税。自此，资源税采取从价定率或者从量定额率征收资源税。自此，资源税采取从价定率或者从量定额 的办法计征。的办法计征。 资源税扣缴义务人资源税扣缴义务人 v独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照 本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代 缴资源税缴资源税 v其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定 的应税产品税额标准

8、，依据收购的数量代扣代缴资的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资 源税。源税。 第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 v计税依据计税依据 v应纳税额的计算应纳税额的计算 从量：课税数量从量：课税数量单位税额单位税额 从价（原油天然气）：（不含增值税）销售额从价（原油天然气）：（不含增值税）销售额税率税率 v注意注意 资源税以初级矿产品作为课税数量资源税以初级矿产品作为课税数量 与增值税之间的关系：与增值税之间的关系： v增值税应税矿产品按价格交；增值税应税矿产品按价格交； v资源税（只对初级矿产品），大部分按数量交资源税（只对初级矿产品），大部分按数量

9、交 v例题例题 资源税计税依据资源税计税依据 v从价定率从价定率销售额销售额 全部价款和价外费用全部价款和价外费用,不包括销项税额不包括销项税额 v从量定额从量定额销售数量销售数量 实际销售数量和视同销售的自用数量实际销售数量和视同销售的自用数量 不能准确销售数量的，以产量或折算比换算不能准确销售数量的，以产量或折算比换算 应税和减免税项目分别计算应税和减免税项目分别计算 连续加工前无法正确计算：连续加工前无法正确计算： v原煤加工煤炭：按综合回收率还原原煤加工煤炭：按综合回收率还原 v金属和非金属矿产品：按选矿比还原金属和非金属矿产品：按选矿比还原 例题例题 液体盐加工固体盐：外购液体盐已纳

10、税额准予抵扣液体盐加工固体盐：外购液体盐已纳税额准予抵扣例题例题 资源税计税依据例题资源税计税依据例题1 v【多选题】某铜矿【多选题】某铜矿2012年年9月销售铜精矿月销售铜精矿4000吨（选矿比为吨（选矿比为 1:5），每吨不含税售价），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨元，当地铜矿石资源税每吨1.2 元，应纳资源税和增值税税额为（）元，应纳资源税和增值税税额为（） a.资源税资源税1.68万元万元 b.资源税资源税2.4万元万元. c.增值税增值税78万元万元 d.增值税增值税102万元万元. vbd 应纳资源税应纳资源税400051.224000（元）（元） 应纳增值税应纳增

11、值税1500400017%1020000（元）（元） 资源税计税依据例题资源税计税依据例题2 v【单选题】某产盐企业，【单选题】某产盐企业，2011年年5月份以外购液体盐月份以外购液体盐3000吨吨 加工成固体盐加工成固体盐600吨，以自产液体盐吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐吨加工成固体盐 1000吨，当月销售固体盐吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入吨，取得销售收入300万元，万元， 已知液体盐每吨单位税额已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额元、固体盐每吨单位税额40元，元， 该产盐企业该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。月份应缴纳资源税（）。 a.20000元元 b.

12、35000元元 c.45000元元. d.60000元元 vc 1500403000545000（元）（元） 资源税应纳税额例题资源税应纳税额例题 v某县内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，某县内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2010年年1月发月发 生以下业务生以下业务 （1）开采原煤）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤吨。采取分期收款方式销售原煤9000 吨，每吨不含税单价吨，每吨不含税单价500元，购销合同约定，本月应收取元，购销合同约定，本月应收取1/3 的价款，但实际只收取不含税价款的价款，但实际只收取不含税价款120万元。万元。 （2）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原

13、煤）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本吨；另将本 月开采的原煤月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户 （3）销售开采原煤过程中产生的天然气）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得千立方米，取得 不含销售额不含销售额25万元万元 （该煤矿所在地原煤的资源税税额为（该煤矿所在地原煤的资源税税额为5元元/吨，天然气资源税吨，天然气资源税 税额为税额为10元元/千立方米）千立方米） 要求：根据上述资料，计算该企业当月应缴纳的资源税要求：根据上述资料，计算该企业当月应缴纳的资源税 v资源税资源税=900051/3（200500）

14、518500 第三节资源税税收优惠和征收管理第三节资源税税收优惠和征收管理 v减免税减免税 开采原油过程中用于加热、修井的原油免税开采原油过程中用于加热、修井的原油免税 意外事故或自然灾害，由省级政府酌减免意外事故或自然灾害，由省级政府酌减免 地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税 原油天然气自用于连续生产原油天然气的，不缴；自用原油天然气自用于连续生产原油天然气的，不缴；自用 于其他方面视同销售于其他方面视同销售 进口不征，出口不退进口不征，出口不退 例题例题 v纳税义务发生时间纳税义务发生时间 与增值税基本相同，注意扣缴义务人与增值税基本相同，注意

15、扣缴义务人 例题例题 v 纳税地点：纳税地点： 开采或生产地，扣缴义务人为收购地开采或生产地，扣缴义务人为收购地 例题例题 资源税税收优惠例题资源税税收优惠例题 v【多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述【多选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述 中，正确的有（）。中，正确的有（）。 a.对出口的应税产品免征资源税对出口的应税产品免征资源税 b.对进口的应税产品不征收资源税对进口的应税产品不征收资源税. c.开采原油过程中用于修井的原油免征资源税开采原油过程中用于修井的原油免征资源税. d.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可 由省级政府减

16、征资源税由省级政府减征资源税. vbcd 资源税征收管理例题资源税征收管理例题1 v【多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定【多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定 的有（）。的有（）。 a.采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天 b.采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天. c.自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天. d.采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据 的当天的

17、当天. vbcd 资源税征收管理例题资源税征收管理例题2 v甲县某独立矿山甲县某独立矿山2012年年7月份开采铜矿石原矿月份开采铜矿石原矿3万吨，当月万吨，当月 还到乙县收购未税铜矿石原矿还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石万吨并运回甲县，上述矿石 的的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5 元，则该独立矿山元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为 （）。（）。 a.12万元万元. b.15万元万元 c.32万元万元 d.40万元万元 va收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴

18、纳资源税。向甲收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲 县税务机关缴纳的资源税县税务机关缴纳的资源税380%512（万元）（万元） 第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第四节土地增值税纳税义务人与征税范围 v转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并 取得收入的单位和个人。取得收入的单位和个人。 包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 注意：只要注意：只要有偿转让有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经房地产，均为纳税义务人，不论经 济性质、内外资等。济性质、内外资等。 v【多选】【多选】

19、转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取 得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。 a.学校学校. b.税务机关税务机关. c.外籍个人外籍个人. d.国有企业国有企业. v【答案【答案】abcd v征税范围征税范围 征税范围征税范围 v征税范围的征税范围的三个标准三个标准： 转让的土地使用权是否国家所有转让的土地使用权是否国家所有 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 转让房地产是否取得收入转让房地产是否取得收入 v基本征税范围基本征税范围 v具

20、体事项的征税情况具体事项的征税情况 v例题例题 基本征税范围基本征税范围 基本征税范围基本征税范围不属于征税范围不属于征税范围 1.转让国有土地使用权，包转让国有土地使用权，包 括出售、交换和赠与；括出售、交换和赠与； 2.地上的建筑物及其附着物地上的建筑物及其附着物 连同国有土地使用权一并连同国有土地使用权一并 转让；转让； 3.存量房地产的买卖。存量房地产的买卖。 1.不包括国有土地使用不包括国有土地使用 权出让所取得的行为；权出让所取得的行为； 2.不包括未转让土地使不包括未转让土地使 用权、房产产权的行用权、房产产权的行 为，如房地产的出租。为，如房地产的出租。 有关事项有关事项是否属

21、于征税范围是否属于征税范围 出售出售 1）出售国有土地使用权，征。（出让不征）出售国有土地使用权，征。（出让不征） 2）取得国有土地使用权后开发建造房屋出售，征。）取得国有土地使用权后开发建造房屋出售，征。 3）存量房地产买卖，征。）存量房地产买卖，征。 继承、赠予继承、赠予继承不征继承不征(无收入无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属 或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠要征。或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠要征。 房地产交换房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自住房不征。单位之间换房，征；个人之间互换自住房不征。 房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵

22、押期满偿还债务本息不征；抵押期满，抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满， 不能偿还债务，以房产抵债，征。不能偿还债务，以房产抵债，征。 以房地产投以房地产投 资、联营资、联营 房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业，房地产（房地产开发企业除外）转让到投资联营企业， 不征；将投资联营房地产再转让，征。不征；将投资联营房地产再转让，征。 投资、联营企业属房地产开发，或房地产开发企业以投资、联营企业属房地产开发，或房地产开发企业以 建造的商品房进行投资和联营，征收建造的商品房进行投资和联营，征收。 合作建房合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。建成后自用，不征；建成后转让，征。

23、 其他其他不征不征、 免征免征事项事项 企业兼并转让房地产、代建房、出租、房地产重新评企业兼并转让房地产、代建房、出租、房地产重新评 估、国家收回房产权、市政搬迁估、国家收回房产权、市政搬迁 征税范围例题征税范围例题 v【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。 a.公司与公司之间互换房产公司与公司之间互换房产. b.房地产开发公司为客户代建房产房地产开发公司为客户代建房产 c.兼并企业从被兼并企业取得房产兼并企业从被兼并企业取得房产 d.双方合作建房后按比例分配自用房产双方合作建房后按比例分配自用房产 v【答案【答案】a v【多选】下列项

24、目中，按税法规定可以免征土地增值税的有【多选】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有 （）。（）。 a.国家机关转让自用的房产国家机关转让自用的房产 b.税务机关拍卖欠税单位的房产税务机关拍卖欠税单位的房产 c.对国有企业进行评估增值的房产对国有企业进行评估增值的房产. d.因为国家建设需要而被政府征用的房产因为国家建设需要而被政府征用的房产. v【答案【答案】cd 第五节土地增值税税率、应税收入与扣除第五节土地增值税税率、应税收入与扣除 v四级四级超率累进税率超率累进税率 增值率增值率 （增值额占扣除项目金额比例（增值额占扣除项目金额比例 ） 税率税率速算扣速算扣 除系数除系数 150

25、%以下（含以下（含50%）30%0 2超过超过50%100%（含（含100%）40%5% 3超过超过100%200%（含（含200%） 50%15% 4200%以上以上60%35% 级数级数 项目项目 应税收入与扣除项目应税收入与扣除项目 增值率增值率 200%050%100% 超率累进税率超率累进税率 30%40%50% 60% 税率税率 v理解： （1）对增值额征税 （2）增值额越高税率越高，但只有超过的部分适用高税率 （3）判断是否超过标准并适用高税率的依据是增值率，即扣除 项目比率 综上：用扣除项目级差比率，将增值额分为若干段，分别适 用税率，然后计算总和。 例题例题 例题及速算扣除系

26、数例题及速算扣除系数 v【例题】某房地产公司转让商品楼收入【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元，计算土万元，计算土 地增值额准允扣除项目金额地增值额准允扣除项目金额4200万元，则土地增值税为：万元，则土地增值税为： v增值额增值额900042004800 v增值率增值率48004200100%=114%，第三级税率，第三级税率50% v应纳税额应纳税额=420050%30%4200（100%50%） 40%（48004200）50%1770万万 速算扣除系数：为便捷计算而使用的经验数速算扣除系数：为便捷计算而使用的经验数 v速算扣除系数计算方法：速算扣除系数计算方法： 增值额增值额

27、税率扣除项目税率扣除项目速算扣除系数速算扣除系数 计算（计算（2）480050%420015%1770万万 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定 v土地增值额应税收入土地增值额应税收入 新建新建存量存量 房地产企业房地产企业 （扣（扣5项）项） 非房地产企业非房地产企业 （扣（扣4项）项） 房屋房屋 （扣（扣3项）项） 土地土地 （扣（扣2项）项） 加计扣除加计扣除 房屋评估价房屋评估价 扣除项目具体扣除项目具体 转让性质转让性质扣除项目扣除项目 新建转让新建转让 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 2.房地产房地产开发成本开发成本 3.房地产房地产开发费用开

28、发费用（依据前（依据前2计算）计算） 4.与转让房地产有关的与转让房地产有关的税金税金 5.财政部规定的财政部规定的其他扣除其他扣除项目项目 存量转让存量转让 1. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规 定缴纳的有关费用。定缴纳的有关费用。 2.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。 3.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。 评估价格评估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率 例题例题 不能取得评估价格不能取得评估价格 不能取得评估价格不能取得评估价格 v旧房及建筑物的评估价格：旧房及建筑物的评估价格： 发票金额发票金额

29、（1+持有年数持有年数5%） 持有年数：购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满持有年数：购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个个 月计一年；超过一年，未满月计一年；超过一年，未满12个月但超过个月但超过6个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。 v某公司某公司2006年年1月购入一栋房屋，价款月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，万元，并取得发票， 2010年年8月将房屋转让，取得价款月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估万元，不能取得评估 价格，那么评估价格？价格，那么评估价格？ v解答：评估价格解答：评估价格80（155%）100（万元）（万元） v购

30、房时缴纳的契税，能提供契税完税凭证准扣，不作加计购房时缴纳的契税，能提供契税完税凭证准扣，不作加计 5%的基数的基数 v既没有评估价格，又不能提供购房发票的，核定征收。既没有评估价格，又不能提供购房发票的，核定征收。 新建房地产开发成本新建房地产开发成本 v纳税人房地产开发项目实际发生的成本纳税人房地产开发项目实际发生的成本 v包括包括6项：项： 土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 基础设施费基础设施费 公共配套设施费公共配套设施费 开发间接费用开发间接费用 v注意和应税收入进行配比（总结）注意和应税收入进行配比（总结） 地价款配比：地

31、价款配比： 全部地价款全部地价款本期开发面积本期开发面积出售部分出售部分 开发成本配比：开发成本配比： 本期开发成本本期开发成本出售部分出售部分 例题例题 v【例题【例题综合题节选】府城房地产开发公司综合题节选】府城房地产开发公司2008年年1月月2011 年年2月开发月开发“东丽家园东丽家园”住宅项目，相关业务如下：住宅项目，相关业务如下： （1）2008年年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记 载总价款载总价款17000万元（契税税率万元（契税税率5%） ，并规定，并规定2008年年3月月1日日 动工开发。由于资金短缺动工开发。由于资金短缺20

32、09年年5月才动工。因超期月才动工。因超期1年被政年被政 府相关部门征收土地受让总价款府相关部门征收土地受让总价款20%的土地闲置费。的土地闲置费。 （2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套 设施费和间接开发费用合计设施费和间接开发费用合计2450万元，支付给施工方的施工万元，支付给施工方的施工 费为费为3150万元。万元。 （3）2010年年4月开始销售，可售总面积为月开始销售，可售总面积为45000m2，截止，截止 2010年年8月底销售面积为月底销售面积为40500m2，取得收入，取得收入40500万元；尚万元；尚 余余45

33、00m2房屋未销售。房屋未销售。 v要求：（要求：（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土 地闲置费是否可以扣除？地闲置费是否可以扣除？ 房地产开发成本例题房地产开发成本例题 房地产开发成本例题（续）房地产开发成本例题（续） v（2）计算）计算2010年年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成月进行土增值税清算时可扣除的土地成 本金额。本金额。 v（3）计算）计算2010年年9月进行土增值税清算时可扣除的开发成月进行土增值税清算时可扣除的开发成 本金额。本金额。 解答：解答： v（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增）房地产开发企

34、业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增 值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。 v（2）已售）已售40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积平方米的建筑面积，占全部可销售面积 45000平方米的平方米的90%，可以扣除的土地成本金额（，可以扣除的土地成本金额（17000 170005%）90%16065（万元）（万元） v（3）可以扣除的开发成本金额（）可以扣除的开发成本金额（24503150）90% 5040（万元）（万元） 新建房地产开发新建房地产开发费用费用 v期间费用：两个公式期间费用：两个公式 房地产开发费用房地产开发费用=利息利息

35、+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地房地 产开发成本）产开发成本）5%以内以内 房地产开发费用房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发房地产开发 成本）成本）10%以内以内 v【例【例】支付的地价款为支付的地价款为280万元，开发成本为万元，开发成本为520万元万元 纳税人能纳税人能按转让项目分摊利息支出，金融机构贷款证明：按转让项目分摊利息支出，金融机构贷款证明： v利息扣实发利息扣实发(不含加罚息不含加罚息)，其他不超过（，其他不超过（280+520）5%。 纳税人不能纳税人不能分摊，或不能提供金融机构证明：分摊，或不

36、能提供金融机构证明： v开发费用总扣除限额（开发费用总扣除限额（280+520）10% 80万元万元 v全部使用自有资金：全部使用自有资金：10% v既有借款，又有其他借款的：选其一，不能都适用。既有借款，又有其他借款的：选其一，不能都适用。 v土地增值税清算：利息支出从开发成本调至财务费用计算土地增值税清算：利息支出从开发成本调至财务费用计算 新建房地产有关的新建房地产有关的税金税金 v房地产开发企业房地产开发企业 “两税一费两税一费” 营、城、教育费附加营、城、教育费附加 印花税含在管理费用印花税含在管理费用 v非房地产开发企业非房地产开发企业 “三税一费三税一费” 营、城、教费、印营、城

37、、教费、印 新建房地产新建房地产其它扣除其它扣除项目项目 v财政部规定的财政部规定的其它扣除其它扣除项目（加计扣除）项目（加计扣除） （取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20% v【单选单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与 商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；万元； 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所 在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按在

38、省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣 除的房地产开发费用和除的房地产开发费用和“其他扣除项目其他扣除项目”的金额为（的金额为（ ） a.1500万元万元b.2000万元万元c.2500万元万元d.3000万元万元. v【答案【答案】d v例题例题2 其它扣除例题其它扣除例题2 v【例题【例题多选题】房地产开发公司支付的下列相关税多选题】房地产开发公司支付的下列相关税 费，可列入

39、加计费，可列入加计20%扣除范围的有（）扣除范围的有（） a.支付建筑人员的工资福利费支付建筑人员的工资福利费. b.占用耕地缴纳的耕地占用税占用耕地缴纳的耕地占用税. c.销售过程中发生的销售费用销售过程中发生的销售费用 d.开发小区内的道路建设费用开发小区内的道路建设费用. vabd销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费 用，不能加计扣除。用，不能加计扣除。 存量房地产转让例题存量房地产转让例题 v【例题】某市轿车生产企业转让【例题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生年前建成的旧生 产车间，取得收入产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为万

40、元，该车间的原值为1000 万元，已提取折旧万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评万元。该车间经有权机构评 估，成新度为估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要，目前建造同样的生产车间需要 1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80 万元，发生其他相关费用万元，发生其他相关费用20万元；万元； 要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护 建设税和教育费附加、土地增值税建设税和教育费附加、土地增值税 存量房地产转让例题解答存量房地产转让例题解答 v营业税营业税12005%60万万 v城建税和教育费附

41、加城建税和教育费附加60（7%3%）6万万 v土地增值额土地增值额=1200150030%8020 66=1200616=584（万元）（万元） v增值率增值率=584616100%=94.81% v应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税=58440%-6165%=233.6- 30.8=202.8（万元）（万元） 第六节土地增值税应纳税额的计算第六节土地增值税应纳税额的计算 v增值额的确定（计税依据）增值额的确定（计税依据） 土地增值额土地增值额=转让收入扣除项目金额转让收入扣除项目金额 按房地产评估价计算土地增值税的情形按房地产评估价计算土地增值税的情形 v应纳税额计算应纳税额计算 应纳税额应纳

42、税额=增值额增值额适用税率扣除项目适用税率扣除项目速算扣除系数速算扣除系数 计算步骤：计算步骤： （1）扣除项目金额）扣除项目金额 （2）计算增值额）计算增值额=应税收入（应税收入（1） （3）增值额占扣除项目的比率（）增值额占扣除项目的比率（2）/（1）选税率选税率 （4）计算土地增值税）计算土地增值税 例题例题1 例题例题2 例题例题3 例题例题4 v土地增值税清算土地增值税清算 应纳税额例题应纳税额例题1 v【例题】【例题】2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢， 取得销售收入取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土亿元，已知

43、该公司支付与商品房相关的土 地使用权费及开发成本合计为地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房万元；该公司没有按房 地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府 规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销；销 售商品房缴纳的有关税金售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应万元。该公司销售该商品房应 缴纳的土地增值税为（）。（缴纳的土地增值税为（）。（2005年）年） a.2256.5万元万元 b.2445.5万元万元. c.3070.5万元万元 d.3

44、080.5万元万元 v【答案】【答案】b 扣除金额扣除金额=4800480010%770480020%=7010 土地增值额土地增值额=140007010=6990 增值率增值率=69907010100%=99.7%，税率，税率40%、系数、系数5% 土地增值税土地增值税=699040%70105%=2445.5 应纳税额例题应纳税额例题2 v某房地产开发公司：某房地产开发公司： v（1）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额）开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额 4000万元，万元，2002年取得一次性售房收入年取得一次性售房收入1600万元，取得银万元，取得银 行按揭分期付款

45、方式售房收入行按揭分期付款方式售房收入2400万元；万元； v（2）支付取得土地使用权的金额）支付取得土地使用权的金额800万元；万元； v（3）开发成本成本）开发成本成本1500万元；万元； v（4）向银行借款）向银行借款2000万元，一年期，利率万元，一年期，利率4%，向非银行，向非银行 金融机构借款金融机构借款800万元，支付利息万元，支付利息60万元，均能按转让房地万元，均能按转让房地 产项目分摊利息；管理销售费用产项目分摊利息；管理销售费用300万元，除利息外允许扣万元，除利息外允许扣 除比例为除比例为5% v要求：计算该公司全年应缴纳的土地增值税。要求：计算该公司全年应缴纳的土地增

46、值税。 应纳税额例题应纳税额例题2解答（新）解答（新） (1) 应缴纳营业税应缴纳营业税 = （1600+2400）5% = 200(万元万元) (2) 应缴纳城市维护建设税应缴纳城市维护建设税 = 2007% = 14(万元万元) (3) 应缴纳教育费附加应缴纳教育费附加 = 2003% = 6(万元万元) (4) 应缴纳土地增值税：应缴纳土地增值税： 扣除项目金额扣除项目金额 = 800+1500+20004%+（800+1500） 5%+（200+14+6）+(800+1500)20% =3175 (万元万元) 扣除项目金额扣除项目金额 = 800+1500+（800+1500）10%+

47、 （200+14+6）+(800+1500)20% =3210 (万元万元) 增值额增值额 = 40003210 = 790(万元万元) 增值率增值率 = 7903207 25% 应缴纳土地增值税应缴纳土地增值税 = 79030%= 237(万元万元) 应纳税额例题应纳税额例题3 v某房地产开发公司与某单位于某房地产开发公司与某单位于2003年年8月正式签署一写字楼月正式签署一写字楼 转让合同，取得转让收入转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴万元，公司即按税法规定缴 纳了有关税金纳了有关税金(营业税税率营业税税率5%，城建税税率为营业税额的，城建税税率为营业税额的 7%，教

48、育费附加征收率为营业税额的，教育费附加征收率为营业税额的3%，印花税税率为，印花税税率为 0.5)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用为国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开万元；投入房地产开 发成本为发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为万元；房地产开发费用中的利息支出为1200 万元万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提 供金融机构证明供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地。另知该公司所在省人民政府规定的房

49、地 产开发费用的计算扣除比例按最高确定。产开发费用的计算扣除比例按最高确定。 v要求：计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。要求：计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 应纳税额例题应纳税额例题3解答解答 (1) 确定扣除项目金额确定扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的金额为3000万元万元 房地产开发成本为房地产开发成本为4000万元万元 房地产开发费用为：房地产开发费用为：(3000+4000)10%=700(万元万元) 与转让房地产有关的税金为：与转让房地产有关的税金为： 150005%+150005%(7%+3%)=825(万元万元) 从事房地产开发的加计

50、扣除：从事房地产开发的加计扣除：(3000+4000)20%=1400(万元万元) 转让房地产的扣除项目金额：转让房地产的扣除项目金额：3000+4000+700+825+1400 =9925(万元万元) (2)计算转让房地产的增值额：计算转让房地产的增值额：150009925=5075(万元万元) (3)计算增值额与扣除项目金额的比率：计算增值额与扣除项目金额的比率：5075992551%第二级第二级 (4)计算应纳土地增值税税额：计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税税额应纳土地增值税税额=507540%99255%=1533.75(万元万元) v某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，

51、某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2011年有关经营情年有关经营情 况如下：况如下： （1）2月月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款 金额金额2 000万元，借款期限万元，借款期限10个月，还款到期日个月，还款到期日11月月30日。日。 （2）2月中旬用借款月中旬用借款2 000万元和自有资金万元和自有资金800万元，购得非耕地万元，购得非耕地 40 000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地 使用权为使用权为60年，年，2月末办完相关权属证件。月末办完相关权属证件

52、。 （3）第一期工程（）第一期工程（“三通一平三通一平”和第一栋写字楼开发）于和第一栋写字楼开发）于11月月 30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平三通一平” 费用费用400万元和写字楼建造费用万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积万元。写字楼占地面积12 000平方米，建筑面积平方米，建筑面积60 000平方米。平方米。 1 应纳税额例题应纳税额例题4-1 212 v（4）到）到12月月31日为止对外销售写字楼日为止对外销售写字楼50 000平方米，全部签订平方米，全部签订 了售房合同，每平方米售价了售房合同，每平方米售

53、价0.32万元，共计收入万元，共计收入16 000万元，按万元，按 售房合同规定全部款项于售房合同规定全部款项于12月月31日均可收回，有关土地权证和房日均可收回，有关土地权证和房 产证次年为客户办理。其余的产证次年为客户办理。其余的10 000平方米中，平方米中，7 000平方米用于平方米用于 先租后售，先租后售，11月月30 日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金 从从12月月1日起计算，每月收租金日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金万元，合同共记载租金252万元，万元， 租金每月收一次；另外租金每月收一次；另外3 000平方米转为本企业固

54、定资产作办公用。平方米转为本企业固定资产作办公用。 11月月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产 转账手续，于当日全部交付并从转账手续，于当日全部交付并从12月月1日起使用。日起使用。 （5）在售房、租房等过程中发生销售费用）在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元；发生管理万元；发生管理 费用（不含印花税）费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费万元（其中交际应酬费80万元）。万元）。 （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%） 根据上述资料。按下列序号计算有关纳税

55、事项，每问需计算出合根据上述资料。按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合 计数：计数： 应纳税额例题应纳税额例题4-2 1212 应纳税额例题应纳税额例题4解答解答1 （1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。 【答案】销售和出租的房屋应缴纳的营业税【答案】销售和出租的房屋应缴纳的营业税 =160005%+215%=801.05（万元）（万元） （2）该房地产开发企业应缴纳印花税。）该房地产开发企业应缴纳印花税。 【答案】该房地产开发企业应缴纳印花税【答案】该房地产开发企业应缴纳印花税=20000.05+5/10000+ （400+7200）0.3+16000

56、0.5+2521=10.63（万元）（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。 【答案】征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额【答案】征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额 =2800（12000/40000）（50000/60000）=700（万元）（万元） （4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。 【答案】征收土地增值税时应扣除的开发成本金额【答案】征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=400 （12000/40000）（50000/60000）+72

57、00（50000/60000） =6100（万元）（万元） 1212 应纳税额例题应纳税额例题4解答解答2 （5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。 【答案】收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额【答案】收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额= （700+6100）（10%+20%）=2040（万元）（万元） （6）2011年应缴纳的土地增值税。年应缴纳的土地增值税。 【答案】收入合计【答案】收入合计=16000万元万元 扣除项目合计扣除项目合计=700+6100+2040+800（1+7%+3%）（销售房）（销售房

58、屋应缴纳的营业税）屋应缴纳的营业税）=9560（万元）（万元） 增值额增值额=160009560=6280（万元）（万元） 增值额增值额扣除项目扣除项目=62809560100%=65.69%，适用税率为，适用税率为 40%，速算扣除系数，速算扣除系数5% 应纳土地增值税应纳土地增值税=628040%95605%=2034（万元）（万元） 1212 土地增值税清算土地增值税清算 v清算单位清算单位例题例题1 审批的房地产开发项目审批的房地产开发项目 分期开发：分期项目分期开发：分期项目 包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算 v清算条件清算条件 纳税人纳税

59、人应当应当进行土地增值税的清算进行土地增值税的清算 例题例题2 主管税务机关主管税务机关可要求可要求纳税人进行土地增值税清算纳税人进行土地增值税清算 例题例题3 v非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 v土地增值税的扣除项目（教材）土地增值税的扣除项目（教材） 例题例题 v应报送的资料和审核鉴证应报送的资料和审核鉴证 v核定征收：核定征收：5个条件个条件 v清算后再转让的处理清算后再转让的处理 v清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金 土地增值税清算例题土地增值税清算例题1 v【单选题】（近三年考题）对房地产开发公司进行【单选题】（近三

60、年考题）对房地产开发公司进行 土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。 a.规划申报项目规划申报项目 b.审批备案项目审批备案项目. c.商业推广项目商业推广项目 d.设计建筑项目设计建筑项目 vb 土地增值税清算例题土地增值税清算例题2 v【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值【多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值 税清算的有（）。税清算的有（）。 a.直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的. b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的. c.房地产开发项目全部竣工并完成销售的房地产开发项目全部竣工并完成