房地产案例及申报表填写

1、【房地产业】一般纳税人纳税申报案例一、营改增业务描述2016年5月份某房地产开发企业一般纳税人发生如下业务：1. 销售自行开发的房地产项目，选择一般计税方法，开具增值税专用发票取 得收入111万元，当期允许扣除的土地价款为22.2万元；以预收款方式取得二 期项目房屋预售款33.3万元；2. 销售2016年4月30日前自行开发的房地产项目，选择按简易计税方法， 开具普票取得收入52.50万元；3. 向个人出租2016年4月30日前自建的房地产收取租金12.6万元；4. 购买混凝土价值20万元（不含税），取得的增值税专用发票上的进项税 金为0.6万元，全部用于简易计税方法的房地产老项目；5. 支付

2、建筑商的建筑费用，价税合计 88.8万元（其中66.6万元用于一般计 税方法，22.2万元用于简易计税方法），取得的专用发票上的进项税金为 8.8 万元，6. 取得建筑材料价税合计11.7万元，取得的专用发票上的进项税金为 1.7 万元，当月已全部领用，且无法准确划分用于一般计税方法与简易计税方法。 当 期的房地产总项目规模为196.8万元。7. 购买防伪税控设备支付490元，支付一年的设备维护费330元，均取得 专用发票。二、政策难点提示1. 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的 房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当 期销售房地产

3、项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如 下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）*（ 1+11% ）。但采取简易计税方法的房地产老项目不得扣除土地价款。2. 一般纳税人以预收款方式销售自行开发的不动产，采取简易计税方法的房 地产老项目，按5%征收率进行申报纳税。3. 房地产企业出租2016年4月30日前取得的不动产，按5%的征收率计 算应纳税额。4. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当

4、期无法划分的全部进项税额X(简易计税、免税房 地产项目建设规模十房地产项目总建设规模)5. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 采取一般计税方法计税或简易计 税方法时，收取的预售款已预缴的税款，在该项目纳税义务时间发生时才进行扣 减。三计算分析1 销项税额：(1110000-2220GG ) / (1+11% ) G11%+525000/(1+5% )G5%+126000/(1+5% ) G5%=119000 元采取一般计税方法的房地产项目扣除土地价款后计算销项税额；采取简易计税方法的房地产老项目按5%征收率申报纳税。2. 进项税额：666000/(1+11% ) G11%+17000-17

5、000G(52.5/196.8 )=78464.94 元能明确划分用于简易计税方法的进项税金不得抵扣；无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。3. 应纳税额：119000-78464.94-820=39715.06支付的税控设备及技术维护费可全额扣减当期应纳税额。四、申报表填写步骤本案例涉及的申报表有：附表一，附表二，附表三，附表四，增值税减免税 申报明细表，进项结构明细表，增值税预缴税款表，增值税纳税申报表，营改增 税负分析测算明细表。【第一步】附表（一）本期销售情况明细第四行：第1列：1000000 ;第2列：110000 ;第9列：10000

6、00 ;第 10 列：110000 ;第 11 列：1110000，第 12 列：2220GG，第 13 列：888000， 第 14 列：88000。第九b行：第3列：620GG0 ;第4列：31000 ;第9列：620GG0 ;第 10 列：31000 ;第 11 列：651000，第 12 列：0，第 13 列：651000，第 14 列：31000。【第二步】附表（二）本期进项税额明细第 1 行：金额：1100000，税额：111000 ;第 2 行：金额：1100000，税额：111000 ;第 12 行：金额：1100000，税额：111000 ;第 13 行：税额：32535.0

7、6 ;第 17 行：税额：32535.06 。【第三步】附表三：服务、不动产和无形资产扣除项目明细第二行：第 1 列:1110000 ;第 2 列：0;第 3 列:2220GG ;第 4 列:2220GG ; 第5列：2220GG ;第6列：0【第四步】附表（四）税额抵减情况表第一行：第1列：0;第2列：820 ;第3列：820 ;第4列：820 ;第5 列：0。第四行：第一列：0;第2列：9000 ;第3列：0;第4列：0;第5列: 9000。【第五步】附表（五）不动产分期抵扣计算表（不填）【第六步】固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表（不填）【第七步】增值税减免税申报明细表第一行：第1

8、列：0;第2列：820 ;第3列：820 ;第4列：820 ;第5 列：0。【第八步】本期抵扣进项税额结构明细表合计：金额：1100000 ;税额：111000。第2行：金额：100000 ;税额：17000。第5行：金额：800000 ;税额：88000。第8行：金额：800000 ;税额：88000。第2行：金额：20GG00 ;税额：6000。【第九步】增值税预缴税款表第二行：第1列：300000 ;第2列：0 ;第3列：3% ;第4列：9000。【第十步】增值税纳税申报表（一般纳税人适用）第 1 行：800000 ;第 5 行：620GG0 ;第 11 行：88000 ;第 12 行：

9、111000 ; 第 14 行：32535.06 ;第 17，18 行：78464.94 ;第 19 行：9535.06 ;第 21 行：31000 ;第 23 行：820 ;第 24 行：39715.06 ;第 34 行：39715.06。【第十一步】营改增税负分析测算明细表说明：纳税人同一应税服务适用不同征收率或税率的，应区分不同税率或征收率分行填写；如果纳税人同一应税服务在征收营业税时适用不同营业税税率， 也应分行填写。本例属于前者，区分不同税率和征收率分行填写。以适用一般计税方式为例一般计税方法：第1行：不含税销售额：为业务2不含税收入500000元; 第2列：销项税额25000元；第

10、3列价税合计525000元；第四列：无扣除项 目；第5列：含税销售额525000元；第6列：销项税额25000元；第7列： 增值税应纳税额（测算）=25000元本案例不涉及差额征税，因此第 8-12列为0，第13列“应税营业额”=第3列525000元，第14列“营业税应纳税额=26250元。第2行：不含税销售额：为业务1不含税收入1000000元；第2列：销项 税额110000元；第3列价税合计1110000元；第四列：为扣除的土地价款 2220GG元；第5列：含税销售额888000元；第6列：销项税额88000元； 第7列：增值税应纳税额（测算）=申报表主表第19行应纳税额G （业务1销 项税额/申报表主表11行销项税额）=9535.06元本案例不涉及差额征税，因此第 8-12列为0，第13列“应税营业额”=第 3列111000元，第14列“营业税应纳税额=55500元。第3行：不含税销售额：为业务3不含税收入120GG0元；第2列：销项 税额6000元；第3列价税合计126000元；第四列：无