昆明房地产市场趋势预测(改)

1、2008 年昆明房地产市场趋势预测市场部、战略投资部2008-2-19目录一、 宏观经济运行状况概述21、 2007 年云南省宏观经济运行状况22、 2007 年昆明市宏观经济运行状况2二、 2007 年昆明市房地产总体运行状况概述51、土地供应方面52、城市建设方面63、项目规划审批方面64、房地产市场方面81）、 2007 年昆明市各区域楼盘放量统计82）、 2007 年昆明市商品房成交情况8三、现阶段昆明市房地产市场成交状况分析11四、 2008 年供应量预测111、 2008 年昆明市商品房供应量112、品牌开发商占供应量15五、昆明市房地产市场需求预测161、城镇人口居住面积增加需求

2、预测162、昆明市刚性需求预测163、昆明主力购买人群分析17六、宏观政策对昆明市房地产市场的影响预测171、金融政策172、土地政策223、房地产调控政策预测22七、 2008 年昆明市房地产市场价格走势预测221、 2008 年昆明市开发热点区域预测222、 2008 年昆明市房地产市场价格总体预测233、昆明市各区域房价走势预测23八、公司应对策略建议24一、 宏观经济运行状况概述1、 2007 年云南省宏观经济运行状况2001-2006年生产总值及其增长速度据初步统计：2007 年 GDP 为 4700 亿元，比06 年增长了12% 。2001-2006年全社会固定资产投资及其增长速度

3、据初步统计：2007 年全社会固定资产投资为2798.89亿元，比 06 年增长了 26.1% 。2007 年全年城镇居民人均可支配收入为11496 元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.8% ；城镇居民人均消费性支出7922元，比上年增长7.3% 。2、 2007 年昆明市宏观经济运行状况2007年昆明市 实现生产 总值 (GDP)1393.69亿元，比上年 同期 增长12.5% ，增速比去年同期增长0.2% 。从产业结构看，第一产业实现93.95亿元，同比增长5.6；第二产业实现641.20 亿元，增长14.9 ；第三产业实现658.54 亿元，增长11.1。20032007 年昆明市

4、GDP 增长表亿元百分比1600GDP(亿元 )GDP增长率16.00%140014.00%120012.00%100010.00%8008.00%6006.00%4004.00%2002.00%00.00%2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年GDP( 亿元)672.84730.08818.25942.141061.551207.281393.69GDP 增长率8.50%9.20%10.30%12.00%11.10%12.30%12.50%2007 年昆明完成全社会固定资产投资818 亿元，同比增长25.08 ，2001-2007年昆明市固定资产

5、投资固定投资 ( 万元 )投资增长率100025.00%80020.00%60015.00%40010.00%2005.00%02002 年2003 年2004 年2005 年2006 年0.00%2001 年2007 年固定投资 (万元 ) 263.9291.9361.7435523654818投资增长率10.61%23.91%20.27%20.23%25.05%25.08%2002年2007年三季度昆明市房地产投资200150房地产投资( 亿元)增长率 (%)70%60%50%2007 年昆明市农民人均纯收入达4003 元，扣除物价因素，实际增长7.1 ；城镇居民人均可支配收入12083

6、元，扣除物价因素， 实际增长6.1 。20012007 年昆明市城镇居民人均年收入14000120001000080006000400020000城镇居民收入同比增长率城镇居民收入同比增长率2001 年2002 年 2003 年2004 年 2005 年2006 年2007 年7790779579799046961610766120830.06%2.36%13.37%6.30%11.96%12.23%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%二、 2007 年昆明市房地产总体运行状况概述1、土地供应方面2007 年 3 月 27 日至 12 月 20

7、 日，昆明共拍卖土地6869.911亩。其中居住用地拍卖成交13 宗，共2073.125亩；商住、办公用地拍卖成交11宗，共608.55 亩：商业用地拍卖成交6 宗，共 405.977亩；工业用地拍卖成交5 宗，共 1669.194亩；生态旅游用地拍卖成交1 宗， 2113.065亩。统计表明，居住用地均价为222.924 万 / 亩；商住、办公用地均价为468.93万 / 亩；商业用地均价为34.41万 / 亩；工业用地均价为26.44万 /亩；生态旅游用地均价为9.79万 / 亩。从地域性来看，昆明东市区共拍出5 块土地，共323.41 亩，成交均价 277.41 万 / 亩；南市区共拍出

8、5 块土地，共 1439.943亩，成交均价 184.88万 / 亩；西市区共拍出3 块土地，共 183.899 亩，成交均价257.78 万 / 亩；二环及周边出让土地5 块，共137.78亩，成交均价493.03 万 / 亩；安宁市共拍出土地 5 块共 725.08 亩，每亩成交均价为56.35 万 / 亩；一环内出让 1 宗土地，原糖果厂的3.84亩土地卖得 4750万元，平均每亩1236.98万 / 亩，楼面地价高达7422 元 / 。北市区无土地拍出。与2006年相比，昆明二环周边土地成交价格有所下降，与此对应的是南市区、西市区和东市区的土地拍卖价格都有所上升。昆明市2007年土地供

9、应情况统计表800035.00%30.00%600025.00%400020.00%15.00%200010.00%5.00%00.00%居住用地商住办公商业用地工业用地生态旅游总计土地面积（亩）2073.125608.55405.9771669.1942113.0656869.911比例30.18%8.86%5.91%24.30%30.76%注：数据来源于昆明市国土资源局土地成交公示2、城市建设方面2007 年昆明市重点工程建设投资约123 亿元，其中续建项目投资约76 亿，主要是呈贡新城区主干道建设投资20 亿、新机场征地拆迁18 亿、市级行政中心建设9.8 亿、广福路改扩建及昆洛路入城建

10、设投资8.5 亿；2007年度新开工投资46.9亿元，主要是主城交通系统治理和二环路改造投资13 亿。从以上数据看出，2007年昆明的主要建设集中在老城的交通改善以及新城的基础设施和行政建设上，因此可以看出政府在新城建设以及连接新老城交通方面的努力，未来昆明主要建设发展方向朝东南延伸。3、项目规划审批方面2007 年昆明市申报规划审批项目数量71 个，其中审批通过的有46 个占申报项目数量的64.79% ，居住类申报审批项目建筑面积占全年申报审批建筑面积的94%，非居住类申报审批项目建筑面积占全年申报审批建筑面积的 6%。2007 年昆明市规划申批项目统计项目数量比例8080%6060%404

11、0%2020%00%规划审批通过规划审批未通申批规划项目项目数量462571比例64.79%35.21%2007 年昆明市居住类规划申批项目统计80项目数量比例100%604050%200居住类项目数量非居住类项目数申批规划项目总0%项目数量581371比例81.69%18.31%2007 年昆明市规划审批土地面积统计6000000规划土地面积比例80%400000060%40%200000020%00%规划审批通过规划审批未通申批规划项目规划土地面积295055113695204320071比例68.30%31.70%2007年昆明市规划审批建筑面积统计规划地上建筑面积比例100000008

12、0%60%500000040%20%00%规划审批通规划审批未申批规划项规划地上建筑面572990136264049356306积比例61.24%38.76%2007 年昆明市居住类规划申批项目土地面积统计规划土地面积比例6000000100%400000080%60%200000040%20%00%居住类项目非居住类项目申批规划项目规划土地面积40769252431464320071比例94.37%5.63%2007 年昆明市居住类规划申批项目建筑面积规划地上建筑面积比例10000000100%80%60%500000040%20%注：数据来源于昆明市规划局项目规划审批公示4、房地产市场方面

13、1）、 2007年昆明市各区域楼盘放量统计由于年初受规划局曾华事件及规划项目审批从严的影响，2007年昆明市各区域新盘放量数量为61 个，放盘量较去年减少26%。下半年放盘量占全年的70%，较去年同期减少22%，其中市中心和市区受政策影响最大，新盘放量数量较去年减少75%和 65%。数量20062007年昆明市新开盘量对比统计802006 年开盘数量602007 年开盘数量402001 月 2 月 3 月 4 月 5月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 合计2006 年开盘数量3231036741361015822007 年开盘数量32335258118656120

14、062007年昆明市各区域新开盘量统计对比2006年开盘数量2007年开盘数量100806040200北市南市东市西市市中 市区合计2）、 2007 年昆明市商品房成交情况2006年开盘数量2115591220827%，2007 年昆明商品房合同成交总面积830 万平方米，较去年增长2007年开盘数量1224693761合同成交金额314 亿元，较去年增长18%，商品房合同成交均价为3783 元/ ，较去年增长 10%，合同销售套数 55412 套，其中昆明市购房者占比49 ，省内各地州市购房者占比26，外省市购房者占比24，境外购房者占比1，外地人在昆购房比例首次超过昆明人达到51%。200

15、2年至 2007年昆明市商品房成交面积商品房成交面积 ( 万)增长率 (%)1000140%800120%100%60080%40060%20040%20%00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年商品房成交面积(万) 179.68 220.62 511 666.69 773.15 830增长率(%)22.78% 131.62 30.47%15.97% 7.35%2002年至 2007年昆明市商品房成交金额商品房成交金额 ( 亿元 )增长率 (%)350120%300100%25080%20060%15040%1005020%02004年2005年2006年0

16、%2003年2007年商品房成交金额(亿元)67142202.94265.39314增长率(%)111.94% 42.92%30.77%18.32%昆明市商品房成交价格趋势图4000商品房住宅年均房价3783344135003044300027112379216923302500211120001867150010002007 年昆明市各月商品房成交统计900000900080000080007000007000600000600050000050004000004000300000300020000020001000001000002007 年2007 年2007 年2007 年2007 年

17、2007 年2007 年2007 年2007 年2007 年2007 年2007 年1月2月3月4月5 月6 月7 月8 月9月10 月11月12月成交面积（）797686743285500415608043753437847374703939732386694575679959676486490389成交金额（万元）286667216732157117208391257719384404262447268932287693285243290145236525成交套数（套）764261174147574669067988674668356912679567955000成交均价（元/ )3594

18、33473140342734213769372836724142419542894823注：数据来源于昆明市房地产交易中心销售排行榜20022007年昆明市商品房成交统计年份商品房成交面积增长率 (%)商品房成交金额增长率( 万 )( 亿元 )2002 年179.682003 年220.6222.78%672004 年511131.62%142111.94%2005 年666.6930.47%202.9442.92%2006 年773.1515.97%265.3930.77%2007 年8307.35%31418.32%2006 、 2007 年昆明楼市成交面积、金额对比9000000.008

19、000000.007000000.006000000.005000000.004000000.002006年1 季度2007年1 季度2006年2 季度2007年2 季度2006年3 季度2007年3 季度三、现阶段昆明市房地产市场成交状况分析2007 年 12 月 21 日至 08 年 2 月 13日与 2006 年同期交易情况对比分析时间销售面积销售金额销售套数销售均价平均面积平均总价（）（万元）（套）（元 / ） （ / 套） （万元 / 套）2006.12.2155053885108.4835.551680082.07 2007.2.132007.12.213

20、39203.8572594205.50111.1146.73806571.5 2008.2.13同期同比增长 -873510.57 -211334.32-8228928.652.6311.18同比增长率-51.99%-38.39%-53.13%28.34%2.42%31.45%注：数据来源昆明房产交易中心，其中2008 年 2 月 5 日至 13 日为春节假期，2007年春节在2 月 17 日。通过 2007 年 12 月 21 日加息后昆明市房产交易中心成交量与2006 年同期成交量对比分析可以看出销售面积、销售金额和销售套数都呈现较大的下滑，下滑比例分别为-51.99% ，-38.39%

21、，-53.13% ，而成交价格较去年同期增长了28.34% ，由此可以看出当前市场成交萎缩，受宏观调控和加息的影响市场进行持币观望期，同时当也反应出2007 年昆明房价大幅上涨后，成交量也在相应的减少。四、 2008 年供应量预测1、 2008 年昆明市商品房供应量预计 2008 年昆明市四区商品房供应量为885.28 万序号08 年昆明市四区土地供给量开发量（）供应量（）公司项（亩）目比重1第一季度总量5153.307117391.133528604.742二环线沿线总量528.881373382.391241059.003一环与二环之间总量713.691307246.66916034.18

22、4世博片区总量748.00868796.74868796.745东市区总量1329.621552606.45964076.516西市区总量658.5510017.84510087.147北市区总量644.971572282.081308272.368广福路总量1817.352892364.011646601.069滇池路总量1991.581164547.52714757.8810远郊区域总量333.26114324.1125713.64公司项目1一环内总量287.891115926.48657418.062二环路外7523.288674938.756038305.333二环路及沿线总量1242

23、.572680629.052157093.1832.51%4一、二环路及沿线总1530.463796555.532814511.2424.92%量5供应总量9053.7412471494.288852816.577.92%注：数据来源根据昆明规划局公示楼盘并结合2007 年在售楼盘的剩余量。根据现有数据（规划局公示）统计表明：08 年，昆明市预计有69 个商品房项目进入市场销售（目前在售和未售项目，有规划许可证可查），项目规划用地 9053.74 亩，目前的供应量约为885 万平米。此外，还有5 个经济适用房项目开发量约33 万平米， 5个定向普通住房约196 万平米。由此看来，整个 08 年

24、昆明楼市新房供应量约为：1114 万平米。其中商品房：一环以内 的项目有9 个，供应面积约66 万平米； 5 个在售项目销售均价 10680 元 /平米。建设项目环线区域均价翠湖太龙公馆一环内15000上东城（一期）一环内9400顺城一环内10000MOMA 二期一环内9000南屏时代一环内10000一环外到二环内的项目有 14 个，供应面积约 91.7万平米； 6 个在售项目销售均价 6430 元 /平米。建设项目环线区域均价中产风尚中心二期二环内一环外7300云安尚品小区二环内一环外7500百大城市理想花园( 一期 )二环内一环外5500明日城市花园二环内一环外5000时光俊园二环内一环外

25、7500天城园林居四期二环内一环外5800二环沿线 的项目有4 个，供应面积约124 万平米； 3 个在售项目销售均价6066 元 /平米。若不将金色俊园（ 6500元 /平米）算在内，其他在售2 个项目价格在5850 元 /平米。建设项目环线区域均价金色俊园二环线6500银海领域二环线5700枫蓝国际二环线6000东市区 的项目有 7 个，供应面积约96 万平米； 3 个在售项目销售均价约 4780 元 /平米。建设项目环线区域均价金色交响家园二期东市区3950东骧神骏万泰住宅小区东市区5200东骧神骏望景苑东市区5200西市区 的项目有4 个，目前都还没有开盘销售。建设项目环线区域总建筑面

26、积吉宝花园西市区81930.9中晟溪城西市区380000森林湖西市区16085.34一红铂金元素西市区32001.6远郊 的项目有1 个，百大地产的野鸭湖二期，销售进度约77%，销售均价 6000 元 /平米。世博片区 的项目有2 个，分别是云南映象二期故乡的云和凤鸣苑生态小区。建设项目环线区域总建筑面积云南映象二期故乡的云世博片区828647.6762凤鸣苑生态小区世博片区40149.06北市区 的项目有 7 个，供应面积约131 万平米； 5 个在售项目销售均价约 4800 元 /平米。立欣洲别墅 8200元 /平米。建设项目环线区域均价郡城小区北市区5000天润金碧园北市区4700立欣洲

27、北市区3900/8200盘江苑二期（上游水岸， 方案调整）北市区5200江东和谐家园、江东和谐广场北市区5200广福路 的项目有14 个，供应面积约 165万平米； 9 个在售项目销售均价约 4500 元 /平米。别墅价约 7500元 / 平米。建设项目环线区域均价采莲郡广福路5600彼岸小区一期广福路3800理想小镇红树湾广福路4200凯旋花园广福路45006000彼岸小区二期广福路4200银海畅园广福路5200世纪半岛 V 期苹果谷广福路4800世纪半岛期广福路380011000星体花园广福路4500滇池路 的项目有7 个，供应面积约 71.5万平米。 2 个在售项目销售均价：普通住宅 3

28、500元 /平米，别墅18000 元 /平米。建设项目环线区域均价鑫益花园二期滇池路3500滇池卫城二期滇池路18000滇池卫城H2-2 区滇池路18000一季度的供应量是根据35 个目前在售项目计算得出，供应量约为254万平米。其中二环以内及二环沿线12 个项目，供应量约为92 万平米；二环以外 18 个项目，供应量约为162 万平米。二季度预计供应（按批后公示推算）47 个项目，供应面积预计达570万平米，其中二环以内（包括一环）及二环沿线16 个项目，供应量约为136 万平米；而二环以外则可能达到31 个项目，供应量达434 万平米。三、四季度预计（按批前公示推算）新增25 个项目，面积

29、新增面积预计达 295 万平米，其中二环以内及二环沿线10 个项目，供应量约为126万平米；而二环以外则可能达到15 个项目，169 万平米的供应量。另外，考虑到1 月 12 日在安宁开盘的万辉星城（183万平米， 16290户，第一次开盘900 套，目前销售820 套超 90% ）也会对购房者带来分流，如果把这部分也加入的话，今年昆明市新建普通商品房的供应量约1068万平米。大于去年全年的成交量830 万平米（超出238 万平米、 28.6% ），若再考虑部分项目可能会进入报规但未公示来分析和推算，2008 年整个昆明房地产市场的供需状况是供应量大于需求量。2、品牌开发商占供应量昆明市品牌开

30、发商占市场供应比例统计区域供应量品牌开发商比例（）供应量（）一环路内657418.0624589.283.74%一环与二环路之间及沿线2157093.181647620.4376.38%二环路内及沿线2814511.241672209.7159.41%全部8852816.574584371.64251.78%由 此可 以看 出一 环与 二环路之间及 沿线市 场供应 量主要 由品牌 开发商控制，一环 与二 环路 之间及 沿线 品牌开发商对价格的支撑起决定性作用。五、昆明市房地产市场需求预测1、城镇人口居住面积增加需求预测2006 年末五华、盘龙、西山、官渡四个主城区共有68.98 万户家庭，20

31、1.05 万人，分别占全市总户数的42.48% 和总人口的39.09% 。其中非农人口有 164.9万，占四个主城区总人口的82.02% ，农业人口有36.161 万，占四个主城区总人口的17.98% ，人口自然增长率6.472000-2006 年昆明市人均住宅面积统计年份城镇人均同比增长率农民人均同比增长率住宅面积住宅面积2000 年11.926 2003 年16.236.13%28.8110.81%2004 年21.7434.20%33.014.54%2005 年22.814.92%35.67.88%2006 年24.527.50%36.823.43%2007 年26.658.69%如 城

32、镇人均住宅 面积每年按164.09万人计算，人口年增长率2-2.5递增 ，按 主城 区非 农业 人口6%计算，预计2008 年主城区人口住房需求在360-420万左右。同时根据2007 年昆明市商品房成交比例来看，地州及省外购房比例占成交量的51%，2007年昆明市商品房成交量为830 万，如果保持这一比例，预计2008年地州及省外消费者需求面积在380-430万左右，因此预计2008年昆明市市场住宅需求在720-860万之间。（注：仅考虑人口因素，未考虑政策等变化因素）2、昆明市受婚姻影响的刚性需求预测年份结婚（对）离婚（对）2006年1199032182007年2072158752008年

33、预计16000-180005500-6000合计21500-24000按 40-60% 结婚和离婚再次购房计算，预计2008年因结婚和离婚而引发的购房刚性需求在8500-14000套之间。3、昆明主力购买人群分析2006年昆明市人口分段年龄统计图60 岁以上18岁以下14%20%3560岁1835岁37%29%18岁以下1835岁3560岁60 岁以上从上图可以看出18 岁到 60 岁的群体占66.2% ，这说明昆明市人口发展处于一个平衡发展时期，生产力非常旺盛。而从目前房地产市场消费的群体来看，无论是2 3 年内潜在的住房需求群体，首次置业群体，还是多次置业群体，大部分都属于18 60 岁这

34、个阶段，这样看来昆明市住房消费群体数量还是非常大，这也是支持2007年房地产市场飞速发展的重要原因，而这个原因将在2008年及2008年之后的一段时间持续产生影响。六、宏观政策对昆明市房地产市场的影响预测1、金融政策关键词：从紧的货币政策，存款准备金率，信贷，融资材料一：从2008 年 1 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。 至此，存款类金融机构人民币存款准备金率升至15%的新高点。本次上调是2008 年内的首次上调， 且上调幅度重新回归0.5 个百分点，并未延续上次1%的步长。对于此次上调存款准备金率，央行解释其目的仍然为“落实从紧的货币政策要求，继续加强

35、银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长”。业内人士指出，本次上调存款准备金率与央行年度工作会议精神完全吻合。央行工作会议在解读从紧货币政策时，将严格控制货币信贷增长作为首项调控目标。会议指出，在国际收支平衡未取得实质性进展之前，将继续通过上调存款准备金率和公开市场操作等方式，大力对冲流动性，加强窗口指导， 引导商业银行控制信贷投放，抑制银行体系的货币创造能力。2007 年 10 次上调准备金率，准备金工具已基本成为月度调控。在从紧的货币政策作用下，2007 年 4季度的货币信贷数据乐观，M2 （广义货币供应量）增速降至16.72% ， 12月份新增贷款仅485 亿元，全年信贷增速仅超预期1.

36、1 个百分点。2008 年信贷调控将由年度调控变为季调，尽管进入2 月份已半月，但各家银行放贷保持了2007 年末的谨慎，贷款增速并未呈现爆炸式增长。央行上调准备金率目的是为巩固紧缩效果，这在一定程度上将对部分银行业务造成一定影响。存款准备金率历次调整次数时间调整前调整后调整幅度2208年 01 月 25 日14.5%15%0.5%2107年 12 月 25 日13.5%14.5%1%2007年 11 月 26 日13%13.5%0.5%1907年 10 月 25 日12.5%13%0.5%1807年 09 月 25 日12%12.5%0.5%1707年 08 月 15 日11.5%12%0.

37、5%1607年 06 月 5 日11%11.5%0.5%1507年 05 月 15 日10.5%11%0.5%1407年 04 月 16 日10%10.5%0.5%1307年 02 月 25 日9.5%10%0.5%1207年 01 月 15 日9%9.5%0.5%1106年 11 月 15 日8.5%9%0.5%1006年 08 月 15 日8%8.5%0.5%906年 07 月 05 日7.5%8%0.5%804年 04 月 25 日7%7.5%0.5%703年 09 月 21 日6%7%1%699年 11 月 21 日8%6%-2%598年 03 月 21 日13%8%-5%488年 9

38、 月12%13%1%387年10%12%2%285年央行将法定存款准备金率统一调整为10%184年央行按存款种类规定法定存款准备金率，企业存款 20% ，农村存款25%，储蓄存款 40%存款准备金率历次调整后的股市表现次数公布时间调整前调整后幅度公布后首个交易日沪指表现1108 年 01 月 16 日14.5%15%0.5%-1007 年 12 月 08 日13.5%14.5%1%上涨 1.38%907 年 11 月 10 日13%13.5%0.5%下跌 2.4%807 年 10 月 13 日12.5%13%0.5%上涨 2.15%707 年 09 月 06 日12%12.5%0.5%下跌 2

39、.16%607 年 07 月 30 日11.5%12%0.5%上涨 0.68%507 年 05 月 18 日11%11.5%0.5%上涨 1.04%407 年 04 月 29 日10.5%11%0.5%上涨 2.16%307 年 04 月 5 日10%10.5%0.5%上涨 0.43%207 年 02 月 16 日9.5%10%0.5%上涨 1.40%107 年 01 月 5 日9%9.5%0.5%上涨 0.94%材料二： 2007 年 12 月日闭幕的中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这是中国自 1998 年以来实行了 10 年稳健货币政策后的首次调整。中央经济工作会议指出，将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。彭兴韵认为，今后的货币政策还要看未来经济形势的变化，并不一定意味着继续提高利率和准备金率。2008 年实施稳健的财政政策和从紧的货币政策